陜西省２02３年下半年房地產估價師《理論與方法》:估價方法試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘,總分100分,60分及格。一、單項選擇題（共2５題，每題2分,每題的備選項中，只有1個事最符合題意）１、某住房置業擔保公司實有資本5０00萬元，該擔保公司擔保貸款余額的總額不得超過億元。?A：7.５0

Ｂ：10．00

C：１5.00?Ｄ:20.0０

Ｅ：執行層的組織協調２、不允許直接進行土地使用權抵押的土地是_＿的土地。

A．通過出讓方式取得的?B．通過轉讓方式取得的

Ｃ．通過劃撥方式取得的?D.有地上建筑物及其他附著物3、預售收入用于后續開發建設投資的比例屬于房地開發項目經濟評價基礎參數中的_＿。?A.時間類參數?B.融資相關參數?C．收益相關指標?D.評價標準類指標4、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找別人出資,合作加蓋房屋并進行提成,屬于動用的行為.【20２3年考題】

A：宅基地所有權?B:空間運用權

Ｃ:地役權

D：建筑物相鄰關系

Ｅ：工業用地的監測點評估價格5、管理費是指房地產開發公司的管理部門為組織和管理合法經營活動而發生的各種費用，涉及管理人員的工資和__。

Ａ．前期費用?Ｂ．房屋開發費

C.財務費用?D．辦公費6、某公司購買一宗房地產,土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年．該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增長2％,從第8年開始,凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%,則該宗房地產的現時收益價格為.【2023年考題】

A:85．４５萬元

B：87.16萬元

Ｃ：88.50萬元

D:88．90萬元

E：工業用地的監測點評估價格7、設立房地產中介服務機構，應當向本地__部門申請設立登記。?A．行政管理部門?B.房產管理部門?C.工商行政管理部門?D．中介管理部門8、房地產開發是一項綜合性經濟活動，投資額大,建設周期長,涉及面廣。要想使開發項目達成預期的經濟效果，必須一方面做好__工作。?A.項目策劃

B.項目方案的設計?C．可行性研究

Ｄ.成本收益分析9、在房地產開發項目經濟評價中,選擇評價的基礎參數時，一般將空置率歸為__。?A．時間類參數?B.融資類參數?Ｃ．評價標準類指標?D.收益類指標10、按照《住房置業擔保管理試行辦法》的規定，住房置業擔保公司提供的擔保是＿_擔保。

A.一般保證?B．貸款人、保證人分擔責任的比例保證?Ｃ.連帶責任保證?D.信譽保證?11、某城市社區內最近無房地產買賣資料，該社區內有一套建筑面積78㎡的住宅一套，但若租賃同樣住宅需支付每月７00元凈租金,每個季度初支付一次，折現率為8%,剩余使用年限為46年，則該住宅價值。?A：64．33萬元?Ｂ:66.2５萬元

Ｃ：77.19萬元?Ｄ：７９．50萬元

E:工業用地的監測點評估價格12、估價人員通過市場調查獲知,某地區2０２３～２0２3年普通商品住宅平均價格水平分別為４６82元/㎡，４88７元／㎡,５0３７元/㎡，５192元/㎡。若采用平均增減量法測算,該地區普通商品住宅20２３年的價格為元/㎡。?Ａ：53６2?B:５3４7?C:5５32?Ｄ：5５63

Ｅ：工業用地的監測點評估價格13、凈收益每年不變,收益年限為有限年時,報酬資本化公式為()。

A.Ａ

B.Ｂ?C．C?D.D14、投資者對房地產內部使用功能的變動,體現了投資者對房地產投資__的重視。

A.各異性

B.適應性

C．互相影響性?D．專業管理依賴性15、采用安全利率加風險調整值法擬定資本化率的基本公式為.【2023年考題】?Ａ：報酬率=安全利率+投資風險補償率-投資帶來的優惠率?B:報酬率=安全利率+投資風險補償率＋管理承擔補償率-投資帶來的優惠率?C:報酬率=安全利率＋投資風險補償率+管理承擔補償率＋通貨膨脹補償率-投資帶來的優惠率?D：報酬率＝安全利率+投資風險補償率+管理承擔補償率+缺少流動性補償率-投資帶來的優惠率?Ｅ:工業用地的監測點評估價格1６、房地產抵押登記屬于＿_登記。

