濱江新天地商業規劃方案百聯龍水南路項目商辦地塊研展定性本案SOHO+商鋪建模型本案應造20620平方SOHO

8837.4平方商鋪SOHO樓層1F-12F層高4.5米建筑高度58.5米商鋪樓層1-2F1F層高5.9米2F層高4.5米結論SOHO百貨中餐飲小餐飲12F12F2F2F2F2F中廳廣場小景觀大餐飲2F百貨天鑰橋南路豐溪路黃浦江大餐飲人流聚集點人流回游點人流回游點人流回游點人流回游點——對基地進行分析，嚴格按照指標進行規劃以商業利潤最大化為原則，對商業面積進行深入分析通過基地與規劃條件計算SOHO+商鋪占地面積比例通過視線范圍來排布SOHO及商鋪的擺放位置

論證本案SOHO+商鋪配比及層高分析規劃項目建筑指標占地13390平方容積率2.2建筑面積29458平方覆蓋率50%限高60M實際商業占地面積6695平方沿街商鋪用足50%覆蓋率SOHO不遮擋住宅為前提計算出占地商鋪以沿街1-2F為主，沿街商鋪保證最大覆蓋率50%，發揮商鋪最大價值在不遮擋住宅前提下，SOHO盡量接觸更大江景視野用足硬性指標前提下，提高商業用房附加價值合理增加層高和實用面積為客戶利益最大化建筑前提：進行基地指標分析嚴格按照指標進行規劃量價對比SOHO高于3F商鋪價值僅做1-2F商鋪其余建面分配給SOHO沿街1-2F層商業價值最大3F商鋪價格低于SOHO層數價格4F:1:0.43F:1:0.62F:1:0.81F:1:1.5商業1層均價是3層均價的2.5倍，按照住宅與商業比沿街1F商鋪能夠或獲取1:1.5的利潤。但隨著地段不同樓層增高，無主力店帶動，人流導入困難等因素則喪失應有的價值。2010年現有出售徐匯區酒店式公寓售價與商業售價對比項目類型地段價格嘉匯國際SOHO天鑰橋路325號

均價40000元/平匯鑫國際商鋪蒲匯塘路150號（近宜山路）

底商-1F至2F均價31000元/平做餐飲整棟1-5F均價46000元/平3F商鋪售價與酒店式公寓持平，銷售速度SOHO更為快速銷售價格層面：商鋪受人流、地段、品牌價值影響，徐匯區3樓商鋪價格與酒店式公寓持平。銷售速度層面：SOHO不受人流、品牌等限制，去化速度更為快速。根據以上指標規劃SOHO、商鋪設計利潤最大化根據商鋪只做1F-2F層總高為10.4米SOHO每層4.5M總高58.5M規劃項目建筑指標商鋪以1-2F沿街占地4418.7平方SOHO占地1600平方商鋪建筑面積及層高1F：4418.7平方2F：4418.7平方

1F層高：5.9M2F層高：4.5SOHO建筑面積及層高1-13F總建筑面積：20620.6平方1-13F層高為：4.5M總高位：58.5米項目建筑設施要求SOHO用房框剪結構通水、電、氣以及上下排水入戶承重不低于住宅標準東西方向日照系數6小時充足商鋪用房適合餐飲：通水、電、氣以及上下排水，化油池（根據店面類型分類進行)框架結構無隔墻本案SOHO辦公：20620平方1-2F商鋪:8837.4平方規劃商業樓盤視野范圍:保證最優化江景視線結合北面住宅視野范圍，讓商業與住宅保持最大接觸江景范圍20F20F20F20F20F20F江景江景江景江景江景江景江景江景本案SOHO主力戶型-以投資為主自用為輔的戶型配比SOHO樓層2F-13F產權分割層高：4.5M標準層主力戶型：76-125平方

結論SOHO商鋪名稱房型面積面積占比套數套數占比75m22R12372.3660%16571%125m23R8248.2440%6629%總計20620.6100%231100%L1L2——根據本案住宅規劃面積的定位，SOHO面積進行錯層定位調研濱江板塊沿岸中小面積住宅的客戶特征分析SOHO市場熱銷戶型特征與裝修標準的建議分析本案未來SOHO自用客戶、投資客戶特征及范圍

