物管基本制度與政策（上）主講人：吳春興教授修改稿2011年5月第一部分物業(yè)管理基本知識（包括物業(yè)管理概述與物業(yè)管理服務(wù)兩章內(nèi)容）

特別說明掌握、熟悉、了解都是對學習和掌握知識層度的不同要求：Z：表示掌握，“掌握是了解事物，因而能充分支配或運用”，即要求熟能生巧，舉一反三，融會貫通，讀透；S：表示熟悉，“知道得清楚”，即要求熟能知曉，把握愿意，讀通；L：表示了解，“有所知道”，即要求似曾相識，知道概貌,了解不一定理解，而理解就是熟悉了，讀到。第一章物業(yè)管理（概述）掌握《條例》對物業(yè)管理的概念、《條例》的指導思想、《條例》確立的基本法律關(guān)系。[要點一]關(guān)于物業(yè)管理概念的理解物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。練習題物業(yè)管理是業(yè)主的一項選聘活動，下列哪幾項是符合上述概念的；（）。A、業(yè)主自己進行管理B、業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托不同的專業(yè)公司C、建設(shè)單位邀請不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標D、建設(shè)單位邀請?zhí)囟ǖ奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標E、建設(shè)單位在滿足一定條件下，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)本題需要掌握物業(yè)管理概念、建筑物管理的三種方（P1）、物業(yè)管理招投標的概念（P91-92）的知識。主體：單個業(yè)主，也可以是眾多業(yè)主；可以是開發(fā)商，也可以是物業(yè)買受人。對象：只能是有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。方式：只能到市場上去選擇，公開招標、邀請招標。練習題下列對于物業(yè)管理的理解，錯誤的是（）A、物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標的進行的一項交易B、物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托C、物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理生產(chǎn)活動的契約基礎(chǔ)D、業(yè)主必須選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理★（答案是D）1、老李是某小區(qū)的業(yè)主，他說他并沒有聘請物業(yè)管理企業(yè)，因此我就不交納物業(yè)管理費，因為《條例》第二條就這么說的。請你判斷并說出理由？2、根據(jù)《物權(quán)法》八十一條的規(guī)定，業(yè)主可以自行管理或委托其它管理人進行管理，那么這種形式的管理就不叫物業(yè)管理嗎？請你回答并陳述理由？（能正確回答上述問題的可視為掌握）[要點二]《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范的建筑物管理方式房屋等建筑物主要有三種管理方式：一是業(yè)主自己進行管理；二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司；三是業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。《物業(yè)管理條例》調(diào)整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。[要點三]

物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標的所進行的一項交易；物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。[要點四]物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。[要點五]《物業(yè)管理條例》調(diào)整的范圍《物業(yè)管理條例》既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物業(yè)的管理活動；既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。[要點八]物業(yè)管理的基本特征（P5-6）（1）物業(yè)管理的三個基本特征（三化）社會化：業(yè)主要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè)，而物業(yè)管理企業(yè)也要到社會上去尋找可以代管的物業(yè)。專業(yè)化：實施專業(yè)化管理，專業(yè)的人員、專門的機構(gòu)、專門的工具設(shè)備、科學規(guī)范的管理措施和工作程序，科學先進的維修養(yǎng)護技術(shù)。市場化：提供的商品是勞務(wù)，實行雙向選擇和等價有償。（P5）[要點六]物業(yè)管理的市場化特征

（P3-4）對于物業(yè)管理市場化的理解，下列說法錯誤的是（）。A、多元化的物業(yè)權(quán)屬情況要求物業(yè)管理形式與此相適應(yīng)B、物業(yè)管理的本質(zhì)的業(yè)主享有物業(yè)的所有權(quán)，而將物業(yè)管理的決策權(quán)和實施委托給物業(yè)管理企業(yè)C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成物業(yè)的維護與管理D、非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理答案：B本題考查的是對物業(yè)管理市場化的理解：房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化（即區(qū)分建筑物導致了建筑物區(qū)分所有權(quán)的財產(chǎn)關(guān)系）；多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)；物業(yè)管理本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有決策權(quán)，但管理職能交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施；非市場化的房屋管理不屬于物業(yè)管理。[要點七]

市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件的目的（P4）多項選擇題下列幾種房屋管理屬于物業(yè)管理的有（）。A、業(yè)主自己管理一個擁有多個產(chǎn)權(quán)人的住宅小區(qū)B、一棟寫字樓的業(yè)主委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行出租經(jīng)營C、房管機構(gòu)以物業(yè)管理企業(yè)的名義注冊了公司，對一個住宅小區(qū)進行管理，但人、財、物由上級單位支配和調(diào)動D、一個地下商場選聘一家物業(yè)公司進行管理E、具有唯一產(chǎn)權(quán)人的公寓委托一家物業(yè)公司進行出租經(jīng)營答案：BDE所謂必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)于被服務(wù)的法律關(guān)系。考點5：我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（P6-10、18）

