二月23思源顧問1國外新城發展的6種典型模式根據新城形成的核心驅動力和新城城市功能的不同，通常把新城分為以下六種：新城模式一田園新城：以國家立法為基礎，政府主導下的新城開發公司進行規劃建設的新城。如Stevenage（英國，倫敦），MiltonKeynes（英國，倫敦）Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）邊緣新城：伴隨城市郊區化發展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）新城模式二二月23思源顧問2國外新城發展的6種典型模式TOD新城：以捷運交通系統導向發展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統與城市中心區快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉移，達到分散城市中心區居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮（中國，香港）產業新城：以一種或多種產業為主導工業園或產業園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮，一般和都市距離稍遠。如PortSUnlight（英國，利物浦），筑波科學城（日本，筑波）新城模式三新城模式四二月23思源顧問3國外新城發展的6種典型模式副中心：通過分擔核心區部分城市功能來實現城市多中心結構的目標。副中心通常與城市中心區保持快捷便利的交通聯系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國，巴黎）新城模式五行政中心新城：隨著一國首都以及相關政府機關的遷移，而建立起來的作為國家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠的距離，選擇環境優美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉新城模式六二月23思源顧問4根據新城形成的核心驅動力和新城城市功能的不同，通常把新城開發模式分為以下六種二月23思源顧問5新城模式一——田園新城田園新城：在英國以霍華德“田園城市”思想為開端，開始興起的新城模式。以國家立法為基礎，政府主導下的新城開發公司進行規劃建設的新城。政府部門的主導作用主要體現在城址的選定、提供資金以及處理與開發公司的關系等方面。如Stevenage（英國，倫敦），MiltonKeynes（英國，倫敦）Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）田園城市是為健康、生活以及產業設計的城市，它的規模能足以提供豐富的社會生活，四周要有永久農業帶圍繞，在田園中生活，工作和學習。田園新城發展的目標：最大限度吸引私人企業鼓勵制造業和其它工業從內城遷至田園城市區，提供足夠就業崗位國家和私人企業共同開發住宅和交通加速科學管理，加強田園城市控制鼓勵采用花園住宅典型產業新城：英國凱恩斯英國斯蒂文乃奇二月23思源顧問6新城模式二——邊緣新城邊緣新城：伴隨城市郊區化發展的加速，中心城功能逐漸外遷，而在大都市邊緣逐漸形成的功能比較完善，且相對獨立于大都市的新城鎮。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）邊緣新城城是隨著城市功能外擴逐漸形成的。首先是城市居住功能郊區化，接著是城市產業功能和商業功能郊區化，最終邊緣新城形成。邊緣新城開發理念：居住-工作-購物-娛樂-學習一體化規劃大規模的開放娛樂休閑空間隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區一生之城：住宅多樣化，一個家庭從青年，中年到老年的各個階段都無需從社區搬走典型產業新城：美國哥倫比亞美國里斯頓二月23思源顧問7新城模式三——TOD新城TOD新城：以捷運交通系統導向發展理念為指導的新城建設，其主要通過捷運系統與城市中心區快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉移，達到分散城市中心區居住功能的目的。如千葉新城（日本，大阪），沙田新市鎮（中國，香港）TOD新城市密度適當偏高的開發，位于交通站點周圍適宜步行的距離內，市民可以在家、工作地、購物點、學校或服務機構之間的日常往來中的一次或是數次可以選擇不開私家車。TOD新城開發成功借鑒之處：土地利用政策限制城市中心的發展，同時促進站點周邊高密度、高強度發展通過限制私家車發展和鼓勵捷運系統的使用，增強社會對公共捷運系統的依賴性政府和捷運系統運營商共贏得開發模式以捷運系統為中心的交通網絡和節點整合來保證TOD站點的強大輻射力和吸引力開發時機應在經濟發展初期：房地產開發先于捷運系統以保證客流量典型TOD新城：日本多摩美國奧潤柯二月23思源顧問8新城模式四——產業新城產業新城：以一種或多種產業為主導工業園或產業園的形式上建立起來的相對獨立的新城鎮，一般和都市距離稍遠。如PortSUnlight（英國，利物浦），筑波科學城（日本，筑波）產業新城是以產業帶動整個區域的經濟發展，產業新城開發成功借鑒之處：以市場為主導的政府和企業共同開發的模式多元化的產業可以減低區域經濟系統的抗風險能力基礎設施建設的完善是吸引人口和產業的關鍵因素便捷的交通系統為城市發展提供支撐典型產業新城：日本筑波美國加州爾灣二月23思源顧問9新城模式五——副中心新城副中心新城：通過分擔核心區部分城市功能來實現城市多中心結構的目標。副中心通常與城市中心區保持快捷便利的交通聯系，從空間分布來看，一般與城市中心保持合理的距離。如拉德芳斯（法國，巴黎）都市副中心為了分散中心城區的商業、商務、產業和居住功能，緩解市中心的交通等基礎設施的壓力副中心新城發展可借鑒成功之處：交通條件至上政府支持一個強勢開發商的支持政府、專家和私人開發商多方合作開發模式多功能綜合體典型產業新城：東京臨海副中心——多中心城市結構巴黎拉德芳斯——多功能綜合體二月23思源顧問10新城模式六——行政中心新城行政中心新城：隨著一國首都以及相關政府機關的遷移，而建立起來的作為國家新政治中心的城市。這類新城一般與大都市保持相對較遠的距離，選擇環境優美的地方從“零”建起。如巴西的首都巴西利亞，澳大利亞首都堪培拉行政新城開發可借鑒成功之處：健全的城市功能是經濟發展的前提和基礎政府是經濟發展的支柱跟隨政府的服務也會日益發達專業人士是推動經濟發展的動力源泉打造產業鏈，培育產業集群推進教育和培訓計劃，為經濟發展提供后備軍典型行政中心新城：澳大利亞堪培拉二月23思源顧問116種新城模式對本案的可借鑒因素鼓勵制造業和其它工業從內城遷至田園城市區，提供足夠就業崗位國家和私人企業共同開發住宅和交通加速科學管理，加強田園城市控制鼓勵采用花園住宅居住-工作-購物-娛樂-學習一體化規劃大規模的開放娛樂休閑空間隨著人們需求變化而不斷變化的多功能完備社區以市場為主導的政府和企業共同開發的模式多元化的產業可以減低區域經濟系統的抗風險能力基礎設施建設的完善是吸引人口和產業的關鍵因素健全的城市功能是經濟發展的前提和基礎二月23思源顧問12綜合體的發展模式一：均衡發展模式均衡發展模式——寫字樓、商場、酒店、公寓等各種功能均衡發展的模式

Complex=office+shopping+hotel+apartment+…北京華貿中心：構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體(84萬)5A智能寫字樓(23萬,27%)+國際商業區(17.8萬,21%)+國際公寓(15萬,18%)+五星級酒店(6萬,7%)+體育中心(15萬,18%)+商務樓(5萬,6%)+展示中心(2.2萬,3%)香港太古廣場：香港最頂級的綜合體物業(20.5萬)甲級寫字樓(8.8萬,43%)+頂級購物中心(5.9萬,29%)+五星級酒店(2.9萬,14%)+頂級公寓(2.9萬,14%)二月23思源顧問13綜合體的發展模式二：寫字樓主導模式

