證券研究報告行業評級：地產強于大市(維持)新增居民中長貸承壓，地方政策松綁加碼14日平安證券研究所地產團隊、固定收益團隊請務必閱讀正文后免責條款2核心摘要購、限售，據中國證券報報道，南京、蘇州等地亦陸續調降二套房首付。隨著“穩市場”政策持續發力，預期穩定下房地產有望溫和修復，但考慮銷售去化壓力仍在，修復進程或相對波折。開發板塊建議優選銷售、投資占優，有望率先受益行業復蘇的高信用企業，萬科A、金地集團、濱江集團、越秀地產、天健集團等。物管板塊建議優選關聯房企風險可控、規模優勢漸成、市場化能力突出的央國企及優質民企，如招商積余、保利物業、碧桂園服務、新城悅服務、星盛商業等。同時建議關注地產產業鏈投資機會。3.9%。8月(截至12日)新房日均成交同比降29.7%，較7月收窄1.8pct。后續購房信心重塑仍需時日，政策推動下成交或溫和修復。2)改善型需求占比環比下降。2022年7月32城商品住宅成交中，90平以上套數占比環比降4.9pct至77.2%。3)庫存環比微升，短期維持穩定。16城取證庫存10340萬平，環比升0.2%。短期銷售去化承壓、供給以銷定產情形下，絕對庫存或維持穩定。4)土地成交回落、溢價率回升，一二線占比提高。上周百城土地供應建面3802.3萬平、成交建面3384.3萬平，環比降18.3%、降9.8%；成交溢價率6.5%，環比升2.9pct。其中一、二、三線成交建面分別占比11.1%、38.5%、50.3%，環比分別升3.2pct、升11.2pct、降14.4pct。重點房企發行利率為1.7%-6%，可比發行利率均較前次下行。2)信托：上周集合信托發行22.1億元，環比減少5.8億元。3)地產股：本周房地產板塊漲1.67%，跑贏滬深300(0.82%)；當前地產板塊PE(TTM)11.14倍，估值處于近五年75%分位。本周滬深港股通北向資金凈流入前三為新城控股、金科股份、保利發展；南向資金凈流入前三為碧桂園、碧桂園服務、龍湖集團。1風險提示：1)政策改善及時性低于預期風險；2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3)行業短期波動超出預期風險。資料來源：各部門網站，平安證券研究所32022年8月8日安慶2022年8月9日連云港地繳存互通互認2022年8月8日安慶2022年8月9日連云港地繳存互通互認認房、擔保釋放預售監管金等提高公積金貸款額度，支持異公積金貸款提額、首付認貸不取消戶籍、社保(個稅)等限購條件，取消非戶籍限售2022年8月10日央行2022年8月4日廊坊取消戶籍、社保(個稅)等限購條件，取消非戶籍限售、因城施策，支持剛性和改善性住房需求2022年8月9日湛江2022年8月9日湛江發布購房補貼，下調首付比例最低至20%，下調貸款利率偏松偏緊中性資料來源：廊坊市人民政府，平安證券研究所4廊坊優化調整住房限購、限售政策事件描述：廊坊市發布《關于支持房地產業良性循環和健康發展的六條措施》明白卡，取消戶籍、社保(個稅)等不適應當前房地產市場形勢的限制性購房資格條件；對“北三縣”和環雄安新區周邊縣(市)等重點區域，取消非本地戶籍居民家庭住房限售年限要求。市房地產市場特別是北三縣商品房，近年量價大幅下跌，2017年高點至今多數樓盤房價下跌50%甚至以上。在本地購房需，對于滿足剛性和改善性需求，特別是部分臨近的北京新市民購房需求具有較為積極意義。性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。在因城施策用足用好政策工具箱方面，后續其他城市可能結合自身情況采5 7月新增居民中長貸環同比走弱億元，同比少增2488億元。2020年1月10日點評：隨著房企半年度沖刺完成，7月新增居民中長期貸款環比走弱。7月新增居民中長期貸款同比亦出現少增，反映交付擔憂、悲觀預期下購房意愿仍顯不足。后續“穩市場”政策持續發力，疊加各地政府在“保交樓”中發揮更大作用，市場信心有望緩慢修復。但考慮銷售去化壓力仍在，修復進程或相對波折。Wind始日期，下同6市場運行監測成交：延續回落，有望溫和修復結構：改善型需求占比環比下降成交：延續回落，有望溫和修復9pct至22.8%，90-140平套數占比環比降2.6pct至套數占比環比降2.3pct至14.7%，改善型需求(90平以上)占比環比下降。二手房成交1.5萬套，環比降3.9%。8月(截至12日)新房日均成交同比降29.7%，較7月收窄1.8pct。后續購房信心重塑推動下成交或溫和修復。成交變化32城商品住宅成交結構萬套232城商品住宅成交結構萬套286420城二手房周成交套數(右)0140平以上套數占比120-140平90-120平071.8.721.12.722.2.771.8.7新房月日均成交同比新房月日均成交同比一線同比二線三線80%%2021.52021.72021.92021.112022.12022.32022.52022.7.22022.32022.42022.52022.62022.72022.8資料來源：Wind，平安證券研究所市場運行監測庫存：庫存：環比微升，短期維持穩定定。