A.占有權

B.使用權

C.他項權

D.收益權17、預計某宗房地產未來第一年的有效毛收入為5０萬元,運營費用為２0萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長8%,運營費用增長５％,收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為１０%。則該宗房地產的收益價格為（）萬元。

Ａ．250０

B.40０?C．210０

D．2９00１８、城市由于建筑密集，生產與生活活動散發大量熱量，往往出現市區氣溫比郊外氣溫高的現象,這種現象被稱為＿_。

Ａ．溫差效應?B.綠島效應?Ｃ．溫壓效應?D.熱島效應19、保險的派生職能不涉及__。

A．防災防損?Ｂ.融通資金?C．組織經濟補償?D.分派20、拆遷當事人對估價結果有異議時,可以自收到估價報告之日起__日內，向原估價機構書面申請復核估價。?A.5?Ｂ.7

C．1０?D.1５21、拆遷辦是指。

A:市、縣房屋行政主管部門?B:取得房屋拆遷許可證的單位?C：市、縣規劃行政主管部門

Ｄ：專門從事房屋拆遷的單位?E:房地產估價機構必須加蓋公章2２、《土地登記辦法》所稱其他登記不涉及。?Ａ:土地預告登記

B:土地異議登記

Ｃ:土地更正登記

Ｄ:土地變更登記

Ｅ:執行層的組織協調23、住宅平面設計中的功能分區對房地產價值的影響屬于房地產價格影響因素中的。?A：區位因素

B：社會因素

Ｃ:實物因素

D:權益因素

E:工業用地的監測點評估價格24、現有總建筑面積為1５00㎡的某在建工程,已知土地使用年限為4０年（自開工之日起算)，計劃開發期為3年,現已進行1.5年．估計建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為4８０萬元，資本化率為8%，折現率為12%．該項目續建完畢后的總價值折算到現在為。?A：3939．61萬元

Ｂ:4433.８8萬元

Ｃ:4７６８．5０萬元?Ｄ:5652.０9萬元?E:工業用地的監測點評估價格2５、某臨街深度3０.48ｍ（即１00ｆｔ）、臨街寬度2０m的矩形土地,總價為121.92萬元。準時四三二一法則,其相鄰臨街深度15.24m(即50fｔ)，臨街寬度２5m的矩形土地的總價為()萬元。?Ａ．53.34

B．85.３4

Ｃ．１06.６8?D．２13．３6二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得０.5分）１、下列選項中,不計入收益性物業經營費用的是(）。?A.抵押貸款還本付息

B.管理人員工資?C.公共設施維修費?D．保險費2、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規定“違反土管理法規,非法占用耕地改作他用，數量較大,導致耕地大量毀壞的,__。”?A.處3年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金?B.處5年以下有期徒刑或拘役，并處或者單處罰金?C．處３年以上，７年以下有期徒刑,并處或者單處罰金

D.處5年以上，7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金3、長期趨勢法應用的假設前提條件為__。

Ａ．過去形成的房地產價格變動趨勢在未來繼續存在?B.房地產市場無明顯季節性波動

Ｃ.忽略了政府宏觀調控因素對價格的影響

D.市場上可以找到充足的房地產歷史價格資料４、鑒定工業房地產區位優劣的重要因素有。?A:臨街狀況?B：是否便于動力取得?C：是否便于廢料解決

D：是否接近大自然?E：是否便于產品和原材料運送5、決策的有效性限度通常從決策的等方面來評價。

A:合理性

B：可接受性

C:時效性

D:參與性?E:經濟性6、房地產具有易受限制性,政府對房地產的限制通常通過__來實現。?A．充公權

B．管制權

C.征稅權

D．征收權

Ｅ．出讓權７、消費信用有兩種類型。?A：類似商業信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應消費者?B:屬于民間信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應消費者