寫字樓主導模式——以寫字樓為核心功能的發展模式

Complex=office（主）+apartment（次）+shopping &hotel+…廣州中信廣場：廣州最頂級的超高層寫字樓(32萬)超高層寫字樓(20萬,63%)+公寓(8萬,25%)+購物商場(4萬,12%)深圳信興廣場：深圳頂級寫字樓(26.7萬)超高層寫字樓(15萬,56%)+豪華服務公寓(9.5萬,36%)+名店商場(2.2萬,8%)二月23思源顧問14綜合體的發展模式三：商業主導模式

商業主導模式——以商業為核心功能的發展模式

Complex=hotel（主）+apartment（次）+office& shopping+…日本福岡博多運河城

(22萬)大型購物娛樂場(10萬,45%)+酒店(10萬,45%)+辦公樓(2萬,10%)深圳華潤中心（48萬）大型購物中心萬象城(18.8萬,39%)+寫字樓(4.2萬,9%)+二期(25萬,52%購物中心\五星級酒店\服務式公寓)二月23思源顧問15綜合體的發展模式四：酒店主導模式

酒店主導模式——以酒店為核心功能的發展模式

Complex=hotel（主）+apartment（次）+office& shopping+…上海商城：頂級國際化綜合體(18.6萬)五星級酒店(8.3萬,45%)+豪華公寓(5.6萬,30%)+寫字樓(2.8萬,15%)+商場(1.9萬,10%)

二月23思源顧問16農民就業以上海南匯區為例1983年1月1日一2005年6月30日期間，上海南匯區5鎮產生失地農民47271人，占全區總數的52％失地農民中適齡勞動力為36883人，占78％，其現在就業率為62％，有38％的失地農民尚未真正就業

二月23思源顧問17農民就業——出現大量富余勞動力的原因分析農民就業觀念有偏差等：等待政府解決就業就業渠道不暢農民就業競爭力差南匯區47271名農民中，初中以下占79％，高中及中專以上占18％，大專以上不到3％挑：認為在二、三產業就業才算找到工作就業信息不充分南匯區現有的1000多戶外資企業中，部門經理以上的管理人員80％以上是區外人才二月23思源顧問18農民就業——中北鎮安置富余勞動力的做法1、組織培訓委托專業學校進行面試前培訓，解決就業心理及就業選擇的問題2、提供就業載體建起了花卉、鋼材、木材、家具、農貿等5類8個市場，共有3000多個攤位就特殊工種展開上崗培訓，例如電工、電氣焊、沖壓等入鎮的工業園及侯臺、中北斜、邢莊子等村工業園的企業，提供就業崗位4000多個全鎮有3600畝的花卉種植區，有3500多戶農民種花，可提供7000個就業崗位二月23思源顧問19農民就業——中北鎮安置富余勞動力的做法3、提供信息建立本鎮待業農民檔案，及時向用人單位推薦4、給與優惠政策本鎮花卉、鋼材、木材、家具及農貿等市場，優先給本鎮農民安排攤位，并按有關規定減免費用定期開辦勞務市場，企業用工現場招聘會凡在鎮區內注冊的企業，鎮工業園及各村工業園入駐的企業，必須優先招收本鎮農民就業對那些從事花卉種植、特種魚蝦養殖的農民，給予水、電等配套的扶持二月23思源顧問20農民就業——總結城鎮開發時，需要綜合考慮適合農民就業的產業及市場政府需要在提供就業信息的同時，加強對農民的培訓及政策的支持二月23思源顧問21華僑城——旅游、居住和高科技信息家電業為主的綜合社區華僑城占地4.8平方公里，城區以旅游、居住和高科技信息家電業為主要功能。旅游方面現已建成錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園；20余年的房地產開發已使華僑城成為深圳市的高端住宅區；以康佳為代表的工業企業的興起與成長，帶動了城區內高新技術產業的發展二月23思源顧問22華僑城——開發背景：兩大城市中心的邊緣區華僑城位于深圳市南山區，南臨深圳灣，生態景觀資源豐富華僑城位于深圳市福田中心區和南山兩大發展重心之間，是兩大城市中心的邊緣區華僑城南山區福田區深圳灣二月23思源顧問23華僑城——建立在主題公園基礎上的新興城鎮1985年，國務院僑辦提出華僑城建設的方針：“工業為主，五臟俱全，環境優美，具有特色”；并引導香港中旅投資5億進行基礎設施建設1989年投資建設錦繡中華，當年回收1.1億元；1991年耗資2億建設民俗文化村，2年收回投資；1994年世界之窗花費6.5億，5年收回；1997年8億打造歡樂谷，6年收回二月23思源顧問24華僑城——構建旅游表演產業鏈體系華僑城的旅游表演是在一個包括核心產業鏈、直接相關產業和配套服務產業等構成的龐大體系中華僑城的旅游表演構筑了與藝術圈、設計產業、演出設備制造和采購、高新技術產業、旅游業、版權產業等多種產業門類的關聯性，因此，相關產業以及旅游演藝產業的整體發展是本地區的重要特征二月23思源顧問25華僑城——做大做強本地工業④引進國際大公司，康柏與四通合資的中國康柏電腦技術公司在3年內開通8條生產線，年產值7.5億美元①通過租賃、破產、股權轉讓等形式，淘汰70%的效益不佳的小企業②利用香港第二產業向大陸轉移的機會，大力發展電子制造集團③與內地大中型企業聯合，發揮機制、資金、經銷等優勢二月23思源顧問26華僑城——發展三階段世界之窗歡樂谷民族文化村深南大道威尼斯酒店華夏藝術中心漢唐大廈沃爾瑪、銅鑼灣商業中心波托菲諾天鵝堡波托菲諾階段三：2002-2006，以旅游為主導的高端住宅開發階段二：2000-2001，藝術表演、商業、辦公、酒店等混合產品的全方位擴展階段一：1991-1999，主題公園群二月23思源顧問27華僑城總結華僑城位于兩大中心區的邊緣，擁有良好的生態自然景觀華僑城對原有工業采取做大做強的方針，重點培養高科技家電業集團在政府的主導下，華僑城緊抓自身獨特資源，耗費巨資打造旅游表演的完整產業鏈二月23思源顧問28濱海新區未來的景象是什么？——參考浦東新區開發開放的歷史經驗二月23思源顧問29經過八年的發展，浦東由無人問津的“鄉下”成為環境優美、經濟發達的現代化新城市，以不足10％的面積取得20％多的GDP，成為上海經濟增長的動力源。2000年浦東在上海的地位二月23思源顧問30產業結構發生根本性變化，第三產業激增，從1990年的20.1％提高到2000年到53.1％，產生大量的商務辦公需求，促進了辦公物業的大開發。2003年，浦東新區已竣工可供租售的商務辦公樓宇105幢、可供招商面積431.9萬平方米，巳租售和自用的面積312.1萬平方米，平均租售自用率72.3%，投資總額394.9億元。90％以上的樓宇坐落于浦東新區三個重點開發小區內，其中陸家嘴金融貿易區最為密集，為75幢，占總量的71.4%；外高橋保稅區17幢，占16.2%；金橋出口加工區4幢，占3.8％。二月23思源顧問31以汽車制造、電子電器、通訊器材、生物醫藥為主要內容的現代制造業與高新技術產業，和以金融貿易為主要內容的現代服務業,已成為浦東的支柱產業和主導產業。1990年1999年133.81億3.07億增長42倍金融保險行業產值的增加情況二月23思源顧問32浦東新區的產業布局與人口分布呈現高度相關性：發展核成為人口集聚的中心，并引導人口的再分布。同時表明，人口的增長和分布情況也反應產業發展情況。二月23思源顧問33經濟的快速發展，產業的強勁帶動，浦東新區人口增長迅猛，總人口數量和人口密度均超過上海市。據第五次人口普查數據表明，區際遷移導致的機械增長遠遠超過自然增長。1995一2000年的5年間，浦東新區共遷入人口63.2萬人，其中市外遷入人口39.9萬人，占了近三分之二，由上海市其他區縣遷入23..3萬人，占36.9%。二月23思源顧問34人口空間結構由單核擴散演變成多心輻射密度變遷：核心點擴散

