1、大盤(pán)個(gè)案研究

2、大盤(pán)專(zhuān)題分析1個(gè)案研究的選擇與關(guān)注點(diǎn)樓盤(pán)關(guān)注點(diǎn)區(qū)域案例一鳳凰城項(xiàng)目周邊區(qū)域個(gè)案經(jīng)驗(yàn)借鑒東：新塘案例二翡翠綠洲項(xiàng)目周邊區(qū)域個(gè)案經(jīng)驗(yàn)借鑒東：新塘案例三廣州雅居樂(lè)外地發(fā)展商進(jìn)入廣州的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)多種物業(yè)類(lèi)型的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)?zāi)希悍咐钠砀Ｐ麓鍙V州最成熟最具影響力的郊區(qū)大盤(pán)成功輻射廣州客戶(hù)的因素南：番禺案例五萬(wàn)科四季花城品牌地產(chǎn)商進(jìn)入廣州的成功之作廣州人對(duì)精品的鑒賞力西：金沙洲案例六東方夏灣拿廣州渡假盤(pán)的發(fā)展現(xiàn)狀北：從化2個(gè)案分布4祈福新村5萬(wàn)科四季花城6東方夏灣拿2翡翠綠洲3廣州雅居樂(lè)本項(xiàng)目廣州中心區(qū)1碧桂園鳳凰城說(shuō)明：“廣州中心區(qū)”包括東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)和天河區(qū)3鳳凰城別墅城市4基本情況規(guī)模總占地12000畝已開(kāi)發(fā)約5000畝約5000戶(hù)，2萬(wàn)人區(qū)位行政區(qū)劃隸屬增城，區(qū)域成熟度不高

鄰近廣州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、新塘開(kāi)發(fā)區(qū)緊鄰廣園東快速干線(xiàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間

2002.5.1自然資源地塊內(nèi)、地塊邊緣都有山體資源，生態(tài)環(huán)境好廣園東快速路廣深高速中信廣場(chǎng)鳳凰城花園酒店廣州中心區(qū)車(chē)程50-60分鐘鳳凰城5獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅洋房公建配套

山體

開(kāi)發(fā)分期及物業(yè)分布鳳鳴苑鳳儀苑鳳翔苑公共配套區(qū)學(xué)校鳳翠苑鳳泉苑多物業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)集中式公共配套區(qū)落成臨主干道地塊大規(guī)模啟動(dòng)一期開(kāi)發(fā)2500畝鳳湖苑鳳凰苑鳳凰島酒店開(kāi)發(fā)山景地塊開(kāi)發(fā)純別墅學(xué)校開(kāi)學(xué)酒店試業(yè)二期開(kāi)發(fā)1300畝鳳凰臺(tái)鳳雅苑增城荔枝文化區(qū)東門(mén)商業(yè)街鳳嶺苑鳳盈苑文化、品位型公建帶動(dòng)邊緣地塊開(kāi)發(fā)多物業(yè)類(lèi)型開(kāi)發(fā)三期開(kāi)發(fā)1200畝鳳凰城6特別的開(kāi)發(fā)背景碧桂園神化受到質(zhì)疑碧桂園神化在多年來(lái)高歌于珠三角幾個(gè)城市，但2000年再次采用復(fù)制手法的華南碧桂園銷(xiāo)售受阻，碧桂園征得的新塘大地塊成為其“為名譽(yù)而戰(zhàn)”的重要項(xiàng)目，項(xiàng)目案名“鳳凰城”暗喻鳳凰涅盤(pán)而再生，碧桂園神話(huà)再起廣園東開(kāi)通距廣州城區(qū)40KM，但廣園東剛剛開(kāi)通，一定程度上拉近了客戶(hù)的心理距離罕見(jiàn)的產(chǎn)品測(cè)試手段為了消除“復(fù)制”嫌疑，碧桂園設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)加大產(chǎn)品創(chuàng)新，在鳳凰城之前，推出荔城碧桂園（400畝）作產(chǎn)品測(cè)試，以了解當(dāng)?shù)厝讼埠茫M(jìn)一步改進(jìn)產(chǎn)品華南碧桂園鳳凰城7五一開(kāi)盤(pán)七日成交7億（當(dāng)年成交22.7億）鳳凰城開(kāi)盤(pán)引來(lái)的巨大轟動(dòng)首期貨量大破記錄首期一次成型，現(xiàn)樓推盤(pán)2500畝，引起了極大的市場(chǎng)轟動(dòng)媒體封鎖高調(diào)蓄勢(shì)，廣告轟炸，幾乎封鎖了廣州的所有媒體物美價(jià)廉在推廣宣傳期就不斷強(qiáng)化其“物美價(jià)廉”、“產(chǎn)品多樣”的特色，首期推貨總價(jià)低于客戶(hù)心理門(mén)檻巨型配套大型配套區(qū)近400畝一次性展現(xiàn)，密集的免費(fèi)交通接送等充分體現(xiàn)其強(qiáng)大實(shí)力密集成交五一開(kāi)盤(pán)七日成交7億（當(dāng)年成交22.7億）8套數(shù)單位面積單位售價(jià)戶(hù)型數(shù)獨(dú)立別墅260套220-600m288萬(wàn)元起（毛坯）22種聯(lián)體別墅120套160-180m250萬(wàn)元起（毛坯）9種洋房公寓600套55-177m22800元/m2（帶裝修）30種鳳凰城首期首推產(chǎn)品概況表獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅鳳凰城開(kāi)盤(pán)低價(jià)席卷市場(chǎng)，產(chǎn)品組合極為豐富

