PAGE用友項目版房地產一體化建設方案用友軟件股份有限公司2011年01月23日目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一部分 項目背景分析 51. 企業背景 52. XXX房產總體需求 63. 項目總體規劃藍圖 74. 總體技術架構 85. 系統運行環境規劃建議 12第二部分 項目管理解決方案概述 141. 困惑的房地產項目管理 142. 房地產項目管理現狀分析 15第三部分 項目管理系統模塊說明 181. 項目產品管理 182. 成本管理 193. 合同管理 224. 現場簽證管理 245. 財務支付管理 246. 共享資源管理 25第四部分 營銷解決方案概述 26第五部分 營銷管理模塊說明 301. 項目初始信息 302. 現場客戶管理 323. 銷售管理 344. 財務管理 375. 售后服務管理 376. 客戶交互門戶 38第六部分 統計分析 401. 成本類統計分析 402. 銷售類統計分析 423. 客戶類統計分析 444. 市場類統計分析 45第七部分 輔助功能模塊說明 461. 工作門戶 462. 權限管理 463. 流程平臺 474. 系統字典 47

項目背景分析企業背景

XXX房產總體需求通過前期與XXX房產的溝通，我們認為XXX房產此次信息化系統的建設需要重點滿足以下幾方面的需求：滿足企業基礎業務信息和數據的信息化管理，提升企業基礎資料、檔案的管理水平，信息和數據有效共享、高效溝通。充分滿足企業領導和管理人員對業務信息和數據的管理，信息和數據展現的界面直觀、所見所得。滿足項目一線工作人員的基礎工作要求，信息和數據的收集、錄入操作簡便，無重復輸入；提供給一線工作人員充分的工作便利，有效提高工作效率。通過系統平臺的建立，有效解決企業房地產業務管理的核心內容和環節——財務管理、項目管理、客戶關系管理。通過系統的實施，逐步實現企業收支一體化管控，突出應用價值。通過項目管理的實施，解決企業在項目管理中的核心問題——成本、進度、資金的管控。通過客戶關系管理的實施，有效解決企業營銷、物業管理過程的規范化。通過系統平臺化的建立，實現業務財務的一體化——通過系統實現業務信息數據和財務的實時共享。逐步建立企業信息化流程管理機制，實現審批高效系統化流轉，流程化管控。通過系統的實施和應用，逐步行程知識積累和沉淀，并提供企業決策支持。項目總體規劃藍圖“一條主線、兩個平臺、三個層面、四種資源、五大對象”，概括起來構成了用友房地產專業版的“12345”以以“戰略—目標—執行—應用”為主線全面覆蓋核心業務與業務支撐兩大信息平臺實現PM、CRM、財務管理三大核心業務管理信息化以“產品、客戶、資金、知識”四種核心資源為信息紐帶面向決策、員工、客戶、合作伙伴、社會公眾五大應用對象

總體技術架構用友房地產專業版采用B/S結構采用先進的B/S網絡技術結構，將所有的數據信息與程序都應集中存放在公司統一的服務器中，從領導決策層到各部門職員均可以通過INTERNET網訪問并操作服務器上的數據。這樣才能保證信息各個層次、各個部門、各分公司與總公司之間保持同步更新，從而保證管理體制的高效率。（如圖示）領導移動辦公項目1領導移動辦公項目1項目2……外地項目子公司中心數據庫安全解決方案網絡故障預案主要指網絡無法聯通或者服務器發生硬件故障，從而影響系統的正常使用的情況，針對不同的情況，建議采取以下的措施來解決：服務器一端網絡無法聯通由于服務器端的網絡不可用，或者服務器發生故障時，建議用戶設置備用的服務器，可以臨時充當客戶的服務器使用，用友將提供協助服務，半小時內將系統轉移到備用服務器上，保證客戶全國范圍內業務的應用。客戶端網絡無法聯通當案場客戶端的網絡可能因故障無法連通，但電話線一般是可用的，所以可以在案場配備一個備用的MODEM，系統也支持電話線撥號上網的方式進行應用。但是考慮到速度的限制問題，用友軟件建議將原來系統的協同工作模式改變為手工先行，集中輸入的應用模式，并作為一個緊急預案，在實施中加以反復的演練。關于分散式數據庫方式的可行性前幾年C/S結構的軟件曾經采用過一種分散式數據庫的設計：總部與現場均有數據庫存在，項目現場可以在局域網內操作系統，并且定期的將各地的數據庫拉平，這樣在網絡發生故障時，可以繼續使用。其實這種模式無論是B/S、C/S、B+C/S均能實現，但是經過幾年的發展，已經被淘汰，主要是因為這種分散式數據庫有以下幾點重要的缺陷：總部與現場只能定期的保證數據一致，不符合實時管理的目標；一部分甚至全部數據會長期保存在現場，集團數據存在泄漏與遺失的重大隱患；現場本地有了數據庫必然增加現場IT維護的壓力與投入。所以，目前無論是B/S、C/S、B+C/S結構的軟件主流上都采用了集中數據庫的設計，用友軟件雖然同樣能實現分散數據庫的應用，但是我們不推薦這種模式。數據損失故障預案由于一些硬件故障，例如服務器硬盤損壞等原因，會導致數據的損失，給業務帶來不便，因此用友軟件強調，客戶在應用系統時，應注意對數據定期備份：定時將數據自動備份到本機硬盤的其他分區（在系統初始化時已經設定，例如每日晚上12點自動備份）；并且定期的將數據拷貝出來或刻錄成光盤另外保存，從而保證在遇到由于硬件故障導致數據損失時，可以將損失控制在一天的數據量之內，便于及時恢復。