社區商業定位與招商目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業態規劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理第五部分案例分享社區商業定義與特征分析社區商業的定義社區商業的特征社區商業的角色社區商業的問題社區商業的定義何謂社區商業?社區是指在一定區域內的居民具有歸屬感的相對獨立的住宅區。

社區商業則是主要為社區居民提供日常生活必需品、服務的商業及服務設施（含無店鋪的各種服務），具體指能滿足和支撐不同業態商業設施正常運營的居民住宅區商業。它的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑一般在2公里以內。由于這一商業的屬性決定了它的總規模一般應控制在3萬平米以內，

社區商業是什么？不是什么？業態?定義突出的是什么？商圈？

同類對應的是城市商業中心\區域商業中心

輻射型：5％—11％，商業體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區居民的需求,兼顧周邊.內向型：2％以下，基本不考慮社區商業的對外性，完全依賴本社區居民的需求，商業規模的大小可根據社區人口規模而變化，一般情況下本社區人口規模足以支撐商業的正常經營。社區商業類型--按照商住比指標分類社區商業提供的服務一般交通時間15分鐘內可到。有專家把構建社區購物網稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達便利店，步行10分鐘可到達超市和餐飲店，步行15分鐘可到達社區購物中心。社區商業類型--按照交通時間分類社區商業類型--按照社區規模分類小型社區：人口規模：300-700戶（組團，相當于居委會管轄規模）；人均商業面積：0.6平米/人以下；可設定的商業層次：便利商業組合，個別交通條件特別優良者可考慮形成商業街區；商業交通時間：步行5分鐘內，如形成商業街區則可考慮步行十分鐘內；商業功能滿足：服務為主，便利性商品和服務，便捷性餐飲。中型社區：人口規模：2000-5000戶；人均商業面積：0.6-0.8平米/人；可設定的商業層次：便利商業組合+商業街區或鄰里購物中心(交通條件優良者可考慮形成商業街區)；商業交通時間：步行10分鐘以內；商業功能滿足：日常性服務與商品并重，便捷性餐飲并可結合部分中式正餐，可考慮建設社區商業中心。社區商業類型--按照社區規模分類大型社區：人口規模：1-1.5萬戶（相當于街道辦事處管轄規模）；人均商業面積：0.8-1.2平米/人；可設定的商業層次：便利商業組合+（商業街區）+社區商業(鄰里購物中心或社區購物中心)，交通條件優良者可考慮形成商業街區；商業交通時間：步行15分鐘以內；商業功能滿足：可考慮建設全方位服務和商品的社區商業中心的設置，并考慮休閑娛樂類商業的補充，餐飲全業態引進；

社區商業類型--按照社區規模分類社區商業的特征顧客屬地性業種配套性日常便利性服務親和性贏利穩定性需求依賴性商圈擴展性社區商業的特性決定了它的角色目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業態規劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理第五部分案例分享社區商業定位與業態規劃社區商業市場分析社區商業定位策劃社區商業業態組合社區商業規劃布局社區商業市場分析---調研模板1.項目周邊環境調研分析

1)項目1.5公里半徑周邊商家/機構分布

2)項目周邊未來20000平米以上商業規劃/在建項目

3)項目商圈調查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民人口數、人口結構、家庭收入水平,流動人口調研分析（數量、構成、職業、年齡、收入水平、消費特點等）項目周邊交通設施圖示及主要客流對象及走向（普通路、快速路、軌道交通、公交樞紐與線路）項目客流監測:平時\周末,（7：00—22：00）不同方向客流量及其交通工具；2.小型租戶分類入戶深訪（租戶類型、面積、營業額、經營狀況、項目規劃概念測試等）3.消費者街頭攔訪調查（個人基本信息、消費習慣與特征、項目繪畫概念測試問題等）4.特別調研項目：典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調研分析5.項目概念測試（設計項目定位與初步規劃，對消費者、小型商家和相關人士進行測試）社區商業的定位策劃市場定位顧客定位規模定位主題定位社區商業市場定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括：功能定位：按商業輻射程度分為輻射型社區商業、中間型社區商業、內部型社區商業；業態類型：日常生活消費、社區配套、餐飲、休閑、娛樂、專業市場等，但社區商業中定位為專業市場的商業較少；形象定位：低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔；名稱建議（通常是綜合項目所處區域、項目自身特點、開發商名稱等來確定）。商業規模是確定社區商業類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業面積的項目來說，規模的定位更是重中之重，適中的商業規模才能有利于項目的整體發展。商業規模的大小在一定程度上決定著社區商業的性質，一般情況下，社區商業的規模越大，人均商業面積越高，其商業的對外經營性質越強，呈現出正相關的關系。規模定位中主要考慮的因素有：區域的商業市場容量市場整體租售狀況對項目規模的影響項目的商業屬性（輻射型、中間型或內向型）主力店的帶動效應（一般主力店與其輻射區域面積比為1：1.5）競爭性項目對項目規模的影響市政規劃對項目片區商業規模的影響項目自身條件對規模的影響等。社區商業規模定位商業主題形象定位主要考慮的因素：住宅樓盤的整體風格項目片區的整體氛圍主題營造的可實現性等社區商業主題定位社區商業業態組合百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業態構成了社區商業的基礎業態。業態組合規劃原則：社區商業基本特性：超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態；是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況；能否在項目目前條件下開業經營，培育商業氛圍；符合商鋪建筑設計技術指標。租戶特點租金承受能力租金模式人流貢獻型租戶一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場，娛樂業態如影院、電玩、冰場等通常承受租金能力相對最低以純租金方式居多，也有可控租戶采取扣率租金（有保底營業額）的方式租金貢獻型租戶部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶承租能力相對最高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模式為主提升形象型租戶各業態業種中的旗艦品牌，如休閑運動服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主功能配套型租戶以服務類機構為主，以滿足購物中心的一站式消費除了個別租賃面積小或銀行、展示等機構外，一般承租能力較低以純租金為主填空補漏型租戶以消化購物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主社區商業業態組合—租戶角色定位名稱位置規模（㎡）1家樂福福田區福強路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區梅林一村一區12,0003萬佳福田區華強北路華發大廈18,5004萬佳福田區福中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區福強路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區華強北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬佳羅湖區春風路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區東門中路20,00016人人樂寶安25區華豐商貿城13,50017萬佳寶安5區新安湖商業城24,00018沃爾瑪寶安35區前進路安華工業區16,50019新一佳寶安22區公園路24,00020沃爾瑪龍崗區布吉街道大芬社區深惠路旁17,00021新一佳龍崗區布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區后海大道6,300平均規模（㎡）15,870社區商業業態組合-深圳23個社區

