2022年房地產估價師之房地產案例與分析題庫及精品答案單選題（共50題）1、在軟件開發過程中，（）。A.增加更多的程序員可以加快軟件開發速度B.只有對目標的一般描述還不能立即開始編碼C.若項目需求有變化，應先在編碼中進行處理以不耽誤開發進度D.程序的質量只能在用戶使用之后才能進行評估【答案】B2、A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規劃部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。現開發公司已完成商業中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產估價機構，進行了在建工程評估。A.自己開發B.溢價轉讓C.被迫轉讓D.自愿轉讓【答案】C3、若原始數據序列（23，4，45，67，12，8，19，7）采用直接插入排序法（順序地將每個元素插入到它之前的適當位置）排序，則進行完第4趟后的排序結果是（）。A.4，8，45，23，67，12，19，7B.4，7，8，12，23，45，67，19C.4，12，8，19，7，23，45，67D.4，12，23，45，67，8，19，7【答案】D4、A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規劃部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。現開發公司已完成商業中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產估價機構，進行了在建工程評估。A.住宅和商鋪可銷售面積之和B.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積C.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積和公建面積D.住宅和商鋪總規劃建筑面積之和【答案】C5、在公有繼承的情況下，基類的成員在派生類中的訪問權限為（）。A.公有B.私有C.保持不變D.受保護【答案】C6、在采用面向對象開發方法開發交通系統時，若將"汽車"與"交通工具"分別設計為類，則最適合描述"汽車"與"交通工具"之間的關系為()。A.繼承B.封裝C.多態D.重載【答案】A7、在面向對象方法中，（）定義了父類和子類的概念。子類在原有父類接口的基礎上，用適合于自己要求的實現去置換父類中的相應實現稱為（45）。A.封裝B.繼承C.覆蓋（重置）D.多態【答案】C8、若n表示問題的規模、O（f（n））表示算法的時間復雜度隨n變化的增長趨勢，則算法時間復雜度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）【答案】C9、評價一個計算機系統時，通常主要使用（）來衡量系統的可靠性，使用（）來衡量系統的效率。A.平均響應時間B.平均無故障時間（MTBF）C.平均修復時間D.數據處理速率【答案】B10、網絡中某些用戶只能接收但不能發送Email，此時管理員應檢查（）。A.Email服務器是否與網絡連通B.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denySMTP設置C.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denyany設置D.連接客戶端與Email服務器之間的路由器端口的訪問控制列表是否進行了denypop3設置【答案】B11、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A12、在while型循環結構中，（）。A.循環體的執行次數等于循環條件的判斷次數B.循環體的執行次數多于循環條件的判斷次數C.循環體的執行次數少于循環條件的判斷次數D.循環體的執行次數與循環條件的判斷次數無關【答案】C13、創建型設計模式與對象的創建有關，按照所用的范圍分為面向類和面向對象兩種。其中，（）模式是創建型類模式。A.工廠方法(FactoryMethod)B.構建器(Builder)C.原型(Prototype)D.單例(Singleton)【答案】A14、在面向對象方法中，對象之間通過發送()進行通信，當其發送給某個對象時，包含要求接收對象去執行某些活動的信息。A.協作B.依賴C.消息D.封裝【答案】C15、()語言不是面向對象的程序設計語言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D16、為了公共利益的需要，政府對某小區作出了征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人王某在征收范圍內有一處住房。A.類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在交易時點的平均交易價格B.類似房地產的實際成交價格以真實成交、可以質證或者房地產交易登記的實際成交價格為依據C.將被征收房屋與類似房地產進行交易情況、市場狀況、房地產狀況的比較和修正，確定比準價格D.根據類似房地產價格，采用簡單算術平均法、加權算術平均法確定被征收房屋最終估價價格【答案】A17、評價計算機系統性能時，MIPS是衡量（）的一種單位。A.時鐘頻率B.運算速度C.系統可靠性D.