物業機構設立及運作流程實施方案針對此項目，本公司綜合考慮多方面因素，成立專項物業機構小組來保障各項任務的順利圓滿完成，從管理機構到相關服務人員都進行系統的培訓，做到態度端正、方法正確、結構精簡、效果滿意。以下是本次項目的機構設置和人員調配：1、管理組織機構與管理制度（1）管理組織機構精簡高效，部門布局合理。為保障物業管理服務優化，結合項目人文特點及行業法規，擬設立“物業管理處”，采用“一站式”物業管理服務，結合現代物業管理理念和經營模式，確定物業管理組織架構及監督機制。（2）管理機構名稱及監督體系公司下設項目管理機構“物業管理處”，按照物業服務合同約定對校區實施專業化、規范化的物業管理服務。②公司和綜合辦共同構成對物業管理處的監督管理。其中，綜合辦承擔主要監督管理任務，公司承擔輔助管理任務。③項目負責人既是指揮員，又是督促檢查者，當各項工作指令下達后，負責人可通過信息反饋渠道獲取信息，對相關人員所發出的各項指令進行綜合評估和判斷，糾正錯誤，克服工作盲點。④在監督機構控制方式中，采取例行檢查和突擊抽查相結合的方式進行，而監督控制的措施以預先控制與信息反饋控制相結合的方式進行。（2）組織架構及人員配置物業管理處的人員配備以“高效、精干”作為指導原則。②在職務、職能分配與職位設置中講求簡約直線。③人員編制力求精干并根據員工特長分配職務。④在內部形成通暢無阻的溝通渠道以促進資源共享。⑤使組織設計有利于培養每位員工的團結協作精神，構筑具有高度團隊凝聚力的集體。序號一1二123三123四12五123五1

崗位設置及服務人員配置表（不含外圍）崗位 人數（人）物業管理處項目負責人業務培訓部保安業務及突發事件處理主講員保潔業務主講員設備維護與管理主講員保潔管理部保潔主管專職保潔員室外保潔員保安管理部保安主管保安員餐飲服務部餐飲主管炊事員兼職餐飲服務人員設備維修部維修主管2 維修人員合計項目負責人崗位職責全面負責xxx整體的物業管理工作。根據公司總體規劃，制訂管理處年度發展計劃和經營戰略，報公司批準后實施。建議管理處各部門主管的招聘、任免和獎懲；審核管理處其他員工的招聘、獎懲、辭退等。以身作則、率先垂范、廉潔奉公，團結帶領管理處廣大員工，全力以赴完成管理處的各項工作和創“優”任務。負責接收部內官兵、其他工作人員的投訴，定期收集意見、建議，并反饋至各職能部門，必要時要上報公司總經理或副總經理。強化日常行政管理，努力提高服務質量和工作效率，提高服務滿意。⑦負責員工工作責任心和敬業精神教育，狠抓員工業務技能培訓，努力培養和造就一支高素質的員工隊伍。⑧及時檢查、督促下屬員工的工作質量和服務質量；加強檢查、督促各項工作的完成。強調安全，努力防范，保證托管區域治安、刑事案件發生率在控制范圍以內。業務培訓崗位職責全面負責管理處品質管理及保安、保潔、餐飲等工作人員的培訓工作。熟悉公司管理制度及操作流程，協助員工完成工作任務，對于新任務提前進行分析理解，再制定相應的培訓工作計劃。定期在業務區域進行巡視，發現問題，及時妥善處理。④負責各項工作的回訪，保證回訪率。根據回訪結果及時調整培訓重點和培訓方案。⑤按照服務實施多種標準標準、多種方式的考核，并負責檢查考核結果。⑥根據考核結果，對不通過的員工進行多次反復培訓，直至考核通過。（5）保安主管崗位職責①在項目負責人的領導下，全面負責保安的日常管理工作。②擬定安保工作、消防工作、巡邏工作管理的周/月及年度工作計劃。③負責制定突發性事件預防措施和應急處理方案，在突發事件發生時負責指揮工作。