房地產市場快速健康發展本項目將與萬科系產生競爭關系“星河在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來2年的時間里，深刻地影響深圳的地產走向”3個問題建筑實踐1個機會“致力于星河階層的建筑實踐”本項目指標現狀——現有占地：196670.8m2容積率：1.0地塊屬性：關口；山水圍繞；進入性差本項目建筑實踐的戰略1：與山湖林海產生區隔南坪快速和梅觀立交產生的噪音污染對本項目產生重大威脅解決小區內外交通問題對本項目具有重大意義蓋板區噪音重大影響區一個主入口,難以實現人車分流項目地形復雜，交通組織有難度車行駛流線過長約2.5米約2.5米南坪快速路面地平面道路封閉頂棚36米，雙向8車道南坪快速上蓋段示意圖10096104115961009290湖面山體坡地地形復雜115用地條件復雜，臺地較多高差不規則，土方設計較復雜部分地質分化嚴重，有滑坡的跡象項目大部分為山體北坡，建筑采光需推敲枯水期湖面景觀不佳地塊高差的處理和借用是本項目的規劃重點之一價值分區原則權重B1B3B2B4B5進入性15%1115131512可塑性15%121210128獨立性20%2018181616資源的可利用性30%3027302724景觀的可利用性20%2020181618價值實現9392898678價值排序12345地塊價值排序:B1>B3>B2>B4>B5B1B2B3B4B5地塊屬性景觀評價其他特征B1背山（南坡）環水型景觀最佳私密性較好B2背山環水型景觀最佳私密性較好B3環水型景觀較好B4面水型景觀一般,以小區環境為主私密性一般B5背山型（北坡）景觀開闊存在噪音和污染影響對項目受益價值貢獻排序：TH>小高層>獨棟>洋房；盡可能增加TH的比例將明顯增加項目總收益構建函數：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4

F(Y)——項目總收益

A——產品價格（市場價預估）

X——產品建筑面積

函數構建的假設前提：1、假設產品交易的市場風險在可控制的范圍內（如價格的實現）；2、假設隱性價值貢獻點作用有限（如項目形象的提升）；3、假設各種產品的建筑成本差異很小，可以忽略；項目其他成本為一常數1、A1小獨棟價格，A2TH價格，A3洋房價格，A4小高層價格2、X1小獨棟建筑面積，X2TH建筑面積，X3洋房建筑面積，X4小高層面積3、0<=(X1,X4)<=19.5，不可能出現一種產品的面積為負數的情況X1+X2+X3+X4=19.5

