xxxx房地產（管理xxxx房地產（管理手冊第A/0版實施日期：2003年11月01日本文件由xxx房地產有限公司行政事務部提出；本文件解釋和修訂權屬于xxx房地產有限公司行政事務部。本手冊編制人:審核人:批準人:修訂狀態控制頁序號修訂單編號修改頁碼條款號修訂方式修改人修改日期注：修訂方式有：劃改和換頁(換版)等。修訂時應注明頁次，如A/0到A/1、A/3到B/0；修訂日期要注明年月日。也許你閱歷尚淺，也許你身無分文，但只要你擁有夢想、智慧和勤奮，就可以好夢成真。——這就是****！王者之手點石成金董事長致辭親愛的各位員工：海納百川，英賢匯聚。xxx房地產熱忱歡迎您的加盟！我們將在相互信任、相互理解的基礎上，一起度過在公司工作的美好歲月——充分的理解和信任是愉快奮斗的橋梁與紐帶。****房地產是一個以農業、生物工程和房地產開發為主要投資領域的大型業務多元化投資控股公司。她將讓您感受到融洽的工作氛圍、先進的企業管理模式，為您提供了一個非常寶貴的成長機遇和一個廣闊的發展空間。希望您能夠珍惜這來之不易的機會，珍惜這寶貴的時光，為您個人和公司的發展做出最大的貢獻。大家每個人都有成功的理想。在****，您完全可以實現這一理想，憑借開拓、創新、挑戰、拼搏的職業精神，每個人都有施展才華的廣闊舞臺，并憑自己的出色才干和不俗業績取得豐厚的回報。腳踏實地、一絲不茍、愛崗敬業，相信您定能與****共創輝煌。“千金何足貴，一士固難求”！我們一向尊重知識、尊重人才，把德才兼備和認真負責的員工看作是公司最大的財富。只有員工的業務水平和綜合素質得到提高，****才能在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。愛崗敬業是****房地產凝聚力之所在。企業家精神、創新精神、敬業精神和團結合作精神，是我們企業文化的精髓。每個員工不僅要全心全意地投入工作，熱愛自己的崗位，認真地對待自己手中的每一件工作，更要走團隊協作和集體奮斗之路。只有這樣，大家才能最大限度地發揮自己的能量。家庭責任感和社會責任感是****對員工的又一要求。在為她不懈努力的同時，也應該為家庭的幸福奮斗、為社會的發展奉獻一份熱量；更要關心國家和民族的前途，成為國家建設的棟梁之材。千里之行，始于足下。公司在飛速的發展，需要大量的優秀人才。從您加入****房地產的第一天起，愿您盡快地熟悉和了解她，加速磨練，不斷進步，勝任起您的工作，讓您的智慧和才華，在****房地產“天生我材必有用”的最佳職業沃土里，隨著公司的發展而升華，與我們一起共創美好的未來！xxx房地產董事長：目錄第一章公司組織機構圖…………6第二章公司簡介…………………8第三章公司戰略綱要……………9第四章員工守則和行為準則…………………14第五章質量手冊………………17第六章專業規范索引…………17第七章崗位規范索引…………18第八章控制準則索引…………20第九章作業規范索引…………22第十章體系記錄索引………………………28第一章集團組織機構圖一、xxx房地產組織機構圖董事長董事長行政事務部總經理副總經理副總經理副總經理市場營銷部綜合部技術部項目一部項目二部財務部材料部審計部管理者代表二、xxx房地產崗位設置圖董事長董事長總經理副總經理副總經理副總經理管理者代表綜合部經理行政事務部經理市場營銷部經理技術部經理項目一部經理項目二部經理材料部經理財務部經理審計部經理董事會人事主管1人行政主管1人文秘主管1人司機3人營銷主管1人招標主管1人審計主管1人財務主管1人預算主管1人規劃設計主管2人技術監控主管1人安裝主管2人土建主管2人土建主管2人安裝主管2人材料信息主管1人材料主管2人管理員2人22人會計2人綜合統計1人出納1人文員2人預算員2人檔案員1人管理員2人管理員2人管理員2人質保員1人文員2人文員1人文員2人第二章公司簡介一、xxx房地產開發有限公司xxx房地產開發有限公司成立于2001年，隸屬于xxx集團,公司注冊資本1180萬元,擁有固定資產及自有流動資金近4000萬元。公司設有行政事務部、綜合部、項目部、技術部、材料部、財務部、市場營銷部、審計部八個部門。公司現有員工36人，中高級職稱占50%以上，90%以上員工為大專以上學歷。在山東省東營市開發建設的項目主要有****公園和“****家園”住宅小區。其中****公園總投資為4.8億元人民幣，占地2650畝，建成后將成為山東省最大的城市公園。“****·****家園”住宅小區是全國首家冠以中國建設銀行個人住房貸款品牌“****”的高檔住宅小區。兩年多來，公司憑借實力和卓越的產品品質及優質的服務已成為當地最具開發實力和市場競爭力的房地產開發公司。公司擁有各類優秀的專業人才和高素質管理人才，實行高效靈活的經營管理機制，秉承“以人為本，科技興業，誠實守信，追求卓越”的宗旨，力爭把****事業做大、做強、做長。地址：郵政編碼：2總機：傳真：E-mail:第三章公司戰略綱要一、集團戰略規劃的指導思想◆政府偏好原則：集團一般要選擇政府鼓勵的產業進行投資，在產業的發展過程中，取得政府的支持，實現經濟效益和社會效益雙重目標。◆行業整合原則：對于所進入的產業，一般要對行業進行整合，力爭成為行業領導者或領導者之一；不進入不能成為主要企業的產業。◆多元化原則：在符合政府偏好原則和行業整合原則的前提下，從總體上來說，****集團是跨業經營，實行投資多元化。二、****房地產業務組合集團所從事的城市建設開發業務是從****公園開始的，從****公園開發和經營，拓展到房地產和市政工程。而****公園的開發和經營又包括較豐富的內涵，主要包括娛樂休閑、度假和商業。所以，****集團就城市建設開發這一業務系列來說，其組合如下圖所示：（略）三、公司產業組合◆城市建設與開發業：房地產、****公園、市政工程、公園相關商業和娛樂業。◆生物工程業：生物肥和生物農藥。****房地產產業時間組合一覽表產業第一層面業務第二層面業務第三層面業務城市建設與開發房地產、*****公園公園相關商業和娛娛樂業市政工程四、企業愿景和目標以城市經營為主業，創立城市經營新模式：政府不投資、市民滿意、企業不賠錢，力爭成為東營市最大且具有全國影響的城市建設開發企業。五、戰略目標成為大型業務多元化跨國投資控股公司和業界領袖。六、企業哲學◆為市民溫馨建的花園，為東營造精致的“名片”◆心胸有多大，事業有多大◆夢想有多大，事業有多大◆夢想，忠誠，執著，專業◆山東最好，全國一流七、公司功能（一）組織戰略目標根據城市建設開發總體戰略和各相關業務單元戰略的要求，組織戰略目標如下：◆建立與戰略要求相匹配的組織機構：根據戰略要求對現有組織機構進行調整，并建立戰略所要求的新機構。◆權責配置與戰略要求相匹配：按戰略要求，來確定各機構和崗位的功能和權限配置。（二）主要組織政策根據總體戰略和各相關業務單元戰略的要求和組織戰略目標，主要組織政策如下：◆分權原則：在權責配置上，盡量向現場組織傾斜。◆分工原則：將集團城市建設開發價值鏈在各公司之間實行專業化分工合作。（三）支持組織目標和組織政策的核心工作為了實現組織戰略目標，貫徹組織政策，核心組織工作如下：◆組織設計和調整：根據戰略要求，對組織機構進行設計，并根據戰略的要求，對現有組織機構進行調整。本報告建議的組建建設開發集團，組織結構和功能分工如下：建設開發集團各公司功能一覽表公司名稱公司功能備注****建設開發發集團混合型母公司，除除出資者功能能外，主要負負責*****公園建設和和開拓市政工工程。****商業街管管理公司全資子公司，主要要負責*****公園兒童童街、女人街街、餐飲街的的對外招租和和管理。