④配合管轄區公安機關應對、處理各種安全事故和事件。⑤配合管轄區消防部隊，定期開展消防演練和消防檢查。⑥協助項目負責人、業務培訓部對保安員進行教育和培訓，保持并提高本部門員工的總體業務水平。（6）保安員崗位職責①服務領導，聽從指揮，堅守崗位，做好本職工作，積極完成本職工作。②嚴格執行安全保衛工作的有關規定，廉潔奉公，不徇私情，認真執行各項規章制度，密切注視公共物資、人員進出情況。對于人員出入情況、大件物品的進出情況進行認真記錄。③文明執勤，著裝整齊，禮貌待人，樹立“文明執勤、熱情服務”的思想，為服務單位樹立良好形象，維護物業區域安全穩定。④發現安全防范漏洞，火險及其它事故隱患，應及時采取有效措施，并立即向上級報告。⑤依照法律法規和公司的有關規定靈活果斷處理各種問題，維護xxx區域秩序。⑥按照規定的時間和范圍完成巡查任務，嚴格管理進出車輛，以及車輛在管轄區的行駛路線、停放情況。⑦認真履行崗位職責的有關規定，努力完成上級交給的任務。（7）保潔主管崗位職責①在項目負責人的領導下，全面負責清潔、保潔、綠化的日常管理工作。②擬定保潔工作、消殺工作、綠化工作管理的周/月及年度工作計劃。③負責保潔物品物資計劃的編制及采購申請。④積極與轄區街道、環衛等部門聯系，并與其配合，創造管轄區良好的衛生環境。⑤按照質量管理體系的要求修改和完善清潔、保潔、綠化工作有關的作業標準及規范。⑥協助項目負責人、業務培訓部對保潔員進行教育和培訓，保持并提高本部門員工的總體業務水平。保潔員崗位職責①服務領導，聽從指揮，堅守崗位，做好本職工作，積極完成本職工作。②嚴格執行保潔工作的有關規定，廉潔奉公，不徇私情，認真執行各項規章制度。保潔工作認真仔細、消殺工作徹底干凈。③文明工作，著裝整齊，禮貌待人，為服務單位樹立良好形象，維護物業區域良好的環境。④在清潔工作結束后加強衛生的保持工作，做到“常清潔，常衛生”的標準。⑤在工作中堅持“節約資本、保護環境”的基本原則，將清潔工具的作用最大化利用。維修主管崗位職責①在項目負責人的領導下，全面負責大型設備、公共設施檢查、維修、的日常管理工作。②擬定大型設備、公共設施檢查、維修、管理的周/月及年度工作計劃。③每月對設施、設備的運行、維修和保養的工作進行一次全面檢查，并做好相關檢查記錄。④不斷提升對于設施、設備的認知，不管更新對各種設施、設備的維修理念和方法。⑤負責記錄大型設備、公共設施的購買、檢查、維修的記錄。對于不合格、過期的設備及時上報。（10）維修員崗位職責①服務領導，聽從指揮，堅守崗位，做好本職工作，積極完成本職工作。②嚴格執行保潔工作的有關規定，廉潔奉公，不徇私情，認真執行各項規章制度。嚴格執行安全操作規程，保證設備在安全可靠的情況下正常運行，提高維修、養護效率。③文明工作，著裝整齊，禮貌待人，為服務單位樹立良好形象，保障所轄區設備和設施的正常高效運作。④堅守工作崗位，按照要求定時檢查設備運行情況，做到“三勤”即“勤看、勤聽、勤聞”，并做好巡查記錄，發現問題及時解決處理，解決不了的問題及時匯報反映。⑤嚴格執行設備、設施的停止、運行操作規程，沒有停、開書面指令，任何人不得擅自操作，如遇緊急情況威脅人身及設備安全而又來不及向上級匯報時，可先進行停止設備運行，并立即報告上級。提高警惕，嚴格執行安全保衛制度，任何閑雜人員不得擅自進入工作區域，保持設施、設備工作區域的清潔干凈，保證設備、設施的的安全；嚴禁上班時間飲酒和干其它與工作無關的私事。2、各個崗位資質要求根據對本項目的綜合分析，制定了對各個工作人員的任職資質的基本規定。