第三部分案例借鑒研究外地項目考察上海篇2位置:位于浦東新區中部項目概況：成立于1992年7月，規劃面積25平方公里，分為技術創新區、高科技產業區、科研教育區、生活區等功能小區。至2005年9月，園區累計引進注冊企業4141家，吸引跨國公司研發中心91家。交通道路:園區與內環線相連，距南浦大橋3.6公里，距市中心人民廣場13公里，距外灘商務區9公里龍東大道連接內環線和浦東國際機場,西面的羅南大道是連接內環線和外環線主干道路。地鐵:地鐵二號線從虹橋機場途經張江到浦東國際機場,在人民廣場與地鐵一號線交匯。中山公園站可換乘輕軌明珠線機場：園內距虹橋機場25公里，距離浦東國際機場21公里。火車站：距上海火車站17公里。上海從上海火車可直達全國各主要城市級香港特區。張江模式——上海張江高科技園區地鐵站外環內環磁懸浮經典案例研究

3上海張江高科技園區規劃技術創新區高科技產業區高科技產業區高科技產業區高科技產業區居住區科研教育區高科技產業區主要包括：生物醫藥產業基地、集成電路產業區、科技產業區。技術創新區主要包括：孵化樓、辦公樓、標準廠房和商業中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設施。重點發展孵化和創新項目。科研教育區主要包括：研發中心、國家信息安全基地、生物醫藥產業基地（二期）、大學園區、醫院、國家實驗室等。重點發展高等教育和科學基礎研究。居住服務區：主要包括一個面積為40萬平方米的主題公園及商業、金融配套等。

德宏賓館聯想大廈園區入口園區景觀居住服務區4張江高科技園區的“星星之火”良好的宏觀經濟形式政策的扶植較好的區位條件（陸家嘴）高效的運營模式(靈活）三大核心產業得到了迅速擴張（產業鏈方向上的與規模上的同時擴張）在三大核心產業擴張的帶動，一些其它的產業也迅速入住張江高科技園區，從而張江高科技園區進入一個良性循環的發展階段。國家人類基因組南方研究中心國家新藥篩選中心上海超級計算國家級研發機構生物醫藥集成電路、信息技術通過引入一系列的國際級別的研發中心為張江構建了一個良好的技術與人才平臺5當初的“星星之火”已發展成園區的主導產業主導產業：集成電路、軟件、生物醫藥企業類型生物醫藥集成電路研發中心信息技術教育機構中介機構企業數量2076342487850各產業企業數占總企業數的比重生物醫藥和記黃埔醫藥（上海）有限公司羅氏（上海）管理有限公司上海中信亞特斯診斷試劑有限公司夏瀚生物工程（上海）有限公司集成電路上海華虹NEC電子有限公司德州儀器半導體技術（上海）有限公司邁世微電子（上海）有限公司伯威微電子（上海）有限公司軟件（信息技術）薩蒂揚軟件技術（上海）有限公司SAP公司印度Infosys公司畢博信息技術上海（有限）公司研發中心通用電器（中國）研究開發中心有限公司霍尼韋爾（中國）有限公司杜邦（中國）研究開發有限公司上海中科大研究發展中心有限責任公司各產業著名企業6上海張江高科技園區成功因素分析政策吸引力上海市委、市政府頒布“聚焦張江”戰略，具體目標為：把張江園區建設成為技術創新和科技成果轉化、產業化的示范基地；產學研結合、綜合改革的先行先試基地；創新人才、研發機構和高科技企業集聚與輻射基地；與市場經濟和知識經濟相適應的科技服務基地。借助政府之手和市場之手形成開發合力、整合各種開發資源，形成不同于"硅谷模式"的"張江模式"。產業集聚引發研發集聚通過推進產業鏈發展模式，在較短的時間里，在集成電路、軟件、生物醫藥等產業領域，快速實現了中外資相關企業的高度聚集，形成了強大的產業群體。生產制造企業的持續發展，提升產業能級，實現技術與服務的本地化使研發中心具備了快速進入的前提條件

依托上海浦東雄厚的人才資源、優惠的產業政策、完備的金融服務、發達的信息網絡背靠著長三角廣闊的制造業基地，是外商戰略性投資設立研發中心的首選地構建完善的研發服務體系，主要包括搭建技術平臺和服務平臺、加強人才培養等新建了國家人類基因組南方研究中心、國家新藥篩選中心、國家新藥安全評價中心、上海光源工程中心、上海超級計算等國家級研發機構，與ＧＥ、杜邦、霍尼韋爾、羅門哈斯等跨國公司研發中心，共同構筑起園區最高層面的技術平臺通過企業化和市場化運作，搭建一些研發創新的公共型技術支持平臺，如軟件增值平臺、生物醫藥外包平臺等等。另外，園區還建立起眾多公共科研實驗室、公共測試、檢測中心等。7同濟大學及科技產業區臨平北路商務圈和平公園曲陽商務中心鞍山商圈五角場商圈(復旦科技園區)四平路北外灘航運中心大連路遂道陸家嘴高校科技區國際商務區區位：上海楊浦區，臨近同濟大學；片區背景：楊浦區是上海傳統高教區，老工業基地；目前定位于“知識楊浦”，依托高教資源，聚集了大量設計、IT、廣告行業；傳統居住聚集區，寫字樓供應量少；片區現狀：22個國家級重點實驗室14所高等院校100多家科研院所2000余家設計、廣告等創意公司20萬本科生、研究生和博士生創智天地創智天地——打造都市生活第三地8創智天地開發商香港瑞安公司地理位置江灣鎮體育場與復旦大學之間建筑設計美國SOM設計師事務所土地面積84公頃（1260畝）建筑面積－100萬總投資－

