房地產開發與經營RealEstateD﹠M

第一章房地產開發與經營概述主要內容第一節房地產開發的涵義和特點第二節房地產開發的程序第三節房地產開發模式第四節房地產開發企業第五節房地產開發法律體系第六節房地產開發業的形成與發展重點房地產的含義及其理解房地產開發的涵義及其主要內容房地產開發與經營的關系房地產開發程序房地產開發的特點房地產開發四類企業及其資質要求房地產的概念房地產開發的涵義房地產開發特點房地產開發分類房地產開發對城市建設的作用第一節房地產開發的涵義和特點房地產（realestate或property）是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。是實物、權益和區位三者的綜合體。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，又是國家、機構或組織以及家庭資產（財富）的重要組成部分又被稱為不動產房地產可以有三種存在形態：即（單獨）土地、（單獨）建筑物(包括在建工程)、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。一、房地產的概念及其理解土地的理解

土地是地球的表面及其上下一定范圍內的空間具體包括三個方面：（1）地面；（2）地面以上一定范圍內的空間；（3）地面以下一定范圍內的空間土地之所以具有價值，一方面是因為人們可以直接在土地上從事生產活動產生收益；另一方面可以通過在土地上投資建造的建筑物等設施從事生產獲得收益或為人類提供生活空間土地以下的礦產資源或不能確定所有權的埋藏物則因國家而異。我國都是屬于國家所有，土地私有制國家則區別對待土地的價值與區位房地產開發與經營中的區位有廣義和狹義之分。狹義區位是某一開發項目在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。廣義區位不僅包含地理位置，還包括所處的社會、經濟、自然環境；以及進行投資所須支付的成本和面臨的競爭關系。土地的價值與其所處的位置（即區位）有著緊密的聯系。一般交通便利、商業繁華、人口密集、經濟發達等地方的土地價值越高，而人煙稀少、土地荒蕪等地方則土地價值越低?？偟膩碚f，房地產區位因素在相當大的程度上決定了房地產開發投資項目的成本、需求與競爭，乃至于未來發展預期。

土地的價值產生-簡單的極差地租原理地租就是土地所有者憑借土地所有權而獲得的收入?；蛘哒f地租是土地作為一種生產要素而應獲得的報酬。它是地價的資本化。極差地租Ⅰ和極差地租Ⅱ極差地租Ⅰ是由于自然因素導致的土地收益差異，是肥沃程度較高或位置較好的土地上創造的超額利潤轉化為的地租；極差地租Ⅱ是由于人為追加勞動或投資產生的收益差異；即不同的勞動生產率而產生。D地A地B地C地市場10KM100KM80KM50KM由于不同土地距離交易市場的距離不同從而使得運輸費用不同，在其他條件相同的情況下，距離較近的土地會產生多余的收益(運輸費用的節省)就是級差地租。

極差地租Ⅰ（因距離不同）A地塊B地塊C地塊由于不同土地肥力不同，在其他條件相同的情況下，土壤肥沃的土地會產生多余的收益就是級差地租。產出1產出2產出3

極差地租Ⅰ（因土壤肥力不同）

土地所有權農村集體所有國家所有宅基地、農田、菜地等可以使用，但不能直接開發進入市場小產權房？國家征用，變更支付一定的補償金出讓土地使用權，拍賣或掛牌劃撥房地產企業開發企業生產或經營用地事業單位等用地我國的土地所有權與使用權根據土地的使用狀況或開發程度，可以有以下幾種稱謂生地：不具備城市基礎設施的土地。如荒地、農地毛地：具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷的建筑物

的土地。如城中村、舊城改造等熟地：具有完善的城市基礎設施，具備“三通一平”或

“五通一平”等，可以在其上進行房屋建設的土地當前我國把“生地”或“毛地”轉化為“熟地”的工作主要由政府或政府委托的相應機構來完成。這一轉化過程就是土地一級市場。把“熟地”掛牌出讓給具有相應資質的房地產開發企業進行商業開發稱為土地二級市場。房地產開發中的土地稱呼

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物。其中房屋是人類可以直接進行生產生活等活動的工程建筑物，而構筑物是指除房屋以外的工程建筑物，人們一般不能在內進行生產生活活動。

其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但分離不經濟或分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或使建筑物的價值明顯受到損害的物。主要包括如為提高土地或建筑物使用價值或功能而種植的樹木、花草，地上建造的花園、假山、圍墻以及埋設在地下的管線、設施等。

建筑物與其他地上定著物綜合：由于地上定著物可以看著是土地或建筑物的組成或附屬部分，因此房地產又可以視為包括土地和建筑物兩大部分

“房地產”。可單獨指土地；也可單獨指建筑物；也可以指土地與建筑物的合成體?！胺康亍?。專指土地與建筑物的合成體“土地”。僅指土地，不包含建筑物“建筑物”。僅指建筑物“不動產”。強調財產、權益屬性。泛指土地以及房屋以及附著其中的河流、泉水、樹木等定著物。可等同于“房地產”