空間結構：由“單核”變“多心”二月23思源顧問351990年上海、天津市區道路資源比較濱海新區目前具有的條件遠優于浦東新區當年開發開放時，基礎設施、對外開發度，市場成熟度都已翻天覆地的變化，濱海新區的未來發展前景應該更好。項目天津上海道路密度(km／km2)8.756.66人均道路長度(m／人)0.640.22人均道路面積(m2／人)6.182.38濱海新區高速成長二月23思源顧問36浦東新區開發背景——政策規劃、產業主導浦東開發分為五個區段：①外高橋·高橋區段。規劃面積為75平方公里,居住人口26萬。建立出口加工區、保稅區等,以期把它做成轉口貿易、國際物流中心園區。②陸家嘴·花木區段。規劃面積28平方公里,人口35萬。充分利用其最接近上海中心地帶———浦西外灘的優勢,發展金融、商業、對外服務、房地產、信息咨詢等現代服務行業。③北蔡·張江區段。規劃面積為19平方公里,人口35萬。目標是建成科技教育園區。④慶寧寺·金橋區段。面積21平方公里,人口34萬。作為以造船、機械制造為主的傳統的工業園區。⑤周家渡·六里區。面積34平方公里,人口40萬。利用原有的鋼鐵、玻璃、建材等工業基礎設施,做成工業園區、出口加工區。除上述五個區段外還打算再設立幾個工業小區,并進行舊城區及工廠的搬遷和重新部署。1990年4月18日，國務院總理李鵬正式宣布：黨中央、國務院同意加快浦東地區的開發、開放的提案二月23思源顧問37浦東新區城鎮開發模式1——張橋鎮基本情況張橋鎮系浦東新區西部緊鄰金橋出口加工區的一個鄉鎮，原鎮域面積21.8平方公里，人口2.67萬隨著金橋出口加工區的開發建設，張橋鎮部分土地被征用，4000多農業人口離開土地轉為城鎮居民，耕地面積減少770多公頃金橋出口加工區中的工業區70％左右的地塊原系張橋鎮的土地2000年，撤銷金橋鎮、張橋鎮，設立新的金橋鎮二月23思源顧問38浦東新區城鎮開發模式1——張橋鎮開發模式：依托核心企業自1996年上海通用汽車（SGM）落戶金橋開發區以來，張橋鎮制定了“面向通用、服從通用、服務通用、依托通用”的發展方針從最初的為工程建設提供公務用車，為建設者提供午餐供應服務，到如今發展多項汽車配套項目。先后成立了汽車配套城、張橋置業，汽車零部件配送中心、零部件維修、通匯加油站等一系列為通用汽車生產配套服務的項目。到目前為止，張橋全鎮為SGM配套的項目已達12個，總投資3.75億元同時，張橋鎮還注意抓住SGM的品牌效應，打“通用牌”，不斷加強招商引資引稅力度，實現聯動發展幾年來，張橋鎮圍繞金橋SGM項目，初步形成了從汽車服務配套到產品配套的全方位、系列化的格局二月23思源顧問39浦東新區城鎮開發模式2——張江鎮基本情況張江鎮原鎮域面積19.12平方公里，人口2.5萬左右，經濟發展水平在浦東鄉鎮中處于中等水平張江高科技園初期建設規模是17平方公里；其中15平方公里是在張江鎮鎮域范圍內；遠期建設規模是25平方公里，屆時整個張江鎮均納人了園區的建設范圍內。目前，全鎮農非比接近3：7。同時，全面實施了規模性土地流轉和種養殖業的“雙退”，農民逐漸向集鎮集中、產業逐漸向園區集中的“雙集中”框架已基本搭建。二月23思源顧問40浦東新區城鎮開發模式2——張江鎮開發模式：依托產業園，主動接受園區輻射張江鎮政府提出了依托高科技園區，積極主動接受園區技術創新的輻射主導產業推進經濟發展：生物醫藥產值占園區總產值的50%，微電子信息產業產值占25%，1999年兩大主導產業總產值29.5億元人民幣。聚集效應和政策引導推動主導產業形成：國家上海生物醫藥科技產業基地，目前己引進16家中外生物醫藥企業，初步形成產業群體、研發機構和孵化小企業三個層次；上海浦東軟件園，是國家規劃的軟件產業三大基地之一，將逐步建成我國信息工業的主要基地和西太平洋地區軟件出口中心居住區軟件園軟件園生物醫藥科技產業基地二月23思源顧問41浦東新區城鎮開發模式３——川沙鎮基本情況川沙鎮處于浦東新區的東部，是浦東300多平方公里農村地區的政治、經濟、文化中心。鎮域總面積18.08平方公里，人口5.69萬。1993年川沙撤縣后，盡管浦東的政治、經濟、文化中心西移，但川沙鎮仍是管理農村地區的新區農工委、農村發展局的所在地在經濟上近年來川沙鎮的金融、商貿、房地產、餐飲與文化娛樂等服務業蓬勃發展二月23思源顧問42浦東新區城鎮開發模式３——川沙鎮開發模式：依托航空城，綜合服務川沙鎮堅持“三、二、一

”產業發展方針，積極探索發展特色化、市場化、長效化商貿業的新路子。錨定川沙鎮將建成新世紀的臨空城，成為浦東重要輔中心的戰略目標，以此規劃和帶動全鎮商貿、飲食、服務業的大發展行業領域大拓展：除了商業貿易、飲食服務、加工制造業外，還增加了道路維修、房屋拆遷、房地產信息咨詢、藥品器材等行業，涵蓋生產、流通、分配、消費各個領域二月23思源顧問43浦東新區城鎮開發模式４——高橋鎮基本情況高橋鎮是位于浦東新區北部的一座具有800多年歷史的古鎮，是上海市老工業區之一，轄區內有外高橋電廠、上海煉油廠、高橋石化公司、華東石油銷售公司等眾多知名大型企業現在的高橋鎮是1998年10月實行“撤二建一”，由原高橋鎮和外高橋鎮合并而成，總面積17,34平方公里，人口為5．17萬人。鎮域內建有外高橋港區和外高橋保稅區高橋鎮被列為浦東新區“1+3+9”發展計劃三大重點鎮之一和上海市“一城九鎮”小城鎮建設試點鎮二月23思源顧問44高橋鎮堅持發展特色產業，不斷壯大區域化經濟。近年來，借助地處港口的區域優勢，堅持“一業特強，多業發展”的總體思路，做強以港口物流為主的第三產業。重點發展以倉儲、房地產、商業服務為主要內容的第三產業，尤其是注重利用800年老鎮的優勢，發展特色旅游業和商業第二產業發展重點是在逐步向技術密集型企業轉化的同時，發展規模經濟；第一產業發展重點是建立多元立體化的綠色農業生產基地浦東新區城鎮開發模式４——高橋鎮開發模式：核心產業為主，多產業綜合發展二月23思源顧問45浦東新區小城鎮開發案例小結浦東新區小城鎮開發總結政策導向為小城鎮發展提供保障產業是新興小城鎮發展的基礎小城鎮開發要體現差異化區域協作是城鎮經濟發展的必然趨勢