每個社區都有自身的具體情況，因此在配套商業的業態組合上也會有鮮明的個性，23個案例也不例外，如某些社區超市業態占了較大部分的經營面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍海岸（52.6%）等；某些社區則餐飲業態經營規模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海坊（70.1%），而一些商業規模較小的社區一般以服務配套類業態為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務配套類商家單體經營面積較小，經營面積占比達到15％以上可以說是該社區商業的主力業態，發揮著主體作用。社區商業業態組合-深圳23個社區來自外部資料社區商業業態組合-深圳23個社區來自外部資料社區商業三種類型的業態組合各有特點，區別主要體現在社區商業基礎業態上。業態輻射型中間型內向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00%100.00%社區商業業態組合-深圳23個社區來自外部資料社區商業規劃布局社區商業布局類型各業態布局特點人流動線的規劃社區商鋪鋪位面積配比社區商鋪鋪位開間/進深比例來自外部資料商業的布局形式是前期規劃重點問題之一。整體的布局與商業的規模、性質有直接關系，而現實案例中不同業態商家的布局則體現了商家對于位置的偏好及商業整體規劃的合理程度。根據對深圳社區商業的研究，發現各社區商業的布局主要有四種類型：類型案例優點缺點底商滿布型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業體量可以較大限度的擴大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業的銷售。商業規模較大，不利于業態的控制，如果出現街鋪空置的情況，對社區的整體形象有較大的負面影響。入口商街型風和日麗、萬科四季花城蔚藍海岸有利社區居民的購物消費，街鋪商業價值較高。一定程度上限制了商業的規模擴大，且展示面不長，可視性不強。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業獨立于住宅區，減少商業對居住的影響，同時，在一定程度商業利于商業規模的擴大，易于形成規模效應，帶旺整個社區商業。商業較集中，弱化了社區商業的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。散點列布型海濱廣場商業較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業較分散，難以形成規模效應。社區商業布局類型根據各業態的經營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發，應該要注意的基本原則有以下幾點：在商業布局時，可優先考慮體現居民生活便利的業態，如超市、服務配套類和便利店等業態的位置，既方便社區及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用；餐飲等業態有噪音、衛生等問題，在規劃業態時應避免影響到社區居民的正常生活；對位置要求不高的業態可規劃于相對較偏的位置，如裝飾公司、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預留良好的展示面。各業態布局特點綜合社區商業主要業態的布點，則主要有以下基本要求：各業態布局特點主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區標超位置要求不高，可移動彈性較強1層10－40其他不要求靠近社區主出入口，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區域較近1層10－20干洗店新興社區門店數量較多，有一定過渡業態性質，租金承受能力較高，通常位置較優越1層30－100地產中介屬于新興社區的過渡業態，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區商業街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發：50-100美容：200-1,000美容/美發偏好社區商業街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經營樓層經營面積（㎡）業態指標主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區標超位置要求不高，可移動彈性較強1層10－40其他不要求靠近社區主出入口，雖配套性質明顯，但單體購買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區域較近1層10－20干洗店新興社區門店數量較多，有一定過渡業態性質，租金承受能力較高，通常位置較優越1層30－100地產中介屬于新興社區的過渡業態，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區商業街中間位置，單體購買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層美發：50-100美容：200-1,000美容/美發偏好社區商業街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經營樓層經營面積（㎡）業態指標

在社區商業的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現為兩種形式：人流焦點和人流端點。人流焦點一般位于社區主出入口或商業的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集，具有凝集人流的作用。人流端點一般位于社區出入口和商業的主力店，是拉動人流的關鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。在深圳典型社區商業中，人流動線規劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。