我國香港對房地產的稱呼較多，如“物業”、“地產”、“樓宇”等詞混用，使用較為廣泛的是—物業。二、我國房地產中的幾種稱謂及含義國外房地產中常用“realestate”、“realproperty”表示房地產，二者一般可通用，但嚴格來說有區別

realestate

指land加上永久定著其上、其中、其下的人工改良物，如構筑物和房屋。體現實物或產業（real）property

是指realestate加上與其有關的各種利益，包括權利、利益和收益。體現法律、財務、財產等層次。三、國外對于房地產的幾種稱謂房地產開發是房地產開發企業在依法取得國有土地使用權的土地上依據城市規劃的要求進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發企業開發出的產品一般用于市場銷售，也可自用，因此開發活動實質是經營行為（活動）；房地產開發需要大量的資金投入，又是一種投資行為（活動）。故實際中房地產開發必然與經營相聯系，二者不能分割，是一個有機的整體。四、房地產開發的涵義需要注意的是：開發主要是過程，經營則是目的，故開發者天然是經營者，但房地產經營者未必是開發者。

廣義上的房地產開發本質上等同于房地產經營

廣義上的房地產開發是一種以土地為載體的一種經營活動。開發是指通過一定的努力使房地產改變用途或價值并因此而獲利，它強調了獲利的方式；經營則是泛指所有市場上的逐利行為，它強調了獲利的動機與目的。房地產經營是以房地產為載體的獲利活動。我國的《國民經濟行業分類與代碼》（GB/T4754—2002）中將房地產業劃分為K類，代碼為72，具體包括房地產開發經營（7210）、物業管理（7220）、房地產中介服務（7230）和其他房地產活動（7290）四個行業。在這里把開發經營合二為一。房地產開發與經營的關系狹義上的房地產開發與房地產經營兩種經濟活動的主體及資格要求不完全相同。房地產開發的主體必須是具有法人資格的房地產開發企業，其他企業或經濟實體則不能；而房地產經營不一定必須是開發企業，如房地產中介、房地產經紀人等，甚至居民個人也可以從事房地產租賃、抵押、買賣投資等房地產經營活動。兩種經濟活動的針對的對象不同。房地產開發是針對一個房地產項目而言。房地產開發從可行性研究開始，到項目竣工完全投入市場獲得投資回報，房地產開發行為就結束了；但經營的對象是從事房地產業的企業的所有經營管理活動。房地產開發結束了，但經營活動還在繼續。但在我國實際的房地產業運作中，人們往往從狹義的角度來看待房地產開發與房地產經營這兩個概念。它們之間既有區別又有聯系。

綜述：由于我國房地產業的發展只有十年左右的時間，我國的城市基礎設施、公用設施以及住宅等房地產項目的供應還處于遠遠不能滿足人們的需要，因此目前我國正處于大規模的開發建設時期，房地產開發活動就成為房地產經濟活動的主線。從而使得房地產經營依附于房地產開發。而西歐、北美等發達地區的主要房地產經營活動都是現有房地產項目的交易，新開發項目少。房地產經營成為房地產經濟活動的主體。這是我國房地產經濟活動的必然趨勢。未來大量企業都會面臨房地產（企業物業資產）的經營問題。

房地產與其他商品有著本質的區別，因此房地產開發經營具有一般商品生產銷售等所不具備的特征。五、房地產開發與經營的特征位置固定性或不可移動性房地產的這一特性是是由土地的特性決定的。區位在很大程度上決定了房地產的價值。因此房地產市場具有區域性、非均衡性特性。房地產市場又是一個不完全競爭市場對金融業的依賴性房地產開發成本高，投資量大，單位價值大。因此一方面開發企業需要要通過銀行等金融機構融資，另一方面市場購買者也需要房地產抵押貸款來購買物業。國家金融利率政策變動對房地產業影響大。一般利率下降有利于刺激房地產業發展，反之則會制約其發展。差異性（各異性）市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。每一宗物業在市場中的地位和價值不可能與其它等同。受政策影響大房地產市場是典型的非均衡市場，也是不完全競爭市場。同時房地產市場又是政策性市場。由于我國土地由國家壟斷，同時房地產的需求受到國家房貸政策、金融政策等影響大。因此政府的土地供給、住房、金融、財政稅收以及城市規劃等政策的變更調整均會對房地產市場價值、房地產投資產生影響。開發建設周期長，管理復雜房地產開發活動從土地購置開始，到規劃設計、開發建設、銷售租賃等，時間長，面臨問題眾多，風險性較大。需求具有穩定性土地是稀缺、不可再生資源房地產具有保值增值性，能對抗通貨膨脹房地產兼具消費和投資功能涉及面廣，綜合性強房地產開發涉及規劃、勘察設計、施工、市政、供電、商業、服務、衛生、園林、金融等許多行政管理部門，涉及的專業知識包括城市規劃、建筑學、土木工程、經濟、管理、法律等方面，涉及到法律法規多達幾十個。六、房地產開發分類按開發項目位置分新區開發舊城區開發（舊城區改造以及城中村改造）按開發的規模分零星開發成片開發按開發的深度分土地開發。又可稱為房地產一級市場，即將“生地”“毛地”變為“熟地”，然后出讓，一般由政府主導完成。房屋開發居住類房地產

