房地產企業成本有效控制的思考房地產企業本錢有效控制的思考

一、加強房地產企業本錢控制的重要性

本錢控制是企業內部控制的重要內容之一，科學有效地實施本錢控制不僅能夠給企業帶來巨大的經濟效益而且更能增加企業競爭實力，隨著我國經濟體制改革的變化，房地產企業的市場生存環境也在發生不斷變化。在劇烈的市場競爭中，房地產企業要想取得成功，立于不敗之地，必須結合企業內自身實際情況，加強本錢控制體系的完善與實行。房地產企業的本錢控制，不應該僅僅是一個財務管理系統的術語，而更應該是一個企業的戰略開展目標，合理有效地降低企業的本錢是一種增強房地產企業市場核心競爭力的有辦法及途徑，也是企業永遠追求的目標。本錢控制貫通于企業生產經營的全過程、貫通于工程開發過程中的每一個階段，具有全員性、系統性、連續性，即本錢控制應該是一種全過程、全員參與的波及到房地產企業各職能部門的內部控制制度。因此對本錢進行有效控制是房地產企業內部控制不可無視的重要課題。

二、房地產企業本錢控制過程中存在的問題

〔一〕對本錢控制存在思想上的懈怠

近幾年來隨著房地產行業的不斷開展壯大，以及近年來良好的市場經濟環境，使得房地產行業的投資回報率較高，隨之而來的是房地產企業內的高層領導僅重視投資房地產所帶來的經濟效益而無視了對本錢管控的思想意識。同時，目前只有很小一局部房地產企業是實行全過程、全員的全面本錢控制制度流程，絕大多數房地產企業都還沒有實行全面本錢控制體系。這樣就造成本錢控制僅是財務部門和工程部的職責，導致房地產企業不能在過程中對本錢進行有效的監督、控制，導致房地產企業內部在本錢控制方面的態度、思想不一致。很多房地產企業思想層面上關于對本錢控制的感悟還是比擬淺顯、比擬淡薄，有些房地產企業注重前期規劃、設計階段的本錢控制，自認為前期將本錢控制好，后期的其他階段本錢控制對整體的本錢影響較小；有些房地產企業那么認為建安本錢控制是最重要的本錢控制構成，因為建安本錢預計占總本錢的70%以上。其實隨著房地產企業內部管理的越來越精準化，本錢控制應包含整個工程開發過程中的全部環節，不能顧此薄彼，致使本錢控制存在思想上的誤區，從而達不到預想的結果。

〔二〕在本錢控制辦法上信息化缺乏

由于不足對本錢控制的意識，傳統房地產企業本錢控制管理辦法根本上是依據公司內部財務部門的財務報表體系來實現本錢事后控制的，由于財務部門出具的各種財務報表都是事后的數據呈現和體現，因此報表中財務數據的時效性相對滯后，在這種核算辦法體制下，是不能夠完全發揮本錢控制在事中進行控制的作用。

目前房地產企業現代管理信息化水平還處在起步階段，因為房地產開發工程從開工開發至工程結束周期較長，導致前期歷史數據不能實現有效共享，工程過程中進度數據不能及時傳遞，造成實際完工項目量與財務賬面本錢數據不具有關聯性。同時，由于不足在房地產整個工程開發過程中的事前估測及過程中的本錢控制，僅靠事后財務報表中的已成事實的數據顯示，致使房地產企業本錢控制流于形式，不能夠滿足當今社會房地產行業對于本錢控制制度體系的要求。因此在房地產企業本錢控制過程中真實存在問題和基本原因便不能更早、更及時地被暴露，很難對其采取及時的措施來更正，這就需要采取更為先進的本錢控制技術支持，才能有效的控制企業本錢。

〔三〕本錢控制制度體系尚不完善

房地產企業大多對于工程項目技術管理方面比擬重視，而忽略了對其財務本錢控制上的管理，導致很多房地產企業在本錢控制上處于無人管理的狀態，沒有建立與企業自身實際開展情況相結合的財務本錢管理體系。而有些房地產企業盡管建立了比擬完整的本錢控制制度，但在實際執行過程中財務工作僅是對事后事實數據進行核算，短少事中財務控制，導致財務本錢控制制度體系形同虛設，同時在施工過程中，工程現場的簽證變更、設計變更隨時發生，致使財務部門無法第一時間對這些信息進行控制，超合同付款、超預算結算時有發生，從基本上失去了財務本錢控制體系的實時監督、控制功能。另外，一些房地產企業沒有設立合理、有效的績效考核機制，在本錢控制方面，干好與干壞一個樣，節約費用和超支費用無具體考核規范，嚴重消除具體業務人員的工作積極性，給后期的本錢控制工作帶來難以估量的損失。