系統使用安全隱患預案黑客攻擊針對系統端口的攻擊：這點上B/S結構的安全性比較高，因為沒有客戶端程序，只有服務器一個端口，因此系統基本使用只要求開放HTTP端口（80端口），區別于傳統C/S軟件或B＋C/S的系統需要多個端口服務，能夠有效的保障受到網絡端口攻擊和惡意訪問的局限性，大大提高了系統的穩定性。如果客戶想進一步提高系統的安全性，可以考慮配置防火墻，能大幅提高安全級別。傳輸過程的數據截取：為了防止數據在傳輸過程中被截取，從而導致信息泄密，所有信息數據在網絡傳輸過程中采用基于公眾密鑰加密的安全協議SSL過程128位加密的方式進行，保障傳輸數據無法通過數據流截取的黑客軟件截取和破譯，該技術已成熟運作于網上銀行等需要更高安全性等級的系統。系統使用的管理漏洞數據庫訪問控制：利用了大型關系型數據庫嚴格的權限和密碼管理進一步保證了數據安全。并適當地控制應用數據庫訪問者的權限。確保應用系統中的數據只能通過瀏覽器界面獲得，而不是通過操作系統級的文件或打印服務獲取。系統訪問控制：與C/S結構的軟件相比，B/S結構系統的一個安全隱患是系統能自由的在所有能上網的場所使用，比如家里和網吧，容易造成信息泄漏，為了控制這一點，系統采用數字證書技術來控制使用者在業務場所以外對系統的訪問，通過頒發數字證書的方式確保訪問者的合法性，對系統使用者的電腦實現認證限定使用。文件型的數字認證無需額外投入，使用方便，已授權證書無法通過復制拷貝獲取。對有移動使用要求的客戶可采用配備USBKEY的移動認證技術，保障用戶使用既方便又安全。服務器防護：服務器的操作系統平臺是MicrosoftWindows2003Server/2000Server，數據庫是SQLserver。Microsoft會定期發布安全補丁程序，很多安全性問題都是沒有及時安裝安全補丁引起的。系統管理員應及時做好Windows安全補丁的更新。用友軟件也會定期轉發Microsoft關于安全補丁程序的警示郵件，提醒系統管理員。系統初始安裝時，已經屏蔽IIS一些潛在的安全漏洞。SQL防護：為了應對某些專門針對SQL注入攻擊，用友軟件系統設計了獨特的關鍵詞過濾技術，可以有效的屏蔽此類攻擊。系統初始安裝時已經設定常見的腳本攻擊手段的關鍵詞過濾。視攻擊手段的發展，用友軟件會及時發布新的關鍵詞過濾給客戶。計算機使用安全制度：有許多安全問題或者故障是由于對計算機和網絡不正確、不安全的使用引起的，所以建議客戶對服務器要有專人管理，并且關閉服務器上不必要的其它服務（如遠程登錄）。同時制定公司內部電腦使用的制度，禁止例如BT等耗費網絡資源的下載工具以及下載行為，安裝殺毒軟件和軟件防火墻。

系統運行環境規劃建議系統軟硬件環境規劃建議服務器配置推薦基本配置推薦配置CPUPIII1G以上2*3.0GHzXeonMPCPU內存512兆10GB硬盤(剩余空間)36G兩塊73GB15K轉熱交換硬盤（RAID1）網絡10——100M網卡*2千兆以太網卡*2客戶端配置推薦基本配置推薦配置CPUPⅢ500PⅣ1G內存256M512MB(ormore)硬盤(剩余空間)100M1024MB(ormore)網絡10M100M打印機操作系統所能適配的打印機顯示適配器support16bit,resolution800X60032bit,resolution1024X768系統架構系統在國內率先采用B/S（Browsertoserver）的網絡結構，所有的信息與程序都應集中存放在集團統一的服務器中，決策者、管理層、用戶都可以通過INTERNET網訪問并操作服務器上的數據。同時保證了信息的各個層次、各個子公司、項目與總公司之間保持同步更新，從而保證管理體制的高效率。系統運用微軟成熟的開發，采用微軟SQLServer作為后臺數據庫。使用微軟平臺是因為它是目前最通用的技術平臺，與目前市場上大部分通用的財務系統、業務系統一致，能夠很容易地使用同一個服務器平臺整合市場上大多數管理軟件，大大降低了企業對服務器設備的投入和平臺軟件的投入。而且掌握該技術的人才和技術公司較多，不會產生無人維護和服務公司難覓的情況，對企業的信息化投入有長期的服務保障。網絡連接方式推薦及軟件環境網絡連接：方案1：服務器托管在數據中心機房，數據中心將提供固定的IP，帶寬較寬，還能夠解決公司的網站和企業郵件等問題；但是需要每年支付托管費用，同時需要購買機架式服務器。方案2：服務器安放在總公司通過寬帶和動態IP技術解決聯機問題，需要注意對服務器的管理與保護。在這種情況下只需要購買較好的PC機或塔式服務器就可以滿足需求了。各地項目現場可以根據具體情況選擇寬帶或撥號上網。軟件需求：客戶需要自備下列的操作系統和數據庫軟件：服務器操作系統：MSWindows2003；服務器數據庫：SQLS3.5組件包。系統管理員要求基本技能要求善于溝通服務器設置與網絡布線知識了解與掌握常規數據庫的基本操作管理知識背景具有實施企業管理軟件，例如辦公自動化、專業版等的經驗。最好具有在房地產或者建筑企業內實施管理信息化的經驗。

