修身、立志、敬業、創新第八章物業服務收費相關法律規定物業管理法規授課時間：5月4日授課人：于宏舜一、物業服務收費的重要性（一）物業服務的概念及原則物業服務收費是指工商行政管理機關登記注冊的物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對城市住宅小區的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。原則：1、合理原則；2、公開原則；3、按實核付原則；4、質價相符原則。第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知一、物業服務收費的重要性（二）物業服務收費的重要性：1、物業服務收費是購房的重要考慮因素之一；2、物業服務收費是維持和保證房屋商品實現其使用功能的必要費用；3、物業服務收費是物業服務企業收入的主要來源。第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知一、物業服務收費的重要性（三）物業服務收費的特征：1、物業服務收費主體是物業服務企業而非房地產開發商；2、物業服務交費主體是業主；3、物業服務收費與購房款無關，具有獨立性。第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知二、我國物業服務收費的現狀（一）我國物業服務收費發展的三個階段：第一階段：九十年代初至2000年。在該階段中，國家沒有制定全國統一的物業管理及收費管理具體規定，各省根據當時實際，制定有關物業服務收費管理辦法，有關費用分別實行政府定價、政府指導價及經營者自主定價等形式。第二階段：2000年2月至2003年9月。在收費管理上，政府價格主管部門已著手考慮提升物業服務企業的服務質量，對實行政府定價部分中的綜合管理服務費實行等級考評，將部分服務內容列入考核中，進行評分，由各地在評分的基礎上制定具體標準。第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知二、我國物業服務收費的現狀（一）我國物業服務收費發展的三個階段：第三階段：2013年9月1日至今。物業管理條例頒布實施后，統一明確，物業服務收費應遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國家價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知二、我國物業服務收費的現狀（二）物業服務存在亂收費的情況：1、入伙時的亂收費；2、裝修監管時亂收費；3、物業管理服務中的重復收費；4、有償服務的亂收費。第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知三、物業服務收費困難的原因及其對策（一）物業服務收費難的原因1、業主對物業服務的認知程度和接受程度不高；2、物業管理服務收費的協商機制形同虛設；3、物業服務收費透明度差；4、業主對物業服務公司提供的服務不滿意；5、當個群體存在僥幸心理。第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知三、物業服務收費困難的原因及其對策（一）物業服務收費難的原因6、開發商留下的建筑工程問題及難兌現的高承諾；7、收費收段落后；8、依法維權意識弱；9、收費定價的法規不健全、不完善，不能充分適應物業管理的發展；10、物業服務企業過多地承擔社會公用部門責任，造成收取費用風險加大。第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知三、物業服務收費困難的原因及其對策（二）物業服務收費難的對策1、加大對物業管理服務行業從業人員的培訓，減輕物業服務企業負擔2、增加物業服務費收支情況的透明度3、通過市場競爭，實行優勝劣汰4、加快業主委員會的規范化建設5、加大法律法規的宣傳力度6、規范開發企業的銷售行為，杜絕虛假承諾7、更新服務觀念第八章物業服務收費相關法律規定第一節物業服務收費認知一、物業服務收費的定價（一）物業服務收費定價方式1．政府定價：主要適用于為維持物業正常使用而必須提供的一些基本的物業管理服務項目，其價格管理的權限主要集中在各級政府的物價部門，主要通過行政手段予以管理；2．政府指導價：價格由政府部門與物業服務企業共同確定，最后形成的物業服務合同價格是在政府指導價的基礎上加以浮動一定比率而產生的；3．市場調節價：業主和物業服務企業雙方根據供給與需求等市場因素自主協商，訂立物業服務合同，物業服務收費的價格完全服從于市場的價格規律。第八章物業服務收費相關法律規定第二節有關物業服務收費的法律規定（二）影響物業服務收費定價的因素1．根據物業本身的實際情況收費（1）物業類型：商品房、別墅、普通商品房、高級商用樓、寫字樓與經濟適用房、危改回遷房的物業管理；（2）物業配備的實施條件：物業所配備的設施各不相同，有進口的，有國產的；數量上也不盡相同，各自投入的成本差異（3）物業管理的規模大小和管理形式：物業管理的規模、管理的形式（封閉式管理還是開放式管理），確定人員的配備和部門的設置2．根據物業服務項目、服務質量收費3．根據市場供給需求情況收費第八章物業服務收費相關法律規定第二節有關物業服務收費的法律規定（三）物業服務收費的成本構成物業服務成本或者物業服務支出一般包括以下部分：（1）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；（2）公共設施、設備日常運行、維修及保養費；（3）綠化管理費；（4）清潔衛生費；（5）保安費；（6）辦公費；（7）物業管理單位固定資產折舊費；（8）法定稅費。（9）經業主同意的其他費用。第八章物業服務收費相關法律規定第二節有關物業服務收費的法律規定二、物業服務收費的收取（一）包干制：包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。（二）酬金制：酬金制是指“在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式”。第八章物業服務收費相關法律規定第二節有關物業服務收費的法律規定三、物業服務收費的交納（一）交納的主體1．業主交納物業服務費2．物業使用人交納物業服務費：業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。3．建設單位交納物業服務費：納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。（二）特約服務費的交納第八章物業服務收費相關法律規定第二節有關物業服務收費的法律規定四、物業服務收費的監督與管理（一）業主監督作為業主大會及業主委員會，可以從以下方面對物業服務收費進行監督：（1）監督物業服務企業是否按照政府價格主管部門的規定進行明碼標價，是否在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。（2）若實行酬金制，應當在物業服務合同中約定業主大會或者業主委員會有定期檢查物業服務企業物業服務費用收支表的權利，以監督物業服務企業的各項費用支出是否合理。還可以與物業服務企業約定“例外大額用支出報告制度”，即發生約定外的大額費用，支出前須報業主大會或者業主委員會同意。（3）監督物業服務企業向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，對存在疑問的地方向物業服務企業提出質詢。還可以在物業服務合同中約定，業主大會或者業主委員會對物業服務企業年度預決算有委托會計師事務所進行審計的權利。第八章物業服務收費相關法律規定第二節有關物業服務收費的法律規定四、物業服務收費的監督與管理（二）政府監督1．監督部門縣級以上政府價格主管部門有權對物業服務收費活動依法進行監督檢查，而縣級以上房地產行政主管部門是物業管理活動的主管部門，有權對物業管理活動進行全面監督檢查。2．監督手段：（1）審批制度；（2）備案制度；（3）明碼標價制度；（4）檢查價格違法行為。第八章物業服務收費相關法律規定第二節有關物業服務收費的法律規定四、物業服務收費的監督與管理（二）政府監督1．監督部門縣級以上政府價格主管部門有權對物業服務收費活動依法進行監督檢查，而縣級以上房地產行政主管部門是物業管理活動的主管部門，有權對物業管理活動進行全面監督檢查。2．監督手段：（1）審批制度；