目標成本管理規定目的為了明確項目開發的目標成本，實現成本的全過程有效控制，維護項目運行安全；有效配置成本資源，提升產品價值，實現投資效益，特制定本管理規定。二、原則全過程原則：各階段對項目建設成本做出合理確定和有效控制。合理確定就是要充分結合市場與項目目標，做到成本水平與資源配置把握正確；有效控制就是時刻掌握成本狀況，做到心中有數。全員性原則：項目的建設團隊統一思想，按照共同的目標和方式開展項目成本控制，責任合理分配與落實。三、適用范圍適用于公司開發項目的全過程。目標成本管理對象就是項目開發成本，從廣度和深度看其具體內涵如下：全成本：即包括整個項目成本核算范圍，覆蓋項目開發全過程產生的相關費用，不僅限于建安工程費。根據公司目前采用的成本科目劃分，包含：土地費用，前期費用、建安工程費、室外配套費、開發間接費、營銷費、管理費等六大類。分解成本：采用動靜態結合的方式，一方面為了動態掌握成本狀況、對比目標成本與實際成本，總目標成本要按成本發生的過程來分解，即根據采購、分包的內容劃分；另一方面，為了靜態分析成本水平，對比本項目的成本與經驗數據，要將總成本分解至最末級成本標準科目。同時，為了將目標成本責任落實，還有必要總目標分解到各相關部門及責任人四、主要內容4.1目標成本管理的基礎工作建立標準成本核算科目：由財務部和成本管理部結合有關規范、行業習慣和公司經驗做法，形成項目開發成本標準科目表，界定清楚各科目內容，作為公司各開發項目成本控制與分析對比的基礎；成本管理信息系統軟件：為提高工作效率，實現信息共享與知識積累，應采用專業工具軟件，明確利用軟件完成的基本功能與處理的信息，軟件操作和使用人員的分工、培訓與授權。成本管理軟件的實施應用由成本部組織，相關部門參與，包括采購部、工程（項目)部，財務部。指定項目成本負責人：在每個項目立項時，成本部對每個/期建設項目指定項目成本負責人，負責實施項目的成本管理工作，包括各階段的成本的測算、分析，全過程動態監控。通過充分的市場調研和成本經驗數據分析，對各科目成本數據和各類項目的總成本做出基準值和相應產品標準（包括主要材料設備品牌參數及主要技術經濟指標）。建立健全有關部門的各項規章制度，明確成本管理工作職責，保證目標責任的落實；明確影響成本的主要環節的操作流程，如招標、變更、簽證等，保證實際成本不會出現大的偏差；建立有效溝通方式，明確溝通節點與內容，保證成本信息的通暢和控制力的發揮。4.2目標成本的確定項目論證階段.1根據相關部門提供的目標地塊信息、產品初步定位、規劃設計草案，結合擬開發項目特征及對同類項目成本水平的掌握數據，成本部編制擬建項目成本估算。.2成本估算作為項目經濟評價的一個基本數據，匯總到《項目可行性研究報告》中，成為立項決策依據之一。.3如果項目立項，相應成本估算應作為進一步成本測算的參考。項目策劃階段.1取得土地、內部立項后，進入產品策劃階段。相關部門提出產品市場定位、編制項目經營策劃報告、概念設計，初步確定本項目建設標準，包括主要的材料設備選用標準，成本部在此基礎上編制項目成本測算。.2編制成本測算中要分析項目的經濟合理性，主要考察六大類成本指標水平和比例關系，控制承建面積、建筑面積、可售面積比例指標。.3綜合項目的定位、設計、工程進度、銷售的策劃方案以及項目的經濟分析，形成項目發展報告，報公司審批。公司審批的項目發展報告中的總成本測算值即為項目成本預控目標。規劃及方案設計階段.1項目方案設計前編制方案設計任務書，其中必須明確對方案的經濟性的要求。