目前可作為*****建設開發發集團的一個個部門對待，條條件成熟后再再成立公司****公園管理理公司全資子公司，*****公園內內部各種休閑閑、娛樂設施施的對外招租租和管理。目前可作為*****建設開發發集團的一個個部門對待，條條件成熟后再再成立公司****房地產公公司全資子公司，主要要負責房地產產開發。目前可作為*****建設開發發集團的一個個部門對待，條條件成熟后再再成立公司****物業管理理公司全資子公司，主要要負責*****家園等物物業管理理。目前可作為*****建設開發發集團的一個個部門對待，條條件成熟后再再成立公司◆崗位設計和調整：根據戰略要求和組織設計，對崗位進行設計，并根據戰略的要求和組織調整，對現有崗位進行調整。◆業務流程設計和調整：根據戰略要求和組織設計，對業務流程進行設計，并根據戰略的要求和組織調整，對現有業務流程進行調整。（四）公司各部門功能房地產各部門功能一覽表部門功能行政事務部行政、文秘、人力力資源管理以以及整合管理理體系管理綜合部招投標管理、合同同管理、工程程概算、預算算和決算市場營銷部市場調研、尋找營營銷代理、銷銷售合同管理理、協助營銷銷、與顧客有有關過程的相相關綜合事務務管理。技術部土地批租、土地開開發、項目規規劃設計管理理項目部施工項目、現場管管理材料部材料質詢、材料商商評估和材料料控制管理財務部財務、會計、稅務務、成本和統統計審計部審計工作及相關綜綜合事務管理理第四章員工守則和行為準則一、員工守則（一）思想品德端正，遵守國家法令。（二）愛崗敬業務實，工作分秒必爭。（三）恪守職業道德，質量視同生命。（四）客戶就是上帝，服務至信至誠。（五）開拓人人有責，經濟效益為重。（六）做人忠誠守信，團結合作執著。（七）遵守規章制度，克制自我言行。（八）珍愛集體財物，處處廉潔奉公。（九）不斷進步完善，舉止大方文明。（十）一切從我做起，事業繁榮興盛。二、經理以上管理人員的價值取向和行為原則（一）充滿理想、富有激情、具有高度的責任感和使命感；（二）開拓創新、高度務實、誠實守信；（三）不懈努力，精通本行業知識；（四）對下級善于激勵，合理授權，營造良好的溝通氛圍；（五）積極培養下屬，科學管理，果斷決策；（六）胸懷坦蕩，勇于批評與自我批評；（七）嚴于律己，守法廉潔，堪為員工之表率；（八）作風踏實，不急功近利，追求長遠目標和效益。三、員工行為準則，個人表現直接影響集團形象，每位員工在各種場合必須時時具有"我代表****房地產"的強烈意識，并以此規范和指導自己的行動。（一）職業道德1、熱愛公司，忠誠于公司，不做損害公司利益的事，不兼職于其它公司。2、盡忠職守，勤勉地履行職責，高效優質地完成各項任務，為社會提供一流的產品和服務。3、遵章守紀，嚴守國家法律法規及公司各項規章制度和行為規范。4、安全操作，重視質量，積極提出合理化建議，增加公司效益。5、克己奉公，見義勇為，助人為樂，積極參加社會公益活動。6、保守機密，嚴禁向外泄露公司的商業及技術秘密。（二）禮儀規范1、儀容、儀表★員工應講究個人衛生，注意自我修飾，培養健康的生活習慣，保持良好的精神狀態。★一線生產員工必須按規定依照不同工種的要求，穿著公司規定的工作服；管理人員及營銷人員在工作場所提倡職業著裝。★著裝時，應注意發型、外套、襯衣、領帶、鞋、襪及飾物的搭配。2、言談、舉止★與人交談時，禮貌、熱情，稱謂得體。★姿態大方、自然。★注意目光接觸和聆聽。不隨意打斷對方說話和否定對方的意見。★舉止文明，注意場合及禮節。3、電話★接聽迅速，不讓鈴聲超過三次。★使用禮貌用語，如"您好、請講、謝謝、再見"等。★交談簡短扼要，確保線路暢通。★同事暫離時，主動代接并及時轉告。★工作時避免打私人電話，嚴禁打有獎聲訊電話。4、就餐★員工在用餐時間內就餐，自覺排隊領取飯菜。★節約糧食，不準將食品帶出餐廳。★用餐時，保持餐廳衛生；注意文明用餐，不高聲喧嘩；用餐完畢，將碗盤送回指定窗口。5、乘車★司機準則：遵守交通法規，服從交警指揮。確保行車安全，規定區域停放。保持車輛整潔，保證車況良好。不與乘客交談，嚴禁接打手機。儀表端莊大方，展現公司形象。★乘客準則：上車嚴禁吸煙，體現公司形象。不與司機交談，不得爭搶座位。舉止談吐文明，雨具收放到位。愛護車內設施，共共同維持衛生生。四、工作風紀（一）公司鼓勵員員工間積極溝溝通交流，但但不能因此妨妨礙工作，因此辦公期期間，你應該該堅守崗位，不不得隨意竄崗聊聊天；需要暫時離離開時，應知知會上級或同事。（二）保持辦公室室的整齊、干干凈、衛生是是每一位員工工的責任；請不要在辦辦公區域進食食，如要吸煙煙請到吸煙室室。（三）公用辦公室室是員工共同同辦公場所，接待來訪、業業務洽談應在在洽談室或會會議室進行。五、禮儀儀表從進入公司上班的的第一天起，你你的一言一行行就代表著公公司，你應注注意遵守下列列要求：（一）工作期間，你你應保持精神神振作、彬彬彬有禮、干練練高效。（二）上班時，你你應注意衣著著整潔、大方方、得體，不不得染帶色頭頭發、指甲。男職員不可留長發，蓄胡須，女職員不可濃妝艷抹。周一至周五，男職員著襯衫、西褲、皮鞋；女職員著有袖套裝、皮鞋；周六可著便裝，但短褲、無袖裝、超短裙、涼鞋、拖鞋不在此列。其它另有統一著裝要求的，應按具體著裝規定執行。（三）同事間應相相互尊重，互互幫互愛，語語言文明。（四）對外交往應應有禮有節，不不卑不亢，禮禮貌大方，簡簡樸務實。六、保密由于競爭的存在以以及你對公司司的責任，每每個員工都有有保守公司秘秘密的義務。這這種保密的義義務，不僅限限于你在公司司工作的合同同期內，而且且還應注意在在離職后，你你也將承擔這種種義務。（一）你務必保管管好你持有的的公司涉密文文件。（二）未經授權或或批準，你不不得對外提供供有機密的公公司文件或其其他未公開的的經營狀況、財財務數據等。（三）對非本人職職權范圍內的的公司機密，應應作到不打聽聽、不猜測、不不傳播。第五章質量手手冊1質量手冊頒布令……………0442范圍…………………0053質量管理體系過程程職責分配表表…………………084質量管理理體系4.1總要求……………………094.2文件要求求………………095管理職責責5.1管理承諾諾………………145.2以顧客為為關注的焦點點………………145.3質量方針針………………155.4策劃………………………175.5職責、權權限和溝通…………………175.6管理評審審………………196資源管理理6.1資源提供供………………216.2人力資源源………………216.3基礎設施施………………226.4工作環境境………………227產品實現現7.1產品實現現的策劃……………………247.2與顧客有有關的過程…………………247.3設計和開開發…………………………257.4采購控制制………………267.5生產和服服務提供……………………277.6監視和測測量裝置的控控制…………308測量、分分析和改進8.1總則………………………318.2監視和測測量…………………………3318.3不合格品品控制………………………348.4數據分析析………………358.5改進………………………36xxx房地產質量量手冊版次A/01質量手手冊頒布令實施日期2003年11月月01日實施1質量手冊頒頒布令為適應xxx房地地產開發有限限公司的生產產經營戰略，持持續改進并提提高公司業績績，確保提供供的產品和服服務符合規定定并滿足顧客客的需求和期期望，特依據據GB/T119001--2000《質量管理理體系要求》標準準，結合本公公司的實際，制制定了本公司司整合型管理理體系的綱領領性文件——《質量手冊冊》，現予以以批準頒布實實施。