100億元一期創智SOHO開盤－2006年下半年，售價15000元/平創智中心－提供辦公、商業、研發、學習、休閑及文化設施創智SOHO

－提供住宅以及辦公、零售、休閑、娛樂設施的多功能小區。科技園

－著重推動IT等高科技產業研發江灣體育公園

－以江灣體育場為中心的綜合體育休閑場所，包括室內游泳池、體育館等其他體育設施9創智天地公共活動中心區

創智廣場創新天地學習天地高科技園區

生活工作區

信息廣場科企天地會議中心中外高科技公司孵化期的企業支撐性服務企業研發機構中小企業風險基金終身教育行政管理人才培訓特色商業街住宅街坊高科技研發高科技產業化創智天地的規劃功能劃分：主要分為公共活動中心、生活工作區、高科技園區

公共活動中心區--提供辦公、研發、學習、休閑及文化設施；

生活工作區--提供辦公、零售、休閑、娛樂設施以及住宅的多功能小區。

高科技園區--著重推動研發。10創智天地的客戶形成一種“生物鏈”，資源共生，互相依存，形成一個全新科技集聚區和市場生態環境

創智天地客戶定位于大學、科研機構、跨國公司研發中心、科技公司、創業小公司、風險投資基金、科技孵化中心、現代服務業企業（律師、咨詢、會計事務所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生。創業小公司風險基金大學科研機構律師事務所跨國公司研發中心會計事務所現代服務公司11“創智天地”是一個居住與工作相融合的新型社區，提供一種全新的生活方式“創智天地”就是要營造這么一個適合知識經濟運轉的環境，適合知識工作者生存的環境，他們在那里不僅工作，還要生活，他們的工作生活規律和方式不是簡單的上班、下班、回家的概念，是融合在一起的，工作中有生活，生活中有工作。生活工作區工地實景

公共活動中心區效果

12創智天地的運行盈利模式：把握科技時代脈搏，獲取長期收益公共活動中心租售長期收益生活工作區會有一部分物業用于出售，收回主要投資高科技園區租售獲取長期收益獲取長期收益為主要目的1314創智天地成功因素分析：宏觀角度二是城市配套成熟：項目距離五角場中心區不足五分鐘步行路程，而五角場正在被上海政府打造為城市副中心，各項大型配套已完全成熟。一是時機把握準確：上海中長期規劃提出科技興市的戰略，而瑞安公司借此東風，與楊浦區政府合作，提出打造上海科技中心的概念，并得到了政府的強力支持（政府入股）。三是區域科技氛圍濃厚：項目周邊名校林立，提供了大量的高科技后備人才。15創智天地成功因素分析：產品角度一是在城市中心走低密度生態化路線：創智天地一改過去寫字樓地處“水泥森林”的印象，同時一改過去科技園實用、簡單、檔次低的現象，在城市中心走了一條高品質（甲級配置）、生態化的路線。二是充分體現創意性：通過色彩、門口造型、小品、樓梯、LOFT等產品構件營造一種創意的空間感。16創智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強勁：瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數公司建立了良好的關系，深知公司擴張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：利用各種活動先后邀請了上海市級領導和國家重要領導人視察、參觀該項目，在市場上產生了強大的社會影響力。三是高性價比：利用政府關系，對重點企業進行稅收等方面的優惠，同時與部分重點引進企業進行戰略聯盟，參與項目的建設。四是明星效應：首期引入國際明星企業，奠定產品氣質，同時為后期產品推廣奠定基礎。17創智天地成功因素分析：營銷角度一是自身渠道強勁：瑞安公司在上海有兩座頂級寫字樓，期間與多數公司建立了良好的關系，深知公司擴張之苦，瑞安在第一時間向他們伸出了橄欖枝。二是借勢政府：利用各種活動先后邀請了上海市級領導和國家重要領導人視察、參觀該項目，在市場上產生了強大的社會影響力。三是高性價比：利用政府關系，對重點企業進行稅收等方面的優惠，同時與部分重點引進企業進行戰略聯盟，參與項目的建設。四是明星效應：首期引入國際明星企業，奠定產品氣質，同時為后期產品推廣奠定基礎。第三部分案例借鑒研究外地項目考察北京篇19位置:位于經濟開發區中軸路（未來國際企業大道）的端點，構成了區內商務公建區和東部工業區的分界線，同時也構成了開發區中心形象的重要組成和標志。項目概況：項目總占地12萬平方米，總建筑面積約11萬平方米，其中地上部分9萬平方米，計劃分為三期開發，于2005年中全部竣工。其中一期面積3萬平米左右，主力戶型在1000-3000平米之間。容積率：0.77，綠化率：41%。

交通:位于北京經濟技術開發區南大門的入口處項目北部有開發區內唯一交通服務中心三條主干道通往市中心配套：項目擁有滿足員工就餐、商務洽談、健身娛樂、購物休閑功能的商務會所;

