浙江省２0２3年1月自考房地產評估試題課程代碼:00１22

一、單項選擇題(本大題共２0小題,每小題1分，共２０分）

?在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目規定的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

１.__＿＿_＿__＿重要有商業、文教、醫療衛生、體育、娛樂等。(

)

?A．居住建筑

Ｂ.公共建筑

?C.辦公建筑

D．工業建筑

２._＿_____＿＿是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。（

）

?A.級差地租Ⅰ

Ｂ．級差地租Ⅱ

C.絕對地租

?D.壟斷地租

3.貸款比重越大，就會___＿_____,房地產價格也就會__＿＿_____。（

)

Ａ.促進房地產業的繁榮

下降

?Ｂ.促進房地產業的繁榮

上升

?C.減少市場對房地產的需求

下降

?Ｄ.減少市場對房地產的需求

上升

4.在臨海的城市,面海地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格_＿____＿＿_。土地平坦,地價______＿_＿;反之，土地高低不平,地價＿_＿______。（

)

Ａ．高

較高

較低

?Ｂ．高

較低

較高

Ｃ.低

較低

較高

D．低

較高

較低

?5.下列屬于估價對象權益狀況的是(

)

A.土地面積、形狀

B．土地使用權的年限

?C.建筑物的工程質量、新舊限度

D．建筑物的類型、面積、層數、建筑結構

?６.標準宗地的選擇應考慮：宗地的面積___＿_＿___，宗地的形狀宜采用_____＿_＿_。(

)

?A.應盡量大

不規則的形狀

B．應盡量大

長方形

C.大小要適中

長方形

?D．大小要適中

不規則的形狀

?7._＿______＿的優點是定性與定量相結合,具有高度的邏輯性、系統性、簡捷性和實用性，是針對大系統中多層次、多目的規劃決策問題的有效決策方法。（

)

?A.特爾菲測定法

Ｂ.因素成對比較法

C．層次分析法

D．哥頓法

?8.收益法就是分析估價對象房地產的_______＿＿市場情況，推測和估計估價對象_＿_______將要獲得的收益,并測算房地產___＿___＿＿的價格或價值。(

)

A.現在

未來

未來

?B.未來

未來

在估價時點上

C．過去

未來

未來

D.過去

現在

在估價時點上

?9.收益法采用＿__＿_＿__＿作為估價依據。(

)

A.實際收入、實際費用和實際凈收益

B.實際收入、實際費用和客觀凈收益

Ｃ．客觀收入、實際費用和實際凈收益

D.客觀收入、客觀費用和客觀凈收益

10.評估房地產價格時,選取的資本化率越高,評估出的價格會(

)

?A.越低

B.越高

?Ｃ.不變

D.符合客觀實際

?11.采用市場比較法，規定所選取的交易案例必須是近期發生的，這體現了市場比較法哪一個限制條件?（

)

?Ａ．時間性

Ｂ．可替代性

?C.正常性

?D.可修正性

12.某地區某類房地產2０2３年４月１日至10月1日的價格指數分別為79.6、7４.７、76.７、85.０、89.２、92.５、98.1（以2０２3年１月1日為１00)。有一房地產在２023年6月1日的價格為2０23元/ｍ２。對其作交易日期修正到２02３年10月1日的價格為___＿_____元/ｍ2。

(

)

Ａ.1376

B.２308

?C.2５58

D.2105

13.市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正,其中可比實例的個別因素優于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得9７分,則個別因素修正系數為_＿___＿＿__。（

)

?Ａ．１．0５

?B.0.9５

?C.０.98

D.1.03

?14.已完畢土地使用權批準手續,具有一定的基礎設施但尚未拆遷的可用于建筑的土地,被稱為_＿__＿____。（

)

?A.生地

B.毛地

?C.熟地

?D.凈地

１5．運用成本法評估舊房地產價格,對于房地合一的舊房地產（

)

A．舊房地產價格＝土地實際取得費用+建筑物實際建導致本—建筑物折舊

B．舊房地產價格=土地實際取得費用+建筑物重新建導致本—建筑物折舊

C．舊房地產價格=土地重新取得費用+建筑物實際建導致本—建筑物折舊

D.舊房地產價格=土地重新取得費用+建筑物重新建導致本—建筑物折舊

?16.剩余法的基本思緒是依據_＿_＿_＿_＿_原理。(

)

?A．供求關系

B.生產費用價值論

?Ｃ.替代

?D.投入產出

?１７.路線價估價法采用的原理是土地價值高低隨距街道距離增大（

)

