2010年廣州住宅市場分析與2011年展望

一2010年廣州住宅市場運行情況2010年，受國家嚴厲的房地產調控政策影響，廣州一手住宅成交量明顯縮減，成交價格高位運行，二手住宅市場略有減少，交易登記價格有所上揚。分區域看，中心城區住宅市場已初步形成以二手交易為主的格局，外圍四區二手市場正逐步走向成熟，基礎設施的不斷完善大幅提升了城市的物業價值。開發商依然后市看好，土地市場活躍。2010年10月15出臺的“限購”政策效果初顯，一手住宅市場成交環比大幅度下降。（一）一手住宅成交明顯萎縮一手住宅成交量顯著減少。2010年廣州十區一手住宅網上簽約面積為657.2萬平方米，成交量與2009年的978.39萬平方米（該數據為交易登記面積，與網上簽約面積不同）相比出現較大程度的下降。房地產宏觀調控政策對廣州的月度成交影響較大，受2010年4月17日出臺的“新國十條”影響，5～7月成交大幅萎縮，網簽面積均在35萬平方米以下，同比大幅下降61.4%；而進入8月份，開發商受宏觀調控政策及亞運停工因素影響加大推盤力度，部分購房者擔心更嚴厲調控政策的出臺而紛紛“搶購”房屋，成交出現新一輪的活躍，8月、9月、10月網上簽約面積不斷攀升，分別達到47.68萬平方米、80.85萬平方米、156.68萬平方米，累計成交285.21萬平方米，為5～7月成交量的2.81倍；隨著廣州“限購”政策的實施，成交大幅萎縮，11月、12月網簽面積分別僅為43.67萬平方米和48.08萬平方米（見圖1）。圖12010年廣州一手住宅市場月度網簽情況一手住宅成交價格高位運行。2010年廣州十區一手住宅網上簽約均價為13074元/平方米，與2009年交易登記均價9346元/平方米相比有較大幅度的上漲。分月度看，受宏觀調控政策影響，網簽均價自2月份開始出現一定幅度的回落，7月份成交價格11218元/平方米是全年的低點，與1月份成交價格13149元/平方米相比下降14.7%。但隨著8月份市場成交的活躍，成交價格開始新一輪的上漲，8月、9月、10月、11月、12月成交均價不斷上漲，分別達到12056元/平方米、13384元/平方米、13256元/平方米、13847元/平方米和14406元/平方米，12月份均價與2009年同期相比上漲了12.5%，與2010年7月份全年的低點相比大幅上漲了28.4%（見圖1）。（二）二手住宅市場量跌價升2010年廣州二手住宅交易登記面積為825.40萬平方米，與2009年相比下降了13.9%。分月度看，除1月份成交較高外，2月份以來各月成交面積基本保持在60萬～70萬平方米的水平，交易量沒有因國家宏觀調控政策而出現較大幅度的波動（見圖2）。分區域看，二手住宅交易縮減主要是由于中心六區成交減少所致，2010年中心六區二手住宅成交面積為492.66萬平方米，同比下降20.1%。二手住宅成交登記價格有所上升，2010年登記均價為5302元/平方米，與2009年成交均價4800元/平方米相比上升了10.5%。圖22009年、2010年廣州二手住宅市場交易情況（三）中心城區形成以二手交易為主的市場格局中心城區初步形成以二手交易為主的市場格局。在房地產調控政策的影響下，2010年中心城區一、二手住宅市場交易量均出現下跌。其中，一手住宅市場網上簽約面積達到291.88萬平方米，與2009年交易登記面積達到469.66萬平方米相比有較大幅度的下降；二手住宅交易登記面積為492.66萬平方米，同比下降20.0%（見表1）。由于中心城區可供開發的建設用地逐漸減少，一手市場的供應不斷萎縮，二手交易的比重不斷上升，由2009年的55.4%上升到2010年的62.8%，正初步形成以二手交易為主的市場格局。其中，越秀區二手交易占市場交易總量的82.5%，海珠、天河和黃埔區二手市場的比重也在60%以上。表12010年廣州中心城區住宅市場交易情況中心城區一手住宅價格大幅上漲。從成交價格看，2010年中心城區一手住宅網簽均價達到17831元/平方米，與2009年交易登記均價11883元/平方米相比有較大幅度的上漲；二手住宅交易登記均價為5711元/平方米，同比上漲7.0%。