2021-2022房地產估價師之估價原理與方法通關考試題庫帶答案解析單選題（共80題）1、評估某宗房地產的市場價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例：甲可比實例的成交價格為8000元/m2，比正常價格低2%；乙可比實例的賣方實收價格為7800元/m2，交易稅費全由買方負擔，當地房地產交易中買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%；丙可比實例的成交價格為8300元/m2，其裝修標準比估價對象的裝修標準高200元/m2。假設不考慮其他因素影響，三個可比實例比較價值的權重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產的市場價格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88【答案】D2、創建了溫熱病的衛氣營血辨證理論的書是A.《溫病條辨》B.《濕熱條辨》C.《溫熱論》D.《脾胃論》【答案】C3、在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是()元/m2。A.-100B.50C.50D.100【答案】B4、客觀存在的房地產價值或價格可以通過（）出來。A.發明或創造B.創造或確定C.發現或探測D.隱定或探索【答案】C5、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為6.5∶1，至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%，人民幣兌美元的匯率為6.3∶1，對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】D6、有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A7、在某城市房地產交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常負擔下的價格的6%和3%，某宗房地產交易中，買方付給賣方2500元/m2，應繳納的稅費均由賣方負擔。則該宗房地產的正常負擔下的價格為（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427【答案】D8、在采用市場法估價時也可以根據估價對象、估價時點等情況，有針對性地搜集一些()。A.市場案例B.交易實例C.交易預期值D.市場預期值【答案】B9、在人流量很小的地方建造商場，無論誰來建造該商場，都需要花費很多成本，但該商場卻不會有那么高的價值，這說明了（）。A.應在客觀成本的基礎上結合市場供求分析進行調整B.應結合估價委托人的要求，對成本法估價進行調整C.應在客觀成本的基礎上結合選址.規劃設計等分析進行調整D.應在實際成本的基礎上結合選址.規劃設計等分析進行調整【答案】C10、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B11、某銀行存款利息方式采用單利，假設某一年期存款的年利率為6%，為吸引3年期的儲戶，則其3年期存款的單利年利率應大于（）。A.6.37%B.6.12%C.6.02%D.6%【答案】A12、在房地產區位狀況描述中，下列不屬于對周圍環境的描述的是（）。A.自然環境B.人文環境C.景觀D.施工環境【答案】D13、通常房地產開發投資利潤率的計算基數為（）。A.土地成本＋建設成本B.土地成本＋建設成本＋管理費用C.土地成本＋建設成本＋管理費用＋銷售費用D.開發完成后的房地產價值【答案】C14、成本法中一般不計息的項目是（）。A.土地成本B.銷售費用C.建設成本D.銷售稅費【答案】D15、下列哪項不是十二經別的生理功能A.加強了十二經脈中相為表里的兩條經脈在體內的聯系B.加強了體表與體內、四肢與軀干的向心性聯系C.加強了十二經脈對四肢的聯系D.加強了足三陰、足三陽經脈與心臟的聯系【答案】C16、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥【答案】C17、運用比較法評估某套住宅的現時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產狀況調整系數為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A18、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A19、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的（）。A.“交易實例”B.“可比實例”C.“收集交易實例”D.“建立價格可比基礎”【答案】B20、報酬率的表達式為（）。A.投資回報／所投入的資金B.投資回收／所投入的資本C.（投資回報＋投資回收）／所投入的資金D.（投資回收－投資回報）／所投入的資本【答案】A21、在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的（）進行移動平均。A.平均速度B.周期長度C.經濟壽命D.剩余經濟壽命【答案】B22、在運用長期趨勢法測算房地產未來價格時，當房地產價格的變動過程是持續上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數修勻法B.平均增減量法C.平均發展速度法D.二次拋物線趨勢法【答案】C23、下列關于奇經八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經，陽維脈維系諸陽經D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A24、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進的新電梯，需要2萬元的拆除費用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B25、評估城市商業區內上面有建筑物的土地的價格，沒有可參照的土地交易實例，但存在著大量的房屋出租、商業經營行為，這時宜采用（）評估。A.市場法估價B.成本法C.土地剩余技術D.假設開發法【答案】C26、運用假設開發法評估時，開發完成后的價值不適用（）求取。A.市場法B.成本法C.收益法D.長期趨勢法【答案】B27、下列關于房地產估價在估價行業中占主體的原因中，不正確的是（）。A.房地產估價普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值評估本身B.房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少C.房地產量大面廣，其他資產相對較少D.房地產估價主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等【答案】D28、運用假設開發法中的靜態分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續開發的應得利潤時，計算基數不包括（）。A.待開發房地產價值B.后續的建設成本C.后續的管理費用D.待開發房地產取得稅費【答案】C29、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現時重新購建成本為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.17【答案】C30、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分房地產歷史價格資料C.房地產在過去無明顯的季節變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格【答案】A31、一個估價項目中委托人對估價報告或估價結果的預期用途是指（）。A.估價假設B.估價原則C.估價依據D.估價目的【答案】D32、（）由委托人和估價目的雙重決定。A.估價要素B.估價時點C.估價對象D.價值類型【答案】C33、房地產的()對價值的決定作用幾乎是房地產獨有的。A.權益和區位B.權益C.實物和權益D.