經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！目錄目錄……1前言……2第一章第二章管理目標…………………3物業(yè)管理方案……………4……4……11管理內(nèi)容及服務(wù)標準各項管理指標及措施…………13管理溝通第三章資源配置………………..13…..13人員配備及崗位設(shè)置……………..15員工培訓第四章費用測算……………….16第壹節(jié)項目物業(yè)日常管理月度費用明細……………第二節(jié)開辦費用明細…………….第三節(jié)物業(yè)管理費收入明細……….161923盈虧分析及減虧措施……23接管工作的進度安排………………28前言第六章承蒙集團X公司及和信房產(chǎn)的信任，將水沐天城這個品牌項目交由我們來進行物業(yè)服務(wù)，深感榮幸的同時也清楚其責任重大。品的消費環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善。水沐天城項目作為X公司的品牌之作、經(jīng)典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水，是集團X公司智慧的結(jié)晶。高品質(zhì)的居住社區(qū)，需要高水平的物業(yè)服務(wù)和之相配套。追求舒適、安寧、祥和、優(yōu)雅的居家環(huán)境和便捷的生活、商務(wù)空間，業(yè)已成為二十壹世紀現(xiàn)代城市人物質(zhì)文明和精神文明需求的基本標志，也是和信水沐天城項目的物業(yè)服務(wù)所必須達到的基本要求。我們將響應(yīng)X公司董事長“關(guān)于物業(yè)X公司要走市場化道路”的發(fā)展精神，力求將水沐天城項目打造成為X公司的精品樓盤。針對“水沐天城”的特點，我們將各分支加以細化，小至管理細節(jié)，大到管理理念，都達到精耕細作，為“水沐天城”的品牌建設(shè)和延續(xù)打下堅實基礎(chǔ)，且為和信的房產(chǎn)銷售提供有力支持。以促進樓盤的銷售。在該項目的介入和服務(wù)過程中我們壹直本著倆個理念，壹是堅持保本微利方針，重經(jīng)濟效益，更重社會效益。我們將以最大限度的為和信房產(chǎn)銷售做好物業(yè)服務(wù)支持為己任，加強品質(zhì)監(jiān)控，用良好的管理和真誠的服務(wù)，合理解決微利潤和高標準之間的矛盾，爭取做到兼顧的同時，達成開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)X公司社會效益、經(jīng)濟效益的雙贏。另壹方面著手當下、放眼將來。不僅僅把這個項目作為我們物業(yè)服務(wù)規(guī)范化、精細化的重要開始，更見重的是將來更深層次、更長遠、更廣泛的品質(zhì)提升。我們殷切的希望通過我們的不斷溝通和攜手努力，共同來打造和維護企業(yè)品牌，樹立企業(yè)形象。希望能夠依托“水沐天城”良好的品牌優(yōu)勢和社會影響力，使自身能夠得到提升和發(fā)展。以下即是針對本項目所制作的物業(yè)接管服務(wù)方案，不足之處敬請指教！第壹章管理目標和順物業(yè)X通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》中壹級標準管理，承諾達到以下目標：一、星級生活服務(wù)高品質(zhì)的物業(yè)，需要優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和其相配套。我們將利用團隊多年的實際操作所積累的豐富管理經(jīng)驗，努力豐富和完善各項規(guī)范及服務(wù)流程，通過系統(tǒng)、全方位、多層次的培訓，提高員工素質(zhì)，達到真誠服務(wù)、星級居住的標準。二、建立業(yè)主委員會我們正式接管“水沐天城”物業(yè)服務(wù)的運作后，將在適當?shù)臅r機成立業(yè)主委員會，使物業(yè)X公司的服務(wù)和業(yè)主自治相結(jié)合。切實做好小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作，讓開發(fā)商全力、放心地投入新的項目開發(fā)。三、壹級服務(wù)依照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》中壹級標準執(zhí)行物業(yè)服務(wù)，確保業(yè)主享受高品質(zhì)的服務(wù)。