方案設計的經濟性控制重點在于：結構體系與布置、基礎形式、有效面積、地下室及土方處理等；.2方案設計過程中，項目成本負責人參與前期策劃團隊，與設計方面互動溝通，及時測算相關成本，確保設計工程成本在與預控目標范圍內更加節約、經濟。.3為提升產品的價值，應進行多方案比，事先明確項目優選標準（技術和經濟兩方面），針對各備選方案，進行技術和經濟合理性評審，確定項目的實施方案；若方案不能滿足經濟性要求則可進行三個方面的調整：設計方案、成本水平和收入水平；.4方案設計完成后，根據設計部提供的詳細建筑方案，編制基于方案的成本測算，并報公司高層審批，經審批的成本測算作為本項目正式的目標成本。.5目標成本是以項目建設內容為基礎的，目標制定之前對項目的方案、檔次定位、選材用料標準等要進行深入的溝通和討論；一旦目標確定之后，盡量減少變化；如果發生較大變化，必須重新測算把握變化造成的影響；.6各階段成本估算、測算必須體現合理確定的原則，在進行成本和收益測算時，要對風險的有充分估計，但在制定目標成本時，要據有一定的挑戰性。一般在沒有大的項目定位變動情況下，要求成本估算誤差小于30%，策劃階段項目成本測算書誤差小于20%，方案階段測算誤差小于10%，施工圖階段測算誤差5%..7從估算、測算到正式目標以及目標調整，目標成本的確定過程要有明確的過程記錄表，各階段的成本測算文件均應注明版次日期，并說明與上一版的主要差異與原因分析。.8正式目標成本以及與目標成本相應的項目信息、規劃設計指標和成本數據需在完成審批后5個工作日內錄入成本管理信息系統；成本估算以及各次測算也應及時錄入成本管理信息系統。4.3目標成本的分解擴初及擴初設計階段.1本階段成本部與設計部充分溝通，在設計完成主要材料、設備、部品的選型、數量以及主要技術參數確定的前提下，將目標成本按各成本科目表的各專業細分；設計選型中盡量采用標準化的設計做法和常用品牌，既保證設計效果和質量、提高工作效率也更利于把握成本。.2成本部根據項目合約策劃（即合同劃分及大致順序，應包含在發展報告中），將總目標成本按分判項目（包括工程分判和材料分判）分解，即將目標成本細分到每一項招標和合同上，包括甲方采購或指定價格的材料設備上，便于跟隨項目的進展開展動態控制、并對招標評標起到指導和檢驗作用。.3設計部按照公司一般的限額標準跟蹤和指導設計院完成項目的初步設計和設計概算；成本部需對設計成果進行技術經濟分析，檢查限額執行情況，分析設計優化的必要性和重點內容。.4如果設計的技術經濟指標超過限額較大，需由設計部或設計院提交有關報告、進行價值分析，保證產品價值的體現與成本資源的合理利用，報公司相關決策層審批。若發生重大設計變更，也必須上報公司相關決策層審批。.5若.4中的情形造成成本變化，成本管理部進行相應成本測算。若變化較大導致必須進行目標成本調整，需按4.5條執行。施工圖設計階段.1施工圖設計之前，成本管理部與開發部和設計部結合項目特征和公司有關控制標準，共同研究制定設計限額，經公司審批后，落實到施工圖設計合同中。設計限額主要包括：鋼筋含量指標。砼含量指標。門窗技術經濟指標。內、外裝飾技術經濟指標。土方挖、運量控制經濟指標。樁基成本控制經濟指標。園林建筑及園林綠化經濟指標。售樓準備工程控制目標.2開發部、設計部根據批準的設計限額，對設計院的設計進行方法上的指引與過程跟蹤，保證限額的實現。.3施工圖設計過程中及完成后，成本管理部負責或組織咨詢公司跟進限額指標的計算。測算結果及時反饋給開發部門，進行可能的優化。