二月23思源顧問46濱海新區未來功能的前景展望

——天津的拉德芳斯二月23思源顧問471958年，巴黎市政府決定在拉德芳斯區規劃建設現代化的城市副中心；政府計劃用30年的時間將拉德方斯區建設成為工作、居住、娛樂設施齊全的現代化商務中心。拉德芳斯區現已成為歐洲最具影響力的商務中心，被譽為“巴黎的曼哈頓”。規劃用地750公頃，先期開發250公頃。法國拉德芳斯概況——巴黎的曼哈頓二月23思源顧問48根據社會經濟發展狀況，先后進行了三次規劃，主要是不斷提高商務辦公面積，保證了拉德芳斯開發的成功。第一輪規劃規劃2個片區，商務辦公區130公頃，公園區620公頃，包含27萬平米辦公樓和27萬平米住宅。第二輪規劃最徹底的貫徹了現代主義建筑大師柯布西耶的人車分流原則，將空間分為2層，1層車行，2層步行，創造了良好的辦公環境，吸引了大量公司進入，為滿足需要，規劃辦公面積增加到85萬平米。第三輪規劃放松商務辦公樓高度和體量限制，吸引大型公司的進入，辦公需求激增，規劃商務辦公面積增加到160萬平米。二月23思源顧問49拉德芳斯50年發展歷程——商務辦公超常規發展過程1956年CBD第一輪規劃辦公面積27萬平米1958年法國政府正式成立EPAD公共機構，代表國家和地方利益，負責開發750公頃的拉德芳斯新區。1964年CBD第二輪規劃辦公面積85萬平米1966年~1972年第一代高層辦公樓1970年地鐵快線RER通車，從凱旋門到拉德芳斯只需5分鐘1972年CBD規劃辦公面積160萬平米1975年就業人數3萬人1972年~1982年經濟復蘇，統一拉德芳斯規劃增加35萬平米辦公面積，第二代辦公樓1982年就業人數5萬1986年CBD規劃辦公面積208萬平米1981年~1989年大拱門建成，在此舉行法國大革命200周年慶祝會1980年~1989年第三代高層辦公樓1990年就業人數10萬人1993年~1997年經濟危機，辦公樓面積總量維護持在250萬平米1989年~1995年第四代高層辦公樓1999年~2005年辦公樓市場需求量空前上漲，供不應求。二月23思源顧問50寫字樓從第一代發展到第四代，滿足多樣化的商務空間需求，每家進入拉德芳斯的公司都找到了符合其要求的辦公空間。初期，考慮辦公室采光要求，控制建筑物高度和間距；1970年代，注重建筑物外部形態、室內空間設計和設施配置的多樣性，為不同性質、不同規模的公司度身定造不同類型的辦公空間；既有IBM、摩托羅拉、日立、通用電氣、菲亞特等190多家世界著名跨國公司的總部和區域總部；也有1000余家從事咨詢、培訓、市場調查等服務行業的中小型公司。二月23思源顧問51大量的商務資源的集聚，為新城生長不斷注入活力，催生了商務辦公產品的不斷升級換代，標志性建筑不斷產生。50年底起步時建立了宏偉壯觀的國家工業技術展覽中心（CNIT）三角拱頂邊長達218米，僅用3個支撐點，具有強烈的震撼力，使拉德芳斯聞名于世。隨后，ESSO、SICEM等第一批公司在CNIT附近建設其辦公總部。拉德芳斯最偉大工程——大拱門。新的標志物，與凱旋門遙相呼應，大大提升拉德芳斯的國際知名度。大拱門帶來了商務辦公樓建設的黃金時代，1983年－1992年，新增辦公面積達134萬平米。二月23思源顧問52商務辦公面積的快速增加，帶動就業人口的快速增加，產生各種派生需求，促進城市功能的完善。1965年~2001年各年度建成辦公建筑面積匯總表新增134萬平米擁有15000個居住單元，為4萬多居民服務；商場面積20萬平米，各種商店超過250個，有歐洲最大的購物中心——10萬平米的“4tempsshoppingcenter”；地面露天雕塑博物館有60多件藝術作品；二月23思源顧問53便捷的交通、完善的城市功能保證拉德芳斯成為CBDCNIT三位一體的交通系統，地下有地鐵M1、RER-A線，；地面1～3層是車行快速干道、立交橋和停車場，地面3～5層的平臺上建有人行道，人車分離的交通系統使車行、人行互不干擾，保證了交通的通暢。拉德芳斯區內有CNIT會議中心等數家大型會展中心，賓館客房超過800間，基本滿足企業會議展覽需要，并舉行過七國高峰會議等高等級的國際會議。拉德芳斯建設成為以商務辦公功能為主，集居住、購物、會展、旅游等多種功能為一體的CBD。二月23思源顧問54BDA國際企業大道位于北京經濟技術開發區，榮華南路環島的西南側，項目總占地：12萬平方米總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發，其中一期面積3萬平米左右；主力戶型：1000-3000平米之間；容積率：0.7——0.8；綠化率：41%；北京BDA國際企業大道——概況二月23思源顧問55BDA國際企業大道規劃理念——

