臺灣省2016年上半年房地產估價師《制度與政策》：禁止行為試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率為6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數為0.7%的還款方式，并在最后一個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后一個月外，其他各月的月供負擔減少了元。（2007年試題）A：137.5B：410.2C：432.2D：452.2E：借款合同2、建設用地規模在一萬平方米以上的新建小區及組團都要進行綜合驗收。12353、__,中國房地產估價師與房地產經紀人學會加人了國際測量師聯合會，成為其全權團體會員。2003年11月4日2005年10月17日2006年10月13日2007年1月8日4、基準地價是城市中均質區域內的土地.【2003年考題】A：最低價格B：最高價格^平均價格D：成交價格E：工業用地的監測點評估價格5、某房地產開發商開發一幢建筑面積10000m2的寫字樓，開發完成后銷售均價為3000元/m2,已知取得土地時樓面地價為1000元/m2,開發成本和管理費用為1200元/m2,開發成本和管理費用在開發期內均勻投入，開發完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%,銷售稅費為銷售價格的5.5%,開發期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為。A：7.90%B：11.08%C：11.83%D：13.73%E：工業用地的監測點評估價格6、張某以40萬元購買了一處商業店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項成本費用為3.4萬元，其中支付銀行利息1.5萬元。則張某的這項投資在第4年的利息備付率是_。1.071.472.073.337、下列對房地產最低保修項目和保修期限表達錯誤的是—A.屋面防水3年B.管道堵塞1個月C.燈具、電器開關6個月D.衛生潔具1年8、一個物業管理區域應當成立一個委員會，業主委員會一般由一名的單數業主擔任。2?73?115?116?139、下列屬于控制性詳細規劃內容的是_。A.建筑和綠地的空間布局B.綠地系統規劃設計C.道路豎向規劃設計D.確定建筑容積率10、銀行發行的銀行券流動性最強，但卻不能給投資者帶來什么收益；而股票等雖收益性較高，但變現的流動性相對較弱。這表明了。A：金融工具的流動性與收益性呈正相關B：金融工具的流動性與收益性呈負相關C：金融工具的收益性與安全性往往呈負相關D：流動性與安全性呈正相關E：執行層的組織協調11、統計意義上的，它是指一個國家以當年價格（或不變價格）計算的一年內用于生產的各種生產要素所獲得的報酬總和，即工資、利息、租金和利潤的總和。A：國內生產總值B：國民生產總值C：國內生產凈值D：國民收入E：執行層的組織協調12、關于建筑物重新購建價格求取方法的說法，錯誤的是。A：單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B：分部分項法結合各個構件或分部分項工程的特點使用計量單位C：工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建價格D：指數調整法主要用于檢驗其他方法的測算結果E：工業用地的監測點評估價格13、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft,臨街深度為75ft。現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft,臨街深度為125ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為一萬元。65.481.887.2109.014、在開發項目財務評價中，動態投資回收期肯定大于_。A.基準回收期B.靜態投資回收期C.項目開發期D.項目銷售期15、某房地產開發企業2002年的流動資產總額為2000萬元，流動負債總額為1500萬元，則流動比率為。A：0.33B：0.75C：1.33D：1.75E：執行層的組織協調16、《注冊房地產估價師管理辦法》規定，申請人因被吊銷注冊證書，自被處罰之日起至申請注冊之日止不滿年的，不予注冊。A：1B：3C：5D：7E：執行層的組織協調17、原建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》規定，行政裁決規定的搬遷期限不得少于天。A：7B：10C：15D：30E：房地產估價機構必須加蓋公章18、下列關于土地使用權劃撥的含義，表述不正確的是。A：建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為B：除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動C：取得劃撥土地的使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續D：在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按出讓土地進行管理E：房地產估價機構必須加蓋公章19、某商場正常經營的收入為1200萬元，費用為450萬元，經營者利潤為400萬元，則基于營業收入測算的房地產的凈收益為一萬元。75035080085020、若某房地產投資項目的表面收益率為18%,年租金增長率為8%,通貨膨脹率為6%，則該項房地產投資的實際收益率為（）。9.26%10%11.320%12%21、不是房地產貸款擔保形式的是（）。A.保證B.抵押C.質押D.提存22、某地塊臨街深度為18m,臨街寬度為50m,總價格為243萬元，假設標準深度為24m,則根據四三二一法則，其路線價為元/m2。A：2025B：2250C：2700D：3000E：工業用地的監測點評估價格23、在以下房地產價格中，更能反映土地價格水平高低的是。A：土地單價B：土地總價C：樓面地價D：房地產單價E：工業用地的監測點評估價格24、劉某欲購買某套公寓住宅建筑面積120m2,整個公寓剛剛經過改造采用集中供熱集中空調系統，市場價格為3600元/m2,原來安裝的供熱空調系統拆除費用2000元，回收價值200元，則該公寓的適宜價格為一元。43000043020043200043210025、對達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是_。A.縣級以上地方人民政府B.縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門C.縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門D.市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、評估某宗房地產的價格時，選取的資本化率越高，評估出的價格會_。A.越高B.越低C.不變D.符合客觀實際2、根據《城市房地產管理法》規定，可以采用劃撥方式取得土地使用權的情況有一。A.國家機關用地和軍事用地B.城市基礎設施用地和公益事業用地C.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地D.地方水利工程用地E.監獄、收容教育所等機構的用地3、根據房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率下降是處于自然周期的。八：第二階段B：第一階段初期C：第一階段后期口：第三階段E：第四階段4、下列可無償取得劃撥土地使用權的有。A：荒山B：灘涂C：沙漠D：集體土地E：城市的存量土地5、根據《中華人民共和國物權法》，下列事項的決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。A：選舉業主委員會或者更換業主委員會成員B：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人C：制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約D：監督業主公約的實施E：籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金6、下列房地產開發企業融資方式中，屬于債務融資方式的有。A：發行企業債券B：向銀行借入信用貸款C：房地產開發貸款D：在公開市場上發行股票E：土地儲備貸款7、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為年。（2007年試題）A：0.63B：1.63C：2.25D：12.50E：借款合同8、在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。A.擬買賣的房地產市場價值B.買方愿意支付的最低價C.買方可承受的最高價D.賣方可接受的最低價E.賣方愿意接受的最高價9、下列屬于《城市房地產轉讓管理規定》中可以不辦理出讓手續的是。A：部隊營房用地B：私有住宅轉讓后，改變居住性質的C：城市中心廣場用地D：轉讓的房地產能確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的E：同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的10、城鎮土地使用稅采用分類分級的—稅率。A.比例B.超額累進C.全額累進D.幅度定額11、對時點指標特點敘述不正確的是_。A.只能間斷計數B.各時點指標不可以直接累加C.每個時點指標值的大小與時間長短無關D.計數的準確率低12、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是。A：同質偏好市場B：分散偏好市場C：個別偏好市場D：集群偏好市場E：彌隙市場13、在選擇物業管理服務等級時，應充分考慮_。A.住宅小區的建設標準B.配套設施設備C.上級是否滿意D.業主的居住消費能力E.服務功能14、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有_。A.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差B.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率C.差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率D.差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案E.采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案15、房地產平面圖包括。A：房屋及其所占用的土地使用權權屬界定位置圖B：房產分幅平面圖C：房產分丘平面圖D：房屋分層分戶平面圖E：房產分幅位置圖16、房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是。A：說明估價報告的合法性、真實性B：說明估價的獨立、客觀、公正性C：規避估價風險D：保護估價報告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求17、下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有。A：現金回報率B：投資回收期C：借款償還期D：資產負債率E：資本金利潤率18、某塊土地總面積為200m2,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%，則總建筑面積為_m2。12001203333333.319、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為。A：全部投資現金流量表B：部分投資現金流量表C：資本金現金流量表D：借貸現金流量表E：投資者各方現會流量表20、下列關于計算貸款綜合風險度的系數的表述中，不正確的是。A：企業信用等級越高，信用等級系數值越高B：貸款期限越長，期限系數值越大^項目風險越大，風險等級系數值越大D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低E：借款合同21、房地產置業投資的目的是。A：賺取開發利潤B：滿足自身生活居住的需要C：將購入的房地產出租給最終使用者以獲取出租收入D：滿足自身生產經營的需要E：參與房地產間接投資22、投資者從購買土地使用權開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產產品，然后推向市場銷售，并以此獲得利潤的過程是指。A：房地產開發投資B：房地產直接投資C：房地產置業投資D：房地產間接投資E：借款合同23、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是_。11.12%11.36%11.66%12.95%24、H省Z房地產公司擬獲得A市B縣城市規劃區內C村所有的集體土地從事經濟適用住房的開發建設。C村原耕地面積為80（公頃），農業總人口為600人，現征收C村基本農田以外的耕地30,該耕地被征收前3年平均年產值為600元。