第二章管理方案第一節(jié)服務(wù)內(nèi)容及標準一、客戶服務(wù)中心報事報修受理、業(yè)戶投訴受理、二次裝修管理、收取物業(yè)管理費、代收水電氣垃圾清運費、郵件收發(fā)、特約服務(wù)及各類代辦服務(wù)等。依據(jù)我X要求：微笑服務(wù)，熱情接待，認真聽取，耐心解釋，禮貌待人，不得因任何原因和住戶發(fā)生爭執(zhí)，受理投訴后及時和相關(guān)部門聯(lián)系調(diào)查處理，且做好記錄、跟蹤、回訪。服務(wù)受理工作熟悉預(yù)約服務(wù)、收款和裝修手續(xù)辦理流程及相關(guān)規(guī)定，耐心解釋業(yè)主提出的疑問，工作中服務(wù)上乘，收費合理，安排及時，且做好各項原始記錄，信息和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的傳遞，不得出現(xiàn)遺漏和誤報。協(xié)調(diào)各職能部門，分清緩急，合理安排服務(wù)，做到認真、仔細、及時、準確地為住戶提供服務(wù)，且做好跟蹤、回訪記錄。服務(wù)高效、快速、熱情、周到有較強的親和力和組織協(xié)調(diào)能力，組織召開工作例會；認真領(lǐng)會、貫徹執(zhí)行政府和職能部門的有關(guān)規(guī)定。對行政文檔按標準進行分類管理，注重原始資料和外部信息的收集。內(nèi)勤工作及時辦理員工的轉(zhuǎn)正、定級、升級工作，加強和員工的溝通，按期組織員工的培訓工作和員工活動的籌辦。每年召開壹次業(yè)主委員會會議。每半年進行壹次住戶意見調(diào)查，對發(fā)現(xiàn)的問題及時反映上級，對有意見的住戶及時給予書面回復。協(xié)同秩序維護巡邏人員、工程維修人員對裝修現(xiàn)場進行巡視，檢查裝修工人出入證、滅火器配備、有無違規(guī)情況，發(fā)現(xiàn)問題及時下發(fā)整改通知單，且聯(lián)系業(yè)主，書面確認。管定期巡視空置房設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，且做好記錄。對空置房及項目公區(qū)鑰匙進行有序管理，保證物品財產(chǎn)安全。每日對項目公區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、設(shè)施設(shè)備、秩序維護各崗位準確了解各項工作完成及未完成情況，做好《項目日巡視》記錄，便于督促跟進。理工作二、工程維修部水沐天城主要工程設(shè)施設(shè)備包括遠程抄表系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、園林景觀等，工程部主要工作除了及時處理業(yè)主的零修、急修外，仍要做好各種設(shè)施設(shè)備的維護和保養(yǎng)，確保其正常使用和運轉(zhuǎn)。依據(jù)我X序號1.每月檢查數(shù)據(jù)采集箱電源及數(shù)1.保證月度水、電、氣抄表數(shù)據(jù)準確；2.季度進戶核查結(jié)果及時通1據(jù)；3.審查季度抄表核查及修正報告，報業(yè)主和使用部門。確保進戶核查工作得以實施。1.每周維護檢查紅外線報警裝置，1.工程主管、保安隊長定期檢查監(jiān)1.紅外線報警裝置靈敏，無誤進行障隘測試；報、漏報發(fā)生；2.每周進行鏡頭維護除塵，確保錄排保安員進行紅外線障隘測試；2.監(jiān)控設(shè)備圖像清晰，硬盤錄像可保存壹個月。23.每月全面檢查線路接頭及系統(tǒng)元件；4.每半年由外委X公司維護檢查壹查及X公司經(jīng)理簽署意見。次。1.每天巡視機房次數(shù)不低于3次，1.主管每天巡視機房壹次，每周檢1.電視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)且適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；驗信號質(zhì)量壹次；解決；2.接業(yè)主報修1小時內(nèi)解決問題；2.弱電工每天監(jiān)測信號質(zhì)量壹次，2.線路暢通及設(shè)備完好率達3.每周全面檢查壹次線路信號放且將結(jié)果匯報領(lǐng)班；到100％。3.主管每月組織檢查壹次系統(tǒng)運3行維護情況，且審查運行維護記錄；4.每年信號接入單位系統(tǒng)維護保1.每天巡視機房次數(shù)不低于3次，1.主管每天巡視機房壹次，每周檢1.