C：類似國家信用,由政府以賒銷或分期付款方式將消費品提供應消費者

D:屬于商業信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費品提供應消費者?E：屬于銀行信用,由銀行等金融機構以抵押貸款方式向消費者提供資金8、以出讓方式取得土地使用權的某棟住宅用地已使用了２023。按照國家規定,該住宅剩余土地使用年限最高為__年。?A.40?B.50

Ｃ．6０

D．7０9、某塊土地總面積為２０0m２,建筑物的各層面積相同，共10層，其建筑密度為60%,則總建筑面積為_＿m2。?A.12０0?B．120

C．3333

Ｄ.３3３.３10、為消除壟斷，提高資源配置效率，政府可以通過手段進行干預。

A：社會立法?Ｂ:經濟立法?C:價格管制

D:稅收調節

E:市場控制?１１、根據財務核算與分析的需要，公司利潤可分為等四個層次。?A:經營利潤?Ｂ:利潤總額

Ｃ：稅后利潤?D:可分派利潤

E:未分派利潤12、下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，對的的有。?A：房地產市場中的信息不完備限度較高,需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來減少信息成本?B:大型房地產開發公司一般更樂意委托房地產經紀機構進行物業租售?C:依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理?D:房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規模經濟優勢,提供服務并獲取收益?E：無論采用哪種代理形式,都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入1３、房地產投資決策分析重要涉及（）和項目財務評價兩個部分。?A．價格分析?B．市場分析

Ｃ.產品分析?D．成本分析14、某房地產投資者以４00萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元,其余資金為金融機構提供的利率為１２％，期限為2023，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第１年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為__。?A.1２%?Ｂ.１９.２７％

C.１７.18%

D.2７．10％15、某市2023年新開工的房屋建筑面積為１00萬m2,2０２３年末竣工轉入2023年繼續施工的房屋建筑面積為３0萬m2,2０23年竣工的房屋建筑面積為70萬ｍ2。那么,該市房屋的平均建設周期為__年。

A.1.4

B.1.9

C.2?D．３1６、作為體現保險行為內在功能的表現形式,是保險經濟活動的外部功能。

A：分散風險?B:組織經濟補償

Ｃ:融通資金

D：防災防損

E:執行層的組織協調1７、開發商在申請領取施工許可證時,若建設工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程協議的(）。

Ａ.20％

B.30%?C．40％

Ｄ.50%18、一般來說，房地產投資風險分析重要涉及等分析。

A：投入資金的安全性?B：項目定位的科學性

C:盼望收益的可靠性?D:投資項目的變現性?E:資產管理的復雜性19、下列屬于物業管理服務的基本內容的是。

Ａ：物業共用設備設施的運營、維護和管理?B:環境衛生、綠化管理服務

Ｃ：業主自用部位的維護與管理?Ｄ:物業檔案資料的管理?E：物業裝飾裝修管理服務２0、投資利潤率的計算基數不涉及__。?A.土地取得成本

B.開發成本?C.管理費用?Ｄ.銷售費用21、對零售商業物業進行分類的重要依據有__。?A.建筑規模?B.經營商品的特點?C．商業輻射區域的范圍

D.周邊環境?E.服務人口的收入水平22、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期局限性一年的,則其到位資金原則上不得少于工程協議價的__。

A．20%

B．30%

C.４０%

D.50％23、下列屬于時期指標特點的有。

Ａ：各時期指標值可以直接累加?B:各時點指標值不可以直接累加?C：通常同一總體時期指標值的大小與時期長短成正比?D：通常同一總體時期指標值的大小與時期長短成反比?E:每個時點指標值的大小不是隨時間的推移而逐漸增大的２4、某宗房地產交易，買賣雙方約