/19992356289-160伊薩卡國際城小高層、高層、排屋1820675457689-199本區域項目都注重綠色環境的營造，瀕臨錢塘江景觀帶和沿江大道。綠化率分別是35%,40%,33%,47%,46%.下沙區域目前可售住宅共計3178套，再加上4月底開盤的金隅觀瀾（第一期400~500套房源），可見下沙樓盤的出售還存在一定壓力。地塊分析1）地塊地產因子分析通過對朗詩國際街區地塊的環境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：?位于杭州經濟開發區內，是適應未來城市住宅發展趨勢的優質地塊;?毗鄰錢塘江，壯觀的江景資源使得該區域優勢較為突出;?周邊規劃為教師公寓及低容積率的高檔物業，區域環境形象好;毗鄰河浜，水質沒有大的污染。地塊周邊交通路網順暢;附近缺乏大型超市及部分高檔娛樂場所;地塊所處大環境狀況良好，無空氣污染;2）地塊SWOT分析?競爭優勢（S）:2項目位于杭州經濟開發區，依托區域形成規模效應，市場前景看好;2良好的綠化環境（綠化率47%，容積率）和壯觀的江河美景，可陶冶身心，北邊有一條河濱，有小橋流水人家的味道;2地塊周邊有高教園區，擁有濃厚的文化氣息和學習氛圍，有良好的居住環境;2項目倡導的恒溫、恒濕、恒氧、節能、隔音集中了五大技術賣點，運用十大技術科技系統帶來健康舒適生活;2朗詩為業主提供24小時快速響應機制，36項免費服務和38項增值有償服務的“保修手冊”;2交通便利，特別是2010年的地鐵1號線的開通將極大的方便居戶;2地形方正，規模適中，適合營造一個具高品質的生活社區;?競爭劣勢(W):2部分客戶對新科技技術的創新使用有一定疑慮;2部分客戶對“溫室”中的健康有所懷疑，溫度基本恒定，讓居戶不能自由控制室溫;2要保證恒溫、恒濕、恒氧平時不能經常開窗，會使人有一種“封閉”的感覺;2離市區較遠，且配套設施仍不完善;?市場機會(O)：2根據杭城購房入戶條件規定：杭州經濟開發區單套住宅購房總價在60萬以上可入戶;2房地產正經歷新一輪的調整，從09年一季度可見，宏觀市場整體向好，房價下降，有效需求較大;市場威脅(T):2項目周邊樓盤的威脅是顯而易見的，其外部優勢與本項目相似。2從目前市場狀況來看，住房市場調整還在進行中，消費者持幣觀望等待機會，市場存量房較多;綜上所述：項目最大的賣點是其恒溫、恒濕、恒氧節能的居住環境。其競爭劣勢主要是市場對現代科技創造的“恒溫、恒濕、恒氧”的環境有所疑慮，要加強品牌宣傳，建立良好口碑，從而消除客戶疑慮。項目定位分析1)客戶群定位：第一，社會上流人士和資產充裕的人。他們具有足夠大的消費能力。他們對生活質量的要求相對較大。他們的子女一般出國留學，更追求品質生活。第二，開發區內的企業白領一族。他們有的是跟隨企業來這邊工作，有的是需要更好的生活環境，以及方便的硬件設施。第三，在高教園區上班的教職工。就近買房是比較明智的選擇，可以省去路費，甚至省去買車所要花的一大筆錢。形象定位：國內一流的健康、生態、養生、高科技住宅社區。六、戰略策劃方向：1、一流的開發理念，更強的營銷團隊;2、克服傳統市場習性，突破創新概念的個性革命3、有了“核心產品理念”，就能讓客戶稱之為“亮點”4、強調品牌價值增長的長遠戰略目標;七、品牌經營宗旨及戰略目標1、戰略目標：打造國內一流的健康住宅社區;打造國內一流綠色綠色健康住宅社區;打造國內一流的高科技綠色住宅保障社區;（4）打造國內一流的健康、生態、養生、高科技住宅社區。（一）項目戰略定位影響力定位最終將會在全國范圍內具有顯著的影響力;服務對象定位服務于高端人群及高端客戶;吸引力定位重點吸引國內政要、名流、教育、房地產領域及成功人士的廣泛關注;（二）項目的社會效益核心價值一——健康、生態、養生、高科技住宅社區將會成為瑯詩一張亮麗的名片。核心價值二——打造一個全新的健康、生態、養生、高科技住宅社區，提高人類生存質量3、核心價值三——高科技綠色住宅保障服務體系八、價格定位根據分析，暫定均價11507元/平方米。一號樓：最低單價11500元/平方米;最高單價15000元/平方米;二號樓：最低單價9500元/平方米;最高單價13000元/平方米;五號樓：最低單價10400元/平方米;最高單價14000元/平方米;六號樓：最低單價10300元/平方米;最高單價13500元/平方米;七號樓：最低單價10100元/平方米;最高單價12500元/平方米;八號樓：最高單價9800元/平方米;最高單價12000元/平方米;九號樓：最低單價9500元/平方米;最高單價10000元/平方米;戶型建筑面積（平方米）二居室（二室二廳一衛）89二居室（二室二廳一衛）138四居室（四室二廳二衛）180四居室（四室二廳二衛）158朗詩銷售及廣告部署計劃第一階段形象鋪墊期預熱期設立巨幅廣告牌產品導入期在報紙,雜志上進行宣傳.主要報紙有：都市快報、青年時報上廣泛宣傳本項目高科技的特點組織形象SP宣傳活動組織專家論壇、新聞發布會討論、交流朗詩恒溫、恒濕、恒氧、隔音、節能高科技開發理念，得到專家的認可，借新聞媒體和專家的口提升樓盤品質和價值。第二階段內部認購期以科技綠色環保為主題，打響朗詩國際街區品牌廣告。進行形象訴求和促銷訴求。可定期發放YIP卡?第三階段強銷期加強形象推廣，強調硬件設施，功能配置，庭園建設，裝修標準等，同時以價格優勢吸納人氣，擴大項目影響力，并以新聞方式公開發售盛況。以派籌方式吸納炒家入市，按籌揀樓即收取定金，以相對較差單位推市場，低價入市，造成質優價廉的良好市場形象，3?舉辦SP促銷活動，如：朗詩國際街區生活方式說明會、步行商業街開放日等可實際帶給人們市場信心的方式進行促銷。宣傳重點：以朗詩科技綠色環保特點。創造科技住宅，為居住者帶來長久的幸福健康生活。第四階段、清盤期立足科技地產品牌，整合資源，到深化、細化、提升科技地產品牌，形成個性化特色。九付款方案（折扣）購房形式折扣一次性付款折商業按揭無折扣老客戶及其直系親屬購買折老客戶買車位車位無折扣外地團購折本地（杭州）團購折十、宣傳方式：1建立售樓處（要求工作人員服務態度良好，樓盤展覽，專家介紹）;樣板房（清潔，標準）;2報紙廣告，電視廣告（以三維動態形式），其余媒體。3路牌;燈箱;4宣傳畫冊，大型海報（長10米寬4米），條幅，報刊（夾頁）等5新聞發布會，大型文藝晚會，運動會等贊助。宣傳時間：分時，分段，視具體情況而定。宣傳人員：前臺小姐，銷售人員，銷售主管，銷售經理;策劃人員，內勤等。宣傳費用：總銷售費用預計約為銷售額的3%。人員工資和傭金預計為%-1%，宣傳費用暫定銷售額的1%-2%總