2013年我國個人住房信貸業務現狀分析及2014年展望

2013年，盡管經濟增速放緩，流動性沖擊加劇，房地產市場整體仍呈現“供需兩旺、量價齊升”局面，全國商品住宅累計銷售面積11.6億平方米，同比增長17.5%，銷售額6.8萬億元，同比增長26.6%，增速創近四年新高，平均銷售價格5850元/平方米，同比上漲7.7%[1]。在此背景下，2013年個人住房貸款實現快速增長。本文重點對2013年的住房信貸政策和信貸投放情況進行分析，并展望2014年住房信貸業務可能呈現的新特征。一2013年個人住房貸款政策環境（一）政策總體穩定新一屆政府對房地產調控思路有所轉變，更加重視增加市場供給和建立引導房地產市場健康發展的長效機制，對差別化住房信貸政策則未做調整，保持了較好的連續性和穩定性。具體為，居民家庭首套房貸款的首付款比例不低于30%，二套房貸首付款比例不低于60%、利率不低于基準利率1.1倍，三套房及以上住房貸款繼續暫停發放，政策規定與2011年、2012年一致。此外，中國人民銀行自2013年7月20日起全面放開金融機構貸款利率管制，取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平。但出于繼續嚴格執行差別化住房信貸政策的考慮，未對現行的商業性個人住房貸款利率政策做出調整，其利率下限仍保持為貸款基準利率的0.7倍不變。（二）區域差異顯現2013年，由于區域房地產市場表現分化加劇，不同城市二套房貸首付比例政策差異逐步顯現。《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）要求，“對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”。根據上述規定，隨著房價上漲速度超出全年控制目標，北京在2013年4月率先收緊“限貸”政策，之后上海、廣州、深圳等一線城市以及武漢、廈門、南京、杭州等二線城市也陸續在11月出臺收緊措施，將二套房貸首付比例提高至65%或70%（見表1），進一步抑制投資投機性購房需求。與熱點城市不同，大部分三、四線城市房地產市場較為平穩，仍按照差別化住房信貸政策底線執行。表12013年不同城市差別化住房信貸政策調整情況二2013年個人住房信貸業務發展特點（一）貸款增勢強勁截至2013年末，全國金融機構個人住房貸款余額9萬億元，同比增長21%，比上年末高8.1個百分點，大大高于15.1%的各項貸款平均增速。全年貸款增加1.6萬億元，同比多增7204億元，增量為上年的1.8倍[2]。從貸款結構看，2013年房地產市場表現明顯好于其他行業，個人住房貸款增速高于各項貸款，個人住房貸款結構占比明顯回升，占金融機構境內人民幣各項貸款增量的比例為17.6%，比2012年大幅提高7.3個百分點，占住戶貸款增量的比例為42.0%，比2012年大幅提高8.7個百分點（見圖1）。圖12009～2013年個人住房貸款占各項貸款、住戶貸款比例逐月看，2013年個人按揭貸款[3]投放金額較為平穩，變動趨勢與住宅銷售金額基本同步見圖2。“新國五條”細則出臺后市場成交量出現回落，受此影響，按揭投放金額在5月份達到全年最小值，此后隨著政策效應逐漸消退，成交量和按揭投放金額自8月份開始震蕩回升，并在12月份達到全年最大值。圖22013年住宅銷售額及房地產開發投資資金中個人按揭貸款情況（二）利率快速上升根據中國人民銀行規定，0.7倍是對金融機構個人住房貸款執行利率下限，但這并不意味著商業銀行必須實行0.7倍的“優惠利率”，銀行可以充分考慮各種因素按照風險原則合理確定利率水平。2013年個人住房貸款加權執行利率穩步上行，12月份貸款加權平均利率6.53%，達到全年高點，比上年末上升31bp，平均利率水平已接近加權基準利率。利率上行原因，一是受利率市場化改革和金融脫媒影響[4]，銀行資金成本持續升高，凈息差收窄壓力不斷增大，2013年凈息差2.68%，較上年收窄7bp[5]，倒逼銀行提升自主定價能力，提高利率定價水平；二是2013年房地產市場交易活躍，貸款需求旺盛，而供給相對緊張。（三）質量穩中有升2013年，商業銀行個人住房貸款質量保持穩定，整體不良率仍保持低位，截至三季度末不良率僅為0.27%，比上年末下降0.01個百分點[6]。