“雙生態”以自然生態與產業生態相結合的“雙生態”概念為核心的開發理念，創造硅谷般優美自然環境與產業信息高度集中的獨棟式辦公空間。BDA國際企業大道園林規劃以水景、果嶺為中心主題。整個景觀設計的核心就是地形的運用，起伏的地形使建筑處于不同的高度上，更加彰顯各個企業所處的核心位置，通過綿延起伏狀似高爾夫球場的緩坡，描繪出景觀空間柔和的肌理及線條二月23思源顧問56BDA國際企業大道成交客戶行業統計排在前五位的是：建筑：19%；計算機及軟件17%；醫藥化工13%；服裝13%；房地產10%統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問57BDA國際企業大道入住企業性質統計私營企業是購買此類產品的主力客戶統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問58BDA國際企業大道成交客戶面積區間統計購買1000-1500平米的占到50%,1000-2000平米的占到75%左右統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問59入住企業原辦公地址統計東南區域占到80%以上。統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問60BDA國際企業大道成交客戶辦公用途分析研發占到近三分之一，中小企業總部占四分之一，可見總部辦公和研發是其主要功能，在此可以看出客戶需求此類產品的特點。統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問61建筑形態、戶型、景觀和是購買獨棟辦公產品客戶主要關注點。已成交客戶情況分析——成交客戶產品訴求點分析統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問62BDA國際企業大道入住企業員工規模統計30—60人的中小企業占到67%，近三分之二，可見中小企業是購買此來產品的主力客群。統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問63客戶多為二次置業,主要是為了企業發展的需要。已成交客戶情況分析——成交客戶置業次數分析二次以上13,64%統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問64BDA國際企業大道價格走勢200420062005從均價６000元/平米穩步攀升到均價7000元/平米，增值效應明顯。統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問65成交客戶付款方式統計一次性付款占到42%，說明購買此類產品的客戶對價格不敏感。統計日期：2004-6-1至2006-12-31二月23思源顧問66BDA國際企業大道對本案的啟示BDA國際企業大道案例啟示…30-60人的中小私營企業是購買此類產品的主力客群，對價格不敏感，他們的購買面積大多集中在1000-2000平米購買企業的行業主要是：建筑，計算機及軟件，醫藥化工，服裝和房地產行業，多數是處于成長中的企業總部辦公和研發是其主要功能建筑形態、戶型、景觀和是購買獨客戶主要關注點，也是產品增值點啟示一啟示二啟示三啟示四二月23思源顧問67BDA國際企業大道案例研究小結（1）一購買企業的行業主要是：建筑，計算機及軟件，醫藥化工，服裝和房地產行業二總部辦公和研發是其主要功能三四30—60人的私營中小企業是購買此類產品的主力客戶建筑形態、戶型、景觀和是購買獨棟辦公產品客戶主要關注點五購買1000-1500平米的占到50%,1000-2000平米的占到75%左右二月23思源顧問68物流產業分析——案例：不來梅物流園區，帶動了1000家以上的物流相關企業發展不來梅位于德國北部，靠港臨空；不來梅物流園區的投入產出比為1：6，投資1.02億歐元，而實現的效益為6.1億歐元，成為德國物流園區建設的典范園區擁有高質量的貿易區一流的專業網絡

1000家物流供應商114家住園企業

30個管理機構

6個科研院所二月23思源顧問69不來梅物流園在不斷發展中催生配套服務業1989，Roland在園區內成立了一個新的聯合收費運輸中端——公鐵聯運中轉站；1990，園區面積擴張到200公頃；1991，服務性企業“BrummiShower”卡車擦洗場成立；1994德國郵政局在園區開設了一個信件處理中心；1995鐵路公司在園區內成立了一個貨運中心；1998通過一項特設基礎協議首次為飛行員項目提供能源和電子通訊服務。從園區成立到第一家服務性企業建立，經歷了6年時間，其間園區面積擴張了近六倍，雇員達到1000名。園區經過十年的發展得到了公用事業、服務企業的支持。}二月23思源顧問70不來梅物流園區產業鏈構成KEP服務鐵路集裝箱運輸,KLV業務

報關運輸航運，港口業務物流供應商(3PL,4PL)

產業和貿易封裝,包裝中心,儲藏庫,冷藏庫配套服務轉運,集裝箱運輸物流相關的教育其他產業配套服務業二月23思源顧問71基于對典型案例的研究，可以總結出物流產業的產業鏈中轉配送倉儲業非產業型環節科研院所拆車業貨運物流培訓業商務及生活配套服務業信息處理集裝箱運輸包裝中心裝卸業金融保險業產業型環節二月23思源顧問72會展產業分析——除直接關聯的產業外，會展產業還會極大的帶動周邊商業配套的發展。案例：上海新國際博覽中心周邊的商業配套商務中心

主要提供辦公服務如傳真、復印、上網、打印、電話卡等及旅游訂票服務。此外還可提供各類辦公用品，快遞、貨運服務及設計、印制名片，展板制作，書報雜志零售等。博覽中心便利店

供應飲料、食品及其他便利商品。盈欣花卉

現場供應各類花草。昆侖億發科技公司

提供展覽觀眾登記服務，展覽信息及服務咨詢，展覽設計及制作服務，現場數碼錄象及設備租賃，會務活動組織配套服務等。

日富印務

提供現場廣告設計，制作，印刷等服務。

資料來源：/c/short.htm二月23思源顧問73上海新國際博覽中心——餐飲服務上海人家

商務自助餐，大眾化快餐及館內大型宴會服務。地點:W2,W3展館2樓500個自助餐位,W5展館2樓800個自助餐位；博覽中心西餐廳

供應各類中西自助式套餐和飲料,同時承接各類大小型活動的餐飲服務.

地點:南入口大廳咖啡廳200個座位,南入口大廳二樓450個自助餐位；濱樂咖啡

美式自助咖啡店，提供各式各樣精選咖啡和簡餐，糕點。同時承接各類商務活動的訂餐。

地點：E2展館西側上海陸家嘴世紀酒店

涉外3星級酒店,142間客房,150人中餐廳,商務中心,會議室,配有寬網絡,衛星電視等配套設施。

地點:E2展館東南側

資料來源：/c/short.htm二月23思源顧問74上海新國際博覽中心酒店、休閑與景點分布圖資料來源：/c/short.htm二月23思源顧問75上海浦東會展中心附近酒店經營狀況“目前，在浦東新國際博覽中心周圍，已經云集了眾多高星級酒店。東錦江索菲特大酒店、淳大萬麗酒店……豪華酒店一幢接一幢，開車在10分鐘內可以到達的酒店，就有11家，整個浦東達到星級標準的房間有1萬多間。一位酒店客房銷售負責人告訴記者：“只要一有展覽會，酒店的客房就不擔心沒人住。會展期間，住宿率至少能提高10%15%，有時候能提高30%以上。”

資料來源：《會展經濟成浦東現代服務業新增長點》

二月23思源顧問76案例——德國漢諾威展覽中心DeutscheMesseAG是世界上最大的展覽中心；室內建筑面積496000平方米，室外建筑面積58000平方米，共有27個展廳；資料來源：http://www.messe.de/25665?x=1二月23思源顧問77德國漢諾威展覽中心——主要商業配套展覽中心周邊規劃了很多旅館、酒店、餐飲設施，以滿足參展人員的平時生活需求；強大的配套設施，不但帶動了大量的資金流，還提供了相當多的就業崗位，創造了驚人的社會效益；資料來源：http://www.messe.de/25665?x=1二月23思源顧問78德國漢諾威展覽中心——其他商業配套Banks,cashdispensers（銀行、貨幣提款機）Emergencyfacilities（工廠）Flowers（花店）Food&beverages（食品飲料供應站）Supermarkets（綜合超市）Gifts&tobaccos（禮品店）Healthservices（健康服務）Laundry&drycleaning（干洗店）Logistics&Mailingservices（郵政服務）Officesuplies&services（辦公服務設施）Patentprotection（專利保護中心）Photos（照片沖洗店）Prayerfacilities（祈禱機構）Shopping（購物中心）Staff（員工娛樂場）travel&traffic（交通運輸中心）Lost&Foundoffice（物品認領、掛失中心）資料來源：http://www.messe.de/25665?x=1二月23思源顧問79基于對典型案例的研究，可以總結出會展產業的產業鏈網路展會制作傳媒廣告策劃咨詢產業型環節非產業型環節配套服務業印刷出版二月23思源顧問80航空產業分析——案例:德國漢堡空中客車總裝廠空客近1/3的飛機由空客德國生產，該公司2001年總收入達到48.22億歐元，在德國共有7個工廠，擁有員工1萬人。漢堡的總裝廠是其中最大的一個，員工人數達8千。五項工作：1.空客所有飛機的機身段制造2.空客所有飛機垂尾和水平尾翼的制造3.飛機內部裝飾4.空客窄體機中央翼盒的制造5.A318、A319、A321三種窄體機的總裝飛機總裝流程圖二月23思源顧問81德國漢堡空中客車總裝廠周邊匯集了大量相關企業，除與飛機制造相關的制造型企業外，還包括科研機構、航空公司等漢堡是繼美國西雅圖、法國圖盧茲之后的世界第三大民用飛機制造中心