本手冊是本公司質質量管理體系系的法規性文文件，是指導導本公司質量量管理體系建建立、實施、保保持和持續改改進的綱領和和行動準則，闡闡述了本公司司的質量，規規定了各部門門職責權限及及相互關系、描描述了質量管管理體系過程程之間的相互互作用、程序序文件的引用用和持續改進進的活動。本手冊明確了質量量管理體系的的基本要求，適適用于房地產產開發的各項項管理活動，本本公司全體員員工必須認真真學習并遵照照執行。xxx房地產開發發有限公司總經理：二○○三年十月二十八日日xxx房地產質量量手冊版次A/02范圍實施日期2003年11月月01日實施2范圍2.1適用范范圍本手冊適用于公司司房地產開發發經營的管理理和服務活動動。本手冊可用于：a)進行培訓教育育和培訓的教教材；b)公司內部開展展質量活動的的依據；c)編制程序文件件的依據；d)進行管理評審審和內部審核核的評價準則則；e)向第二方認定定和第三方認認證提供質量量管理體系存存在的客觀證證據。應用本公司以房地產開開發為主要生生產經營活動動，由于本公公司產品的特特點，不存在在顧客財產，也也不存在特殊殊過程，因此此“生產和服務務提供過程的的確認”、“7.5.44顧客財產”在本公司不不適用。而“7.3設計和開發”、“7.6監視和測量量裝置的控制制”在本公司主主要是外包過過程，通過對對服務供應商商進行選擇與與評價進行控控制，因此整整合型管理體體系要求在本本公司的建立立、實施、保保持和持續改改進符合GB/T190011-20000、GB/T224001--1996標準。2.2術語質量管理體系文件件采用GB/T119001--2000idtIISO90001:20000所給出的的術語。本手冊中使用的供供應鏈的表述述如下：供方（供應應商）→組織→顧客（業主主）公司、本公司：指指xxx房地產開發發有限公司。xxx房地產質量量手冊版次A/03質量管管理體系職能能分配表實施日期2003年11月月01日實施3質量管理體體系職能分配配表職職能部門體系要求總經理管理者代表行政事務部市場營銷部綜合部技術部項目部材料部財務部審計部4.1總要求4.2文件要求5.1管理承諾諾5.2以顧客為為關注的焦點點5.3服務品質質方針5.4策劃5.5職責、權權限和溝通5.6管理評審審6.1資源提供供6.2人力資源源6.3基礎設施施6.4工作環境境7.1服務提供實實現的策劃7.2與顧客有有關的過程7.4采購7.5生產和服服務提供7.6監視和測測量裝置的控控制8.1測量分析和和改進總則顧客滿意內部審核過程的監視和測量量產品的監視和測量量8.3不合格品品控制8.4數據分析析8.5改進注：負部部xxx房地產質量量手冊版次A/04質量管管理體系實施日期2003年11月月01日實施4.1總要求求1目的確保按GB/T119001--2000idtIISO90001:20000標準的要求求建立文件化化的質量管理理體系并予以以實施、保持持和持續改進進。2適用范圍適用于GB/T119001--2000質量管理體體系的建立、實實施保持和持持續改進。3職責總經理對質量管理理體系的建立立、實施、保保持和持續改改進負責。4要求4.1公司在實施施質量管理體體系時采用過過程的方法，對對在房地產開開發經營和管管理服務中的的管理活動、資資源提供、產產品實現和測測量有關的過過程進行有效效的管理，且且遵循PDCA循環思想：：a)識別房地產開開發經營和服服務的過程，并并確定其順序序和相互關系系；b)確定準則和方方法，對房地地產開發經營營和服務過程程進行控制，并并確保其有效效運行；c)配備和利用必必要的資源和和信息，對過過程的運行進進行測量、監監視和控制；；d)對過程實施中中出現的偏差差和不符合采采取改進措施施，確保質量量管理體系的的充分性、適適宜性和有效效性，并進行行持續改進。4.2公司制定并并實施相關的的文件對工程程勘察、設計計、工程施工工、安裝、監監理、市場營營銷等外包過過程進行有效效的控制。4.2文件要要求文件要求總則1目的建立適宜的質量管管理體系文件件，并符合標標準的要求。2適用范圍適用于公司所建立立的質量管理理體系文件。3職責管理者代表統籌質質量管理體系系文件的建立立，行政事務務部負責組織織編寫。4要求4.1公司按GBB/T190001-20000標準建立文文件化的質量量管理體系。4.2公司員工應應按質量管理理體系文件規規定的程序、要要求和方法進進行管理、工工作和作業。4.3公司質量管管理體系文件件包含在以下下六個層次文文件中，即：：★管理手冊/質量手手冊（含質量量方針、質量量目標）；★專業規范；xxx房地產質量量手冊版次A/04質量管管理體系實施日期2003年11月月01日實施★控制準則/程序文文件；★崗位規范；★作業規范；★體系記錄。4.4公司編制相相關文件索引引，作為管理理手冊的內容容。質量手冊1目的確保質量手冊編制制的符合性、適適用性和使用用的有效性。2適用范圍適用于質量手冊的的形成、使用用和處置。3職責管理者代表負責質質量手冊的控控制，行政事事務部負責具具體實施。4要求4.1質量手冊的的內容公司質量管理體系系的范圍，包包括產品、過過程以及組織織機構等的內內容，對于產產品實現過程程要求的任何何刪減、細節節及合理性說說明。說明為組織質量管管理體系而編編制的形成文文件的程序或或對其引用的的情況。對質量管理體系中中眾多相互關關聯的過程之之間的相互作作用和順序進進行描述。4.2質量手冊的的編制在總經理的授權下下由管理者代代表負責組織織編制。質量手冊的編制原原則a)符合GB/TT190011-20000標準的要求求；b)滿足本公司房房地產開發、建建設、經營和和服務的需要要；c)切合本公司的的實際；d)符合適宜的法法律法規、條條例的規定和和要求；e)繁簡程序與工工作的復雜性性、所需技能能和員工的培培訓程度或資資格相適應。質量手冊由管理者者代表審核，總總經理批準發發布。4.3質量手冊的的發放質量手冊的發放范范圍a)在質量管理體體系覆蓋范圍圍內的所有領領導層和部門門；b)經管理者代表表批準，不屬屬于體系覆蓋蓋范圍內的集集團公司及下下屬有關部門門或人員；c)經管理者代表表批準，向第第二方(顧客)提供，向第第三方如認證證機構提供。發放和提供的質量量手冊是規范范的文本并加加蓋文件控制制印章。xxx房地產質量量手冊版次A/04質量管管理體系實施日期2003年11月月01日實施質量手冊的發放記記錄及正本由由行政事務部部保存，發放放和提供的質質量手冊均為為副本。4.4質量手冊的的更改質量手冊的更改需需經管理者代代表審核，總總經理批準。具具體的更改方方式、方法和和更改標識按按《文件控制制程序》的有有關規定執行行。質量手冊的更改僅僅對受控文件件進行。行政政事務部保存存的正本同時時進行更改，且且需將質量手手冊的更改通通知單一并保保存。儲存于于電子媒體上上的相應文件件在更改時應應同時更改。換版更改的實施者者應在換版和和更改的同時時，在質量手手冊的“修訂狀態控控制頁”上予以記錄錄，并按《文文件控制程序序》的規定做做好其他相關關更改記錄。當公司內外部環境境發生重大變變化或總經理理認為有必要要時，質量手手冊應予以換換版，以保持持其適宜性。質量手冊的換版按按《文件控制制程序》的相相應規定執行行。4.5質量手冊的的使用質量手冊的持有者者應認真學習習、深刻理解解質量手冊的的內容、規定定和要求，并并貫徹實施。質量手冊應妥善保保存、不得復復制、轉借和和未經授權的的更改。4.6質量手冊的的作廢質量手冊更改或換換版的同時，應應撤出作廢的的文件，須留留作資料的應應在作廢文件件上加蓋“作廢文件”的印章。