標志性事件1、19世紀60年代，英國奧克維亞.希爾，皇家特許屋宇經(jīng)理學會2、19世紀末20世紀初，美國，芝加哥建筑管理人協(xié)會3、1981年3月10日，深圳市物業(yè)管理公司成立4、1993年，《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》頒布5、1994年，《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》頒布6、2003年6月8日，《物業(yè)管理條例》頒布考點6：改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的特征（P7）（包實低）下列選項中，不屬于我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度主要特征的是（）。A、住房投資由國家和國有企業(yè)統(tǒng)包B、住房分配采取實物分配C、住房消費采取福利低租金和國家保修保養(yǎng)制度D、住房分配采取貨幣分配答案：D，考點7：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用（12-14）★五個有利于（增長質(zhì)量就業(yè)穩(wěn)定發(fā)展）①促進經(jīng)濟增長②提高居住質(zhì)量③增加就業(yè)④維護社區(qū)穩(wěn)定⑤推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展考點8：我國物業(yè)管理制度的歷史沿革（P14-19兩個重要法規(guī)的評價）

標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段的是（）的頒布。A、《業(yè)主大會規(guī)程》（業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度規(guī)則）B、《城市房地產(chǎn)管理法》C、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》D、《物業(yè)管理條例》答案：D，考點9：政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位（P14）①轉(zhuǎn)型期②城市管理是政府的主要職能③住房問題是民生問題考點10、12：《條例》前后物業(yè)管理制度建設(shè)的特點、①借鑒性、過渡性、針對性（由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成）（P15）②配套性、經(jīng)驗性、操作性（P18）考點11：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

（P15）我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是（）。A、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》B、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》C、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理使用辦法》D、《物業(yè)管理條例》答案：A考點13：《條例》的指導思想

（P22目的、關(guān)系、手段）

關(guān)于《物業(yè)管理條例》立法，下列說法中錯誤的是（）A、《物業(yè)管理條例》堅持民法基本原則和立法規(guī)定B、《物業(yè)管理條例》突出發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者的立法理念C、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系D、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)基于業(yè)主單位人數(shù)的多少（答案：D）考點14：《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容（P23-31）（1）七項基本制度的名稱（P23）（業(yè)主2項，企業(yè)2項，實操3項）（2）制度的內(nèi)涵（P23-25）①尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利（目的）②建立業(yè)主民主協(xié)商、自我管理、平衡利益的機制（手段）③《條例》和法律共同規(guī)范物業(yè)管理（依據(jù)）④處理政府和市場的關(guān)系（難點）考點15：《條例》的主要內(nèi)容

（P25-30）七章70條（總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用和維護，法律責任、附則）（按時間程序記憶）考點16：《條例》法律責任的特點（P30）（1）行政責任、民事責任并存原則（2）民事優(yōu)先原則（3）自我管理、自我監(jiān)督原則考點17：《條例》確立的基本法律關(guān)系（P31-33）下列選項中，不屬于《物業(yè)管理條例》確定的基本法律關(guān)系的是（）。A、業(yè)主相互之間的關(guān)系B、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系C、開發(fā)企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系D、施工企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系（答案是D）①業(yè)主－業(yè)主大會（既考慮單個業(yè)主意愿，又維護全體業(yè)主的共同利益，自治管理、自治關(guān)系）②物企－業(yè)主（平等的民事主體關(guān)系）③建設(shè)－業(yè)主－物企（前期物業(yè)管理制度的設(shè)計、兩個合同）④供水供電－業(yè)主－物企（合同關(guān)系、委托合同關(guān)系）⑤社區(qū)居委會－業(yè)主、業(yè)主大會－物企（沒有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系）⑥各方主體－政府（行政法律關(guān)系）第二章物業(yè)服務(wù)掌握的有：物業(yè)服務(wù)的特點、內(nèi)容；服務(wù)成本、成本監(jiān)審、收費形式；合同內(nèi)容；使用和維修。

考點1：物業(yè)服務(wù)的特點（P35-36）（1）（指向、內(nèi)容）公共性和綜合性（2）(受益主體的)廣泛性和差異性（3）（產(chǎn)品）即時性和無形性（4）（要求）持續(xù)性和長期性下列各項中，不屬于物業(yè)管理服務(wù)特點的是（）。A、有償性B、受益主體的差異性C、長期性D、公共性

(答案：A)考點2：物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容（P36-37）

下列各項中，屬于物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的有（）。A、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與管理B、物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理C、全面負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作D、物業(yè)檔案管理E、專項維修資金的管理答案：ABDE8項內(nèi)容，按《條例》第二條，加裝飾裝修、檔案、維修資金（P36-37）考點3：物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)1、不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)2、由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行商定3、該服務(wù)的一種有償服務(wù)（P37-38）

