[濱江·君悅香邸]

項目營銷合作建議方案合富輝煌房地產

2006年9月7日Part1：合富體系介紹Part2：項目價值分析Part3：市場環境分析Part4：項目營銷建議Part1：合富體系介紹

1、合富輝煌公司介紹

2、合富輝煌服務范疇及形式

3、合富輝煌核心競爭優勢

4、合富輝煌大盤操作個案上市公司（聯交所編號：733）國內唯一在香港成功上市的房地產代理2004年CIHAF評為中國房地產優秀中介代理機構前十強發展歷程公司於1993年成立，連續8年被評為廣州市一級房地產代理公司連續10年創廣州房地產代理行業成交額的最高紀錄約140約47613合富輝煌自1996年獲“一級殊榮”一級二級三級共629家獲評級合富輝煌簡介2005年全年零售成交額突破130億元2004年全年零售成交額超過110億元

2003年零售成交額為85億元2002年零售成交額為50億元2001年零售成交額為35億元輝煌的業績130(億元）強大實力:有全國最早從事房地產整合營銷超過千人的專業隊伍。廣州市唯一擁有大面積自置辦公物業的房地產中介公司，辦公面積高達2500平方米。2003年被評為CIHAS中國房地產優秀中介代理機構20強。2004年，在“2004中國住交會”上獲得“中國十大房地產營銷企業”（廣州地區唯一入選單位）和“中國房地產營銷代理品牌企業五十強”兩項大獎。合富輝煌背景獲得的榮譽（部分）2005中國房地產營銷代理企業品牌TOP10

中國房地產上市公司最具突破性地產服務機構獎中國商業地產卓越服務機構中國十大房地產營銷企業廣州地產二十年杰出貢獻專業服務商香港杰出上市企業中國房地產營銷代理品牌企業五十強中國商業地產卓越服務機構（中國?廣州）十大最受歡迎地產中介公司（中國?廣州）十大誠信經營地產中介公司中國房地產代理百強企業業務覆蓋全國總部分公司(一手物業代理業務)廣州天津佛山東莞武漢分公司(二手物業代理業務)諮詢服務上海南京大連濟南長沙北京南寧西寧合肥昆明業務遍及全國——20省40市

合富輝煌自成立以來，在立足廣州本地市場穩健發展的基礎上，積極開拓各地市場.業務遍及北京、上海、天津、湖北、湖南、河南、山東、安徽、南京、南寧、昆明、廣東等20省份40多個城市，為當地房地產界創造了一個又一個精彩的篇章。

集團架構:合富置業港聯物業（中國）廣州60閒分行上海-3閒佛山-1閒港聯物業（廣州）港聯物業（上海）港聯物業（武漢）廣州天津湖北東莞佛山北京上海濟南南寧湖南昆明合富輝煌?房地產合富輝煌集團公司定位合富輝煌?房地產誠信為本、服務領先

全程策劃、專業服務

服務范疇及形式1.前期策劃投資可行性研究市場調研市場定位產品定位客戶定位開發理念建築及規劃概念性設計2.策劃顧問3.獨家代理營銷策劃銷售部署包裝推廣資金回籠銷售培訓營銷策劃實施資源整合

銷售實施銷售管理客戶跟蹤售后服務簽署認購書及買賣合同合同鑒證銀行按揭初審代收各期樓款

資金計劃安排參與項目設計過程參與相關公司談判成為發展商的經營部和銷售部

4.營銷中心成功操作1.前期策劃萬科城市花園中海桂城項目佛山奧園僑鑫匯景新城大連億達國際新城合肥明珠湖畔天津金廈千畝項目……2.策劃顧問3.獨家代理南國花園藍色康園匯景新城武漢奧園珠海美麗灣……南國奧園光大花園中海康城美林湖畔花園萬科四季花城武漢萬科城市花園天津奧林匹克花園長沙奧林匹克花園……僑鑫集團天倫集團輝煌集團江南駿園的旗下項目4.營銷中心成功操作住宅（部份）項目

