物業管理秩序維護體系的建立物業管理保安體系的建立和運作

物業管理保安體系的建立和運作

課題：物業管理保安體系的建立和運作

要點：一、小區治安保衛工作的重要地位作用：

二、健全各類防犯治安組織和規章制度；

三、科學設崗、形成防范網絡；

四、消防管理；

五、車輛管理；

六、外來人員管理和犬類管理；

七、保安待遇和器材配備；

八、突發事件處理方案；

第一節：小區治安保衛工作的重要地位作用

第二節：健全各類防范治安組織和規章制度

1、健全組織

（1）、綜合治理辦：負責小區內的綜合治理工作，并對組織成員進行分工；

（2）、調解委員會：負責小區內的各類矛盾調解工作，保持小區穩定，組織成員明確分工；

（3）、治保委員會：負責小區的治安保衛工作；

（4）、創安辦：負責創立“安全小區”的工作；

（5）、民警值班室：派出所直派；

（6）、治安保衛值班室；

2）、保安須知

l保安職責：l共同守則：l基本要求：l獎罰細則：

第三節：科學設崗，形成防范網絡

合理地設置固定和流動崗位，把整個居住地域牢牢地控制起來，形成全天候的防犯網絡，確保小區安全。

小區設崗的一般原則是根據小區地形、房屋結構和視角來確定。一般設固定、流動兩類崗位。

第四節：消防管理

1、建立消防領導班子和消防流程圖2、配齊消防器材（滅火器、消防栓）；

3、建立三級查勤制度，每日有檢查，每月有抽查，每季度有大檢查的登記制度；

4、對新職員和居民加強消防培訓，使她們知道如何發現險情，做到會報警、會滅火、會組織人員疏散、會搶救傷員；

5、處理方案齊全；（略）

第五節：車輛管理

A、健全管理制度；

B、對機動車出入門口應采取“取牌入內，交牌出口”；

C、嚴格檢查登記，對車輛出入的時間、車輛是否完好都應詳細登記；

D、實行“三認”，即：認人、認車、認牌照，防止車輛被盜；

E、對集中停放的車輛派保安看護；

第六節：外來人員管理（10分鐘）

A、外來人員分為二類；一類是較穩定的外來人員，如：裝修民工、保姆、商鋪、發廊服務人員和私房出租的租戶主；另一類為流動的外來人員，如：訪客、相約、推銷、拾破爛等，出入小區必須辦理登記手續，發放《臨時出入證件》；