開(kāi)盤(pán)低價(jià)席卷市場(chǎng)，制造轟動(dòng)和關(guān)注產(chǎn)品組合極為豐富，“大小通吃”，力圖全面覆蓋各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)以作試探首期開(kāi)發(fā)約2500套，其中首推約1000套“五一”黃金周內(nèi)首推單位售罄，當(dāng)年后續(xù)銷(xiāo)售月均300套左右，人氣急速聚集，推動(dòng)社區(qū)快速成熟9巨型配套快速展現(xiàn)鳳凰城配套項(xiàng)目一覽商業(yè)中心（2萬(wàn)m2）、東門(mén)商業(yè)街（200家商鋪）、大型超市（規(guī)劃中）、肉菜市場(chǎng)（現(xiàn)以1000㎡的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為先期配套）康體中心（3300m2）、水上歡樂(lè)世界和陽(yáng)光泳湖（6000m2）增城荔枝文化村（占地13.3萬(wàn)m2）、美食街（1.2萬(wàn)m2）圖書(shū)館、歌劇院、影劇院、市政文化廣場(chǎng)（3萬(wàn)m2，規(guī)劃中）鳳凰城中英文學(xué)校占地143畝，總建6.5萬(wàn)m224小時(shí)便利店，精美餐飲服務(wù)、美容美體中心、業(yè)主閱覽室、業(yè)主活動(dòng)室、花園泳池占地300畝社區(qū)醫(yī)院大型交通中心，5條區(qū)外巴士線(xiàn)，區(qū)內(nèi)穿梭巴士等鳳凰城運(yùn)動(dòng)休閑文化教育會(huì)所酒店醫(yī)療交通商業(yè)注：紅色標(biāo)注的配套內(nèi)容和首期同步開(kāi)發(fā)客戶(hù)可預(yù)見(jiàn)成熟生活氛圍，并體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力

隨著住戶(hù)入住，超市、便利店、球類(lèi)活動(dòng)等經(jīng)營(yíng)狀況良好10二期成功轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)高價(jià)值物業(yè)利用山體資源

建半山高檔獨(dú)立別墅，大幅提高物業(yè)價(jià)值和利潤(rùn)利用水體資源

開(kāi)發(fā)酒店區(qū)，提升樓盤(pán)檔次及成熟度開(kāi)發(fā)國(guó)際租賃社區(qū)（鳳凰島），體現(xiàn)安全尊貴，獲取長(zhǎng)期收益類(lèi)型單位面積均價(jià)總價(jià)半山別墅（鳳凰苑）328-1929m211000元/m2（毛坯）400-2000萬(wàn)非半山別墅（鳳湖苑）191-633m26000元/m2（毛坯）100-400萬(wàn)鳳凰城二期獨(dú)立別墅價(jià)格對(duì)比表鳳凰城11酒店成為后續(xù)產(chǎn)品價(jià)值提升的支點(diǎn)鳳凰城酒店概況表開(kāi)盤(pán)時(shí)間2002.5酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間2003.11酒店規(guī)模占地300畝，建面8.28萬(wàn)㎡客房數(shù)575間標(biāo)間房?jī)r(jià)面價(jià)：1080團(tuán)體：428會(huì)議設(shè)施21個(gè)會(huì)議室共5244㎡，最大會(huì)議室可容納超過(guò)1500人配套情況自稱(chēng)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)際宴會(huì)廳、中餐大廳、西餐廳、雪茄室、紅酒屋、酒吧、咖啡廳、OK歌舞廳、桑拿按摩、香薰水療（spa）、美容美發(fā)中心、健身、健美中心、沙弧球室、乒乓球、桌球、棋藝室、露天泳池和水吧。經(jīng)營(yíng)情況酒店經(jīng)營(yíng)二年，逐漸走上軌道，入住率近70％，來(lái)自香港的旅行團(tuán)較多，也有日本（韓國(guó)）商務(wù)團(tuán)周邊外資公司（縟索尼）與酒店簽長(zhǎng)包房，不少外籍人士租住鳳凰島會(huì)議條件好，2004年接待了700多個(gè)會(huì)議推動(dòng)三期洋房、別墅價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化和國(guó)際租賃社區(qū)連片整合經(jīng)營(yíng)鳳凰城12酒店區(qū)主入口鳳凰城景觀資源位于地塊內(nèi)部通過(guò)以下手段實(shí)現(xiàn)方便對(duì)外經(jīng)營(yíng)和降低對(duì)內(nèi)干擾如何實(shí)現(xiàn)酒店“方便對(duì)外經(jīng)營(yíng)”、“降低對(duì)內(nèi)干擾”二期開(kāi)發(fā)酒店，綜合考慮位置設(shè)置鳳凰城酒店和主入口之間交通距離盡量短大盤(pán)酒店位置選擇的考慮因素有：利用景觀資源提升酒店價(jià)值交通便捷方便對(duì)外經(jīng)營(yíng)形象展示擴(kuò)大輻射力降低對(duì)業(yè)主的干擾保證居住質(zhì)量公共配套區(qū)鳳凰島（租賃）聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅酒店線(xiàn)路穿過(guò)盡量少的住宅組團(tuán)線(xiàn)路穿過(guò)高檔組團(tuán)時(shí)兩旁用水體分隔兩旁水體13公建配套拉動(dòng)三期邊緣地塊物業(yè)價(jià)值最大化公建配套及銷(xiāo)售時(shí)狀態(tài)啟動(dòng)組團(tuán)組團(tuán)位置物業(yè)類(lèi)型單位面積(m2)均價(jià)(元/m2)上一期同類(lèi)產(chǎn)品均價(jià)(元/m2)鳳凰城酒店（試業(yè)中）鳳嶺苑地塊西北角洋房115帶裝修)（三年前開(kāi)盤(pán)價(jià)）鳳凰臺(tái)地塊邊緣依托山坡資源獨(dú)立別墅394－14621300011000東門(mén)商業(yè)街（發(fā)售中）鳳雅苑地塊東北角獨(dú)立別墅208－52984006000增城荔枝文化村（建成準(zhǔn)備試運(yùn)營(yíng)）鳳盈苑西端零星用地主入口以西聯(lián)排別墅240-28050004500洋房92－2314000(帶裝修)2800鳳凰城第三期產(chǎn)品位置與價(jià)格比較表鳳凰城酒店半山超豪別墅鳳凰城注：均格除注明外都是毛坯價(jià)14聯(lián)排別墅420045005000(文化村旁)價(jià)格策略：資源、配套有效提升產(chǎn)品價(jià)值國(guó)際租賃社區(qū)開(kāi)業(yè)2800(帶裝修)5000(帶裝修)(酒店旁)6000獨(dú)立別墅700011000（半山別墅）8400(東門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)旁)13000(酒店旁)三期通過(guò)公建配套拉動(dòng)，成功推高物業(yè)價(jià)值(酒店的作用十分明顯)首期大規(guī)模推出廉價(jià)別墅，巨型公建配套沖擊力強(qiáng)，銷(xiāo)售火爆洋房首期業(yè)主入住大型公建配套全面投入服務(wù)2003-092004-10第一期第二期2004-08東門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)正式發(fā)售2003-112005-02公建配套時(shí)間軸2002-052002-10開(kāi)發(fā)分期時(shí)間軸均價(jià)走勢(shì)2003-052002-12中英文學(xué)校開(kāi)學(xué)酒店試業(yè)2004-052004-12第三期荔枝文化村投入試運(yùn)營(yíng)2002-05大型交通中心/康體中心/商業(yè)中心落成2005-06二期利用自然資源開(kāi)發(fā)高價(jià)值物業(yè)，提升樓盤(pán)檔次鳳凰城注：均格除洋房帶裝修外其它都是毛坯價(jià)15“歪打正著”的首期客戶(hù)定位原定目標(biāo)客戶(hù)廣州市區(qū)白領(lǐng)為主新塘及周邊廣州市區(qū)30％新塘及周邊70％廣州市區(qū)客戶(hù)距離市區(qū)較遠(yuǎn)產(chǎn)品粗糙新塘及周邊客戶(hù)別墅體現(xiàn)身份規(guī)模、配套差異性領(lǐng)先于本地市場(chǎng)具有較強(qiáng)中高總價(jià)承受力品牌認(rèn)知度高實(shí)際客戶(hù)客戶(hù)反應(yīng)調(diào)整目標(biāo)客戶(hù)鳳凰城早期廣告瞄準(zhǔn)廣州客戶(hù)16新塘客戶(hù)成為主力客戶(hù)區(qū)域來(lái)源主要為新塘本地人、新塘經(jīng)商的外來(lái)人士或東莞人