16城商品房取證庫存及去化月數16城庫存去化月數(右)月08642020.10.920.11.2721.1.1521.3.521.4.2321.6.1121.7.3021.9.1721.11.0521.12.2422.2.1.2022.7.8Wind8 /平8%6%4% /平8%6%4%2%0%0市場運行監測土地：土地：成交回落、溢價率回升，一二線占比提高.8%；成交溢價率6.5%，環比升2.9pct。其中一、二、三線成交建面分別占比11.1%、38.5%、50.3%，環比分別升3.2pct、升11.2pct、降14.4pct。百城土地周均供應與成交情況百城中各線城市土地周成交情況百城土地周均供應一線成交建面百城土地周均供應一線成交建面二線三線 600080000002020年1100010日02021.72021.102022.12022.42022.7W72021.72021.102022.12022.42022.7W7.25百城土地成交前五城平均樓面價平均溢價率(右軸)400平均樓面價平均溢價率(右軸)400000382382345316021.721.102022.122.422.7成都21.721.102022.122.422.720/6/620/7/620/8/620/9/620/10/620/11/620/12/621/1/621/2/621/3/621/4/621/5/621/6/621/7/621/8/621/9/621/10/621/11/621/12/622/1/622/2/622/3/622/4/622/5/622/6/622/7/6220/6/620/7/620/8/620/9/620/10/620/11/620/12/621/1/621/2/621/3/621/4/621/5/621/6/621/7/621/8/621/9/621/10/621/11/621/12/622/1/622/2/622/3/622/4/622/5/622/6/622/7/622/8/6流動性環境：資金價格邊際小幅上升，但仍維持在極低水平短期回購利率邊際小幅上行。R001上漲2.2BP至1.13%，R007上行1.43BP至1.45%。為配合稅期走款，本周一至周五，2央行每天進行逆回購操作20億元，全周無凈投放/回籠。下周公開市場逆回購到期6100億元，含6000億元MLF操作，關注MLF操作會否縮量。凈投放(億元，右軸)央凈投放(億元，右軸)央行投放對沖流動性指標平均對沖繳稅發債投放8,0006,000對沖繳稅發債投放8,0006,0004,0002,0000-2,000-4,000-6,0000淡橘色面積圖表示公開市場操作規模(億元)；藍色線對應流動性情緒指數，50為基準，高于50代表偏緊；黑色點表示央行描述中提到了流動性水平較高；紅色點表示開展了公開市場操作但是凈投放為零，可作為央行對合意流動性的參考基準；綠色點表示央行投放對沖了稅期或地方債供給期。資料來源：Wind，平安證券研究所R007小幅回升(%)7 0202120227654321T-28T-8T+12T+32T+52T+72T+92T+112T+132T+152T+172T+192T+212資金價格多數上漲(%)2022/8/52022/8/52022/8/12漲跌幅(BP)1.131.451.491M1.571.602.731.041.351.311M1.361.4811.361.04SHIBOR 3M1.701.62-7.77DR14D1.43-5.141.301.295.231.621.441.541.021.101.0214DON7DWWWWWW境境內房地產債發行：發行量環比下降、凈融資環比下降本周境內地產債發行量環比下降、同比下降，凈融資額環比下降、同比下降。其中總發行量為40.50億元，總償還量為73.64億元，凈融8月到期規模329.61億元，為今年剩余月份中到期壓力最大月份。量資額量2020202120225000050元2020202120223005000050100150200400000Wind11房企境內債發行房企境內債發行規模排序房企境內債發行利率排序50境內房地產債發行規模排序(億元)萬科上海臨港聯發集團蘇州高新境內房地產債發行利率排序(%) .90 1.801.7022聯發集MTN00222萬科GN00222蘇州高新SCP02222臨港控股SCP006Wind12元元境境內房企海外債：發行量環比微升周發行量量4.54.02.52.0境內房企海外債發行規模(周)4.44.4502022-07-182022-07-252022-08-012022-08-08000040200 2020年元 