某示范居住區項目投資機會分析報告黃祖飛2006-3-1一、項目概況研究招標文件，該地塊為位于某區某路南側，**山路西側，分為兩部分，其中HD2006-01為商品房，為某區居民的拆遷用地，規劃具體指標如下：編號土地面積土地用途容積率建筑密度綠地率建筑面積土地使用權招標起起始價備注HD2006-001111021居住<1.86<16%>35%2064991000元/平方方招標出讓土地HD2006-00285328居住<1.25<20%>35%106660居住安置房建設用用地二、項目運作方式1、項目運作要求該項目為捆綁項目，兩塊地為一個整體進行招標，取得HD2006-01地塊的開發商為HD2006-02進行代建，代建費用為HD2006-01地塊中標開發商支付的土地出讓金，開發商不計取代建管理費以及代建工程利潤。對于代建工程，開發商協助招標標單位辦理規劃、設計，全面負責工程的一切事項；招標單位負責材料、設備的選型，招標單位有權指定分項工程的分包商；招標單位、開發商雙方共同商定工程的發包。2、項目組織結構要求中標人在某區成立具有法人資格的房地產開發公司，由新公司作為該項目開發主體，中標人與新公司簽訂擔保書，全面承擔擔保責任。對于代建項目，招標單位指定監理單位，以及雙方共同商定審計公司。3、資金要求投標保證金3000萬，中標后，該費用自動轉為土地出讓金；簽訂《國有土地使用權出讓合同》后10天內再繳納3000萬出讓金，簽訂合同后60日內剩余土地出讓金付清。土地出讓金最低價20649.9萬元三、投資利潤分析1、項目實際投資費用序號項目費用（萬元）備注1土地出讓金20649.92轉讓契稅619.4973前期費用8259.964建安成本8948.29僅計取得預售之前前的費用5不可預見費805.346116總數39282.999312、投資分析表編號項目定價一定價二兩、三年后預測價1銷售單價3600380044002銷售總收入74339.64478469.62290859.5663項目總成本72966.599573276.3443674205.5889114實際投資總成本39282.999339282.9993139282.999315利潤總額1373.044495193.27663916653.9770896所得稅453.1048811713.7811215495.81003947稅后利潤919.9400083479.49551811158.166058稅后總投資利潤率率1.26%4.75%15.15%9稅后實際投資利潤潤率2.34%8.86%29.17%注：1、HD2006-02地塊為代建費用，因為開發商不能計取管理費用和利潤，所以基本上沒有利潤（總包隊伍不一定為我集團公司），所以僅對HD2006-01地塊進行投資分析。2、因沒有實際調查某市場，從網上對目前該地塊最近區域兩個樓盤定價進行分析（3600元/平方米，3800元/平方米），作為參考。3、具體分析見附件一四、初步結論：初步考慮放棄該項目。原因一：利潤低：以目前周邊8公里范圍內市場價進行分析（而且上述投資分析表中土地出讓金為最低值，即成本最低），利潤率太低，行業目前基準收益率比較高，稅后總投資率約為10%以上，稅后實際總投資利潤率約25%以上。原因二：該項目積壓資金太厲害，土地出讓金付清后，10個月內土地不一定交給房地產商，貸款利息壓力很大。原因三：該項目潛力比較大，比較適合資金雄厚的房地產公司：某目前區域性價格差異比較大，該項目距離天泰陽光海岸三期等高檔樓盤，交通距離為13.8公里，直線距離為9.8公里，目前該區域售價比較高，其中天泰陽光海岸價格為5800元/平方米；距離保稅區約7.5公里，該區域兩個樓盤目前售價分別為3580元/平方米、4100元/平方米（該報價為精裝修價格）；某示范居項目同兩個區域成三角關系，從網上資料顯示看區域間距之間基本上沒有樓盤，兩年內的價格預測很難估計，風險比較大。參照兩、三年后的預測價格，利潤率比較客觀，適合資金比較雄厚的公司。原因四：代建項目：為基本上為免費服務項目，中標房地產公司基本上沒有利潤，且政府介入的內容太多，總包隊伍不一定為青建集團，分項工程的隊伍政府有權指定，工期壓力比較大。原因五：規劃指標風險：招標文件中“第六章付款要求”中一句話“如該土地實際建筑面積低于公告規劃建筑面積，成交價格維持原數，不予折扣?！憋L險太大。綜合以上，初步結論建議放棄該項目投標，如果需要進一步分析，需要實地考察該項目周邊環境等資料，并做項目可行性研究。附件一某示范居住區1號地地塊序號1占地面積容積率建筑面積2111021平方方米1.86206499平方方米投資估算序號項目單位價格建筑面積總費用（萬元）占總投資比例備注一開發成本1土地投資100020649920649.928.30%2契稅30206499619.4970.85%3前期費用4002064998259.9611.32%4建安成本130020649926844.87736.79%5小區內配套2002064994129.985.66%包括電配套費用990元/平方米6不可預見費用39206499805.346111%建安成本的3%開發成本合計296920649961309.5553184%二開發費用1管理費用59.382064991226.19110621.68%開發成本的2%2銷售費用722064991486.7922830.62%銷售收入的2%3財務費用235.128442064994855.37779476.65%預售許可證取得之之前投資款兩兩年貸款利息息按照6%計取三銷售稅金1營業稅及其稅金1982064994088.680026%銷售收入的5.55%四總成本合計3533.5088420649972966.599511100%銷售收入項目銷售單價（元/平平方米）建筑面積銷售總收入（萬元元）地塊1號360020649974339.644項目損益表編號項目價格一（最低售價價）價格二價格三兩、三年后預測價價1銷售單價36003800400044002銷售總收入74339.64478469.62282599.690859.5663項目總成本72966.599573276.3443673586.09921174205.5889114實際投資總成本39282.999339282.9993139282.9993139282.999315利潤總額1373.044495193.2766399013.507789116653.9770896所得稅453.1048