其他包括廣州東部（開(kāi)發(fā)區(qū)、天河區(qū)及東山區(qū)）、香港等職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主經(jīng)商人士企業(yè)高級(jí)管理者高級(jí)技術(shù)人員鳳凰城整體客戶(hù)結(jié)構(gòu)鳳凰城主力客戶(hù)需求特征洋房廣州東部（開(kāi)發(fā)區(qū)、天河區(qū)及東山區(qū)）交通便捷/價(jià)廉物美/配套完善聯(lián)排別墅廣州東部、新塘總價(jià)低/別墅體驗(yàn)獨(dú)立別墅新塘總價(jià)低/身份象征/品牌豪華獨(dú)立別墅新塘、東莞、香港差異化產(chǎn)品/私密性/優(yōu)越感/品牌鳳凰城各類(lèi)物業(yè)類(lèi)型客戶(hù)關(guān)注點(diǎn)17小結(jié)憑借交通、規(guī)模、價(jià)格、配套、廣告等綜合優(yōu)勢(shì)，成功轟動(dòng)開(kāi)盤(pán)、搶占市場(chǎng)配套先行，巨型社區(qū)配套開(kāi)盤(pán)展現(xiàn)，弱化區(qū)域郊區(qū)感，造成強(qiáng)大視覺(jué)沖擊自然資源和公建配套都是提升物業(yè)價(jià)值和檔次的支撐點(diǎn)廣州中心城區(qū)客戶(hù)對(duì)新塘片區(qū)的認(rèn)同度仍然較低康體中心中英文學(xué)校交通中心鳳凰城18錦繡香江.翡翠綠洲廣州CBD生活圈.高品質(zhì)泊岸別墅19基本情況總占地

8000畝開(kāi)盤(pán)時(shí)間

2003.5.1區(qū)位位于廣園東快速干線(xiàn)與廣深高速公路交匯處鄰近開(kāi)發(fā)區(qū)資源特點(diǎn)依托廣州帽峰山陳家林自然風(fēng)景區(qū)三面環(huán)山，內(nèi)擁多個(gè)活水湖泊，

已報(bào)建3000畝

已開(kāi)發(fā)1500畝廣園東快速路廣深高速中信廣場(chǎng)翡翠綠洲花園酒店廣州中心區(qū)車(chē)程50-60分鐘翡翠綠洲20

洋房四孖別墅聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅公建配套酒店學(xué)校預(yù)留發(fā)展用地一期整合山水資源開(kāi)發(fā)純別墅，一次推出496套未開(kāi)發(fā)社區(qū)配套銷(xiāo)售中心開(kāi)發(fā)分期及物業(yè)類(lèi)型翡翠綠洲二期開(kāi)發(fā)大面積洋房600套完善基本生活配套（商業(yè)街、會(huì)所）商業(yè)街會(huì)所21首期主推別墅，建立高檔形象，但人氣不足山水資源突出，力推高素質(zhì)別墅產(chǎn)品推出多種別墅類(lèi)型，成功樹(shù)立高檔社區(qū)形象首期開(kāi)發(fā)量較小，人氣不足不足500套別墅，度假居住結(jié)合，開(kāi)盤(pán)后月均銷(xiāo)售約20套，人氣不足影響社區(qū)成熟氛圍的形成開(kāi)發(fā)零散，公建配套滯后開(kāi)發(fā)首期別墅用地和集中公建配套區(qū)分離，公建配套延遲開(kāi)發(fā)，沒(méi)能集合資源擴(kuò)大面市的影響力翡翠綠洲22面積分布(m2)按揭單價(jià)

(元/m2)按揭總價(jià)

(萬(wàn)元/套)總套數(shù)銷(xiāo)售情況四孖別墅1625300-6000(毛坯)86-14216850%左右聯(lián)排別墅187-2337000(毛坯)145-1807570%左右獨(dú)立別墅218-8049000-10000(毛坯)190-120025390%以上推售過(guò)程中，高價(jià)獨(dú)立別墅銷(xiāo)售情況最好開(kāi)盤(pán)三年來(lái)別墅總體均價(jià)由5500元/m2上升至8000元/m2，獨(dú)立別墅銷(xiāo)售成績(jī)更好獨(dú)立別墅綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，迎合高端客戶(hù)需求依山而建，滿(mǎn)足高端客戶(hù)私密性、優(yōu)越感等需求產(chǎn)品建造較精致翡翠綠洲各類(lèi)別墅銷(xiāo)售概況表翡翠綠洲23中等價(jià)位別墅和鳳凰城拉不開(kāi)差距，競(jìng)爭(zhēng)處于弱勢(shì)