作廢的文件由行政政事務部負責責回收，定期期或立即集中中銷毀。文件控制1目的確保影響質量管理理體系運行的的文件處于受受控的狀態。2適用范圍適用于質量管理體體系文件，包包括適宜的外外來文件的控控制。3職責3.1行政事務部部負責文件控控制的歸口管管理。3.2總經理負責責批準和發布布質量方針、質質量目標。3.3管理者代表表負責審核質質量手冊、和和批準分管的的控制準則和和程序文件。3.4主管副總經經理負責批準準其分管部門門的程序文件件和作業性文文件。3.5各部門經理理負責審核本本部門負責的的作業性文件件，當授權人人空缺時，由由主持工作的的負責人負責責其審核工作作。4要求4.1控制要求：：文件在發布布前由授權的的審核者和批批準人對文件件的符合性、充充分性、適宜宜性和相容性性進行審核、批批準。4.2行政事務部部應確保凡質質量管理體系系運行涉及的的部門、場所所或人員能及及時得到有效效版本的相關關文件，xxx房地產質量量手冊版次A/04質量管管理體系實施日期2003年11月月01日實施及時撤出作廢或失失效的文件。各各部門及所有有工作人員應應確保不持有有、不使用作作廢或失效的的文件。若因因工作需要而而保留作廢文文件，應對保保留的作廢文文件進行標識識。4.3文件和資料料應保持清晰晰，易于識別別。4.4文件控制范范圍各部門或相關人員員應確保涉及及文件的編制制、審核、批批準、發布、發發放、使用、更更改、保管、貯貯存、歸檔、作作廢、回收、處處置等均處于于受控狀態。4.5外來文件中中與房地產開開發有關的法法律法規、標標準、供方提提供的圖樣、產產品標準、驗驗收標準等文文件應按程序序的規定進行行識別、登記記、閱批、傳傳遞、轉化、保保管、歸檔。4.6公司制定并并實施《文件件控制程序》、《整整合管理體系系文件編寫導導則》等，對對文件的控制制活動予以規規范。記錄控制1目的確保為已完成的活活動和達到的的結果提供有有效的客觀證證據和為進行行追溯性提供供依據。2適用范圍適用于對質量管理理體系記錄的的控制。3職責3.1行政事務部部負責對記錄錄的編號、更更改進行控制制，編制記錄錄的管理性文文件。3.2各部門負責責對要求的記記錄在相關文文件中提出并并進行表格設設計。3.3各部門和記記錄的填寫人人員應對其時時效性、準確確性、完整性性和規范性負負責。4要求4.1公司各部門門形成的記錄錄應遵循下列列規定：a)使用規范的記記錄表格；b)由規定的人員員填寫；c)及時準確、完完整清晰；d)按規定履行審審核、批準手手續。4.2記錄應保持持清晰，便于于識別和檢索索。4.3記錄應控制制下列內容：：a)標識：確保同同一名稱和編編號的記錄，其其格式、內容容是一致的，有有追溯性要求求的應予編號號。b)貯存：貯存條條件應確保便便于存取和檢檢索，應防止止記錄的丟失失、損壞、霉霉變、污染。c)保護：采取適適當的保護措措施，確保不不泄露、不疏疏散；d)檢索：規定檢檢索的方法，確確保方便快速速；e)保存期限：按按記錄的使用用價值規定適適當的保存期期限，不能過過長，也不能能過短；f)處置：超過保保存或歸檔期期的應按《記記錄控制程序序》的規定進進行處置。4.4公司編制并并實施《記錄錄控制程序》，以以規范記錄的的控制活動。xxx房地產質量量手冊版次A/05管理職職責實施日期2003年11月月01日實施5.1管理承承諾1目的通過公司總經理的的活動和作用用，并作出承承諾，確保持持續改進質量量管理體系的的有效性。2適用范圍總經理在建立、實實施和改進質質量管理體系系所作出的承承諾。3職責公司總經理負責對對持續改進質質量管理體系系的有效性作作出承諾并提提供充分的證證據。4要求4.1總經理在公公司相關會議議上或授權相相關部門在公公司內部向全全體員工傳達達滿足顧客要要求和與產品品有關的法律律法規要求及及其重要性，從從而提高全員員的質量意識識和主觀能動動性。4.2總經理制定定、簽署和發發布質量方針針，質量方針針已隨質量手手冊一起發布布，或單獨發發布。4.3總經理授權權公司相關部部門或人員制制定公司和各各層次的質量量目標，并組組織實施。4.4總經理主持持或授權管理理者代表主持持管理評審工工作，評價質質量管理體系系的適宜性、充充分性和有效效性。4.5總經理應確確保提供與建建立和改進質質量管理體系系有關的必要要的資源，從從而最終實現現產品、體系系和過程的要要求。4.6公司提供重重要的批示文文件、會議記記錄和紀要以以及有關的體體系文件等，以以證實總經理理作出的承諾諾。5.2以顧客客為關注的焦焦點1目的理解和滿足顧客的的需求和期望望。2適用范圍適用于公司質量管管理體系所涉涉及的管理和和服務有關的的所有顧客。3職責3.1公司總經理理在滿足顧客客需求方面起起領導和決策策作用。3.2相關部門及及人員通過實實施相關的過過程來實現和和滿足顧客的的需求和期望望。4要求4.1公司應首先先識別顧客明明確的或隱含含的需求和期期望，包括組組織應盡的，與與產品有關的的責任或義務務以及法律法法規方面的要要求。4.2通過房地產產項目開發設設計將顧客要要求轉化為公公司可以實施施的要求。4.3通過產品實實現和測量、分分析和改進等等過程，并通通過持續改進進和預防不符符合的發生來來達到使顧客客滿意的要求求。4.4公司保留在在為滿足顧客客要求所采取取的一系列過過程和活動的的有關證據。xxx房地產質量量手冊版次A/05管理職職責實施日期2003年11月月01日實施5.3質量方方針和質量目目標1目的為規范企業行為，提提高管理水平平，適應公司司發展和滿足足顧客的需要要和期望，公公司制定并實實施質量方針針和質量目標標。2適用范圍適用于房地產項目目開發經營管管理和服務中中質量方針和和質量目標的的制定、發布布和控制。3職責總經理負責制定、發發布質量方針針和質量目標標，各職能部部門負責實施施質量方針和和質量目標。4要求4.1質量方針和和質量目標及及解釋。質量方針精心策劃、開拓創創新、科學管管理、爭創一一流。質量目標預售商品房按期交交付率100%；商品房年銷售額完完成計劃指標標率90%以上；企業信譽或其開發發項目工程被被評為優級；；業主有效投訴率<<1%；年度內無重大責任任事故。質量方針的內涵★精心策劃——聘請請全國最有名名的策劃咨詢詢機構(功能定位、容容積率、建筑筑風格、空間間布局、景觀觀設計、材料料設備選用)；挖掘用地地最大潛能；；發揮用地環環境價值(自然環境、人人文環境、商商業環境、交交通環境、城城市區位定位位環境)；不斷拓展展延伸價值(售后服務、品品牌效應、質質量保證、文文化藝術含量量)。★開拓創新——樹立立創新意識、培培育創新能力力、做別人想想不到也做不不到的，樹立立品牌知名度度。★科學管理——樹立立以人為本的的理念，建立立一切以客戶戶為中心的宗宗旨，規范企企業行為，實實現整體優化化。★爭創一流——一流流的規劃、一一流設計、一一流的施工、一一流的材料設設備、一流的的品質、一流流的服務。質量目標的核定(1)預售商品房房按期交付率率。●按年度統計計算；；●按房地產開發項目目分別計算；；●每一份預售合同為為一個計算單單位；●以辦理手續為交付付。預售商品房按期交交付率＝所按按期交付預售售合同數／年年簽訂預售合合同數×100％xxx房地產質量量手冊版次A/05管理職職責實施日期2003年11月月01日實施(2)企業信譽評評價。●三年內獲得的最高高等級評價；；●當有關部門進行相相關評價時此此項目標成立立；●評價的名片可以是是“信譽度”、“資信度”、“守法度”、“等級”、“示范小區”、“優質工程”、“樣板工程”、“最佳設計”、“環境美化”等及其相關關名稱；●評價的部門可以是是，如工商行行政管理部門門；銀行；房房地產行政主主管部門；建建設行政主管管部門及其他他具有資格進進行評價的部部門。