項目管理解決方案概述困惑的房地產項目管理在執行項目管理的過程中，房地產企業的領導可能經常會問自己這樣一些問題：——我對下面項目的情況清楚嗎？集團規模龐大、管理結構復雜，容易形成信息的壁壘。領導往往發現自己不清楚該向哪個部門去要自己關注的某個數據，或者某個部門需要重復的匯報信息（例如某集團的工程部告訴我們一個竣工面積，他們一天內可能就會接到老總、銷售部、預決算部、財務部等多個部門的重復詢問，類似的情況還有很多），從而造成效率上的浪費和巨大風險的產生。——能不能制定出比較準確的預算讓下面的項目去嚴格執行？大多數房地產企業都做預算，但是也感覺到了預算很難做準。過去項目的預算很難再查到，過去預算的執行情況也很難翻出來比較與分析，加上可能缺乏產品標準、缺乏項目管理與工作的標準，使制定預算非常困難，而最后制定的預算也往往最后會落空。——項目成本超了沒有？這樣做下去項目目標利潤可以實現嗎？往往要等到項目完成，領導才能知道整個項目的實際成本是多少、利潤是多少。但是從管理控制的目的出發，領導可能更關注動態成本——項目運作過程中任何一個時點上成本的動態變化情況。但是動態成本包含執行中合同、申請中合同、變更、現場簽證等眾多的不斷發生變化的信息，依靠手工統計，很難達到實時、完整、準確的目標，從而導致項目管理者更多的是得到事后結果，而缺乏前期控制。——能不能按時完成開發進度？開發周期還能不能進一步縮短？“時間就是金錢”這句話應用到項目管理之中，就可以理解為進度就是金錢。特別是當前的市場環境下，一些標桿企業均提出要通過項目快速周轉來規避市場的不確定因素可能引發的風險。這就需要企業更科學的組織項目工作、更迅速的對異常情況作出反應。——產品的開發能否不要出現太大的偏差？產品從概念到最后開發完成，有一個長期的過程，并且充滿了不確定的因素。許多房地產企業的領導往往會發現項目最終建成時已經不是原來概念中的樣子，而且產品與目標的偏離也往往引發成本、進度發生連鎖反應。清晰、嚴格的產品目標管理可以幫助開發企業更加有效的管控項目開發周期、開發成本等管理目標，也有助于樹立良好的企業形象，更加上近來受到宏觀調控與市場形勢兩方面的壓力，因此越來越多的企業開始意識到了這一點的重要性。——如果換了一個項目經理，項目管理能否保持水準？由于缺乏集團統一的項目管理標準，在房地產企業經常出現這樣的情況：項目經理的水平決定了項目的水平。這就造成了集團下屬項目的品質容易參差不齊。而且專業人才有限、也會發生流動，這給項目開發過程留下了隱患。——集團推行項目管理規范，但是會不會引起效率的下降？某房地產集團為了加強管理的規范性，在整個集團范圍內推行標準的項目管理流程，結果發現一個一般的合同審批流程需要走2-3周，如果是外地項目則流程周期可能更長，如果沒有有效的工具的支持，管理標準化有可能反而造成了效率的下降，反過來也會阻礙集團管理標準的推行。——我還能不能查到過去項目的情況和經驗，用來解決我眼前的問題？關于“開發商土地限期開發”、“九十平米限制”的政策紛紛出臺后，許多房地產企業都在開會研究調整策略，這個時候領導會需要過去項目開發的資料作為參考，而他們往往發現這些信息可能已經找不到了！房地產項目管理現狀分析房地產開發是長期的、一次性的、大量資金運作的、涉及到許多專業領域的大型投資項目，其管理工作具有很強的專業性、長期性和復雜性。對于房地產企業來說，必須采用各種管理手段提高自身的項目管理能力，尤其是項目投資分析和成本的控制能力。但是上述問題之所以普遍存在，正是由于缺乏必要的技術手段支撐。缺乏準確、前瞻的市場需求關注，設計反復做無用功房地產行業在很長時期內曾是賣方市場，因此企業的產品設計缺乏對市場與客戶需求的關注，以產定銷的模式使項目管理存在先天的缺陷。同時，為了追求進度指標，在粗放的管理模式下，往往對設計沒有投入足夠的時間與資源，設計反復成為普遍現象，從一開始就為成本失控、進度失控、質量安全失控埋下了伏筆。隨著土地成本的持續升高，房地產企業對成本管控的要求越來越強，但是這種模式卻并沒有發生實質的變化。缺乏統一規范的項目管理制度和體系很多房地產企業雖然都很重視項目管理，但由于缺乏經驗，公司內部一直沒有建立起規范的項目管理體系，包括各類規章制度、崗位職責、控制流程等，不少企業也沒有專門的部門負責項目管理。另一方面，由于房地產行業本身的諸多不確定性因素，集團公司及下屬各分子公司分而治之，由于沒有集成的項目管理平臺，房地產項目開發的分析考核、過程管理、技術文檔、合同、供應商管理等形成的信息是零散的，不能做到項目之間的經驗拷貝，項目的知識管理也難以做到。同時這種異構系統的存在造成項目進度計劃、項目預算等項目成本管理失去了控制，導致項目難以按預算完成，也在企業內部形成了越來越多的信息化孤島。難以準確及時制定資金計劃控制體系作為資金密集型行業，房地產企業都非常重視資金流的管理，在項目開發過程中，由于大量不同類型的合同都在不同階段的執行過程中，這樣想在短時間內精確地制定出未來月份或季度的資金計劃幾乎是不太可能完成的任務！