區位【答案】D34、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500m2，層高為4.1m，土地剩余使用期限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m，建筑物重建價格為2000元/m2。假定層高每增加0.1m，建造費用每平方米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D35、某房地產重新購建成本中，建安工程費為4000萬元，專業費用為建安工程費的10%，管理費用為建安工程費與專業費用之和的3%，銷售費用為重新購建成本的4%，投資利息為240萬，房地產開發成本利潤率為20%，銷售稅費為重新購建成本的6%，該房地產的重置價值為（）萬元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14【答案】C36、房地產估價專業意見的作用可分為性質不同的兩類（）。A.一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據性估價B.一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據性估價C.一是鑒證性估價或證據性估價，二是咨詢性估價或參考性估價D.一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價【答案】C37、按房地產的（）來分，房地產可分為居住房地產、商業房地產、工業房地產及特殊房地產等。A.實物B.用途C.開發程度D.權益狀況【答案】B38、將房地產稱為物業的國家或地區是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D39、在統一采用單價方面，土地除了單價之外還可為（）。A.樓層單價B.有效地價C.樓面地價D.總價【答案】C40、建筑物實物因素中的采光和（）尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱【答案】B41、（）年建設部發出了《關于建立房地產企業及執（從）業人員信用檔案系統的通知》（建住房函[2002]192號），決定建立包括房地產估價機構和房地產估價師在內的房地產企業及執（從）業人員信用檔案系統。A.2001B.2002C.2003D.2005【答案】B42、下列引起某商業房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業房地產價格自然增值的是（）。A.該商業房地產所在地區經濟發展、人口增加B.該商業房地產附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業房地產所在區域規劃為城市中央商務區D.該商業房地產擁有者聘用了優秀的物業服務企業【答案】D43、直線法求取建筑物折舊時，從粗到細來進行劃分的是（）。A.綜合折舊法→分類折舊加總法→個別折舊加總法B.分類折舊加總法→個別折舊加總法→綜合折舊法C.個別折舊加總法→分類折舊加總法→綜合折舊法D.綜合折舊法→個別折舊加總法→分類折舊加總法【答案】A44、某在建商城的建設用地使用權于2年前以出讓方式取得，土地使用期限40年，不可續期。預計尚需1.5年建成，總建筑面積為50000m2，可供出租的面積為總建筑面積的80%；經市場調查，目前當地該類商城的市場租金為每月90元/m2，空置率為10%；預測該商城建成后當地該類商城的市場租金為每月100元/m2，空置率為15%，運營費用率為30%。報酬率為10%，折現率為12%，該商城開發完成后的現值為（）萬元。A.22253B.23352C.26488D.27796【答案】B45、關于假設開發法的靜態分析法的說法，錯誤的是（）。A.開發完成后的房地產價值為價值時點房地產市場狀況B.開發完成后的房地產價值是未來開發完成后的房地產價值C.后續開發的必要支出為其未來發生時房地產市場狀況下的價值D.需測算后續開發的應得利潤【答案】C46、辨證論治中，疾病過程中某一階段或某一類型的病理概括是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】B47、關于假設開發法估價中調查房地產開發用地狀況的說法，錯誤的是（）。A.弄清規劃條件主要是為了選取最佳開發利用方式B.弄清土地權益狀況主要是為了預測開發完成后的房地產市場價格、租金等C.弄清土地區位主要是為了確定房地產已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續開發的必要支出【答案】C48、下列對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產實物狀況描述的是（）。A.建筑密度大小B.房型設計C.臨路狀況D.公共配套設施情況【答案】B49、在居住區附近有一鐵路，那么最可能造成居住區房價降低的因素是（）。A.心理因素B.交通因素C.噪聲因素D.衛生因素【答案】C50、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數據，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。A.市場提取法B.分解法C.累加法D.排序插入法【答案】A51、待開發的土地一般不適用（）來估價。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發法【答案】C52、某房地產開發商開發一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/m2，已知取得土地時樓面地價為1000元/m2，建設成本和管理費用為1200元/m2，建設成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5.5%，開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【答案】B53、有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值各為110萬元，如果甲地塊的使用權人欲購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人所要的交易雙方都是公平合理的正常價格應為()。A.50萬元B.55萬元C.60萬元D.60萬元以上【答案】C54、由于房地產的不可移動，不可隱藏，難以變現，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于（）的特性。A.不可移動B.用途多樣C.相互影響D.易受限制【答案】D55、某宗商業用途房地產未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2.4萬元，該房地產的合理經營期限為（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】C56、真實假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正【答案】C57、從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（）。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價格D.合格估價師的重新估價結果【答案】D58、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A59、比較法中交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正。A.交易實例B.可比實例C.估價對象D.類似房地產【答案】B60、“……三陽脈衰于上，面皆焦，發始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七【答案】C61、在評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是（）的。A.主觀B.客觀C.悲觀D.樂觀【答案】B62、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的（）的款額后，抵押權人方可優先受償。A.稅金B.