可行性研究報告一、選題的目的、意義和研究現狀1、可行性研究的概概念可行性研究(FeeasibiilityStudyy)是通過對項項目的主要內內容和配套條條件，如市場場需求、資源源供應、建設設規模、工藝藝路線、設備備選型、環境境影響、資金金籌措、盈利利能力等，從從技術、經濟濟、工程等方方面進行調查查研究和分析析比較，并對對項目建成以以后可能取得得的財務、經經濟效益及社社會環境影響響進行預測，從從而提出該項項目是否值得得投資和如何何進行建設的的咨詢意見，為為項目決策提提供依據的一一種綜合性的的系統分析方方法。可行性性研究應具有有預見性、公公正性、可靠靠性、科學性性的特點。2、可行性研究的作作用可行性研究是建設設前期工作的的重要步驟，是是編制建設項項目設計任務務書的依據。對對建設項目進進行可行性研研究是基本建建設管理中的的一項重要基基礎工作，是是保證建設項項目以最小的的投資換取最最佳經濟效果果的科學方法法，可行性研研究在項目投投資決策和項項目運作建設設中具有十分分重要的作用用。1）可行性研究在建建設前期中的的作用工程項目的可行性性研究是確定定項目是否進進行投資決策策的依據。社社會主義市場場經濟投資體體制的改革，把把原由政府財財政統一分配配投資的體制制變成了由國國家、地方、企企業和個人的的多元投資格格局，打破了了由一個業主主建設單位無無償使用的局局面。因此投投資業主和國國家審批機關關主要根據可可行性研究提提供的評價結結果，確定對對此項目是否否進行投資和和如何進行投投資，是項目目建設單位決決策性的文件件。2）可行性研究與設設計項目管理理的關聯作用用可行性研究是編制制設計任務書書的重要依據據，也是進行行初步設計和和工程建設管管理工作中的的重要環節。可可行性研究不不僅對擬議中中的項目進行行系統分析和和全面論證，判判斷項目是否否可行，值得得投資，要進進行反復比較較，尋求最佳佳建設方案，避避免項目方案案的多變造成成的人力、物物力、財力的的巨大浪費和和時間的延誤誤。這就需要要嚴格項目建建議書，可研研報告的審批批制度，確保保可研報告的的質量和足夠夠的深度。假假如在設計初初期不能提出出高質量的、切切合實際的設設計任務書，不不能將建設意意圖用標準的的技術術語表表達出來，自自然也就無法法有效地控制制設計全過程程。如果使工工程的初步設設計起不到控控制工程輪廓廓及主要功能能的作用，或或在只有一個個粗略的方案案下便草率地地進入施工圖圖設計，設計計項目管理與與施工肯定會會出問題。3、可行性研究的方方法可行性研究的方法法很多，本身身是相關方法法的集成。從從總體方向上上劃分包括經經濟評價法、市市場預測法和和投資估算法法。從內容上上講主要包括括戰略分析、調調查研究、預預測技術、系系統分析、模模型方法和智智囊技術等。1）經濟評價方法可行性研究的經濟濟評價方法分分為財務評價價和國民經濟濟評價"部分。財務務評價是在國國家現行財稅稅制度和價格格的條件下考考慮項目的財財務可行性。財財務評價只計計算項目本身身的直接效益益和直接費用用，即項目的的內部效果。使使用的計算報報表主要有現現金流量表、內內部收益率估估算表。評價價的指標以財財務內部收益益率、投資回回收期和固定定資產投資借借款償還期為為主要指標。國國民經濟評價價是從國民經經濟綜合平衡衡的角度分析析計算項目對對國民經濟的的凈效益，包包括間接效益益和間接費用用，即項目的的外部效果。為為正確估算國國民經濟的凈凈效益，一般般都采用影子子價格代替財財務評價中的的現行價格。國國民經濟評價價的基本報表表為經濟現金金流量表（分分全部投資與與國內投資兩兩張表）。評評價的指標是是以經濟內部部收益率為主主要指標，同同時計算經濟濟凈現值和經經濟凈現值率率等指標，2）市場預測法市場預測是利用市市場調查所得得到的信息資資料，對項目目產品未來市市場需求量及及相關因素進進行定量與定定性的判斷與與分析，目的的在于了解擬擬建項目產品品在國內外市市場的銷售情情況，根據市市場需求量來來確定擬建規規模，以避免免選擇項目的的盲目性．

