第十四章房地產稅收

房地產稅收的基本理論、房地產稅收的概念、國內外房地產稅收制度第一節稅收理論概述一、國民收入分配原理稅收屬于社會再生產過程中的分配范疇。國民收入是指物質生產領域勞動者在一定時期(通常為1年)生產的總產品價值，減去用于補償生產過程中消耗的生產資料的價值部分之后的余額，即勞動者在一定時期內新創造的價值。

國民收入的初次分配國民收入依據生產要素的數量和價格進行的分配，主要是在直接創造產品的物質生產領域發生的，一般人們把這種分配稱為國民收入的初次分配。勞動者獲得的工資，生產物質產品的企業獲得的利潤，以及諸如金融、商業等非物質生產部門取得的利潤，都屬初次分配。工資、利潤、地租、價格、利息等這些國民收入初次分配的經濟杠桿，體現著生產要素的所有權關系。初次收入分配不公平現象在市場經濟條件下，國民收入依據生產要素的數量和價格進行分配，其結果很容易造成個人之間收入分配嚴重不公平的現象。由于個人資本、土地等的擁有狀況不同，接受教育的程度和本身的天賦有異，而且生產要素的價格取決于資源的稀缺程度和市場上的供求關系，一些非經濟的因素，如種族歧視、性別歧視、家庭關系等會影響勞動者的工資水平，因此在沒有政府的干預下，一部分人必然只能取得低于最低生活需要水平的收入。而從整個社會分工的角度看，文化、教育、行政、國防等社會所必需的提供公共物品的社會活動部門，由于其提供產品的特殊性，在市場經濟條件下，沒有政府的干預和支持，它們很難通過市場從國民收入中取得份額來維持和發展自己。國民收入再分配國民收入初次分配的不合理性，要求國民收入在初次分配之后還要在全社會范圍內進行再次分配。這種再分配只能依靠國家來完成。只有國家才能作為社會管理者，憑借高于其他各種權力的國家政治權力，對國民收入初次分配的結果進行再分配。國家憑借國家政治權力參與社會產品分配的主要形式就是國家稅收。國家憑借這種權力對國民收入初次分配的結果進行再分配。稅收分配的影響稅收分配是國民收入初次分配基礎上進行的分配，通過稅收分配，改變了經過國民收入初次分配形成的對國民收入支配和占有的份額，并將其中一部分轉變為國家所有，再經過國家的各種財政支出予以重新分配。因此，稅收直接改變了國民收入初次分配的結果。稅收分配對國民收入的影響，還表現在稅收分配直接作用于國民收入分配的工資、利潤、地租、利息、價格等形式，對國民收入分配具有調節作用。在市場經濟條件下，價格本身是國民收入分配體系中的一種重要分配形式。稅收分配影響價格分配。其主要影響表現在一方面，稅收分配制約含稅價格的形成，另一方面，價格的調整要受稅收的制約。對工資開征的個人所得稅直接影響工資分配的規模、水平和結構。稅收分配還影響利潤、股息、紅利等的分配。稅收術語

(一)納稅人納稅人又稱為納稅主體，它是指稅法規定的負有納稅義務的單位和個人。納稅人可以是自然人，也可以是法人。與納稅人相聯系的一個概念是負稅人。負稅人是指最終負擔稅款的單位和個人，它與納稅人有時是一致的，有時是分離的，如在稅負可以轉嫁的條件下二者就是分離的。房地產稅收的納稅人一般是房地產的開發者、擁有者、交易者等。我國實行社會主義的土地公有制，因此，與資本主義國家不同，我國的土地所有者不再是納稅主體，納稅主體主要是各類土地使用權的擁有者。《人物》：有種共識，認為中國房地產行業如此增長與地方政府的支持密不可分。僅僅是為了追求GDP、地方稅收增長、官場業績？還是由于腐敗？或者說其中哪種原因更為重要？郎咸平：你知不知道買房的人對社會有多大貢獻？2009年全國土地出讓金1.6萬億，你知道這意味著什么嗎？按照陜西神木縣全民醫保的標準40萬人，每年報銷1.5到1.8億元，以1.8計算每年只需5850億就能實現全民醫保。按照規定把土地出讓金的10%用來建保障房，每平米1500元高標準建造，可以建1億平米。2009年我國住宅竣工面積不過5.77億平米。這樣還剩下八千億元，你可以讓全國的高中和大學教育都免費。換言之，每年的土地出讓金足夠讓老百姓享受免費醫療、廉租房、十二年免費中小學教育和大學免費。問題在于，我們把房地產收上來的錢干什么用了，沒有人知道。這不是房地產的錯，也不是買房人的錯，是我們的財政體系不問責，不透明，不公平。現在又要開征房產稅，似乎就是把房價問題都歸咎于買房的這些人，但是你仔細想想這究竟是誰的責任呢？課稅對象又稱稅收客體，它是指稅法規定的征稅的目的物，是征稅的根據。每一種稅種必須明確對什么征稅，它是一種稅區別于另一種稅的主要標志。在現代市場經濟國家中，課稅對象主要包括所得、商品和財產三大類。按課稅對象可將稅收分成所得稅、商品稅和財產稅。與課稅對象相關的是稅源。稅目是課稅對象的具體項目或課稅對象的具體劃分，稅目規定了一個稅種的征稅范圍，反映了征稅的廣度，一個課稅對象可能有一個或多個稅目。房地產稅的課稅對象主要是房地產本身，如各類房地產保有稅；或者是房地產收益所得，如房地產轉讓收益稅、土地增值稅。稅源是指稅收的經濟來源或最終出處，各種稅有不同的經濟來源。一些稅種的課稅對象與稅源是一致的，如所得稅；另一些稅種的課稅對象同稅源是不同的，如財產稅的課稅對象是納稅人的財產，而稅源則是納稅人的收入。(三)課稅標準課稅標準是指國家征稅時的實際依據或課稅依據。國家征稅必須以統一的標準對課稅對象進行計算，確定課稅標準是實際征稅的重要步驟。房地產稅收的標準，有的是按照房地產物理量的大小計算，這種稅收稱為從量征收的房地產稅。比如，對土地課征的稅收，早期就是按照土地的面積征收的，不管土地的質量好壞，相同面積的土地繳納相同的稅款。這樣征收的土地稅，就是從量征收的房地產稅。有的房地產稅收是從價征收的，即以房地產價值的大小為課稅標準。隨著市場經濟的發展，房地產價值日益得到量化，從價征收的房地產稅增多。(四)稅率稅率是指國家征稅的比率，它是稅額同課稅對象的比值。稅率可劃分為比例稅率、定額稅率和累進稅率。稅收的種類