系統失效率【答案】B18、甲公司于2008年5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于2010年1月出租給乙公司，租賃期限為10年，乙公司承租后將該房屋裝修改造成酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，丙房地產估價機構于2011年接受委托，對房屋進行了抵押估價。A.選用辦公用途的三個可比實例B.選用酒店用途的三個可比實例C.收益法和比較法的價格差可以大于1.2倍D.本著謹慎原則，應優選比較法【答案】A19、A市B房地產開發公司在城市規劃區內通過出讓方式取得了一塊土地的使用權，在簽訂的土地使用權出讓合同中規定，此土地按照城市規劃為住宅用地，需進行商品住宅建設。B公司通過調查研究，發現將臨街的部分土地用于商業將更具市場潛力，同時也會對其后的商品樓帶來升值作用，遂向規劃部門提出建設二層商業中心的申請，申請最終得到批準。現開發公司已完成商業中心的建設，住宅已建至地上10層，欲以該在建工程申請抵押貸款，委托C二級房地產估價機構，進行了在建工程評估。A.住宅和商鋪可銷售面積之和B.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積C.住宅和商鋪可銷售面積之和扣除回遷面積和公建面積D.住宅和商鋪總規劃建筑面積之和【答案】C20、不同的對象收到同一消息可以進行不同的響應，并且會產生完全不同的結果，這種現象稱為多態，其實現由(請作答此空)支持。多態分為多種，()多態是指同一個名字在不同上下文中可代表不同的含義。A.繼承B.封裝C.過載D.覆蓋【答案】A21、UML中有4種事物：結構事物、行為事物、分組事物和注釋事物。類、接口、構建屬于（）事物；依附于一個元素或一組元素之上對其進行約束或解釋的簡單符號為（請作答此空）事物。A.結構B.行為C.分組D.注釋【答案】D22、云計算支持用戶在任意位置、使用各種終端獲取應用服務，所請求的資源來自云中不固定的提供者，應用運行的位置一對用戶透明。云計算的這種特性就是（56）。A.虛擬化B.可擴展性C.通用性D.按需服務【答案】A23、Computer（）isacomplexconsistingoftwoormoreconnectedcomputingunits，itisusedforthepurposeofdatacommunicationandresourcesharing.A.storageB.deviceC.networkD.processor【答案】C24、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B25、光盤驅動器與主機的接口總線常采用（）總線。A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】C26、（請作答此空）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨立于使用它們的客戶而變化。以下（）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一組相關對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算法的不同變體④許多相關的類僅僅是行為有異A.命令（Command）B.責任鏈（ChainofResponsibility）C.觀察者（Observer）D.策略（Strategy）【答案】D27、（）是錯誤的描述。A.Delphi和VisualBasic都是可視化編程語言B.可視化編程中采用控件技術和事件驅動工作方式C.在可視化編程中，可以不編寫程序代碼來完成界面的設計工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）開發軟件不需要編寫程序【答案】D28、（）模式定義一系列的算法，把它們一個個封裝起來，并且使它們可以相互替換，使得算法可以獨立于使用它們的客戶而變化。以下（請作答此空）情況適合選用該模式。①一個客戶需要使用一組相關對象②一個對象的改變需要改變其他對象③需要使用一個算法的不同變體④許多相關的類僅僅是行為有異A.①②B.②③C.③④D.①④【答案】C29、創建型設計模式抽象了實例化過程，它分為面向類和面向對象兩種。其中，（）模式是保證一個類僅有一個實例，并提供一個訪問它的全局訪問點。A.工廠（Factory）B.構建器（Builder）C.原型（Prototype）D.單例（Singleton）【答案】D30、從下列名詞中區分類和對象。其中，（）全部是類，（）全部是對象。A.電影、序列號為sw1987532的電影膠片、足球賽B.電影、足球賽、電影膠片C.影片“卡薩布蘭卡”、足球賽D.影片“卡薩布蘭卡”、序列號為sw1987532的電影膠片【答案】D31、軟件的易使用性反映了用戶學習、使用該軟件以及為程序準備輸入和解釋輸出所需的工作量。按照ISO/IEC9126軟件質量度量模型定義，一個軟件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改變性D.易學性【答案】C32、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規各自承擔。A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現值之和C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額于2006年10月的現值之和【答案】D33、某公司的程序員小王寫了一些提升編程能力的經驗，其中（）并不恰當。