龍湖紫云臺(tái)案例分析深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司重慶直轄地區(qū)SHENZHENWORLDUNIONPROPERTIESCONSULTANCYCO.,LTD,CHONGQINGMUNICIPALITY2013.8.10項(xiàng)目整體概況目錄Contents一、項(xiàng)目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營(yíng)銷推廣四、銷售業(yè)績(jī)五、大事件回顧六、熱銷分析1、項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目地址北碚北碚新城（雙子湖旁）開(kāi)發(fā)商重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地面積542680㎡（814畝）建筑面積630084㎡容積率1.16綠化率40%物業(yè)形態(tài)別墅、洋房戶車比1：2拿地時(shí)間2011年7月26日（2293元/平米）開(kāi)盤(pán)日期2012年4月22日交房時(shí)間2014年6月物管費(fèi)4.2元/㎡建筑設(shè)計(jì)單位中國(guó)機(jī)械工業(yè)第三設(shè)計(jì)研究院2、區(qū)域位置龍湖·紫云臺(tái)，東至兩江新區(qū)，西臨歇馬聚集區(qū)，南接西部新城，北靠繞城高速；緊鄰北碚行政中心，距離新城核心車程2分鐘20分鐘可達(dá)兩江新區(qū)核心—悅來(lái)、禮嘉、蔡家。20分鐘內(nèi)可達(dá)大學(xué)城，西永產(chǎn)業(yè)園龍湖紫云臺(tái)3、周邊資源配套紫云臺(tái)體育公園北碚區(qū)政府3公里2.5公里北碚新城及商業(yè)中心渝武高速公路西南大學(xué)重慶師范大學(xué)北溫泉鎮(zhèn)縉云山中梁山項(xiàng)目總占地近千畝，處于縉云山和中梁山兩山之間，高出地平約80米的臺(tái)地之上，兩個(gè)天然湖泊圍合而成的近百畝雙子湖，是重慶唯一一個(gè)集“臺(tái)地”、“兩山”、“兩湖”、“三公園”于一體的大社區(qū)。

項(xiàng)目周邊配套：體育公園，北碚新城步行街，北溫泉，西南大學(xué)，重慶師范大學(xué)等。第一重：外圍景觀資源縉云山、中梁山、周邊240畝的縉云體育文化公園、480畝森林公園（政府規(guī)劃，龍湖打造）第二重：小區(qū)級(jí)景觀體系30畝和60畝的湖泊，無(wú)邊際泳池；第三重：組團(tuán)級(jí)景觀體系繞城高速縉云山中梁山3000㎡親水碼頭30畝湖泊景觀湖濱娛樂(lè)區(qū)60畝湖泊景觀湖濱娛樂(lè)區(qū)該區(qū)域洋房距繞城高速較近，受到影響較大；480畝森林公園龍湖著力打造4、項(xiàng)目?jī)?nèi)資源售房部碚青路市政道路車行道路內(nèi)部為循環(huán)式的道路系統(tǒng)，與外圍的市政道路和各個(gè)組團(tuán)相連；組團(tuán)內(nèi)部實(shí)行人車分流；后期將建兩條登山步道，一條直達(dá)銷售中心，即將開(kāi)放。售房部（后期幼兒園）登山步道登山步道入口親水碼頭會(huì)所落差80米登山步道5、項(xiàng)目交通動(dòng)線產(chǎn)品介紹目錄Contents一、項(xiàng)目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營(yíng)銷推廣四、銷售業(yè)績(jī)五、大事件回顧六、熱銷分析項(xiàng)目采用龍湖自創(chuàng)的頤和原著建筑風(fēng)格。

以賴特風(fēng)格為借鑒，以“唐風(fēng)”為形式引入坡形屋頂、石雕斗拱、中式窗欞、花梨木大門(mén)、“立體四合院”、石灰石干掛的外立面、大量石材等元素，獨(dú)具一格，彰顯品質(zhì)。1、建筑風(fēng)格2、產(chǎn)品分布情況聯(lián)排、院落別墅組團(tuán)210-250㎡聯(lián)排別墅198-202㎡院落別墅項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，涵蓋聯(lián)排別墅、合院別墅、類獨(dú)棟別墅、獨(dú)棟別墅、洋房等業(yè)態(tài)。