?A.遞減

?B.遞增

?C.不變

D.先減后增

18.我國目前的基準地價表現形式與____＿__＿_的公示地價的表現形式類似,都是＿________。(

)

A.德國

區片價和路段價

?B.德國

標準宗地的價格

?Ｃ.日本、韓國

標準宗地的價格

?D.日本、韓國

區片價和路段價

19.房地產評估報告是房地產估價的_________，是估價師提供應委托估價方的“產品”，_________。(

）

A.最終結果

是具有一定法律效力的文獻

Ｂ.最終結果

不具有法律效力

?C.中期結果

不具有法律效力

?Ｄ.中期結果

是具有一定法律效力的文獻

?２0.根據有關規定，房地產評估報告應_＿__＿____才具有法律效應。(

)

?A.由注冊房地產估價師署名

B.由注冊房地產估價師蓋章

Ｃ.加蓋估價機構的公章后

D.由注冊房地產估價師署名、蓋章,并加蓋估價機構的公章后二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題２分,共20分)

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目規定的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

?１.土地的社會經濟屬性重要表現在哪些方面？(

)

?A．運用方式的唯一性

B.運用方式的多樣性

?C.土地區位的可變性

?D.土地資源的無限性

E．土地使用潛力的有限性

?2.房地產價格影響因素中，城市區域因素涉及（

)

A.心理因素

Ｂ.商服繁華度

C.交通便捷度

?Ｄ.城市設施完備度

?E.自然條件與環境質量

3.中房指數的作用涉及(

)

A.減少房地產價格

?B.提高房地產開發利潤

?Ｃ.為各級政府制定房地產發展的調控政策措施提供依據

D．為投資商提供比較準確的市場信息

Ｅ.為廣大的消費者服務

４.根據劃分單元采用的手段，單元劃分方法分為手工法和機助法。手工作業一般同時采用一種或幾種方法,這些方法涉及(

)

?A.主導因素鑒定法

B.主導因素分值疊置法

C．固定網格法

D.均質地區法

Ｅ．動態網格法

５.收益法應用的關鍵和難點是(

)

Ａ.潛在毛收入的估算

Ｂ.有效毛收入的估算

C.運營費用的估算

?Ｄ．凈收益的估算

Ｅ.資本化率的擬定

6.交易實例應搜集的內容涉及(

）

A．成交價格

Ｂ.成交日期

?C.付款方式

?D.交易實例在交易時的狀態

?E．交易雙方的情況及交易目的

?７.征用農地時,重要是對被征地的農業集體和個人支付征地費和各種補償,涉及（

)

A．土地補償費

Ｂ．青苗補償費

C.地上附著物補償費

?D.安頓補貼費

E.房屋拆遷安頓補償費

8.剩余法評估不動產價格，估算各項成本費用時，專業費用涉及(

)

A．建筑設計費

B.規劃設計費

?Ｃ.工程概預算費用

D．不動產銷售營業稅

?E.市場營銷廣告費用

?9.根據我國目前的房地產市場狀況,可用于基準地價評估的資料重要有哪幾類?

(

）

A．宏觀經濟資料

?B.土地交易資料

C.交易資料

Ｄ．公司利潤和效益資料

?E.聯營、聯建、土地入股資料

?10.由于評估報告是記載估價過程、反映估價成果的文獻,所以應當做到：(

)

A.全面性

B.公正性

?C.客觀性

D．準確性

?E.概括性

三、簡答題（本大題共4小題，每小題5分,共20分）

?1．由于房地產價格是由地價和房價共同組成的，其價格特性重要來源于地價與一般物品價格的差異性,重要體現在哪些方面？

?2.影響土地級別的因素重要歸納為哪五類?

?3．新建房地產價格的構成中，開發成本重要由哪些方面構成的？

４．基準地價修正系數測定有哪些途徑？

四、計算題(本大題共2小題,每小題10分,共20分）

１．某寫字樓建筑面積３00０m2,月租金水平為14０元/ｍ2，空置率為10%，租金損失平均為毛租金收入的４％，合理運營費用為有效毛租金的35%,求該寫字樓的凈收益?

?2.為評估某商鋪的價格，在該商鋪附近地區調查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實例作為可比實例，有關資料如下表:

?上表交易情況中,正（負)值表達可比實例價格高(低）于其正常價格的幅度；區域因素和個別因素中，正(負)值表達可比實例