分月度看，受“新國十條”影響，5～7月一手住宅成交萎縮，網簽價格持續下跌，7月份網簽均價15464元/平方米，為全年最低位。受“限購”政策影響，10～12月白云和黃埔區成交占比有所下降，致使中心城區成交均價圖突破1.9萬元/平方米，其中12月均價達到21034元/平方米，同比增長30.3%（見圖3）。從全年來看，越秀區、天河區、海珠區和荔灣區一手住宅均價超過了1.8萬元/平方米，其中越秀和天河區更超過2萬元/平方米（見表1）。圖32010年廣州中心城區一手住宅市場月度網簽情況（四）基礎設施的不斷完善加快提升外圍區域物業價值外圍四區二手市場逐步成熟。2010年外圍四區一手住宅市場網上簽約面積達到365.32萬平方米，與2009年交易登記面積481.69萬平方米相比有一定程度的下降；二手市場交易登記面積為332.74萬平方米，同比輕微下降2.9%（見表2）。外圍組團二手市場正逐步成熟，交易量的比重由2009年的41.6%上升到2010年的47.7%，基本形成一、二手市場共同發展的格局。其中，番禺和蘿崗區二手住宅市場交易量已超過一手住宅市場。表22010年廣州外圍組團住宅市場交易情況城市基礎設施不斷完善大幅提升外圍四區的物業價值。2010年外圍四區一手住宅網簽均價達到9274元/平方米，與2009年交易登記均價6730元/平方米相比有較大幅度的上漲，而二手住宅交易登記均價達到4697元/平方米，同比大幅上漲22.4%（見表2）。分月度看，受“新國十條”影響，5～7月一手住宅成交萎縮，成交均價有所下跌，7月網簽均價7167元/平方米是全年最低位。而10月份受番禺區亞運城項目銷售影響，網簽面積達到106.3萬平方米，其中亞運城技術官員村、媒體村、運動員村合計簽約30.02萬平方米，一手住宅均價達到10409元/平方米，為全年最高位（見圖4）。從全年來看，番禺區和花都區一手住宅成交面積突破100萬平方米，而番禺區和蘿崗區一手住宅均價超過1萬元/平方米（見表2）。圖42010年廣州外圍四區一手住宅市場月度網簽情況（五）土地市場依然活躍在國家房地產調控政策的高壓下，2010年初開發商拿地較為謹慎。南沙金洲村2010NJY-1地塊只有兩家企業參與競投，南沙街蘆灣村2010NJY-3地塊只有一家開發商參與競拍，并以掛牌起始價成交，而位于南沙區龍穴島海港大道拐角處的商業地塊則流拍。但是，廣州作為國家中心城市的地位正不斷提高，亞運會的成功舉辦使得廣州的城市綜合環境得到極大改善，城市形象和知名度得到快速提升，“限貸”政策實施后住宅市場銷售依然較好，因此開發商對后市態度由“謹慎”轉為“看好”，土地市場依然活躍。在10月15日廣州“限購”政策出臺后，11月1日越秀區下塘西地塊創出12423元/平方米的樓面地價，11月25日荔灣區黃沙大道廣鐵南站地塊樓面地價高達17276元/平方米，而12月17日白云新城地塊更刷新了廣州地王紀錄，樓面地價達到20605元/平方米。2010年全年廣州共出讓住宅用地32幅，出讓土地可建面積408.3萬平方米，土地出讓金282億元，樓面地價達6908元/平方米，比2009年的4135元/平方米大漲67%，遠高于房價上漲的速度。地價上漲過快，這些土地將在未來2～3年形成供應，有可能推動廣州房價出現新一輪的上漲。（六）“限購”政策效果初顯2010年，“限購”政策的實施對廣州住宅市場成交造成了一定的影響。政策實施后兩個月（10月15日～12月14日）廣州一手住宅市場網上簽約面積為112.37萬平方米，與政策實施前兩個月（8月15日～10月14日）相比大幅下降48.7%。分區域看，新政實施后的兩個月中心城區和外圍組團成交面積分別為39.45萬平方米和72.92萬平方米，與政策實施前兩個月相比分別大幅下降56.7%和43.0%，外圍組團成交量降幅較小的原因在于亞運城的銷售。“限購”政策的實施使已經擁有兩套住房的投資客離場，而已擁有一套住房改善型的家庭及沒有住房的自住型家庭在購房時更為慎重，他們往往會選擇區位和戶型均較好的住房，因此“限購”政策的實施并沒有使一手市場的成交價格出現下跌。從圖1、表3和表4可以看出，“限購”政策實施后的11月和12月一手市場的成交均價基本維持在較高的水平。