北京開發區五星級的博達國際交流中心、朝林大廈；海關、商檢、外匯管理局等機構，及專家公寓、青年公寓、保稅倉庫、中心郵局、電信局、金融服務機構、消防中心等配套設施。北京亦莊經濟開發區BDA國際企業大道——關于客戶的思考亦莊BDA20準確的市場定位獲得市場先入者優勢成交客戶民營居多，且均為外地企業，有極少數亦莊工業園擴容的客戶（資生堂），客戶比較追求個性化辦公、在乎辦公的環境。高層寫字樓多層寫字樓廠房+寫字樓獨棟辦公樓獨棟辦公樓生態獨棟辦公樓BDA國際企業大道市場定位過程市場細分生態獨棟辦公樓目標市場1500~3000平方米的環境優美的、獨棟式的、智慧型產業建筑市場定位大型企業的研發、設計部門中等規模的以研發、設計、商務或增值服務為主題的智力密集型企業目標客戶入駐客戶特征：部分入駐客戶名錄：中石化;資生堂;白領服飾;世紀城房地產;寶恒服裝設計;西班牙奉爾文特控制系統(北京)公司;中國黃金集團;21個性化、特色化的建筑產品叩開客戶心門規劃：地塊的規劃和交通設計特別強調安全性，方便性，以及和建筑與景觀之間的滲透與結合。每個獨立的企業都可以很方便地自成一個體系，享有自己的室外景觀空間。通過場地內部的車行路所形成的主路網可以非常方便地到達每個建筑。分布整個場地的人行路將建筑和道路有機的結合在一起，突出了公園的感覺。

建筑：

既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應用上不失和諧。

體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到景觀中去。外立面運用不同材質、虛實效果以及不同質感的對比；特別強調的入口處的立面和標識設計，給各個企業以品牌的感覺。鋸齒型排布，退臺以及雨棚的引入，強調建筑設計的雕塑化感覺。環境：精心設計的草坪，湖面、小溪和坡地等元素創造一個建筑與景觀自然融合的小環境。相鄰建筑之間，采用加密樹木形成其緩沖帶。22依托開發區產業，截取各產業高端作為自己的目標客戶亦莊經濟開發區的五大產業鏈電子信息光機電一體化

生物技術與新醫藥

新材料與新能源

軟件制造

代表企業諾基亞、朗訊科技中國數字電視聯盟

代表企業SMC、ABB、施耐德、GE

代表企業拜爾、安萬特人類基因組北方研究中心國家病毒生物中心代表企業英納超導嘉捷恒信大陸太極中鈔錫克拜

代表企業北京經濟技術開發區軟件園、軟件工程師學院

以開發區五大產業鏈為依托

聚引此五大產業鏈的上下游及相關企業，形成更加完善的產業協作關系，最終形成具有強烈競爭優勢的產業集群。

國際企業大道23通過客戶分析來了解客戶典型公司白領服飾世紀城房地產寶恒服裝設計3棟6000平米2000平米1000平米背景資料服飾行業，民營，已經作出品牌，員工60——70人，氛圍良好。地產公司，民營，行業領袖從事皮裘批發的國際貿易公司，民營，10人以下，總部在東四十條，現辦公面積200平米成交過程欲自行設計，遭拒絕；已流失；后在開發商努力下簽約。5月來訪，第一次來就認可本案，不存在溝通障礙，第二次來后下定原無需求，被誘導出來。原認為價格（5300）合適，到場后認為貴6400，而且不需要這么大。從總價平衡、業務擴大、產品本身等點突破。價格談判經歷三輪談判，成交6050元/平米。成交周期從客戶關注——簽約，近一年；從追訪——簽約，共計四個月。拆遷（貴友后面）因素也促使白領縮短簽約時間。三個月，（等合同一個半月，注冊一個月）估計正常情況下20天就能成交從前期——7月，三個月。客戶特點老總有想象力和創造力，希望形成自己的風格。A樓，面積小，做倉庫；B樓，最漂亮，私人活動區，貴賓接待、健身房、游泳池；廠房加辦公。周期短，對地產熟悉，知道成本但無價格障礙客戶開通。（非企業行為，類似賣住宅），未考慮熱水、供暖、就餐、車位等因素，后期客戶服務難度大。24入駐國內企業較多，需求集中在1000-2000平米體育器材公司：工廠在馬駒橋，主營業務是健身培訓，需求1600平米，已經在總部基地買房，想退掉。置業計劃——三個月之內，30個人來看，多次，對產品有強烈好感，對周邊環境不關心（可能會欣賞）。購買原因：外地企業，考慮政府因素較高，總部基地的銷售與政府掛鉤；退房原因：與業務單位距離遠，戶型不滿意，西南部區域環境差，社區雜亂。派格藍地：童裝，前期客戶，要求：首付分期，一年交清；要有工廠；價格要降低；流失原因：對開發區無特殊偏好，價格阻力明顯。飲料公司：需求面積為辦公面積500—800平米，廠房1500—2000平米，主要想購買廠房。客戶已PASS，PASS原因：不符合入園標準。新奧集團：需求面積為2000平米。現在廊坊辦公，屬科技研發企業，計劃在北京設總部。此客戶已于2004年7月25日取消購買計劃，改為租賃。原因：老總覺得項目的獨棟朝向不好，價格高，資金不足。依文服飾：需求2000平米，不認可開發區的位置——郊區遠；不認可本案位置——荒（周邊可能是工廠）；定總部基地，流失原因：對區域大環境質疑；對本案的土地性質、車位、費用等方面有明顯不認可；25國內客戶看重園區提供的平臺白領服飾有限公司：“中國職業女裝第一品牌”在BDA國際企業大道買了6000平米共3棟研發辦公樓，建一個研發設計中心。白領服飾置業原因——香水效應：1、亦莊是北京唯一具有由大批世界500強企業搭建的國際化平臺，站到這個平臺上，白領更容易實現國際化。2、新買基地，白領很看重BDA的獨棟將是白領的亞洲總部駐地及研發設計眾多世界500強企業扎堆的環境，他們先進的經營理念有利于白領邁上國際化的平臺。這好比進香水店，即便不買，但身上也會被沾上香味。3、遷到理念和文化比較先進的環境。由市場定位的企業遷址趨勢是，從接近原料到接近市場趨向于接近信息、接近高級人才。一些落后地區的企業紛紛往大城市遷徙就證明了這一點，比如匯源果汁集團總部從山東沂源遷到北京就是典型的例子4、加工基地還是在外地，要遷的主要是研發和營銷基地。26國外客戶看重政策、環境并彰顯自身風格西班牙泰爾文特控制系統（北京）有限公司：全球實時IT公司，幾十年來一直致力于為特定工業部門（能源、交通、運輸以及環保）提供高技術附加值的IT解決方案。泰爾文特控制系統（北京）有限公司是西班牙名企泰爾文特集團在華投資的獨資子公司，自1998年入駐開發區租賃物業辦公至今，企業規模已初步形成。