視信號質(zhì)量投訴1小時內(nèi)解且適時監(jiān)控信號源質(zhì)量；驗信號質(zhì)量壹次；2.弱電工每天監(jiān)測信號質(zhì)量壹次，2.線路暢通及設(shè)備完好率達到100％。2.每周全面檢查壹次線路信號放且將結(jié)果匯報領(lǐng)班；3.每年信號接入單位系統(tǒng)維護保養(yǎng)不少于2次。行維護情況，且審查運行維護記錄；1.主管每月審查運行維護記錄，每1.圖像及通話語音清晰，可實周抽檢單元分機及電子門鎖使用情況；現(xiàn)總計、單元門機、室內(nèi)分機及分機間轉(zhuǎn)接通話；3.每年由外委X公司進行系統(tǒng)全面2.領(lǐng)班每周全面檢查系統(tǒng)壹次，且2.輸入密碼后，單元門可立即3.委外年檢結(jié)果需由主管現(xiàn)場檢查及X公司經(jīng)理簽署意見。1.內(nèi)勤每天核實辦卡及交費情況，1.系統(tǒng)自動運行，達到設(shè)計功3.單元門開啟后可自動關(guān)閉。1.辦理新卡及續(xù)繳管理費后當天內(nèi)錄入用戶信息；2.系統(tǒng)管理員每周進行系統(tǒng)維護壹次；2.停電后10分鐘內(nèi)將道閘升起；3.基本達到用戶信息錄入不公司經(jīng)理簽署過夜。4.外委X公司保證系統(tǒng)維護半年內(nèi)意見。不少于三次。1.每天開啟前檢查系統(tǒng)管網(wǎng)及控制部件；1.主管每天巡視檢查小區(qū)景觀水運行效果，每月審查運行維護記1.定時間運行，不隨意調(diào)整運行時間，保證小區(qū)景觀效果；2.每周根據(jù)需要進行系統(tǒng)反沖洗，2.設(shè)備檢修及河渠清洗提前7進行系統(tǒng)補水及反沖洗；4.每年進行壹次系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)檢修，管道閥門油漆。實施過濾設(shè)備填充活性炭、石英沙；1.每隔3小時巡視檢查設(shè)備房，且1.主管每周巡視檢查配電室不少填寫運行記錄；2.每月檢查緊固系統(tǒng)接線端子，保審查運行維護記錄及能耗統(tǒng)計表；電梯、消防、事故照明正常使證接觸良好；2.領(lǐng)班隨時檢查配電室值班情況用；3.每半月維護保養(yǎng)發(fā)電機，且試車2.檢修停電提前24小時以告1.系統(tǒng)正常運行，市電停電后于215分鐘內(nèi)發(fā)電機供電，保證8示方式通知業(yè)主和使用單位，商鋪、辦公場所書面通知用戶。4.雷雨季節(jié)來臨前檢查系統(tǒng)防雷接地情況；5.每年度系統(tǒng)安全檢查且維護壹次。1.每2個月進行1次普消末端水壓1.系統(tǒng)日常運行由保安隊長負責監(jiān)督管理；1.系統(tǒng)完好，報警點位準確，無誤報；消防水試水，檢查水泵聯(lián)動情況；2.系統(tǒng)維護、檢測、調(diào)試由工程主2.按消防相關(guān)法律法規(guī)要求3.普消末端壓力保證不低于0.7Mpa，自消自消末端壓力3.消防系統(tǒng)委外日常運行維護管4.委外年度安全檢查結(jié)果需報X公保證不低于司經(jīng)理審核且簽署意見。4.預(yù)警時值班人員5負責內(nèi)到達第壹現(xiàn)場。保證水質(zhì)達到國家現(xiàn)行標準要求。次，巡視生活水泵房不少于1次，站化驗壹次；2.主管參和純凈水系統(tǒng)管道消毒過程及水池水箱清洗消毒過程；2.純凈水系統(tǒng)每半年消毒次數(shù)不3.除操作人員外，無關(guān)人員不得進通知到業(yè)主。入純凈水機房；4.機房需人走上鎖。三、秩序維護部安全和消防工作是物業(yè)管理工作的重點，它關(guān)系著小區(qū)內(nèi)千家萬戶的生命和財產(chǎn)安全，對維護和樹立企業(yè)形象和品牌起作至關(guān)重要的作用。水沐天城秩序維護部全面負責維護該小區(qū)的生活秩序以及消防、治安安全防范和管理，目前崗位設(shè)置分別為大門崗6個、巡邏崗2個、固定崗2個、監(jiān)控崗1個。依照我X要求：現(xiàn)問題及時1秩序維4.對上崗時發(fā)生的突發(fā)事件，要按規(guī)定采糾正處理。取處置措施，且書面報告隊長；5.負責對本班員工作培訓。6.負責小區(qū)巡邏。2.保安隊長組織每周班長護班長1.負責維護大門口的進出秩序、社會秩由安全主1.著裝符合要求，儀表端莊，態(tài)度熱情友設(shè)點。不間斷的對X公司的形2.掌握出入大門的車輛及人員情況，發(fā)現(xiàn)各崗位進行象和聲譽。大門崗可疑人員應(yīng)及時查詢、處理、報告。