人流動線規劃綜合兩種類型人流動線分析，社區商業人流動線規劃應主要注意以下幾點：1、規劃人流動線應簡單易達，增強商業的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設置，對外展示面良好，利于導入外部人流；3、人流焦點應設置于商業的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設置應考慮能否引導人流經過盡可能多的商業；4、人流動線設計以直線為主，在人流視野范圍內的商鋪，具有較高租金價值，同時適當勾勒弧線，體現層次感及節奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規劃中，可結合具體情況設置具有銜接過渡的中庭等設施，一方面使人流動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣作用，提升部分商鋪商業價值。人流動線規劃硬件規劃設計如不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此，硬件規劃是社區商業能否良好經營的重要環節。每種業態對于硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也各不相同，結合社區商業各業態面積需求，將鋪位按面積區間分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡、201㎡－500㎡、501㎡以上”五種面積區間。鋪位面積從以上特點看，面積區間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合輻射型社區商業的特點：輻射面較廣的業態——如餐飲、美容等的比例相對其他面積區間的社區商業較高，而這些業態的經營面積都較大，因此，面積區間較大的鋪位比例相對應的較高。但是，在個數比例上，“30㎡以下”和“31㎡－80㎡”兩種面積區間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小，在個數上有著較大的優勢。鋪位面積來自外部資料底商設計要點客流量與面積大小正相關客流量低，價值低，內街鋪盡量不要面寬進深〈1：3面寬一般4-9米，進深8-15米（餐飲盡可能大于12米），總面積控制在100平以下；餐飲一般不能做，如果做，需要在平面預留共用排煙道（結合塔樓高空排放）預留上下水,DN40/100室內外高差〈100-300毫米電量至少100W/平米廣告位預留空調機位考慮，頂或立面（〉2.2米)層高根據各地看,盡可能4.5以上,2層可低點,管道穿梁問題剪力墻優化問題,可考慮部分轉換(如轉換層出現,則與設備層合用),從經濟性考慮,不提倡除核心筒落地外其它剪力墻全部轉換的做法,除非商鋪價值足夠消火栓安裝完成,但要暗裝北京某項目商業整體規劃來自外部資料目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業態規劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理第五部分案例分享社區商業招商與銷售管理社區商業租售定位社區商業租售比例社區商業租賃管理社區商業銷售管理社區商業租售定位租售定位原則：市場租售態勢對項目的影響（租售市場壓力的大小）；發展商的意圖：若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售；若有條件長期經營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主；若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內鋪只租。項目的租售前景預判。租金定位：通常是運用市場比較法進行定價，通過項目周邊主要項目（相近或相類似的商業項目）的市場調研，進行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區位b、商業氛圍c、人流量d、主力店e、交通條件f、發展商實力g、規模主題h、升值前景社區商業租售定位—租價定位收益還原法根據商業租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標準，商業前期實際租金回報率一般為6％：均價＝租金/投資回報率；由于項目周邊商業尚處于市場培養期，租金價位較低，投資回報率相應較低,均價：60元/㎡÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷6%×12月=10000元/㎡

根據收益還原法，項目售價在10000—15000元/㎡之間。即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/㎡左右。社區商業租售定位—售價定位來自外部資料無固定比例開發商戰略是根本依據底商一般是銷售大中商業（1000平米）原則上先租后售）內部商鋪原則不售社區商業租售比例總體思路：以品牌商家或大商家增強鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等社區商業租賃管理—租賃策略優惠形式細分內容扣率形式扣率即從營業額中提取一部份作為商場的回報(含稅)，發展商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤其它形式年期一般行業2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協商合作的洽談條件之一。由于項目所在區域，該區域目前商業還未形成規模，周邊商業氣氛不濃厚，要將本項目形成強烈的商業氛圍需要一定的時間，所以租戶生存角度考慮，有時需要給予足夠的免租期管理費按實際營運管理的支出預算平均分攤。此費用已包括中央空調費、清潔、保安、設備維護、公共水電、公共保險、人員工資、辦公費用、管理者酬金和宣傳推廣費用等。此條款也可作為協商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個別優質商家分擔部份裝修費用，藉以吸引其進駐商場，為本項目帶來口碑以客帶客進場的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時間簽約優惠客戶在招商會或其他特定時間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優惠，如租金折扣，管理費優惠等宣傳推廣費用商場要持續濃厚的商業氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費用有可能包括在租金中，也有可能在管理費中，為了更好的引進商家，宣傳推廣費的高低及如何計算可作為招商優惠的另一斟酌條件社區商業租賃管理—常用招商優惠形式社區商業租金模式純租金保底+扣點租金“保底+扣率租金”兩者取高純扣率租金社區商業租金模式租金收取模式及計算依據影響租戶應負多少租金因素：經營的商品業種店鋪面積大小店的面寬店的位置承租戶在整體策略重點角色市場可參考類比租金社區購物中心費用收取類型管理費（空調費有的含在內）；宣傳推廣費（推廣基金，若包含于管理費中，則此項費用不收取）；收銀系統使用費（用于社區或鄰里購物中心,有提成形式時）履約保證金；租金押金；水費、電費、燃氣費、通訊費的接駁費及押金；施工管理費；保險金；刷卡手續費(用于社區或鄰里購物中心,有提成形式時）；合同相關律師費、稅費；店鋪海報制作費(用于社區或鄰里購物中心,有提成形式時）；設備使用費（大型機電設備等）。生活百貨類超市類餐飲類便利店類服務配套及服飾精品類美容美發類生活家居類休閑娛樂類社區商業租賃管理—各類型商家物業條件業態商家百貨生活百貨JUSCO、伊藤洋華堂、北京華聯、物美、步步高超市大型綜合超市（大賣場）沃爾瑪、家樂福、大潤發、世紀聯華、物美社區標超華潤萬佳、蘇果、各區域性超市餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當勞、肯德基、真功夫、吉野家、永和大王便利店——7-11、快客、好鄰居服務配套及服飾精品服務配套一致藥店、海王藥業、柯達沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內衣、貝蒂童裝、品質生活（天工坊）、圣駿水晶、風之谷精品美容及美發美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發純剪一派、出發點生活家居——瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發、雅蘭休閑——避風塘茶樓、清風茶藝館、新港鴻沐浴保健中心各類型商家列表示意來自外部資料生活百貨物業條件技術指標具體要求需求面積（㎡）25,000-30,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長寬比一般大于10：7經營樓層選擇（層）－1-4結構層高要求（m）≥5進深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來自兩不同100/10KV級變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發電機以備急用中央空調提供與否需與發展商溝通店內垂直交通每層設置自動扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統均要建設到位卸貨/理貨區（㎡）500-1,000停車位（個）500-800物業交付裝修標準毛坯/或按照裝修要求提供來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層面積（㎡）5,000－10,000經營樓層選擇（層）－1-3結構層高要求（m）≥4.8進深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國家標準的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時提供后備發電機中央空調提供與否需與發展商溝通，國際品牌一般要求與消防到位店內垂直交通每層設置自動扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃氣管道提供城市燃氣管道配口排污預留排油煙豎井，為風機設置機基；其他排污系統均要建設到位卸貨/理貨區（㎡）500-1,000停車位（個）200-500物業交付裝修標準毛坯大型綜合超市物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經營樓層選擇（層）1～2結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設置備用電源中央空調提供與否需與發展商溝通電話線提供配口燃氣管道配備管道煤氣或瓶裝煤氣站排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位（個）50-150物業交付裝修標準毛坯標準超市物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設備并設置備用電源電話線提供配口物業交付裝修標準毛坯便利超市物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經營樓層選擇（層）1～3結構層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數量（個）50-200物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯大型中式正餐物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經營樓層選擇（層）1～2結構層高要求（m）≥4步梯（部）1燃氣管道提供接口排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯中式快餐物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結構層高要求（m）≥4中央空調需要，預留2-5個機位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯西式快餐物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）200-500經營樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結構層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃氣管道提供接口排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施停車位數量（個）約20物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯西餐咖啡物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）50-100經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）4－9進深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業交付裝修標準簡單裝修便利店物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）3－10物業交付裝修標準毛坯服務配套物業條件來自外部資料美容SPA和美發兩者對經營場所的技術指標要求不盡相同，同時，美容業態對外服務性質較強，對展示性要求較高，其經營的特點也決定其對供給水、排污等技術指標有著較細致的要求。一般情況下，美容SPA的經營樓層多在二層，而美發大部分則在一層。美容SPA類商家物業條件要求：技術指標具體要求需求面積（㎡）