A.只參加最適合提升自己技術能力的項目B.根據項目特點選擇合適的開發環境和工具，抓緊學習C.重視培養自己的溝通能力，包括撰寫文檔的能力D.參加網絡上的編程論壇，善于向高手學習【答案】A34、漢字機內碼與國標碼的關系為：機內碼=國標碼+8080H。若已知某漢字的國標碼為3456H，則其機內碼為（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A35、（）：Theprocessofidentifyingandcorrectingerrorsinaprogram.A.DebugB.BugC.FaultD.Default【答案】A36、為提高××機場航油保障能力，保障擴建后的××機場航油供應，中國航空××油料有限責任公司經相關部門批準鋪設場外輸油管線。此輸油管線將在估價對象廠區內設置定向鉆穿越入土點，在地下鋪設輸油管。根據《××市民用機場航空油料管線保護辦法》管線中心線兩側各5米為保護范圍。在航油管線保護范圍內，需建造建筑物、構筑物的，應當在征得市空港辦的同意，按有關規定辦理審批手續。為了解相關的補償費用情況，便于管理部門制訂補償方案，故產生了本項目的評估。價值時點為2019年4月10日。A.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）B.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益C.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作為堆場的土地收益）+拆除費用+清理費用D.土地減損價值=需拆除的建筑物占地面積×（土地到期時50年的土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+設備及貨物搬遷費【答案】A37、商務辦公樓是指用于公司或企業從事各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。商務辦公房地產及其估價都有其特殊之處。A.集聚程度B.交通條件C.樓層D.租戶類型【答案】D38、若程序中定義了三個函數f1、f2和f3，并且函數f1調用f2、f2調用f3，那么，在程序運行時不出現異常的情況下，函數的返回方式為（）。A.先從f3返回f2，然后從f2返回f1B.先從f3返回f1，然后從f1返回f2C.先從f2返回f3，然后從f3返回f1D.先從f2返回f1，然后從f1返回f3【答案】A39、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸還甲方。現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其產權轉讓給乙方。據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占年租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。問：A.30B.34C.36D.40【答案】B40、（）istheconsciousefforttomakealljobssimilar，routine，andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D41、在Word編輯狀態下，有些英文單詞和漢字下面會自動加上紅色或綠色的波浪型細下劃線。以下敘述中，“波浪型細下劃線（）”是錯誤的；按（）鍵與工具欄上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D42、為在網上搜索內容而輸入關鍵詞時，常可能打錯別字。當系統顯示沒有匹配項后，有些系統還會向你推薦某些關鍵詞。為實現這種推薦，采用（54）方法更有效。A.聘請一批專家，對每個常用關鍵詞給出一些易錯成的詞B.聘請一批專家，對每個常輸錯的關鍵詞給出糾正后的詞C.查閱有關的詞典，對每個常用的關鍵詞找出易錯成的詞D.利用系統內記錄的用戶操作找出用戶糾錯詞的對應關系【答案】D43、房地產估價師一項實操性很強的業務，房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。A.句子簡潔，概括性強B.搭配得當C.邏輯嚴密D.用詞簡練、標準【答案】D44、（）服務器一般都支持SMTP和POP3協議，分別用來進行電子郵件的發送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D45、在面向對象技術中，抽象類是（）。A.接口B.沒有方法的類C.沒有子類的類D.至少有一個未定義消息的類【答案】D46、王某于1999年在某城市中心城區購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄妹倆達成書面協議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。A.房屋所有權注銷登記B.房屋所有權初始登記C.房屋所有權變更登記D.房屋所有權轉移登記【答案】D47、數據字典存放的是（）。A.數據庫管理系統軟件B.數據定義語言DDLC.數據庫應用程序D.各類數據描述的集合【答案】D48、以下關于軟件測試的敘述中，不正確的是()。A.測試能提高軟件的質量，但軟件的質量不能完全依賴測試B.一般，難以做到徹底的測試，也不允許無休止地測試C.