成功操作商業（部份）項目

成功操作寫字樓（部份）項目廣州國際商貿中心勤建商務大廈粵能大廈達信廣場聯華大廈富星大廈三新大廈廣仁大廈百匯廣場建業大廈粵海集團大廈利新大廈明林大廈……企業主要服務客戶萬科地產金地集團中海集團光大集團僑鑫集團奧園集團天倫集團中信(華南)集團保利集團美林基業香江集團新光地產新世界集團珠江地產雅居樂集團信德集團華能集團黃埔城建珠江實業東華實業城建總天譽集團縱橫集團……合富輝煌核心競爭優勢及業務擅長合富輝煌的核心競爭優勢合富輝煌的業務擅長合富輝煌核心競爭優勢戰略領先優勢－打造中國地產服務行業的航空母艦作為國內首家房地產服務行業的上市企業，造就強勢行業品牌，是優質服務的信心保證，更是客戶心目中優質物業的代言人業內惟一提供全面立體多元化綜合型服務的代理企業率先搭建強大的服務平臺，為發展商提供“一條龍”的專業全程服務合富輝煌核心競爭優勢人才領先優勢－行業精英匯聚一方逾3800名員工中，除擁有大部分高學歷人才外，具有5年以上資深策劃實操經驗的復合型專才占策劃團隊的80％，都積累了豐富的大盤實操經驗;擁有一級注冊建筑師、注冊評估師、會計師、律師、經濟師、拍賣師，以及企業管理、建筑工程技術、IT技術等專業性強、素質高的優秀人才;中、高層人員的穩定性一直穩居廣州同行的首位，同時亦是企業得以發展的最大動力;合富輝煌核心競爭優勢專業服務領先優勢－以領先服務與創新思維創造未來全方位立體服務體系充分體現專業服務全程滲透率先在行內創建建筑設計研究部，使質樸的市場信息轉換為有效的專業技術語言，使發展商有效規避風險，尋求利潤的最大空間強大的市場終端為市場研究部提供了快速直觀的一線數據作為研究基礎，以其縝密的梳理及精辟的分析，能迅速捕捉市場變局，為項目搭建強大的市場信息支持平臺

－合富輝煌企業門戶網站，發布行業及項目信息快速、傳播面廣合富對市場的精心培育，以提升行業高度為己任

讓“他們”與我們風雨兼程一路走來——萬科選擇合富作為戰略合作伙伴金地選擇合富作為戰略合作伙伴中信(華南)集團選擇合富作為戰略合作伙伴僑鑫集團選擇合富作為戰略合作伙伴光大集團選擇合富作為戰略合作伙伴而且將不斷增加爍爍閃亮的名字……合富輝煌代理的項目已超過300個;廣州房地產代理市場的占有率達到50%以上;廣州市高端房地產代理市場的占有率超過90%;市場認同單盤銷售成績彪炳美林湖畔花園在五一黃金周數天，並共售出1100套單位佛山奧園首期公開發售，3小時成交2億、3天內成交3.3億萬科四季花城在開盤首天，400套可售單位仗旋即售出9成

匯景新城2004年1－11月底累計銷售金額接近12億長沙奧林匹克花園2天銷售超過300套主要代理大型項目，開發周期普遍長達三至六年，為集團提供持久而穩定的代理收益。

2006年合富輝煌將與您再創新奇跡 實現新輝煌我公司在操作本項目上的優勢優勢一：無與倫比的大盤操作經驗優勢二：全程策劃服務的深度與廣度優勢三：整合資源實力和理解市場最為全面的市場拓展商優勢四:高端客戶儲備最充實的服務商

（詳見成功案例分析）特此說明:

以下所有圖片和文字資料絕對真實有效,實景拍攝所得.合富輝煌操作的大盤個案突出性價比、差異化定位的機會主義者

——南國奧林匹克花園（1000畝）整合社會資源——運動和教育銷售業績：2001年7月開盤三天銷售800套；2001年10月7天銷售650套；2002年悉尼組團尊貴大戶型國慶銷售過半。2003年北京奧運村一個月售磬；2004年北京二期，未開發先銷售；均價從最初的3300元升到4600元。大型國際豪宅社區的奇跡創造者

——匯景新城（占地1500畝）全方位資源整合和包裝成功關鍵整合設計、產品領先、整合資源“新亞洲建筑”，個性化品牌整合營銷業績：開盤至今成交超過十五億元珠三角的代表大盤—佛山奧園（1000畝）整合自然資源、產業資源、奧園品牌——樂從家私、鋼材、陶瓷三大產業資源、和樂叢文化公園、奧園品牌成功關鍵抓住老板階層的消費需求營銷業績

（2004年元月1日開盤）三小時成交別墅3.3億元，洋房一周售磬，總銷售金額4.85億元超出區域價格的大盤領跑者—美林湖畔花園（750畝）整合自然資源和發展商品牌理念

——楊桃公園和休閑生活產品風格成功關鍵充分利用自然資源產品填補區域空白休閑度假生活定位的充分落實與展示業績（2004年五一黃金周）成交1050套，金額4.8億元引導市場的新進挑戰者

——廣州萬科四季花城（750畝）整合產品和發展商品牌——情景洋房和人文生活成功關鍵充分利用自然環境關注客戶產品需求及人文創造營銷業績：2004年五一黃金周，開盤即成交397套掀動長沙中央政務區的中心大盤

——長沙奧林匹克花園（506畝）整合產品優勢和發展商品

——城市中心的山地景觀生活成功關鍵利用“泛營銷模式”，在短短的五個月內積蓄了超過3000名準買家；營銷業績：2005年10月黃金周，10月1日開盤即成交308套，開盤即封盤，業界轟動

10月1日早上9：38分，認購正式開始，蓄水放閘，流程認購等候區耐心等待，銷售人員細分服務Part2：項目價值分析

1、項目概況

2、項目SWOT分析

3、項目價值分析項目位置

N三一九國道瀏陽河湘江芙蓉北路本案東：芙蓉北路西：湘江風光帶南：三一九國道北：瀏陽河風光帶（規劃中）指標一：項目概況項目基本參數

項目占地：75766.58平方米項目容積率：3.67

項目總建面積：330069平方米

綠地率：40.5％車位配比：0.73：1

項目得房率：85.22％-87.07％項目物業構成：首期5棟23—27層高層指標一：項目概況項目供方組合

開發商：長沙雄屹工貿有限公司建筑規劃：深圳立方將主設計顧問有限公司景觀規劃：INTERDESIGN顧問物業管理：英皇（香港）屋宇管理有限公司施工單位：沙坪建筑指標一：項目概況項目首期推貨量：

800余套13萬平方米；其中已內部消化300余套，4萬平方米。項目賣價項目首期800貨中，已先期消化300余套，成交均價為2400元/平方米。指標一：項目概況取得預售許可證新售樓部建成11月初一期封頂春節前07年11月一期交樓07年5月計劃一期售完項目首期開發節點指標一：項目概況項目現狀評估