X1/R1+X2/R2+X3/R3+X4/R4=17.7

0≤（X1、X2、X3、X4）≤19.5建立關系式求解函數R1小獨棟的常規容積率；R2TH的常規容積率；R3洋房的常規容積率；R4小高層的常規容積率；本項目建筑實踐的戰略2：TH數量和品類的最大化A類——常規聯排TH（R=0.75）優：市場主流TH，認可度高；劣：產品較缺乏創新，單位用地的價值量相對較低B類——前后聯排TH（R=0.9-1）；適用前提：無優質景觀資源C類——前后疊拼TH（R=1.2-1.3）；適用前提：同B類優：提高了容積率，增加了單位用地的價值量；劣：舒適性有一定的欠缺TH院落TH住宅單元典型案例：城市山谷B類：前后聯排THC類：前后疊拼THD類——聯院TH（R=0.9-1）；適用前提：較為方正的均質地塊優：在保證了舒適性的前提下，增加了容積率，增加了單位用地的價值量的產品創新；劣：私密性較差；聯院TH是萬科第五園的主導產品TH院落TH住宅單元D類：聯院THE類——六甲式TH（R=0.9-1）；適用前提：地塊高差明顯優：提高了容積率，增加了單位用地的價值量；充分利用了地形特色，減少土方量；劣：部分房間的采光日照受到影響，車行處理較復雜；贈送地下室贈送露臺親水碼頭六甲式TH將成為本項目合理利用山地資源的創新產品F類——寬景聯排TH（R=0.6）；適用前提：臨主要景觀面優：較傳統的TH，舒適性有很大提高，大面寬獲取了大的采光面和觀景面；劣：占用了較大面寬，使容積率有所損失；寬景聯排TH可提升擁有主要景觀面TH的品質和價格F類：寬景聯排TH聯院疊拼TH屬于原創設計G類——聯院疊拼TH（R=1-1.1）；適用前提：高層視野好，具有景觀價值優：通過院落空間增加了前后疊層的舒適性，且較傳統的TH取得較大的容積率；劣：私密性受到影響；TH院落TH住宅單元G類：聯院疊拼TH我們合理地選取了6類TH產品作為“現金牛”進入規劃設計，為實現項目價值最大化奠定基礎TH名稱容積率指標適用前提A類聯排TH0.75不受限制B類前后聯排TH0.9-1無優質景觀資源C類前后疊拼TH1.2-1.3無優質景觀資源D類聯院TH0.9-1較為方正的均質地塊E類六甲式TH0.9-1地塊高差明顯F類寬景聯排TH0.6臨主要景觀面G類聯院疊拼TH1-1.1高層視野好，具有景觀價值。高市場增長率高明星STAR現金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW我們設置了少量的“庭院小獨棟”作為項目的“明星”，并設定了濱水“樓王”作為項目的價值標桿Tree_in_HOUSE“樓王”：設有私家碼頭建筑面積——350㎡模糊用途——居住/辦公/酒吧/咖啡廳/企業別墅/ClubB1B2B3B4B5結合項目進入條件和景觀差異，對本項目進行了3期的劃分：1期環水/面水區；2期背山環水（南坡）區；3期背山（北坡）區；1期2期3期獨棟樓王：2.5萬/平米；戶均350平米；2套小獨棟：2萬/平米；戶均250平米；22套聯院TH臨水四合院：1.6萬/平米；220平米；36套臨水六合院：1.4萬/平米；215平米；54套觀水合院：1.2萬/平米；210平米；82套聯排TH觀水聯排：1.8萬/平米；230平米；23套臨水聯排：1.6萬/平米；220平米；17套聯排：1.2萬/平米；210平米；38套六甲TH臨水六甲：1.6萬/平米；220平米；16套一期總建面：6.47萬平米；總戶數：290套占地：8.15萬平米；容積率：0.8戶均面積：218平米；實現均價：1.46萬/平米獨棟樓王：2.5萬/平米；350平米；2套小獨棟：2.2萬/平米；250平米；6套寬景TH1.8萬/平米；230平米；14套聯排TH聯排：1.1萬/平米；210平米；18套六甲TH臨水六甲：1.5萬/平米；220平米；59套觀水六甲：1.2萬/平米；215平米；134套二期總建面：4.65萬平米；總戶數：233套占地：4.7萬平米；容積率：1戶均面積：205平米；實現均價：1.36萬/平米三期的容積率：1.25，且必須在噪音重大影響區設小高層產品，為避免小高層成為“瘦狗”或“問題”產品，我們仍然需要創新。高市場增長率高明星STAR現金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW蓋板區噪音重大影響區外墻微傾，與下部退臺照應，立面處理參考右圖南坪快速干道裸露區在噪音重大影響區做創新產品：1）外廊式布置隔音2）6米層高不算面積增加實用率3）錯層小復式，客廳層高4.5米，其它空間3米集合建筑的剖面示意本項目建筑實踐的戰略3：完全剔除邊緣化產品聯院TH臨水四合院：1.2萬/平米；210平米；58套前后聯排TH1萬/平米；210平米；58套聯排TH觀水聯排：1.1萬/平米；215平米；13套六甲小高層0.75萬/平米；4.2萬平米；面積區間65-140平米聯院疊拼TH0.9萬/平米；160平米；88套三期總建面：8.47萬平米；占地：6.81萬平米；容積率：1.25；總戶數：217套（TH）；小高層：4.2萬平米；實現均價：0.89萬/平米產品類型建筑面積（平方米）套數（套）戶均面積（平方米）獨棟（樓王）14004350小獨棟700028250聯院TH48930230212.7聯排TH23585109216.4六甲TH41090209196.6寬景TH322014230前后聯排TH1218058210聯院疊拼TH1408088160六甲小高層4200065-140總計193485總戶數：740套（TH）；戶均面積：205平米；小高層：4.2萬平米，面積區間65-140平米；實現均價：1.19萬/平米（1.46-1.36-0.89）；總價值：23.1億元產品類型單位面積規定動作自選動作附送指標庭院小獨棟250贈送超大半地下室和花園（或閣樓露臺）、陽光地下室、立體庭院、戶內花園，車位配比1：2景觀衛生間、中西廚房、寬HOUSE、陽光SPA、桑拿房等等地下室：80平花園：不小于60平閣樓露臺：30平聯排TH（水岸）180-220贈送半地下室和花園（或閣樓露臺）、內庭院（天井）、前后私家花園車位配比1：2景觀衛生間、中西廚房、寬HOUSE、陽光SPA等等地下室：50平花園：不小于40平閣樓露臺：30平聯院TH180-200贈送半地下室和私家花園、閣樓露臺內庭院（天井）車位配比1：1景觀衛生間、中西廚房、寬HOUSE、陽光SPA等等地下室：60平私家花園：不小于40平閣樓露臺：30平六甲TH180-200贈送半地下室和（屋頂）花園（或閣樓露臺）、內庭院（天井）車位配比1：1中西廚房、寬HOUSE、陽光SPA等等地下室：50平屋頂花園：40平露臺：20平疊拼TH160-180贈送半地下室、花園（或閣樓露臺）、內庭院（天井）車位配比1：1中西廚房、寬HOUSE、陽光SPA等等地下室：40平花園：30平閣樓露臺：20平小高層（六甲）65-140贈送戶內花園，觀景陽臺車位配比1：1

夾層空間、景觀衛生間中西廚房戶內花園：15平觀景陽臺：20平剖面示意采用依山勢走向建“六甲TH”退臺建筑，減少土方量10096104115961009290湖面山體坡地地形復雜115等高線解決北向日照問題常用方式：1）采用內天井解決部分房間通風采光問題2）利用天窗進行屋頂采光3）利用“倒U字”形產品拼接組合，增加庭院空間，采光通風4）利用聯院TH中庭院空間和天井空間采光通風N倒“U”形示意入口處增設立體交通，便于人車分流入口建議將紅線拓寬，留出后期施工車道向政府爭取設小區通南坪快速干道的出入口湖面上架僅人能通過的景觀橋交通問題的解決之道：引入人工水景，與民樂湖成為一個整體，并劃分出一個“島”的概念，四面臨水，景觀優越，使整個水之岸價值凸顯將項目東南角的建筑自然區隔成兩部分，豐富了層次感和空間感景觀總體分三條縱向景觀軸線、8個景觀節點和沿水的休閑景觀帶構成。本項