2002年德國企業500強中共有42家總部設在漢堡。美國以外世界最大的民用飛機維修中心－漢莎技術股份公司也座落在漢堡。動飛行有限公司：安全與救生設備（包括飛機設備，包括外掛釋放器、氣動系統、低溫設備、航空貨運設備）飛行力學/導航與控制研究部航空航天醫學研究所德國航空體育俱樂部歐洲航空防務和航天公司200多家與航空航天業有關的中小企業供貨商，漢堡的航空航天業產值在其工業總產值中占有較大的比重二月23思源顧問82航空產業分析——案例:客車總部圖盧茲,是歐洲宇航中心，10%的市區人口從事航空相關產業空中客車在圖盧茲有2條總裝線人口約60萬,市區人口40萬,有4萬從事航空產業相關職業,空客在此雇員有2萬5千人.主導產業：航空，電子，化工和機械工業十九世紀五六十年代，歐洲傳統工業面臨衰退，法國根據該區域特點和地理位置，以圖盧茲為基地重點發展航空工業，現在已經成為輻射歐洲許多城市的航空業“總裝廠”設立在這里的空中客車公司總部，是空中客車的發展和崛起使這座城市成為法國和歐洲的航空工業重鎮。二月23思源顧問83空中客車總部圖盧茲匯集了500家以上相關企業，也包括大量與非制造型的研究機構和科研院校ATR——法國意大利合資——螺旋槳飛機制造商。Turbomeca——渦輪機生產商；Messier-Dowty——起落裝置生產商EADSSocata——生產小飛機和結構MatraandAlcate——衛星通訊生產商微型渦輪發動機公司拉泰科埃爾航空工業公司國立高等航空航天學校國立高等航空制造工程師學校圖盧茲航空試驗中心航空與航天學院在這里落戶還有500余家下線公司,涉及與航空業有關的各個領域:機械、電子、計算機、表面處理二月23思源顧問84航空產業分析——案例:龐巴迪宇航公司總部蒙特利爾，產業分為制造和研究兩大類龐巴迪宇航公司：全球第三大飛機制造商，員工15000人普拉特·惠特尼：修理，設計和制造飛機發動機，員工6700人BellHelicopterCanada：生產民有直升機，員工1200人HoneywellCanada：航空電子設備的制造商，員工1000人CMCElectronics：加拿大最主要的航空電子制造商，員工650人Héroux-Devtek：起落裝置制造商Messier-Dowty：起落裝置制造商Tha?es：航空電子設備的制造商CAE，世界最大的飛機模擬器生產商，員工4000人250個中小型的制造商在此產業集群中大學研究和培訓機構：肯考迪婭大學建立了ConcordiaInstituteforAerospaceDesignandInnovation(CIADI)，主要是為7個主要的航空公司服務，為公司輸送大學畢業生和科學研究二月23思源顧問85基于對典型案例的研究，可以總結出航空產業的產業鏈信息總裝試飛機械制造電氣航空電子儀器儀表研發設計科研機構橡膠制品化工石油化工金屬采選冶煉高分子材料航空材料材料加工零部件制造產業配套產業型環節非產業型環節培訓試驗配套服務業管理二月23思源顧問86航空產業鏈各產業環節，按照非產業型價值量高的原則進行層次劃分航空科研、配套服務業試驗、培訓零部件制造材料加工低高產業型環節非產業型環節二月23思源顧問87海港產業界定港口直接產生了港口產業(海運、倉儲、集運等)，引發了依存產業(造船、貿易、鋼鐵、石化、電力、加工工業等)、派生產業(有關港口的金融、通信、保險、修理、旅游、服務等)港口產業分類及特征二月23思源顧問88海港產業分析——案例“歐洲門戶”鹿特丹港鹿特丹港是世界上最重要的貨物處理港口之一，年吞吐量超過3億噸.為了跟上全球貿易、國際運輸和物流的發展趨勢，鹿特丹港務管理局不斷進行功能調整，包括改變港務管理的傳統職能、擴大港口區域、允許設立船公司集裝箱碼頭、促進發展腹地交通、促進物流專業人才的教育和培訓、發展信息港、促進更為有效的海關服務、推銷配送園區概念等。港口工業已成為鹿特丹港經濟的重要組成部分，約有50％的增加值來自港口工業。二月23思源顧問89海港產業分析——案例：高效率的香港港口香港是國際著名的航運中心，港航業不僅每年為香港經濟貢獻數百億港元的收益，且相關產業的產值占到本地生產總值的20％，解決就業人口超過60萬人。香港港口素以效率高見稱，設施全部由私營公司投資、擁有和經營，各營辦商積極引進新的貨物管理技術，增強處理效率。亞洲貨柜物流中心（ATL）將分散的碼頭裝卸、堆場、倉儲、運輸、包裝等各環節的單一經營活動集中為“一條龍”經營，充分發揮整體競爭優勢。ATL還圍繞主業提供多種增值服務，中心不僅設有24小時自動服務的銀行ATM機、車輛維修、倉儲、寫字樓、俱樂部、“7-11”便利店等設施和服務，還提供卡板包、紙板包、汽車拆/入柜處理、貨物吊運操作、公證驗貨等多種增值服務。二月23思源顧問90海港產業分析——案例：日本最大的神戶港口日本神戶港產生的經濟效益約占其城市經濟增值的32％；港口經濟是神戶經濟的重要特點。神戶港以及鋼鐵、造船、食品、合成革制鞋、海運、倉儲等與港口有關的產業是神戶經濟的重要方面。1998年神戶市的國民生產總值中，第一、第二、第三產業所占的比例分別為0.2%、27.1%和72.7%。近年來，第三產業的發展尤為突出。西點和歐式家具因居住在神戶的大量外國人的需求而得到促進和發展。受神戶特有生活方式和文化影響，神戶的服裝、珍珠、制鞋、家具等時髦產業不斷發展。

