摘要：時代在發展，社會在進步，市場化經濟體制也在不斷的深入，在城市化發展的進程中，物業企業也隨著市場的需求而應運而生，并且逐漸走向了商業化的運轉模式。而在這種情況下，物業企業卻出現了相關的管理問題，如何分析物業企業的管理問題，并找出解決這些問題的處理思路，就是現階段物業管理人員需要認真思考的問題。本文針對物業管理企業不能定位自身角色、不能準確定位市場發展、不能進行有效的成本控制這幾個方面存在的問題做出了具體的分析，并給出了相應的解決對策，物業管理企業在發展過程中，應該樹立正確的服務價值理念、合理實行成本管理、堅持市場化原則、提供多元化的服務，在商業化進程中，不斷的提高自身的競爭優勢，獲得可持續發展。關鍵詞：物業管理；商業化；管理經營；實施對策一、物管理公司商業化運作理特點分析物業管理是房地產行業發展之后興起的一種衍生行業，它主要是對物業和業主實施管理和服務。它的內容涉及面很廣，主要涵蓋公共服務和專項服務，由于其服務類型和服務方向很廣，所以對于物業管理服務來說，存在一定的復雜性和寬泛性。物業管理具有以下特點：服務周期與措施的特殊性、服務質量度量辦法的不確定性、服務收取費用的特殊性。由于物業管理存在這些特點，所以在管理過程中存在了一些問題，而物業管理需要針對這些問題，展開有效的應對策略。二、現段物業管理中存在的題分析（一）不全面定位自己的角色物業管理商業化進程中，如果不能準確全面的對自己進行角色定位，就可能會偏離經營和管理的正常發展軌道。大部分的物業管理公司是由房管部門轉制組建，保留了計劃經濟體制制度下的后勤管理思想和制度，沒有意識到應該進行市場經濟環境下的商業化管理模式的變革。物業管理應該是一個經營性企業，應該以制定企業發展目標和管理思想，準確定位自身的角色，明確物業管理公司的服務性質和經營性質角色，在生產管理和實施服務管理上都應該充分考慮自身行業的特殊性。（二）不準確定位市場發展企業要順應市場的發展，才能制定合理的管理和經營模式。每種產品都應該準確定位好自己的市場，物業管理企業作為服務性企業，它也存在市場定位相關的問題。但是現如今我國一些物業管理公司卻忽略了市場定位的問題。物業管理分為消費和投資兩種特性，對內地居民住房推出投資特性存在不合理性。國內物業管理套用國外管理商住房的模式，對內地的管理模式來說，是不太適用的。內部住房大多數是居住性質，而套用商住房模式，可能就存在角色定位的差錯問題。（三）成控制方面存在問題物業管理工作中，人工成本占了企業經營成本的大半部分，這對于物業管理企業來說，提高工作效率和服務效率就是降低企業成本的最直接途徑。由于原有經營模式的影響，現在的物業管理公司大多數存在機構結構設置不合理，人員浪費、辦事程序不精簡等現狀，這就使得物業管理的人力成本力本力成本等等大大增強重了物業管理公司的負擔。三、物管理商業化經營運作的處理思路針對物業管理的運營特點以及市場需求特點，現階段的物業管理問題，應該從物業管理公司生產運作中對業主的服務效率和服務質量出發物業管理系統進行運營和實施時，需要從產品、質量、以及效率這幾個方面出發，并結合成本考慮、提升效率以及業主的反饋情況進行考慮。（一）樹服務價值理念物業管理公司要把以下三者緊密聯系起來：物業管理企業的自身價值、物業管理員工的

服務、業主的應得利益。將企業、員工服務、業主利益這三者系統的聯系以后，按照價值鏈理論，進行核心競爭力以及可持續發展競爭力措施的制定和完善，并以提高業主滿意度為最終目標，將服務內容和服務過程相關制度進行不斷補充和完善。構建業主滿意的業務流程，業務流程的內容包括服務制定、服務傳遞以及服務實施過程。按照業務流程，加強物業管理的服務質量，才能不斷獲得業務的信任，才能在市場競爭中獲得自身的市場價值，才能為企業贏得一席之地。物業管理公司要從提高業主的滿意度出發，充分為業主提供專項服務、特約服務或者是公共服務，從基本的公共服務做起，研究業主的潛在需求，并不斷的滿足業主的特定服務需求計出專項服或者是特約服務物業管理的品牌得業主的信任，從而實現業主和物業管理公司的共贏。（二）合實行成本管理成本管理是每個企業或者單位都必須考慮的問題本管理業以正常發展，資金得以正常運作的關鍵業能夠實現長久發展的關鍵運用目標成本的管理辦法，在業主入住并簽訂物業管理服務合同之后，對物業公司的成本進行有效合理的控制。對物業管理實施成本控制是可行的，并且對于公司的發展意義重大，這需要首先提高全體員工的成本意識，其次提高員工的服務意識和服務質量。優質的服務體現在，業主能享受到超值和增值服務，為了達到這種服務目標，物業管理公司不能以提高成本和開支作為代價，應該采取有效的措施，在既不增加高額成本的同時，又能提高服務質量。物業管理公司應該加強成本管理措施，以有限的成本創造更多的服務價值，并且對成本費用進行預算，針對市場實際情況，制定科學合理的決策和辦法，通過實行控制措施有效的節省成本，并對成本問題進行不斷跟進，也需要對成本控制措施進行不斷改進。（三）堅市場化相關原則物業管理公司，應該依據價值鏈原理，遵循以下原則來開展服務工作。第一、堅持服務第一、業主至上的原則。只有將業主作為上帝，不斷的提高服務滿意度，才能實現公司的長久發展。第二、注重經濟、環境、社會效益的共同發展。只有從這三個效益共同考慮出發，才能實現可持續發展。第三、堅持規模化管理原則。將管理制度制定、實施以及反饋落到實處，實現規模和管理，打造業主滿意的服務，才能不斷滿足市場化需求，獲得競爭優勢。（四）開多元化經營模式從現如今的發展趨勢看，物業管理經營應該采取多元化的經營模式。為了滿足現在商業物業不斷變化的需求和市場需要，應該建立以經營效益為導向的管理策略，開展多元化的經營模式，調查業主的潛在需求，不但促進商品交換，為物業管理的資金來源開辟新的合理的渠道。公司可以根據商業物業的某些特定需求，展開主動服務，使得顧客滿意度不斷提升的同時，公司的競爭力也不斷提升，從而實現了共贏。物業管理公司在管理工具上，也應該引進先進的管理手段，借助科學技術的發展，不斷提高多元化經營的管理質量和管理效率，促進物業管理經營模式的有效實現，也促進物業管理公司的不斷發展。四、總在市場經濟逐漸深入的今天，物業管理公司也必須順應時代的需求和社會發展的需要，不斷的走向商業化進程。物業管理公司必須從自身的服務態度和服務質量出發，提升服務意識，具備現代化服務設備、采取有效的管理措施，才能提高自身的服務質量和服務效率，提升業主的滿意度，從而提升公司的競爭力。本文從樹立服務價值理念、合理實行成本管理、堅持市場化相關原則以及開展多元化經營模式這幾個方面講述了物業管理進行商業化運作過程中的處理思路。正確的管理思想、科學的管理方案、有效的管理措施以及有保證的管理質量，就是企業走向商