市場預測測的方法大體體分為兩大類類，一類為定定性預測方法法，如判斷預預測法、專家家評估法等；；另一類是定定量預測方法法，如時間序序列分析法、回回歸分析法、狀狀態轉移分析析法、經濟計計量模型分析析法等．本文文所論及的灰灰色預測模型型屬定量預測測方法，其特特點是應用范范圍廣，預測測精度高，預預測結果更為為符合實際，對對可行性研究究中的市場預預測具有重要要意義．3）投資估算法：

A、工程投資資比例分析

a、主要生產產項目(列出各生產產裝置)、輔助生產產項目、公用用工程項目(給排水、供供電和電訊、供供汽、總圖運運輸及外管)、服務性工工程、生活福福利設施、廠廠外工程、其其它費用項目目、預備費各各占建設總投投資的比例。

b、設備購置費、建筑工程費、安裝工程費、其他費用占建設總投資的比例。

B、分析影響投資的主要因素

C、與國內類似工程項目的比較，分析說明投資高低原因

4）.增量凈效益益法（有無比比較法）

將有項目時時的成本（效效益）與無項項目時的成本本（效益）進進行比較，求求得兩者差額額，即為增量量成本（效益益），這種方方法稱之為有有無比較法。有有無比較法比比傳統的前后后比較法更能能準確地反映映項目的真實實成本和效益益。4、可行性研究現狀以以及與國外研研究的差異：：1）我國目前可行性性研究存在的的主要問題，A是工程技術方案的的研究論證深深度不夠。按按照國外的通通常做法，可可行性研究階階段的研究深深度應能達到到定方案的程程度，因此要要求在工程技技術方案論證證，應達到BasiccDesiign或ConceeptDeesign的程度，基基本相當于我我國的初步設設計應達到的的水平，應提提出明確的設設備清單；B是財務評價就項目目論項目，這這與國外利用用企業理財的的理論和方法法進行資本預預算管理，對對投資項目進進行投資決策策和融資決策策的通行做法法存在重大差差異，并且在在經濟評價方方面不恰當地地使用了"國民經濟評評價"的概念，由由此引起一系系列的認識誤誤區；C是在市場分析、組組織機構分析析等方面與國國外差別較大大，研究深度度嚴重不足；；D是不重視多方案的的比選及項目目風險分析，或或者分析的內內容、深度嚴嚴重不足，缺缺乏項目周期期各階段風險險管理的統一一籌劃及策略略論證。4結合所選項目所處處行業談談你你自己對該行行業在進行可可行性研究時時應如何進行行。2）我國房地產行業業現狀：房地產業是我國國國民經濟的主主導產業，在在現代社會經經濟生活中有有著舉足輕重重的地位。經經過十幾年的的發展，中國國房地產業正正處于向規模模化、品牌化化、規范運作作的轉型時期期，房地產業業的增長方式式正在由偏重重速度規模向向注重效益和和市場細分的的轉變，從主主要靠政府政政策調控向依依靠市場和企企業自身調節節的方式轉變變。

隨著WTO各項有關條條款的兌現和和落實，包括括房地產業在在內的我國經經濟各方面都都將發生新的的變化。國民民經濟的持續續增長和居民民消費結構的的提升，為房房地產業提供供了高速發展展的機會，也也使房地產業業面對著更加加激烈的競爭爭。充分運用用信息技術所所帶來的巨大大生產力，盡盡快提高自身身的信息化應應用水平和管管理水平,無疑成為提提升房地產行行業競爭力的的重點。房地地產行業是典典型的資金密密集型行業，具具有投資大、風風險高、周期期久、供應鏈鏈長、地域性性強的特點。房房地產行業的的信息化建設設，必須在先先進的管理理理念和方法的的指導下，從從房地產行業業的特點出發發，滿足房地地產行業不斷斷發展的需求求。3）根據房地產行業業的現狀以及及所存在的問問題，房地產產行業在做可可行性研究的的時候應該注注意以下問題題，A、行業整體分析a國家和行業部門應應對以往的規規定進行清理理，制定新的的有關可行性性研究的內容容和深度的規規定，使得可可行性研究有有法可依，有有章可遁。其其基本要求是是：一要符合合我國的實際際情況。二是是晝與國際工工程咨詢業的的要求接軌。三三是根據本待待業部門的特特點，盡量細細化有關條款款。