泰爾文特置業原因：1、認可中國現在的政治環境、經濟環境；2、在開發區買樓，一開發區的環境好；二是交通便利；三是區內有很多國外的大型企業，產業氛圍好；四是各項配套服務十分完善；五也是最為關鍵的一點，開發區的BDA國際企業大道的獨棟建筑風格與設計理念非常符合泰爾文特的需要，并且還可以擁有自己獨立的產權。3、泰爾文特曾經考慮過在開發區購地自建，但由于開發區土地政策的限制未能實現。現在1000-3000平米的企業獨棟正好符合置業需要。27從成功與失敗中積累的寶貴經驗促成客戶購買的因素對北京經濟技術開發區整體產業環境和政策環境的認同優美的自然生態環境滿足智力密集型企業的特殊生產力結構

BDA國際企業大道的建筑及服務理念低密度景觀型獨棟的建筑形態滿足了彰顯企業個性與擁有系統化的標識系統的企業的軟性需求

部分意向客戶流失的原因西南部區域差,社區雜亂;價格阻力;不能符合客戶的某些特定需求;個別獨棟朝向不好;區域大環境得不到某些客戶的認同;不認可開發區位置——郊區遠

28對決定客戶購買因素的理性思考

在綜合分析影響客戶購買決策因素的基礎上,我們將這些因素分成三大類:第一類:必須滿足的因素;第二類:綜合考慮的因素;第三類:加分因素必須滿足的因素交通便利配套完善面積滿足其個性化需求政府優惠政策高速信息網絡綜合考慮的因素入駐相關企業園區產業框架辦公樓面積易于劃分人力資源基礎區域大環境完善的服務體系生態環境加分因素標桿企業入駐特色化的服務靈活的經營方式彰顯企業個性與文化的建筑形態

29位置:豐臺南四環西路188號項目概況：豐臺總部基地是中關村豐臺園與英國道豐國際集團合作開發.占地65公頃，總建筑面積106萬平方米，容積率約1.59，平均綠化率50%左右，總投資約45億人民幣.主要為1000至5000平米獨體獨棟、獨立產權、獨立冠名的總部樓.

交通豐臺歷來“北京金角”，是北京重要的陸路碼頭。進出北京的若干水，陸，空干線都可順利直驅這里。近鄰京石、京開、京津塘高速公路、亞洲最大的北京西客站和全國最大的豐臺貨運編組站。毗鄰西南四環快速路和城市地鐵9號線；距首都第二航空港——南苑機場僅４公里。配套：約40000平方米五星級酒店、約40000平方米商業配套總部小公寓和幾十個200至500平方米不等的各種風味餐廳全宿制雙語幼兒園；健身中心；國際醫療診所、全科醫師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。北京豐臺總部基地——對營銷銷售的一點啟發30

建筑形態總部基地將建設700棟獨立辦公樓，每棟面積1000—5000平方米，主導樓每棟面積3000—5000平方米，12層高。其中500棟供單個企業作為總部所在地，其余200棟可分層出售。樓體間靈活連接，在群體結構上巧妙布局，使各總部樓在追求獨立的同時，又可分、可合、可大、可小，可適應不同企業總部發展性需求的任意組合。規劃中國庭院與西方開放式街區結合，公共與私密結合，獨立樓宇和共享庭院結合，單元式總部樓與公建區商務樓圍合布局。庭院式中心綠化，點式組團綠化，帶狀公共綠化合。辦公樓面積可分可合，產品線覆蓋盡可能多的客戶31

豐臺總部基地股權結構(豐臺區政府將豐臺園二期開發的65公頃土地作價占股40%)豐臺區政府負責制定政策拿出土地

道豐集團負責統一規劃、統一設計、統一開發、統一招商共同搭建發展區域經濟的平臺政府只需做好“大招商”(招進一個有實力、市場經驗豐富的企業)“小招商”就交給企業市場化運作，“政府只做批發就行了，不要搞零售。招商引資的啟示:政府搞批發，企業搞零售3250%中央級企業和部委機構轉制的大型國有企業30-40%在京的本地企業和各郊縣企業、外省市大型企業北京總部或駐京辦事處（多為設備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統制造業公司）10%外企，（產業基地一期多為電子、生物醫藥、通訊等高科技電子公司）