1、容積率較高，項目單棟樓層高；

2、供方齊全，但比較普通；

3、項目所處地段位于城郊結合部，依托新河三角洲的整體規劃，項目前景看好；

4、項目得房率較高，實用性強；

5、項目交通大環境較好，但項目首期交通通達性與可視性較差。指標一：項目概況指標二：項目SWOT分析優勢

a、地段優勢——城郊結合部，潛力大；

b、產品優勢——戶型方正，經典房型；

c、景觀優勢——項目可遠眺湘江與新河三角洲。

d、先發優勢——本案為新河三角洲板塊首個住宅項目，是板塊先驅。指標二：項目SWOT分析劣勢

a、物業形態劣勢——小區均為超過18層的高層住宅，單棟建筑較高，整體容積率較高，市場接受存在抗性；

b、供方資源缺失——如：建筑外立設計、內部景觀設計或概念賦予、物管服務等無明顯優勢；

c、交通劣勢——地塊通達性有待提升；

d、項目知名度較低——項目傳播的廣度與深度不足；指標二：項目SWOT分析機會

a、區域發展機會明顯——“兩館一廳”為核心的新河三角洲的整體運營機會；

b、大市場區域競合的發展機會——全市29個超500畝大盤中，北城有12個；指標二：項目SWOT分析威脅

a、宏觀市場環境威脅——政策從嚴、銷售趨緩。

b、客戶經營與營銷組織威脅——前期以2400元/平方米的價格認購將造成后階段項目價格提升的巨大抗性。

c、價格威脅——價格無所謂絕對的高低，價格取決于項目價值的構建與支撐。指標二：項目SWOT分析結論

策略一、深掘區域發展優勢，完成項目價值外延的無限擴大。借勢于新河三角洲的整體發展。

策略二、充分展示投資屬性，把握板塊開發先機，實現項目梯級增值的分期開發與營銷。

策略三、采用集中式客戶經營模式，提升銷售價格，提高銷售速度。策略四、重新梳理并充實項目價值，在獲取更多利潤的前提下。指標三：項目價值分析濱江·君悅香邸項目價值構成分析

價值項權重本案價值項對應描述得分先天價值項地理位置（區域規劃）10項目位處北城城郊結合部，分別由芙蓉北路、319國道和三江四面圍合，相對郊區大盤時代而言，項目地段相對較好。8周邊特殊資源10項目遠可眺望湘江、瀏陽河、撈刀河，位處新河三角洲開發區東南角，江景資源可為依托。6周邊配套10項目所在地周邊生活配套與市政配套都比較成熟。8地塊形態10項目地塊形態較為方正，但西北與東南出現角狀形態，對后期項目的整體規劃的社區化有所影響。6交通通達與可視性10本案主要交通動目前比較成熟，但進入本地塊的交通動線狹窄、隱蔽，故本地塊的交通通達性一般，可視性較差。5后天價值項項目建筑規劃10項目整體建筑規劃布局合理，布局錯落有致，朝向符合湖南人的生活習慣，但建筑外立設計不顯檔次。8項目景觀規劃10項目景觀設計無特色，或景觀概念不夠抓人，但在車位的設計上卻采用了半地下車庫的設計方式。6項目物管服務5項目物管服務英皇（香港）屋宇管理有限公司，為香港知名物業管理公司，在物業可提升和可操作空間較大。5項目產品設計10項目戶型設計經典、方正、實用，樓宇排列間距合理，朝向較好，采用了T型短板式的建筑設計，產品整體較好。8項目物業形態5項目多為期18層以上高層，根據長沙市場的接受情況，超過十八層市場接受抗性明顯，且不適宜人居。3項目營銷服務10項目的知名度不高，營銷手法偏單一，前期幾乎采用低價營銷的模式銷售了近300余套單位，對客戶的經營與培訓欠佳。6總計與總評100整體素質一般，還有眾多可提升的價值空間。68項目價值分析結論

