*半山道1號

跑盤情況分享目錄項目基本情況分享展示狀況分享項目樣板房及戶型分享項目推廣分享項目銷售及客戶分享跑盤心得分享一、項目基本情況分享1.項目位置紅嶺北路銀湖生態區鳳儀山南側（清平快速北向鳳儀山隧道口）2.項目基本指標3.項目平面圖一、項目基本情況分享占地面積4.22萬平米建筑面積10.01萬平米容積率2.37建筑形態高層+別墅套數521套配套5760㎡商業；1940㎡幼兒園；4.項目戶型配比產品類型戶型結構面積套數戶型占比高層三房兩廳兩衛131.91-148.5322643%三房兩廳兩衛162.35-166.72296%四房兩廳兩衛177.59-179.1915630%187.17-215.365010%頂復189.75-278.57173%別墅聯排238.12-243.39326%雙拼512.71-514.2682%獨棟513.04-514.7231%總計521100%一、項目基本情況分享高層主推131-148、177-179寬松型三房及四房，目標客戶定位于改善型客戶，而別墅以聯排為主10棟“禮賓府”樓王棟,為兩梯兩戶，約190平米戶型，均為非拼戶型,預計單價4.3-4.5萬/平8棟“風水大宅”為兩梯兩戶、兩梯三戶，約132-178平米戶型，均為和拼產品,預計單價3.5萬/平別墅共43套，其中聯排32套，獨棟3套，雙拼8套,預計9-17萬/平樓層數：10棟2-27層，8棟A、B均2-30層本期高層戶型132—141㎡，84套；178㎡，56套，190㎡，50套，合計190套一、項目基本情況分享5.二期銷售項目8棟1棟，聯排238平米5棟，聯排238平米2棟，聯排238平米3棟，聯排238平米6棟，聯排238平米15棟，聯排238平米11棟512㎡11棟512㎡12棟513㎡13棟514㎡12棟513㎡13棟514㎡13棟514㎡10棟178331783313227190391904013741-4414143-46A座B座會所幼兒園一、項目基本情況分享6.項目區域、配套狀況農民房豪宅區域形象差，第一印象不佳，不利于項目豪宅定位豪宅形象與農民房聚集區形象相差太大周邊沒有豪宅形象的商品房一、項目基本情況分享半山道1號清湖山莊總站錢排村臨時公交站項目周圍只有清湖山莊總站、錢排村（臨時公交站臺），步行時間均在10至15分鐘左右公共交通不便利半山道1號一、項目基本情況分享仁康醫院蓮花小學德興購物中心社區健康服務中心社區健康服務中心龍園(山莊)實驗學校木棉灣小學直線距離：2500米半山道1號項目周邊缺少成熟配套，且街區道路交通較不方便，附近沒有優質學位，商業配套不完善，但項目本身自帶5000多平商業面積生活配套不完善“東有前海，西有筍崗”“清水河—筍崗”片區，1000億打造國際新城；國際時尚消費中心與都市創意總部基地；緊連本項目的羅湖更新重中之重的項目；一、項目基本情況分享2500億重塑