二月23思源顧問91基于對典型案例的研究，可以總結出海港產業的產業鏈碼頭運輸鋼鐵產業產業型環節非產業型環節商務會展觀光旅游加工制造業文化交流物流培訓業金融保險業時尚產業貨柜集裝箱業農業漁業二月23思源顧問92商務會展、貿易旅游、時尚產業金融、保險、通信鋼鐵、農業漁業碼頭運輸、船舶工業、貨柜集裝箱業低高非產業型環節產業型環節海港產業鏈各產業環節，按照非產業型價值量高的原則進行層次劃分二月23思源顧問93產業新城案例1——日本筑波科學城20世紀60年代，日本開始從“貿易立國”轉向“技術立國”，從強調應用研究，逐步轉向注重基礎研究的方向，從技術模仿轉向技術創新，筑波科學城計劃是其中一項重要的措施。政府主導的城市開發模式：中央政府資助建設研究教育設施和城市配套設施筑波科學城位于日本東京東北約60公里，成田國機場西北約40公里。總面積2.84萬公頃，包括研究學園區和周邊開發區兩部分，現有人口20萬，有國家級研究與教育學院所48個，是日本最大的科學研究中心。筑波二月23思源顧問94城市規劃和發展思路：城市功能和產業技術城城市功能產業接納東京密集的人口高新技術研究和生產制造通過建立新的高技術產業群來提高地方實業的技術水平，進而促進工業的發展，鼓勵研究與開發活動來保證地區經濟的持續發展，創造能吸引人才的良好的生活、工作環境。為了應付和減輕東京過度擁擠的環境，把那些沒有必要在東京的國家級實驗室、研究與教育機構遷入筑波科學城，以一個有序的方式減輕首都密集地區的人口過度集中的壓力。為迎接科學技術革命時代的需要，實現高水平的研究和教育，把國家級實驗室、研究與教育機構遷入筑波科學城，創造一個適宜實驗性的研究和教育機構發展環境。高技術產業興城筑波科學城二月23思源顧問95日本筑波科學城城市規劃方案缺陷一：公共服務設施比例偏低功能分區用地面積/公頃占用面積比例總占用面積2696100科研教育區146554.3其中：國家科研院所145353.9私人研究機構120.4居住區66524.7其中：政府公房及公寓51319.0工程住房1525.7道路、公園、停車等用地44916.7公共服務設施1174.3其中：共建配套923.4商業服務250.9公共服務設施所占比例不足5%，明顯偏低二月23思源顧問96日本筑波科學城開發缺陷二：政府主導下的發展模式和單一的產業定位沒有形成有機的產業結構，導致投資高，收益低。目前依然以農業產出為主日本全國30％的國家研究機構及40％的研究人員都聚集在筑波，國家研究機構全部預算的50％左右投資在這里。缺乏有效的激勵機制，科研人員不追求其成果的產業化和商業化，不太關心經濟效益，研究成果很難轉化為現實的生產力單一的高科技產業不能形成規模的產業集群，效益低下，不能為當地帶來的有效的收益。筑波科技轉化產業的產值并不高，現在全市的總產值農業占最大比重二月23思源顧問97日本筑波科學城的后期發展思考——通過城市后期增加對基礎設施的建設投入，部分緩解了規劃缺陷對城市功能造成的不良影響，但改造效果有限。啟動了軌道交通，高速公里等交通網絡建設。以科技為核心的包括文化，教育，國際交流，管理，交通，商業等復合功能得到開發，鞏固筑波科學城作為地區中心城市和世界性科技基地的地位。完成了43個國家教育教育機構的轉移和設施建設。城市發展目標過于偏重于科技研發，造成城市功能不完善，城市知名度低，影響了其吸納人口減輕東京都壓力的作用。1985年筑波世界博覽會，主題“人類居住于科技”，投入大量資金進行會場建設，環境整治和基礎設施建設，提高了城市知名度，但是仍不能完全彌補當初規劃不足造成的城市功能不完善。推動基礎設施建設期：1990年至今基礎建設期：1963~1979城市整治期：1980~1989二月23思源顧問98日本筑波科學城城市發展成功之處和不足筑波大學成為聯系各個科研機構的紐帶，加強了科學城內閣研究機構的相互合作和有機聯系健全的立法保障和大量優惠政策有力地保障和促進了科學城去的發展保護環境協調發展的規劃理念，筑波科學城成為世人所公認的生態科學城筑波科學城案例小結政府管制主導的非市場化定位，很難具備客觀合理性，不利于科學城的健康發展基礎設施和配套設施的缺乏，對居住人口缺乏吸引力，沒有達到緩解東京人口壓力的目的科學城沒有形成健康的園區文化成功之處

不足二月23思源顧問99產業新城案例案例2——美國加州爾灣市爾灣是一個以開始就經過規劃的城市企業為主體市場為主導的城市開發模式：爾灣公司承擔了爾灣市的整個開發建設過程，公司和城市開發過程完全以市場為導向，政府的決策也是以市場為導向的

爾灣位于加利福尼亞州以南50公里處，屬于橘郡管轄范圍，占地88平方公里，現有人口17.5萬，是加州主要的經濟城市二月23思源顧問100爾灣市城市開發兩條主線——城市功能和產業住宅城市功能產業商業多產業和城市功能綜合均衡發展的城市爾灣工業休閑包含產業配套的多產業綜合發展體二月23思源顧問101爾灣市城市發展基本原則——政府決策以市場為基礎，通過基礎設施建設吸引工業和商業繁榮當地市場保持和加強爾灣的環境以防止社區衰退通過平衡公共安全服務和犯罪預防戰略的的投入，保證一個安全的社區長期保持有吸引力的商業和銷售稅以鼓勵經濟繁榮在服務社會的過程中，確保政府做到靈活，以市場為基礎和消費為導向，提高政府效率二月23思源顧問102優越的配套設施和服務吸引眾多公司總部駐落爾灣同汽車道并肩的自行車專用道塔可鐘（餐飲）美國總部福特汽車北美總部愛力根（藥品）全球總部馬自達，美國公司北美總部/研究部豐田材料處理美國總部起亞汽車，美國公司北美總部第一選擇抵押貸款美國總部密地機械北美總部極可意渦流浴缸北美總部愛德華生命科學北美總部康阿戈拉食品零售北美總部Broadcom（電子）全球總部總部在爾灣的部分公司爾灣被譽為“加州的科技海岸”資料來源：http://www.ci.irvine.ca.us二月23思源顧問103爾灣市發展歷程

——有產業區到綜合服務區是城市功能升級的表現爾灣工業區：1971-1980爾灣商業綜合體：1980-2000多元化產業綜合服務體：2000年至今資料來源：http://www.ci.irvine.ca.us二月23思源顧問104多元化產業綜合服務體結構吸收當地2/3居民就業多元化的產業結構對當地居民帶來的好處有競爭力的工資水平：爾灣在整個西部城市，其居民收入水平處于上等足夠多的就業機會：現有居民17.5萬，就業崗位數16.8萬，其中2/3的崗位是由當地居民消化，其余1/3的崗位吸引很多外來人口二月23思源顧問105多元化產業綜合服務體系對于提升地方稅收有很強的拉動作用

爾灣市1988年到2005年公司所得稅收狀況，呈連年攀升趨勢，就是在90年代末高科技產業泡沫破滅時，稅收也依然增長。特別是在2000年引入了多產業綜合服務體系后，公司所得稅加速增長CorporationIncomeTax資料來源：http://www.ci.irvine.ca.us二月23思源顧問106產業新城案例：美國加州爾灣市城市發展成功之處成功之一完善的城市配套設施吸引投資，人口和產業，是城市可持續發展的關鍵。以市場為導向的政府和企業共同經營發展城市的機制，是一種雙贏的結果；多元化產業綜合服務體系，不僅解決了不同層次人口的就業問題，最關鍵的是抗風險能力得到加強，企業穩定的發展，政府也有良好的稅收保證；二月23思源顧問107產業新城借鑒性案例回顧——日本筑波和美國爾灣筑波是一座政府主導開發的產業新城；筑波新城市日本新興的科學研究中心；配套服務設施缺少是筑波規劃的一大缺陷，雖然后期政府增加投入，但彌補效果有限；政府主導下產業單一的產業結構導致效益低下；爾灣采取的是企業為主體市場為主導的開發模式；爾灣通過優越的服務配套設施，吸引了大批高質量企業，繁榮了當地經濟；爾灣在2000年后贈強了產業服務配套的建設，推出多元化產業綜合服務體概念，不但增加了就業機會，而且提高當地政府的稅收。筑波爾灣二月23思源顧問108東京臨海副中心城市結構——多功能綜合體發展背景——