(一)按征稅對象的性質分類分為流轉稅、所得稅、財產稅和行為稅等。流轉稅是以流轉額(包括商品銷售額和非商品營業額等)為征稅對象的稅種，如增值稅、消費稅、營業稅等；所得稅是以所得額為征稅對象的稅種，如企業所得稅、個人所得稅等；財產稅是以財產為征稅對象的稅種，如房產稅、土地增值稅、遺產稅和贈與稅等；行為稅是以特定行為為征稅對象的稅種，如固定資產投資方向調節稅、耕地占用稅和屠宰稅等。

(二)按征稅環節分類分為生產環節課稅、流通環節課稅、分配環節課稅、資源占用環節課稅、消費環節課稅、投資環節課稅等。資源占用環節課稅是在資源占用環節對占有和使用國有資源的單位和個人課征的稅收。消費環節課稅是在消費環節對消費品或消費行為課征的稅收。投資環節課稅是在投資環節對單位或個人進行的投資活動課征的稅收。消費稅的征收范圍包括了五種類型的產品：

第一類：一些過度消費會對人類健康、社會秩序、生態環境等方面造成危害的特殊消費品，如煙、酒、鞭炮、焰火等；

第二類：奢侈品、非生活必需品，如貴重首飾、化妝品等；

第二類：高能耗及高檔消費品，如小轎車、摩托車等；

第四類：不可再生和替代的石油類消費品，如汽油、柴油等；

第五類：具有一定財政意義的產品，如汽車輪胎、護膚護發品等。消費稅具有以下幾個特點：

稅負具有轉嫁性，也就是說，消費稅無論是在哪個環節征收，也無論是實行價內征收，還是價外征收，消費品中所含的消費稅最終要轉嫁到消費者身上。有些消費稅，直接由消費者負擔，例如就消費行為征收的筵席稅。

(三)按計稅依據分類

可以分為從價稅和從量稅兩種。從價稅是以征稅對象的價值量為依據課征的稅收；從量稅是以征稅對象的實物量為依據課征的稅收。

(四)按稅收與價格的關系分類分為價內稅和價外稅兩種。價內稅是指稅金包含在價格之中，作為價格構成部分的稅種；價外稅是指稅金不包含在價格之中，價稅分列的稅種。所謂價外稅是指在銷售價款中不包含的稅，現在我國的價外稅只有增值稅一種，其他稅都為價內稅；價內稅是指在銷售價款中已經包含的稅，比如說營業稅、消費稅等。舉例子：如果你銷售一箱香煙，售價是1170元，你在記賬時實際上記入收入的是1000元，170元直接計入應交稅金—增值稅（銷項稅金），在開具的增值稅專用發票上就可以清楚的分別記錄售價1000元，稅金170元，也應是說，在收入賬中，增值稅是不包含在內的，是在售價以外的，即價外稅；而如果要計提消費稅，比如說100元，那么這100元消費稅是包含在1000元價款內的，所以消費稅是價內稅。(五)按稅收課征目的分類分為一般稅和特定目的稅兩種。一般稅是指主要以籌集財政收入為目的的稅種；特定目的稅是指以貫徹特定的政策，實現特定的社會、政治、經濟等目標為主要目的的稅種。

(六)按稅收管理權限和收入歸屬分類

分為中央稅、地方稅和中央地方共享稅三種。中央稅是指由中央政府負責征收管理，收入歸中央政府支配使用的稅種；地方稅是指由地方政府負責征收管理，收入歸地方政府支配使用的稅種；中央地方共享稅是指由中央和地方政府共同負責征收管理，收入由中央政府和地方政府按一定比例分享的稅種。