可以是是地方性的，可可以是國家部部委的，也可可以是協會性性的。(3)業主有效投投訴率。●以辦理手續的業主主為投訴主體體；●以房地產開發項目目分別計算；；●以公司責任為判定定有效的依據據；●以年度為計算。業主有效投訴率＝＝業主有效投投訴件數／業業主總數×100％(4)年度內無重重大責任事故故。●按房地產開發項目目分別統計計計算；●重大責任事故系指指：a)國家相關法規規規定的工傷傷、死亡事故故；b)由消防主管部部門判定的重重大責任火災災；c)公司自責造成成的重大停工工、延期完工工、返工(指經濟損失失在20萬元以上或或影響交付使使用)；d)由于管理和工工作失誤造成成的材料、構構件、配件、設設備損壞報廢廢及其他不適適用(指經濟損失失在20萬元以上)。4.2質量方針和和質量目標的的實施要求。在公司內部宣傳質質量方針和目目標，在各個個層次上進行行溝通和傳達達，使相關人人員都能理解解并貫徹執行行，以確保質質量方針/目標的有效效實施。將總體質量目標進進行分解和細細化，建立一一個按部門或或層次展開的的質量目標系系統，質量目目標應根據實實施情況和環環境變化進行行適當的調整整/修訂。為保持質量方針的的持續適宜性性，應每三年年進行一次評評審和修訂，以以適應公司發發展和內外部部環境變化的的需要。5.4質量策策劃1目的確保質量目標的實實現。2適用范圍適用于公司所開展展的質量管理理體系的策劃劃。3職責xxx房地產質量量手冊版次A/05管理職職責實施日期2003年11月月01日實施3.1管理者代表表負責ISO90001：2000質量管理體體系建立、保保持、改進和和變更的策劃劃。3.2行政事務部部具體負責質質量管理體系系策劃的實施施和落實。4要求4.1公司編制并并實施《管理理體系策劃控控制準則》，以以對房地產開開發項目的質質量管理體系系進行策劃，確確保公司具備備滿足預期目目標和規定要要求的能力。4.2質量策劃的的結果通常是是編制并實施施各項有關的的質量計劃，質質量計劃至少少應針對下列列事項作出明明確規定：a)確定質量目標標；b)明確職責和權權限；c)明確資源(含含人力資源)配置及調整整方案；d)確定現行質量量管理體系文文件中適用和和不適用的部部分；e)確定需新編制制的文件和記記錄；f)確定驗收準則則。4.3針對待定開開發項目的服服務、管理所所編制的文件件應確保與現現行適用文件件的相容性。職責和權限1目的確保公司各級各部部門和崗位權權責明確、接接口清楚、運運行協調有序序。2適用范圍適用于對公司質量量管理體系運運行的實施和和控制。3職責3.1公司總經理理負責各部門門的權責和規規定或調整。3.2行政事務部部負責職責、權權限和相互關關系的具體落落實和督導。4要求4.1總經理通過過組織結構設設計，明確公公司的組織機機構圖，并進進行職能劃分分。4.2總經理通過過崗位設計，明明確公司崗位位設置圖，指指定各部門間間、決策層、管管理層及作業業層的相互關關系。4.3行政事務部部在總經理授授權下，負責責組織各部門門進行崗位功功能分解和作作業配置，明明確各部門、各各崗位的功能能和作業事項項，經各分管管副總經理審審核，總經理理審批后施行行，具體參見見各部門的《崗崗位規范》。4.4通過培訓和和學習體系文文件等方式，確確保職責和權權限在各個職職能層次間進進行相互溝通通和交流，使使全體員工了了解相關的職職責和權限方方面的信息。4.5隨公司組織織機構和崗位位的調整/變更，職責責和權限也應應隨之進行調調整/修改。xxx房地產質量量手冊版次A/05管理職職責實施日期2003年11月月01日實施5.5.2管理者代表表1目的確保有效組織質量量管理體系的的建立、實施施、保持和改改進。2適用范圍適用于對管理者代代表的任命及及職責、權限限的明確。3職責總經理負責任命管管理者代表，規規定其職責、權權限。4要求4.1管理者代代表可專職或或兼職，無論論在其他方面面的職責如何何，必須保證證管理者代表表的職責和權權限能夠落到到實處，不存存在利害沖突突。4.2管理者代表表的職責和權權限：a)確保公司的質量管管理體系的過過程能夠得到到建立、實施施和保持；b)向最高管理者報告告公司在質量量管理體系方方面所取得的的業績和整體體運行情況，以以及質量管理理體系需要改改進和方面，以以供評審和作作為體系改進進和基礎；c)促進公司內部人員員質量意識和和滿足顧客要要求意識的提提高；d)負責與質量管理體體系有關的包包括顧客、供供方和認證機機構等在內部部外部聯絡和和溝通。4.3為貫徹執行行GB/T119001--2000《質量管理理體系要求》，加加強對質量管管理體系過程程運作的領導導，特任命公公司副總經理理劉中華為管理理者代表，全全面負責xxx房地產開發發有限公司的的質量管理體體系推行工作作。內部溝通1目的使相關人員獲得所所需信息，增增進理解、協協調行動，有有效地參與質質量活動，從從而確保質量量管理體系的的有效性。2適用范圍適用于公司內部各各部門和各級級人員。3職責3.1行政事務部部負責內部溝溝通的歸口管管理，協調和和管理跨項目目和部門之間間的溝通。3.2各部門負負責協調、管管理本部門的的內部溝通。4要求4.1內部溝通通方式通常有有：單向、雙雙向或多向。4.2內部溝通的的手段通常采采用：會議、通通訊、內部發發文、電子郵郵件、內部局局域網絡等。4.3溝通的內容容：涉及產品品、過程和體體系的質量要要求、質量目目標的完成情情況、作為性性文件的執行行情況，xxx房地產質量量手冊版次A/05管理職職責實施日期2003年11月月01日實施各過程的輸出及評評價結果等。4.4公司在內部部建立一個全全方位的信息息溝通網絡、保保證信息溝通通渠道的暢通通及接口住處處傳遞的正確確性和及時性性，以便促進進活動開展的的效率和過程程輸出的實現現。4.5公司制定定并實施《內內部溝通管理理規定》、《會會議管理規定定》，確保內內部溝通的有有效進行，并并取得成果。5.6管理評評審1目的確保質量管理體系系的適宜性、充充分性和有效效性。2適用范圍適用于對管理評審審的組織、實實施和改進措措施的驗證全全過程的控制制。3職責3.1總經理主持持管理評審。3.2管理者代表表負責具體組組織實施管理理評審，行政政事務部協助助。4要求4.1公司在一年年的間隔期內內至少進行一一次管理評審審。4.2下列情況況之一時應及及時進行4.1條規定外的的管理評審：：a)公司選用的ISOO9001：2000質量管理體體系標準換版版時；b)不能按約定時間交交付業主所購購房產，或因因交付的房產產質量問題受受到業主集中中投訴時；c)公司組織機構發生生重大變化時時；d)總經理認為必要進進行時。4.3管理評審審的內容(輸入)：a)內審、外審及自我我評定的結果果；b)顧客反饋信息；c)體系過程運行的業業績及產品的的合格情況；；d)所采取糾正/預防防措施的實施施情況及其有有效性；e)以往管理評審審所確定采取取措施的實施施情況和效果果；f)可能導致質量管理理體系發生變變化的內外部部因素；g)任何對體系改進的的建議。4.4管理評審審的輸出：a)依據評審輸入，找找出現有體系系的差距和不不足，提出整整改需求并采采取相應的措措施；b)對與顧客要求有關關的產品實施施改進；c)考慮自身資源配置置適應內外部部環境的問題題，對當前和和未來潛在的的資源需求進進行適當調整整。4.5評審以會會議的形式進進行。評審前前管理者代表表應組織相關關部門完成評評審資料的準準備工作。4.6評審應按按規定的程序序進行。