現實工作中，雖然財務人員投入了大量的時間和精力制定資金計劃，但由于各類數據每天都在變化之中，往往是剛剛辛辛苦苦計算出來的數據實際上已經過時了，難以有效確保數據的及時性和準確性，導致公司高層難以根據及時精確的資金計劃作出正確的決策。項目執行控制體系不健全1)無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本 由于財務軟件的限制，項目不可能進行工作任務的分解，所以財務對項目成本的核算都是面向整個項目的，因此大多數企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的生命周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決（例如：項目內部的大鍋飯體制），而在項目完成后才發現問題已經與事無補了。2)難以實時了解大量工程合同的執行進度 在項目開發過程企業需要對外簽定各類工程合同，特別是在項目規模比較大、周期比較長的情況下，合同數量更是可觀，同時合同在執行過程中還會發生各種常見的變更情況，另外還包括合同條款、付款條件、付款申請、付款審核、合同結算等很多和合同相關的各類信息，這么龐大的信息量在手工管理模式下根本無法實現實時、精確的管理，從而使合同在執行過程中由于信息掌握不充分或難以共享而產生大量的重復工作甚至發生不必要的錯誤。3)超合同付款時有發生 由于合同在執行過程中發生的各類變更很多，再加上各類應扣款、保修款等，使付款金額的計算和審核難度很大，少數企業更是在最終結算時才發現已經出現了超付的情況，導致后續工作十分被動，雖然問題很嚴重，但這種情況卻一直難以有效根本杜絕。4)難以及時追蹤各類材料的價格變動及應用狀況 目前房地產企業很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采購過程中由于涉及到的廠商、材料種類、型號、報價、優惠幅度、價格變動、產品質量、實際應用效果等各類信息非常龐大，目前手工管理模式根本無法隨時掌握各類材料的最新動態，也難以在各項目之間共享這方面的資料，導致在材料采購過程難以準確作出正確的判斷。5)設計變更、現場簽證難以有效控制 頻繁發生的各類變更和簽證使很多房地產企業大傷腦筋，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司十分頭痛，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。專業技能積累不足，作業不規范，依賴項目經理的素質，成功難以復制由于企業沒有數字化的項目管理系統，使以往項目開發過程中發生的統計數據都隱藏在厚厚的書面文檔或Word、Excel文件中,無法對歷史數據進行進一步的加工、提煉和深層次的統計分析，使以往的寶貴經驗或教訓不能在新項目中得到有效的應用，而更加依賴于項目經理的素質，因此難以將過去的成功“高效“復制，不能持續提高企業的項目管理水平。項目管理系統模塊說明項目產品管理產品基本信息實現對整個項目從土地、規劃到“生產”，最后劃撥用途的整個過程管理。期間對整個規劃建設項目的基礎信息和建設用途如住宅、公建、人防等進行統一描述，通過對項目導圖的應用，實現對項目、標段、標段單元（樓棟）及最小單位的層層透視，體現項目的平面圖、房源、面積等信息。產品設計管理設計信息管理：提供歷史經驗數據，協助企業完成產品設計，并在系統中實現審批流程。設計變更管理：在系統中實現設計變更的審批流程，并且通過產品-工作-合同-成本的一系列關聯，自動引發由產品設計變更引起的工作變化（包括工作量或工藝、工序的變化）、合同變更、成本變化。設計圖紙管理：在系統中實現設計方案審批的同時實現設計圖紙的審批流程。審批后的圖紙納入系統的文檔管理庫，便于將來版本控制以及查詢需要。系統將管理圖紙的JPG格式，并記錄AUTOCAD原圖的文件位置。審批后的圖紙需要進行變更的，應該執行圖紙變更流程。個人工作臺管理為了更直觀、更便捷的協助用戶供作，系統提供的個人工作臺，在每個用戶登陸系統時，就自動將與之相關的工作自動“推”到系統桌面上：我的工作：查看需要自己處理的工作項，每個工作項同時提供子項、相關工作項、相關合同、相關文檔、相關工作報告與領導指示等完整的信息。關注工作：對某一時期特別關注的工作，可以自由設定與取消工作關注，同時還可以提請上級領導進行關注。工作進程：按照未開始、進行中、暫停、超期、已結束、已取消等狀態對工作進行分類與查詢，同時對超期工作和工作的變更提供預警和提醒。工作報告：在執行工作過程中，可以提交工作報告，并在一定范圍內發布，領導可以審閱下級的工作報告，并給出工作指示。工作桌面設置：自定義系統桌面，將用戶最關心的工作信息以及相關的提醒、預警顯示在桌面上，方便個人的工作管理。成本管理系統依據“目標成本-》責任成本-》動態成本-》成本知識”、“全面成本”、“全面預算”等先進的管理思路，提供的是一個可以從項目整體、標段、單位工程、責任部門、分預算表、成本項、合同等各個角度去掌握成本發生情況的動態、綜合體系。通過系統中動態成本的反映，對將要超標或發生缺口的情況，可以進行及時預警，并積極調整，成為企業避免成本超付、提前支付、變更黑洞的有力工具。