80-500經營樓層選擇（層）≤3結構層高要求（m）≥4給排水提供接口燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯美容美發物業條件來自外部資料技術指標具體要求需求面積（㎡）80－150經營樓層選擇（層）1結構層高要求（m）≥4開間（m）4－8進深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃氣管道不需要排污提供接口，排污水管直徑要寬物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯美發類商家物業條件要求：美容美發物業條件來自外部資料生活家居業態由于其所銷售的部分產品體積較大，對于經營面積的要求相對較大。

技術指標具體要求需求面積（㎡）50-200經營樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開間（m）3-5進深（m）10-15物業交付裝修標準簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經營場所的硬件技術要求符合自身經營的需要，和其他業態相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達到，這樣在規劃設計商業建筑時可有較大的靈活性。生活家居類物業條件來自外部資料休閑類業態輻射面較廣，服務性質較強，一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等要求較高，同時，面積的需求也相對較大。技術指標具體要求需求面積（㎡）≥200-500經營樓層選擇（層）2～3結構層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標準排污提供接口，排污水管直徑要寬燃氣管道需要停車場車位50左右物業交付裝修標準毛坯生活娛樂類物業條件來自外部資料商鋪交房條件商鋪編號：

1-1-1

建筑面積：305m2

套內面積：189m2

一、.商鋪戶內標準（安裝部分）1.電力配設：

40KW,80A/3P2.給水管徑：DN403.燃氣：考慮4.排水管徑：DN1005.排污管徑：DN1006.空調電力配設：未單獨設置配7.廣告牌電力配設：未單獨設置配8.廚房：有9.排煙道內徑：1000*850mm10.廚房樓板外加荷載：400Kg/m211.商鋪層高（風口以下）：5000mm12.電話：五類雙絞線一根到位13.有線電視：一個點14寬帶網絡：一個點15.消防系統配設:消火栓等系統16.門窗標準材質:鋁合金17.新風口配設:18.消防排煙配設:無二、商鋪交房標準（建筑部分標準）１．墻體:空心磚２．地面：砼結構面３．墻面:水泥砂漿抹灰４．天棚：砼結構面三、商鋪交房標準（公共部分標準）1.公共通道的天花、地面、墻面的裝修材質：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面；火燒黑珍珠梯踏步。2.電梯內飾及載重量：觀光梯內飾：發紋不銹鋼＋透明玻璃，載重1000Kg。貨梯內飾：發紋不銹鋼，載重1000Kg。3.公共部分消防系統配設：設置消火栓系統4.公共部分照明配設及供水：設置到位5.公共衛生間內飾：輕鋼龍骨石膏板吊頂；玻化磚墻地面。來自外部資料銷售什么？基礎工作投資者儲備宣傳造勢租售策略社區商業銷售管理目前商業市場有四種操作策略，根據不同的操作策略，所引進的業態及長期經營效果也各不相同。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為一到三年返租一般為八到十年返租社區商業銷售管理—銷售策略優勢：

發展商可在短期內回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔返租補貼與相關稅費；將商業經營壓力轉移向中小業主，由其分擔經營壓力。劣勢：產權分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規劃經營業態及規范整體形象；對于商業做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長；若經營不好，對于項目整體形象有一定影響。適用：