經測試并改正錯誤后，發現錯誤較多的模塊比發現錯誤較少的模塊更可靠D.軟件測試的困難在于如何有效地進行測試，如何放心地停止測試【答案】C49、在一系統中，不同類對象之間的通信的一種構造稱為()，一個對象具有多種形態稱為(請作答此空)。A.繼承B.封裝C.多態D.覆蓋【答案】C50、設一組語句需要在程序中多處出現，按照模塊獨立性原則，把這些語句放在一個模塊中，則該模塊的內聚是()。A.邏輯內聚B.瞬時內聚C.偶然內聚D.通信內聚【答案】C大題（共10題）一、甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型商業中心的一層，建筑面積6510m2，除500m2建筑面積甲公司自主經營超市，其他全部出租，租金根據不同位置和不同期限、不同業態等因素分成不同檔次出租，其中2000m2建筑面積30戶承租人租金低于市場租金，60戶共3010m2承租人租金等于市場租金，10戶共1000m2承租人租金高于市場租金，甲公司因拖欠貸款，現被××省××縣法院查封，該法院請××房地產與資產評估公司進行房地產價格評估，請指出該房地產與資產評估公司擬選用的最適宜的估價方法和估價技術路線.??【答案】1.估價最適宜的方法為收益法，因為該房地產屬于有收益的房地產，因此優先選用收益法。2.人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權；并應在估價報告中作出特別說明；凈收益的求取分兩種：出租型，凈收益根據市場客觀平均租金求取有效毛收入扣除運營費；自主經營型，收集當事人近3年的財務報表，根據公式：凈收益=經營收入-經營成本-經營費用-經營稅金及附加-管理費用-財務費用-商業利潤，接著選用適當的報酬率，計算收益期限，選用合適的公式，求得房地產價值。3.人民法院沒有書面說明的，需要考慮租賃權和用益物權的影響，出租型，合同內租金低于市場租金，評估出租人權益價值，其他，選用市場租金，評估無租約限制價值。其他，同上。注意考試方向：1.根據具體情況，選用收益法，或適宜選不適宜選的理由。2.收益法中凈收益求取的相關問題，如何求取、注意問題、收集哪些資料、特殊情況如何處理、求取技術路線。3.結合抵押、征收、拍賣目的特殊的處理問題。4.用途有收益性房地產都可出題。二、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為xx房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查勘和市場調查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產估價報告中估價假設和限制條件內容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。【答案】（1）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產開發公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內有效。改為：自本報告出具之日起半年內有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。三、某商務辦公樓屬于甲公司所有，現在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩定的租金收益，并期望收益率不低于現行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產估價機構評估其對該商鋪的最高出價。、商務辦公樓估價的常用方法有哪些？、影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況有哪些？、該估價項目適宜采用哪種估價方法？請簡述該方法的估價技術路線。【答案】1.本題考查的是商務辦公房地產估價的常用方法。商務房地產的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。2.本題考查的是影響商務辦公房地產價格的因素。影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況包括外觀形象；內部裝飾裝修；設備、設施；智能化程度；物業服務水平以及租戶類型。3.本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限；其次，預測未來各期的凈收益；第三，求取報酬率，根據委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。四、閱讀以下說明和代碼，填補代碼中的空缺，將解答填入答題紙的對應欄內。【說明】下面的程序利用快速排序中劃分的思想在整數序列中找出第k小的元素（即將元素從小到大排序后，取第k個元素）。對一個整數序列進行快速排序的方法是：在待排序的整數序列中取第一個數作為基準值，然后根據基準值進行劃分，從而將待排序的序列劃分為不大于基準值者（稱為左子序列）和大于基準值者（稱為右子序列），然后再對左子序列和右子序列分別進行快速排序，最終得到非遞減的有序序列。例如，整數序列“19,12,30,11,7,53,78,25"的第3小元素為12。整數序列“19,12,7,30,11,11,7，53.78,25,7"的第3小元素為7。函數partition（inta[],intlow,inthigh）以a[low]的值為基準，對a[low]、a[low+l]、…、a[high]進行劃分，最后將該基準值放入a[i](low≤i≤high)，并使得a[low]、a[low+l]、，．．