最終結果報公司及成本管理部，以便履行合同相應條款。.4成本管理部負責或組織咨詢公司根據施工圖編制工程成本預算，并測算總成本，若總目標成本需要調整，按4.5執行。一般若時間搭界緊密，目標調整可在總包招標后進行，保證最終調整目標更接近實際。.5根據調整后的目標，成本部負責將成本細化，按照成本部的分判計劃和成本科目表，將各專業、各合同的目標成本向相關部門進行責任分配。.6各部門的責任成本經各部門認可，并報公司審批后報行政部，落實到各部門和主要負責人的績效考核中。4.4目標成本的動態監控發包階段.1設計部應從方案階段開始材料策劃工作，并逐步深入，在施工圖完成時，完成材料選定，必要時確定樣板，供招標工作參考。.2成本部負責或組織造價咨詢公司根據施工圖預算工程量、招標范圍和要求提供各項招標的工程量清單，并根據材料設備的選用標準以及市場價格編制標底；成本部對造價咨詢公司的工作成果進行審核與分析，對其準確性與真實性負責。.3在評標過程中和簽約后，成本部必須將投標報價和合同價與目標作及時的對比，分析偏差原因，進行偏差調整，提出控制指導意見。施工階段.1各責任部門負責建立臺帳，統計匯總本部門的成本費用情況。如采購部負責開發報建費用、設計部負責設計費、營銷部負責營銷費用、成本部負責合同價和合同變更、工程（項目)部負責現場變更簽證費用；.2成本部負責動態監控目標成本實現過程，根據各部門的反饋信息，編制項目成本動態變化表，并負責向各部門和管理層報告成本運行情況，包括每月的定期報告和產生重大變化時的不定期報告，對成本變化加強預警。.3各責任部門不僅負責控制自身發生的項目費用，如設計費，更要注意監控相應實施階段的變動情況，特別是對成本有重大影響的變化，如材料選用標準的提高，發現問題及時預警。.4要加強信息化管理，在條件具備時采用成本管理信息系統實現成本動態監控。各部門將所負責的成本相關信息錄入系統，成本管理部審核匯總，形成每月成本動態報表。4.5目標成本的調整首先盡可能避免目標成本的調整。成本管理部負責監控成本動態，如發現項目成本可能超出成本控制目標，應及時分析超目標原因，提出降低成本的措施，確保項目目標成本的實現。應先獲得調整目標成本的批準再實施調整內容。當可能發生對項目成本有重大影響的非不可控事件時，相關部門應事前上報公司領導層，按有關授權對項目成本有重大影響的事件進行決策。若未經實現審批即予實施，而后申請成本目標調整的，有權維持原目標不變。因設計變更、營銷要求、政府因素、建筑市場價格波動等原因造成目標成本需調整時，成本管理部須收集有關依據，按要求編制調整后的成本測算。同時要分析對比調整后的成本測算與上一版的差異，在測算說明中列出主要變化、對測算表中變化的內容、數量和單價做出標識；必要時需進行某項目內容的價值分析，作為成本測算的支持材料。調整后的目標以及相關的調整（如交樓標準、售價、利潤目標等）申請經各級審批，最終報總經理批準。目標調整的審批結果應立即知會相關部門按審批的內容實施。目標調整如獲批準，必須及時錄入信息系統；若規劃指標有所調整，同時錄入信息系統中項目概況部分，保證最新版成本目標與規劃指標的對應。4.6成本目標的考核各分項工程竣工驗收后，成本部編制工程結算。每個分項結算完成后，數據及時錄入信息系統。在結算中必須辦理相應的索賠與扣款；對每個分項結算中反映出來的設計、施工、合同、管理等方面的問題要提出相關的意見和建議。整個項目所有結算完成后，計算項目總成本，對比目標成本，進行項目的技術經濟分析，編制成本工作總結，匯入后評估報告中。成本后評估中還需對比其他項目，客觀評價項目整體的成本運營情況，檢查