CBS——成本結構分解由用戶按照企業的知識和項目的性質，以自定義的方式，從諸如土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用等基本的成本項進行層層分解，建立整個項目的成本結構樹，并且可以在項目進展的任何時段上，根據最新的情況對成本項進行進一步細分、補充或者調整。系統建立成本結構樹模版，以供日后項目調用與比較。每一個成本項將對應相應的財務科目（便于將來的成本核算和與財務軟件的整合），以及預算類別（便于制定分預算表）。制定預算表項目總的預算表可以由多張分預算表組成，這樣用戶可以根據標段、單位工程、部門等等因素分別設定預算表：預算表名稱與類別：通過預算類別將相應的成本項自動帶入預算表中，這樣就能幫助用戶建立每個標段、單位工程、部門的成本結構和預算計劃。預算表有對應的責任部門：將預算表落實到部門，體現了“全民預算”的概念，并將成本的執行真正明確了責任部門，并為今后的精細化考核奠定基礎。預算表分解到對應的單位工程：根據已經設定的產品信息，將預算表中的成本項分攤到了單位工程的面積與單元中。成本分攤模型的提前建立，為管理者留下了更多的時間與空間，不必非要等到合同或者某筆成本支出完全確定后才能在系統中掌握，系統在任何一個時點上能更真實的反映出當時該成本項的動態情況。預算表分解到產品：可以將預算分解到各類產品類型中，從而對不同產品的造價進行分析與積累。目標成本管理根據CBS，按照分預算表，用戶在系統中設定目標成本。項目成本估算、概算：目標成本的設定是一個漸進的過程，要隨著項目的設計、開發的展開而逐漸細化，本系統可以對基本的成本項進行總的估算。項目目標成本細化：根據項目新的進展和確定的設計方案，用戶可以對更細節的成本項進行設定。下一級的成本項會根據類別自動歸結到上級成本項之中。設定預算計劃：對目標成本還可以按月、季設定用款計劃，強調資金計劃的概念。目標成本的生效與歷史版本的紀錄：在項目管理的實際工作中，設定的目標成本和預算計劃需要通過審核才能生效，并且在執行過程中還會對目標成本與預算計劃進行調整以符合實際情況，系統可以實現這些申請與審核的流程，記錄歷史版本，并能與現行的目標成本、預算計劃與歷次的歷史版本進行比較。動態成本管理系統為用戶提供的是一個動態的成本管理模型，如下圖所示：在這個模型的應用中，企業不需要等到項目完成，才能得到項目的成本信息，而是在任何一個時點上，通過已發生成本的統計、待發生成本的預測，動態的掌握項目的最終造價、單方造價、單元造價等關鍵信息，同時包括實際已批準、已支出的金額、與預算計劃相比的資金缺口、簽證變更的累計值與待審批信息等等相關完整的信息，對將要超標或發生缺口的情況，可以進行及時預警，并積極調整，成為企業避免成本超付、提前支付、變更黑洞的有力工具。改變了過去成本管理滯后的狀況。系統還貫徹了精細化管控的思想，可以從項目整體、標段、單位工程、責任部門、分預算表、成本項、合同等多角度、多層次地去掌握成本發生情況合同管理合同是項目成本控制的另一個源頭，也是房地產開發企業對項目進行管理的一條主線，在房地產項目中80%以上的工作與成本是由合同來確定的。因此系統將協助企業加強對合同生效、執行、結算等流程的控制。但是，需要指出的是除了流程的規范化，我們還關心流程環節中種種關聯數據的及時有效反應和利用。比如，投標單位預審環節，我們需要清楚地知道該供應商的歷史合作情況，商務考察情況；合同評審環節，我們需要清楚地知道該合同的簽署與否對相關成本預算的影響；合同請款環節，我們需要清楚地知道該合同已付請款，甚至是合同付款條件所對應的項目工作進度請款；合同變更環節，我們需要知道與之關聯的現場簽證、工程指令、設計變更的內容，將合同變更控制從事后的統計與追認，逐步調整為每一可能引起合同成本變化的事件的過程管理，乃至事前管理，堵住“變更黑洞”……規范的流程與強大的數據關聯性才能在系統中保證發揮合同管理的作用。創建合同一部分合同可以由招投標流程創建，從而把這個合同的成本概念大大提前容納到了成本管理的工作中，另一部分不需要經過招投標的合同也可以在系統中直接創建。合同包括了編號、合同主體、合同內容、對應工作、責任部門、付款計劃等信息，以及相關的電子文檔和圖檔。合同審批在系統中實現合同審批的整個流程，能隨時監控流程進度，并可回溯審批過程，合同審批要受到成本額度的控制。合同變更在系統中實現合同變更審批的整個流程，能隨時監控流程進度，并可回溯審批過程，合同變更審批要受到成本額度的控制，變更超過總成本額度一定比例時，系統給予警示。合同執行管理合同管理的本質要求是為了有效實現項目執行過程的管理和控制，通過對應的工作項，可以得到工作的執行信息，并且工作進度或者形象進度節點與付款關聯，為審核請款單提供了依據。合同結算對合同進行結算，系統自動將相關變更就行匯總統計，結算后對合同的金額輕易不能改變。合同臺帳根據合同的實時信息，提供合同臺帳。用戶通過臺帳可以了解到不同狀態，例如申請中、已生效、變更、結算等等類型的合同的請款、批款、付款情況，也可以通過時間段、部門、成本項等綜合條件進行檢索與統計。