b認真貫徹執執行國家計季季有關工程咨咨詢單位持證證執業的規定定。國家相關關部門下法了了許多關于房房地產可行性性研究的文件件，這些文件件對工程咨詢詢業的管理都都有做了明確確規定。在這這里需特別提提出的是，中中咨協會和各各地方、行業業協會在資格格認定、年檢檢復評中就特特別注意：在在資格認定時時要嚴格按照照2號令中規定定的資格標準準，逐條對照照，對達不到到要求的，堅堅決不予認定定。在年檢復復評中，要嚴嚴格審查其產產品（哪可行行性研究報告告）的質量，要要嚴肅處理，該該降級的降級級，該取消資資格的就取消消資格，決不不手軟。

c加強對建設設單位和設計計單位的人員員培訓。針對對建設單位和和設計單位缺缺乏編制可行行性研究方面面的人才的現現狀，應有計計劃、有組織織、多渠道地地培訓有關方方面的人員。近近幾年來，甘甘肅省工程咨咨詢協會和甘甘肅省工程咨咨詢中心共同同組織了八期期建設項目管管理培訓研討討班。主要培培訓內容是：：建設項目程程序、項目建建議書的編制制方法、可行行性研究概論論及編制方法法、建設項目目經濟評價方方法及軟件應應用。參加培培訓的人員有有工程咨詢單單位、省地縣縣政府經濟建建設主管部門門、企事業等等單位的400多人次，收收到了顯著效效果。此外，設設計單位還應應創造良好的的工作環境和和生活條件，吸吸引人才，留留住人才，充充分發揮他們們的積極性和和創造性。

d按建設程序序辦事，嚴格格審批可行性性研究。黨和和國家一直十十分關心和重重視工程質量量，近幾年來來，連續發文文，再三強調調。如，1999年國務院發發出了《加強強基礎設施工工程質量管理理的通知》。2000年又發布了了《建設項目目質量管理條條例》。對于于已經頒發的的政令，我們們一定要不折折不扣地執行行。嚴格把好好建設項目前前期質量關，嚴嚴格執行基本本建設程序，各各類項目都要要做好可行性性研究，任何何單位和個人人不得擅自簡簡化建設程序序和超越權限限，對項目建建議書、可行行性研究報告告、初步設計計等文件達不不到規定內容容和深度的，評評估單位不予予評估，審批批單位不予審審批。