1、四大核心價值：區位優勢、周邊配套、建筑設計、產品設計。

2、產品可朔空間強，從項目價值構成的情況來看，從地段區位到建筑規劃與產品設計等硬性的項目指標優勢明顯，說明項目開發標準動作到位，

但！要想賣出好價錢，還有許多軟性的非標準配套需要完善。Part3：市場環境分析

1、宏觀交易行情

2、宏觀大市預判1、宏觀交易行情分析項目名稱在售推貨總套數在售推貨時間已售套數（約）總體銷售率月均銷售量（推貨節點）月均銷售量（蓄客節點）蓄客時間（發放VIP卡，接受咨詢）金色比華利（二期）35505年12月2514741.1％1818二期12月25推出高層西街花園（二期）5015月2810843％36182月13開始接受誠意登記美林水郡（二期）2105月138440％28214月28售卡均價從一期3200降到2800蔚藍海岸1787月1日7441.5％49194月15開始售卡，6月20日首次選房后封盤美林銀谷1486月25日5940％30705年12月開始蓄客名都凱旋城5903月1911419％23161月17麗景香山1365月204029％1383月份在華雅華天舉行產品說明會，在4月19日開始蓄客珠江花城5678月6日20035％200504月20開始蓄客200人左右，加關系客戶400人左右長沙市重點樓盤交易情況：指標一:全市交易行情長沙樓市受宏觀調控與市場大勢的影響遭遇銷售瓶頸，重點樓盤銷售率不足50％；月均成交套數普遍不足19套/月。結論：指標一:全市交易行情月度最高價最低價均價4月3900150024705月10000160032616月1000016002458數據來源：長沙市房屋產權管理局結論：4-6月，開福區樓市成交均價走低，尤其是6月，受國家宏觀調控政策影響，成交均價跌至2458元。開福區商品房4—6月份成交均價指標二:區域交易行情項目名稱占地面積(畝)建筑面積(平方米)價格06年上半年推貨及余貨情況推貨建筑面積推貨套數恒鑫瀾北灣222100313均價275045000349左岸春天(二期)170170000均價340035000261景香苑14290000均價240060000375四季美景水木軒115150000均價25001300001172幸福里539431043洋房210057120364美林水郡175140000均價280045000300合計1363

10813562568

4421203421結論:上半年，北城板塊樓盤推售均價，基本沒有超過3000元/平方米,其中6盤的平均均價僅為:2568元/平方米。指標三：北城板塊下半年推盤量與推貨套數1、大市盤整：A、新政影響：自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后13個工作日，長沙市日均交易量降幅達13％，其中6月4日，全市僅成交120套；

B、市場盤整：長沙樓市自1998年以來至今歷經幾年的高速成長，市場盤整是市場必然的產物。2、銷售趨緩：A、長沙市重點樓盤月均銷售量為19套左右；

B、北城樓盤成交均價基本不高于3000元/平方米；大市盤整

銷售趨緩宏觀交易行情分析結論２、宏觀市場預判項目名稱區域項目地址開發商占地面積(畝)建筑面積(平方米)幸福里長沙縣長沙經濟開發區長沙經濟開發區開元東路長沙星河苑房地產開發有限公司539431043鵬基諾亞山林長沙縣長沙經濟開發區開元路南北東四線與東七線之間鵬基地產(深圳)706116262比華利山長沙縣天心區南107國道大托收費站東側湖南漢業房地產開發有限公竹水鄉(同升湖山莊)長沙縣天心洞井鎮同升路長沙市同升房地產開發有限公司1012180000早安星城長沙縣長沙經濟技術開發區長沙東業建設實業11001244000威尼斯小城長沙縣騰飛島廣東碧桂園25801000000山水未來城長沙縣星沙土橋村湖南致盛愿景房地產開發有限公司668450000錦湘國際星城芙蓉區芙蓉火星大道東側（芙蓉區政府南800米）湖南美聯置業569.4800000中洋橘郡天心區萬家麗大道與芙蓉南路交匯處，西臨芙蓉南路，北鄰火星大道北京中洋創業2000400000怡情水鄉雨花區長沙市勞動東路湖南成功新世紀投資有限公司67112339.4泰禹家園雨花區長沙市雨花區火星路與香松路交匯處湖南省泰禹實業有限公司500700000指標一:全市重點樓盤分布情況（500畝以上）項目名稱區域項目地址開發商占地面積(畝)建筑面積(平方米)卓越蔚藍海岸岳麓區谷豐路區政府北側深圳卓越集團558450000長沙玫瑰園岳麓區金星大道與銀彬路交匯處廣州玫瑰園1000100萬梅湖浪琴灣岳麓區河西龍王港湖南振業房地產開發有限公司919100000楓華府第岳麓區岳麓區含浦大道湖南繼善投資發展有限公司1000300000陽光100國際新城岳麓區南二環和瀟湘路交匯處陽光100置業有限公司9901000000香格里麓山別墅岳麓區猴子石大橋湖南凱達房產湖南財信控股公司948180000岳麓山公館（原名金牛山莊）岳麓區長沙市岳麓區五星村金牛嶺湖南經投實業638200000天景名園開福區長沙市開福區撈刀河鎮太陽山村、天井村湖南天景名園置業有限公司800200000金霞花府開福區長沙市經濟開發區鵝秀組團類內湖南宏吉置業674316584創遠.第3城開福區長沙市開福區霞凝鄉興聯村創遠集團927250000秀峰山莊開福區長沙市經開區鵝秀組團2號地塊長沙市大聯實業發展有限公司653906718萬國城Moma

