中國光山專業市場建設項目投資建議書一、光山縣經濟基礎1、光山縣GDP增速光山縣GDP水平從2008年75億元，增長到2012年的124億元，年平均增長率超過12%。2、光山縣三產業結構在2007年至2011年間，光山縣第三產業比重幾乎沒有增加。3、光山縣人均可支配收入光山縣農民純收入及城鎮居民可支配收入近5年高速增長，城鎮居民人均可支配收入更是在2012年達到16690元。4、固定資產投資全社會固定資產投資從2006年的37.8億元增長到2011年的107億元，年均增長19.1%。5、社會消費品零售總額全社會消費品零售總額從2006年的18.4億元增長到2011年的44.2億元，年均增長15.7%。光山縣穩定的經濟增速及固定資產的投資為專業市場的建設提供了堅實的基礎。第三產業比重增速過慢對建設專業市場來說是機遇也是挑戰。光山縣縣長王治學在第十三屆人民代表大會第一次會議上提出產業結構優化目標：到2016年，全縣二、三產業增加值比重大78%以上，在第三產業方面，大力發展現代物流業、現代服務業、房地產業等產業，努力把光山建成在省內外具有較強影響力的特色商業服務中心，這將是在光山縣投資專業市場，發展商貿物流的向導！二、光山縣家居建材、農產品、羽絨服、汽配摩配市場現狀家居建材家居建材品類商戶在光山縣分布較分散，遍布各個街道，目前經營體量客觀。其中建材類，含陶瓷、地板、門窗、水暖、燈飾、櫥柜衣柜、油漆涂料等，共441家，經營面積56213平米。其中：司馬路二環路九龍路弦山路牌坊路海營路戶數㎡戶數㎡戶數㎡戶數㎡戶數㎡戶數㎡16228439149307414240158135704600132281興隆路正大街公安街寶相寺陽光城羽絨市場戶數㎡戶數㎡戶數㎡戶數㎡戶數㎡戶數㎡3122396373105607726561121592330家具家私類經營商戶超過102家，經營面積達45300平米，其中規模聚集型55家，經營面積29400平米，如下表所示：家具市場全友家私位于九友中路上，共共計六層，每每一層約1200mm2皇朝家私位于皇冠商廈二樓樓上，約1000多m2,樓層歸老板板自已所有雙虎家私位于司馬光中路上上，每層經營營面積約1200多m2，共六層聚龍國際家具城占地面積70000平方米，建建筑面積26000平方米具不完全統計，光山縣家居建材經營商戶多達543家，經營面積超過10萬平米。但光山縣家居建材行業內大品牌進駐較少，如陶瓷行業全國30多個主力大品牌，光山進駐不到10家，本地家具市場多為四川家具品牌，廣東中高檔品牌進駐較少。2、農產品市場（農貿農資、農機等）光山縣大型農產品市場只有上官崗農產品批發市場。上官崗農產品批發市場位于縣城興隆路西0.5公里處，東連縣城，西接上官崗農民新村，花園路直達市場，與省道S338線相連，區位優勢明顯，交通便利，物流暢達。項目規劃占地面積200畝，分糧油、蔬菜、水果、水產、畜禽、茶葉、林產品等七個交易區，建筑面積在10萬平方米以上。所有商鋪以租賃為主，出售為輔，已入駐商戶600戶，水果區、蔬菜區已基本入住滿，糧油區與水產活禽類還有大部分空置商鋪。租金約為15—25元/月/㎡，商戶特惠房為1099元/㎡。但上官崗農產品批發市場物業結構已經落后，且對城區的交通及垃圾污染造成了嚴重影響，而光山縣農資農機經營服務無專業市場，無集中區，經營分散，不利于惠農服務。所以在城鄉結合部建設新的農產品市場能有效提高市場檔次、緩解城區壓力、完善經營品類，能更好的服務“三農”。3、羽絨服產業規模：該縣現有充絨戶數達1萬余家，從業人員在10萬人以上，2009年加工羽絨服裝達2000余萬件，絨毛加工產量達1萬噸，羊毛絨產量達8000噸，銷售布料7000萬米。2009年該縣羽絨產業完成產值30億元以上，獲利潤15億元。羽絨經營市場分布：羽絨市場主要分布于弦山南路與光南東路上。在弦山南路有陽光羽絨建材城；弦山南路道路兩邊臨街商鋪；在光南東路上有羽絨材料大市場，是2010年8月份正式開業。經營物業規模：光山縣城區羽絨經營商戶超過500家，物業經營面積達7萬平米，其中經營集中區商戶為297家，經營面積43130平米：市場/類別租金水平（元/月月/㎡）經營羽絨產業戶數數總體量（㎡）弦山南路50—11014816110陽光羽絨建材城30—80465980羽絨材料大市場80計29743130光山縣羽絨行業從業人員越來越多，經營面積也在逐年增加，現城區內多數新建樓盤底商都能見到羽絨服產業的蹤影，羽絨服經營門面供不應求。4、汽摩市場目前光山縣汽車、汽摩配、汽修經營規模:市場/類別主要經營區域經營戶數總體量（㎡）摩托車摩托車市場155278電動車司馬璐、弦山路263980汽修興隆路、九龍路等等182812汽配、美容分散152325汽車銷售興隆路93580其他相關分散234320合計29722295光山縣汽摩市場特點：光山縣摩托車保有量超過10000量，摩托車市場有非常大的擴張空間；汽車銷售店或形象展示店較少，有待提高；汽摩配、汽車用品等沒有形成集中經營區。