2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.發(fā)生糾紛和壹般性治安問題時，應(yīng)依法題及時糾正3.工作認真負責，未經(jīng)許可，不得離開工關(guān)事宜，不得吸煙。4.交接班記錄完整、準確，佩戴使用的器械無損壞。5.隨時保持值勤崗位的清潔衛(wèi)生。6.所有外來人員登記和物品出入登記完整、清晰。6.物品出入需有服務(wù)中心出具的業(yè)主簽1.負責對小區(qū)和周邊進行巡邏檢查，及時1.巡邏崗負責1.統(tǒng)壹著裝，儀容儀表端正，講究文明禮發(fā)現(xiàn)解決或報告檢查中發(fā)現(xiàn)的不安全因素，以消除隱患，保障安全。各類事故的2.不得吸煙、聽收音機或隨身聽。3巡邏崗2.勸離夜間無故滯留在巡邏區(qū)內(nèi)的人員，檢查（含防3.必須完整記錄巡邏檢查的時間、地點、火、防盜、防部位、具體內(nèi)容，且不得少于規(guī)定次數(shù)。報告值班人員，根據(jù)指令做好查控工作，4.不得以檢查為名，和其他當班人員閑3.在上下班高峰期，切實做好對業(yè)主的安5.不得乘坐電梯巡邏檢查樓層；在執(zhí)行巡全保衛(wèi)，防止竊案發(fā)生，維護小區(qū)正常的的檢查、登助業(yè)主的責任。記。6.對人員進行查詢時，應(yīng)注意有禮貌地表2.班長每天不明身份或出示證件。6.按規(guī)定填寫巡邏記錄，同時作好定時巡間斷的進行7.消防設(shè)施巡檢做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時7.消防巡檢：定期對項目消防設(shè)施設(shè)備巡題及時糾正視，檢查完好狀況，及時排除安全隱患。處理。8.配合裝修現(xiàn)場管理和控制。8.熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警，應(yīng)立即采取應(yīng)急措施。由安全主1.著裝符合要求，儀表端莊，態(tài)度熱情友2.發(fā)生糾紛和壹般性治安問題時，應(yīng)依法不間斷的對X公司的形各崗位進行象和聲譽。4固定2.以固定崗為主，站立服務(wù)執(zhí)勤。3.負責執(zhí)勤區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施安全，及時題及時糾正3.工作認真負責，未經(jīng)許可，不得離開工關(guān)事宜，不得吸煙。崗4.交接班記錄完整、準確，佩戴使用的器械無損壞。5.隨時保持值勤崗位的清潔衛(wèi)生。由安全主管、1.用正規(guī)的交接崗禮儀進行崗位交接，跟按照部門統(tǒng)壹規(guī)范進行車輛停放。班長每天不2.非機動車秩序管理：規(guī)范停放，檢查非間斷的對各體形象，積極主動為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，崗位進行督對外展示良好的企業(yè)形象；車輛秩序管理崗2.保持崗位周圍的環(huán)境綠化衛(wèi)生、成品設(shè)3.檢查客戶車上有無遺留或附屬物品，及及時糾正處時提醒客戶取走，給客戶做好解釋工作；理。如無法聯(lián)系，必須及時交由部門保管；4.嚴禁所有人員在停車場內(nèi)進行修車和維護，防止取走客戶車輛上的配件；5.發(fā)生突發(fā)事件時能迅速到位，且按照突發(fā)事件預(yù)案進行處理；崗位職責；3.用標準的交通指揮手勢引導車輛按照規(guī)定路線有序的進出，確保交通暢通無阻；做好非機動車的安全管理工作。4.積極主動的為業(yè)主提供服務(wù)，認真做好車場車輛的安全檢查工作，做好書面記錄；5.負責協(xié)助各區(qū)停車場車輛安全管理人邊成品和設(shè)施設(shè)備。6.對于客戶非機動車鑰匙丟失或其它原壹停放且加鎖登記。四、環(huán)境部水沐天城內(nèi)有14幢多層住宅樓，壹個中心花園，壹個人工湖，多處水景及壹套水系循環(huán)系統(tǒng)，多處室外休閑場所。為了給業(yè)主創(chuàng)造壹個干凈、舒適、恬靜、幽雅的生活環(huán)境，依照我X公司《保潔崗位操作程序及質(zhì)量標保潔服務(wù)范圍包括公區(qū)保潔、家政服務(wù)、汽車護理。保潔3.隨時保潔4.大理石拋光、打蠟頻次3.保潔員按規(guī)定填寫單元樓1.每日集中收集垃圾1次1.主管每日至少抽查4前清完）3.扶手、鐵花、消防栓干凈3.保潔員按規(guī)定填寫4.玻璃光潔1.每天清理水面樹葉及池水溝、飄浮物多次1.