開福區長沙市開福區國營綜合農場漁業分場當代置業132055000項目名稱區域項目地址開發商占地面積(畝)建筑面積(平方米)卓越蔚藍海岸岳麓區谷豐路區政府北側深圳卓越集團558450000長沙玫瑰園岳麓區金星大道與銀彬路交匯處廣州玫瑰園1000100萬梅湖浪琴灣岳麓區河西龍王港湖南振業房地產開發有限公司919100000楓華府第岳麓區岳麓區含浦大道湖南繼善投資發展有限公司1000300000陽光100國際新城岳麓區南二環和瀟湘路交匯處陽光100置業有限公司9901000000珠江花城開福區新世界大道與芙蓉路交界處珠江實業9171100000香格里麓山別墅岳麓區猴子石大橋湖南凱達房產湖南財信控股公司948180000星月城開福區開福區綜合農場東部、瀏陽河南岸的長沙市苗圃地段信遠智邦集團75075550天景名園開福區長沙市開福區撈刀河鎮太陽山村、天井村湖南天景名園置業有限公司800200000項目名稱區域項目地址占地面積

(畝)建筑面積(平方米)價格06年下半年推貨情況推貨建筑面積推貨套數左岸春天(三期)開福區長沙市開福區四方坪

1226003400122600792幸福里星沙長沙經濟開發區長沙經濟開發區開元東路539431043洋房2100別墅250036972237美林水郡星沙開福區長沙世界之窗東北側175140000均價280031500210鵬基諾亞山林星沙長沙經濟開發區開元路南北東四線與東七線之間706116262待定90440532順天黃金海岸開福區開福地處湘江、瀏陽河、撈刀河三水交匯處

300000VIP客戶278082200600綠城青竹園開福區青竹湖高爾夫球場旁1962

400萬/棟6900092珠江花城開福區新世界大道與芙蓉路交界處9171100000預計3300帶精裝修75000567秀峰山莊開福區長沙市經開區鵝秀組團2號地塊653906718

28522.5237合計

5962343731指標二:北城板塊推貨量全市供量巨大：長沙市06年商品房供應量預測為800萬方，加上05年的剩余貨量，預計可達1200萬方，主要貨量將集中在06年下半年推出；大盤云集、品牌發展商競合：

1、北城主要供量將在下半年推出，推售量達60萬方，下半年的競爭非常激烈，珠江花城、順天黃金海岸、綠城青竹湖等品牌大盤均有大量面積推售；

2、北城片區還有一些隱而未發的品牌大盤，預計在明年也將入市，如：萬國城MOMA、雙瑞月湖城（暫定名）等；

3、五百畝以上大盤，長沙大概有29個，在北城片區就占了12個，占到了總數的41％，在這此大盤中，其中外來品牌發展商占40%左右。大盤云集壓力巨大宏觀市場預判結論《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（165號文件）《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》（166號文件《財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮廉租住房保障資金》2006年5月29日：