200萬(wàn)以?xún)?nèi)相同的總價(jià)，在鳳凰城可買(mǎi)到更高的別墅類(lèi)型翡翠綠洲的中端客戶(hù)被鳳凰城分流，影響中端別墅的銷(xiāo)售翡翠綠洲獨(dú)立別墅190-1200萬(wàn)聯(lián)排別墅145-180萬(wàn)四孖別墅86-142萬(wàn)鳳凰城聯(lián)排別墅80-120萬(wàn)獨(dú)立別墅150-1000萬(wàn)150萬(wàn)80萬(wàn)翡翠綠洲和鳳凰城的中端、中高端別墅總價(jià)比較圖400萬(wàn)總價(jià)翡翠綠洲注：以上都是毛坯總價(jià)24首期成功吸引東部區(qū)域高端客戶(hù)樓盤(pán)的優(yōu)秀產(chǎn)品能吸引天河、黃埔、開(kāi)發(fā)區(qū)高端客戶(hù)的關(guān)注翡翠綠洲翡翠綠洲首期客戶(hù)來(lái)源：天河中央商務(wù)區(qū)、天河?xùn)|部工業(yè)園區(qū)、黃埔開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高收入階層為主；新塘、東莞等企業(yè)主為附25二期即將開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品轉(zhuǎn)向高檔洋房出現(xiàn)80-120m2

主流面積空檔，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售將有較大壓力戶(hù)型面積分散，150m2以上套數(shù)比重超過(guò)50％，將形成與自身項(xiàng)目別墅競(jìng)爭(zhēng)翡翠綠洲26社區(qū)配套十分不成熟，招商壓力大規(guī)劃配套超級(jí)市場(chǎng)會(huì)所：占地2.7萬(wàn)M2交通站場(chǎng)超級(jí)商業(yè)中心：6萬(wàn)M2康體中心度假酒店：6萬(wàn)㎡小學(xué)幼兒園網(wǎng)球場(chǎng)荔枝林公園高爾夫練習(xí)場(chǎng)儲(chǔ)蓄所、郵政所、電訊所、綜合小門(mén)診已完成配套東南亞風(fēng)情水岸會(huì)所占地2.7萬(wàn)M2，集商務(wù)、會(huì)議、餐飲、健身、娛樂(lè)于一體交通配套穿梭巴士分別到宏城廣場(chǎng)、黃埔大沙地、新塘宏達(dá)廣場(chǎng)572路公交車(chē)，至開(kāi)發(fā)區(qū)西基總站歐洲風(fēng)情商業(yè)街（即將招租）宏城超市（即將開(kāi)業(yè)）洋房戶(hù)數(shù)多，該類(lèi)客戶(hù)對(duì)生活成熟度要求較高商業(yè)街、會(huì)所、超市、交通中心成為首批配套項(xiàng)目，但由于入住人口少、商業(yè)氛圍不足，招商壓力很大翡翠綠洲27小結(jié)翡翠綠洲首期推出中高端產(chǎn)品，確立高檔社區(qū)形象，但人氣不足影響樓盤(pán)成熟度的提高成功打入開(kāi)發(fā)區(qū)高端市場(chǎng)，但出現(xiàn)中端市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉不開(kāi)差距影響銷(xiāo)售的問(wèn)題自然景觀資源的稀缺性不夠突出開(kāi)發(fā)洋房同時(shí)開(kāi)發(fā)必要的社區(qū)配套，提高適住性28廣州雅居樂(lè)花園體驗(yàn)國(guó)際文化生活29基本情況區(qū)位番禺華南板塊內(nèi)通過(guò)南大路接駁華南快速干線(xiàn)南靠蔥郁山巒的生態(tài)保護(hù)區(qū)，地形有一定起伏，環(huán)境資源較好自然資源占地面積

4800畝總建面積

434萬(wàn)平方米規(guī)劃人口逾10萬(wàn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間

2002.5廣州雅居樂(lè)中信廣場(chǎng)花園酒店廣州中心區(qū)廣州雅居樂(lè)車(chē)程30分鐘30洋房四孖別墅聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅公建配套主入口開(kāi)發(fā)分期及物業(yè)分布四孖別墅聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅建面15萬(wàn)㎡三期小學(xué)高檔洋房小學(xué)建面20萬(wàn)㎡四期高檔別墅建面6萬(wàn)㎡五期廣州雅居樂(lè)首期以洋房為主少量獨(dú)立別墅主入口起由西向東開(kāi)發(fā)建面20萬(wàn)㎡一期會(huì)所商業(yè)街半山洋房為主公建配套基本完善建面10萬(wàn)㎡二期幼兒園一期洋房御景峰上善若水挪威森林花巷歐洲故事峰會(huì)31開(kāi)盤(pán)受挫，低價(jià)救市，入市形象受損開(kāi)盤(pán)洋房定價(jià)過(guò)高，期樓均價(jià)4200元/㎡（2002.5）首推500套洋房高估品牌在本地市場(chǎng)的影響力(星河灣開(kāi)盤(pán)均價(jià)3800元/㎡，南國(guó)奧園開(kāi)盤(pán)均價(jià)3000元/㎡)開(kāi)盤(pán)規(guī)格不高，欠缺沖擊力期樓，棚架未拆園林綠化未完工產(chǎn)品特色未展現(xiàn)封盤(pán)重開(kāi)，降價(jià)救市(2002.10)起價(jià)2835元/㎡，均價(jià)3400元/㎡廣州雅居樂(lè)注：以上價(jià)格均為帶裝修均價(jià)32重新開(kāi)盤(pán)，配套到位，客戶(hù)重獲信心配套規(guī)模內(nèi)容使用時(shí)間國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街總建1.5萬(wàn)㎡300米長(zhǎng)沿湖而建，超市、小吃店、家裝、歐式文化廣場(chǎng)、標(biāo)志性塔樓首期交樓2002年底巴厘島度假式半山豪華會(huì)所占地2萬(wàn)㎡設(shè)施包括三大風(fēng)情園林泳池、水上樂(lè)園、5個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、保齡球、攀巖、射箭、SPA、大型KTV,兒童游樂(lè)室等二十余項(xiàng)設(shè)施大型人工湖占地1.5萬(wàn)㎡設(shè)露天咖啡座、漁人碼頭、水景瀑布、廣場(chǎng)等幼兒園占地9000㎡加拿大國(guó)際幼兒園2003.9小學(xué)占地2萬(wàn)㎡，總建1.2萬(wàn)㎡復(fù)旦中學(xué)番禺實(shí)驗(yàn)小學(xué)，24個(gè)班，首期招9個(gè)班2005.9