(七)按稅收負擔能否轉嫁分類分為直接稅和間接稅兩種。直接稅是指稅收負擔不能轉嫁，納稅人與負稅人一致的稅種，如所得稅和財產稅等；間接稅是指稅收負擔可以通過一定方式轉嫁出去，納稅人與負稅人不一致的稅種，如流轉稅和行為稅等。三、稅收轉嫁與歸宿由于大部分稅收的稅收負擔具有可轉移性，即直接納稅人可以通過一定的方式方法把自己的稅收負擔轉嫁給其他人承擔，以達到減輕自己稅收負擔的目的。這種轉移稅收負擔的做法在稅收理論上被稱為稅收轉嫁(shiftingoftax)。因為存在著稅收轉嫁問題，現實中直接納稅人不一定就是稅收負擔的最后承擔者，人們把特定稅收負擔最終由哪些社會群體承擔，以及稅收負擔轉嫁可能給不同社會群體帶來的各種經濟影響，稱為稅收歸宿(taxincidence)。稅收轉嫁的存在，導致稅收負擔的“稅法歸宿”(即依據稅收法規判斷的稅收負擔的分配格局)與“經濟歸宿”(現實中因稅收負擔轉嫁形成的稅收負擔分配格局)之間存在巨大差異，可能造成名義上的公平稅收實際上并不公平。稅收轉嫁的基本方式：前向轉嫁和后向轉嫁。前向轉嫁又稱為順轉，指納稅人通過抬高銷售價格將稅收負擔轉嫁給購買者。如果加價額等于稅款，則稅負完全轉嫁；如果小于稅款，則稅負在納稅人和購買者間分擔；如果大于稅款，則納稅人在轉嫁稅負的同時，還有額外的收益，可稱為超額轉嫁。后向轉嫁又稱為逆轉，指在納稅人無法實現前轉時，通過壓低進貨的價格以轉嫁稅收負的方式，往往是通過廠商和銷售商以談判的方式解決。現實中，往往是前向轉嫁和后向轉嫁并行，即一種商品的稅負通過提高銷價轉移一部分，又通過壓低進價轉移一部分，稱為混轉或散轉。稅收能否轉嫁和轉嫁多少決定于課稅商品或生產要素的供求彈性及其特性和市場特征。對于一般商品或生產要素，如果課稅對象的供給彈性大于需求彈性，說明供給者對商品或生產要素價格的敏感程度要高于消費者，在稅收轉嫁中供給者會處于一個更加有利的地位，消費者較之供給者將更加不得不接受一個包含稅收的價格水平，稅收會較多地由消費者承擔，即較多部分地發生前轉；相反，如果課稅對象的需求彈性大于供給彈性，說明消費者對商品或生產要素價格的敏感程度要高于供給者，消費者較之供給者能夠更加容易地做到不接受一個包含稅收的價格水平，因此，對于政府課稅，消費者能夠在排除稅收負擔中采取更加積極主動的態度，消費者比起供給者處于一個有利的地位，稅收會較多地由供給者承擔，即較多部分地發生逆轉。對于生活必需品、不易替代產品、用途狹窄產品或耐用品，由于人們對這類商品的需求彈性較小，消費者將在稅收的轉嫁中處于不利地位；政府所征稅收會更多地向前轉嫁，而落在購買者身上。對于壟斷程度較高的商品或生產要素市場，處于壟斷地位的一方由于對價格的影響能力強，從而在稅收轉嫁中處于一個有利地位，他們能夠更好地通過左右價格來轉嫁稅負。第二節房地產稅收的基本理論房地產稅收事實上包括了單純以房產價值或收益為課稅對的稅收，即各種房屋稅；單純以地產價值或收益為課稅對象的稅收，即各種土地稅；和以房地產價值或收益為課稅對象的各種房地產稅。(四)房地產稅收的原則(一)公平原則本原則有三層含義：國家有權課稅，國民有納稅義務；國民應以其享受國家保護的所得收入和享受的國家服務的多少，為負擔比例；國家應以人民納稅能力相適當的比例征稅。前一點演變為收益原則；后兩點強調比例稅的分配是合理的、公平的，演變為現代西方國家比較流行的稅收原則，即納稅能力原則。

(二)效率原則效率原則要求國家征稅所減少的私人經濟利益損失應小于因征稅而增加的社會經濟利益，要求國家征稅不導致納稅人的無效率或低效率行為。效率原則還要求國家在征稅上的費用支出要力求降到最低的限度。二、房地產稅收的種類