表32010年廣州“限購”政策實施前后成交量變化情況二房地產宏觀調控政策及其對未來市場的影響（一）國家出臺的房地產調控政策為應對全球經濟危機，2008年下半年以來國家出臺了一系列刺激經濟政策，結果造成國內流動性過剩，國際上某些國家實行量化寬松的貨幣政策造成了大宗商品價格高企并由此加大了我國輸入型通脹壓力，大范圍投資投機性炒房的出現使得我國房地產市場過熱，房價持續攀升。在此背景下，國家為抑制房價的過快上漲，保持和促進我國房地產市場健康發展，2010年國務院及各部門先后出臺了一系列的宏觀調控措施，具體包括以下四方面，綜合調控政策、土地政策、財稅及貨幣政策、保障性住房相關政策。1.綜合性政策2010年以來，國務院先后出臺了三個具指導意義的調控政策，進行了三輪房地產市場宏觀調控，這些政策分別是：2010年4月17日出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國十條”），2010年9月29日出臺的《對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“新國五條”），以及2011年1月26日出臺的《國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（“新國八條”）。這三輪宏觀調控中，調控力度逐步加強，措施愈加嚴厲、調控目標更加精準、采用的行政手段越來越多（見表4）。在2010年4月開始的首輪調控中，只是明確了二套房“限貸”，只有北京版本的調控細則采取了“限購”措施。而2010年9月展開的第二輪調控中，首次采用年“限購”，對房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，被要求在一定時間內限定居民家庭購房套數。而2011年1月出臺的“新國八條”中，從嚴制定和執行住房“限購”措施，“限購”范圍擴大為各直轄市、計劃單列市、省會城市以及房價過高、上漲過快的城市。表4三輪房地產宏觀調控關鍵點對比續表2.土地政策土地政策方面，先后出臺的主要政策有：2010年1月21日出臺的《國土資源部關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》、3月10日出臺的《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》、5月25日出臺的《關于土地增值稅清算有關問題的通知》、9月27日出臺的《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》等。這些政策主要從規范土地供應體制、加強土地稅收監管、調整土地供應結構、加大違法違規行為清理查處力度等方面進行調控。政策目的在于：一是適度縮緊開發商的資金鏈，使其縮短開發周期，加大市場供應；其二是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供應以達到調整住宅土地供應結構的目的，從而解決保障型住宅的土地供應問題。3.財稅及金融政策稅收政策方面，2009年12月23日出臺的《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》要求，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。2010年9月29日出臺的《關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》要求，對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。2011年1月26日出臺的“新國八條”要求，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。貨幣政策方面，國家實行貨幣政策由“適度寬松”轉向“穩健”，自2010年1月份以來連續九次上調存款準備金率，大型金融機構存款準備金率由提高到20.0%，中小型金融機構存款準備金率提高到16.5%。在通脹壓力不斷加大的情況下，2010年10月20日進行了近三年以來的首次加息，一年期存款基準利率由2.25%提高到2.50%，一年期貸款基準利率由5.31%提高到5.56%。