重新開(kāi)盤(pán)，加上首次開(kāi)盤(pán)共推1300套洋房，開(kāi)盤(pán)當(dāng)年月均銷(xiāo)售110套大力推廣社區(qū)配套，增強(qiáng)客戶(hù)信心首期住宅交樓時(shí)大型的商業(yè)街、會(huì)所等投入使用目前會(huì)所主營(yíng)康體、餐飲類(lèi)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)效果較好但商業(yè)街規(guī)模過(guò)大，空置嚴(yán)重（已交樓4000戶(hù)）廣州雅居樂(lè)配套建設(shè)概況表廣州雅居樂(lè)33二期洋房銷(xiāo)售不暢，三期開(kāi)發(fā)差異化別墅，重拾市場(chǎng)聲勢(shì)，推動(dòng)后期價(jià)格走高大規(guī)模15萬(wàn)㎡別墅區(qū)提升市場(chǎng)形象及影響力差異化產(chǎn)品四孖別墅領(lǐng)銜主演別墅體驗(yàn)，帶動(dòng)組團(tuán)精彩亮相震撼價(jià)四孖別墅低至3700元/㎡（毛坯），總價(jià)門(mén)檻低成功吸納廣州客吸引大量以天河為主的高級(jí)白領(lǐng)等中端買(mǎi)家四孖屋二期洋房銷(xiāo)售不理想，改推差異性較強(qiáng)的低價(jià)四孖別墅，扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)劣勢(shì)（2003.10）三期別墅和二期洋房交錯(cuò)開(kāi)發(fā)，別墅順利帶領(lǐng)副食洋房走出銷(xiāo)售困境后續(xù)產(chǎn)品價(jià)格順利走高廣州雅居樂(lè)34產(chǎn)品打造與規(guī)劃均有細(xì)致考慮隨樓盤(pán)逐漸成熟，雅居樂(lè)細(xì)致的產(chǎn)品受到客戶(hù)的最終認(rèn)可

規(guī)劃考慮方面也較為細(xì)致，高檔別墅建在山體上，獨(dú)立組團(tuán)管理，保證其檔次、優(yōu)越感、私密性，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化廣州雅居樂(lè)洋房四孖別墅

聯(lián)排別墅獨(dú)立別墅公建配套高檔別墅組團(tuán)高檔別墅組團(tuán)35價(jià)格策略：產(chǎn)品、資源有效提升產(chǎn)品價(jià)值4500聯(lián)排別墅90004000四孖屋別墅6300（帶裝修）9000（帶裝修）40006000420043004200(首推)洋房3400(重開(kāi)盤(pán))開(kāi)盤(pán)價(jià)格策略有誤，迅速調(diào)低價(jià)格，整合公建配套區(qū)重新推出市場(chǎng)推出特色別墅，差異化產(chǎn)品促進(jìn)銷(xiāo)售，市場(chǎng)關(guān)注度和品牌影響力大增社區(qū)成熟、環(huán)境優(yōu)美、人文氛圍獨(dú)特，后期產(chǎn)品價(jià)格不斷走高2002-052002-10第一期第二期開(kāi)發(fā)分期時(shí)間軸均價(jià)2003-05公建配套時(shí)間軸商業(yè)街/會(huì)所啟用幼兒園開(kāi)學(xué)2003-102004-012004-102004-052005-12005-5小學(xué)開(kāi)學(xué)2002－122003－92005－9第三期第四期第五期（帶裝修）廣州雅居樂(lè)注：洋房都是帶裝修均價(jià)，別墅除注明外都是毛坯價(jià)13000（山景）獨(dú)立別墅11000（山景）800036廣州市區(qū)客戶(hù)成為主流客戶(hù)區(qū)位價(jià)值提升交通配套完善精致水景、園林樓距寬闊，視線(xiàn)開(kāi)揚(yáng)社區(qū)氛圍成熟，市場(chǎng)認(rèn)同度增加來(lái)源：廣州市區(qū)年齡：28-40歲學(xué)歷：90%為大專(zhuān)以上職業(yè)：IT、金融、通訊、律師、文藝、教育和公務(wù)員等樓盤(pán)吸引客戶(hù)的因素客戶(hù)基本特征廣州雅居樂(lè)樓距寬闊上善若水洋房組團(tuán)水景37小結(jié)脫離本地市場(chǎng)實(shí)際情況，高價(jià)開(kāi)盤(pán)不成功一二期洋房形象受損，調(diào)整產(chǎn)品策略轉(zhuǎn)向差異化別墅開(kāi)發(fā)，待市場(chǎng)信心和競(jìng)爭(zhēng)力提升后回頭拉動(dòng)二期洋房的順利銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)借助公建配套的展示作用增加樓盤(pán)吸引力，但社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)困難細(xì)致獨(dú)到的產(chǎn)品力最終受到市場(chǎng)的認(rèn)可廣州雅居樂(lè)38祈福新村精英衛(wèi)星城39區(qū)位

番禺鐘村，背靠廣州，位于港澳臺(tái)及珠江三角洲經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市之間；早期區(qū)位認(rèn)同度低，2000年洛溪板塊形成后開(kāi)始吸引廣州人關(guān)注占地面積6500畝總建面積

136萬(wàn)平方米開(kāi)盤(pán)時(shí)間

1992年已開(kāi)發(fā)80％基本情況資源

自然資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越祈福新村中信廣場(chǎng)花園酒店廣州中心區(qū)祈福新村車(chē)程40分鐘40隨著開(kāi)發(fā)分期遞進(jìn)，住宅容積率走高獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅

低密度洋房

多層洋房

多層洋房小高層洋房高層洋房共建配套1995-1998年開(kāi)發(fā)2000畝2003年至今開(kāi)發(fā)1500畝1992-1994年開(kāi)發(fā)1500畝1999-2002年開(kāi)發(fā)1500畝學(xué)校學(xué)校、巴士站醫(yī)院祈福農(nóng)莊車(chē)站、食街、俱樂(lè)部等祈福湖開(kāi)發(fā)分期及物業(yè)分布不間斷開(kāi)發(fā)各類(lèi)公建配套，打造休閑＋居住的差異化特色41祈福新村客戶(hù)及產(chǎn)品變化項(xiàng)目啟動(dòng)期：以香港人（投資/返穗探親為目的）為主；轉(zhuǎn)型與發(fā)展：由于價(jià)格大幅低于廣州樓盤(pán)，祈福隨洛溪幾個(gè)大盤(pán)一起逐步走近廣州客戶(hù)；成熟期：隨著配套逐步完善、強(qiáng)大，交通配套的有力保證，贏得都市白領(lǐng)的青睞，價(jià)格逐步提升，物業(yè)類(lèi)型轉(zhuǎn)向小高層、高層，吸納廣州主流客戶(hù)。92-94年低層、聯(lián)排別墅99-02年小高層03-04年高層95-98年多層42休閑居住特色穩(wěn)步提升物業(yè)價(jià)值規(guī)模化休閑度假配套，推動(dòng)樓盤(pán)形成休閑、居住相宜的特色生活氛圍，有效帶動(dòng)售價(jià)穩(wěn)步提升，成交量多年居廣州之冠，近年年均銷(xiāo)售12-15萬(wàn)平方米。祈福新村香港人香港人本地中高收人士廣州人中高收入人士3600(帶裝修)3900(帶裝修)4300(帶裝修)小型會(huì)所/商場(chǎng)/超市/肉才菜市場(chǎng)/診所……幼兒園/學(xué)校/交通中心社區(qū)型生活配套社區(qū)型生活配套郊野公園/四季花園/農(nóng)莊/水上俱樂(lè)部休閑度假配套學(xué)校/大型綜合醫(yī)院區(qū)域型生活配套酒店/大型會(huì)所/食街/棕櫚園/養(yǎng)殖場(chǎng)休閑度假配套幼兒園/半山肉菜市場(chǎng)/半山巴士總站/半山會(huì)所社區(qū)型生活配套廣州人中高收入人士1992-1994年1995-1998年開(kāi)發(fā)分期時(shí)間軸1999-2002年2003年至今主力客戶(hù)共建配套時(shí)間軸注：洋房?jī)r(jià)格是裝修均價(jià)別墅均價(jià)2800（毛坯）洋房均價(jià)43時(shí)間主要類(lèi)別配套設(shè)施1992生活配套私人屋村俱樂(lè)部（投資5500萬(wàn)），商場(chǎng)、銀行、派出所、24小時(shí)診所、大型超市及肉菜市場(chǎng)（臨時(shí)性）1993每日處理過(guò)萬(wàn)噸污水處理廠（投資4600萬(wàn)）；興建100多個(gè)綠化公園及休憩廣場(chǎng)1994私家郊野公園竣工（投資700萬(wàn)）；建成戶(hù)外球場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館（投資1.54億）1995生活配套四季花園落成（占地面積6.5萬(wàn)平方米，投資210萬(wàn)）；成立祈福英語(yǔ)幼兒園1996祈福英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校落成（占地面積12萬(wàn)平方米，投資2.3億）。1997休閑度假配套祈福湖及水上俱樂(lè)部建成（占地面積33萬(wàn)平方米，總投資7000萬(wàn)）；大型巴士總站投入使用（占地面積超過(guò)1萬(wàn)平方米）1998祈福生態(tài)農(nóng)莊開(kāi)幕（占地面積6.6萬(wàn)平方米，投資2500萬(wàn)）；大型主題公園千色園落成（占地面積1.8萬(wàn)平方米，投資1000萬(wàn)）。1999休閑度假配套全亞洲最大的屋村度假俱樂(lè)部落成（建筑面積8萬(wàn)平方米，投資額3.05億）；祈福新村學(xué)校落成（建筑面積6.9萬(wàn)平方米，投資1.5億）；特色公園棕櫚園建成（建筑面積2.4萬(wàn)平方米，投資300萬(wàn)）2000祈福酒店（四星級(jí)）建成啟用；祈福食街開(kāi)業(yè)；大型環(huán)保養(yǎng)殖場(chǎng)投入使用2001生活配套興建大型綜合醫(yī)院（計(jì)劃面積9萬(wàn)平方米，總投資達(dá)10億元，目標(biāo)成為三甲醫(yī)院）2002-2005生活配套祈福精英幼兒園、半山肉菜市場(chǎng)、半山巴士總站、半山會(huì)所等2008休閑度假配套擬建成區(qū)域性大型shoppingmall，總建20萬(wàn)平方米分期完善強(qiáng)大配套，兼顧有效經(jīng)營(yíng)收益社區(qū)型、休閑型配套設(shè)施都不斷完善，并以特色（生態(tài)、娛樂(lè)）項(xiàng)目輻射更多消費(fèi)者，維持經(jīng)營(yíng)收益祈福新村配套開(kāi)發(fā)情況一覽表祈福新村44酒店配套作用整合社區(qū)休閑/度假的特色，多一種盈利渠道（會(huì)議客、訪(fǎng)客）展現(xiàn)樓盤(pán)形象和主題，拓寬住宅客源開(kāi)業(yè)時(shí)間2000年規(guī)模四星客房282間標(biāo)間房?jī)r(jià)面價(jià)：580元/晚團(tuán)體：406元/晚會(huì)議設(shè)施21個(gè)會(huì)議室3320㎡其它配套經(jīng)營(yíng)情況星級(jí)背靠祈福新村成熟的配套，吸引了較多度假住客尤其是香港回鄉(xiāng)度假客人，接待會(huì)議團(tuán)體亦較多，經(jīng)營(yíng)情況理想度假俱樂(lè)部，餐飲、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)設(shè)施齊全祈福酒店概況一覽祈福新村45會(huì)所/商業(yè)街配套作用滿(mǎn)足居民生活需求滿(mǎn)足休閑度假需求有助休閑度假客人向業(yè)主轉(zhuǎn)化“休閑＋居住”的生活模式和煩囂都市感形成反差，感染來(lái)客，使之產(chǎn)生向往，激發(fā)潛在需求樓層項(xiàng)目五層高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、空中網(wǎng)球場(chǎng)四層射箭、卡拉OK、羽毛球大廳、琴房（工藝室）三層健康中心（蒸汽房、桑拿室）、羽毛球大廳、錦標(biāo)賽球場(chǎng)、壁球室、室內(nèi)攀巖二層商務(wù)中心、知己吧、食通天（各國(guó)風(fēng)味餐廳）、宴會(huì)廳、會(huì)議大廳、雪茄屋、恒溫泳池、影院、香蕈浴、乒乓球廳、茶藝館、紅酒館、桌球大廳首層潛水館、水上樂(lè)園、酒家、腳底保健、兒童開(kāi)心樂(lè)園、健身室、寶寶天地、圖書(shū)館、舞蹈室地下層電子游樂(lè)城、停車(chē)場(chǎng)、保齡球館祈福新村度假俱樂(lè)部項(xiàng)目設(shè)置簡(jiǎn)表祈福新村46會(huì)所/商業(yè)街配套作用商業(yè)街位置祈福新村正門(mén)左側(cè)占地面積30000㎡總店鋪數(shù)量約200間消費(fèi)人群祈福及周邊地區(qū)居民主要業(yè)態(tài)便利店、專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、超級(jí)市場(chǎng)主要業(yè)種餐飲、發(fā)廊、沖曬、玩具、家居精品、五金、美容、電信、音響、家電、服飾、洗衣、郵政、鞋帽、燈飾、布藝、旅游、花卉、電腦、銀行、書(shū)籍、肉菜市場(chǎng)主力店肉菜市場(chǎng)，面積3000平方米超級(jí)市場(chǎng)，面積5000平方米，其中食品類(lèi)40％、日雜類(lèi)30％、服飾類(lèi)20％、家電及其它10％祈福肉菜市場(chǎng)祈福商業(yè)街祈福超市祈福新村商業(yè)街概況一覽祈福新村47多條線(xiàn)路村巴覆蓋廣州城區(qū)、香港、澳門(mén)、珠江三角洲等地，每日共有900多班次，24小時(shí)運(yùn)作村內(nèi)免費(fèi)穿梭巴士交通配套完善祈福新村48小結(jié)市場(chǎng)策略適應(yīng)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整策略，轉(zhuǎn)向主流客戶(hù)群。完善而強(qiáng)大的配套給主流客戶(hù)充分的居住信心，車(chē)程近一小時(shí)的情況下，吸納了大量的都市白領(lǐng)，成為其第一居所。產(chǎn)品從低密度物業(yè)轉(zhuǎn)向高層物業(yè)，開(kāi)發(fā)后期體現(xiàn)高利潤(rùn)。強(qiáng)大的配套中心區(qū)與居住區(qū)分離，并特色經(jīng)營(yíng)取得一定的經(jīng)濟(jì)效益。強(qiáng)大的配套體系承受著較大的運(yùn)營(yíng)壓力，使祈福集團(tuán)地產(chǎn)商與運(yùn)營(yíng)商的性質(zhì)變得模糊。祈福新村49萬(wàn)科四季花城有一個(gè)美麗的地方50基本情況區(qū)位項(xiàng)目用地行政區(qū)劃上屬于南海，緊貼廣州金沙洲片區(qū)，不在城市主要發(fā)展方向上，不為市民所熟悉自然資源地塊內(nèi)有“六山三湖”，自然環(huán)境優(yōu)美花園酒店中信廣場(chǎng)占地面積