在20世紀70年代，由于日本工業結構調整，在港口周邊的工業用地被遺棄，這導致了土地的廢棄和空置。因此，東京港務局提出可在這些地方引進諸如辦公、住房和休閑等城市功能的設想；交通狀況——

東京臨海副中心（又稱作東京信息港）位于東京市中心6公里左右，距離Narita國際機場50公里，距離Haneda國內機場五公里。東京灣上的東京臨海新中心是東京7個構想的副中心之一，用地規模為4.48平方公里的土地。6公里50公里主要包括4個區域：臺場地區（商業為主）青海地區（信息產業為主）有明北地區（生活設施為主）有明南地區（文化、交流為主）二月23思源顧問109東京臨海副中心的發展——商務聚集促使東京新的副中心形成，之后旅游、酒店和餐飲獲得長足發展發展階段東京攻略——電信港計劃東京全球信息戰——臨海副中心實施階段——酒店、餐館率先獲熱內容1986年4月，東京市市長提出了在填海13號地發展東京電信港的計劃；1986年8月，東京電信港建議委員會建議將發展區域擴大，最后建筑面積達到了340萬平米，預計工作人口10萬，旅游觀光人口1０萬。至此，電信港的發展性質發生了本質的變化，變成了一個新的商務中心；1986年11月，在東京頒布的第二個長期發展計劃下，電信港被正式指定為東京副中心，并被命名為臨海副中心；1988年3月，東京政府公布了第二個長期發展計劃的最終框架。發展區域面積擴大到了448公頃，規劃居住人口6萬，觀光人口為11萬；由于經濟的衰退和私人企業謹慎，本案的發展遠遠落后于計劃；盡管政治背景的巨變和本案推進的延遲，但酒店和餐館之類的休閑物業的發展非常成功；1994年，東京新市場推出了重振東京經濟的計劃。臨海副中心本案被認為戰略性發展區域，領導全球化經濟的發展；二月23思源顧問110通過案例分析，我們得出對本案定位有借鑒意義的啟示啟示一：以市場為導向的政府和企業共同經營發展城市的機制，是一種雙贏的結果通過筑波和爾灣，兩種不同開發主導模式下的對比，可以看出以市場為導向的開發主導模式，能夠更合理的進行規劃，實現引進高質量產業，達到政府和企業共贏的目的。啟示二：引入多元化的產業，并進行有機的結合，能夠降低城市的開發風險，提高收益通過筑波和爾灣，一種采用單一的產業引入模式，一種采用多元化的產業引入模式，取得的效果截然不同。單一的產業模式，不但收益有限，而且存在一定風險，多元化的產業可以增加地方收入，同時很好的規避風險。啟示三：完善的綜合服務體系，不但能夠直接創造收益，而且是吸引其他產業的條件筑波由于早期配套服務體系不足，造成缺乏對外來人口的吸引力，而美國爾灣由于完善的綜合服務功能吸引眾多大企業落戶，同時其產業綜合服務體也創造了很好的地方財政收入，因此完善的綜合服務功能是產業新城必備的。啟示四：便捷的交通條件和強勢開發商是構建副中心的重要條件交通條件至上一個強勢開發商的支持政府支持政府、專家和私人開發商多方合作開發模式多功能綜合體二月23思源顧問111同核城市案例介紹——北京回龍觀地區概況北京

中心城區回龍觀同核城回龍觀文化居住區位于北京市區北部，南距北京市中心區15公里，居住區的規劃面積11.27平方公里，規劃總建筑面積850萬平方米，居住人口約23萬人。

■回龍觀地區是北京市政府規劃的以經濟適用房居住功能為主，分散市區人口，同時配備齊全的商業、教育、文化、娛樂設施，形成同核城市。二月23思源顧問112回龍觀區域的商業設施空置嚴重同核城市案例介紹——北京回龍觀地區由于片面強調單一的城市功能，沒有與產業結合，因此在發展中出現了諸多問題■回龍觀地區由于片面的強調了分擔主城區城市功能的外溢，以經濟適用房作為吸引城區人口的主要手段，而沒有將產業結合進來，因此商業、娛樂等配套服務業不能得到良好的發展，成為一座“臥城”；

■從回龍觀地區的發展我們可以得到啟示，單純的以城市功能作為同核要素，不能完全實現同核新城的利用價值。

二月23思源顧問113同核城市案例介紹二——德國布格豪森■布格豪森位于德國巴伐利亞州首府慕尼黑近郊，人口約3萬人，是慕尼黑市的同核城市；

■布格豪森除具備了齊全的城市功能設施，能夠分擔慕尼黑中心區外溢人口的基本生活需要外，還結合了當地發達化工和機器制造業，成為德國著名的產業配套區；

■由布格豪森的發展我們可以看出產業功能是同核新城健康發展的必要因素。二月23思源顧問114專業鎮案例——西拉法耶特市（WestLafayette）地理位置：西拉法耶特市位于美國中部密西根大湖之南，印地安那州中西部，在美國第三大城市芝加哥之南200公里處。走高速公路約需1小時30分鐘，在州首府印第安那城北方，走高速公路約需1小時歷史由來：小城起源于1800年，最早是拉法耶特市的一個小鎮，處于瓦巴士（Wabash）河西岸，東岸就是拉法耶特市。WestLafayettePurdueuniversityPurdueAirportLafayette二月23思源顧問115西拉法耶特市——現狀：生態宜居城市印第安納州居民人均收入最高的地區之一；勞動者素質高，大部分為腦力勞動者（占到勞動者總數的78.6％）社會治安好，犯罪率低；教育水平高；公共設施齊全，毫不亞于大中城市環境優美，有公園面積達219英畝，人均公園綠地41.5平方米。二月23思源顧問116西拉法耶特市——發展引擎：教育科研西拉法耶特市的經濟發展的引擎來自650英畝的普渡研發園區（PurdueResearchPark）,當地有許多企業開發了普渡專利技術并于普渡大學的研究者合作。從CookBiotech到

Endocyte再到BioanalyticalSystems,普渡研發園區的企業得到了蓬勃發展。商業設施在西拉法耶特市也興旺發達。方便的交通體系帶來的人流集聚使９０英畝的Levee區(通過步行橋與拉法耶特市的市中心相連)成為一個興旺的城區，提供了建立商業的戰略位置。PurdueEngineeringMall二月23思源顧問117西拉法耶特市——發展引擎：教育科研普渡大學（PurdueUniversity）創立于1869年，為一所歷史悠久的研究性公立大學，現有6個校區、2261名教師和67548名學生。有“旅游觀光界的哈佛”和“美國航空航天之母”的美譽。學校現代科學設備齊全、有400多所研究實驗室。普渡大學還是全美為數不多的將理科類單獨專門設研究生院的大學之一。普渡大學雖以理工見長，但其管理專業在全世界享有很高的聲譽。普渡大學特別重視“教育國際化”，是美國國際學生最多的大學之一。二月23思源顧問118西拉法耶特市——發展引擎：教育科研機場所有權歸普渡大學所有，