一期占地570畝，建筑體量379957㎡，規(guī)劃為聯(lián)排、類獨(dú)棟、獨(dú)棟；二期占地250畝，體量250127㎡，規(guī)劃有6+1、8+1庭院洋房，聯(lián)排別墅（210-254m2），小院別墅（198-202m2）、類獨(dú)棟別墅等。庭院洋房組團(tuán)6+1、8+1庭院洋房類獨(dú)棟組團(tuán)250-350㎡類獨(dú)棟別墅3、聯(lián)排別墅戶型套內(nèi)面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫(kù)面積（㎡）花園面積（㎡）開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深309330217%616.7565.456.64540優(yōu)點(diǎn)：多露臺(tái)設(shè)計(jì)，采光較好，主臥套房設(shè)計(jì)，私密性較好；雙車位設(shè)計(jì)，實(shí)用性較強(qiáng)；缺點(diǎn)：一樓無(wú)老人房，使用不便；負(fù)一F一F全贈(zèng)送半贈(zèng)送花園贈(zèng)送二F三F套內(nèi)面積（㎡）實(shí)得面積（㎡）贈(zèng)送面積（㎡）贈(zèng)送比例整體(米)客廳(米)主臥室(米)車庫(kù)面積（㎡）花園面積（㎡）開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深2022504824%7.29.43.84.83.84.83350優(yōu)點(diǎn)：多露臺(tái)設(shè)計(jì)，采光較好；贈(zèng)送較大，高性價(jià)；超大花園設(shè)計(jì)，舒適度較高；缺點(diǎn)：地下室面積較小，實(shí)用性較差；一層無(wú)老人房，使用不變；負(fù)一F一F二F三F全贈(zèng)送半贈(zèng)送花園贈(zèng)送4、小院別墅戶型負(fù)一層負(fù)一層公共車道車庫(kù)全部為地下集中式車庫(kù)車庫(kù)無(wú)產(chǎn)權(quán)開(kāi)發(fā)商交配套費(fèi)贈(zèng)送客戶5、車庫(kù)設(shè)計(jì)6、示范區(qū)景觀售房部前水景景觀帶無(wú)邊際泳池充分利用景觀資源：進(jìn)入停車場(chǎng)后客戶需換乘電瓶車經(jīng)過(guò)80m高示范區(qū)，沿途景觀節(jié)點(diǎn)打造，充分發(fā)揮景觀資源的展示作用；尊貴大氣銷售中心：售房部前大手筆綠化、水景配合，同時(shí)無(wú)邊際泳池及開(kāi)闊視野為項(xiàng)目增色；以龍湖的品牌口碑給予客戶所見(jiàn)即所得的視覺(jué)感受。成熟的龍湖系園林，打造近10萬(wàn)方集湖、山、臺(tái)地為一體的示范區(qū)景觀四季名貴樹(shù)種、景觀小品級(jí)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募?xì)節(jié)處理，大規(guī)模高投入樣板區(qū)景觀展示；7、園林景觀營(yíng)銷推廣目錄Contents一、項(xiàng)目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營(yíng)銷推廣四、銷售業(yè)績(jī)五、大事件回顧六、熱銷分析項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位：北碚首個(gè)品牌、品質(zhì)集一體的高端低密度住宅社區(qū)推廣語(yǔ)：龍湖戰(zhàn)略級(jí)別墅、重慶新中央別墅區(qū)、藏于山，隱于市、兩山兩湖一生一宅2、項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目推廣從2011年四季度開(kāi)始，主要以社區(qū)內(nèi)部推廣為主，2012年4月開(kāi)始報(bào)媒推廣。導(dǎo)入期推廣以品牌渲染為主，項(xiàng)目以低總價(jià)、高性價(jià)吸引客戶。3、媒體推廣3、媒體推廣晨報(bào)（2013.1.10）晚報(bào)（2013.1.11）晚報(bào)（2013.1.11）晚報(bào)（2013.1.11）晨報(bào)（2012.4.21）晨報(bào)（2012.3.19）晨報(bào)（2012.3.24）晚報(bào)（2012.5.14）推廣主打湖山資源、以及遠(yuǎn)離城市核心的悠閑生活方式銷售業(yè)績(jī)目錄Contents一、項(xiàng)目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營(yíng)銷推廣四、銷售業(yè)績(jī)五、大事件回顧六、熱銷分析1、量?jī)r(jià)分析2013年上半年龍湖紫云臺(tái)別墅和洋房整體成交金額約4.6億，其中別墅3.1億，洋房1.5億。2013年上半年龍湖紫云臺(tái)別墅和洋房整體成交套內(nèi)均價(jià)9849元/平，其中別墅10167元/平，洋房9274元/平。2013年上半年龍湖紫云臺(tái)別墅和洋房整體成交套內(nèi)面積約4.7萬(wàn)方，其中別墅3萬(wàn)方，洋房1.7萬(wàn)方。龍湖紫云臺(tái)別墅銷售業(yè)績(jī)，在重慶市所有別墅市場(chǎng)中，金額第4名。序號(hào)開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)類型推出套數(shù)