包括普通住宅、公寓、別墅等工業類房地產括工業廠房、倉儲用房、高新技術產業用房、研發用房等商業類房地產或稱經營性物業、收益性物業，包括酒店、寫字樓、零售商業用房、餐飲、旅游休閑娛樂等特殊用途房地產

包括機場、高速公路、車站、碼頭、橋梁等。這類物業交易量小、投資大、時間長

按項目的使用功能分定向開發面向企事業單位、拆遷戶或困難群體聯合開發幾家開發企業共同出資、按出資比例承擔風險、獲取收益合作開發一般一方出資、另一方出地，按協商比例合作單獨開發

按項目開發的方式分七、房地產開發對城市建設的作用推動城市規劃的實施與完善有利于減少投資成本節約用地縮短工期降低造價為城市經濟生活等提供載體為政府財政提供資金來源為城市大型基礎設施建設提供融資途徑迪拜-人工島-阿拉伯塔（BurjAl-Arab）酒店

迪拜是阿拉伯聯合酋長國的第二大城市（人口最多，面積第二）。20世紀50年代，它還是阿拉伯灣一個樸素的海濱小鎮，但由于擁有石油資源，在石油收入的帶動下，大力發展旅游、投資、商務會談等，到了90年代以后，迪拜發生了脫胎換骨的變化，鱗次櫛比的摩天大樓在霍爾河畔奇跡般地崛起。每一塊可開發的沙漠上擠滿了高樓大廈、現代化別墅，現在石油收入只占GDP的6%。伴隨著眾多產業龐大的建設開發，迪拜以其活躍的房地產、運動、會談等，這些近乎世界紀錄的特色吸引了全世界的目光，成為中東地區的經濟和金融中心。為了解決土地短缺，迪拜人突發奇想，決定在大海中修建人工棕櫚島，而后在島上建造豪華度假勝地和購物場所，以風景如畫的白色沙灘與一年四季的陽光吸引世界各國的投資者和富豪在此定居。這個龐大的人工島就是“世界島”，也是世界最大人造海島。其設想初衷是用300個形狀模仿世界各大洲的人工島嶼組成一個微縮版的地球。棕櫚島工程由朱邁拉棕櫚島、阿里山棕櫚島、代拉棕櫚島和世界島等４個島嶼群組成。這些島上將設有酒店以及各種休閑游設施，整個工程項目的規模堪稱現代“世界第八大奇跡”。投資達140億美元。

負責工程施工的迪拜納赫勒集團透露，整個填海工程要耗用3000萬噸巖石和3億立方米海沙。從2003年9月宣布修建“世界島”到2004年4月第一個島嶼露出水面，僅僅用了半年多的時間。設計者考慮到將來世界島建成后，每年將會有將近25萬定居者和游人前往，在群島中以位于中心的冰島為交通樞紐，設計修建了5條航道、4個運輸中心和2000多個泊位，備有60艘大型運輸船和400艘類似城市中出租車的“計程艇”，將來游人可以從這里搭乘小艇來往于各島之間。項目沒有任何人造或化學材料，巖石來自阿聯酋各地的采石場，而沙子就取自迪拜?！笆澜鐛u”是地球上最昂貴的房地產，每個島的面積從2300平方米到8360平方米不等，每個島的價格大約在1500-5000萬美元。由于擁有高素質的環境以及豐富多彩的文化（因為80%的人口是外國人的緣故），到迪拜的旅游者以模特、藝術家、商人等高收入階層居多。在迪拜王儲的提議之下，知名企業家Al-Maktoum投資興建了美輪美奐的BurjAl-Arab酒店（因其外觀酷似一張出海的風帆故又稱為風帆酒店）。風帆酒店的工程花了5年的時間，2年半時間在阿拉伯海填出人造島，2年半時間用在建筑本身，使用了9000噸鋼鐵，并把250根基建樁柱打在40米深海下。飯店由英國設計師W.S.Atkins設計，外觀如同一張鼓滿了風的帆，一共有56層、321米高，是全球最高的飯店，比法國艾菲爾鐵塔還高上一截。所有的202間房皆為兩層樓的套房，最小面積的房間都有170平方米；而最大面積的皇家套房，更有780平方米之大。而且全部是落地玻璃窗，隨時可以面對著一望無際的阿拉伯海。七星級酒店房價最低也要900美元，總統套房則要1.8萬美元。這里種植每一棵樹的代價都要在3000美元以上。投資決策階段（可行性研究階段）項目報批與前期工作階段建設實施階段租售與服務階段第二節房地產開發的程序