B、要求地段保安加強對外來人員的檢查，看證件是否齊全，發現保姆、鐘點工攜帶物品外出要盤問；

C、協助分管警官定期對她們進行預防教育和清理整頓。

第八節：突發事件處理方案

入室撬竊處理方案：

一般原則：快速反應

1、接報后當班人員、保安處值班人員立即趕到現場，視情況報警（一般報派出所和公司主要領導）；

2、保護好現場，了解有關情況和證據，待警方趕到后配合偵破（封鎖信息，確保穩定）；

3、強化小區治安保衛工作，防止其它小區發生類似問題；

4、擬寫案情經過和吸取教訓的報告；

抓住小偷的處理方案

一般原則：不打不罵

1、重視人贓俱獲；

2、簡單弄清偷竊事實；

3、拍好照片，態度不好的要捆綁；

4、送派出所查處；

5、總結經驗和吸取教訓；

危重病人的救治方法：

一般原則：熱情、周到、適度；

1、報告當班隊長，合理救治病人（不影響防盜，嚴防不懂裝懂）；

2、視情救治病人（送上車或送到醫院）；

3、及時同病人家屬進行溝通；

4、把救治情況登記好并報告有關領導；

l上業主家要債的處理方案：

一般原則：勸說為主，阻止吵架、打架；

1、弄清真實情況、債務原因和數量；

2、視情耐心勸說：A、業主不在家；B、現已很晚、影響業主休息；C、明天去業主單位解決；D、如有急事，我明天轉告；

3、業主不同意堅決不讓其上樓，如阻止無效立即逐級報告；

4、矛盾激化時立即報警；

發生火災時的處理方案：

一般原則：沉著、冷靜、靈活；

A、一般性火災（煙霧較大，無火光，有異味）；

1、地段保安發現后立即報告本區當班區隊長、自行車隊員，形成處理小組；

2、查明起火部位、樓號、層次、火勢等情況；

3、視情（高層、多層、倉庫、飯店）進室打開門窗，關閉煤、電開關，運用滅火器將火撲滅；

4、逐級報告；

B、較大性火災（不但有煙霧，同時看見局部有火光）；

1、地段保安立即報告當班隊長和保安處值班人員；

2、視火情決定是否報警和各級領導；

3、形成救火小組（3—5人），視情疏散業主保持消防通道暢通；

4、戴好防毒面具，有序規范組織滅火（滅火器、消防槍）；

5、發現傷員及時救治，并撥打120急救電話；

6、將救火真實情況報告上級領導；

C、重大火災（除有煙霧外，整個房間有火光）；

1、地段保安發現火情后立即報告當班區隊長，并撥打火警119；

2、視情通知水電工切斷電源、煤氣，保護好電梯，保持消防通道暢通；

3、組織保安人員有序上樓疏散業主，沿消防通道轉移到安全地帶；

4、帶好防毒面具，運用滅火器或消防槍滅火，如消防隊趕到積極配合其滅火；

5、報告有關領導（除先通知附近同志外，其它領導可越級報告，電話、BP機同時進行）；

6、善于發現傷員和搶救傷員；

7、火災后快速、優質的清理現場，適時送電和開通電梯，保障業主正常生活秩序；

8、視情張貼告示；

9、及時擬寫救火報告；

10、積極協助警方查找起火原因，并做好善后工作；

園內發生交通事故處理方案

一般原則：依據事實，合理調解；

凡在小區內發生交通事故，一律由派出所處理，保安只負責調解；

A、一般性事故；

1、地段保安發現交通事故應立即報告當班區隊長，區隊長視情組織雙方協調解決；

2、做好登記并報告保安處值班人員；

B、較大事故；

1、區隊長及時派員保護好現場和救治傷員，并疏導交通；

2、報告保安處值班人員，值班人員趕到現場視情處理并報派出所，拍好照片；

3、對處理情況認真記錄；

C、重大事故；

1、地段保安發現后立即報告當班區隊長和治安保衛處值班人員；

2、保護好現場同時搶救傷員；

3、立即報告派出所或110，由警方負責處理；

4、積極疏導交通，確保秩序井然；

5、劃好現場草圖，拍好照片，資料集中保存；

案例匯編

案例一：XXXX保安人員是向社會招聘的，除面試、有效證明材料，還進行現場考核。保安隊伍特別防止拉幫結派。例如有一家物業公司也是從社會上招聘的保安，一部分江蘇的，一部分四川的，一部分江西的，六十多名保安自成“三幫”，如四川人員違紀罰款、辭退，整個四川的隊員就集體鬧事，如公司工資一時未發，“三幫”一起鬧事，手拿兇器，那可要出大事。我們100多名保安，來自十一個省、市、地區，就是一個省的也分若干個縣、地區的，上崗班次上也要分開來。平時強化這方面的教育、引導，獎罰實事求是。這樣就能避免拉幫結派。

案例二：年度、季度、月、周二培訓計劃。核心是鞏固“三相”，來提高保安人員的組織紀律性和自身形象。

案例四：小區保安是預防性自建組織，無執法權，如沒有公安派出所作后盾就將一事無成。小偷也不怕你。同時物業保安抓住違法違紀人員或小偷（無審查權、搜身權、限制自由權、）一律交派出所警官查處，如果管段民警不認真查辦，進派出所后很快就放出來的話，非把你物業管理人員氣死不可。如小區業主報修窗沿漏水，維修工到現場解釋一下，被業主打了一耳光，業主還兇得不得了。治安保衛處得知情況后報警管段民警調處，管段民警來了讓被打職工驗傷，并把業主帶到派出所，反思到深夜，其丈夫想見太太，被拒在門外，這個兇業主老實了，警官處理：第一：賠款500元；第二：當面賠禮道歉；第三：保證今后不發生此類問題。三個條件照辦后方才放人。這樣極大的整治了違紀人員，支持了廣大物業管理人員。

案例六：單身女子帶男子來家同居，高興時就將入戶門、防盜門鑰匙交給男子，不好的時候就會告訴保安，不許某某男子進來，保安用很大精力管住男子不讓進來，過一段時間后女子又對保安說，算了讓那男子進來吧，這種情況很危險，最容易發生兇殺案。只有*保安詳細出入登記。