拍賣費用C.土地使用權出讓金D.土地使用成本【答案】C63、某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B64、下列關于征地補償安置費和相關稅費的表述中不正確的是（）。A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定C.新菜地開發建設基金的政策標準由省、自治區、直轄市規定D.地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定【答案】B65、某住宅建筑面積為160m2，土地剩余使用期限為60年，以建筑面積計算的土地重新購建價格和建筑重新購建價格分別為5000/m2和3500元/m2。目前，該房屋門窗、墻面地面等破損引起的折舊為5萬元，戶型設計落后引起的折舊為8萬元，位于城市衰落地區引起的折舊為6萬元。若土地報酬率為6%，則該住宅成本價格為（）萬元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B66、下列估價基本事項中，首先應予以明確的是（）。A.估價目的B.估價時點C.估價對象D.價值類型【答案】A67、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F單獨增加電梯的必要費用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費用為200萬元，若該寫字樓剩余經濟壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。A.78B.102C.180D.302【答案】B68、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。A.效用最大而價格最低的B.效用最小而價格最低C.效用最大而價格最高的D.效用最小而價格最高的【答案】A69、最高最佳利用原則要求評估價格應是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結果。A.合法使用B.合法產權C.合法處分D.合法收益【答案】A70、某城市市區內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合?，F需評估該工廠用地的市場價值，則應按（）進行評估。A.工業廠房B.工業用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D71、“至虛有盛候”為A.真實假虛B.真虛假實C.虛實錯雜D.虛實轉化【答案】B72、市場狀況調整實質上是（）對房地產價格影響的調整。A.政府出臺新的政策措施B.利率C.房地產市場狀況D.可比實例房地產狀況【答案】C73、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標準房地產測算其價值，利用有關調整系數將標準房地產價值調整為各宗被估價房地產價值。A.假設開發法B.標準價調整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法【答案】B74、當居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產的需求會增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B75、房地產估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。A.影響房地產價格的因素是不斷變化的B.房地產自身狀況會發生變化C.必須確定一個價值所對應的時間D.房地產經濟活動通常有確定的發生時間【答案】A76、房地產價格與家具、機器設備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。其共同之處不包含（）。A.都是價格，用貨幣來表示B.都有波動，受供求因素的影響C.都是按質論價D.形成的時間都較長【答案】D77、壯水之主，以制陽光的治法是A.瀉其陽盛，治熱以寒B.滋陰以制陽C.損其陰盛，治寒以熱D.扶陽以制陰【答案】B78、房地產供給有限特性的本質是（）。A.土地的總量有限B.房地產的不可移動性C.房地產的獨一無二性D.房地產的價值量大【答案】B79、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。A.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“房地產狀況調整”和“市場狀況調整”，僅進行“交易情況修正”B.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場狀況調整”，僅進行“房地產狀況調整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”，而不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調整，然后再進行綜合D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街道兩側的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值【答案】A80、關于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據估價師的經驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定【答案】C多選題（共35題）1、房地產的實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，可以進一步分為（）。A.該實體組合完成的功能B.該實體的質量C.相應的配套的基礎設施D.立體空間E.有形的實體【答案】AB2、關于假設開發法的動態分析法中預測開發完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。A.通常是未來開發完成后的房地產狀況所對應的價值B.通常是未來開發完成后的房地產在價值時點房地產市場狀況下的價值C.通常是未來開發完成之時房地產市場狀況下的價值D.不宜將類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為測算結果E.不能采用成本法求取開發完成后的房地產價值【答案】AD3、房地產的獨一無二特性導致了（）。A.難以出現相同房地產的大量供給B.房地產市場不能實現完全競爭C.房地產交易難以采取樣品交易的方式D.房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產價值量大【答案】ABCD4、關于運用假設開發法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發前提或被迫轉讓開發前提估價B.開發完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發完成后的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續開發的必要支出不應包括家具、設備等房地產以外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC5、某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關于房地產價格的說法，正確的有（）。A.該房地產的實際價格等于名義價格B.該房地產的名義價格為50萬元C.該房地產的實際價格為50萬元D.該房地產的實際價格高于50萬元E.該房地產不存在名義價格【答案】ABC6、實際估價中，估價對象范圍的界定包括（）的界定。A.實物構成范圍B.權益范圍C.空間范圍D.時間范圍E.影響范圍【答案】ABC7、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現價值D.現狀價值E.殘余價值【答案】BC8、決定某類房地產供給量的主要直接因素有（）。A.該類房地產的價格水平B.消費者的收入水平C.該類房地產的開發成本D.該類房地產的開發技術水平E.