(一)按照課稅對象可以分為兩類，即：直接以房地產為課稅對象的稅種，如土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、固定資產投資方向調節稅和契稅等；與房地產緊密相關的稅種，如營業稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅和城市維護建設稅。二、房地產稅收的種類(二)按照稅種性質可以分為四類，即：與房地開發經營有關的稅收，主要包括營業稅、印花稅、固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅以及教育費附加；與房地產交易有關的稅收，主要包括營業稅、城市維護建設稅以及教育費附加、契稅、印花稅、土地增值稅；與房地產保有有關的稅收，主要包括房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅；房地產所得稅，主要包括企業所得稅和個人所得稅。二、房地產稅收的種類(三)按照房地產的各個環節可以分為三類，即：房地產開發環節的稅收，如營業稅、印花稅等；房地產保有環節的稅收，如不動產稅或財產稅、所得稅等；房地產流轉環節的稅收，如遺產稅、贈與稅等。三、房地產稅收的轉嫁在房地產稅收中，對房地產保有時課征的稅收，由于這時的房地產一般不與他人發生經濟關系，因此，沒有機會和條件轉嫁其稅賦，課稅一般落在土地保有者頭上，土地或房屋擁有者要承擔全部稅額。一般情況下，由于土地或房地產是一種供給有限、相對稀缺的商品，對于其使用者或實際需要者來說又是一種不可替代的生產或生活的必需品，土地或房地產市場是一種供給者壟斷性很強的市場，因此，在土地或房地產買賣或租賃環節課征的稅收，一般會較多地發生順轉，即很容易轉嫁給購買者或承租者。如開發商通過抬高房價或租金，將政府征收的各種稅收負擔轉嫁給購房者或承租人。又如，當政府加重課征房屋租賃所得稅時，房屋出租人為了取得同開征這種稅收前相同的收益，會利用增加租金的方式將稅負轉嫁給房屋承租人，承租人就是稅負的歸宿。在房地產供給相對大于需求的市場情況下，購買者較之供給者處于一個有利地位，政府對房地產課征的稅收，由于購買者在購買時，會將稅收作為未來的應納稅款從房地產購入價中扣除，從而有可能向房地產的出售者轉嫁稅賦。四、房地產稅收的特征(一)房地產稅收是一種比較穩定的稅收來源據統計，在美國房地產稅收占地方政府財政收入的50％-80％，澳大利亞近80％,肯尼亞也達到68％。日本的房地產稅收，絕大部分都劃歸市町村級政府。2005年我國第三產業中稅收增長最快的行業是房地產業，實現稅收1798．65億元，增長313％。但是我們發現，房地產業稅收額占整個財政收入的比重始終維持在4.4％左右，這與該行業的迅速崛起狀況大不協調。有分析認為，房地產行業是當前我國偷逃稅收最嚴重的行業之一，這與稅務部門征收工作監管力度的有待強化和完善有一定關系，卻從根本上暴露出我國現行房地產稅收政策的諸多不合理之處。(二)房地產稅收一般具有較強的政策功能雖然從理論上講，政府有權定期調整稅率，但事實上，稅率的調整是比較困難的．因為在經濟形勢不好時，不可能提高稅率，經濟形勢好的時候．納稅人會反對提高稅率,因為人們認為房地產市場價值已經增加了，再提高稅率等同于雙重征收。以英國為例，直接來自于房地產轉讓的稅收(主要是指轉讓人是個人而交的資本增值稅，不包括轉讓人是公司而交的所得稅)僅占全國總稅收的1%～2％,而來自房地產保有的居住用不動產稅和經營性不動產稅，占總稅收的30％左右。這樣的稅種結構極大地鼓勵了不動產的流動，刺激了土地的經濟供給。高額的保有房地產稅率避免了業主空置或低效利用其財產，刺激了頻繁的交易活動，這既繁榮了房地產市場，又推動了房地產要素的優化配置。稅收對房地產市場的作用可以通過三個途經:一是在房地產開發環節，可以通過規范有關稅費，如合并有關稅種、降低稅率等來減輕企業的負擔和經營成本，在一定程度上抑制價格的上升。根據調查，房地產稅費主要集中在房地產開發投資環節，占有和交易環節相對較輕。房地產開發環節稅費的增加直接增加了企業的經營成本，開發商很容易將各種稅負轉嫁給消費者，這樣就會直接促使房地產銷售價格的上升。二是通過調整流轉環節的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間。房地產交易階段的稅費分為對出售者的營業稅和對購房者的契稅，這兩種稅收由出售者和購房者分別承擔，對購房消費需求起到了一定程度的抑制作用。三是通過增加超標準的房地產持有成本。在實行以家庭為單位的購房實名制的基礎上，可以考慮對擁有標準內的住房和超標準的住房采取不同的稅率，抑制房地產投機行為。四是開征物業稅，降低購房門檻，提高房地產持有環節的稅賦。(三)房地產稅收是一個多環節征收的稅收體系房地產稅收的政策功能是通過對房地產的生產、持有、轉移等多環節征收有關稅收來實現的。在房地產生產過程中，一般要征收營業稅、企業所得稅等；在房地產的持有環節，一般要征收資產稅性質的房地產保有稅；在房地產有償轉讓環節，一般征收土地增值稅或所得稅、契稅和印花稅等；在房地產贈與、繼承等無償轉讓環節，一般征收贈與稅和繼承稅。(四)房地產稅收不僅包括財產稅，而且還包括行為稅、資源稅房地產稅不完全是國家用以調節國民收入分配的一種手段，它還是用于調節和干預人們的經濟活動的一種手段，如耕地占用稅等。(五)房地產稅收的征收成本一般較高房地產的價值具有虛擬性的特點，其價格信息一般很難從市場中輕易獲得，人們要得到某一房地產的價格水平，往往要花費一定的費用；同時房地產因位置差異、經濟形勢和政策變化等因素的影響，其價格具有可變性、多樣性的特點，不同位置、不同時期的房地產的價格是不一樣的。房地產價格的上述特點決定了與房地產價格水平相關聯的房地產稅收，其征收一般要花費比較高的成本費用。許多國家和地區為了征收有關的房地產稅收而建立了專門的房地產價格評估體系。第三節國外房地產稅