規定如下：項目負責人任職資格：適應性別男/女不限適應年齡22-45歲教育水平大專及以上學歷專業要求持有物業管理從業人員資格證書工作經驗一年以上物業管理服務工作經驗專業技能/職稱具有消防員證書必需的技能培會普通話，會電腦操作，熟悉物業管理相關的法律法規訓具有一定的寫作能力和語言表達能力，有親和力，善于人際交往其他資格要求和溝通業務培訓管理人/培訓員任職資格：適應性別男/女不限適應年齡22—45歲教育水平大專及以上專業要求物業管理專業優先五年以上物管從業經驗，二年以上管理經驗，熟悉物業各項法律法工作經驗規，熟悉客服中心的運作環節，熟練使用計算機。專業技能/職持物業管理經理上崗證稱必需的技能培 熟習品質管理，能完成學校物業管理、服務禮儀、溝通技能技巧等訓 培訓任務嚴謹、踏實、責任心強；具有較強的人際溝通協調能力；有較好的其他資格要求心理抗壓及疏導能力；具有親和力和團隊精神。保安主管任職資格：適應性別教育水平專業要求工作經驗專業技能/職稱必需的技能培訓其他資格要求

男適應年齡20—45歲高中以上文化程/史退伍軍人、保安學校畢業優先三年安全工作經驗具有消防員證書消防基本常識、安全保衛方面的法律、法規及政策、保安專業知識(防火、防盜等)為人正直、勇敢，辦事責任心、強。保安員任職資格：適應性別男適應年齡18-40歲教育水平高中以上文化程度專業要求具備治安、消防安全管理基本技能工作經驗一年以上保安服務從業經歷專業技能/職稱無必需的技能培持保安員培訓合格證訓其他資格要求 具有消防員證、鏟車操作證優先、退伍軍人、黨員優先保潔主管任職資格：適應性別男女不限適應年齡28-45歲教育水平大專及以上專業要求保潔管理相關專業工作經驗兩年以上環境管理、物業相關管理工作經驗，會計算機操作物業管理物管員上崗證，熟悉清潔保潔專業知識，了解房屋樓宇基本專業技能/職稱情況必需的技能培環境管理，房屋結構，物業管理訓負責、敬業；具較強的協調、指導、管理能力；時間管理和其他資格要求計劃分配能力專職保潔員任職資格：適應性別女適應年齡30-55歲教育水平初中及以上專業要求無工作經驗專業技能/職稱必需的技能培訓其他資格要求(7)餐飲服務主管適應性別教育水平專業要求工作經驗專業技能/職稱必需的技能培訓其他資格要求適應性別教育水平專業要求工作經驗專業技能/職稱

一年以上保潔工作經驗禮儀培訓、保潔技能技巧工作負責、認真、敬業、踏實肯干。任職資格：男女不限適應年齡28-45歲大專及以上酒店餐飲服務、食品安全相關專業兩年以上酒店餐飲管理工作經歷，會計算機操作熟悉食品安全專業知識，了解餐飲行業運作流程管理能力、餐飲服務能力工作仔細、辦事認真、表達能力強任職資格：男女不限適應年齡30-55歲初中及以上無兩年以上餐飲工作經歷或五年后廚工作經歷有廚師證者優先必需的技能培訓其他資格要求生產員適應性別教育水平專業要求工作經驗專業技能/職稱必需的技能培訓

熟練食品制作、身體健康無疾病愛干凈、肯吃苦、熟悉菜品搭配任職資格：男女不限適應年齡40-55歲初中及以上無有從事農業種植相關經驗熟悉季節、氣候變化;了解農事會使用基本農事工具其他資格要求 勤勞、工作效率高設備維修主管任職資格：適應性別 男 適應年齡 45歲以下教育水平 大專及以上專業要求建筑、電氣、暖通相關專業大學專科及以上學歷，中級以上職稱具有5年以上物業從業經驗，3年以上物業工程技術管理工作經驗以工作經驗及建筑面積10萬以上高檔住宅小區、寫字樓、商場等業態工程管理經驗專業技