主管每日巡視3次之1水清見底，無異味2.除少數(shù)樹葉外，無其它飄浮物3.水面無泡沫劑1.主管每日巡視1次之1.地面無垃圾雜物，無積塵，無油污，無積水3.每周清潔1次擋車桿、2.領(lǐng)班隨機檢查53.保潔員按規(guī)定填寫4.擋車桿無積塵、停車黃線無污跡，顏色鮮艷6.指示牌、消防栓、滅火器干凈8.隨時保潔無明顯污跡和積灰（漏水造成的水漬除外）6綠化管理范圍包括區(qū)域內(nèi)的所有裝飾樹、果樹、灌木、樹籬、綠化地、爬藤、地面覆蓋物、攀緣物、草皮和其它植物的養(yǎng)護。1.樹不缺少、死亡、被破壞2.無干枯和壞死分枝3.無干枯葉4.無腐爛和掉下的果實5.樹枝不觸及到建筑物表面樹枝不生長過長，對人7.8..樹勻稱，不修剪變形1.在樹苗直徑1M范圍內(nèi)除草2.樹基無雜草、土不下降、壓實3.剪下的分枝和落葉立即清除1.葉子無蟲害2.樹干/枝不干枯、腐爛1.植物不死亡和缺少，在發(fā)現(xiàn)壹周內(nèi)，更換相同種類和高度的植物2.4.植物不過分生長造成人行道障礙1.植物基座草不過分生長2.植物基座土不下陷2.莖干和葉子無煙灰、不霉草皮34.草皮無坑洼不平整和下陷5.草皮無裸露地、人造小徑6.草皮上無建筑廢棄物1.草皮上無含羞草或余草2.草皮上雜草超過30％重新鋪草皮第二節(jié)各項管理指標及措施根據(jù)本X通住宅小區(qū)物業(yè)管理壹級服務(wù)標準》制訂如下管理指標及措施，同時接受開發(fā)商的檢查和監(jiān)督：1落實責任人，實行巡視制度，建檔記錄，確保房屋完好，無違章搭建及損壞公共設(shè)施接到維修通知15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，及時完成且建立回訪制度，小修24小時內(nèi)，中修3天內(nèi)，大修7天內(nèi)分項檢查，壹步到位，且進行回訪制度，以確保維修工程合格，滿足客戶需求。按照規(guī)定收取，不擅自提高收費，使管理費取之于民，用之于民。落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，且由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化地無破壞、無踐踏，無黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題立即修復。及時修剪，使草坪高度維持在5-8厘米；每年補栽2次；每年施肥2次；每年定期除蟲害。落實責任人進行保潔工作，實行巡查制度，建檔記錄，且由管理處主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保道路完好、暢通落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處工8程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保溝、渠、井完好，且定期疏通、清理落實責任人進行養(yǎng)護，實行每月巡查制度，建檔記錄，管理處工程監(jiān)理監(jiān)督執(zhí)行，以確保水管暢通無阻、無塌陷9落實責任人進行養(yǎng)護，實行每日巡查制度，建檔記錄，管理處機電工程師監(jiān)督執(zhí)行，以確保路燈無損、正常使用且進行定期清潔、養(yǎng)護落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，方便使用率落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處保安隊長監(jiān)督執(zhí)行，以確保設(shè)施完好，美觀清潔保安員經(jīng)培訓考核后上崗，且每周訓練三次，每次倆小時，以保障保安隊伍的素質(zhì)和狀態(tài)；落實保安崗位職責，明確責任，實行24小時巡視制度，以確保小區(qū)的安全落實責任人進行養(yǎng)護，實行巡查制度，建檔記錄，管理處主任監(jiān)督執(zhí)行，且定期維護和檢修以確保消防設(shè)施完好無損、正常使用管理處全員義務(wù)消防員制，且定期進行培訓和演習，加強宣傳，設(shè)置專人負責日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患，及時處理且通知管理處，以確保小區(qū)消防安全0建立巡視制度，跟蹤管理，及時發(fā)現(xiàn)、及時處理，且加強宣傳工作，取得住戶的理解，杜絕違章事情發(fā)生，且進行回訪檔案記錄按照政策規(guī)定，做好各項工作，同時加強和住戶的溝通，定期舉行業(yè)主懇談會，了解業(yè)主的愿望和要求，滿足業(yè)主的需要，發(fā)生投訴及時處理，同時建立檔案跟蹤處理結(jié)果。