商業街定位及運營方案商業街定位及運營方案關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想根據四川省委省*、甘孜州委州*、稻城縣委縣*對亞丁景區旅游發展的高度重視，香格里拉的核心區域亞丁景區已經順利進入了旅游發展的快車道，景區各方面的旅游配套服務項目日趨完善，亞丁機場計劃在今年年底前正式試航運營，這面臨著亞丁景區即將迎來越來越多的旅游愛好者前來參觀，即將迎來亞丁旅游景區又好又快發展的新局面和千載難逢的商業契機根據亞丁景區服務配套功能的日趨完善，盡量滿足中外游客在旅游途中的消費需求不斷豐富亞丁景區的旅游文化內容，逐步提升亞丁景區的國際旅游形象，拉動地方旅游經濟產業鏈迅速發展我公司結合亞丁景區目前的發展狀況，經多方研究和慎重考慮，決定立項開發建設商業街項目，為亞丁景區做好配套服務為使該項目設計思路及功能布局更加完善，公司管理層及相關部門負責人多次召開會議反復討論及科學論證，根據公司管理層的各方意見，達成共識，共同認為現有的多民族商業街項目在項目整體思路定位方面和規劃設計等方面缺乏理念設計和思路創新，商業街的整體藝術風格及地方特色還存在很多不足為實現企業未來經濟效益和社會效益迅速、科學、合理的長遠發展，建立良好的旅游發展口碑，為項目前期的立項開發正式啟動，后期項目順利完成招商運營應預先做好各項充分準備工作打好堅實的基礎根據項目工程的時間安排計劃進度，商業街后期竣工交付后，必然面臨著市場的招商、開業和整體的營運等諸多方面的工作為使以上工作盡快落實和展開執行，以便獲得良好的招商和經營成果，現綜合以上項目思路定位存在的不足之處，特提出以下商業街項目規劃設計思路定位及未來運營設想方案，以供參考一、商業街命名多民族文化特色商業街二、生存意義1、滿足游客購物消費需求、娛樂消費需求、餐飲消費需求、住宿消費需求、游覽觀光需求、民俗表演需求2、為景區大環境做好服務配套，豐富景區的觀光游覽內容3、延長游客在亞丁景區休閑旅游的停留時間4、帶動景區其它配套服務項目的二次消費和地方相關產業鏈的有利發展5、為前來亞丁景區休閑旅游愛好者留下美好難忘的回憶三、商業街的建筑風格定位思路設想1、整體建筑風格要明顯突出康巴文化、香巴拉亞丁文化、多民族文化，要用合理的藝術風格把三者文化元素巧妙的融為一體，使之成為亞丁景區別具特色的一大亮占八、、2、商業街的建筑格局應充分體現集中、集密、高低錯落有致、胡同相互之間要關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想連貫通暢3、商業街個體單店的外立面可根據經營者的經營特色進行裝修設計，我方審核4、商業街的思路定位和運營設想目標是：全力打造：“人無我有，人有我優”的 項目發展理念四、商業街文化氛圍體現1、商業街街區范圍內應充分挖掘康巴文化中多元、復合性特點，整合各地文化資源例如：用雕塑的藝術形式充分體現嘉絨文化、木雅文化、三巖文化、扎巴文化、部落文化、太陽神圖騰等藏文化，另過往游客無不驚嘆叫絕、震撼心靈 2、充分利用地方的節慶文化，根據當地節慶文化制定的時間，開展商業街民俗舞蹈表演和現場互動節目，吸引過往游客在商業街的停留時間，間接帶動商業街的經營收入，為游客豐富旅游內涵，為經營者增加經營信心本地文化節慶內容比較豐富，例如：康定四月八轉山會、九龍的游海節、理塘賽馬節、德格的格薩爾王節本地民俗表演節目也是比較豐富的，例如：色達的藏戲、巴塘的弦子等3、服飾文化：只要以藏式服裝為主，商業街經營者可根據自己經營的民族特色為自己或員工著相應的服裝，體現商業街多民族文化氛圍，為商業街增添一道亮麗的人文民族風情五、市場分析要通過對亞丁景區周圍商業環境，行業狀況進行深入了解，并且要通過考察調研掌握比較成熟的知名古鎮、古城、古街、大型旅游風景區商業街的經營狀況，環境優略勢對比、地方產品特色等方面進行深入了解，來確定亞丁景區商業街的市場定位相關工作還有待外出考察，力爭把亞丁景區的商業街打造成極具特色的多民族文化特色商業街六、經營策略經營布局規范了商業街的硬件功能，而經營模式則是為了完善商業街的軟件功能，只有好的硬件基礎，再加上強大的軟件支持，亞丁景區多民族文化特色商業街才能獲得良好的招商和經營成果在經營模式的建立方面，依據市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十四字的經營模式： 