商業銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業體量極少或零星商業物業。銷售策略—純銷售模式優勢：通過招商保證前期商業定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內使業主獲得穩定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩定；后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業形象與公司長期發展；各類手續復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。適用：商業氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續收益；可銷售物業有大型主力店進駐且長期經營保證，獲取長期穩定收益回報；純街鋪或少量商業物業。銷售策略—帶租約銷售模式優勢：前期由發展商統一控制招商和經營，能確保既定的商業定位與規劃，可以有效保證整體商業形象。幫業主堅守前幾年守業期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業有可能旺。劣勢：承擔前幾年的返租補貼；返租結束后的統一經營管理要求較高；因返租而產生相應的返租法律風險。銷售策略—短期返租(1-3年)優勢：前期由發展商控制招商，能確保既定的商業定位；給投資者堅定信心。返租銷售，并適當降低投資門檻，可以擴大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果項目經營管理非常成功，遠期物業租金收益將有可能出承諾回報。劣勢：承擔十年的返租補貼；如后期經營管理沒有達到預期目標，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產生相應的返租法律風險。銷售策略—短期返租(8-10年)從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產生非常大的區別。從風險角度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風險非常小；同時也更能趨向政府相關政策，避免政策風險。銷售策略—長期與短期返租比較銷售策略案例—銷售商鋪

2001年12月，XX商鋪面向業主和社會進行銷售和招商，一時間，響應者眾多，其中，恰好有幾位員工親屬（而且也是業主）非常踴躍參與購買和開辦各種經營業態，狀況大致是：A的妹妹買了商鋪開美容院，B的夫人和C的丈夫要買商鋪開酒吧，D的丈夫要開超市，E愛人的哥哥要開早點鋪……。當時，我沒有深想，因為大家都是按公司規定買的、辦的、無所謂親疏。且超市、美容、酒吧、早點鋪等業態正是公司極力想招進來的。

但是，我突然之間產生了一種警覺：“①現在是不賺錢的買賣，大家不會來爭，但是，賺錢了呢？甚至你沒有賺什么錢，但社會上的人覺得這是個賺錢買賣，而只是主觀上認為你們只是先滿足公司內部親戚，尤其是高級職員、老職員的親戚，這種風言風語，對公司形象是傷害；對商譽、公信力就是損失；②公司越來越大，新職員越來越多，當新員工看了這種情況，他容易主觀臆斷為“公司職員親戚都在利用職務之便在周邊開店”。聽了個別人議論，肯定會意冷心灰，對公司的文化持懷疑態度。這種懷疑的態度，就是對公司員工士氣的傷害。”

第二天，我就找負責招商的B、F談及此事。B、F二人覺得我太小心了，他們招商費了大量工夫。像D的愛人，對超市非常有心得，非他無法辦好；E的哥哥開早點鋪，也是小區翹首以盼的。G聽了也在旁邊說“無此必要”。但我提了幾個問題：①這種風傳是否極有可能形成的？記得有一天在食堂吃飯，我去得晚，張老師給湯盆里加了一點湯，就有物管公司的員工說：“老板的湯盆里肉要多一些。”其實，我對這事沒有注意，因為我在減肥。②新員工和外界在不知真相時是否會貶低公司？③這種雖然無中生有的東西，對我們是否會產生傷害。④若有傷害，我們能不在乎嗎？⑤關鍵是，我們能向每一個員工，向社會各界人士去解釋嗎？F聽了，默然。

中午，召開公司部門經理會議，除了討論別的事，也專門將這件事提了出來，非常令人感動的是，他們沒有一個人是站在自家私利的角度來看待此事，大家都開誠布公將這件事可能會產生后果逐一分析，制定了三條原則。原則一：購買則機會均等。即如果是銷售，員工家屬可以購買，與對外銷售的條件一樣。原則二：招租時同等條件外部優先。即如果是招租，同等條件下外部人員優先，員工家屬其次。

原則三：家屬只能參與有競爭業態項目的招租。即員工家屬不得參與獨自一家的經營業態項目的招租，必須有兩家或兩家以上才能參與。其實，我們都明白這樣的結果，將許多有經營能力，有熱情的家屬擋在了門外，就象我們公司的回避制度使我們失去了親戚中的優秀人才。但也增加了透明度，減少了“瓜田納履、李下正冠”帶來的麻煩。作為一個小公司，這些矛盾和后果不會明顯和突出，但隨著時間的推移，公司人員的增多、溝通環節增多、發生誤解、沖突的可能性也增大。有了后果我們才來亡羊補牢修改制度，這會有較大阻力，這是很不合算的。

在政策的制定上，一定要有足夠的預見性和前瞻性。舉例說明：我們曾經制定過對員工購房的優惠制度，而且改過許多次，其目的就是堵員工炒房的漏洞，因為公司的房價向來低開高走，加上員工個人享受的優惠，是一筆不小的數字，但若公司不加管束，勢必讓員工增加投機心理，與公司的文化相悖;其次是大家都爭先恐后去炒房，會影響公司形象（別的公司的小貓膩我們不是知道得較清楚，而且很反感嗎？）.所以，加強自我約束，未必是壞事。目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業態規劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理第五部分案例分享1.著重強調項目的重要賣點；2.媒體策略:媒體策略是招商工作中重要的環節，也是推廣策略的核心部分，應該結合項目的整體招商進度、重大事件的時間節點加以推廣。3.媒體組合：造勢：從項目外包裝開始，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。引爆：即公開招商及后一至二周，全面媒體鋪開，網站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞；DM直郵單頁、短信、戶外展點設立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。