員工分別進行入職培訓、在職培訓、定期培訓等常規(guī)培訓，且予以考核，不合格者予以淘汰；對于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要通過有關(guān)部門培訓、考核，X公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進行定期培訓，且予以考核，確保培訓合格率達100%，以保障員工的素質(zhì)對于進行維修的項目實行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。在日常工作中及時收集客戶的需求信息，盡可能地滿足客戶的需要，加強雙方的溝通，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。每年至少進行壹次《業(yè)主意見及滿意度》征詢。第三節(jié)管理溝通我們非常重視對小區(qū)的監(jiān)察及支援工作，將邀請X公司的專家顧問團，定期到現(xiàn)場巡視、檢查、督導，且召集管理例會，及時指出管理中的不足，提出合理方案和改進意見。定期向開發(fā)X公司匯報工作，提供日常管理運作的報告，和開發(fā)商溝通工作進度和改進事宜；收集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的信息和建設(shè)性意見提交開發(fā)商，以供參考。和開發(fā)商建立親密、友好的合作關(guān)系。第三章資源配置第一節(jié)人員配備及崗位設(shè)置全、和諧、優(yōu)美、舒適、方便的社區(qū)居住環(huán)境，我X公司擬定在該項目設(shè)立“水壹、人員配備：1物業(yè)管理方案1部的內(nèi)部管理，人事、檔案、物料的管理受理業(yè)主的咨詢、投訴，統(tǒng)籌安排預(yù)、特約服務(wù)，辦理各類證卡，業(yè)主檔案的收集整理客戶1服2務(wù)4中心負責各崗位巡視、督導、對外聯(lián)系、組織員工培訓；工程、機電設(shè)備設(shè)施的檢查和保養(yǎng)計劃及監(jiān)督實施工13程部1各崗位巡視、督導、對外聯(lián)系、組織員工培訓、保安隊建設(shè)等工作13導工作部6的管理；其中消防出入口兼多層流動崗負責小區(qū)內(nèi)的安全、消防巡視，糾正違規(guī)等工作負責利用技術(shù)手段監(jiān)控防區(qū)、道路、接聽業(yè)主電話、消防安全工作3負責其崗位周邊的控制，進出人員、車輛的管理6負責各崗位休息時頂崗4保潔/綠化工作督查、督導及日常管理定期修枝、剪枝、除草，病蟲害的防治樓道、庭院、扶欄等公共部位的清潔保潔565二、組織架構(gòu)：工第二節(jié)員工培訓程在項目接管前，本X公司將對員工進行系統(tǒng)培訓，形式包括：入職培訓、上部崗前培訓、在職培訓。內(nèi)容包括：項目情況介紹、開發(fā)X公司介紹、企業(yè)文化、X公司的各項規(guī)章制度等。及管理水平，使其能為廣大業(yè)主提供盡善盡美的服務(wù)。第四章費用測算第壹節(jié)項目物業(yè)日常管理月度費用明細237397.78120318.0079817.202450.001360.001110.001200.001833.3332507%比例核算3195.834528.7718334.65（一）員工人力成本（120318.00元）明細1411342%計提1.5%*上年度(二)公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修、保養(yǎng)費（79817.20元）明細67812×200備注：上表中公區(qū)能耗僅包含根據(jù)目前已掌握的設(shè)施設(shè)備功率估算費用。