經典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網絡整理，如有侵權，請聯系刪除，謝謝！物業機電設備設施管理行效率，確保樓宇設備的安全、穩定、無故障運行，提供一個良好舒適的工作環境。一、系統運行及日常管理樓宇設備運行管理的目的在于通過提高設備的運行效率和運行質量，提供一個高質量的安全、舒適、便捷的工作環境。設備運行、維護管理的優劣直接關系到各個系統能否達到原有的設計性能與服關系到能否保障大廈運行安全。1、運行管理在技術性能上應始終處于最佳狀態，以發揮設備的最佳效用。（1）編制設備詳細的技術資料，并建立設備臺賬。（2）建立嚴格的機房管理制度，巡視檢查制度和崗位責任制。（3）制定科學、嚴格的操作規程。（4）制定周密、合理的設備維護保養計劃。（5）對操作人員進行專業培訓，明確各自的崗位職責，掌握專業街市和操作技能。（6）實施維護保養工作。（7）定期校驗設備中的安全附件，保證靈敏可靠。（8）工程技術人員對設備運行參數和統計結果作分析，及時發現事故的潛在危險，采取有效措施進行清除，確保安全運行。（9）發生設備故障后對原因進行分析，提出有效的改善措施，確保類似事故不再發生。2、設備系統的日常運行（1）變配電系統一旦發現問題，給予及時處理。當發生局部停電等運行故障時，按照預定程序進行倒閘操作，保證安全可靠運行。（2）建立大廈用水、供水管理制度。值班人員結合大廈自動控制系統定時監測水池、水箱的水位情況，管道及水泵的運行情況，巡溢水、跑冒滴漏等問題或其征兆，立即通知有關人員前往處理。并按政府規定，定期清洗兩次供水蓄水池，確保二次供水無污染隱患，當發生運行故障時，維修人員及時到場，按應急處理預案及時處理，恢復系統正常運行。（3）照明系統間，按預先的設定，通過大廈控制系統對公共照明進行開/關控制。（4）消防系統作狀態，消防監控中心實行24小時值班制度。消防管理人員定期巡全。（5）電梯系統按客流情況分不同時段調整運行方式，以使電梯運行在安全、節能、的安全保衛和通行方便的矛盾，在辦公時間段內，電梯全開放運行，理。二、系統的應及處理方案1、設備故障處理規程（1）故障分類兩級處理。以上，因故障引起重大停水、停電、?？照{、停氣、發生火災等。除上述事故外，其它為一般故障。（2）故障處理通則發生故障時，值班人員應立即處理，一般故障應先匯報后處理，事后做好記錄。重大事故應一面處理，一面匯報，無法處理應盡快報告工程部主管。限制故障的發展，迅速地排除危及人員及安全的因素。最迅速地恢復設備設施至正常運行狀態。處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮靜。不得違反安全規程采取相關措施。程技術人員到達之前，把工作現場安全措施做好。（3）重大事故處理職責理，并上報管理處主任。管理處主任盡快趕赴現場，負責全面指揮。（1）般故障處理職責時報告并做好有關故障發生和處理記錄。2、供電電源停電故障處理規程電源故障分以下幾種情況處理：（1）在接到供電部門發出的停電通知后，管理處應立即通知大廈內各有關業主單位。（2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發出停電通知。（3）如因大廈內故障引起供電回路停電，應盡快排出故障后恢復送電。（4）如設備或線路的電氣聯絡部分發熱、發紅，不能繼續運行采取相應措施。（5）低壓配電柜母線及其引出線障時，應將故障段母線隔離，然后設法對未受影響的部分恢復送電。（6）如供電局對大廈突然全部停電，則應立刻給樓內各有關單位發出通知，告知原因，設備值班員應堅守崗位，待恢復供電后，馬上啟動設備，確保大廈的正常工作。3、停水及故障處理規程（1）在接到自來水公司發出的停水通知后，管理處應立即轉告樓內各有關單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。通知內容包括清洗時間、停水時間、影響范圍等。（3）停水設備故障一般處理程序故障泵進行維修。②排污泵出現故障時，應迅速搶修，若一時不能恢復，應備臨時排污泵。立即關閉泄漏部位前端閥門，及時通知維修人員搶修。④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。4、發生火火警處理規程（1）大樓發生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做到滅火及疏散人員、搶救物資等工作。（2）火災報警程序①發現火警時，立即用消防電話或普通電話向中央監控室報警，室。勢大小、燃燒物資、報警人的姓名和身份。（3）接到報警后的處理方法往火警現場，如屬火警誤報，應通知中央監控室復位；如證實火警，用現有設施滅火。如火警嚴重，在組織前期撲救的同時向119報警。疏散；使電梯降到首層；切除火災區域電源，準備啟動應急電源；啟動相關防、排煙風機、消防泵。③管理處主任到現場指揮滅火，管理處其它人員要立即到現場參與滅火，設備值班人員則堅守崗位，隨時聽從指揮。5、其它設備故障處理規程（1）當設備發生故障時，應立即檢修，并盡可能把影響減到最低。（1）由于停電導致設備不能正常駐運行使用時，有應急電源的應立即供應，確保重要設施設備正常運行。三、系統的維護保養能并延長使用壽命。1、維護保養工作方維護保養工作方式分日常維護保養和定期限維護保養兩個層次：責，并嚴格按照操作規程操作使用。其工作內容是巡視檢查及調整、清潔，由值班、巡視人員進行，重點在于設備的外觀、功能狀態。