社區商業銷售推廣策略由于社區商業在我國剛處于起步階段，運作模式還不成熟，概括來講，目前社區商業的物業主要表現以下幾種：無任何物業管理，任其自生自滅；社區商業部分與住宅部分共享同一物業管理；若大型的外向型社區商業，則會成立專門的物業管理公司，以確保日后的長期經營。社區商業運營管理一般來講，社區商業的物業管理相比于城市型購物中心的管理，其區別主要體現在硬件設施的配備和運營要求兩方面。A、硬件設施方面，社區商業配置水平較低，包含較多獨立鋪位，冷氣、電梯等相應設施配置數量較少。B、社區商業強調“街坊生意”，多為長期經營，內容相對較少，百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數量少，統一收銀的情況極少，獨立經營的意識較強。但是搞風險的能力也較強，其運營中的企劃推廣多針對周邊區域的“街坊”消費群。社區商業運營管理運營管理案例—消防報建一、消防報建1、根據消防法規要求，對于新建、改建、擴建、建筑內部裝修和用途變更的建筑工程項目，在施工前應將消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構，申請建筑工程消防設計審核。2、報建消防圖紙除有特別注明外全套正式藍圖，并按統一規格裝訂成冊，裝入城鄉建設檔案館統一的標準圖盒內送審。（館址：，電話：）3、報送消防圖紙須備兩套圖紙和材料(一般店鋪須Ａ３藍圖２份，餐飲商鋪須Ａ２藍圖２份）4、藍圖蓋章：4．1封面及各頁圖紙蓋設計單位設計資質專用章、設計（裝修）單位行政公章。4．2封面蓋租賃方單位行政公章（以公司名義簽約）或個人租賃方簽名及手印（以個人名義簽約）。4．3封面加蓋物業公司行政公章5、報建所須圖紙5．1封面5．2目錄5．3裝修設計總說明：在這說明中表述設計依據、選擇的裝修材料類型、數量、電線穿管情況等，以及對消防設施如噴淋、煙感等的考慮。5．4原始結構平面圖：簽定合同時所領取的原始結構圖。5．5店鋪平面布置圖：在該圖中標出地臺、貨柜、隔斷、家具等的標高及大小尺寸；餐飲商家標明隔油池、油煙凈化裝置位置、漏氣報警裝置。面積較大的商鋪設置消火栓。5．6店鋪吊頂布置圖：注明吊頂標高及使用的材質。5．7店鋪地面鋪裝圖：采用地毯鋪設的須提供消防檢驗報告及形式許可證。5．8照明燈具布置圖：用圖例表述所用的燈具。5.9插座布置圖：5．10電氣系統圖：注明開關容量，線徑及各回路負荷及總負荷。5．11店鋪內的消防噴淋布置圖：標明管徑、噴淋間距。（須注明噴淋管徑。如果噴淋系統改變管徑要標明原管徑大小和改動后的大小，如果不改動沿用原預留管道，還要注明管徑未作改動。如采用隔柵吊頂噴淋應露出隔柵并加集熱盤，廚房區域采用C?93

噴淋頭,其它地方采用68?C噴淋頭。）5.12店鋪內煙感布置圖：廚房區域采用溫感，其它地方采用煙感。5．13店鋪的滅火器、應急照明、安全出口、疏散指示布置圖：根據消防規范對商鋪合理布置消防設施；設置背景音樂的商鋪背景音樂應接入商場消防系統，在消防狀態時進行消防音樂切換。5．14店鋪防排煙系統：店鋪采用機械防排煙的要接入商場消防系統。或開窗以達到防排煙要求，這需要說明。（如是餐飲商鋪，在上面圖紙之外，還要增加油煙清洗合同、可燃氣體報警切斷裝置圖，嚴禁使用液化氣的承諾書5．15本樓層總平面圖：在該圖上用紅線標明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業公司公章）5．16店鋪所處樓層的消火栓及噴淋圖：在該圖上用紅線標明裝修店鋪的具體位置。（此圖在客戶中心索取，白圖加蓋物業公司公章）注：以上的圖紙，應按照歸類設計圖紙圖簽的要求，由設計人、審核人、負責人等簽字蓋章。（圖紙的設計人、審核人、負責人應在蠟紙上手寫簽名后再出藍圖）。――圖紙裝訂：城建檔案館電話――市公安消防局地址：XXX，聯系電話：XXX――消防局相關規定，從受理之日起，一般建筑工程在7個工作日內審結。6、報建表格：XX公司XX管理處（XX地，電話：XXX）領取消防報建表格，物業公司配合填寫加蓋公章后，到消防總隊報建，并取得消防審核合格意見書后方可進場裝修。二、消防驗收：1、按消防法規定，在建筑工程（裝修）竣工時，應向公安消防機構申請進行消防驗收。2、藍圖裝訂：裝修結束后，將報建時返回的藍圖到城建檔案館裝訂成冊，并裝入檔案館標準的圖盒進行消防報驗，同時準備以下資料：2．1本商場的驗收合格意見書2．2本店鋪裝修審核合格意見書2．3申請報驗表格３份2．4各種消防設備的檢驗報告和形式許可證、合格證、發票等。XX公司XX管理處（XX地，電話：XXX）索取消防報驗表格，物業公司配合填寫后，并蓋裝修設計單位行政公章、物業公司行政公章，到消防機構申請進行消防驗收。三、開業檢查根據消防法規規定，公眾聚集場所使用或開業前，應向公安消防機構申請進行消防安全檢查。運營管理案例--咖啡“粉絲”