現場簽證管理現場簽證往往會引起合同變更或者成本失控，因此在成本管理中，控制現場簽證也是從源頭控制成本的有效方式。簽證申請通過系統的網絡應用，項目現場遠程的簽證申請，能同步的被集團管理層所掌握。簽證也根據是否引起合同變更分為合同類簽證（可以關聯到合同）或者非合同類簽證，簽證如果引起成本變化，則關聯到相應的成本項和預算表，從而可以通過單位工程、成本項、預算表等條件對簽證進行分類檢索與匯總。簽證審批在系統中實現簽證審批的整個流程，能隨時監控流程進度，并可回溯審批過程。簽證在動態成本中的反映簽證一旦提交申請，則在動態成本中即反映待審批簽證一項，當簽證被審批生效后，則根據簽證是否引起合同變更，將相應金額自動轉入合同變更和非合同請款中，從而保證動態成本反映的全面性與準確性。財務支付管理財務支付管理結合合約或合同的約定內容、性質和執行依據，對項目開發過程中的請款、支付及結算進行管理，通過事前計算、核準體系和流程化控制有效地控制項目管理過程中的階段超付和提前支付。另外，對項目開發過程中非合同費用款項支出也進行全面的管理和控制。請款管理包括合同請款與非合同請款，實現了請款的申請和審批。流程請款的審批受到預算額度與工作進度、形象進度的限制，一旦發生超標，需要預算的調整申請并審批通過才可以審批該項請款，從而實現事前控制。應付款管理審批通過的請款，形成應付款計劃，財務據此支付款項。付款管理對已經經過請款審批的款項，到期進行付款操作，并形成付款記錄。共享資源管理廠商信息資源集團共享與區域共享的廠商數據庫，協助各個項目避免重復的與不合格廠商合作，并且通過長期評估與合作，建立一支優秀的合作伙伴隊伍。廠商信息包含：廠商基本信息：廠商的名稱、地址、聯系人、聯系方式、行業、法人代表、帳號、稅號等基本信息。廠商資質信息：廠商在相關資質上的等級與文件。廠商相關材料：如果是材料提供商，則廠商與材料庫會建立信息關聯，在此體現廠商能提供的材料及其規格。廠商合作歷史：歷史上該廠商與本企業合作的合同、合同的詳細信息均在系統中自動留下記錄。廠商評估信息：對歷史上廠商與本企業的合作情況進行評估，并根據評估結果決定后續與廠商的合作方式（如優秀合作伙伴、黑名單管理等）。文檔資料對項目開發過程中所產生的大量文檔、圖檔、合同、模版可以自定義分類、組合查詢，進行管理，便于內部共享、授權使用，也有利于在今后的項目中繼續利用，從而提高企業整體的項目管理工作的效率，并為今后企業項目知識管理打下基礎。營銷解決方案概述此次XXX集團營銷管理系統的建設，將拉開XXX集團——以“品牌運營”為核心價值觀的營銷管理建設的序幕。用友軟件作為國內專業的房地產業信息化廠商，非常榮幸能參與系統建設選型，通過前期與XXX集團相關業務與信息化部門的溝通，了解了XXX集團此次系統建設的主要需求，因此提供的系統與解決方案，將滿足以下一些基本要求：1.系統最終將建立一個完整的信息化的營銷管理體系系統將協助XXX集團建立一個包含基本的營銷管理功能，同時支持租賃管理、客戶服務管理、會員管理等應用，還能進一步延伸到案場展示、網站門戶、短信平臺等各種擴展性應用，與財務軟件和政府網上備案有接口的完整的信息化營銷管理體系。根據前期的溝通，集團整個系統的建設將分步進行，但是各個模塊的基本功能設計和相互之間的數據關系可以事先加以整理與確定，對于指導各階段系統建設的方向是有益的。2.系統強調對集團客戶的管理作為客戶關系管理的重要工具，系統將建立集團統一的客戶信息庫，所有與集團發生關系的客戶，無論是潛在客戶、成交客戶還是業主、租戶，無論是個人客戶還是企業客戶，包括一些核心客戶：會員，所有這些客戶的相關信息都會匯集到集團客戶信息庫中。對這些客戶信息，系統更加提供靈活的分析與挖掘工具，使決策者并提供交叉分析，能通過多維條件，對細分客戶的定位。從而更好的支持對客戶信息的管理，協助企業在潛在客戶中挖掘銷售機會。3.系統將滿足集團業務迅速發展與向外地拓展市場的需求XXX集團的開發歷史是輝煌的，同時集團還處于一個穩步的發展期，在當前行業調整及市場理性回歸的大環境下，09年可以說是集團發展關鍵的一年，此時將集團營銷管理信息化建設提上日程，正體現了集團領導對利用高效率的信息化手段來促進企業的發展和擴張的期望與決心。因此XXX集團的營銷管理系統將是一個能很好的滿足跨地域、多項目集中管理、建立集團統一的營銷管理體系的信息化管理平臺。4.系統是一個協同的營銷管理平臺XXX集團的營銷管理系統作為集團今后主要要的管理工具，并不僅僅是為了滿足某一部門登記信息匯總的需要，而是要建立一個可以協同管理的信息化平臺，參與集團營銷管理的各個層次的人員，能在這個平臺上各司其職、各取所需：管理崗位實際應用效果公司總部總經理等決策人員隨時批復、審核特殊房源的銷售；并借助系統查閱留痕的特殊房源銷售信息；實時查閱銷控圖的變化，第一時間了解整個項目及各棟樓的簽約、認定、預約及未首等銷售狀態；通過系統及時了解各項目樓棟的銷售進展；同時形象化的通過對前一段時間銷售情況圖形描述和當前銷售情況圖形描述，分析出未來一段時間的走勢；隨時了解整個項目的銷售額和回款情況，并加以走勢圖描述，為公司提供輔助決策的數據參考數據；銷售管理通過系統科學的進行系數、差價及組