統一招商、協助經營、部分自營 整和市場、完善政策、合理回報1、統一招商除經營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪和整體買斷的商鋪，應采用統一招商的原則對于投資戶購買的商鋪，應有公司與商戶簽定委托代管協議，由市場方統一招商市場的招商采用品牌聯營、資本聯營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商戶可采用以上多種方式展開，中小商戶應以租賃為主2、協助經營商業街的經營形成協作經營的模式，剔除獨門獨戶、單兵作戰的散亂，由公司進行市場的整體推介，協助進駐商戶經營關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想--強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓所有來景區的游客主動來此消費--每年都有很多地方民族盛大節日，通過節慶活動提高商業街的文化及藝術魅力--同演藝中心藝術團體掛鉤合作，在周末和旅游旺季舉行商業街民族風情歌舞表演，以此來吸引過往游客前來觀看，帶動商業街消費--與旅游公司合作，形成亞丁旅游定點購物景點，吸引中外游客及本地游客來此觀光消費--全方位貼心物管服務，給經營者一個輕松的經營環境，消費者一個享樂的旅游購物天堂--定期促銷推介，形成旅游人氣最旺地，帶來巨大消費3、部分自營公司必須有充分的思想準備，在招商效果欠佳或部分商戶不愿進入的行業進行自營，采用部分自營帶動商戶進駐，促進旅游市場發展在自營項目獲得發展后，如不愿長期經營，可采取逐步退出的辦法具體包括：-市場有需求，但前期招商效果欠佳的，如服飾等；-經營項目有風險，經營戶不敢經營的，但對提升市場品牌有重要作用的，如化裝飾品、文化辦公用品、家電、音像制品等；-有市場前景，但需要引導消費的項目，如旅游商品等；-游客生活有需求，對促進人氣作用巨大，但利薄甚至不賺錢的，如平價超市；--適當的公益性項目，如免費的休閑區； 4、整和市場--整和市場功能，集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光、旅游六大功能于一體；--整和市場空間，進行合理商品布局，因業態不同可采用一二組合經營或一二層分割經營；--整和招商，與投資戶簽定托管協議，進行統一招商；-整和推廣，避免單兵作戰，整個市場有經營方進行統一的廣告、促銷推廣； 5、完善政策-向*及主管部門爭取免稅、免費的相關政策，讓在此經營的商戶受益；--完善商業物業的管理和服務功能，提升市場軟環境的競爭力；--強化托管和統管措施，提高管理水平和能力；6、合理回報-保證市場和經營戶合理的收益，實現雙贏；-通過市場整體機能的完善，帶動該亞丁旅游片區土地及租賃價格的提升，使市場經營者和物業所有者均能獲得良好的回報；-通過市場經營業績的提升，促進存量盤的銷售；七、招商計劃1、成立商貿公司市場的招商和經營都有賴于合理機構的成立，而商貿公司具備了展開上述業務的功能，以便對經營和招商方案進行審核，制定詳細可行的經營和招商政策，并展開操作和執行2、確立市場經營模式經營模式決定了市場經營的方式，經營模式確立，方可確定招商的政策，是關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想聯營還是引資、是租賃還是自營、或多種方式的結合因此，經營模式必須盡快確立，否則具體的招商工作將很難展開； 