、A[i-1]都小于或等于a[i]，而a[i+l]、a[i+2]、．．、a[high]都大于a[i]。函教findkthElem(inta[],intstartIdx,intendIdx,inrk)在a[startIdx]、a[startIdx+1]、...、a[endIdx]中找出第k小的元素。【代碼】#include＜stdio.h>#include＜stdlib.h>Intpartition（inta[]，intlow,inthigh）{//對a[low..high]進行劃分，使得a[low..i]中的元素都不大于a[i+1..high]中的元素。intpivot=a[low]；//pivot表示基準元素Inti=low,j=high;while(（1）){While(i＜j&&a[j]>pivot)--j;a[i]=a[j]While(i＜j&&a[i]>pivot)++i;a[j]=a[i]}（2）；//基準元素定位returni；}IntfindkthElem（inta[]，intstartIdx，intendIdx,intk）{//整數序列存儲在a[startldx..endldx]中，查找并返回第k小的元素。if(startldx＜0||endIdx＜0||startIdx>endIdx||k＜1||k-l>endIdx||k-1＜startIdx)Return-1;//參數錯誤if(startIdx＜endldx){intloc=partition(a,startIdx,endldx)；∥進行劃分，確定基準元素的位置if(loc==k-1)∥找到第k小的元素return（3）；if(k-l＜loc)//繼續在基準元素之前查找returnfindkthElem(a，（4），k）；else／／繼續在基準元素之后查找returnfindkthElem(a，（5），k);}returna[startIdx]；}intmain(){inti,k;intn;inta[]={19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7};n=sizeof(a)／sizeof(int)//計算序列中的元素個數for(k=1;k＜n+1；k++){for(i=0;i＜n;i++){printf(“%d/t”,a[i]);}printf(“\n”);printf(“elem%d=%d\n,k,findkthElem(a,0,n-1,k));//輸出序列中第k小的元素}return0；}【答案】1)CountStr2)p[i]3)p[i]4)num3、1、!i=j2、a[i]=pivot3、a[loc]4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx五、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。估價委托人為xx房地產開發公司，注冊房地產估價師在實地查勘和市場調查時，從估價對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關成本等資料。以下為該房地產估價報告中估價假設和限制條件內容片斷：估價的假設條件價值時點2009年6月18日的房地產市場為公平、平等、自愿的交易市場。本報告假定估價對象在合法前提下，按設計的商業用途使用能夠產生最高最佳效益，并在未來可持續經營。本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。估價對象土地用途為商貿綜合用地，證載土地使用權終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。估價對象與其他生產要素相結合，能滿足其剩余使用年限內的正常使用要求，并得到有效使用。委托人擁有估價對象完全權益，包括房屋所有權和國有土地使用權。任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律、法規政策等。【答案】（1）錯誤：本次估價以xx建筑安裝公司提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或xx房地產開發公司）提供的資料及數據真實、合法、完整、準確為前提。（2）錯誤：設定其土地使用權年限自價值時點起為40年。改為：設定其土地使用權年限自價值時點起為44年。（3）錯誤：自本報告價值時點起半年內有效。改為：自本報告出具之日起半年內有效。（4）錯誤：不能確認估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。改為：假定估價對象在價值時點的狀況與實地查勘的狀況保持一致。六、估價報告是估價機構提供給委托人的“產品”，房地產估價師必須能夠動手寫作估價報告。、估價報告在寫作時應滿足哪些文字要求？、一份完整的估價報告應包括哪些內容？、對估價報告進行內部審核是保證估價報告質量和防范估價風險的最后一道防線。估價報告內部審核時，主要應審核哪些內容？【答案】1.本題考查的是房地產估價報告寫作的文字要求。房地產估價報告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯別字和錯漏。（1）對詞義的要求：用詞準確；語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可；用詞不可帶有較強烈的感情色彩；用詞簡練、標準，不堆砌、不生造。