50萬(wàn)平方米總建面積

50萬(wàn)平方米總戶(hù)數(shù)

3900戶(hù)戶(hù)車(chē)比1：1廣州中心區(qū)萬(wàn)科四季花城車(chē)程35分鐘萬(wàn)科四季花城51物業(yè)類(lèi)型較豐富，情景洋房在廣州屬創(chuàng)新產(chǎn)品情景洋房別墅/類(lèi)別墅

多層洋房

小高層洋房公建配套大規(guī)模公建配套布置在入口附近，開(kāi)盤(pán)時(shí)同時(shí)面世半山會(huì)所商業(yè)風(fēng)情街大型入口商業(yè)廣場(chǎng)改建學(xué)校二期總建9.6萬(wàn)㎡一期總建9萬(wàn)㎡分七期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)（每半年新推一期）4567213三期總建10.5萬(wàn)㎡開(kāi)發(fā)分期及物業(yè)分布52開(kāi)盤(pán)一鳴驚人，創(chuàng)萬(wàn)科地產(chǎn)在全國(guó)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售記錄首期600套單位，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日成交385套，兩天成交率超過(guò)80%；后續(xù)成交保持100-120套/月的水平市政利好金沙大橋建成通車(chē)，金沙洲住宅片區(qū)開(kāi)發(fā)受政府重視產(chǎn)品魅力萬(wàn)科精品，市場(chǎng)吸引力和共鳴感強(qiáng)環(huán)境優(yōu)美優(yōu)美山水，差異化自然生態(tài)環(huán)境激起城市人強(qiáng)烈的向往和購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)集中體驗(yàn)

整合主入口旁大型集中配套區(qū)和自然環(huán)境，體驗(yàn)真實(shí)的生活場(chǎng)景，有效展示宣傳品牌成功推廣萬(wàn)科四季花城53地塊和金沙大橋之間修建2.6公里道路，改善項(xiàng)目交通條件，降低廣州客戶(hù)對(duì)市郊的陌生感和抗拒感四季花城金沙洲大橋2.6公里私家路廣州主城區(qū)自行改造外部交通條件，縮短客戶(hù)心理距離萬(wàn)科四季花城54階段類(lèi)型簡(jiǎn)況