長沙“國六條”、“國十五條”“165號文”結論一：政策板塊政策從嚴市場規范結論二：開發板塊（本土發展商）項目占地（畝）開發商星月城750信遠智邦集團（本土與外來的結合）創遠.第3城927創遠集團秀峰山莊653長沙市大聯實業發展有限公司香格里麓山別墅948湖南凱達房產湖南財信控股公司岳麓山公館638湖南經投實業天景名園800湖南天景名園置業有限公司金霞花府674湖南宏吉置業梅湖浪琴灣919湖南振業房地產開發有限公司楓華府第1000湖南繼善投資發展有限公司怡情水鄉671湖南成功新世紀投資有限公司鄱陽小區510長沙申奧房地產開發有限公司泰禹家園500湖南省泰禹實業有限公司星語林汀湘十里824長沙創普房地產開發（集團）有限公司山水未來城668湖南致盛愿景房地產開發有限公司錦湘國際星城569.4湖南美聯置業比華利山1500湖南漢業房地產開發有限公司同升湖山莊1012長沙市同升房地產開發有限公司幸福里539長沙星河苑房地產開發有限公司部分外來品牌發展商名錄:項目占地（畝）開發商珠江花城917珠江實業綠城青竹園1962湖南綠城投資置業有限公司萬國城Moma

1320當代置業陽光100國際新城990陽光100置業有限公司卓越蔚藍海岸558深圳卓越集團長沙玫瑰園1000廣州玫瑰園中洋橘郡2000北京中洋創業早安星城1100長沙東業建設實業威尼斯小城2580廣東碧桂園鵬基諾亞山林706鵬基地產(深圳)開發升級產品分層結論二：開發板塊結論三：消費者板塊消費理性投資謹慎⊙自新政公布前后，樓盤銷售普遍受挫。自新政公布后13個工作日，長沙市日均交易量降幅達13％，其中6月4日，全市僅成交120套；⊙房地產行業整體發展由“需求主導時代”正式進入“消費主導時代”。結論四：市場大勢大市盤整銷售趨緩1、長沙樓市自98年至今，一路走高，目前進入了一個平靜盤整期；2、長沙市05年商品房銷售面積536.99萬平方，遠低于長沙市的06年商品房供應量1200萬平方，供大于求，壓力巨大；3、新政的調控，使發展商重新洗牌，開發升級，產品升級；4、消費理性，投資謹慎；市場形勢趨緊濱江·君悅香邸如何勝出？Part4：項目營銷建議

1、營銷策略建議

2、營銷節奏建議

3、營銷價格建議1、營銷策略建議策略一：借勢政府規劃、深掘項目發展潛力策略二：借勢江景資源、化高層劣勢為優勢策略三：充分突出項目因區域富貴而富貴的命運組合，突出項目的投資性，以“大而化之”的價值經營策略、把項目價值融入區域價值之中方向一：瞬息品牌形象樹立吸相市場眼球策略一：合富輝煌獨有的“泛營銷體系”快速蓄客、集中經營、穩步培育。方向二：快速蓄客、充分培育、適合引爆策略二：合富輝煌專職客戶部門系統的客戶拓展與經營體系，既立體化客戶拓展渠道，又系統化客戶經營平臺。策略一：充分把控項目的四大核心價值，突出區域與項目的高投資性；方向三：形象為主，產品為輔的產品提升結構策略二：以“軟性提值為主、硬件充實為輔”的產品提值提升策略促進貴價、快速出貨的目標。方向四：系統思考，整合推廣，連環促銷策略一：分年度、半年度、季度、月度實效化的計劃與總結模式，使整個項目的營銷運營事前有計劃，事中有監控，事后有總結；策略二：在年度總綱的框架下，形成環環相扣的活動體系、促銷體系與軟炒作體系，按部就班，有的放矢；2、營銷節奏建議06年9月15日——9月25日內部調整期06年9月25日——10月25日客戶阻擊期06年1