XX咖啡（以下簡稱商家）的正式開業時間定于2007年4月28日，并于2007年的4月8日開始試營業。試營業期間，由于商家沒有對外做推廣宣傳，來店消費的客人一般都是老板的朋友，和少量過路客，試營業效果非常不理想。眼看著開業時間越來越近，而商家沒有任何對外宣傳活動計劃，XX客服部的同事們開始著急了：是不是商家是外地人，不知道宣傳推廣途徑？抑或是商家認為知名度已足夠，不需要作開店宣傳？。。。。。不行，不能讓這樣的經營效果繼續下去，客服專員們暗下決心，一定要幫助商家完美開業。在經過認真分析和研討后，客服和招商人員開始頻繁上門拜訪商家，咨詢商家對外宣傳計劃，提醒商家5.1黃金周的宣傳期要提前計劃。外地剛落戶A市的商家在一次次的拜訪中，倒出了自已的苦衷：人生地不熟，前期開店的經理離職，新人接手，店內人手少，可用的宣傳途徑少。。。。同時，他們也提出了一些宣傳方式，例如到企業社區發DM單，在項目外墻掛宣傳招貼等。由于這樣的宣傳方式與項目的形象要求不符，該建議沒有得到主張，但是，客服和招商員工們并沒有簡單放棄，而是幫助商家想辦法，主動給與商家我們所能提供的所有的免費支持商家開業的宣傳方式：如開業前期商家宣傳海報進社區、商家信息上傳企業業主論壇、商家信息企業雜志等等。同時，客服專員和推廣專員，主動與商家的店經理多次聯系和溝通，邀請商家利用項目4月21日舉辦兒童畫展活動機會，參與活動，提供參賽者飲料免單券，在項目門口擺放精美水臺，由商家安排專人指引參賽者進入活動現場參賽者，達到宣傳和擴大周知率的目的等等。4月28日，XX咖啡華麗開業，良好的開業效果讓商家對企業的員工說：今后，你們商業的項目建到哪兒，XX咖啡就開到哪兒。XX項目推廣策劃案租賃經營項目推廣案例目錄Index一、前言二、XX項目概況三、市場分析市場背景分析消費者分析產品分析競爭對手分析四、推廣目標及實現策略推廣目標目標客群定位推廣應對策略五、推廣計劃六、推廣效果評估來自外部資料一、前言XX項目即將于2006年9月正式開業，為協助開業前后招商工作有利進行;在市場中特別是項目周邊社區消費者中形成廣泛的影響;同時，為項目開業前、中、后快速形成有效消費市場，特草擬本案。來自外部資料二、XX項目概況XX項目位處XX地，緊鄰X大型社區，其建筑面積達2.5萬平方米，分為XX1館和2館。主要規劃有精品餐飲、娛樂、汽車、健身、精品家具、精品零售等業態。來自外部資料三、市場分析——市場背景分析項目周邊的中高檔社區規模達350萬平方米，有近40個住宅社區及企事業單位，匯集約3萬住戶近10萬人口，這部分消費者收入、教育水平較高，是極具潛力的消費市場。該區域擁有文化、商業、教育、醫療及住宅等公共配套設施。同時，該區域交通發達，距機場僅30分鐘車程，更可便捷的到達商業中心區。來自外部資料三、市場分析--項目swot分析S（優勢）W（劣勢）O（機會）T（威脅）項目定位以時尚、高級為核心，具有明顯的差異化特征，與其它傳統商業拉開了距離。本項目統一經營管理、與其它商業項目相比更具品牌塑造性。項目大量業主對公司品牌具有強烈的親切感和忠誠度周邊住區消費力暫時還未形成。項目被一條交通干通一分為二，為品牌整體打造形成了不便。周邊大量傳統商業存在，使本項目鶴立雞群，只能獨力承擔對中高階層消費的整體引導。項目體量較小。周邊擁有相當數量追求品位、社交、舒適消費感受的中高檔客群，而他們在該區域傳統商業中難得找到理想場所。通過對他們吸引，可建立圈層消費群體。暫時未有同類型項目開業，我們具有先發優勢，品牌就有了早期導入的優勢和可能。我們所倡導的時尚、晶品生活是一個新概念，是機會但同時更是風險。相繼會有同類型商業入市，對我們會是威脅。來自外部資料四、推廣目的及解決方案——項目定位中高檔的社區時尚生活中心項目關鍵詞，時尚、精品、休閑、高級。來自外部資料四、推廣目的及解決方案——目標客群定位：根據《XX商業策劃書》的項目定位，XX項目的目標客群定位：A區及B區25歲至40歲人群。分析項目特質描述主要關注綜合特質25-40歲的人群屬于社會中堅力量，年富力強，屬于社會活動、交往的核心人物，對于社會認識和潮流具有較強的推動力。他們對于文化、地位等極為敏感，渴望卓而不群，有些頗具炫耀性，追求購物經歷的整體良好感覺，甚至追求藝術體驗般的完美感受。滿足其高消費的心態，增強消費經驗，獲得心境上的提升生活特征由于處于事業發展或事業收獲階段，生活比較沒有規律；喜歡交際和夜晚活動，追求高品位、高效率的生活感受；高品位、高效率的生活感受；教育特征屬于70年后出生的人群，普遍教育水平比較高；并在不斷追求自身文化品位的提升；追求文化品位的提升；交際特征處于人生交際活動的最高期，追求社會認知的最大化；追求被他人認知和了解；消費特征該類消費者在結婚前后的消費特征具有不同的動向，總體可以概括為：從感性消費到理性消費的轉變；詳細內容請參照后附說明從感性消費到理性消費的轉變；組織單元一個人或家庭為中心，人數為1-3人左右；個體意志比較強，關注個人感受和偏好；來自外部資料四、推廣目的及解決方案核心消費圈近萬企業業主次消費圈周邊約3萬戶近10萬居民基本消費圈A及B區25歲至40歲人群來自外部資料四、推廣目的及解決方案——推廣目的在某市業界與核心消費群中大消費者中建立XX項目的初步知名度，形成一定的品牌形象和影響力，增強潛在租戶的入駐信心。使符合項目商業定位的潛在租戶對XX項目的商業理念和業態規劃建立初步的認知和了解。通過有效的現場包裝，使潛在租戶直觀了解項目定位，增強其入駐信心。——推廣核心內容傳達XX項目的先進理念及定位，突出項目的品質。強調XX項目的區位優勢，發展前景以及所涵蓋的優質客群。來自外部資料四、推廣目的及解決方案首要解決針對業界建立品牌知名度的問題32.5萬①導入期（5）②強化期（6/7/8）③持續期（9/10）首要解決與潛在租戶、核心客群的接觸和認知傳達問題59.5萬首要解決開業亮相時的現場活動和包裝（低調）43萬④高峰期（11/12）首要解決營業期間的人氣、商氣制造問題60萬合計：195萬（年初資金計劃為180萬）導入期強化期持續期高峰期來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體電臺廣播（交廣）----3萬航空雜志-------------6萬現場招商包裝-------10萬自有項目燈箱--------1萬報媒深軟炒作---------6萬樓宇TV---------------4萬導入期（5月）地面活動VIP募集：-----2.5萬針對X企業業主限量發行2000張，突顯其稀缺性，卡中含免費50元禮金券;消費積分換禮品;每月禮品派送（從租戶收集樣品）;生日優惠（禮物及生日優惠）預算：32.5萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸本階段新增：報媒硬廣----------10萬宣傳招商會，晨報、商報整版，共一周二版新聞報道-----------1萬宣傳招商會、簽約知名品牌新聞，主流媒體全面參與延續上階段：電臺廣播持續--------9萬航空雜志持續-------18萬樓宇TV持續2個月----4萬