雖然不同國家和地區的土地所有制形式不盡相同，在房地產稅的征收方式上存在著差異，但總體來看，可以將其總結歸納為以下四種類型：第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產與其他財產一起，就納稅人某一時點的一切財產綜合征收一種稅，一切財產中包括不動產部分；第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關建筑物、車船以及其他固定資產綜合在一起征收不動產稅；第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區對土地和房屋課征房地產稅，對其他固定資產不征稅；第四類是將房屋與土地分開征稅，例如目前我國的房地產稅、土地使用稅，印度的土地稅，以及澳大利亞的地價稅等。從世界范圍來看，房地產稅多以房地產的評估價值作為計稅依據。例如，英國的房屋稅，其計稅依據是基于市場價而確定的估定價值；日本的土地稅是按土地的估定值征收的；韓國的綜合土地稅計稅基礎是土地的市場價值和租金價值。由于從價計征依據的是房地產的實際價值，所以比較客觀、公正且富有彈性，正在被越來越多的國家所接受。在從價計征房地產稅的情況下，由中央政府還是地方政府來決定房地產稅稅率，各國情況有所不同。由地方政府確定稅率，可能會導致為了吸引投資，各個地方政府爭相降低稅率，展開”尋底競賽”。在美國，由州政府規定稅率的幅度，而地方政府則在州規定范圍內設定最后稅率。香港地區的稅率每年由立法會決定。有的國家針對不同用途的房地產設定了不同稅率，如加拿大商業、工業用途房地產的稅率是住宅用途房地產稅率的2倍。有的國家根據房地產價值量的大小設定不同稅率，如英國。一、對房地產保有的課稅房地產總是為具體的個人或法人所有，房地產保有稅就是對房地產的所有人(有時轉給使用者)按期經常征收的一種稅收。各國房地產．保有稅的稅種設置和征管方式差異很大，其承擔的主要功能也不盡相同。美國、加拿大等國家和地區的房地產保有稅主要承擔財政功能。加拿大單獨征收不動產稅，納稅人為不動產所有人。不動產稅收保證財政收入為目的，主要用于發展教育、運輸、通訊、環保、衛生等福利性事業。日本房地產保有稅中，設有特別土地保有稅，其納稅人是大規模土地的取得和實際的占有人。開征特別土地保有稅是為了實現控制房地產壟斷與投機，抑制地價和公平分配的目的。二、對房地產轉移的課稅當房地產發生買賣等有償轉移時，大多數國家都要對房地產轉讓收益課稅。美國、英國、加拿大等，基本上都把房地產轉讓收益歸人個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅。日本將房地產轉讓收益也歸入一般財產收益征稅，但對于個人所得稅，根據日本租稅特別措施規定，土地與建筑物租賃轉讓收益又不納入綜合收益中，而是單獨作為征稅對象。意大利將房地產轉讓收益分離出來，單獨作為征稅對象征收增值稅形式的房地產轉讓收益稅。增值稅屬地方稅種，按照價格增長幅度采用累進制稅率征收。聯邦德國原則上不征收不動產轉讓收益稅，認為征收轉讓收益稅會阻礙房地產的市場供給，引起價格上漲，但是對于認為是投機性的交易，征收土地轉讓收益稅。出于抑制房地產投機、合理分配土地增值的目的，日本、法國、韓國等對被認為是投機性的短期和超短期土地轉讓，加重征稅。二、對房地產轉移的課稅當房地產發生繼承、贈與等無償轉移行為時，大多數國家根據資產價值征收遺產稅(或繼承稅)和贈與稅。

無論是有償轉移還是無償轉移，在房地產發生權益變更而進行登記時，許多國家按房地產價值課征登錄費或登錄稅。一些國家如英國、泰國等對與不動產轉讓、典賣、分割、租賃、股票過戶有關的各類憑證，課征印花稅。國外房地產稅收的特點：國外房地產稅收一般堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，是除了對公共、慈善等機構的不動產實行免征稅外，其余的不動產一律列入征收范圍，這使地方擁有穩定充足的房地產稅收來源。少稅種，一方面既可避免因稅種復雜導致重復征稅現象發生，另一方面又可降低稅收征收管理成本，提高稅收效率。低稅率，能夠在稅基較寬、征收效率較高的條件下，激活房地產業，為地方財政創造相對充足和穩定的收入來源，形成良性循環。這樣的稅制搭配可以代表房地產稅收作為財產稅的發展方向。相對而言，我國的房地產稅制存在著稅基窄、高稅率以及稅種復雜等弊端。稅項設置不合理，如高稅率，使有關房地產經營和流轉的稅負過高，導致部分房地產通過隱性市場交易，逃避納稅義務。第四節我國現行的房地產稅收體系