房地產開發企業對未來的預期【答案】ACD9、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產應視為未被查封的房地產來估價的有（）。A.房地產抵押估價B.房屋征收評估C.房地產司法拍賣估價D.房地產轉讓估價E.房地產投資信托基金估價【答案】BC10、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.可能的估計值【答案】AB11、關于重新購建成本的說法，正確的有（）。A.重新購建成本是指重新開發全新狀況的估價對象的實際支出B.重新購建價格相當于賬面價值C.重新購建成本是客觀的重新購建成本D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格【答案】CD12、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。A.收益期應為租賃合同剩余租賃期B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應為合同租金減去運營費用D.凈收益應為市場租金減去運營費用E.凈收益應為市場租金減去合同租金【答案】A13、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD14、下列選項中，屬于收益性房地產的有（）。A.農地B.游樂場C.寫字樓D.倉庫E.行政辦公樓【答案】ABCD15、市場法估價中需要建立價格可比基礎，主要包括()等。A.統一采用總價B.統一面積單位和內涵C.統一付款方式D.統一幣種和貨幣單位E統一采用單價【答案】BCD16、下列房地產估價活動中，不符合職業道德的行為有（）。A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助C.某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業資料提供給房地產估價行業組織檢查D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業務簡單，某估價機構按其要求完成了估價E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD17、對房地產的現狀價值進行評估時，應遵循的估價原則有（）。A.合法原則B.價值時點原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹慎原則【答案】ABC18、一般來說，房地產價格等于“開發成本加平均利潤”的前提條件包括（）。A.供求關系短期內不太穩定B.自由競爭的市場環境C.較長時期的市場運行D.可大量重復開發建設E.成本和效用變動不同步【答案】BCD19、下列房地產價格影響因素中屬于房地產個體因素的是()。A.位置B.外部配套設施C.面積D.形狀E地質條件【答案】ACD20、“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了通路、（）等設施或條件以及場地平整。A.給水B.排水C.電力D.通信E.熱力【答案】ABCD21、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產抵押估價業務B.估計師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD22、下列房地產權利中，屬于物權的有（）。A.所有權B.建設用地使用權C.地役權D.抵押權E.租賃權【答案】ABCD23、評估一套單元式住宅的抵押估價，若未做特別說明，應包含在估價對象范圍內的有（）。A.二次裝修時所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調系統E.擺放在室內的沙發【答案】CD24、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現價值D.現狀價值E.殘余價值【答案】BC25、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度D.對可比實例進行市場狀況調整E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估【答案】BD26、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（）。A.市區商品房價格水平較高B.消費者的收入水平增加C.通往郊區的高速公路免費通行D.人們預期未來郊區房地產價格上漲E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢【答案】ACD27、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構資料庫中可用資料情況E.當地房地產市場狀況【答案】A28、成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括（）。A.土地補償費與安置補助費B.地上附著物和青苗的補償費C.征地管理費D.安排被征地農民的社會保障費E.場地平整費【答案】ABD29、就收益性房地產而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.最可能的估計值【答案】AB30、有關路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的有（）。A.劃分路線價區段B.設定標準臨街寬度C.調查評估路線價D.制作價格修正率表E.計算臨街土地的價值【答案】ACD31、下列房地產中，屬于按實物形態劃分的房地產有（）。A.整體資產中的房地產B.已滅失的房地產C.未來狀況下的房地產D.“干凈”的房地產E.共有的房地產【答案】ABC32、某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。A.評估對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發利潤為64.20萬元【答案】ACD33、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2【答案】D34、某小區中有一幢沿街商業樓，一、二層為商業用房，三～六層為住宅，現需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（）。A.因位于同一小區，區位因素相同，不需進行區位狀況調整B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整【答案】ABCD35、假設開發法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續開發的應得利潤，計算基數應包括（）。A.待開發在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續開發的投資利息E.銷售稅金【答案】AC大題（共18題）一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）四、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元五、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】六、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）八、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】九、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十一、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十二、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；一十三、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十四、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于