（套）銷售套數(shù)

（套）整體均價(jià)

（元/㎡）去化率12012年4月22日聯(lián)排、小院別墅319（聯(lián)排112，小院207）319（聯(lián)排112，小院207）聯(lián)排：9303

小院：9553100%22012年5月28日聯(lián)排、小院別墅68（聯(lián)排38套，小院30）57（聯(lián)排38套，小院19）聯(lián)排：10526

小院：1085784%32012年6月23日聯(lián)排別墅108401106237%42012年8月26日電梯洋房296206912170%52012年9月22日電梯洋房3615994942%62012年10月2日聯(lián)排別墅631311150%72012年10月27日電梯洋房144112789278%82012年11月16日電梯洋房7046925466%92012年12月1日聯(lián)排別墅40191244748%102013年1月25日電梯洋房3616919944%112013年3月2日電梯洋房4233997279%122013年3月16日聯(lián)排別墅32121265938%132013年4月12日聯(lián)排別墅1041033540%142013年6月22日電梯洋房2421241080051%152013年7月20日電梯洋房58241199741%2、推盤(pán)情況3、客戶分析客戶來(lái)源區(qū)域客戶構(gòu)成購(gòu)買(mǎi)目的“三北”區(qū)域占比約80%，其中80%為龍湖老業(yè)主；其中存投資客戶僅占30%，養(yǎng)老為5%，65%的客戶以自住為第一目的。客戶構(gòu)成可知，北碚區(qū)有著巨大的購(gòu)買(mǎi)潛力，由于交通道路的便捷性，北區(qū)客戶接受在該區(qū)域的自住生活。大事件回顧目錄Contents一、項(xiàng)目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營(yíng)銷推廣四、銷售業(yè)績(jī)五、大事件回顧六、熱銷分析產(chǎn)品發(fā)布會(huì)8月10月首次開(kāi)盤(pán)售罄201120121月2月5月全面啟動(dòng)媒體、網(wǎng)絡(luò)及戶外推廣針對(duì)龍湖老業(yè)主進(jìn)行內(nèi)部CALL客龍湖各大社區(qū)擺展12月3月4月工程進(jìn)度推廣及渠道銷售線活動(dòng)臨時(shí)接待中心開(kāi)放6月7月看房車每晚參觀工程現(xiàn)場(chǎng)聯(lián)排售罄銷售中心、景觀示范區(qū)及樣板房開(kāi)放春交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放、樣板房開(kāi)放相關(guān)活動(dòng)持續(xù)CALL客二次加推1、龍湖品牌效應(yīng)，充分挖掘龍湖業(yè)主資源；2、提前蓄客、提前辦卡，開(kāi)放工程現(xiàn)場(chǎng)，鎖定客戶意向；3、保證銷售期、提前完成工程進(jìn)度，預(yù)計(jì)8月開(kāi)放的現(xiàn)場(chǎng)提前到6月開(kāi)放；1、項(xiàng)目首開(kāi)節(jié)點(diǎn)2、項(xiàng)目首開(kāi)推廣2012年初，紫云臺(tái)項(xiàng)目進(jìn)行電話宣傳，由“綻放生”長(zhǎng)達(dá)4個(gè)月的電話宣傳；2012年初，龍湖各個(gè)小區(qū)展板拜訪，進(jìn)行項(xiàng)目宣傳；2012年2月位于北碚和渝北西苑的臨時(shí)接待中心正式開(kāi)放；2012年3月亮相“龍湖易房節(jié)”，正式全面宣傳；2012年4月，每天晚上5點(diǎn)-7點(diǎn)的，現(xiàn)場(chǎng)看房車，帶客戶到工程現(xiàn)場(chǎng)參觀；2012年4月13日，金源酒店舉行“產(chǎn)品發(fā)布會(huì)”；2012年4月19-22日嗎，參加春季房交會(huì)展示；2012年4月22日，金源酒店首次開(kāi)盤(pán)，319套房源當(dāng)天售罄。