豐臺總部基地目前入駐各類企業比例法國歐尚、樂華梅蘭、中國誠通控股公司、中華通信系統有限公司、中成進出口股份有限公司、中國質量認證中心、中華通信系統有限公司、中國航天時代電子公司、長征火箭技術股份有限公司、中牧實業股份有限公司、中國汽車技術研究中心、中國中金科技股份有限公司、中國物資運輸總公司、中國集裝箱控股集團公司、建龍鋼鐵控股有限公司、長城汽車股份有限公司、正泰電器股份有限公司、特變電工股份公司

北京豐臺總部基地目前入駐企業部分入駐企業名錄33國內外優秀企業進駐北京設立的不同內涵、不同性質的總部機構

——中國總部、北方總部、北京分公司等企業管理機構

——市場中心、研發中心、采購中心等企業職能部門

——人力資源、資本與金融等企業運營平臺把目標市場鎖定在主動聯系外地企業，擴大成交客戶基數拓展外地代理體系，合作開發市場為餐飲、金融、郵政、商務中心、藥店、超市等配套設施成立一個專業招商小組主動參加各種經濟會議，宣傳總部經濟，帶動招商發揮各地駐京辦事處的紐帶作用，發掘屬地客戶積極聯系外地企業駐京分支機構，促進母體企業對總部基地的了解，帶動招商組織營銷策劃活動，帶動客戶基數的產生并促進招商的實現營銷銷售措施特色服務是企業選擇入駐的加分因素總部樓冠名設立企業服務中心。匯集工商、稅務、財政、外經委、計委、城市建設管理、城管執法、規劃、園林、公安等部門聯合辦公，提供專項服務建立企業領袖俱樂部建立企業交流平臺提供員工出入班車,班車整租等服務.解決員工就餐北京豐臺總部基地的營銷銷售亮點34概況：位于北京亦莊經濟開發區，一期占地50ha，到2003年底共有15家企業入駐，主要是移動通信終端產品的制造商以及零部件的制造商、服務商，園區員工接近15000人；產業鏈高度聚集區域，土地空間需求大，必須有足夠的儲備滿足今后擴容的需要，整個開發區規劃面積一期為15平方公里，二期為100平方公里；制造業更注重基礎設施的完善程度，例如用電量要達到5000kV以上，用水量也較大；整個區域屬國家級開發區，政策透明，優惠政策支持，24小時通關服務和24小時物流監管，實現“零庫存”。入園企業通常考慮整體成本：土地、建設廠房、基礎設施連接、運營成本等。

諾基亞以龍頭企業的身份聚攏了包括芯片、集成電路板、機殼、顯示屏等移動通訊的20多家企業入駐。交通便利，京津塘高速公路，規劃中將有地鐵5號線、亦莊專線等捷運。環境優美，設有高爾夫球場，涼水河。開發區內廠房建設期較短（1年左右），廠房可租賃、出售，廠房形式多樣，適宜成套設備生產。加工制造型總部基地案例