房地產項目一般需要上述四個大的階段，但對于某些具體項目可能存在工作交叉。一、投資決策（可行性研究）階段投資機會與位置選擇市場環境、需求、競爭分析項目規劃方案設計與市場細分分析詳細的技術經濟分析財務分析風險與收益分析二、前期工作階段取得開發建設用地使用權我國土地使用權可以通過劃撥、國有土地使用權出讓和轉讓取得目前，經濟適用房和廉租房的土地使用權可以通過劃撥；而所有面向市場的商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營行用地需通過公開招標、拍賣或掛牌方式出讓簽訂合同或獲得批文，繳納出讓金及稅金、領取《國有土地使用證》開發項目立項與報批房地產開發項目納入固定資產投資計劃，要根據城市規劃、年度建設用地、和市場需求，報批有關部門批準。立項時要提供可行性研究報告領取《房地產開發項目手冊》在取得土地使用權后15日內到建設主管部門驗核備案籌措開發建設資金一般土地費用由企業資本支付，而其他資金主要通過金融機構等融資選擇開發項目實施階段的監理單位選擇勘察、設計單位申請《建設工程規劃許可證》開發企業在獲取土地使用權證后，根據城市規劃部門要求，委托建筑設計院編制初步設計方案，報規劃、消防、抗震、環衛、供水供電部門審查。設計方案通過后，還需委托設計院進行施工圖設計，然后報批，并由規劃部門現場驗線，發建筑核位紅線。核發《建設工程規劃許可證》項目報建建設工程報建內容包括：工程名稱、地點、投資規模、資金來源、發包方式、計劃開竣工日期、工程籌建情況。報給建設主管部門提供的資料包括：立項審批文件、《建設工程規劃許可證》、資金證明等建設主管部門審查通過后，可以進行建設實施階段三、建設實施階段選擇施工企業申請領取《施工許可證》開發項目工程與控制可自行完成，也可委托工程項目管理或建立單位來完成商品房預售主體結構完成并封頂，且具備所有項目所有審批條件可申請預售證竣工驗收包括預驗收、單位工程竣工驗收和項目綜合驗收預驗收是開發企業和監理公司對工程勘察、設計、施工質量等進行全面檢查，發現問題整改。綜合驗收是開發商邀請城市建設主管部門的正式驗收四、租售和服務階段商品房銷售包括前期預售和現房銷售物業租賃租售后期服務保修成立物業管理公司或委托物業管理第三節房地產開發模式

房地產開發模式，有多種劃分模式，這里根據房地產企業核心過程的不同劃分為多元化開發模式和專業化開發模式一、多元化開發模式綜合項目開發包括融居住、商業、旅游觀光與一體的主題社區開發；集旅游、保健、高爾夫為一體的綜合度假區開發；具備購物、餐飲、綜合服務、休閑娛樂、旅游等一體的集合式商業經營地產項目等一類開發項目這類項目，多種物業功能和經營方式相互支撐，投資時間長，規模大，各類項目多，管理復雜。如各城市的歡樂谷就是一個集旅游、休閑娛樂、商業等的綜合項目，地產與旅游品牌互動發展；各城市的CBD融合商業、住宅、酒店、服務娛樂等的商業地產開發項目?？v向一體化開發開發企業實行房地產開發建設與物業資產管理并重的經營方式。拓展房地產投資及與之相關的房地產資產管理業務，是房地產開發企業可持續發展的途徑。房地產與物業資產管理貫穿房地產項目建成后的全壽命周期過程，其目標是使房地產價值最大化。未來房地產市場會從提供增量為主向保持存量為主轉變，物業資產管理會成為企業的主要業務。混業開發開發企業跨行業的互動發展。如開發企業同時涉及金融投資、建筑建材、施工、裝飾裝潢、商業零售等行業?？梢岳闷渌袠I的現金流支持房地產開發活動。