如光山縣建設一個大型汽車市場，有利于品牌汽車尤其是中低檔品牌汽車直接下縣投建經營展示窗口，有利于優化交通工具市場產業結構，有利于汽配摩配汽車裝飾用品市場的快速發展。我們可以看出，光山縣各專業品類有著厚實的基礎，但大型現代、科學管理的專業市場非常少，建設專業市場不僅具備空間而且也是行業發展的需要。三、專業市場物業需求體量分析1、家居建材市場（1）最大容量分析最大容量是指當地家居建材未來5—10年消費額能支撐的最大經營面積。根據中國統計年鑒數據，2009年農村新增建筑面積達到1.21/平米/年/人，每平米投資價值630.39元，按此標準，光山縣65萬農民每年建設裝修房屋投資約為5億元（1.21*630.39*650000），這僅僅是按2009年的標準，隨著僅幾年的新農村建設，農村建設投入的不斷增加，其實際數字將遠遠大于5億元。根據居眾裝飾、東易日盛等全國大型連鎖裝飾公司統計數據，全國商品房平均裝修購置家居投入在2010年已突破1000元/平米。按光山縣商品房開發增長速度計算，每年城鎮居民在家居建材方面的消費將遠遠大于5億元。再根據縣級城市家居建材市場良好運營每1萬平米銷售額3000萬來計算，光山縣未來家居建材經營物業規模可達到30萬平米，現在光山縣家居建材物業經營面積僅僅10萬平米（僅此10萬平米尚有物業將拆遷或被其他業態取代），有20萬平米的最大擴充空間。（2）近期現有經營客戶可擴張面積分析下表為本地經營商戶可拓張面積調研表統計客戶意向客戶意向率現經營面積（平米米）意向擴張面積（平米）行業擴張率27017163%46300門店倉儲117%278052391051715根據此走訪情況可推算光山縣現543家家居建材商戶可新拓張面積達11.7萬平米。穩守評估，建議家居建材市場建設面積在10萬平米左右。農產品市場農產品市場的建設須建立在上官崗村農產品批發市場改造搬遷的基礎上才有大規模投建的空間，目前上官崗村農產品批發市場約有10萬平米，尚沒有規劃農資農機品類，如全部搬遷及規劃全面，建議投建規模不低于12萬平米。羽絨服市場下表為本地經營商戶可擴張面積調研表統計客戶意向客戶意向率現經營面積（平米米）意向擴張面積（平米）行業擴張率29718261%4313055000127%根據調研數據，光山縣近期羽絨服市場可投建規模近9萬平米，然而隨著羽絨服市場的快速發展，羽絨服市場對物業的需求量將遠遠超過這個規模。建議羽絨服市場建設規模不低于10萬平米。汽車汽摩配市場汽車市場投建規模建議依據以下幾點：統計現有汽車汽配、摩托車、電動車等意向擴張面積3萬平米類比光山經濟水平相差不多的縣級市，已有投建汽車市場的城市（如湖北公安縣等），投建規模多做3—6萬平米光山縣汽車擁有數量每年增長超20%建議光山縣汽車汽摩配市場投建規模在5萬平米左右為宜。5、倉儲物流中心大型專業市場如要長期良好的運營下去，配套倉儲物流必不可少，倉儲物流市場是專業市場貨物囤積及周轉中心。根據專業市場規模，建議倉儲物流中心建設用地不低于100畝，每日可運轉大型貨車不低于30輛。家居建材市場農產品市場羽絨服市場汽車汽摩配市場自規模（萬平米）1012105需物流運轉轉貨車車量（日/輛）106105合計（日/輛）31四、用地指標及建設周期建議：五大項目用地如下圖所示藍色框內部分：1、家居建材市場項目用地指標建議項目地塊用地面積（畝）容積率建筑密度建筑面積（平米）A、B901.545%—50%90000建設主題瓷磚潔具、地板、門門窗、櫥柜衣衣柜廚房電器器、板材、油油漆、涂料、五五金水暖、太太陽能、鋁型型材、石材、燈燈飾、窗簾布布藝、墻紙、家家具家私等交交易區域建設周期10個月投資總額2億元2、農產品市場項目用地指標建議項目地塊用地面積（畝）容積率建筑密度建筑面積（平米）C2001.038%—42%130000建設主題“五大生活交易平臺臺”：蔬菜交易易區、水果交交易區、水產產品交易區、干干貨交易區、糧糧油交易區?！皟纱笊a服務平臺臺”：農機服務務市場、農資資服務市場。“一個電子信息化平平臺”：電子信息息化平臺一可可方便交易結結算，實大惠惠民，二能時時刻知悉商品品交易價格，三三能有效掌握握商品來源及及去往。建設周期12個月投資總額3億元3、羽絨服市場項目用地指標建議項目地塊用地面積（畝）容積率建筑密度建筑面積（平米）D1301.545%—50%130000建設主題半成品交易區，成成品交易區，輔輔料交易區、布布行等。建設周期10個月投資總額3億元4、汽車汽摩配市場項目用地指標建議項目地塊用地面積（畝）容積率建筑密度建筑面積（平米）E701.140%50000建設主題規劃“一街四區”，一街街指一條4S品店街，主主要進行汽車車銷售；四區區分別為汽配配摩配件區、汽汽車裝飾品區區、二手車市市場區、摩托托車電動車交交易區。建設周期8個月投資總額1.2億