新羅湖城市更新，六大產業片區建設；新羅湖——“國際消費中心，國際時尚舞臺”！城市中軸：紅嶺路一路向北道路在改善，地鐵在修建；10分鐘抵達羅湖中心區；區域規劃利好一、項目基本情況分享項目情況小結：半山道1號靠山而立，景觀資源突出，區域快速路交通便捷，但片區環境較差，且周邊沒有類似豪宅項目，樓盤周邊配套不完善，公共交通不便。先天優勢與后天不足的對立，對于項目營銷推廣精度、準度提出高要求。農民房豪宅二、展示狀況分享1.項目規劃展示——遠觀依山而建，三層臺地布局項目充分發揮地勢優勢，依山就勢，建筑錯落有致，體現山地建筑的特點，形成自然山地景觀三級梯級關系，較好的處理了高層與別墅的位置關系，實現景觀資源的最大化，有利于通風采光以及良好的視野。二、展示狀況分享2.建筑風格外立面采用高檔石材打造，簡歐設計風格略顯現代，但避免了純歐式風格的突兀，又沒有現代型建筑的冷冰的質感，較為符合現代豪宅的品性二、展示狀況分享3.現場展示-----第一感受私家道入口項目石刻名字體顏色采用金黃色，彰顯高檔形象售樓處設置在項目中心位置的會所內,直觀展現了樓盤高檔的品質售樓處入門即是沙盤,第一時間將項目展示給客戶,直接吸引客戶關注點售樓處超高層高及暖色調的裝修設計,給予到場者品質的信心營銷中心功能分區展示區洽談區營銷中心明確的功能分區,較好的疏導了人流,加以功能區域的明顯分隔,給予客戶良好的體驗感和洽談舒適度洽談區二、展示狀況分享4.營銷中心展示接待流程銷售代表接待沙盤講解區劃講解初步洽談觀看樣板房深度洽談整體接待流程明確/有序,營銷中心明確的功能分區為接待流程的順利進行奠定基礎,但考慮到客戶對項目區位認可度,沙盤講解和區劃講解順序有待商榷，且樣板房指引標示不夠明確二、展示狀況分享5.客戶體驗感在整個接待過程中,客戶的體驗感是比較充分的,營銷中心的高檔次,已完工的小區環境,歐式的樣板房設計,加以高樓層的樣板房的良好景觀和開闊視野,都給客戶直觀的感受到這是半山豪宅營銷中心小區環境樣板房景觀視野二、展示狀況分享二、展示狀況分享6.陽光車庫三層臺地勢抬升地勢，使得高層部分得以實現“陽光車庫”的概念，其中10棟及頂復業主獨享，私家雙車位使用權，更顯樓王尊貴二、展示狀況分享二、展示狀況分享私家登山道的打造，契合新品加推，實現項目形象的升級，有效溢價7.私家登山道及天際泳池會所天際泳池，彰顯奢華尊享生活，同時背靠半山，有山有水，項目豪宅檔次不言而喻南北向純板式樓座設計；兩梯兩戶；稀缺罕見單一產權；三面無遮擋，視野開闊；190平大尺度奢華戶型；10棟三、樣板房及戶型分享1.高層樣板房及戶型分享二、展示狀況分享泰式皇家大堂酒店式入戶大堂，材料全面升級；奢華公共休息區，盡顯皇家品質；總結：10棟均為兩梯兩戶190平米單證大宅，戶型方正，南北通透，超大拓展（20%贈送），三面無遮擋，推窗即是山景，視野開闊，加以270度超大山景主臥設計，空間開敞，盡顯豪宅氣息；10棟戶型：建筑面積190㎡四房兩廳三衛紅色區域為贈送區域戶型樣式建筑面積贈送面積四房兩廳三衛190㎡38-42㎡（20%）半山門戶大宅，背山面水，風水極佳；品字結構，獨特設計，三面采光，景觀視野俱佳；雙露臺設計，兩重奢適景觀，內擁風情園林，外覽全城景觀；大尺度拓展空間，隨心轉換；8棟A座B座三、樣板房及戶型分享紅色區域為贈送區域俯瞰園林泳池，盡享鳳儀山景觀，一覽羅湖繁華城市景觀純板式大宅結構，兩梯兩戶，前后自然通透；戶型方正，尊貴享受；11㎡闊綽入戶花園，雙陽臺布局，270°獨享一城美景；5米氣派款客大廳，容納賓客艷羨目光；大尺度貴族主臥套房，私人衣帽間、淋浴室一應俱全。8棟A01/02戶型：建筑面積178㎡四房兩廳兩衛三、樣板房及戶型分享戶型樣式建筑面積贈送面積四房兩廳兩衛178㎡33㎡（18%）戶型方正，兩梯三戶，再現歐陸貴族生活風范；配備11m2入戶花園及前后陽臺，三陽臺設計最大限度吸納半山鮮氧；戶型空間布局合理，尊容4.5米大開間客廳；客廳主臥奢享皇家園林、靜享深圳城市炫景，270度全景觀環繞；闊綽30平米主臥套間、配備私人衣帽間，雕飾貴族一派尊容；8棟B01戶型：建筑面積132㎡三房兩廳三衛紅色區域為贈送區域戶型樣式建筑面積贈送面積三房兩廳三衛132㎡27㎡（20%）三、樣板房及戶型分享戶型方正，動靜分離，南北通透；戶型空間布局合理，尊容4.8米大開間客廳；闊綽山景餐廳，品味精致生活；配備超大入戶花園及前后陽臺，三陽臺設計最大限度吸納半山鮮氧；山景盡收眼底，闊綽主臥套間、配備私人衣帽間，雕飾貴族一派尊容；3.9米主臥開間，俯瞰無敵山景；8棟B02戶型：建筑面積137㎡三房兩廳兩衛紅色區域為贈送區域三、樣板房及戶型分享戶型樣式建筑面積贈送面積三房兩廳兩衛137㎡41-43㎡（30%）臥室全部朝南，三面采光，兩梯三戶，自然通透，