金融政策方面，2010年6月4日出臺了《關于規范商業性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》對貸款申請人的第二套住房認定標準做出明確規定：二套房的認定在以家庭為單位的基礎上，執行“認房又認貸”的嚴厲政策。2010年9月29日出臺的《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，要求暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。2010年11月3日出臺的《關于規范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》指出，第二套住房公積金個人住房貸款的發放對象，僅限于現有人均住房建筑面積低于當地平均水平的繳存職工家庭，且貸款用途僅限于購買改善居住條件的普通自住房，停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。4.保障性住房政策在保障性住房相關問題上，除國務院出臺的三個指導性文件中均要求加大保障性安居工程建設力度并明確地方政府責任外，2010年4～6月還連續出臺了多個文件加快保障性住房建設和規范保障性住房租賃及買賣的申請條件。這些政策分別是：4月22日出臺的《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》、4月23日出臺的《關于加強廉租住房管理有關問題的通知》、6月8日出臺的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，及2010年6月11日出臺的《關于做好住房保障規劃工作的通知》。此次房地產宏觀調控的相關政策還有：2010年3月23日國資委要求78家不以房地產為主業的中央企業，要加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。2010年4月19日，住房城鄉建設部發出《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。2010年11月15日出臺的《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》（限外令），規定境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。新一輪房地產調控的特點是，更多地使用行政手段，如“限購”、“限貸”政策等對市場進行調控，實際操作性明顯加強，調控力度明顯加大，調控目標更加精準，政策措施更為嚴厲，增強了宏觀調控的剛性和效果。但是，此輪房地產調控也存在不足之處，一是調控政策出臺過于頻繁，沒有給房地產市場充足的時間進行調整。如2010年4月份“限貸”政策出臺后，廣州房地產市場出現了一定程度的調整，但購房者擔心更嚴厲的調控政策出臺而搶購房屋，客觀上推動了2010年8～10月廣州房價的上漲。二是過分地使用行政手段干預市場可能使真正的購房需求受到限制，如“限購”政策可能使部分外地剛性需求購房者在政策抑制投資和投機的過程中遭到誤傷。三是過于嚴厲的調控政策不利于房地產市場健康穩定發展，可能會使房地產業出現衰退。房地產上、下游產業鏈長，涉及面廣。房地產的不景氣可能會沖擊與之相關的金融業、建筑業、鋼材金屬冶金行業、運輸業、建材業、化工業、裝修業、物業服務業等行業，影響整體經濟的發展，并由此引發失業率上升等一系列問題。同時，銷售的萎縮會使發展商面臨巨大的資金壓力，特別是中小型發展商可能會面臨資金鏈斷裂問題而退出市場，這將不利于房地產市場的均衡發展和有序競爭。（二）廣州出臺的房地產調控政策為貫徹落實2010年4月17日出臺的“新國十條”，廣州市政府于2010年5月18日出臺了《關于貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神努力實現住有所居的意見》（穗府〔2010〕14號），該意見重申了國務院“國十條”的多項措施，如嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，堅決抑制不合理住房需求；對定價過高、漲幅過快的樓盤進行重點清算和稽查；明確保障性住房供應量、商品房和限價房供應量等。