2010年5月9日，在武漢華僑城·歡樂谷主題文化研討會上，東湖風景區管委會有關負責人透露，武漢歡樂谷將于辛亥革命100周年紀念之時開業?！懊總€歡樂谷，都會有不一樣的感受”。華僑城控股公司副總裁、武漢華僑城執行董事吳斯遠表示，目前歡樂谷已經完成了東（上海）西（成都）南（深圳）北（北京）的首輪布局。作為第二輪布局的武漢歡樂谷（華中地區），是華僑城的第三代主題公園產品。該項目將與當地文化融合，融合楚文化的元素，改變武漢旅游“兩菜一湯”（黃鶴樓、歸元寺、東湖）的旅游格局。據了解，總投資額約45億的武漢華僑城大型旅游綜合項目—東湖歡樂谷位于東湖北岸，包括歡樂谷主題公園、獨立水公園、開放式的都市娛樂休閑區、主題酒店和主題社區，項目用地3100多畝（不包括水域）。屆時，亞洲首座雙龍木質過山車、國內最大的人工造浪沙灘、最大室內家庭數字娛樂中心、三屏4D影院、武漢最大的專業劇場等50多項游樂設施將亮相江城。武漢歡樂谷成立于1988年，現企業資產1000億元，年銷售額600億元，年納稅50億元，中國房地產領軍企業之一萬達集團，在全國50多個城市投資項目中，已形成商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨四大支柱產業，目前持有收租物業面積700萬平方米，是亞洲領先的不動產商，是中國商業地產綜合實力居前的領先品牌。計劃到2012年，企業資產超過1500億元，年銷售額1000億元，年納稅80億元。萬達廣場是中國商業地產第一品牌。萬達集團在各地投資興建的商業大樓一般都包括購物中娛樂中心和城市公寓。所建之處，都成為當地地標性建筑。商業地產：已開業27個萬達廣場，計劃到2012年開業80個萬達廣場，持有收租物業面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規模排名全球前四。高級酒店：已開業8家五星級酒店，計劃到2012年開業45家五星和六星級酒店，營業面積超過200萬平方米。

大連萬達集團—萬達廣場文化產業：已擁有400塊電影銀幕，計劃到2012年開業110家以上的影城，擁有銀幕1000塊，年收入30億元，成為排名全球前八的電影院線。連鎖百貨：已擁有11家連鎖百貨店。商業地產是萬達集團第一支柱產業。集團在全國首創了訂單商業地產的全新商業模式，經過多年發展，萬達商業地產已從第一代的單店、第二代的組合店，發展到目前的第三代城市綜合體。上海是萬達集團全國發展布局的核心城市，計劃未來在上?？偣查_發8-10個左右的萬達廣場和五星級酒店項目。萬達在武漢將擁有6個萬達廣場，總投資400億元，加上即將開業的宜昌、襄樊的萬達廣場，萬達在湖北總計將建設10個萬達廣場。萬達商業地產第三代城市綜合體（HOPSCA）：

H（Hotel）：酒店；

O（Office）：寫字樓；

P（publicspace）：公共空間；

S（Shoppingmall）：購物中心；

C（culture&recreation）：文化娛樂休閑設施；

A（Apartment）：公寓。萬達城市綜合體的四大社會效益：

一、每個綜合體為社會新增近萬個就業崗位；

二、每個綜合體每年創造上億元稅收；

三、城市綜合體是一站式消費場所，全方位滿足群眾的消費需求；

四、每個城市綜合體都創造一個城市新中心。沈陽太原街萬達廣場（營業中）石家莊裕華萬達廣場（在建）評價東北最大的商業項目之一

集團最大，第三代城市綜合體規模建筑面積37萬m280億元，建筑面積183萬m2項目構成購物中心、室內精品步行街、高級公寓及寫字樓組成。購物中心總建筑面積15萬平方米，引入沃爾瑪超市、國美電器等著名連鎖商業企業；室內精品步行街9萬平方米，引入電影城、量販式KTV、大玩家超樂城等國內知名企業主力店及屈臣氏、重慶小天鵝、小肥羊等近百個品牌商家進駐經營，集時尚、購物、休閑、娛樂、美食于一體，一站式滿足百姓的消費需求。集大型購物中心、連鎖超市、5A寫字樓、超五星級酒店、國際影城、公寓、住宅為一體的城市商業廣場。融匯商業、商務、文娛、休閑等城市一級功能設施。28萬平方米的商業購物中心及3棟共10萬平方米的高檔公寓；一棟超五星白金酒店及2棟5A級豪華寫字樓；111萬平方米高檔住宅區，配建小學、幼兒園、醫院萬達廣場個案二、專業化開發模式房地產物業物質形態的多樣化、產品分布的地區性，以及開發經營過程的階段性、高風險性和不確定性；還有城市可供應的土地日益稀少，規模越來越小等，使得專業化開發模式成為開發企業的重要選擇。專業化開發模式產品形式相對簡單、經營管理活動集中在相對小的范圍，質量管理易標準化、制度化，施工技術要求不高，材料、設備特性接近。易于管理控制。