(三)綠化維護費用（2450元）明細單位：人民幣（元）12345678(四)清潔管理費用（1360元）明細單位：人民幣（元）123(五)秩序維護費用（1110元）明細單位：人民幣（元）123(六)辦公費用（1200元）明細單位：人民幣（元）123第二節(jié)開辦費用（227895.00元）明細金額(元)227895.0076700.0078000.0073195.00/擬交物業(yè)面積×1.00此費用由集團X公司統(tǒng)籌開荒費應(yīng)由施工方承擔物業(yè)管理用房裝修壹＋二+三之和開辦費227895.00（一）服裝費用（76700元）明細單位：人民幣（元）數(shù)量13人2套套2套2套部大衣(棉)套件37×482套2套（二）固定資產(chǎn)（78000元）明細單位：人民幣（元）臺套臺臺套臺臺臺個個臺臺臺臺/42111111411111/（三）低值易耗品（73195元）明細1、項目（客戶）部配備單位：人民幣（元）/套12個6塊組套把個臺臺部個個/81112685512、工程部配備單位：人民幣（元）臺套個個2個2個2臺1臺1853211513、秩序維護部配備單位：人民幣（元）套臺把個臺根個1485/29/4、環(huán)境部配備單位：人民幣（元）臺把套等套個把卷521848512228（四）移交房屋開荒費用（224539.00元）明細面積（平方米）金額（元）1.001.001.001.00224539.00此費用應(yīng)由施工方承擔第三節(jié)物業(yè)管理費收入明細面積（平方米）金額（元）1.001.50合計261923.50第五章盈虧分析及減虧措施壹、盈虧分析根據(jù)前期銷售時和信X定為：小高層及高層1.00元/平方米、多層1.5元/平方米、商業(yè)1.5元/平方米。收支對比見下表：物管費收入261923.5209538.8196442.625157154.152384.7237397.78237397.78237397.78237397.78237397.7824525.72-27858.98-40955.16-80243.68-185013.0820%虧損在物業(yè)接管前期，由于項目物業(yè)大量空置，物管費收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開展，故支出遠遠超出收入。但隨著入住率及收費率的提高，虧損也將逐步降低，直至達到收支平衡。另外，根據(jù)國家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中相關(guān)規(guī)定：X公司繳足空置房及停車場管理費，以保證該項目物業(yè)服務(wù)工作的正常開展及服務(wù)品質(zhì)。二、減虧措施在保證管理品質(zhì)和服務(wù)標準不下降的情況下，我們擬采取如下增收減虧措施：壹、采取“公開、透明、程式、規(guī)范、壹體化”的封閉式管理以及服務(wù)中心的監(jiān)控管理，有助于逐漸降低人工成本和盡快消除對人力資源不合理配置的浪費，在確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的前提下，最大限度地降低人工成本。下”的用人理念，是對本物業(yè)進行管理和服務(wù)的堅實基礎(chǔ)。式（家政、中介、商務(wù)、裝修、室內(nèi)維修維護、家庭醫(yī)生、代訂、代購、家庭保既能為業(yè)主排憂解難，解決居家生活的便利以及商務(wù)活動的快捷等問題，又能為服務(wù)中心創(chuàng)造壹定的收入，以彌補日常虧損。工程維修及設(shè)備管理部分：抓特約服務(wù)，建立合理的特約服務(wù)管理機制，制訂符合市場的特約服務(wù)收費標準，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務(wù)，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及和業(yè)主裝修過程相關(guān)的單位協(xié)作（如空調(diào)運營單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭取折扣的同時，收取對方業(yè)務(wù)費；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場地提供給有需求的單位，采取業(yè)務(wù)提成或收取場地使用費的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤。二、節(jié)支：1、降低人力成本：進行人員崗位核編，根據(jù)實際需求配置人員，有效控制人力成本，切實做得各盡其職、各負其責，避免分工不清造成責任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。區(qū)域景觀，水系統(tǒng)運行時段，降低運行水耗和電耗；將小區(qū)道路照明和光彩照明回路進行合理調(diào)整，根據(jù)季節(jié)、分時段開啟光彩照明，在小