三、房地產企業有效實施本錢控制的相關策略

〔一〕實行全員本錢管理控制，提高企業本錢控制的意識

首先，提升房地產企業的本錢控制意識應全面研究和分析企業內部本錢控制的相關內容，包括設計階段本錢控制、施工過程中的本錢控制、管理人員及銷售人員本錢控制等，對一個工程開發的整體與全局進行本錢控制的強調，因為任何一個房地產開發工程短那么2～3年，長那么4～5年，如此長的生產周期勢必造成房地產行業的本錢控制應作為一項系統項目來做。同時，隨著社會主義市場經濟開展的新態勢，本錢控制也不應僅局限于財務部門的工作，其內涵應該融合于房地產企業開過的每個環節和工序，這樣才能使房地產企業生產的產品具有較強的競爭實力，讓房地產企業在劇烈的市場競爭中獲得生存、成長和可持續性開展。

進而，在房地產企業內部應該逐步提高全員本錢控制的觀念，結合企業自身開展的實際情況，將本錢控制管理與項目質量管理及其他的管理工作置于同等重要地位一并宣傳。同時通過定期的全員本錢控制培訓來加強房地產企業員工的本錢控制意識，可以采用案例的分享的形式，讓全員都參與到企業本錢控制管理中。另外應加強財務人員對本錢控制管理的技術性提高，高度重視專業的本錢控制人才培養。只有將本錢控制在相關專業知識領域中得到提高才能從技術上通過降低本錢，到達本錢控制的目的。〔二〕本錢控制制度體系的建立與完善

房地產開發企業應將本錢控制制度體系與其開展戰略目標相結合，其制定的年度工作目標是以實現企業戰略開展為主旨。在實現戰略目標的整個過程中本錢控制的理念始終貫通其中，全面了解公司的本錢構成及本錢發生的主要事項，并對其進行過程中督導、控制及完善，這樣才能使房地產開發企業的競爭優勢更加的久遠。同時，將企業內部的組織結構與外部的市場環境相綜合，企業生存開展的基本正是如何將內部的自身實力展現于外部的市場環境中，展現于客戶群體中。從企業所在行業進行企業戰略性本錢控制，對企業自身的數據分析，同行業競爭對手的數據分析，通過大數據的比照找出企業自身在本錢控制方面存在的缺乏及需要重點關注的關鍵點，房地產企業本錢控制體系是企業能否實現戰略目標的重要事項。

同時本錢控制制度體系應由企業內部高管層進行全通統籌設計，建立健全的目標本錢責任制度及有效的監督考核機制，并要滿足對過程中的動態本錢進行控制。這樣才能逐步完善本錢控制制度體系。

〔三〕加強全面預算的推進與實行

房地產企業全面預算內容應包含財務指標預算和工程項目造價預算。工程項目造價預算在房地產企業也可以稱作工程預算，是對整個開發工程全過程、任一道工序編制的預算；財務指標預算包括預計資產負債表、預計利潤表、預計現金流量表、資金需求預算等。全面預算是一種專業性的本錢管理途徑，也是一套系統的管理體系。通過全面預算管控合理對資金、本錢、費用進行分配，也是企業實現既定的戰略目標有效伎倆。

1.全面預算是實現戰略目標的有效途徑

全面預算能夠將房地產公司的年度經營方案與公司未來戰略規劃通過量化指標的形式來具體化，通過細化的每一節點工作目標，將企業年度經營目標及公司未來戰略開展目標進行過程中的跟進，能夠起到及事監控的作用。通過公司全面預算的編制，使公司經營者必須在前期仔細思考為了到達年度經營目標所需的途徑及策略，并做好如何應對順瞬息萬變的市場環境變化的預案。

2.通過風險控制點預測加強本錢管理

在全面預算體系中，有很多數據都可以為下一年度企業預計財務指標做出指導性數據支持，根據全面預算所出具的預算結果，預測執行過程中存在的風險控制點，能讓管理者預先采取風險控制的防備措施，同時可以作為調配企業資源的依據之一，提高資源利用效率。并能夠有效對工作重點內容進行實施，實現企業的目標。

3.過程中的本錢監控降低經營風險

全面預算是公司高管層在實現公司年度經營目標的過程中所進行事前、事中、事后監控的有效方式，通過將實際經營結果活動與預算數據的的差距比對，可以及時地發現企業經營過程中存在問題與缺乏并采取相應的措施來解決問題，并使之完善，通過企業內部控制的加強，從而到達降低了企業日常的經營活動的風險。

4.通過指標分解加強考核鼓勵

根據企業全面預算管理指標，統籌每個預算部門的責權利，將指標自上而下層層分解，做到“千斤重擔眾人挑，人人頭上有指標〞，每一個崗位都能做到職責明確，各崗位之間職責清晰，無論哪個環節出現問題，都能找到與之對應的責任人；同時還要將全面預算的執行情況與公司內部的績效考核機制進行照應，合理控制各項本錢、費用等支出工程，并要估測整個過程中的資金供需量、利潤指標和其他財務經營指標等，通過對經營者的預算執行情況進行衡量，嚴格執行獎懲措施，極大程度的鼓勵員工發揮發明性和積極性。

總之，房地產企業本錢控制是貫通于整個房地產開發工程的全過程，是一項全員的系統性工作，包括前期規劃、招投標階段、施工單位施工階段及工程竣工結算階段，也是房