特定物業類型開發企業選擇某類物業作為相對專一的開發對象很多開發企業初建時期都屬于這種開發我國當前很多開發企業專注于商業住宅開發服務集成式開發開發投資企業，以房地產服務集成商業的形式，提供專業房地產服務來推進房地產開發項目開發開發企業按照投資人要求，提供房屋個性化定制與服務，如進行房屋個性化設計、建造和經營，也可以通過品牌授權，輸出管理與規模模式，推動當地開發項目的實施?！敖鹫腥f寶”之—萬科集團

成立于1984年5月深圳萬科企業股份有限公司，是目前中國最大的專業住宅開發企業。至2009年，已在20多個城市設立分公司，2009年實現營業收入486億，營業利潤142億，毛利率29.2%，實現凈利潤52.8億。萬科專注于住宅開發行業，建立完善的制度體系，組建專業化團隊，樹立專業品牌，以所謂“萬科化”的企業文化（簡單不復雜；規范不權謀；透明不黑箱；責任不放任）享譽業內。2008年由世界權威的品牌價值研究機構——世界品牌價值實驗室舉辦的2008世界品牌價值實驗室年度大獎評選活動在京展開，在住宅品牌類的評選項目中，萬科地產憑借優異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008年度中國最具競爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項榮譽稱號。萬科有意以美國最優秀的房地產開發商之一——PulteHomes公司作為新的標桿企業。

新標桿精神之一：關注投資者利益。2003年PulteHomes公司業務遍及全美27個州、48個城市，同時開發約70個項目，它保持著連續53年的盈利記錄。在過去10年里結算量增長了360％，到2003年全年售房接近3.3萬套，營業收入復合年平均增長20％，持續經營活動收入復合年均增長24％。該公司股票投資回報是10年前的2.18倍，同期標準普爾500指數為102％，道瓊斯工業指數為153％。PulteHomes公司在良好業績增長與股東穩定回報之間取得了平衡，萬科意識到企業必須更多從股東角度考慮成長問題。而這恰恰是萬科鞏固和進一步拓寬強大的融資平臺，確保公司跨地域經營的良好勢頭得到源源不斷地資金支持的關鍵所在。自1997年以來，萬科累計分紅派現金額是國內所有上市房企中最高的，萬科還獲得《投資者關系》（IR）雜志主辦的亞洲區最佳投資者關系獎，這個獎項一定程度上代表了業界權威對萬科投資者關系管理的認可。萬科提出投資者關系管理四個基本做法：第一，保持持續良好的增長性；第二，給投資者長期穩定的回報；第三，在資本市場運作及公司融資策略制定時充分聽取中小股東的意見；第四，重視投資者關系。

標桿精神之二：細分客戶市場。根據獨立第三方所作調查，目前萬科客戶的重復購買意向為63％，30％左右的業主由老客戶推薦，70％以上則靠市場口碑吸引。而PulteHomes公司達到40％以上的客戶實際重復購買率，仍讓萬科看到了進一步培養客戶忠誠度的充分空間。迄今，萬科已成為全國性知名品牌，市場占有率為1％，而PulteHomes公司全美市場占有率高達4％，能做到這一點，體現了PulteHomes公司對各個細分客戶市場全面把握和積極滲透的能力。

與目前國內僅把樓盤粗略地分為高、中、低檔房的狀況不同，美國房地產產品市場發育很成熟，已細分為首次置業、首次換房、二次換房和活躍長者置業四大塊，PulteHomes公司是全美惟一一家在上述所有細分市場中均提供主流產品的開發商，2001年更通過并購DelWebb公司，獲得了SunCity品牌，最終是公司成為55歲以上活躍長者置業市場的領導者，而這一市場在美國增長是最快的。中國現在60歲以上人口超過了10%，開始進入老齡化社會階段，這為房地產企業帶來了一部分類似美國情況的活躍長者置業的新市場，這個市場具有良好的成長性。

“萬科”是行業第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發的“情景花園洋房”是中國住宅行業第一個專利產品和第一項發明專利；公司物業服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創立的萬客會是住宅行業的第一個客戶關系組織。

1991年萬科開發第一個住宅項目天景花園，提出了“優質服務”的口號。萬科首創物業管理的服務模式拉開了房地產優質服務的賣點，掀起物業管理浪潮，為眾多房地產開發商所效仿。王石從索尼的經驗中引進和變通得來的“物業管理”模式和“優質服務”口號的運用和推廣，因為首創而迅速形成強烈的影響力，萬科的物業管理模式的創立正是其獨特的品牌標簽。此后萬科在開發新項目時對這一模式的堅持事實上具備了無形的外部傳播力，使得萬科品牌的印象在市場中得以擴展和加強。萬科是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。根據蓋洛普公司的調查結果，萬科2006年客戶滿意度為87％，忠誠度為69％?！拔覀?%的失誤，對于客戶而言，就是100%的損失”的理念被廣為認同。第四節房地產開發企業