2020年元M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12Wind13資本市場監測——重點房企發行明細、審批及反饋重點房企發行明細發行額(億元)票面利率(%)N3A2022-07-19SCP06A-26超短期融資債券MTN26A-22SCP22A——超短期融資債券6%N202308111-/--——6%N202308111-/--——Wind14資本市場監測——重點房企發行明細、審批及反饋程冊2022-08-102年面向專業投資者公開發行公司債券(第二次)-09房地產集團有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券2022-08-12業投資者非公開發行公司債券02022-08-1222年面向專業投資者非公開發行公司債券2022-08-1100-09年面向專業投資者公開發行公司債券-09司債券00-09杭州濱江房產集團股份有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券-08股份有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券2022-08-11發行公司債券2022-08-10保利置業集團有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券02022-08-10有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券00-09蛇口工業區控股股份有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券-09貿易區開發股份有限公司2022年面向專業投資者公開發行公司債券-08年面向專業投資者非公開發行公司債券-08股份有限公司非公開發行2022年公司債券15資料來源：用益信托網，平安證券研究所信信托：融資總額環比下降、凈融資額環比上升行86.5億元，環比降41.1%，發行利率7.67%，環比升13BP。040200集合信托發行規模(周)到期規模76.955.927.922.178.5集合信托發行規模(月)0400000 發行平均年收益率(月，右軸)億元6.2%2020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-07Wind16農林牧漁汽車計算機食品飲料銀行醫藥生物社會服務鋼鐵電力設備商貿零售有色金屬房地產家用電器通信建筑裝飾電子環保農林牧漁汽車計算機食品飲料銀行醫藥生物社會服務鋼鐵電力設備商貿零售有色金屬房地產家用電器通信建筑裝飾電子環保傳媒交通運輸建筑材料機械設備非銀金融紡織服飾綜合石油石化煤炭板塊漲跌：板塊漲跌：單周漲1.67%，估值處于近五年75%分位(0.82%)；當前地產板塊PE(TTM)11.14倍，低于滬深300的12.15倍，估值處于近五年75%分位。房地產PE(TTM%%4%%%2%4%周漲跌幅%%4%%%2%4%周漲跌幅9752017/8/142018/8/142019/8/142020/8/142021/8/14Wind17個股表現本周上市房企50強漲跌幅排名前三為陽光城、首開股份、中駿集團控股1，排名后三為時代中國控股、龍湖集團、弘陽地產。事項事項%%作為底層資產發行基礎設施公募REITs。5%10%-17.29%-20%資料來源：Wind，平安證券研究所；資金凈流入額(測算)=滬深港股通持股數量變化*區間成交均價18個股表現00000004,00000,0000滬深港股通北向資金凈流入前十8108100749963834905448936593450160715221249新城控股金科股份保利發展華僑城A金地集團萬業企業陽光城天健集團廣宇發展世聯行00滬深港股通南向資金凈流入前十元27092709120597731514149962170106446496936013319碧桂園碧桂園服龍湖集團中國海外世茂服務旭輝控股萬科企業商湯-W九龍倉置新世界發務發展集團業展Wind19個股表現陸股通持股占流通股前十(截至2022年8月12日)金科股份保利發展萬科A華僑城A新城控股濱江集團榮盛發展廣宇發展世茂股份華夏幸福%40%0%%港股通持股占流通股前十(截至2022年8月12日)保利物業北京北辰融創中國金科服務正榮地產世茂服務佳兆業集保利置業融創服務中海物業份團份團風險提示將導致樓市調整幅度、時間拉長，對行業發展產生負面影響；2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險：當前行業下行壓力、房企資金風險仍存，若政策發力效果不及預期，資金壓力較對后續貨量供應產生負面影響，進而影響行業銷售、投資、開工、竣工等。地產團隊分析師類型號楊侃YANGK