強化期（6/7/8月）地面活動本階段新增：招商推介會-----10萬在經過精心包裝的XX商業舉辦項目推介會，內容以項目現場介紹，文藝表演、客戶咨詢、新聞發布為主延續上階段：-----7.5萬VIP幕集持續預算：59.5萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸本階段新增：企業雜志專刊--------0延續上階段：電臺廣播持續--------6萬新聞報道（開業）----1萬報媒硬廣（開業）---10萬專題軟文（開業）---6萬

持續期（9/10月）地面活動本階段新增：開業活動---------20萬向核心消費群派發購物消費手冊，含企業自有商業之間的商家的聯動促銷優惠;開業邀請函與美容/美發/美甲店合作開辦體驗沙龍，為來賓打扮閃亮裝容，發型及指甲;幫助精品店擺出特色家居擺設，來賓投票選出最具《閃亮創意》的作品;兒童中心領導小孩創作閃亮繪畫;設計水晶電話鏈送給消費者做為來店禮;預算：43萬來自外部資料四、推廣目的及解決方案媒體接觸本階段新增：企業雜志-----0企業網站-------0聯合主流報媒時尚版，為推廣商家特色產品及服務進行亮點炒作----------10萬購物手冊------2萬延續上階段：電臺廣播持續-------6萬

高峰期（11/12月）地面活動本階段新增：咖啡品賞會;------1萬DIY美容交流;-----1萬具有前沿文化藝術體驗的展覽;----------5萬美甲護理講座;----1萬與自有商業聯合互動促銷;--------------1萬與場內各店分別推出產品宣傳活動;------1萬家居設計指導;----1萬新派健身運動會;--1萬圣誕、新年賣場包裝;---------------30萬預算：60萬來自外部資料目錄第一部分定義與特征分析第二部分定位與業態規劃第三部分招商與銷售管理第四部分營銷與運營管理第五部分案例分享案例分析-上海碧云社區商業占地4平方公里，是上海市區內規模最大的社區，居住人口有10000人，60%多為外籍人士，第一個通過ISO14001環境標準認證的高檔涉外居住社區。特色：在綜合配套設施方面，形成富有極佳創意的綜合環境特色。體育休閑中心、異國風情酒吧、特色商業街、世界美食城、教育醫療機構和教堂等一應俱全。

案例分析-上海碧云社區商業案例分析-上海碧云社區商業案例分析-上海碧云社區商業案例分析-上海碧云社區商業案例分析-上海碧云社區商業TOD模式相對集中分散結合契合社區業態齊全家樂福迪卡儂百安居美格菲……案例分析-重慶龍湖社區商業第三批全國社區商業示范社區背景：共5個組團，包括高層住宅、花園洋房與聯排別墅，高檔綜合住宅。特色：引入“以人為本”的新社區商業模式—主動式居住：龍湖把社區商業規劃的主動權交給了不同年齡段的業主，綜合他們的意見，為小區引進大多數人希望的商業。

案例分析-重慶龍湖社區商業案例分析-重慶龍湖社區商業案例分析-重慶龍湖社區商業已建成的高層公寓社區水晶酈城（70萬平米）案例分析-重慶龍湖社區商業案例分析-重慶龍湖社區商業案例分析-重慶龍湖社區商業案例分析-重慶龍湖社區商業高端社區的商業規劃高端社區的商業規劃高端社區的商業規劃高端社區的商業規劃契合高端層次分明逐步推進不同組團實現不同功能管理：善待你一生紫都城：沃爾瑪、百安居水晶酈城：商務酒店、健身）、大型餐飲、重百超市(免租半年）、法拉利汽車展示其它：各社區都有底商或獨立商業案例分析-重慶龍湖社區商業案例分析-京基百納社區購物中心位置：周邊多個居住小區的交通次干道旁案例分析-京基百納社