（2）對語句的要求：句子簡潔，概括性強；搭配得當；邏輯嚴密。2.本題考查的是房地產估價報告的構成要素。估價報告應采取書面形式，一份完整的敘述式估價報告通常由以下八個部分構成：（1）封面；（2）致估價委托人函；（3）目錄；（4）估價師聲明；（5）估價假設和限制條件；（6）估價結果報告；（7）估價技術報告；（8）附件。對特定目的的房地產估價報告如房地產抵押貸款前估價報告，還應包括估價對象變現能力分析與風險提示。此外，房地產估價報告根據估價委托人的需要或有關要求，還可在完整的估價報告的基礎上形成估價報告摘要。3.本題考查的是估價報告內部審核表。估價報告內部審核主要針對技術報告，圍繞影響估價結果的幾大方面展開，審核重點主要包括以下幾方面：（1）估價報告的完整性；（2）估價假設和限制條件；（3）估價目的及價值定義；（4）估價對象的界定、描述和分析；（5）市場背景描述與分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估價方法選用；（8）數據來源與確定、參數選取與運用及計算過程；（9）估價結果確定及結論表述；（10）估價報告的規范性、文字表述；（11）審核結論。七、甲制藥企業廠區內有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所有權證；廠區共有一本國有土地使用證，土地使用權類型為出讓，用途為工業。無菌制藥廠房內安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設備。現甲制藥企業擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產估價機構評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價方法？在估價測算過程中應關注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現能力分析中重點分析說明哪些問題？【答案】1.本次估價適宜選用成本法。成本法估價時，房地產價值=房地產重新購建成本-折舊，估價測算過程中應關注下列問題：（1）計算重新購建成本時，估價對象的范圍，包括無菌制藥廠房及滅菌凈化設備兩部分。（2）計算折舊時，關注可能存在的物質折舊、功能折舊和經濟折舊。2.估價對象變現能力分析重點分析：（1）估價對象的通用性，估價對象是用途特別專業化的無菌廠房，通用性越差，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現能力越弱。（2）獨立使用性，估價對象為無菌制藥廠房，設計功能齊全，獨立使用性均較好。（3）可分割轉讓性：無菌廠房不容易與其他配套分割轉讓，變現能力較弱。（4）還要說明廠房區位、開發程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響；（5）重點分析假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度；（6）重點分析變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。八、張某打算轉讓自己的餐館，現在請某房地產評估機構對此餐館進行評估，以確定該餐館的市場價值。、與一般的商業房地產相比，餐飲房地產有哪些特殊性？、說明對此餐館進行評估的技術路線。【答案】1.本題考查的是餐飲房地產及其估價特點。餐飲房地產屬于商業房地產范疇，其估價特點及其價格影響因素與商業房地產基本類似，但餐飲房地產在以下方面有其特殊性：（1）地段選擇的差異性。餐飲房地產與商業房地產在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產的價值較高，這一點與一般商業房地產相同，但有些特色的餐飲店地處偏僻一隅，照樣門庭若市。此外，在城市的一些城郊結合部，往往建有一些經營規模非常大的酒樓，其經營規模可以達到上千平方米，并且配備有足夠車位的停車場，生意非常紅火。（2）營業收入的差異性。餐飲房地產屬于經營性房地產，其收入主要來自其經營收入。影響餐飲房地產收入的因素主要有地段、環境、經營特點、菜式品種、經營品牌等，不同地段、環境帶來不同的收益，這部分收入主要由房地產帶來，而經營特點、菜式品種、經營品牌等往往會給餐飲房地產帶來更大的收入差異。2.本題考查的是餐飲房地產估價的技術路線及難點處理。由于餐飲房地產的經營性特點，其收入既有房地產所貢獻的，更有非房地產因素貢獻的，故利用收益法估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益。方法之一是通過商業利潤進行剝離，商業利潤包括平均商業利潤和超額商業利潤；即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。九、李某擁有國有土地使用權證的老屋面臨征收，東邊三間是祖上留下來的，中間三間是李某買鄰居劉某的房屋，但只有土地使用權證、規劃許可證、契稅證等房屋，由于各種原因沒有產權證，后因李某房屋所在區域成為商業中心，李某將中間房屋旁邊違法加蓋了廚房，開辦了燒烤店，現因舊城改造，李某所有房屋列入征收范圍，評估價是7480元/m2，李某不同意這個征收價格，他指出老屋附近的某一地區評估是7700元/m2；認為找來的估價公司的評估價應該不是唯一標準，詢問可不可以更換原估價公司，李某要求新估價公司對于自主老屋按7700元/m2價格或更高補償，中間三間按商業房地產200