從上市銀行公布的半年度報告數據看，個人住房貸款不良率下降主要受益于新增貸款快速增長帶來的稀釋作用。不良貸款絕對數量小幅上升，主要原因是受經濟增速放緩影響，部分行業步入下行周期，部分區域民間借貸資金鏈條斷裂，導致一些按揭客戶收入明顯下滑，信用風險向個人住房貸款業務蔓延。圖32011～2013年個人住房貸款加權利率情況（四）調控效果穩定一是金融杠桿率保持穩定。以“抑需求”為主線的差別化住房信貸政策對購房者金融杠桿作用程度有所抑制，尤其是針對投資投機性需求，將二套房貸首付比例提高至六成及以上、對三套房及以上購房需求則不予信貸支持。受此影響，2013年購房者金融杠桿率為1.41%，與近兩年基本持平（見圖4）。圖42006～2013年個人住房貸款金融杠桿率變化情況二是首次購房客戶占比較高。在當前監管政策引導下，各商業銀行均加大了首套房貸業務支持力度，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求。根據人民銀行統計監測，2013年前三季度商業銀行新增的個人住房貸款中，首次購房貸款占比達到76.5%[7]。此外，某代理行跟蹤監測數據顯示，2013年投資客戶占比在14%左右波動，11月最低，為10.8%，而投資客占比數據在2010年“國八條”執行時期的高點為46.7%，也印證了市場需求以自住為主的特點。圖52007～2013年購房投資客戶占比情況三2014年展望（一）各地政策分化加劇2013年房地產市場成交總體活躍，不同城市表現分化、結構失衡的問題已較為突出，人口持續凈流入的一線城市和熱點二線城市住房面臨供不應求局面，而就業和發展機會有限、人口持續凈流出、資源和環境惡化嚴重的城市則面臨供過于求問題。考慮當前城鎮人均住宅面積達到30.3平方米，整體供不應求時期已經結束，未來區域市場表現分化局面仍將延續。在此背景下，熱點城市限購、限貸、限外等行政手段短期內不會退出，部分過熱城市政策仍有可能繼續收緊；相反，庫存較多、去化偏慢的其他城市，在監管底線范圍內政策可能出現松動。（二）房貸增量出現下滑從政策面看，根據中國人民銀行《2013年第四季度中國貨幣政策執行報告》，2013年，中國人民銀行將繼續實施穩健的貨幣政策，堅持“總量穩定、結構優化”的取向，保持政策的持續性和穩定性，由此推測整體信貸政策不會有大的調整。從需求面看，2013年，房地產市場成交量明顯放大，部分剛性需求已提前釋放，透支了部分2014年市場需求。從供給面看，隨著整體經濟回暖，商業銀行將繼續加大結構調整力度，預計更多貸款將投向收益更高且符合政策導向的小微企業和居民消費等領域，而收益偏低的房貸業務可能面臨收縮。在供需雙減的形勢下，2014年個人住房貸款增量可能出現下滑，貸款增速將放緩。（三）利率水平持續上升利率市場化是一個從利率管制到重新找尋市場化均衡利率的過程。隨著我國利率市場化改革提速，存貸款利率中樞將繼續抬升。為實現可持續發展，商業銀行將主動調整業務發展模式，提升貸款議價能力，并優化信貸資源配置，更多投向受益水平高的客戶。受此影響，預計2014年新發放個人住房貸款加權利率水平將跟隨各項貸款定價走勢繼續上升。四若干建議（一）逐步推進存量房貸資產證券化試點近年來，金融機構個人住房貸款規模快速增長，截至2013年末，貸款余額已達到9萬億元，占各項貸款的18%。由于個人住房貸款期限較長，資金周轉速度慢、資金利用效率低的問題日益凸顯。在當前國家擴大信貸資產證券化試點的背景下，建議有關部門研究推進存量個人住房貸款資產證券化工作，盤活存量房貸資金，提高貸款流動性，緩解資產負債期限錯配問題，并促進信貸結構調整，更好地支持小微企業和居民消費信貸業務發展。（二）完善保障性住房按揭貸款配套政策近幾年，國家不斷加大保障性安居工程規劃建設力度，商業銀行積極響應，加大了保障性住房開發貸款投放。截至2013年末，全國保障性住房開發貸款余額為7260億元，同比增長26.7%，增速比住房開發貸款高10.9個百分點，占全部住房開發貸款余額的27.7%[8]。比較而言，商業銀行對居民保障房按揭貸款的支持程度仍處于較低水平，其主要癥結在于第一、第二還款來源[9]