3、制定具體的招商政策--招商的目標和原則;--招商工作的各項規章制度；--制定不同商戶的招商政策；--制定不同商戶的準入條件；--確定招商合同樣本；--確定租金標準和聯營等條件；--確定優惠幅度和條件；--部分大項目的招商方案；4、招商區域和目標客戶確定--招商區域以稻城、甘孜州、西南地區為主，大客戶和品牌客戶的招商區域為全國；--招商的目標客戶參見市場定位； 5、大客戶及品牌商戶的招商--招商策略采用以大帶小，以品牌帶動一般商戶的策略，以此提高旅游市場招商效果，因此針對大客戶及品牌商戶的招商工作應提前展開，預計在商業街竣工前5個月即可展開；--收集大客戶及品牌商戶的招商的資料，采用發函、郵寄招商手冊、電話洽談、招商顧問拜訪等推介程序展開招商；--由公司抽調專業人才，成立大客戶及品牌商戶的招商小組，負責客戶的招商和合作談判；6、市場招商的全面展開--針對大客戶及品牌商戶的招商工作啟動后，面向中小商戶的招商工作全面啟動；--針對中小商戶招商，主要利用各種媒體發布招商信息，向社會廣泛告之，配合業務人員展開人員推介；--該階段工作在商業街竣工前3個月應全面展開； 7、商戶的登記和初選--制定商戶登記表； --所有意向商戶均應填表登記，交納定金，建立預定檔案；--對登記的經營商戶按經營大類進行分類，劃定經營區域；--對經營商戶進行初選，對不符和經營要求的商戶另行規劃；8、商戶資格審查--審查經營類型；--審查經濟實力；--審查經營能力；--審查品牌優勢；--優先商戶和淘汰商戶確定；--確定首披進駐商戶;--其余商戶視招商情況決定是否入場； 9、與商戶簽定合同一交納租金或保證金;關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想--簽定正式合同；10、自營項目確定對招商效果不佳，但有必要經營的項目，確定自營的范圍和規模，展開籌備； 11、開業籌備-一次裝修標準，建議由公司進行統一裝修，一次裝修以地面的鋪裝、墻面處理和水暖等管線的美化為主；-二次裝修，由商戶自己裝修，市場方可提供裝修設計、材料供應和裝修施工方面的支持；-統一街道廣告牌制作，進行街道的美化和亮化，烘托購物氣氛； --組織和督促商戶進貨； --進行店堂的布置及商品陳列； --進行開業活動的籌備；-商業街部分街區開業； 12、經營活動展開詳細的經營活動參見經營策略； 八、招商策略8.1廣告策略1、廣告形式以硬廣告傳播為主，充分告之招商信息，期間配合新聞造勢； 2、訴求內容以對招商政策的訴求為主，配合物業優勢的訴求；3、廣告媒體及投放規格-報紙廣告，以地方主流報紙投放為主，在大客戶招商階段，定期有省內權威或國內權威的新聞機構進行廣告投放；投放規格以1/2版為宜，強勢推廣期可進行整版投放； --影視廣告，以地方電視臺、和省臺、央視投放為主；投放規格以30秒招商廣告、配合15秒購物廣告和5秒形象標板廣告投放，并依據招商進度，隨時投播字幕廣告；-印刷品廣告，建議印制份招商手冊，規格為16開、12-16個P,主要向大客戶和品牌商戶郵寄和推介使用；印制份海報，用于夾報、派送和針對中小商戶推介使用;制作招商政策說明書份，主要用于對準客戶或大客戶推介和談判；--戶外廣告，以廣告牌、布標、巨副、展板、彩旗、掛旗、商品燈箱廣告為主；廣告牌以利用現階段發布廣告的廣告牌為主，招商期間更換為招商廣告即可；布標、巨副、展板主要在促銷期間加以應用，以擴大傳播效果；彩旗、掛旗、商品燈箱廣告等主要應用于景區商業街現場，用來烘托現場氣氛；8.2促銷策略A、公關活動1、活動主題亞丁景區多民族文化特色商業街招商經營推介會關于稻城亞丁景區多民族商業街項目整體思路定位及未來運營設想2、活動目標--借經營推介會，加強與經營商戶間的溝通，獲取大量準客戶資料，促進招商；--借經營推介會，對市場招商政策進行全方位的推廣； --引起社會廣泛關注，提高傳播效果； --邀請各媒體參與，進行新聞炒作； 3、活動內容--發布招商信息和招商政策公告； --展開客戶登記和預定；--邀請知名商界人士發言，活躍現場氣氛； --進行自營項目的供應商投標；4、活動地點建議在甘孜州和稻城兩地展開，如有必要可考慮增加省會成都；5、活動時間活動時間建議在商業街竣工前1個月展開B、開業慶典1、活動主