——北京經濟技術開發區星網工業園成功要素：交通便利，易于原材料、成品等運輸；市政設施要求高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標桿企業帶動；形成相關產業鏈；35營銷戰略與銷售策略的總結模式一:由大到小,再到大第一階:“大”引入核心企業第二階:“小”吸引相關中小企業第三階:“大”核心產業群吸引其它產業群大企業,在循環往復模式二:由小到大,再到更大第一階:“小”引入某個產業的一群相互競爭的中小企業第二階:“大”競爭勝出一批大企業招商引入一批大企業第三階:“更大”核心產業群吸引相關產業大企業再形成新的核心產業群模式三:由大“生”小,再到大第一階:“引入大企業母體”引入大企業母體,將招商職責讓渡給大企業第二階:由大“生”小大企業履行招商職責,吸引其相關中小企業進入第三階:再到大核心產業群吸引相關產業大企業再形成新的核心產業群36中關村軟件園位置海淀區東北旺鄉園區項目概況占地面積139萬平米建筑面積60余萬平米總套數——容積率0.44綠化率54.7％配套占地7.05公頃康體中心，每棟建筑可自己將地下室作為自助餐廳。獨棟面積區間占地面積在6000~24000平米不等，相應的建筑面積在7000~27000平米，標志性建筑高度不超過15m，其余建筑高度均不超過12m。銷售價格——銷售狀況主要賣點相關產業群集，規模效應客戶特征軟件科技研發生產。軟件企業分大中小三種規模：大型企業規模在1~2萬平方米建筑面積；中型企業0.5~1萬平方米；小型企業更偏愛租房或合建形式，一般以孵化器為主要類型，面積從200~5000平方米不等。37中關村軟件園KPI：群落聚集效應突出；郊區化發展趨勢，優厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風景優美；標桿企業帶動。優勢：中關村科技園的定位：高新技術的創新中心，高新技術產業的創業基地，新型企業家的搖籃；創業企業集群。政府政策扶持，建立各類孵化器，在稅收上進行減免，政府行事高效。充分發揮中關村所具有的科技支持系統的優勢：一是大學，二是研究院所。中關村科技園區在周圍地區擁有像清華、北大等一大批著名的高等學府、中科院和中央各部的研究所。落實國有企業（校辦、院辦、所辦企業）、準國有企業（“集體企業”）創業者的產權激勵；為創新企業開辟融資渠道。發展現狀：中關村核心區，目前大規模、高成本的市政開發，對大量的成長型科技企業產生了排擠效應。目前，中關村核心區為改善硬件設施，大量增加市政建設投入，使地價水平居高不下，直接導致房價水平直線上升，影響到成長型的中型企業的運營成本。據統計，有80%在中關村注冊的中小企業因為地價太貴，而離開園區另選辦公用地，中關村IT企業有39%在政策區以外有辦公面積，初步估算不少于100萬平方米。一區七園的形成：成長型的中型企業，既希望能享受到科技園區的政策待遇，又能享受到科技園區的服務水平，同時又希望在立業的同時降低運營成本，在這一方面，商務花園對中關村成長型的中型企業有很大的分流作用。因此，中關村科技園在郊區設立了幾個新的科技園，形成一區七園，但是配套設施和商務氛圍遠遠不如核心區。國際案例KPI總結：群落聚集效應突出，基礎設施特別是電信IT設施先進，優厚的稅收政策，交通發達，辦公樓面積大小靈活多變，建筑景觀優勢，標桿企業帶動中關村科技園的發展基本符合研發及高科技型總部基地的國際發展趨勢38豐臺區總部基地ABP位置西南四環豐臺科技園二期產業基地內項目概況占地面積65萬平方米建筑面積106萬平米，一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米（三期包括4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業配套、含4萬平米總部小公寓，每套面積30-50平米）總套數500棟，6-12層高，8米*8米大開間。容積率1.59綠化率50％配套總部基地內每個庭院內均設置面積約為200-500平米的餐廳（2層）、面積約為200-500m2的商務會所，4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米），酒店及公寓的地下部分作康體娛樂休閑商服區，地上地下大型停車場，車位100個/萬平米獨棟面積區間1200-6000平米/棟，主流3000-5000平米/棟（一期保留1棟1600平米小樓分層銷售）銷售價格起價6600元/平米，現在對外報價均價7900元/平米，實際銷售均價7150元/平米銷售狀況一期銷售95%銷售狀況較好，二期50%，銷售進度放慢主要賣點統一規劃、統一設計、統一建設，智能化、低密度、生態型，集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部集群基地，被列為2003年北京市60大重點外商投資項目之一，北京市2003年69大重點工程之一，具有一定政府扶持背景。客戶特征50%中央級企業和部委機構轉制的大型國有企業，30-40%在京的本地企業和各郊縣企業、外省市大型企業北京總部或駐京辦事處（多為設備、鋼鐵、通訊、汽車等傳統制造業公司），10%外企。（產業基地一期多為電子、生物醫藥、通訊等高科技電子公司）39豐臺區總部基地ABP40豐臺區總部基地ABPKPI：郊區化發展趨勢；優厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風景較為優美；非優質目標型標桿企業帶動。優勢：享受中關村科技園開發區雙重政策；政府扶持；公路交通發達；國內知名企業入園，標桿型企業帶動；地價優勢，土地資源豐富；可承接產業園孵化器畢業企業。發展現狀：不具備CBD濃厚的商務氛圍，不具備中關村濃厚的科技教育研發氛圍。依托豐臺中關村產業園孵化器畢業企業，其特性及需求與定位及自身資源有一定差距。定位及營銷理念失誤，入駐的標桿企業起點較低，非國際影響型，后期形象提升乏力。商務花園在發展初期，對企業總部更多地采用兼容并包的原則，定位于以OEM方式運作或“兩頭分離”的中型企業，定位于市內的國家級、市級大型企業的辦公總部，定位于國內大型企業的區域總部。在條件成熟時，吸引跨國公司的地區總部，同時以科技型的企業為主導。國際案例KPI總結：良好的商務基礎；多種交通方式便利，方便、快捷的到達市區；城市人力資源基礎好；標桿企業帶動；以主流企業為主要業務對象的服務公司入駐；高速信息網絡建設；經營方式靈活；環境優美。良好的交通和地理位置保證項目前期的市場成功，但是由于缺乏良好的國際商務氛圍，后期增長乏力，需要較大投入41國際市場案例證明發展總部基地的適度規模：45-50ha

新加坡樟宜國際商務花園總占地66ha，建面109萬平米。每個國際企業總部建筑面積7000平米以上。新加坡裕廊國際商務花園總占地33ha，建面22.7萬平米。共14家公司占地13.7萬平米，每個公司占地達到6000平米以上。選擇亞洲城市新加坡的商務花園驗證占地面積可行性考慮到本項目的實際情況，CBD、燕莎、國貿等國際企業現辦公地面積主流均在3000-5000平米左右，在擴租時能到達5000-10000，所以按照前面所述外遷到城市邊緣的大公司數量150家計算，占地45-50ha是可以在被消化范圍之內的。42北京市場案例證明總部基地發展的適度規模：45-50ha總部基地——北京市第一家、最大的企業獨棟項目銷售狀況解析

規模：占地65ha，容積率1.59，總建面106萬平米。分期：一期20萬平米，二期25萬平米，三期60-70萬平米，三期中包含4萬平米五星級酒店、12.5萬平米商業配套、含4萬平米總部小公寓（30-50平米）。銷售情況：一期較好，二期銷售速度放緩。為保證銷售、根據市場情況測算，現階段總部基地總建筑面積不宜超過65萬平米。按容積率1.5計算，占地45-50ha較為合適。BDA中芯