房地產開發企業是房地產開發經營活動的主體，依法成立的房地產開發企業，取得有關部門審定認可的房地產開發資質企業，是從事房地產開發經營的必備條件。確定房地產開發企業法人地位及行為的法律依據有《中華人民共和國公司法》和住房及城鄉建設部頒布的《房地產開發企業資質管理規定》以及各省市實際制定的有關辦法。一、房地產開發企業的類型按產權關系分全民所有制開發企業（央企、國企、市屬城市建設綜合開發公司）集體所有制開發企業中外合資開發企業中外合作經營的開發企業外商獨資的開發企業注意：合資與合作企業存在區別：（1）合資企業的投資折算成股份；合作企業的合作者投入不折算股份，只按合同的約定分配收益。（2）合資企業是獨立的法人；合作企業是一種合伙關系，是兩個獨立的法人。（3）合資是一種長期的經營，合資企業一般是專營公司；合作一般較短，大多是項目公司。按經營業務范圍分專營公司兼營公司項目公司按企業的資質等級分四級開發資質一級資質由省、直轄市、自治區人民政府建設行政主管部門初審，報住建部審批；二級及其以下由省級建設主管部門審批。二、房地產開發企業的資質等級一級資質注冊資本不低于5000萬從事房地產開發經營5年以上近3年累計竣工面積30萬平米以上，或累計完成與此相當的投資額連續5年建筑工程質量合格率達100%

上一年房屋建筑施工面積15萬平米以上，或相當的投資額有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關的經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人未發生重大工程質量事故二級資質

注冊資本2000萬以上從事房地產開發經營3年以上近3年累計竣工面積15萬平米以上，或累計完成與此相當的投資額連續3年建筑工程質量合格率達100%

上一年房屋建筑施工面積10萬平米以上，或相當的投資額；有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關的經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人未發生重大工程質量事故三級資質

注冊資本800萬以上從事房地產開發經營2年以上累計竣工面積5萬平米以上，或累計完成與此相當的投資額連續2年建筑工程質量合格率達100%

上一年房屋建筑施工面積10萬平米以上，或相當的投資額有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關的經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人未發生重大工程質量事故四級資質

注冊資本100萬以上；從事房地產開發經營1年以上；已完成建筑工程質量合格率達100%

有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關的經濟類的專業管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。未發生重大工程質量事故第五節房地產開發法律體系

房地產業與國民經濟的許多行業緊密相連，對國民經濟的發展具有極為重要的作用；又是與居民的生活居住水平聯系在一起；房地產對國家的金融政策及金融秩序影響大；房地產業本身涉及面大，管理復雜，因此就我國目前階段而言，房地產受國家政策影響大，是一個政策性強的行業。世界上許多國家在經濟發展中都出現因對與房地產有關的監控失誤導致的經濟問題，如美國的次貸危機，（附美國次貸危機路線圖）亞洲金融危機前后的日本房地產泡沫，香港房地產的周期性波動等房地產開發活動中涉及的法律體系包括法律、行政法規、部門規章、規范性文件和技術規范等。一、房地產開發法律體系按房地產開發立法層次分

房地產開發法律。由全國人民代表大會或常務委員會制定和頒布。一般以“法”的形式出現，主要有《房地產管理法》、

《土地管理法》、《規劃法》、《建筑法》和《招標投標法》等。立法層次上的法律還包括最高法院的一些司法解釋。房地產開發法規。由國務院或省級地方人大制定或頒布，一般以“條例”形式出現，主要有：《城市房地產開發經營管理條例》、《城市房地產拆遷條例》、《物業管理條例》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》等；還包括各省級人大制定與此相適應的條例等。房地產開發規章。由國務院下屬部委或省級地方人民政府制定頒布。一般以“辦法”、“規定”形式出現。如《房地產開發企業資質管理規定》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預售管理規定》等房地產開發其他相關法律法規。如《物權法》、《公司法》、

《合同法》等。按內容分

房地產開發的基本法律規范。如《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《房地產開發經營管理條例》、《房地產開發企業資質管理條例》等房地產開發前期階段的法律規范。包括涉及土地使用、開發拆遷、規劃設計方面。如《土地管理法實施條例》、《城市房屋拆遷條例》、《建筑工程設計招標投標管理辦法》、《建設工程勘察設計管理條例》等房地產開發建設階段的法律規范。包括建筑施工和建立法律規范。如《施工招標投標管理辦法》、《建筑工程施工許可管理辦法》、《建設工程監理范圍和規模標準規定》、《工程監理資質管理規定》等。房地產開發交易服務階段法律規范。包括房地產交易和物業管理的法律規范。如《城市房地產轉讓管理規定》、《城市商品房預售管理規定》、《城市房屋修繕管理規定》、《物業管理條例》等。