e設計單位應應加強企業管管理。就可行行性研究而言言，最重要的的是質量管理理。質量管理理，包括質量量意識和管理理措施。所謂謂質量意識：：一是企業領領導要把質量量管理當作企企業管理的核核心工作來抓抓。二是堅持持不懈向全體體員工進行質質量第一思想想的宣傳、教教育，樹立全全員質量觀念念。三是加強強職業道德教教育，堅持公公正、科學、求求實的行業道道德，認真調調查研究，不不說假話、空空話、套話。四四是量力而行行，在自己的的資質和能力力范圍內，承承擔力所能及及的任務。在在管理措施上上，設計單位位應積極創造造條件，按照照ISO90000族2000版國際標準準建立現代化化的質量管理理體系。B、具體項目分析對于具體項目的可可行性研究分分析的時候還還應該做到具具體問題具體體分析，房地地產作為不動產有有自己的特點點，不管是對對個人還是集集體來說，房房地產都是一一筆大的投入入；所以在做做項目可行性性研究的時候候要特別注意意目標群體的的消費喜好和和消費能力，主主要分析以下下幾個方面a項目所在地區的經經濟發展狀況況以及對房地地產業的影響響，b項目所在地區的各各種政策，包包括市區規劃劃或者出臺的的關于房地產產行業的具體體措施c項目所在地區的消消費結構以及及消費喜好d項目所在地區的房房地產對外地地居民的吸引引力，比如北北京的住宅就就比一個小縣縣城的銷售目目標要廣，熱熱點旅游地區區或者環境狀狀況優異的地地區可能比其其它地方更容容易吸引外地地居民入住。e另外就是項目本身身是否具備獨獨特的優勢，包包括項目所在在地段，物業業管理，企業業品牌，住宅宅檔次和戶型型結構等。選選題的意義：：可行性研究究的結論直接接影響到項目目的下一步實實施計劃，可可行性研究的的過程就是對對項目是否可可行的論證過過程；然而目目前項目可行行性研究存在在許多問題，這這既包括國家家的政策問題題，也包括項項目開發商的的問題，對其其論證過程不不負責任，對對其中數據不不進行認真仔仔細的分析，整整個分析過程程缺乏科學性性，使其論證證結果不具有有真實性，當當然就導致許許多項目的失失敗。針對目目前項目可行行性研究的現現狀，本研究究重點闡述項項目可行性研研究在項目開開發前期的重重要性，系統統闡述項目可可行性研究的的方向、方法法、內容以及及整體框架結結構，對其中中三個問題做做具體詳細的的分析，第一一就是地區發發展規劃和政政策對房地產產的影響，第第二就是項目目可行性研究究的市場分析析部分，包括括市場調研和和市場預測兩兩個部分，其其中市場調研研是項目可行行性研究的最最重要組成部部分，也是開開展項目可行行性前期工作作和前提條件件，可以說，沒沒有市場調研研就不具備做做可行性研究究的條件。第第三就是項目目可行性研究究的財務分析析部分，有了了市場調研，就就有了最基本本的數據，而而財務分析就就是在最基本本的數據上做做系統的分析析，利用各種種分析方法得得出財務是否否可行的相關關結論，所以以，財務分析析的結果就是是選擇是否進進一步進行實實施項目的根根據！在進行行項目可行性性研究的同時時，對自己所所學的知識做做了一個充分分的總結運用用！及時補充充自己知識面面的不足，也也將現時實踐踐將理論知識識結合運用。二、研究方案及預期結果1、畢業設計的主要要內容以及主主要解決的問問題畢業設計主要包括括兩個方面的的內容。首先先是理論方面面的，也就是是系統闡述房房地產項目可可行性研究所所包含的內容容，以及需要要運用的方法法等；另外一一部分就是案案例部分，就就是將理論與與具體實踐相相結合起來，將將可行性研究究的知識體系系在現時的項項目中體現出出來。1）理論部分需要解解決的問題主主要體現在以以下方面現行的房地產項目目可行性研究究的市場分析析和銷售規劃劃這個部分有有待整合，因因為幾乎所有有的項目都處處于銷售或者者租賃這種單單一運營模式式下，嚴重阻阻礙了房地產產的正常發展展。現在國家家城鎮人均住住房面積偏低低，消費者購購買欲望強烈烈，但同時房房地產開發企企業又面臨著著銷售難道大大，營銷成本本偏高等多種種問題，而且且住宅空置率率居高不下，房房價一路攀升升，這鐘不均均衡發展不管管是對國家還還是對個人以以及房地產開開發企業都是是極其不利的的。所以在房房地產市場分分析和銷售這這個部分，應應該將銷售、租租賃以及舊房房置換等各種種營銷手段有有機整合起來來，這樣既利利于不同消費費群體的消費費，也有利于于改善企業結結構，使其成成為一個真正正的可持續發發展企業。