為落實2010年9月下旬出臺的各項調控政策，廣州有關部門于2011年10月15日出臺了《關于貫徹住建部等部委宏觀調控政策促進我市房地產市場持續健康發展的意見》（穗國房字〔2010〕1311號），在“限購”方面，規定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭（家庭包括夫妻雙方和未成年子女，“常住”認定標準為能夠提供在廣州1年以上的納稅證明或社保證明）在廣州十區范圍內只能新購1套商品住宅，而非常住的外地個人和家庭不得購買商品住宅。同時，規定18歲以下的未成年人不得單獨購買商品房，而外國人、外資企業購房則按住建部有關政策嚴格執行。在“限貸”方面，規定第2套房貸首付比例不得低于五成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；第3套及以上房貸全面停貸。同時，為杜絕各種變相實現3套房貸的可能性，該《意見》禁止各商業銀行發放消費性貸款用于購買住房，禁止發放浮動型住房貸款和不指明用途的住房抵押貸款，禁止在全額還款前追加貸款。為落實2011年1月26日出臺的“新國八條”，廣州市政府于2011年2月24日出臺了《關于貫徹國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知的實施意見》（穗國房字〔2011〕3號），主要內容是進一步完善廣州多層次、差別化的住房供應和消費政策，綜合采取稅收、信貸、行政、土地、住房保障等調控措施，切實將房價控制在合理水平。該意見規定對在廣州十區已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。對貸款購買第二套住房的，首付比例不得低于六成，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。（三）調控政策對廣州經濟及住宅市場的影響分析房地產調控政策對廣州房地產市場影響最大的是“限購令”的實施。隨著“新國八條”及“穗十條”的出臺，房地產調控的力度進一步加大，“限購”政策在廣度和深度上進一步擴大，從“戶籍家庭和常住非戶籍家庭在廣州十區范圍內只能新購1套商品住宅，常住的外地個人和家庭不得購買商品住宅”發展為“擁有1套住房的戶籍家庭和常住非戶籍家庭限購1套住房（含新建商品住房和二手住房），擁有2套及以上住房的戶籍家庭和常住非戶籍家庭及非常住的外地家庭暫停在本市向其售房”。不僅是一手市場受到影響，而且二手市場也納入“限購”的范圍，同時“限購”所涉及的范圍進一步擴大，擁有2套及以上住房的家庭不能再購房了，直接禁止了“多套存房”，而異地購房也受到了限制。同時，“限貸”政策也進一步加強，首付比例“不得低于五成”加強為“不得低于六成”，進一步提高了二次置業人士的入市門檻。1.對廣州經濟的影響對廣州經濟而言，“限購”政策造成的樓市銷售萎縮將使房地產及相關產業步入不景氣周期，從而一定程度上影響廣州經濟發展。房地產及其相關行業是十分重要的基礎性、帶動型產業，對國民經濟發展具有重要的拉動作用。2010年廣州房地產業實現增加值761.71億元，同比增長4.5%，建筑業實現增加值357.3億元，同比增長19.0%，兩者合計拉動廣州經濟增長1.1個百分點。受嚴厲的宏觀調控政策影響，預計2011年廣州房地產將步入不景氣周期，對廣州經濟發展造成一定沖擊，拉低經濟增長0.5個百分點左右。同時，“限購”新政的實施也會影響廣州的地方財政收入，與房地產行業相關的稅費收入將會減少。這是因為開發商在嚴厲的調控政策下將放緩拿地，土地出讓金會減少，而房地產市場銷售萎縮，與之相關的稅費收入也會減少，同時房地產行業的經營狀況將會有所惡化，與之相關的企業所得稅將會減少。同時，新一輪房地產調控明確保障性安居工程的建設是政府的責任，而保障性住房的建設需要大量的資金，政府也將面臨巨大的資金壓力。