業主私房出租雙方有合同，但未辦理《租賃房屋治安合格證》。租房戶逃走業主就找物業管理賠償損失，否則不交管理費。

隨便讓陌生人進入室內：推銷、維修等上門服務。

案例八：私自恢復現場。98年7月，某區某號502室女業主外出返回時發現門開著，進屋看到室內被人翻過，該業主以為是其兒子和她鬧別扭到屋內找東西搞的，心想等其回來再算帳，就將搞亂得現場整理好。整理時發現放錢的地方未找到，只是少了幾塊表和幾個戒指，并將門修復好。直到第二天中午才知道不是自己兒子搞的才報案，治安保衛處趕到現場什么也沒看到，但向派出所報警也得報，立案也得立，至今未破案。

案例十：某區某號102室業主（臺灣人），在三個月內辭退三個駕駛員，從未向物業關照過，其中還拖欠某位駕駛員1000多元工資不給，一天深夜該駕駛員將業主一輛金杯面包車開走，該業主報警要警方把該車要回來，警方查看保安記錄確實是駕駛員把車開走，叫她們自行解決。這里可看出保安值勤記錄是多么的重要。

案例十一：保姆在業主家偷東西叫做不可防范案件。城市花園內每年都發生4—5起此類案件。大多是偷盜貴重物品、金表、戒指、項鏈、現金等。某區某號502室業主（日本人），雇用一名保姆，保安上門登記保姆住址，該業主說是其翻譯，不讓登記。該業主和保姆不但同居，連存折都用該保姆姓名。一次該業主回日本歸來發現該保姆不在，并發現其存折內的錢被取走，將屋內值錢物品帶走，該業主立即報警說保姆盜竊其錢物，問其以前你不是說是翻譯嗎，她說不是翻譯是保姆，而且不知道保姆戶籍地址。后找到朋友才弄清保姆地址，是東北滿洲人，警方同東北警方聯系，對方說此人未回老家，還在外面打工。這類有效防范手段就是逐個登記、留手印、發出入證。

應吸取的教訓：

1、深入細致地抓好法制教育，做到打不還手罵不還口；

2、依法處事，文明值勤，不能以錯對錯；

3、要緊緊依*和相信各級組織作用，遇事及時匯報；

巡邏操作程序

（一）巡邏路線的制定

巡邏路線及巡邏工作職責由保安部經理制訂，巡邏工作由警衛組長安排巡邏力量和人員，并對巡邏人員工作情況進行考核。路線制訂原則，一是要切合實際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對外控制和治安管理要求；二是定點不定線，制定中選確定必須途經的點（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機房、冷凍、木工，電工間、倉庫（物料、食品、貴重品倉庫）、邊門、車庫（職工停車、客車庫）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場部、客房區域等。然后確定路線，可分三路。每條線路上下、內外、重點非重點分別搭配，制作線路圖。有時按季節治安情況和特殊工作要求，劃分出一段時期內需要重點行進保安巡邏加強控制的區域，短時間內重復途經重點巡邏點，巡邏中交*使用，三是定點定線原則。

（二）巡邏力量的組織

警衛組長根據巡邏路線、巡邏密度、巡邏內容的確定、巡邏組的配各、巡邏人員的搭配、巡邏人員的編組，分早、中夜三班。夜班每組必須2人以上。

（三）日常巡邏路線

（1）對公司外圍的巡邏：確保停車場秩序，維護車流安全，維持高峰時沿街交通秩序。

（2）對公司外圍進出口通道的巡邏：檢查邊門通道暢通，大堂進出門周圍人員，消防應急門安全裝置、門鎖。

（3）對公司后區巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時出職工，查看職工停車場、檢查車鎖、停放情況。

（4）對要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機房、鍋爐房，倉庫、冷庫、電話機房、布件間運轉情況、安全裝置、門鎖等。

（5）對公司內部公共區域的巡邏：檢查商場、總臺、收銀處、消防通道、財會室、理發室、商務中心、閉路電視室、電梯等，以確保安全。

（6）對客房區域的巡邏：檢查樓面值班、客房門、通道、進出人員，以確保住店客人的安全。

（四）巡邏要求

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