論證本案SOHO建筑面積、房型面積及消費市場調研根據商業住宅面積SOHO戶型面積錯層定位SOHO戶型以中小戶型為主錯開與住宅的面積定位名稱房型面積面積占比套數套數占比180m24R32404%185%200m24R2960040%14842%220m24R3652049%16647%260m24R52007%206%總計74560100%352100%名稱房型面積面積占比套數套數占比120m22R2880038%24045%140--150m23R2784037%19236%160--180m24R1224016%7213%200m24R60008%306%總計74880100%534100%方案一方案二20F20F20F20F20F20F濱江板塊沿岸中小面積住宅客戶以舒適型為主面積需求68-130左右以自住為主能夠面向江景交通便利的舒適戶型沿江居住人群素描能夠看到江景，中小面積承受總價不高，28-35歲年齡段為主以青年家庭三口之家居多，選擇房型看重舒適、追求實用為主，地段方便購買江景房有部分改善型客戶，但因住宅限購令，本案有潛在需求濱江板塊小面積住宅調研名稱房型面積價格樓層裝修尚海灣豪庭1R68平米57143元/平小區內18/36精裝尚海灣豪庭2R134平米60075元/平一線江景36/37精裝百匯園2R104平米51000元/平8/14精裝百匯園2R86.06平米51000元/平10/14精裝江頌（中海瀛臺二期）2R89.2平米40000元/平小高層精裝綠邑新境2R97平米23196元/平2/8精裝臨江豪園2R114平米34434元/平13/22精裝最大面積段134最小面積段平均68尚海灣豪庭宛平南路1455弄宛平南路豐溪路百匯園江頌（中海瀛臺二期）龍吳路龍瑞路龍水南路喜泰路綠邑新境臨江豪園臨江豪園宛平南路921弄濱江板塊中小戶型房型以舒適、家庭經濟型為主尚海灣豪庭小戶型段具體分析64-68平米2房戶型戶型設計上，在售的大面積公寓，除了日常居住功能外，還最大限度地利用了沿江景觀資源，使臨江住戶能夠享受到浦江的一線江景。另外，為方便住戶日常的休閑娛樂，每棟樓內都設有功能細分的“泛會所”。針對徐匯再售SOHO面積、售價及戶型的調研中環內售賣主力戶型在：70-125平方精裝標準普遍在：名稱地段均價（元/㎡）總建筑面積（㎡）主力面積（㎡）裝修情況層高(米)嘉匯國際廣場徐匯區300005591960-130精裝3匯寧183徐匯區35000-400004228286-145精裝3.1中環時代廣場閘北區1900011636380-100精裝5.4M層高是相同地段、品質最突出的銷售優勢酒店式公寓對比分析層高越高溢價能力越強背景：2007年11月底，九久青年城即將上市。首次開盤大約推出2棟共計約600套房源，三梯十九戶設計，為35-46平方米的小戶型。和一期房源最大不同在于：二期房源的層高為4.8米，分割出的上層空間有2.28米，而一期房源上層僅1.4米。加高1.2米售價漲到1.4萬面積段及品質趨同卻遠低于青年城項目名稱區域面積層高均價裝修標準上海青年城嘉定35-464.8M14000元/平方1500-1800元/平中大九里德嘉定55-963.2M11000元平方1800-2000元/平上海青年城46.77平方兩式兩廳平面圖上海中大九里德55平方一室一廳平面圖比較案例：鉑悅8184.5米層高經典戶型樣板大堂挑高8M4.5米層高SOHO樣板設計宜商宜居在硬性指標下增大SOHO產品附加值分析現有市場SOHO+商鋪投資心理迎合市場投資、自用客戶原則一：盡量增加挑高、挑窗等面積為產品增加亮點成功案例上海青年城產品指標滿足客戶對面積的需求，開發商開始將樓層定制在3.6M，而后又重新加高為4.8M使空間大大增加，銷售價格趕超中大九里德。原則二：盡量增加窗戶外延部分，房間以單墻體分割成功案例產品指標原則三：增加小陽臺設計，戶型方正降低公攤面積成功案例產品指標北京天鵝灣彌補SOHO缺乏采光和空間狹小的缺點，利用飄窗外延的設計增大采光面，房間以單體墻分割，減小分割占用的面積上海中大九里德利用建筑外觀的設計，增加外陽臺設計，充分考慮到SOHO購買人群的心里，戶型方正降低公攤面積，讓消費者利益最大化未來自用SOHO市場：徐家匯板塊潛在需求量巨大潛在SOHO需求客群15.7萬人潛在自用客大量聚集在徐家匯SOHO購買類型人群素描徐匯符合購買SOHO人群調研徐匯區知識服務業15.77萬人口，潛在購買或租戶量巨大知識服務行業人口年輕化、高收入容易接受SOHO產品高學歷、高收入、年輕人購買第三套房以上的投資者看重投資回報率因長期工作需要，購買在工作地點周圍，交通方便04-08年統計入住率平均為76%，歷年租金水平增長率在3%由于徐家匯是服務行業聚集區，吸引了76%高端人士入住酒店式公寓行業大專以上學歷比重從業人數利潤率人均報酬軟件業88.28127043.784.26萬計算機服務65.4070734.023.27萬電信業79.042299.183.00萬互聯網信息80.70342-10.963.37萬法律服務88.7399426.393.71萬計算機、科學服務業65.404284013.823.00萬未來投資SOHO市場：投資客集中在汽配產業市場項目周邊現已成熟汽配市場成為主要SOHO投資對象汽車市場龍華汽配城：投資6億元人民幣，位于上海市徐家匯區原龍華機場南大門、云錦路與石龍路交匯處總面積：30萬平方米，徐匯第一汽配市場。擁有企業：三家4S店，一個車檢中心，650個汽車貿易企業，出租率80%。汽配市場本案SOHO投資類型人群素描工作地點比較方便，投資、自用靈活使用便于辦公及自用，適合企業高層購買投資，近內環地段SOHO產品稀缺對商業地產不限貸，不限購，適合限購住宅投資者介入針對本案未來SOHO客戶建議精裝風格及標準適合商務人士設計宜商宜居的現代簡潔風格裝修標準在5000元/平左右本案商鋪業態比例5：3：1：1框架結構設計商鋪1F-