團定價策略進行系統的定價，簡化整個項目的定價；隨時了解項目銷售過程中已售和未售的價格情況；及時匯總銷售價格明細表；清晰的開展項目各樓棟中的銷售放量計劃控制和執行；付款方式和銷售流程管理的制訂和固化；及時匯總潛在客戶/成交客戶的信息及群體分析；通過各類如銷售總表/房源統計等隨時了解銷售總體進展情況；隨時進行銷售業績匯總分析；自動匯總相關折扣明細并進行管理；隨時查閱收款統計表和預計收款情況表，對樓款管理進行系統監管；準確的對各類市場廣告效果進行量化分析，輔以效果評估；項目案場案場經理通過系統每日/每周/每月銷售報表及時了解案場的銷售開展情況；匯總各樓棟的銷售進程及售價信息；第一時間定單/合同的簽訂情況和退定情況；系統自動留痕協助管理；及時匯總銷售應收款信息，配合財務做好核帳工作；并通過系統做好傭金的結算參考數據信息；隨時了解項目的銷售進展情況；來人來電等客戶接待情況。及時匯總各銷售人員的銷售每日/每周的銷售成果；匯總意向客戶及成交客戶的信息、數量并進行群體分析。銷控專員項目初始化資料的錄入和完善；實時通過系統執行貫徹專案下達的銷控和價格信息更新和制定；并第一時間反映各樓棟的銷售狀態及相關客戶信息；銷售過程中客戶定單和合同的錄入；借助系統“客戶告知”協同銷售人員，郵寄發送開盤通知書/入住通知書等客戶關懷工作。銷售代表通過銷控圖向客戶產生互動，直觀的介紹沙盤及銷售情況；調查問卷中客戶信息及客戶需求的錄入并做好聯系記錄。售后服務人員統一有序的辦理客戶銀行按揭、產證辦理等代辦事項；避免各個客戶不同階段、不同辦理事項所帶來的繁亂；隨時反映和提醒待辦未辦、辦理超時的售后事項；及時匯總各類簽約定單和合同，做好定單合同的入帳管理；財務現金、銀行轉款、POS等樓款與代收代付的款項的收付工作；根據租賃賬單收款；核帳，并通過系統掌握臺賬；追蹤按揭辦理情況和催款。5.系統強調事前的提醒、異常情況的預警和管理中的監控系統在管理流程中給客戶提供了一些較易抓手的控制點：首先是對流程涉及工作的計劃的提前制定，并可以由系統自動設定或則人工設定工作提醒，將流程“推”著前進；其次，一旦出現與計劃偏差，或者異常的情況，系統能夠報警，并根據不同的流程設定插入異常處理流程，或者中斷流程；最后，管理層可以隨時檢索工作進度狀態，并且利用流程中設定的審核點，控制流程數據的準確信和流程的進程。6.系統與細致、嚴密的權限體系相結合眾多部門的有序的協同工作，代表著信息流轉與共享的明確路徑，因此流程能否清晰、信息共享是否安全，很大程度上取決與權限是否細致、嚴密，信息和操作界面可以根據權限有效屏蔽是系統能有效支持業務正常管理的保障。7.強調系統應用與管理制度相結合系統可以協助管理者掌握最新的業務信息，可以反映最新的業務進程，可以避免人為的管理漏洞，但是系統最終只是輔助管理的工具。所以強調要達到管理效果的最大化，系統的應用必須與企業的管理制度結合起來。而一貫強調管理是本質，系統是手段，一貫重視房地產企業的管理思路與模式。曾經為眾多房地產項目提供服務，在這個過程中，我們積累了充分的房地產企業管理經驗，以及人機結合提高管理效率的成功模式，因此可以為房地產企業提供一定的管理咨詢服務，讓采用系統成為反映企業管理效率的一面鏡子，成為企業優化管理的一個契機。

營銷管理模塊說明項目初始信息房源信息初始化產品類型設定：設定住宅、車庫、寫字樓、商鋪等產品類型，產品類型將作為房源的一種屬性，可供日后統計與查詢。樓型、戶型設定：設定高層、小高層、多層、別墅等樓型；設定各種戶型以及相應的建筑面積、使用面積、房間分割，并展現房型圖(用戶自由上傳多種格式如JPG、BMP的圖片文件就能自動生成)。設定項目房源信息：用戶在系統中設定項目概況、用地面積、房源套數、推出套數、可售套數、開盤日期、預定交房日期等基本的項目信息，并通過引導式操作，批量的建立房源，在一些超級大盤的實踐中，往往僅需兩三個小時，就能完成數千套房源信息的初始化工作。初始化工作主要包括：建立項目鳥瞰圖：用戶可以在系統中添加項目的鳥瞰圖(用戶自由上傳多種格式如JPG、BMP的圖片文件就能自動生成)，并能在總圖中任意劃分區域和組團。建立樓棟信息：別墅：可選擇建立單體或者聯排的單位。公寓：通過設定實際樓層、銷售樓層、單元、每梯的戶數、房型、門牌、室號等信息，快速、自動地生成房源信息與銷控圖。樓棟信息的修改：為了使系統生成的銷控圖可以在最大程度上與實際的樓棟形狀一致，可以在銷控圖上直接對房源進行合并、拆分、刪除等操作。房源劃撥與放盤：用途劃撥：將房源劃撥到出售、出租、可租可售、先租后售、委托經營等多種經營用途中，同時，系統根據房源的經營性質，自動的為此類房源配置相應的業務流程。放盤：系統支持在房地產集團企業實行多級放盤。集團在放盤給項目銷售現場時可以保留一部分房源；項目銷售經理可以根據銷售計劃進一步分批放盤。對于保留的房源，會有查看權限的限制。價格管理定價和調價的方法：系統提供行業中常用的系數法、差價法、基價法等多種定價調價功能制定一房一價表。對于特殊的一組房源，還支持組團定價和調價的功能。定價和調價的流程：制定價格方案：使用上述提供的方法在系統中制定需要設定或者調整價格的房源的價格方案。