2）案例部分主要解解決的問題體體現在以下幾幾個方面A、做一個完整的系系統的市場調調查；其中包包括投資環境境的調查和房房地產市場供供求狀況的調調查。投資環環境調查主要要內容包括:政治、法律律、經濟、文文化教育、自然條件、城城市規劃、基基礎設施等方方面，對已經經發生的或將將要發生的重重大事件或政政策對房地產產項目的影響響，要做出自己的了了解和估計。房房地產市場供供求狀況調查查主要內容包包括:相關地段、用用途、規模、檔檔次、價位、平面面布置等的房房地產的供求求狀況。其中中供給量應包包括已完成的的項目、在建建的項目、已已審批立項的的項目、潛在在的競爭項目目及預計它們們投入市場的的時間。B、做一個科學的市市場預測，把把最基本的調調查數據有機機整合起來，具具體問題、具具體分析，將將先前的房地地產市場分析析和銷售規劃劃與本案例的的的實際情況況相結合，做做出正確的市市場預測。C、做一個完整的財財務分析報告告，市場調查查和市場預測測是最基本的的數據來源和和處理，而財財務分析報告告才是最具有有說服力的；；任何企業都都是以盈利為為目的，而財財務分析就能能說明項目是是否在經濟上上可行，企業業是否在經濟濟上有足夠的的承受能力和和風險規避能能力。2）闡述畢畢業設計所依依托的理論和和方法本研究項目特點：：項目所在地區特點點：**小區（海海軍三一三醫醫院東北側），地地處渤海之濱濱的遼寧省葫葫蘆島市龍灣灣海濱。北倚倚綠蔭掩襯的的龍背山公園園，南朝碧波波萬頃的海濱濱浴場和全國國唯一的海濱濱滑雪（滑草草）場，風景景秀麗，氣候候宜人，是得得天獨厚的療療養勝地。所所在地與102國道線相鄰鄰，距京沈高高速公路3公里，距京沈沈鐵路10公里。地理位位置優越，交交通條件便利利。**置業有限公司司擬利用該地地段的優美環環境和自然景景觀，建設人人工景觀與自自然景觀協調調統一、自然然濃郁、變化化豐富、景觀觀宜人，集海海濱風景與園園林綠化為一一體，獨具海海濱特色的別別墅小區。根據項目所處地理理位置，風景景優美，環境境優雅，特別別是夏季游客客十分豐富，所所以該地段更更適合于療養養休閑所用;同時，該地地段處于葫蘆蘆島市區邊緣緣地帶，交通通條件受到限限制，更適合合于經濟狀況況好且生活檔檔次高檔的富富裕階層，所所以在進行銷銷售的時候，應應該擴大目標標群體的地理理范圍，同時時應該增加業業務內容，應應該開發成度度假旅游休閑閑場所！所以以，開發的重重點應該放在在市場銷售這這個部分。所用到的理論包括括舊房置換理理論和可行性性研究理論，可可行性研究理理論中包括市市場預測理論論部分和財務務分析理論部部分！3）技術路線和論文文框架A可行性研究的步驟驟和內容a可行性研究的步驟驟。第一，組織織準備。進行行項目可行性性研究首先要要制定研究計計劃方案，在在計劃方案的的基礎上，有有針對性的提提出相應的實實施方法；同同時確定前期期調研內容，設設計好調查問問卷表以及調調查方式等。第第二，現場調調查與資料收收集。現場實實際調查主要要包括投資現現場的目然、經經濟、社會、技技術現狀的調調查，如居民民人數、戶數數及結構現狀狀調查，市政政基礎設施狀狀況調查，非非居民產生產產經營狀況調調查等。收集集的資料主要要有政府的方方針政策，城城市規劃資料料，各類資源源資料，有關關社會經濟發發展、交通、地地質、氣象等等方面的技術術資料，房地地產市場分析析的資料等。第三，開發發方案的設計計、評價和選選擇。這一階階段的工作主主要是根據項項目前期工作作的有關成果果，結合開發發商的現有資資源情況和國國家政策等，對對項目開發方方案進行設計計、評價、對對比優選，確確定具體的項項目開發方案案。當然，選選擇不同的開開發方案，會會出現不同的的社會經濟效效益。第四，詳細細研究。采用用先進的技術術經濟分析方方法，對優選選出的項目開開發方案進行行財務評價、國國民經濟評價價，不確定性性和風險分析析，從而分析析項目的可行行性。第五，編寫寫研究報告書書。可行性研研究報告書是是對可行性研研究全過程的的描述，其內內容要與研究究內容相同，且且全面、翔實實。b房地產可可行性研究的的內容。按項目研究究詳細程度的的不同，可行行性研究可劃劃分為投資機機會研究、初初步可行性研研究和詳細可可行性研究三三個階段，各各階段的內容容是一致的，只只是指標的詳詳細程度存在在差別。當然然，房地產項項目可行性研研究的具體內內容因項目的的復雜程度、環環境狀況的不不同而有所不不同，但一般般包括項目的的必要性分析析、實施的可可能性分析和和技術經濟評評價。其具體體內