2F產權分割小面積戶型：45-65平方大面積戶型：100-200平方餐飲：休閑娛樂：零售：配套服務大休閑手繪稿SOHO百貨中餐飲小餐飲12F12F2F2F2F2F中廳廣場小景觀大餐飲2F百貨天鑰橋南路豐溪路黃浦江大餐飲平面圖結論人流聚集點人流回游點人流回游點人流回游點人流回游點——根據現有市場商業類型占比分析商業主力類型針對濱江沿岸商業的業態調研

（濱江板塊及內環參照調研）針對現有徐匯區域相同商業體量、類型的商業進行調研根據消費者定位量身定做商業類型配比及意向商業選型案例分析：建筑形態的建議（參照閘北大寧國際商業房型設計）戴德梁行徐匯物業報告論證本案商鋪建筑面積、房型面積及業態配比調研根據徐匯缺失業態定位：以餐飲休閑為主力業態利用濱江優勢打造沿街餐飲休閑業態增大餐飲休閑占比增加目的性消費本案沿濱江及龍華區域商業業態比例與檔次調研從整個徐匯的各種業態開店數量來看住宿和餐飲業不足批發零售及房地產行業一半。龍華低區目前尚以大量的老式居住區為主，其商業配套多為日常生活服務類和零售類，休閑娛樂占比為29.8%不足生活配套及零售。沿濱發展規劃趨勢來看，未來近內環該區域導入大量商業和居住人群，將會對該區域餐飲娛樂數量和檔次有更高要求現有商業無法滿足現狀。分布較為零散，項目周邊內無大型集中商業區域。商業類型住宅小區沿街商鋪，缺乏集中商業規劃檔次中低端大眾化為主，缺少高檔商業業態生活服務為主，缺乏餐飲娛樂業態客群類型周邊工礦企業工人居多，人口居住復雜濱江參照案例：老碼頭商業街以餐飲休閑為主利用濱江環境打造商業類型調研餐飲、零售、休閑占比現有徐匯市場售賣同類型商業調研徐匯2010年現有可售型商業調研：匯鑫國際商業街項目名稱區域樓層戶型面積用途價格匯鑫國際蒲匯塘路150號（近宜山路)

整棟1F-5F2900平方餐飲（整棟出售）46000元/平沿街商鋪2F1F-1F600平方百貨（2F——負1F）31000元/平業態及主力戶型成功案例：商業物業主動線設計參照大寧國際參照北上海的標桿型商業建筑形態與商業布局對本案進行全新打造人流回游點成功案例：商業物業房型設計參照大寧國際參照北上海的標桿型商業建筑形態與商業布局對本案進行全新打造合理利用空間，增強連廊、廣場、通道等增強顧客流動性。主力店與小店鋪穿插，百貨、餐飲、娛樂分布合理。成功案例：商業戶型面積及分布參照大寧國際參照北上海的標桿型商業建筑形態與商業布局對本案進行全新打造規劃業態配比及動線設計量身打造濱江休閑主題主題性打造濱江休閑商業街以餐飲休閑為主力輔以零售業態空間布局功能商業類型面積占比地上部分服飾、箱包時尚女裝、潮流男裝、個性戶外、品牌箱包883.74平方10%特色餐飲輕餐飲、咖啡廳、特色中餐飲、韓式燒烤、高檔西餐、飲品店4418.7平方50%休閑娛樂酒吧、茶樓、SPA、KTV2651.22平方30%生活配套電信、移動、ATM機、銀行、便利店、畫廊、教育培訓883.74平方10%合計8837.4平方