價格方案提交領導：領導可以在系統中實時察看本次定價或調價的清單，清單也可以以列表或則實際樓棟形狀的方式打印出來，提交給領導審閱。試算平衡：系統自動計算調整前均價、總價和調整后的均價、總價；未售房總價與均價的變化；組團均價與總價等相關的信息，以支持領導對價格方案的評審。方案審核與生效：領導無論在何時何地，可以對方案進行審核，審核通過后，領導還可以設定生效時間，到達時間后，價格就自動更新。價格折扣：在下定單和簽約時，成交價格將受到公司規定的折扣限制，系統提供的價格折扣包括：明折：企業可以在系統中設定直接公布給業務員的在表價基礎上浮動的折扣率。與付款方式關聯的折扣：不同的付款方式能自動對應不同的折扣規定。優惠活動折扣特殊折扣折上折優惠優先匹配項目參數管理系統要支持多項目管理的要求，必須能適應不同項目的個性化的操作需求。因此，系統提供了銷售流程、付款方式、其他代收代付費用、客戶調查、售后服務、裝修、價格補差公式（可以支持按不同面積為單位計算的多種方式）等多個業務功能的流程、參數在項目中的自定義。管理者可以以系統為工具制定業務規范與管理流程，一旦制定后，系統會根據這些管理參數自動進行工作的提醒，例如催簽、催款、服務辦理等等。現場客戶管理客戶接待與跟進在接待客戶的過程中，客戶的基本信息，例如姓名、聯系方式、性別、年齡、區域、職業等都將通過信息系統的應用，為企業留下，避免了客戶資源的流失。系統同時支持對客戶的持續跟進，記錄每次來訪、來電、去電、看房的信息與客戶意向。通過自動的重名判斷，系統能在第一時間告知接待人員，客戶是初訪還是再訪。若是再訪，則會將過去的聯系信息提供給接待者，是接待工作讓客戶有賓至如歸的良好體驗。客戶信息管理系統涵蓋了個人客戶與企業客戶的不同信息收集要求。系統提供了豐富的客戶信息與簡便的檢索方式，協助用戶方便的查詢到相關客戶或客戶群體的詳細信息。同時通過一條客戶記錄，可以掌握相關房源、定單、合同、款項、服務等內容，形成了一個以客戶為中心的信息集群，滿足了用戶希望由點到面掌握信息的需要。客戶需求管理為了協助企業更好的分析市場需求，從而知道設計、策劃、銷售等工作，系統提供了自定義的客戶調研問卷，可以根據項目、訪問目的、時間；階段而定義不同的問卷，通過需求信息的收集，自動對諸如客戶構成特征、客戶意向偏好、媒體認知途徑等信息進行分析，輔助高層制定更加科學的決策。客戶轉移與復制客戶作為企業的寶貴資源，不能隨著項目的結束、業務員的調動而流失。在系統中，客戶信息可以轉移給接手工作的業務員，并通過歷史記錄，協助業務員迅速掌握客戶情況。企業授權的管理人員也可以將項目的客戶資源共享給其他項目作為啟動的客戶資源，大大提高了客戶資源的利用效率。客戶告知過去遇到需要成批發送給客戶的信息，例如開盤通知、催款信、交房通知單等，往往需要大量的手工填寫客戶、房源、付款、地址等信息的工作。現在利用系統提供的客戶告知自定義模板，用戶可以自行定義相關的郵件、短信、打印文檔模板，并通過批量的發送、打印，一鍵實現客戶告知的業務，節省了大量人工。銷售管理銷售機會挖掘目標客戶鎖定：通過項目前期定位與客戶需求的匹配，系統自動篩選意向強烈或成交可能性大的潛在客戶，協助業務人員輕松完成銷售線索到銷售機會的推進工作。協助客戶選房：系統提供詳細的房源信息，利用形象的圖形與組合查詢，方便的協助業務員為客戶找到合適的房源。系統能與觸摸屏、電子屏、網站等更多的展示手段結合，提升現場的銷售氣氛，對銷售機會的把握與實現起到促進作用。模擬成交：利用系統提供的計算工具，可以方便的為客戶計算貸款，并直接打印《房屋供款表》，讓客戶可以把房源信息、貸款方案、付款計劃和款項總額、其他應付款項金額試算出來帶回去仔細參詳。排號、預約、小訂在客戶正式認購之前，通過排號、預約與小訂的操作，積累意向客戶，抓住客戶資源。系統支持排號、預約、小訂的業務流程，并提供到期提醒，以促進銷售進程。大定定單信息包括了房源、價格、付款計劃、客戶、條款、下定時間等信息，并支持直接打印。定單一旦輸入，該房源就不能再銷售給其他客戶，直到退定生效為止。定金信息會自動提交給財務出納，指導其完成收款工作。管理層需要對定單信息進行最后的審核與確認工作，從而保障定單的準確與最終生效。可以根據房源、客戶、定單相關信息等多個角度，對定單進行檢索查詢。系統支持地方網上備案的定單數據對接應用。退定在系統中退定必須經過審核才能生效，退定生效才可以進行重新銷售與退定金的工作。系統會對退定原因進行統計與分析。簽約系統支持定單轉簽約與客戶直簽兩種合同生成模式，在定單轉簽約的情況下，相關的客戶、房源、價格、付款方式、已收定金款等信息會自動繼承。合同信息將在銷售、財務、客服等相關部門間共享，從而指導收款與售后服務辦理的工作。管理層需要對合同信息進行最后的審核與確認工作，從而保障合同的準確與最終生效。可以根據房源、客戶、合同相關信息等多個角度，對合同進行檢索查詢，并隨時了解合同的執行狀況，例如款項收取與欠費情況、貸款辦理或產證的辦理情況等。系統支持地方網上備案的合同數據對接應用。更名、換房與退房為了保證數據與業務流程的嚴謹，系統中對于更名、換房均采用先退再重簽合同的方式，處理換房