考點4：物業(yè)服務(wù)的標準（P38-40）（1）三個等級（2）六個方面(基、房、共、協(xié)、保、綠)（機房共186座）①要與《條例》第二條、服務(wù)內(nèi)容聯(lián)系起來②記住一個標準的常規(guī)性的指標，如：一級標準的公示24小時服務(wù)電話，急修半小時內(nèi)，每年至少1次征詢意見，滿意率80%以上，每日24小時站崗、監(jiān)控、載人電梯運行，每日巡查1次，每日清掃、清運2次，雨、污管道每年疏通1次，化糞池每半年清掏1次，路燈、樓道燈完好率不低于95％。考點5：物業(yè)服務(wù)收費的原則（P45-47）《條例》第四十一條，合理、公開、收費（費用）與服務(wù)水平相適應(yīng)。考點6：物業(yè)服務(wù)收費的定價形式（P47-48）（1）政府定價（2）政府指導價（3）市場調(diào)節(jié)價《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》只規(guī)定了后兩種定價。（P48）考點7：物業(yè)服務(wù)費用的計費方式（也叫收費形式）（P49-50）（1）包干制支付固定的物業(yè)服務(wù)費（服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)利潤）（2）酬金制預收服務(wù)資金（服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)酬金）（服務(wù)支出屬代管性質(zhì)，為所交業(yè)主所有）一般來說，物業(yè)服務(wù)費用的計費方式包括（）種。A、預收制B、包干制C、酬金制E、自負盈虧制F、傭金制（答案B、C、E）考點8：物業(yè)服務(wù)費用成本的構(gòu)成（P50）（特別注意與監(jiān)審辦法不一致，這里叫物業(yè)服務(wù)定價成本，多了一項管理費分攤）下列各項中，不屬于包干制的物業(yè)服務(wù)成本或者酬金制的物業(yè)服務(wù)支出的是（）。A、管理服務(wù)人員的工資B、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊C、辦公費用D、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用答案：D9項：人員費（3個小項，合并為一項）、物業(yè)管理運行費（四項）、后臺費（三項）、其它費用一項。（薪、保、福一項；日、清、綠、序四項；辦、折、險三項；其它一項）考點9：實行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)（P49-50）1、向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算2、每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況3、配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計考點10：物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促（P50-51）（1）業(yè)主、非業(yè)主使用人（物業(yè)使用人）、未交付房屋的建設(shè)單位是繳納主體，業(yè)主對物業(yè)使用人負連帶責任；（物業(yè)管理單位催繳增加的前置條件）（2）業(yè)主委員會有督促義務(wù)。考點11：物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項公用事業(yè)費用的規(guī)定（P52）《條例》第四十五條規(guī)定的理解考點12：物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容（P54）下列各項，屬于物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容的有（）。A、物業(yè)管理事項B、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量C、物業(yè)管理用房D、合同履行爭議的解決方式E、代收代交公用事業(yè)費（答案A、B、C、D）《條例》第三十五條第二款規(guī)定（P54中間部分），可以比照前期物業(yè)服務(wù)合同一起記憶。（P58-59）考點13：物業(yè)管理資料的移交

（P59僅有一句話）第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。第二十九條在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會

考點14:前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款（P58-59）根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》規(guī)定1、合同當事人與物業(yè)的基本情況2、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量3、物業(yè)服務(wù)收費方式4、物業(yè)經(jīng)營管理活動的內(nèi)容5、物業(yè)的承接查驗6、物業(yè)的使用與維護7、專項維修資金8、違約責任9、其他事項前期物業(yè)管理合同的主要條款（P59-59）分3個方面：①一般合同具有的條款（違約責任、其它事項）②前期服務(wù)合同的特有條款（物業(yè)的承接查驗、物業(yè)的使用與維護、物業(yè)經(jīng)營管理）③物業(yè)服務(wù)合同的共同條款（合同當事人與物業(yè)的情況、服務(wù)的內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費用、維修資金）考點15、16：前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時效（P56-57）（1）過渡性、簽訂主體、要式合同（2）《條例》二十六條，約定期限與符終止條件考點17、18：物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)與責任（注意：這不是合同義務(wù)！）（P59-64）（1）維護物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù)①維護區(qū)域秩序的方式：告知、制止、報告（P60）②業(yè)主違反秩序的法律責任：依據(jù)《民法通則》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（P61）（2）物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)（P62-63）《條例》四十七條第一、第二兩款的解釋（3）物業(yè)管理企業(yè)的責任（P63-64）《條例》第三十六條第二款（法定之違約責任）的解釋考點19：物業(yè)使用好維護的相關(guān)法律規(guī)范(P64)關(guān)于物業(yè)使用與維護的相關(guān)規(guī)定，下列說法正確的有（）。A、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變B、公用事業(yè)單位應(yīng)當依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任C、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)D、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意E、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時維修養(yǎng)護（答案：ABCD）⑴公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變(P65)第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。不得擅自，不僅是指個人，無論是業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都不得擅自，若確有需要改變的，當事人必須依照法律程序，經(jīng)規(guī)劃部門批準，這是不動產(chǎn)的要求。⑵物業(yè)管理區(qū)域的道路場地不得擅自占用與挖掘(65-66)第五十一條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。這涉及到區(qū)分所有的共有部分持分權(quán)的理解，物業(yè)管理的共有部分只有使用權(quán)而沒有占有權(quán)，但臨時占有又是客觀存在的，因