在嚴厲的房地產調控政策下，開發商的投資熱情將會降低，銷售資金回籠速度減緩，項目開發進度將會減慢，房地產投資增長放緩甚至出現負增長。2.對廣州住宅市場的影響對住宅市場而言，“限購”政策的實施必將加大市場觀望情緒，短期內市場成交量將逐漸下滑，而投資慣性使得中短期內供應量將會增加；中長期來看，隨著政府保障性安居工程的實施，中低價位、中小套型商品住房項目以及保障性住房有望較大幅度增加。因此，從供給和需求來看，新政策出臺后，供需緊張的矛盾將會大大緩解，房價上漲的壓力將會極大地減輕，房價調整將不可避免。對購房者而言，“限購令”矛頭直接對準房地產投機和投資需求，將出現“有錢買不到房”的情況，異地購房、多套存房受到限制，只有有首次置業剛性需求和本市戶籍和常住非戶籍家庭的二次改善需求才可以購房，為此2011年廣州將有很多家庭沒有資格再購買住宅。對于改善型需求，廣州的實施細則對擁有2套住房的家庭預留了“賣一買一”的空間，但是“限貸”政策的實施將使這部分購房者的入市門檻大幅提高（如二套房首付比例升至60%、三套房停貸等），購房成本有所增加（如貸款利息、“賣一買一”產生的成本等）。對于首次置業者，二手市場中小戶型住宅的供應將會增加，這將更有利于他們入市。但是，“限購”政策的實施將改變購房者對房價的預期，市場觀望氣氛明顯上升，“持幣待購”現象將加劇，市場成交將會萎縮。對發展商而言，房地產行業是資金密集型產業，“限購”政策的實施將使銷量大幅萎縮，資金回籠速度減緩，房地產企業將面臨巨大的資金壓力。截至2010年3月15日，26家已公布年報的上市房企合計持有現金927億元，較2009年末的645億元大幅增加43.72%，短期借款由2009年末的106億元上升至2010年末的167億元，一年內到期流動負債合計達到285億元，與2009年末相比大增77%。同時，這26家公司中有9家資產負債率超過70%，保利地產資產負債率高達78.98%，還有7家公司資產負債率在60%～70%之間。[1]從這組數據可以看出，在經歷2009～2010年市場熱銷后，開發商雖然仍有一定資金實力進行現有項目的后續開發，但在存款準備金率不斷上調、銀行收緊開發貸款的情況下，將會面臨巨大的資金壓力。同時，由于2010年新房開工量大增，據統計局的數字顯示，2010年1～9月廣州住宅新開工面積1037.42萬平方米，同比大幅增長1.64倍，為2009年全年新開工面積（682.54萬平方米）的1.52倍，未來6～12個月新盤將集中上市。在“限購”政策的影響下，市場銷售萎縮，開發商資金鏈趨緊，主動降價促銷必將出現，房價或將步入下降通道。同時，為了應對樓市可能出現的持續低迷，開發商將會放緩拿地，預計2011年地王將不會重現，而開發投資重心也可能會向非住宅類型的房地產開發轉移。對中介商而言，由于二手市場也納入“限購”的范圍，同時新政的實施使業主特別是擁有兩套以上住房的業主在放盤時更為謹慎、使購房者放緩購房計劃，因此二手住宅銷售代理活動將會減少。但是，在“限購”新政影響下，部分業主將會“轉售為租”，購房者放緩購房計劃也需要租房，同時目前正在推行的城中村改造將使大量在城中村居住的人群也有重新租房的需求，因此租賃市場將會進一步活躍。三未來展望與簡要建議（一）未來廣州住宅市場供應分析住宅市場未來供應將較為充足。首先，2010年房地產開發量增長明顯，全年完成房地產開發投資983.66億元，同比增長20.3%，住宅投資572.71億元，同比增長9.2%。新開工面積同比大幅增長，1～9月全市房地產開發新開工面積1515.1萬平方米，同比大幅增長1.54倍，為2009年全年新開工面積（1073.79萬平方米）的1.41倍。其中，住宅新開工面積1037.42萬平方米，同比大幅增長1.64倍，為2009年全年新開工面積（682.25萬平方米）的1.52倍。根據課題組統計模型的分析結果，新開工面積將在7～12個月后形成供應。因此，2011年廣州的住房供應是比較充足的。其次，2010年一手住宅市場出現供大于求的情況。據統計，2010年廣州十區一手住宅批準預售面積為749.45萬平方米，而網上簽約面積為657.20萬平方米，2010年一手住宅市場的供求