xxx房地產質量量手冊版次A/05管理職職責實施日期2003年11月月01日實施4.7行政事務部部應編制“管理評審報報告”并經審批后后下達，報告告應對質量管管理體系進行行正式的評價價和對質量管管理體系的改改進措施提出出要求。4.6各部門應應針對管理評評審提出的質質量改進措施施要求，制定定并實施改進進措施。行政政事務部應對對改進措施的的實施情況及及效果進行驗驗證。4.7管理者代代表應對改進進措施的實施施及其效果檢檢查驗證情況況進行審批。4.8公司制定定并實施《管管理評審控制制準則》，保保存管理評審審形成的記錄錄。xxx房地產質量量手冊版次A/06資源管管理實施日期2003年11月月01日實施6.1資源配配置1目的通過合理配置必要要的資源，確確保質量目標標的實現。2適用范圍適用于對實施、改改進質量管理理體系和達到到顧客滿意所所需要資源的的控制。3職責3.1主管行政副副總經理負責責提出資源配配置計劃。3.2行政事務部部負責固定資資產的調配、安安排和管理。3.3總經理負責責資源配置計計劃的審批。4要求4.1識別資源需需求a)建立、實施、保持持質量管理體體系，必須及及時準確地提提供相應的資資源；b)滿足顧客的需求和和期望，實現現并增強顧客客滿意，必須須提供一切必必要的資源。4.2依據資源需需求編制資源源配置計劃，資資源配置應做做到必要性、適適宜性、有效效性、平衡性性、及時性。4.3有效地使用用資源，并對對其使用效果果進行評價。6.2人力資資源1目的對人力資源進行控控制，確保員員工能夠有效效完成其職責責規定的工作作任務，以達達到質量方針針和質量目標標所規定的要要求。2適用范圍適用于公司所聘用用員工的管理理。3職責3.1行政事務部部負責人力資資源的管理和和控制工作，負負責制定公司司的培訓計劃劃，并組織實實施。3.2主管副總經經理負責批準準公司年度培培訓計劃。3.3各部門負責責按規定提出出培訓需求，按按公司下達的的計劃組織員員工培訓。4要求4.1行政事務部部根據公司和和質量管理體體系運行的實實際需求，確確定人力資源源的配備要求求，并對人力力資源進行評評審。4.2行政事務部部規定各崗位位員工錄用的的條件和資格格要求，員工工招聘按規定定的要求進行行，確保所聘聘人員符合崗崗位工作要求求。4.3應從教育、培培訓、技能和和經歷等方面面來考察所聘聘用的員工的的能力狀況，使使其能勝任的的所承擔的質質量職責。xxx房地產質量量手冊版次A/06資源管管理實施日期2003年11月月01日實施4.4培訓應切合合實際、因材材施教、形式式多樣、分級級分層進行。4.5培訓內容以以適應崗位需需要為宜，包包括適用的法法律法規、標標準技術、技技能、業務和和管理知識等等諸多方面。4.6公司確保所所有在崗、轉轉崗、和新入入職的員工均均接受適宜的的培訓，滿足足崗位的需要要。4.7公司確保凡凡法規或政府府主管部門規規定需持證上上崗的崗位，其其管理和作業業人員均持有有有效的資格格證件。4.8行政事務部部應按規定保保存在職員工工的培訓記錄錄，包括委外外培訓的記錄錄。行政事務務部應采取適適宜的方式對對培訓的有效效性進行評價價。4.9公司編制并并實施《人力力資源控制準準則》、《教教育培訓管理理制度》及相相關的作業規規范。6.3基礎設設施/6.4工作環境1目的對基礎設施和工作作環境進行控控制，確保提提供的產品能能夠滿足顧客客和法律法規規的要求。2適用范圍適用于在產品質量量形成過程中中所需的基礎礎設施和工作作環境。3職責3.1總經理負責責基礎設施的的提供。3.2行政事務部部負責基礎設設施的配備、維維護和保養以以及工作環境境的歸口管理理。4要求4.1公司在房地地產開發經營營和服務過程程中所需的基基礎設施通常常包括：辦公公室、硬件、軟軟件及工作所所需的設施、設設備、運輸或或通訊等支持持性服務。4.2行政事務部部根據工作運運作需要配備備必要的基礎礎設施，并根根據需求進行行補充和更新新。4.3使用合適的的基礎設施并并安排適宜的的工作環境。4.4對基礎設施施進行適當的的維護保養，以以保持過程能能力。4.5工作環境因因素通常包括括：a)衛生和安全條條件；b)創造性的工作作方法和更多多的參與機會會；c)社會的、心理理的和人的因因素；d)周圍的工作條條件，如溫濕濕度、潔凈度度、噪聲、粉粉塵、振動、污污染等；4.6對上述影響工作或或服務的符合合性的因素進進行識別、分分類、管理和和控制。4.7公司各相關關部職的進控作作環境支持公公司質量方針針和目標的實實現。4.8公司制定并并實施《固定定資產實物管管理辦法》、《施施工現場安全全管理規定》、《現現場5S管理規范》等等，以確保基基礎設施和工工作環境滿足足規定要求。xxx房地產質量量手冊版次A/07產品實實現實施日期2003年11月月01日實施7.1產品實實現的策劃1目的確保產品實現過程程有效的進行行。2適用范圍適用于房地產開發發經營中管理理和服務實現現過程的策劃劃。3職責3.1總經理和公公司各部門按按業務分工和和職責權限對對確定的過程程的實現進行行策劃，確保保過程和結果果符合規定，并并滿足需要。4要求4.1識別、確定定管理和服務務實現所需的的過程。4.2對管理和服服務過程加以以策劃，運用用管理和控制制的手段，加加以籌劃和安安排，策劃應應包括以下幾幾個方面的內內容：a)管理和服務的質量量目標和要求求；b)確定所需的過程、文文件和資源；；c)確定對各個過程輸輸出所需的驗驗證、確認、監監視、檢查及及質量驗收準準則；d)建立證實管理和服服務實現過程程運行有效、管管理和服務符符合規定要求求的有關記錄錄。4.3將過程策劃劃的結果形成成文件，針對對特定的產品品、項目或合合同制定質量量計劃。7.2與顧客客有關的過程程1目的確保與顧客有關的的要求明確、合合理且公司具具備滿足要求求的能力。2適用范圍適用于對公司房地地產項目銷售售、投標及提提供相關服務務和管理的要要求進行評審審控制。3職責3.1總經理或主主管副總經理理負責重大產產品要求的評評審其審批。3.2市場營銷部部及各部門負負責人評審由由其職責權限限內獨立履行行的有關產品品的要求。4要求4.1通過投標、招招標、市場調調研、與顧客客洽談、收集集顧客反饋信信息等方式確確定顧客對產產品的有關要要求，顧客要要求包括以下下方面：a)顧客明確規定定的要求；b)顧客要求必須須達到的與產產品有關的法法律法規要求求；c)公司確定的與與有關的任何何附加要求。4.2凡涉及公司司的房地產銷銷售、投標及及提供相關管管理、服務的的合同在正式式簽訂或發布布前應進行評評審。評xxx房地產質量量手冊版次A/07產品實實現實施日期2003年11月月01日實施審應確保：a)產品的各項要要求得到明確確規定，形成成合同、標書書等書面文件件；b)對顧客要求（包包括口頭要求求）能準確理理解，對公司司與顧客書面面合同或訂單單中表述不一一致的條款或或要求予以解解決。c)公司有能力通通過有效的策策劃滿足顧客客對產品的各各項要求。4.3評審的方式式應根據產品品要求涉及的的范圍、內容容和重要性，采采用下列方式式進行：a)評審會議；b)通過文件進行行會簽；c)審核和批準；；d)組織相關專業業人員進行確確認。無論采取何種形式式，均應滿足足產品要求評評審的目的及及適用方便。4.4當顧客對產產品的要求發發生變更時，責責任部門應及及時將變更的的信息以適宜宜的方式傳遞遞到所有相關關的職能部門門，并對產品品要求評審的的文件進行相相應修改。4.5公司制定并并實施《與顧顧客有關過程程控制準則》，以以規范產品要要求評審的活活動，并對評評審結果及后后續的跟蹤措措施進行記錄錄。