商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)張勇2009.10.19商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來(lái)講有廣義和狹義之說(shuō)狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說(shuō)的商業(yè)的交易場(chǎng)所廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來(lái)銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)

商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂(lè)類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有

大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來(lái)自住的

大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來(lái)作為投資用的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來(lái)對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過(guò)程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營(yíng)行為商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國(guó)外人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。亞洲及國(guó)內(nèi)：商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)購(gòu)物中心市場(chǎng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)購(gòu)物中心——SHOPPINGMALL概念：Mall——林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店、娛樂(lè)設(shè)施和餐館組成的大型零售綜合體。ShoppingMall——規(guī)模在10萬(wàn)平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售、娛樂(lè)、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)

1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂(lè)主力店。

2、次主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。

3、娛樂(lè)、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂(lè)設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)施。4、專賣店：包括國(guó)際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。

SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)按投資價(jià)值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪專業(yè)型商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。

案例：北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬(wàn)人民幣，其投資價(jià)值可見(jiàn)一斑。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)概念：將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，而這些小面積產(chǎn)權(quán)商鋪由發(fā)展商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn)。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)利益：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品。可見(jiàn)，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專門聘請(qǐng)的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為發(fā)展商的長(zhǎng)期包袱，很有可能無(wú)法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)租金（元/平米/天）＝銷售單價(jià)（元/平米）＊回報(bào)率／３６５天／出房率公式商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)6%-10%左右是合理回報(bào)率

商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。

某些項(xiàng)目開發(fā)商胡亂提高年回報(bào)率承諾，有的甚至達(dá)到20%，這完全背離了市場(chǎng)規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。

商鋪定價(jià)操作程序商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)層別總價(jià)

=

（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定（第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。）系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)（層別總價(jià)÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)設(shè)定各層別中各個(gè)商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。影響客戶決斷的因素商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)參與開發(fā)的公司品牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、……其他（唯一性）外在因素商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)參與開發(fā)的公