我國的稅收最早是以土地和人口為征收對象的。傳統上，田賦是以農村土地為征稅對象課征的。自1928年以后，開始對城市土地課稅，稱為土地稅。1930年國民黨政府制定《土地法》，依據該法在部分城市和地區開征了地價稅和土地增值稅，一直延續到1949年。中華人民共和國成立后，1950年1月政務院頒布了《全國稅政實施要則》，規定全國統一征收動產稅。同年6月調整稅收，將動產稅和房產稅合并為房地產稅。政務院于1951年9月頒布《城市房地產稅暫行條例》，并在全國范圍內執行。1973年簡并稅制時，把對國內企業征收的房地產稅合并到工商稅中，從而使該稅的征收范圍縮小到只對房產管理部門、有房產的個人和外僑征收。房地產開發企業的開發行為要繳納城市建設基金、固定資產投資調節稅，其經營活動要繳納營業稅和企業所得稅；居民的房地產購買、轉讓行為要繳納契稅。1984年10月國營企業第二步“利改稅”和改革工商稅制時決定對土地、房產分別征稅；1986年9月15日國務院頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，決定從當年10月1日起施行。80年代中期是我國經濟發展和城鄉居民生活提高比較快的一個時期，這一時期企業發展、城鄉建設快速發展，結果，耕地被大量占用。為了控制耕地的進一步占用，1987年4月國務院頒布了《中華人民共和國耕地占用稅條例》。隨著我國市場經濟的發展，企業逐漸成為具有獨立法人資格，作為國有土地的使用者應支付一定的費用。所以，80年代我國很多城市開始征收土地使用費，如撫順和深圳。1988年11月國務院頒布《中華人民共和國城市土地使用稅暫行條例》，將土地使用費以稅的形式固定下來。1992年到1993年首先在我國沿海，后來發展到全國的房地產投機現象，造成全國的土地投機和過分頻繁的房地產交易行為，給國民經濟帶來不良影響。為了控制土地投機，調節土地增值收益的分配，1993年12月國務院頒布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。二、我國的現行稅收體系1994年進行了稅收體系大的變革：按行政管轄權和收入的歸屬，劃分為中央稅、地方稅、中央和地方共享稅；按征稅對象劃分為流轉稅、收益稅、財產稅和目的稅（國家為達到某種特定目的而設立的稅種。我國的特定目的稅，是在經濟體制改革過程中，根據宏觀經濟調控的需要而陸續設立的，可以靈活調整，例如，為了合理使用能源，促進企業節約用油，并加速以煤炭代替燒用石油的進程，開征了燒油特別稅，現已并入消費稅。為調節獎金和工資的分配，開征了獎金稅和工資調節稅。目前特定目的稅主要有：固定資產投資方向調節稅和城建稅）等幾類。(一)我國稅收體系特點1．復稅制復稅制是對課稅對象采取多種稅復合征收的制度。它既包括對不同的征稅對象征收不同的稅，又包括對同一征稅對象征收若干種稅。2．以流轉稅和所得稅為中心內容的現代稅收體系3．有一定的彈性4．中央稅制與地方稅制相結合的稅收體系我國現行稅收體系三、我國現行房地產稅收體系(一)直接根據房地產價格、轉讓價格、轉讓增值計算。房地產在轉讓交易過程中，轉讓價格是房地產價值的直接體現，轉讓增值就是以出售價格減去價格，其基礎同樣也是房地產價值，在這過程中征收的稅種有:契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅等。(二)按照單位定額計算。單位定額標準是根據不同區域的房地產價值不同確定的，征收的稅種有:城鎮土地使用稅、耕地占用稅等。(三)按照租金計算。租金從某種意義上看是房地產價格的分期支付，征收的稅種有:房產稅、印花稅等。據不完全統計，在我國，一個房地產開發項目經歷立項、建設、配套、銷售等諸多環節，涉及繳納的稅費多達60余項。房地產開發環節的稅費針對房地產開發企業主要涉及的有營業稅、城建稅、教育附加費、土地增值稅、印花稅以及契稅等。據媒體報道，以房企銷售額100萬元為基數，按銷售額的5%征收營業稅5萬元，按營業稅的7%征收城建稅3500元，按營業稅的5%征收教育附加稅2500元，按利潤25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤超過20%要采取累進方法計算起納土地增值稅等。加之地方養老、水利基金等不同名目，房地產開發公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費。有分析者認為，這些稅費負擔由開發商部分轉嫁到購房者身上，很多都直接或間接地轉化為房價的一部分，最終推高了房價。新房交易涉及的稅費契稅:根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納的。住宅類房屋標準按房款總價的1%-4%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，購房者的購房時間、購房單價、購房面積、是否第1次購房等因素來確定；非住宅類房屋按房款總價的3%交納。印花稅:是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。對于購房者而言，印花稅的稅率是萬分之五，即購房者應納稅額為房價款乘以萬分之五的數值，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。房屋維修基金:包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。商品房銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金交繳約定，購房者應當按購房款2－3%的比例向售房單位交納維修基金。登記費:其收費標準分為住房與非住房。住房登記收費標準為每件80元；非住房房屋登記收費標準為每件550元。此外，還有《房屋所有權證》工本費和《土地使用權證》工本費等。如果購房時需要按揭，還要發生以下費用：評估費，評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。保險費，繳納方式為分為財險：保險費=貸款額*年費率*年限系數，綜合險：保險費=貸款人年限對應系數*貸款額。如果購房需要辦理公證，則要交納一定比例的公證費，公證費的標準一般為200元至400元，或按公證處收費標準收取。二手房交易涉及的稅費正常過戶的情況下，首先賣方需要繳納營業稅，稅率為5.55%。轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價征收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免征營業稅。如所售房產是非住宅類，如商鋪、寫字間或廠房等，則不論是否過5年都需要全額征收營業稅。其次賣方還要繳納個人所得稅，稅率交易總額1%或兩次交易差的20%。如果是家庭唯一住宅且購買時間超過5年，可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。如所售房產是非住宅類房產則不管什么情況都要繳納個人所得稅。二手房交易涉及的稅費買方需要繳納契稅，基準稅率3%，優惠稅率1.5%和1%，征收方法是按照基準稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平方米的普通住宅，繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平方米(包含90平方米)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。贈與過戶，免征營業稅和個人所得稅，不論房產什么情況都需要征收全額契稅。法定繼承人繼承房產交易過戶和析產都不需繳稅。非法定繼承人根據遺囑承受房地產屬于贈與行為，應繳納契稅。(一)房產稅