北京經開·芯中心總占地17萬米，總建筑面積逾30萬平米，包括研發、孵化、教育培訓、配套綜合服務等功能分區，統一規劃，整體開發。園區規劃推崇自然環保理念，追求容積率低、專屬企業獨棟、果嶺式花園辦公，成熟企業運營載體的創新升級。

一期（A區）近4萬平米研發辦公樓全面入駐；二期（B區）約11萬平米企業獨棟社區現房呈現，迎合企業多元化需求，成功吸引中國路橋、云基地、民生證劵、美國應用材料等近百家精英企業入園，營造出成熟的雙生態企業發展環境。三期（E區）約8萬平米純獨棟辦公總部全新起航，構筑企業獨立空間。

項目概況BDA中芯

高端氛圍五大產業主導區域發展享有北京市政府審批權限，一站式企業服務，為企業商務鋪就綠色通道。生物技術與新醫藥、電子信息、光機電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術產業生態鏈條構成BDA產業主導，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂、拜耳等）世界500強企業進駐。BDA,已成為全國最大的移動通信產業基地和北京最大的電子信息產業基地，是北京三大軟件制造基地之一。

BAD解讀BAD解讀自然生態40％綠化率打造BDA花園城市

BDA的空氣質量優于市區，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業及住宅項目，三大主題景觀公園，如同BDA的綠肺，美化區內自然環境，被國家環保總局批準為ISO14000國家示范區。區內2000多家企業，追求生態與商務協調發展，共同建立起BDA良好的自然生態環境。

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高端氛圍五大產業主導區域發展享有北京市政府審批權限，一站式企業服務，為企業商務鋪就綠色通道。生物技術與新醫藥、電子信息、光機電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術產業生態鏈條構成BDA產業主導，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂、拜耳等）世界500強企業進駐。BDA,已成為全國最大的移動通信產業基地和北京最大的電子信息產業基地，是北京三大軟件制造基地之一。

BAD解讀BAD解讀自然生態40％綠化率打造BDA花園城市

BDA的空氣質量優于市區，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業及住宅項目，三大主題景觀公園，如同BDA的綠肺，美化區內自然環境，被國家環保總局批準為ISO14000國家示范區。區內2000多家企業，追求生態與商務協調發展，共同建立起BDA良好的自然生態環境。

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BAD解讀三重服務平臺

專業配套服務平臺園區技術服務——開放式實驗室、嵌入式軟件開發及測試中心、集成電路設計中心、網絡信息服務中心。

企業共享交流平臺企業孵化器、資本運營、中介服務機構。

中國軟件行業協會嵌入式系統分會，2004年9月16日成立，專業從事嵌入式系統研究、開發、培訓、咨詢、投融資服務等全國性行業組織;

中國嵌入式產業聯盟(ChinaEmbeddedSystemIndustryUnion)；

BDA企業協會IT行業分會；

HR俱樂部......

人才教育服務平臺人才教育服務平臺——人才培訓、學術交流、北工大學歷教育

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BAD解讀規劃方案

著名建筑設計大師崔愷先生，"2008奧運會玲瓏塔"、"首都博物館"、"長城腳下的公社"設計者，親為北京經開·芯中心建筑設計主筆。

北京經開·芯中心三期建筑面積約8萬平米，與一期、二期相隔地盛北街，傳承前兩期低密度果嶺辦公、低碳環保的建筑理念，打造3000-4000平米純獨棟高端商務集群。

社區化辦公理念北京經開·芯中心，突破了傳統辦公物業的剛硬形象，以學院風格獨棟建筑，鬧中取靜，營造寧靜、私密、共享的企業運營氛圍。

圍合式院落布局，自然曲線綠化，對外彰顯企業形象，對內形成自然辦公的生態空間。特設多功能商務會議中心、網絡電子圖書館、技術服務平臺等，滿足企業全方位所需。順應道路弧線形，沿街建筑形態呈折線層疊變化，既提示了交通變化，更強調了企業的標識性。個性化建筑外表，獨有的建筑形態，樓頂、入口雙LOGO，彰顯企業品牌形象；專屬獨棟建筑——獨立入口、獨立大堂、獨立電梯……提升企業標識性；全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，催生智慧生產力；利用退臺、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間；帶型窗環繞設計，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺；

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果嶺生態促動社會生產力社區景觀規劃，以微地形及植被形成獨棟與獨棟之間的生態隔斷，圍合成一個一個生態綠島，既保證了企業運營的獨立性，同時營造出開闊的整體空間感，避免視覺死角，讓人感覺到一種歸屬的安全感，進而增加人才的聚合力。

整個社區，像高爾夫球場一樣呈獻自然起伏，營造出一種和諧、寧靜的生態氛圍，降低工作壓力帶來的疲勞，使智慧思維得以更深度挖掘和發揮，全面提升工作效率。環道曲形社區路，連接每棟單體入口，形成多種企業個性化生態標識，并將整個園區有機結合，使自然環境與建筑融合為一體，增加人與生態環境的接觸面積，并承載員工放松鍛煉的功能。

BAD解讀景觀規劃

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專項獨棟獨立與共享個性化建筑外表，獨有的建筑形態，樓頂、入口雙LOGO，彰顯企業標識性、展示性、和尊貴品牌形象；

專屬獨棟建筑——獨立入口、獨立大堂、獨立電梯……提升企業形象地位；

全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，營造舒適辦公環境，催生企業智慧生產力；

利用退臺、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間，展現建筑美感；

帶型窗環繞設計，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺。3000-4000平米稀缺獨棟產品，彈性靈動空間，匹配企業不同階段需求；