動靜分離；25㎡超闊入戶花園，闊綽雙陽臺布局，簇擁貴族風范；4.9米大尺度客廳、闊綽山景餐廳，立體視野享受；30平米超大主臥，270度全視野俯瞰無敵山景；山景盡收眼底，奢境主臥套房，感受貴族一派雍容；8棟B03戶型：建筑面積141㎡三房兩廳兩衛戶型樣式建筑面積贈送面積三房兩廳兩衛141㎡41-44㎡（30%）紅色區域為贈送區域三、樣板房及戶型分享2.別墅板房及戶型分享外立面采用高檔干掛石材材料打造，簡歐風格外立面，顯得簡約而尊貴，同時三級臺式設計，使得每戶均能全面采光，通風透氣全采光“地下空間”三、樣板房及戶型分享買二送四，200%超高贈送率三、樣板房及戶型分享簡歐式建筑外觀，端正南北朝向，彰顯別墅高端品質一樓七米層高，大廳方正開闊，舉目即是陽臺外風景，顯得大氣、高貴三四樓設計為臥室，客廳與臥室分離，動靜分隔

總結：別墅簡歐風格彰顯尊貴，戶型端正，朝向通風透氣，1:2~1:3超高贈送，開闊視野詮釋半山豪宅，但單層面積略顯狹小，空間感略緊，與高層相近一排可能受車庫噪聲影響。四、項目推廣分享1.項目先天優勢及不足山景資源和離塵不離城（普遍認同的）周邊環境和配套不足認知銀湖山山景資源項目海拔優勢快速路交通區域形象差公共交通不便生活配套缺乏運用應對說辭，弱化周邊環境問題強調區域發展，彌補現階段配套不足；強調交通便捷，享受羅湖配套居于半山之上，離城市一步之遙，離塵不離城純粹/安靜/景觀/品質的城市半山生活推廣價值點定位區域在升級——羅湖新生，片區改造資源在升級——藏風聚氣，風水價值產品在升級——更好品質，更大戶型規避項目不足的同時擴大項目價值點,同時在推廣重點上與一期又有所側重2.項目推廣策略以客戶為核心，深度挖掘老客戶，有效拓展新客戶極具吸引的現場活動配合；高強度的精準媒體推廣配合；深度挖掘老客戶資源；有效拓展新客戶；推廣策略:以樓王全新形象高調起勢，強化“山居價值”與“產品升級”兩大訴求推廣方式:網絡、微博、微信、短信、戶外、紅嶺LED、報紙、電梯框架等策劃團隊立足客戶為核心,在全面分析一期客戶需求及關注點后制定了精準的推廣定位,全面的推廣方式10棟樓王8棟四、項目推廣分享3.項目活動策略奔馳S級星耀半山獨家冠名《中國好聲音》第三季澳門海選“尋找半山之美”攝影大賽``````一系列高格調的推廣活動策略奠定了項目的豪宅檔次,強化項目山居價值,提升了客戶對項目的認可,同時有利于項目突破一期客戶來源區域的限制,拓寬客戶來源區域四、項目推廣分享4.樓體展示項目依托高地勢的地理優勢,全方位

的樓體展示,在片區內起到很好的昭示性,配合其他推廣方式,對于路過的客戶有很好告知效果,樹立了片區豪宅的形象四、項目推廣分享五、項目銷售及客戶情況分享分腿盤點：7#除A座01單位走量較快（團購），其余各腿走量幾近停滯；9#除大戶型走量稍慢，其余各腿去化良好；樓棟推售時間總建面總套數已銷售面積已售套數銷售均價去化速度（周/套）可售面積可售套數預計消化周期7棟3月21460137361523274002.117845114549棟3月2041713716071108274009.84346252.5小結3月41876274196861312740011.12219113912.6銷售情況：自3月銷售至今，累計銷售131套，去化速度11套/周。其中7#共售23套，去化速度2.1套/周；9#累計銷售108套，去化速度9.8套/周；1.一期部分銷售情況一期9棟去化速度明顯快于7棟，市場認可度較高成交客戶工作及居住區域主要集中在羅湖，占比超六成，其次為福田占比約兩成，有少量香港投資客戶。成交客戶年齡主要在40歲以上，占比超六成，以有18-25歲成年子女的三口之家為主，少數為父母為20-30歲子女購房及老年夫婦購房。成交客戶以生意人為主，私營業主和企業老板占比近六成，其次為政府公務員及企業高管成交客戶九成為二次以上置業，首次置業客戶多為父母為子女購房；超八成為自住客戶，純投資客戶以香港人居多。從渠道來看，轉介效果最佳。成交客戶重視圈層口碑，口碑成交效果顯著，親友推薦成交率高。五、項目銷售及客戶情況分享2.客戶情況六、跑盤心得分享1.踩盤之前2.踩盤之時3.踩