極為重要。其內容包含性能狀態檢查、系統試驗及計劃性檢修，由維修人員在工程技術人員指導下實施。2.日常維護保養、定期維護保養的質量控制質和區域劃分到人，專職負責。各責任人按規程、計劃做完維護保養行定期和不定期檢查、評議，發生不合格即查找其發生原因，提出改查評議結果，將作為員工工作業績量化考核的依據。3.主要系統定檢工作要點（1）變配電系統：對相零地線端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。線路電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數是否在正常范圍內，其接線是否牢固，顯示是否清晰。變壓器運行聲音是否正常。（2）給排水系統：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤動作。管道是否有滲漏，閥門動作是否靈活、可靠，有無漏水。水泵運行聲音是否正常。（3）空調系統：對各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進行靈敏度測試，對各個電磁閥門進行開、合測試。空調主機運行是否正常，各項參數是否在正常范圍內，冷凍泵、冷卻塔運行聲音是否正常，水管是否滲漏。定期對風機盤管、空調風柜進行清洗。年度換季時進行大清洗并對主機進行大的保養。（4）防雷接地：雷雨季節到來之前，均應對整個系統進行檢查查看是否有因雷擊而導致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和熠開。若有問題，立即處理。（5）電梯系統：按電梯安全檢測和保養規范要求進行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。4、設備維護保養檢修計劃和標準（1）供電設施年度檢查保養計劃（2）水暖設施年度檢修保養計劃（3）備維護保養及實施方案將根據所安裝設備的設計、安裝及制定。四、節能管理部長要直接參與能源管理、制定節能計劃、布置日常檢查等工作。節能降耗工作主要有以下幾個方面：1、工作內容（1）制定節能工作計劃與有關節能的規章制度。（2）統計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作。（3）巡視、檢查和監督能源使用。（4）進行各種形式的節能宣傳，加強節能管理工作。（5）實施節能技術改造，應用先進節能器具，采用切實有效的節能運行技術措施。2、組織措施（1）節約用電、節約用水、節約使用一切能源和材料，既是國必十分重視此項工作。（2）強能源使用的計劃管理，嚴格執行公司下達的各項指標，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。每月上報《能源（3）能源的使用實行分區域控制的方法。凡需要單獨考核的，都要裝設分水表、分電及及其他計量裝置。（4）控制使用能源的時間，特別是對旺季用水和高峰用電要嚴格控制。加強調和管理維修，認真節約能源，杜絕浪費水、電的情況。3、技術措施（1）配電系統中應注意無功負荷補償。通過電容器組的投切，將功率因數控制在0.95以上。（2）變壓器投入運行的臺數，應根據實際負荷大小進行調整，并使運行中的變壓器的負載系數保持在0.7～0.9之間，以提高變壓器的運行的效率。（3）照明系統中，使用高效率節能燈具，走廊、樓梯燈具開啟/關，保證人走燈滅，避免浪費。（4）給排水系統：使用節水衛生器具，并且通過樓宇設備自動化系統控制水泵的開/關，防止溢水。加強巡視，防止跑水、漏水。五、技術改造、更新下幾點：.設備系統的設計缺陷和制造安裝缺陷以及由于當初設計理論、應用技術平等限制，造成系統設備不適應現實需求的情況逐漸顯露，有必要進行改造。.設備經過一段時間運行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設備性能，提高耐用性、可靠性，延長設備使用壽命。.隨著社會經濟發展水平提高，樓宇服務標準的也相應提高，樓宇內部功能發生變化調整，設備必須改造才能適應需要。設備改造是技術性很強的一項綜合性工作。主要有下列幾個階段：1.論證立項選擇改造對象，確定改造目標，根據設備實際情況，結合長遠規劃，考慮現有人才物力、財力，在每年最后一個季度制定下一年度的改造方案，主要目標是：（1）擴大設備應用范圍（2）改善設備主要性能指標（3）提高設備工作效率（4）提高設備可靠性和可維修性（5）提高設備安全性能和環保性能（6）降低設備運行能耗2.方案設計機時間，使改造方案切實可行。3.組織實施省工時、材料、費用，減少停機時間，具有較高的經濟性。小的改造改造質量控制，加強現場監理，注意指揮協調，精心組織施工，防止意外故障危及運行安全。4.整理改造技術資料錄。改造中形成的文件、圖紙、資料要整理歸檔，做到圖物相符，記錄完備。5.驗收移交用單位正式投入使用。6.費用來源技術改造、更新的費用來自每年的“維修基金計劃”撥款。六、術資料的收集、管理、使用部分，是機電設備管理、運行、維護的依據，是技術改造和節能運行的基礎，是設備管理必需的條件和保證。1.收集設備管理法規政策文件，這些文件具有法律責任，設備管理必須不折不扣貫徹執行。2.建立技術檔案各主要設備及設備系統，要有齊全詳細準確的技術檔案；（1）所有設備建立設備卡片，一臺設備有一張設備卡片。按系統、設備編號，再按編號逐臺登記。（2）將各設備卡片統一匯集登記，形成設備臺賬