房地產權屬登記管理的法律規范主要是《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》

二、房地產開發基本制度房地產開發經營管理制度建設用地及房屋拆遷基本制度城市規劃設計管理制度工程建設管理制度房地產交易管理制度物業管理制度

這些制度都是以相應的房地產法律法規、條例等進行支持，使得房地產開發過程制度化、規范化。第六節我國房地產的發展過程

我國正真意義上的房地產市場化發展，是從1998年開始，雖然只有短短的十余年時間，但為我國經濟的發展以及居民住房條件的改善發揮了巨大的作用。我國房地產也在發展中不斷調整。我國房地產的發展，主要取決于以下幾個條件：其一：住房制度改革其二：城市土地使用制度改革其三：房屋統建模式改革，確立房地產開發企業為房地產市場發展的主體主要表現：

1、初步明確房地產的商品性，邁出住房體制改革的步伐

2、房地產作為商品開始經營性運作

3、住宅建設恢復性啟動，出現新的生機

4、1984年，國家計委、建設部發布《城市建設綜合開發公司暫行辦法》，規定“綜合開發公司是具有獨立法人資格的企業單位”“主要任務是經營城市土地開發和房地產業務”，中等以上城市應組建兩個以上的開發公司，鼓勵競爭第一階段：房地產業的復蘇階段（1979—1984）

主要表現

1、土地使用制度改革不斷走向深入

2、住房制度改革積極推進，住房商品化實施并不斷完善。

3、房地產開發規模擴大，房地產業獲得初步發展標志：1998年3月，朱镕基總理提出了“從今年下半年停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化、商品化”；7月，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號）

4、1994年7月，全國人大頒布《城市房地產管理法》，一些規范性文件和技術規程如《城市房屋拆遷條例》、《城市商品房預售管理辦法》等先后頒布實施，使得房地產管理有法可依、有章可循。第二階段：房地產業的初步發展階段（1985—1998）主要表現：1、徹底廢除住房分配制度，擴大商品房市場需求2、住房抵押貸款制度成為支持居民買房的重要制度支持3、消費者個人購買住房行為逐步增多4、新《商品房買賣合同示范文本》于2001年在全國范圍內參考使用5、國務院于2003年8月12日頒發了由建設部起草的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文），將房地產業定性為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展”，“已經成為國民經濟的支柱產業”。

6、土地使用權出讓不斷規范化、市場化。

7、2003年6月，《物業管理條例》頒布并實施

第三階段：房地產業的鼓勵規范發展階段（1999—2003）主要表現：1、宏觀經濟態勢良好、居民收入增長形成強勁需求拉動。2、住房購買兼具消費、投資功能，房地產投機程度不斷加大，炒房行為增大，房價逐步推高，房地產泡沫出現。3、土地使用權出讓廢除協議方式，采用更公平、更市場化的拍賣或掛牌方式。國土資源部、監察部聯合下發了71號令，要求各地要在2004年8月31日前將土地歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。2004年8月31日因此被業界稱作“大限”。4、國家先后發布舊“8條”、新“8條”、國“6條”、國“15條”，并多次提高存貸款利率和存款準備金率等抑制房價的過快上漲，但房價越調控越上漲。直到2007年9月，央行與銀監會聯合下發359號文以及后來的452號文，要求執行第二套房貸政策，嚴格個人住房貸款、房地產開發貸款管理和規范土地儲備貸款管理。高燒不退的全國房地產市場，才開始出現了逆轉的跡象。第四階段：房地產業的規范、調控、繁榮泡沫階段（2004—2007）

背景：由美國次貸危機導致的全球性金融危機乃至經濟危機，世界各國紛紛采取救市、刺激措施。防止經濟的進一步衰退

我國政府宣布了投資4萬億、擴大內需的經濟刺激計劃，并制定了十項具體措施。其中房地產更是首當其沖，如二套房松綁、降低首付比例、放寬房貸年限、貸款利率七折，交易契稅減免，開發商保證金緩繳等措施，隨著流動性泛濫的加劇，房地產市場迅速升溫，“地王”頻現，大量的央企參與房地產業務，房價節節高升，甚至遠遠超過2007年的價格高點。根據國土部公布的數據，2009年房地產價格漲幅超過25%，房地產投資投機盛行，引發新一輪的房地產調控的討論。

當前：2008—至今房地產低谷—刺激—泡沫化爭論—調控觀點一：房地產業對經濟增長至關重要，是國民經濟重要的支柱產業。因此房地產應大力發展。近年房地產業對經濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產業和建筑業增加值占GDP的比重超過10%。2003年房地產投資額首次超