開(kāi)盤(pán)前完成交通開(kāi)通多條通往廣州及南海的公交線(xiàn)路商業(yè)面積超過(guò)1000M2的商業(yè)廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)超市、精品店、郵局、餐飲等各類(lèi)鋪位教育占地約3.5萬(wàn)M2的中山大學(xué)附屬四季花城外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，包括幼兒園、小學(xué)、中學(xué)醫(yī)療與廣州醫(yī)學(xué)院荔灣醫(yī)院合作，建立社區(qū)健康服務(wù)中心銀行中國(guó)銀行首期業(yè)主入住使用餐飲湖濱餐廳會(huì)所包括1200M2的中心會(huì)所和分布在山坡不同位置的山頂茶室、香熏SPA、泳池、健身室、棋牌室等；商業(yè)街沿湖的特色商鋪、美食街及區(qū)內(nèi)部分架空層的臨街商鋪電視、電話(huà)電視網(wǎng)絡(luò)：接入廣東省有線(xiàn)電視；居民固定電話(huà)：可隨意選用安裝南海線(xiàn)路電話(huà)或廣州線(xiàn)路電話(huà)，甚至一機(jī)兩線(xiàn)；四季花城配套建設(shè)狀況一覽萬(wàn)科四季花城完善的社區(qū)配套形成強(qiáng)大支點(diǎn)55半山會(huì)所大型入口商業(yè)廣場(chǎng)改建學(xué)校商業(yè)風(fēng)情街開(kāi)盤(pán)時(shí)社區(qū)配套幾乎全部到位56情景洋房以開(kāi)發(fā)中高檔物業(yè)為主流思路特色產(chǎn)品對(duì)主流客戶(hù)群吸引力大“萬(wàn)科住宅標(biāo)準(zhǔn)化”的沿用及調(diào)整拳頭產(chǎn)品“情景洋房”再現(xiàn)，向客戶(hù)展現(xiàn)萬(wàn)科產(chǎn)品精華與沖擊力；經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶(hù)型迎合客戶(hù)的實(shí)用消費(fèi)心理最大限度保留山水生態(tài)資源多層小高層情景洋房?jī)煞浚īO

）65-85—110-200三房（㎡

）87-120122-145套數(shù)比例14：1：2.5四季花城前三期產(chǎn)品概況萬(wàn)科四季花城硬產(chǎn)品變化中克隆，迎得客戶(hù)認(rèn)可57軟文化錦上添花，提升品牌美譽(yù)度和客戶(hù)忠誠(chéng)度倡導(dǎo)開(kāi)放空間，強(qiáng)調(diào)鄰里和諧關(guān)系鄰里社區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)滲透客戶(hù)對(duì)家的向往主題活動(dòng)強(qiáng)化品牌，獲得業(yè)主的歡迎和認(rèn)可在不同的季節(jié)，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展以建筑、環(huán)境、文化、藝術(shù)為主題的系列活動(dòng)，倡導(dǎo)社區(qū)人文精神與文化萬(wàn)科四季花城58周密到位的推廣策略成功提高品牌認(rèn)知度和號(hào)召力以品牌形象、品牌理念為主要訴求點(diǎn)，樹(shù)立并迅速提升“萬(wàn)科”的認(rèn)知度和市場(chǎng)張力2003-10，“您好，廣州”主題公關(guān)活動(dòng)2004-03，萬(wàn)科集團(tuán)2003年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)暨戰(zhàn)略說(shuō)明會(huì)

2004-08，“華南萬(wàn)客會(huì)”正式成立并全面啟動(dòng)第一步：形象推廣針對(duì)性在潛在客戶(hù)的生活與工作場(chǎng)所范圍推廣宣傳，有效滲透品牌，作好市場(chǎng)預(yù)熱地鐵二號(hào)線(xiàn)開(kāi)出“美麗體驗(yàn)站”、各大寫(xiě)字樓作項(xiàng)目巡展邀請(qǐng)準(zhǔn)業(yè)主與萬(wàn)客會(huì)會(huì)員參觀深圳的萬(wàn)科項(xiàng)目“萬(wàn)科四季花城之夜”——阿根廷經(jīng)典探戈專(zhuān)場(chǎng)活動(dòng)與中大合作的學(xué)校項(xiàng)目簽約儀式及記者發(fā)布會(huì)第二步：項(xiàng)目預(yù)熱萬(wàn)科四季花城59周密到位的推廣策略成功提高品牌認(rèn)知度和號(hào)召力體驗(yàn)式開(kāi)放——加深對(duì)項(xiàng)目區(qū)位的認(rèn)知，獲得消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的認(rèn)可產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)——“好產(chǎn)品自己會(huì)說(shuō)話(huà)”正式開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)、品牌效應(yīng)、口碑傳播、打開(kāi)市場(chǎng)第三步：開(kāi)盤(pán)體驗(yàn)萬(wàn)科四季花城60價(jià)格策略：產(chǎn)品、資源、配套有效提升價(jià)值萬(wàn)科四季花城情景洋房5500-7000（毛坯）2004-04均價(jià)2004-102005-05開(kāi)發(fā)分期時(shí)間軸第一期第二期第三期半山會(huì)所/商業(yè)/風(fēng)情街大型入口商業(yè)廣場(chǎng)/學(xué)校落成2004-04公建配套時(shí)間軸首期展現(xiàn)優(yōu)越環(huán)境資源、創(chuàng)新產(chǎn)品和高水準(zhǔn)公建配套，迅速贏得市場(chǎng)好評(píng)和關(guān)注6000(帶豪華裝修)（水景）小高層三期推出時(shí)樓盤(pán)的適住性及品牌文化進(jìn)一步得到市場(chǎng)認(rèn)同，物業(yè)價(jià)值順利抬升4000(帶裝修)4350(帶裝修)多層4500(帶裝修)61小結(jié)萬(wàn)科四季花城小步快跑滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，成本和市場(chǎng)靈活性較高優(yōu)越環(huán)境、創(chuàng)新產(chǎn)品、獨(dú)特社區(qū)文化、完善社區(qū)配套等優(yōu)勢(shì)疊加，成功吸引廣州客戶(hù)高開(kāi)盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，展示先行，讓客戶(hù)預(yù)見(jiàn)一個(gè)集休閑、居住、生活服務(wù)于一體的生活前景在非成熟區(qū)域開(kāi)發(fā)，自主提升區(qū)域價(jià)值的做法有利于減低客戶(hù)對(duì)陌生區(qū)域的心理障礙系統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略能熏陶、積蓄目標(biāo)客戶(hù)，引爆銷(xiāo)售6