房產稅系財產稅。是以房屋為征稅對象，向擁有房產的單位或個人征的稅。50年代初，分征土地稅和房產稅，于1951年8月改為“城市房地產稅”，對當時的經濟恢復和建設起過一定的促進作用。1973年簡化稅制時，把企業應納的城市房地產稅并入了工商稅。1984年對國營企業實行第二步利改稅和全面改革工商稅制時，重新把城市房地產稅改為房產稅和土地使用稅，但暫緩開征。國務院1986年9月15日發布了《房產稅暫行條例》，從此恢復了企業交納的房產稅。與房地產有關的各項規費費27項：1、土地出讓金，2、雙重配套費，3、藍圖審查費，4、防雷檢驗費，5、防震檢測費、6、綠化費，7、墻改費，8、施工放線費，9、規劃設計費，10、人防費，11、文物勘探費，12、施工合同鑒證費，13、預算審核費，14、工程造價咨詢審核費，15、質量監督費，16、土壤氡氣檢測費，17、室內空氣檢測費，18、政府價格調整基金，19、勞務咨詢費，20、職工培訓費，21、安全施工措施費，22、散裝水泥推廣費，23、預售許可證服務費，24、房屋面積界定費，25、房價查服務費，26、管線綜合竣工圖設計費，27、電力委托費。房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理單位繳納。產權屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地或者產權未確定以及承典糾紛未解決的，應由房產代管人或使用人繳納。房產稅有兩種計稅依據，一是房產余值，二是房產租金收入。從價計征的，房產稅收依照房產原值一次減價10-30％的余值計算，房產出租的以房租為計稅依據。2011年1月，上海和重慶相繼宣布從2011年1月28日起啟動個人住房房產稅改革試點。2011年1月28日上海市出臺《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，對上海戶籍家庭新購第二套及以上的住房、非上海戶籍家庭在上海新購住房，經審核認定征收個人住房房產稅。

重慶：該市確定的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購高檔住房以及在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含)以上的普通住房。

房產稅試點2011年是試點第一年，重慶2011年征收房產稅涉及9400余套住宅，總計近1億元，應稅率99.1%。但相對于重慶市去年2900億的財政收入，房產稅的增量幾可忽略。上海官方渠道披露的數據是，2011年全市應繳納個人住房房產稅的住房接近2萬套。根據上海市財政局公布的2011年上海預算執行報告，2011年上海各類房產稅收入總計22.1億元，完成預算的110.5%，其中個人住房房產稅占比多少，不得而知。

同時，湖南湖北房產稅試點準備工作已暫停。房產稅各地征收試點紛紛陷入僵局，不得不讓我們重新反思，房產稅政策本身是否存在問題。

房產稅不可能代替土地出讓金

希望用房產稅來代替土地出讓金，這是不切實際的幻想!2011年全國的土地出讓收入高達3.15萬億元.作為中國第一大稅種的國內增值稅，2011年實現的收入也才2.4萬億元。

任志強：最初提出房產稅的時候，和抑制房價沒有任何關系。2003年在房價非常穩定的時候，提出要征房產稅，只是想要改變稅收制度。我們贊成房產稅，有財產就應該交稅。但是前提是，這是你的財產嗎？不是你的財產，你為什么交房產稅啊？第二，從貨幣財產變成實物財產之前，我已經交過稅了，我錢是交過稅的錢，我才變成房子，我為什么要交第二筆稅呢？這是重復征稅。我沒有說財產不應該征稅，但是按現在的條件，還不具備征稅條件，而且征稅一定是對所有人公平的一種征稅。你看看有房產稅的地方政府，包括紐約、新加坡等等很多國家和城市，還少了很多間接稅，比如說教育費附加，沒有的。但是我們額外的稅都不減，只加一個房產稅，沒道理。

(二)契稅契稅系房屋土地所有權發生移交轉變時，就當事人簽訂契約時按交易價格的一定比例向新業主(產權承受人)征收的一次性稅收。契稅帶有規費性質，這是契稅不同于其他稅收的主要特點。凡房屋或土地使用權買賣、典當、贈與或產權交換，均應憑房屋所有權證或土地使用權證，及當事人雙方訂立契約，依照規定繳納契稅。農村集體土地承包經營權的轉移不繳納契稅。在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅義務人。

(二)契稅契稅的計稅依據如下：國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格；土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。購買房屋的時間根據《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發［２００５］８９號）（以下簡稱《通知》），納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。加名征契稅真的理直氣壯嗎？

南京率先要求對進行婚前房屋產權證加名的房產所有人征收契稅。具體征收辦法按房屋所有權添加人的實際占有比例，折合成合理市場價，按照贈予類別征收3%的契稅。市民戲稱此舉是稅務部門趁火打劫。趁法打劫！南京稅務部門祭出了《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。”意在表明，夫妻在婚后想對婚前房產加名，屬于房屋權屬發生轉變，所以要征稅。