產(chǎn)品發(fā)布會(huì)首次開(kāi)盤(pán)序號(hào)戶型套內(nèi)面積實(shí)得套內(nèi)面積推出套數(shù)銷售套數(shù)套內(nèi)均價(jià)（元/m2）主力總價(jià)去化率1小院190-210240-2432072078356155-200100%2聯(lián)排210-265267-3131121128137190-260100%合計(jì)3193198267155-260100%推案說(shuō)明：1、推盤(pán)樓位：項(xiàng)目首次推出小院別墅景觀相對(duì)聯(lián)排別墅較好的單位；2、推盤(pán)產(chǎn)品：推出產(chǎn)品為小院別墅，聯(lián)排別墅；3、推盤(pán)價(jià)格：均價(jià)約8267元/㎡。熱銷原因分析：1、前期蓄客階段蓄客充足；2、產(chǎn)品推薦會(huì)成功舉行；3、項(xiàng)目品牌優(yōu)勢(shì)，有大量忠實(shí)客戶支撐；4、產(chǎn)品面積適中，價(jià)格合理，性價(jià)比高。3、首開(kāi)銷售情況銷售中心負(fù)一F一F二F三F4、熱銷戶型-小別院熱銷原因：197.01m2小院別墅戶型開(kāi)盤(pán)去化最快，該戶型方正，帶挑空贈(zèng)送，部分景觀資源好，性價(jià)高，總價(jià)低是其熱銷的主要原因。5、洋房熱銷客戶到訪量項(xiàng)目當(dāng)天9：00開(kāi)始正式選房，沒(méi)有舉行開(kāi)盤(pán)儀式，客戶先到先選，高峰期為10：00-11：30，現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶130組，累計(jì)當(dāng)天到訪客戶約170組。車輛到訪量項(xiàng)目累計(jì)當(dāng)天到訪車輛約90輛。優(yōu)惠活動(dòng)團(tuán)購(gòu)享受9.7折；按時(shí)簽約9.8折；首付3成9.9折；一次性9.8折。客戶來(lái)源分析項(xiàng)目本次加推當(dāng)天到訪客戶主要來(lái)自北碚區(qū)和渝北區(qū)（新牌坊）為主，其他區(qū)域到訪量約占當(dāng)天來(lái)訪比例的35%。2013年3月2日開(kāi)出洋房42套，當(dāng)天去化33套，去化率79%，均價(jià)9972.熱銷原因：約126㎡的戶型，優(yōu)先去化，三室兩廳雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，位于平層，功能齊全，景觀資源較好，總價(jià)相對(duì)較低，是熱銷的主要原因。6、熱銷戶型-洋房熱銷分析目錄Contents一、項(xiàng)目整體概況二、產(chǎn)品介紹三、營(yíng)銷推廣四、銷售業(yè)績(jī)五、大事件回顧六、熱銷分析亮點(diǎn)一、位于北碚新城核心，靠近北碚行政中心，交通便捷；亮點(diǎn)二、產(chǎn)品戶型適中，總價(jià)不高，投資屬性強(qiáng)；亮點(diǎn)三、龍湖北碚首個(gè)別墅項(xiàng)目，填補(bǔ)北碚房地產(chǎn)品牌空白；

亮點(diǎn)四、龍湖自主創(chuàng)新的“頤和風(fēng)格”，彰顯龍湖別墅產(chǎn)品特色；

亮點(diǎn)五、480畝臺(tái)地公園，約10萬(wàn)平米湖區(qū)綠地，登山步道，無(wú)邊際泳池，親水碼頭會(huì)所