100%利用濱江優勢打造沿街餐飲娛樂商業其占比為構想5：3：1：1餐飲：休閑娛樂：零售：配套服務大休閑SOHO百貨中餐飲小餐飲12F12F2F2F2F2F中廳廣場小景觀大餐飲2F百貨天鑰橋南路豐溪路黃浦江大餐飲平面圖人流聚集點人流回游點人流回游點人流回游點人流回游點打造濱江新天地情景步行街品味餐飲、休閑云集特色餐飲個性公共休息區休閑娛樂

時尚百貨個性配套獨特商業街風格建議構想情景式創意時尚街區超大開間通透亮為基調導指牌簡單易懂框架結構挑高空間24小時智能監控公共衛生間案例：大寧新天地商業步行街分析大寧新天地商業布局與配比對本案有重要借鑒意義大寧價值機制的四大象限示意圖租金水平調研為2009年4月面積配比以入駐主力商家工商銀行寵物樂園農業銀行海高裝飾中國移動麥子咖啡面包廣龍閣酒家星沙婚禮川之錦卡柏干洗皇家御廚大酒樓自然美SPALACASA咖啡西餐啟新幼兒教育詩婷SPA美容尚都造型案例：大寧新天地商業步行街面積配比以中小型商鋪為主，大型商鋪量偏少，造成缺乏主力店的凝聚力和人流。產品設計方面，盡量擴大面寬，底層6米超高層高，滿足商戶的實際使用需求。大寧新天地的不足之處1、未充分考慮與大寧國際的錯位競爭，餐飲比例偏少，購物與生活配套比例偏高。2、后排商鋪被前排遮擋，導致商鋪沒有最大化臨街。

3、小型商鋪比例過高，影響整體商業檔次，進駐中高端品牌店造成難度。

4、商業街長度過長，應加以導入人流進入內街，影響整體租金水平。

5、缺乏景觀小品營造氣氛，不利于人流匯集。分析大寧新天地商業布局與配比對本案有重要借鑒意義——分析本案現有商業狀況案例分析現有濱江板塊商業市場調研以商業+SOHO去化為主可能性和風險分析

論證本案商業建議全部以銷售為主濱江板塊商業地塊眾多未來競爭激烈本案龍華歷史風貌保護區通過對規劃的調研，2010年開發濱江板塊景觀帶之后按照從西到東的開發順序進行綜合開發，其中商務辦公地塊將實行大規模的集中開發。除了這三大區域，其他區域以保留建筑為主，開發相對零散。政府規劃沿濱江景觀帶將建立商務區眾多地塊開發為商業性質用房現有開發沿濱江近83萬平方商業商業壓力巨大沿濱江景觀帶將建立商務區眾多地塊開發為商業性質用房項目名稱：北外灘匯閃項目占地面積：104，600平方總建面積：33.25萬平方（僅地上，地下面積2.5萬平方）物業類型：獨棟辦公、酒店、商業、公寓式酒店項目名稱：國際客運中心占地面積：160，000平方總建面積：40萬平方（地上16萬，地24萬萬平方）物業類型：辦公樓、酒店及商業項目名稱：上糧八庫占地面積：27，301平方總建面積：10萬平方物業類型：商業、辦公、酒店對本案項目的影響：1、以水為資源的濱水商務開發帶，政府扶持力度大政策環境優于本案。2、對住宅規模開發較小，且政府規劃打造濱江沿岸以商業為中心。3、近期新興崛起的與本案類型規劃類型一致屬一定程度的商務同類競爭，本案應及早售賣避免惡性競爭、規劃商業面積以街鋪為主現有地段不利于引進大主力店本案商業要求不足引進主力店有風險本案商業應以投資為主自用為輔利用百聯這塊商業金字招牌為投資客進行輔助招商根據現有市場預測SOHO+商鋪均去化銷售價格盡早進行售賣避免未來的惡性競爭SOHO+商業可領跑濱江商業地產進行商業售賣預測表附錄：北面經濟適用房超市定位及構想推出適合三公里主要消費居民結構的綜合性平價超市以區別本案消費北片區——最低服務社區商業為主