不能心悅誠服！《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條相關規定中“權屬轉移”的真實意思，更多的是針對房屋產權在不同自然人之間進行轉移，在產權證原初所有人不變、只是加一個人名的情況下，恐怕不能認為是發生了“權屬轉移”，至少不完全是。在此意義上講，南京稅務部門有些以自己利益最大化為前提去解釋《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條。

另外，很重要的一點是，房屋產權所有人已經在買房的時候繳過契稅了，雖然發生了一定意義上的“權屬轉移”，但“轉移”給的不是外人，而是他（她）的配偶，他們共同生活在一起，共享家庭財富，不管誰再次繳納契稅，都構成對同一所房子重復征稅。

(三)城鎮土地使用稅城鎮土地使用稅的征稅對象，是城鎮范圍內土地的使用者。包括生產、生活等各類用地的使用者。目前土地使用稅的征收對象只限于城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的土地使用者。(四)耕地占用稅國務院于1987年4月1日頒發了《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》，決定全面開征耕地占用稅。耕地占用稅的征稅范圍包括國家所有和集體所有的耕地。這里的耕地就是廣義的，它包括菜地、園地、魚塘和種植糧食、經濟作物的農地。凡是利用以上耕地建房或從事其他非公益事業的非農業建設征用耕地者都必須依法交納耕地占用稅。占用以上耕地從事建設或其他非公益性的非農業建設項目的單位或個人都是耕地占用稅的納稅人。對外商投資企業和外國企業經批準征用的土地暫不征收耕地占用稅。納稅人要按實際占用的耕地面積計征耕地占用稅。應稅額應為實際占用耕地面積(平方米)乘以該地區對應的稅率。耕地占用稅采用從量定額，一次征收的辦法；納稅人應在土地管理機構批準占用耕地之日的30天內完稅。(五)城市維護建設稅1985年2月8日，國務院頒布《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》，并從1985年度起征收。納稅人是繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位或個人。中外合資和外資企業不在此列。城市維護建設稅采用地區差別比例稅率。城市維護建設稅應稅額等于產品稅稅額、增值稅稅額和營業稅稅額之和同相應稅率的乘積。城市維護建設稅的征收與增值稅、消費稅和營業稅同時進行。(七)營業稅營業稅是對我國境內從事交通運輸、建筑、服務業等第三產業的單位和個人，就其經營業務征收的一種流轉稅。

營業稅在我國是一種古老而重要的稅種。1928年，國民黨政府第一次正式使用營業稅。1949年以后，營業稅是工商業稅的一個組成稅種。1958年推行工商統一稅后，并人工商統一稅。1984年，第二步“利改稅”和工商稅制改革時，營業稅又被分離出來。1984年9月18日，國務院頒布了《中華人民共和國營業稅條例(草案)》，開始時對工業、商業、服務業等征收營業稅。1993年12月31日，國務院頒布《中華人民共和國營業稅暫行條例》，從1994年1月1日起開始征收。1994年后營業稅共設9個稅目，主要包括交通運輸業；建筑業；金融保險業；郵電通信業；文化體育業；娛樂業；服務業；轉讓無形資產；銷售不動產。其中涉及房地產行業的共有3個稅目，既建筑業、土地使用權作為無形資產的轉讓、房地產買賣。營業稅按照行業、類別的不同分別采用了不同的比例稅率：交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業稅率為3％；服務業、轉讓無形資產(包括土地使用權)、銷售不動產稅率為5％；金融保險業稅率為8％；娛樂業稅率為5％～20％。納稅人兼營不同稅率的應稅行為，應分別核算；未分別核算的，從高適用稅率。(八)企業所得稅根據建設銀行1988年頒布的《國營城市建設綜合開發企業成本管理暫行辦法》，房地產企業所得稅計算開發項目的成本項目可作如下劃分：1．土地實際成本，一般分為以下三項：土地征用及遷移補償費；七通一平(道路、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣和場地平整)費；管理費用。2．住宅和其他商品房開發實際成本，一般包括以下五項：土地開發費；建筑安裝工程費；設備工程費；配套工程費；管理費用。公司應在正確核算成本和收入的基礎上，正確計算利潤，嚴禁弄虛作假、虛增或減少利潤，公司的利潤總額包括：開發項目銷售利潤；其他經營利潤；營業外收入減營業外支出的差數。(九)土地增值稅為規范土地、房地產市場交易秩序，防止土地投機，合理調節土地增值收益，維護國家權益，國務院于1993年11月26日通過《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，并于1994年1月1日起施行。凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(房地產)并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人。納稅人轉讓房地產所取得的收入減除應扣除項目金額，為增值額，是計稅基礎。納稅人轉讓房地產所得的收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入。應扣除項目為：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；轉讓房地產交納的有關稅費；財政部規定的其他扣除項目。土地增值稅實行4級超額累進稅率，增值額高出應扣除項目金額的倍數不同，稅率也不同。（十）教育費附加納稅人繳納增值稅、消費稅、營業稅的同時，依據實際繳納稅額的3%繳納教育費附加。（十一）印花稅印花稅的納稅義務人：房地產開發企業在其生產經營活動中，經常需要簽訂各種