4.6為充分而準準確地了解顧顧客的要求，公公司建立與顧顧客溝通的雙雙向機制，以以了解顧客對對公司的產品品或服務的滿滿意度，以不不斷發現問題題、采取措施施實施持續改改進，與顧客客溝通的內容容包括以下方方面的信息：：a)顧客規定的要要求，包括對對交付及交付付后活動的要要求及變更方方面的要求；；b)問詢、合同或訂單單在執行中發發生問題時的的協商處理或或修改；c)顧客反饋的信息，包包括受理顧客客的抱怨和投投訴意見。4.7與顧客溝通通的方式通常常包括：顧客客來人、電話話、傳真、通通信、上門等等。4.8必要時，與與顧客的溝通通應形成記錄錄。4.9公司制定并并實施《投訴訴處理管理辦辦法》以確保保持續滿足顧顧客的要求，增增強顧客滿意意。7.3設計和和開發1目的對設計和開發中與與本公司有關關的過程進行行控制，確保保產品能滿足足顧客的要求求和期望及有有關法律法規規的要求。2適用范圍適用于本公司新產產品的設計開開發的有關過過程，主要是是開發立項、設設計和開發的的更改控制。3職責3.1綜合部負責責工程規劃設設計的委托的的控制。3.2技術部負責責設計更改的的控制。xxx房地產質量量手冊版次A/07產品實實現實施日期2003年11月月01日實施4要求4.1有關刪減的的說明本公司不具備工程程設計和開發發的人力資源源和設施條件件，并在實際際運作中是將將工程設計和和開發委托給給規劃單位負負責完成，所所以公司的質質量管理體系系對此條按“7.4采購”條款進行控控制。具體執執行《服務供供應商評價細細則》，因此此將ISO90001：2000標準中的7.3.1～7.3.6條款予以刪刪減，是基本本合理的。盡管對7.3.11～7.3.6條款予以刪刪減，但并不不意味著對規規劃設計的外外包過程不控控制，而是通通過服務采購購的控制來對對設計和開發發過程加以控控制。在該程程序的執行過過程中，不僅僅明確了有關關部門和人員員的職責，而而且能體現出出對貫徹7.3.1～7.3.6條款的間接接控制要求。4.2開發立項策策劃本公司對房地產開開發立項進行行策劃，策劃劃的項目來源源主要有：a)公司董事會會會議決策方案案；b)應政府招標的的投標中出者者；c)董事長決定并并經過可行性性論證的方案案。公司編制并實施《開開發立項策劃劃控制準則》，以以確保項目開開發立項滿足足本公司確定定的質量目標標。4.3設計更改的的控制設計更改是在所委委托的設計和和開發過程進進行當中或在在工程施工期期間和交付后后的服務過程程中所進行的的更改。更改改由技術部實實施進行控制制，具體執行行《設計更改改控制準則》。若有更改由技術部部負責填寫《設設計更改申請請單》，報主主管副總經理理批準后，由由綜合部協調調原委托設計計單位進行設設計更改，更更改中的文件件管理按《文文件控制程序序》執行。當更改涉及到主要要技術參數和和功能、性能能指標的改變變或人身安全全及相關法律律法規要求時，應對更更改進行適當當的驗證和確確認，驗證和和確認的結果果須得到主管管副總經理的的認可，經總總經理批準后后，更改才進進一步實施。設計更改的評審內內容應包括評評價更改對產產品組成部分分和已交付產產品的影響程程度。7.4采購1目的確保采購的有形產產品和服務符符合規定的要要求。2適用范圍適用于公司房地產產開發項目工工程及提供管管理所需的有有形和無形產產品的采購。3職責3.1公司各部門門負責對其所所需的有形產產品和服務提提出采購申請請。3.2綜合部負責責招投標等工工作的歸口管管理，負責對對無形產品供供方的評價工工作。3.3材料部負責責對有形產品品的供方的評評價工作。3.4總經理或主主管副總經理理負責對對采采購計劃和供供方的審批。xxx房地產質量量手冊版次A/07產品實實現實施日期2003年11月月01日實施4要求4.1對供方的選選擇與評價材料和設備供應商商的選擇與評評價本公司的材料和設設備全權委托托乙方進行采采購，材料部部通過材料詢詢價、材料招招標等方式選選擇和評價材材料和設備供供應商，執行行《材料供應應商評價細則則》。服務采購的選擇與與評價公司制定并執行《服服務供應商評評價細則》，明明確根據項目目的需要選擇擇與之相適應應的評價方法法和評價程度度，確保服務務提供商提供供的服務滿足足產品質量目目標的要求。4.2采購信息采購計劃按照公司確定的材材料和設備的的質量和等級級要求，由乙乙方根據施工工進度要求提提出材料和設設備的采購計計劃，具體按按《材料計劃劃表報送要求求》。采購的實施乙方嚴格按照材料料核準的材料料采購計劃在在本公司確定定的合格材料料供應商處采采購，采購回回的材料和設設備放在指定定的地點，由由材料部組織織驗證。服務供應商的采購購信息服務供應商的采購購信息，根據據項目開發及及項目開發階階段的需要，分分別由責任人人提出采購的的質量要求，通通常以報告的的要求提出。4.3采購產品的的驗證材料和設備采購驗驗證，具體執執行《材料（設設備）質量檢檢驗控制準則則》、《材料料及設備不合合格品控制程程序》的有關關規定。服務采購的驗證，具具體執行各相相應作業規范范明確的驗收收、再評價的的有關規定。生產和服務提供過過程的控制1目的確保公司房地產開開發項目的管管理和服務過過程在受控的的狀態下進行行。2適用范圍適用于房地產開發發項目的投資資策劃立項過過程、開發項項目前期準備備過程、施工工及驗收交付付過程以及與與上述過程相相關的管理和和服務工作的的控制。3職責3.1公司各部門門負責對已確確定的過程按按業務分工和和職責權限進進行管理，確確保過程和結結果符合規定定并滿足要求求。3.2行政事務部部、項目部、技技術部、市場場營銷部及材材料部分別負負責對投資立立項、前期準準備、施工過過程及驗收、銷銷售及交付等等過程及相關關的管理和服服務工作負責責組織、協調調和跟進，確確保各項工作作有序、銜接接、xxx房地產質量量手冊版次A/07產品實實現實施日期2003年11月月01日實施協調進行。4要求4.1財務主管總總經理應根據據項目開發進進度及公司的的決定籌集資資金，確保所所需的資金足足額到位。4.2行政事務部部應及時組建建項目所需機機構、招聘或或調配適當的的技術管理人人員，并明確確其職責和權權限。4.3行政事務部部應根據工作作的需要，配配置必要的辦辦公設施，通通訊設備及計計算機硬件和和軟件。4.4行政事務部部根據工作的的需要，組織織編制必要的的控制或管理理性文件，防防止隨意性或或偏離要求。4.5各部門經理理有責任對所所屬工作人員員進行教育、培培訓和指導，使使他們了解和和熟悉工作范范圍內的規定定和要求，并并按管理體系系及其文件要要求、適宜的的法律法規開開展工作。4.6各部門應對對達到的目標標和參數進行行控制或監視視，并采取有有效措施以確確保符合規定定。4.7對影響公司司目標實現或或直接提供給給顧客使用的的設備，應按按規定進行適適宜的維護、保保養和維修，以以確保其功能能的發揮和安安全、可靠的的使用。4.8應配備并使使用合適的測測量和監控設設備。4.9對管理和服服務放行及交交付后的活動動，實施控制制。4.10公司編制制并實施《項項目開發過程程控制準則》、《施施工前期準備備控制準則》、《招招標組織和實實施控制準則則》、《工程程施工過程控控制準則》、《工工程委托監理理控制準則》、《工工程預結算審審查控制準則則》、《物業業介入與接收收管理規程》及及相關作業文文件等，對房房地產開發項項目全過程進進行控制。生產和服務提供過過程的確認本公司在管理和服服務中不存在在特殊過程，所所以此條款不不適用。標識和可追溯性1目的對服務、管理工作作及有形產品品的特性及其其狀態進行標標識，以便于于識別并防止止不合格產品品或服務的使使用或流出，通通過標識為追追溯提供依據據。