交通核置于邊角，形成完整方正且易于利用的辦公空間。

8米柱距，減少空間內的柱體，有效增加內部使用面積。

首層層高4.2米，標準層3.6米；贏得更多有效空間，消除空間壓抑感；

辦公空間完整方正且利用率高，提高內部空間使用效率；

附設陽臺、露臺，多元化企業內部交流休閑空間，提升員工智慧創想力；

底層架空、首層輔以通透玻璃材質，構成辦公空間與環境的交融互通，為企業產品和形象展示提供良好基礎。

BAD解讀建筑規劃

第三部分案例借鑒研究外地項目考察蘇州篇中新領袖天地

中新領袖天地項目位于蘇州園區現代大道以東，勝浦路258號，緊臨大型商業街區Stage舞臺、奧特萊斯、項目周邊綜合保稅區、服務外包產業園、普洛斯物流園、蘇州物流中心等先進制造、物流、貿易為主題的綜合性功能園區星羅棋布；特色主題性版塊已日趨成型，無限價值潛能，勢在待發。作為蘇州東第一門戶，驅車3分鐘即可到達滬寧高速園區出入口，便捷抵達上海、杭州、南京等重點城市。中新領袖天地是中新集團在蘇州工業園區開發的蘇州首個大型綠色生態辦公項目，共分兩期開發建設，一期占地面積68183平方米，一期總建筑面積82829平方米。中新領袖天地打造的綠色生態獨棟辦公概念打破了傳統寫字樓的固有格局，開辟了蘇州辦公領域的新格局。項目概況中新領袖天地中新領袖天地綠化率高達51.1%，外依超2萬平方米水域面積、內融近6000平米人工水景。整體規劃兩度采用“回”字型設計，寓意生生不息、循環不止。“回”字形主干道與水域，配以氣勢如虹的中軸景觀帶，將項目整體格局分隔成對稱的疆界，方正而充滿秩序感。環繞每棟的水與景，打破傳統甲級寫字樓的固有格局。一條中央主軸景觀帶，將對稱分布的獨立區域緊密相連，軸線上點綴豐富景觀小品，在延續辦公氛圍的同時也注重了細節變化，營造輕松和諧的情景辦公氛圍，中新領袖天地給蘇城辦公領域注入了全新的注解，樹立了嶄新的高度。中新領袖天地一期僅打造獨棟10棟，雙拼15棟30座，多層辦公樓2棟。獨棟雙拼面積594.68-1544.25平方米不等。

項目概況53綜合各案例的研究，我們得出園區成功的ＫＰＩ體系產業園區成功的KPI體系

核心KPI形成核心產業與框架政策扶植交通較為便利配套完善高速信息網絡重要KPI人力資源基礎好環境優美低密度建筑經營方式靈活辦公樓面積靈活多變良好的商務基礎次要KPI個性化的建筑形態招商網絡、代理體系特色化的服務完善的服務體系標桿企業帶動良好的區域規劃與前景第四部分項目定位整體定位客戶定位物業定位Strength優勢分析Threat威脅分析Weakness劣勢分析Opportunity機會分析S1：區位優越：位于杭州城西科創產業集聚區的核心，是浙江省十二五發展的重點，戰略地位十分顯著；多條城市主干道與市中心無縫對接，交通體系完善S2：環境優勢：正個園區坐擁中國最大的城市濕地公園--西溪濕地，再加上基于優越的生態本底，符合生態需求S3：緊鄰各大院校和規劃中的企業可研基地，結合海創園和倉前鎮整體規劃，產業氛圍濃厚。S4：地塊方正平整，利于建筑規劃。O1：政府大力支持人才引進和鼓勵創業，并為之大量投入O2：阿里巴巴品牌，杭師院等各大配套的入駐，品牌效應吸引關聯企業。O3：商品住宅市場受政策抑制，產業地產迎來春天。W1：周邊現有配套均在規劃建造中，目前較難有相對成熟的配套W2：大城西概念，區位認知較差，客戶存在較大考慮空間。T1：整個園區產品同質化嚴重，競爭激烈T2：城西產業地產近期開發較快，供給放量對項目后市去化產生壓力。SWOTLCMD項目定位——思考56總體產品定位建議產業基地開發模式研究高科技商務花園產業基地57產業基地的開發模式產業基地商務花園CBDBusinessParkBusiness

Park(中文直譯為“商務花園”)理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環境佳的地方，其園區內為規劃有序的工作室或廠房的有機組合；是提高生活質量、并以優美的綠色園林景觀激發工作人員靈感的地方。窗口/營銷中心總部/研發等分支機構產業總部基地的選址的趨勢。一些以總部經濟定位的商務花園代表了未來總部選址的潮流。58我們對BusinessPark的認識我們將從以下幾個方面闡述對BusinessPark的認識從產業類型來看:BusinessPark的產業以智力密集型產業為主,如軟件、研發、生物醫藥、信息服務業等。從產業結構來看：截取了不同產業鏈的高端，使各產業鏈不同部分在同一個區域密集分布。通過分工、協調達到信息互動、資源共享的效果，最終形成經濟學上所說的“內聚效應”。

從地理區位來看：主要坐落在城市的邊緣地帶，相對中心城市既有一定的獨立性，又有很好的可達性。從園區功能來看：已將傳統的生產功能剝離開來，主要其中在研發和商務功能上，同時生活與休閑功能也表現明顯。從園區規劃來看：表現為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。從園