2適用范圍適用于對公司有形形產品（場所所、設備、人人員）和無形形產品（服務務）的標識。3職責3.1行政事務部部負責管轄范范圍內提供服服務的標識控控制。3.2項目部、材材料部負責對對采購的有形形產品的標識識進行控制。4要求4.1產品和服務務特性的標識識。標識應易于識別，無無能是產品、項項目、服務，還還是機構、部部門或人員。公司以標識牌、標標簽、色彩、場場所、特定的的符號、圖形形、圖表，按按規定使用的的各種票據、記記錄、員工著著裝的型式、顏顏色及佩戴的的工作卡和提提供的相關書書面程序等形形式進行標識識和向顧客提提供指南。xxx房地產質量量手冊版次A/07產品實實現實施日期2003年11月月01日實施標識應規范、清晰晰，標識的位位置應合理并并便于顧客觀觀察、了解。當有追溯要求時，應應根據標識、追追溯管理服務務的要求、提提供的服務的的過程和結果果。4.2產品和服務務檢驗狀態的的標識采購的有形產品的的標識a)采購的有形產產品，由經辦辦檢驗的人員員在相關憑證證上簽字確認認，作為檢驗驗狀態標識；；b)貯存產品，不不論是庫房內內貯存的或是是在露天規定定場地存放的的，合格的按按相關憑證上上簽字確認人人作為標識，未未經檢驗或檢檢驗不合格的的應采用標牌牌或標簽形式式進行標識。采購的服務，如勘勘察設計、土土建工程施工工、裝飾工程程施工、設備備安裝、勞務務等，相關部部門有服務提提供過程中和和結束后進行行檢驗或驗收收結論，標識識其檢驗狀態態。對內或對外提供服服務的結果，以以公司定期或或專項檢查和和評價結論，為為其是否符合合規定的標識識。服務或管理工作的的有效性，以以公司和顧客客雙重評價確確定，但以顧顧客評價為主主（回訪記錄錄、投訴記錄錄標識）。有形產品檢驗狀態態的標識，應應隨其后的檢檢驗狀態改變變而改變，保保持其標識與與狀態的一致致性。4.3公司制定并并實施《標識識和可追溯性性控制程序》以以及《施工現現場標識設置置管理規定》等等，并保存相相關的標識記記錄。顧客財產本公司針對顧客有有提供顧客財財產的如對物物業的分割、裝裝飾裝修材料料等，一律由由顧客自行負負責，因此在在本公司不存存在顧客財產產。產品防護1目的確保公司控制的有有形產品在搬搬運、貯存和和保護過程中中的質量。2適用范圍適用于對公司控制制的有形產品品的防護標識識、搬運、貯貯存、保護。3職責3.1材料部負責責規范分包方方對采購產品品的防護標識識、搬運、貯貯存、保護。3.2項目部負責責在建項目的的有形產品的的防護標識、搬搬運、貯存、保保護。4要求4.1對有形產品品保持適當的的防護標識。4.2必要時應對對搬運工具、搬搬運方法作出出規定或提出出要求，防止止由于搬運不不當，造成產產品的損壞、污污染。4.3應按規定辦辦理接收和發發放手續，并并在規定的倉倉庫或場地存存放，其貯存存環境應適宜宜，防止丟失失、損壞。4.4貯存產品的的場所、場地地及產品應標標識清楚、便便于存取、擺擺放合理。4.5產品在貯存存期內應采取取適宜的防護護措施和檢查查，以保持貯貯存產品的狀狀態、可使用用性或價值。xxx房地產質量量手冊版次A/07產品實實現實施日期2003年11月月01日實施7.6監視和和測量裝置的的控制1目的確保測量設備的配配置、使用、校校準、貯存在在受控狀態下下進行及測量量結果的準確確性。2適用范圍適用于現有的或新新采購的或借借用的測量設設備的控制。3職責3.1項目部負責責測量設備的的歸口管理。4要求4.1為確保本公公司工程質量量的監視和測測量裝置的最最低配置為確保資源共享，在在監視和測量量裝置提出配配置需求時，可可以由甲方、施施工單位和監監理單位三家家之和滿足監監視和測量的的需要。所有配置的檢測和和測量設備的的精密度及使使用時的準確確度應符合國國家規定的相相關標準。4.2對施工單位位和監理單位位的監視和測測量裝置的管管理要求由項目部敦促施工工單位和監理理單位提供監監視和測量裝裝置清單或臺臺帳，并要求求其按規定的的周期，委托托國家授權的的計量檢定機機構進行校準準，并負責日日常保養和維維護。各種檢驗和試驗活活動所使用的的檢測設備，對對施工過程中中用于控制特特殊工序、特特性的測量設設備也應進行行必要的校準準，對所有的的監視和測量量裝置都應粘粘貼《合格標標簽》、《限限用標簽》或或《不合格標標簽》，如果果是自行檢驗驗的設備，項項目部還應敦敦促其編制內內部校準規程程。項目部必須要求施施工單位和監監理單位提供供相應校準記記錄和清單的的復印件。監視和測量裝置未未經校準不得得使用，當發發現設備偏離離校準狀態時時，由項目部部組織追蹤和和評定此前檢檢驗和試驗結結果的有效性性，分析相關關記錄，并采采取相應的糾糾正措施。各單位和部門必須須保證監視和和測量裝置有有適宜的使用用環境，使用用條件不具備備時，不得進進行工程測量量檢驗。4.3監視和測量量裝置的停用用和報廢當監視和測量裝置置不能滿足使使用要求時，應應予以停用，并并由項目部敦敦促施工單位位和監理單位位進行維修和和校準.停用的監視和測量量裝置應予以以標識。4.4經維修的監監視和測量裝裝置仍不能達達到規定使用用要求時，應應予以報廢，報報廢的監視和和測量裝置沒沒有撤出施工工現場時應予予以標識，項項目部在一定定時限內要求求施工單位或或監理單位把把報廢的監視視和測量裝置置從施工現場場撤出。4.5公司編制并并實施《測量量設備控制準準則》，以對對現場使用的的監視和測量量裝置實施控控制，確保達達到使用的要要求。xxx房地產質量量手冊版次A/08測量、分分析和改進實施日期2003年11月月01日實施8.1測量、分分析和改進的的策劃1目的確保產品和質量管管理體系符合合規定，并持持續改進質量量管理體系。2適用范圍適用于體系、過程程、產品和服服務的監視、測測量、分析和和改進。3職責3.1行政事務部部負責對質量量管理體系的的測量、分析析和改進進行行策劃與實施施。3.2項目部負責責項目開發過過程的監視、測測量、分析和和改進的策劃劃與實施。3.3其他各部門門分別負責在在業務分工和和職責權限范范圍內對管理理和服務工作作進行監視、測測量、分析和和改進的策劃劃與實施。4要求4.1公司確定和和實施測量、分分析和改進過過程，以確保保質量管理體體系過程以及及產品和服務務符合規定要要求。4.2確定實施測測量和監控活活動的主體、內內容、方法、裝裝置、頻次、基基準以及所需需的文件等。4.3確定實施測測量和監控活活動所適用的的管理方法和和必要的技術術手段，包括括對統計技術術的應用。4.4定期評價測測量和監控活活動的有效性性。4.5保留策劃結結果的文件、所所用的方法以以及實施所規規定活動的記記錄證據。顧客滿意1目的確保持續改進公司司質量管理體體系的業績，并并增強顧客滿滿意。2適用范圍適用于對顧客滿意意度的測量和和監控。3職責3.1市場營銷部部負責收集、分分析、處理銷銷售業務方面面的顧客滿意意度的信息。3.2各職責部門門各自工作中中充分利用顧顧客滿意度的的有關信息。4要求4.1公司建立有有效的監控機機制，對收集集、整理、分分析、處理和和使用顧客滿滿意度信息的的程序和方法法作出規定。4.2監控顧客滿滿意度信息的的過程通常包包括：識別信信息源，獲取取信息渠道、信信息載體，整整理、分析信信息的方法以以及輸出的形形式。4.3收集信息的的方式可以是是口頭的或書書面的，包括括走訪調研顧顧客和市場，發發放問卷，收收集有關市場場報告，來自自消費者組織織的反映及媒媒體的曝光等等。4.4采用適當的的方法或手段段，包括使用用統計技術，對對顧客滿意度度信息加以分分析利用。4.5建立并保存存收集、分析析和使用顧客客滿意度信息息的記錄。4.6公司建立并并實施