居住區策劃方案指導老師：邢君11景觀芮賢枝陳青瑩劉珂區域背景研究番禺的規劃番禺的經濟番禺的房地產市場番禺區在廣州城市規劃中的地位：廣州實施南拓、北優、東進、西聯的城市空間發展戰略，番禺作為廣州未來城市副中心、城市南拓重點區域，發展潛力巨大。

番禺區總體規劃定位

廣州新城中心大學城教育研發中心城市功能強化帶商貿旅游文化發展帶知識創新軸線生活服務軸線重裝產業中心團市橋中心廣州-番禺新城中心SITE番禺區主要產業分布番禺未來將積極打造以下四個服務業中心：廣州南站現代服務業中心現代化商業區中心城區綜合商貿中心高新科技產業

廣州南站現代服務業中心現代化商業區中心城區綜合商貿中心高新科技產業SITE區域項目名稱價格（萬元/㎡）占地（㎡）建面（㎡）裝修情況主力戶型（㎡）剩余貨量（㎡）華南板塊星河灣盛薈250001053345329精裝修308-342㎡的4房36925星河灣海怡半島27000420000930000精裝修93㎡的2房，100㎡的3房，306㎡的4房，480-518㎡的5房17441雅居樂劍橋郡·佰利山14000320000011000003000元/㎡96-128㎡的三房，139-170㎡的四房176686錦繡香江1500087650012264004000元/㎡139㎡的三房，148-255㎡的四房54644諾德中心城1200090000340000毛坯41㎡的1房、74-81㎡的2房、99-102㎡的3房30654諾德名都1200062000210000毛坯89-92㎡的2房，100-131㎡的3房，148㎡的4房143642華南新城1650021000003000002000元/㎡92㎡的2房和142㎡的3房7936招商金山谷10500100000013000000精裝修33-71㎡的1房，78-115㎡的2房90199信基城18000630001000003000元/㎡108-160的三房，170-202㎡的四房30654萬科紅郡200003646667000002000元/㎡90-100平米的2-3房，50㎡公寓9919洛溪板塊珊瑚天峰12000491000500000精裝修188-191㎡的3房，290㎡的4房42788時代外灘19000921232222706000元/㎡145㎡的3房，168㎡的4房67536錦繡半島1400040000010000001500元/㎡120-170㎡的3-4房107382市橋板塊雅居樂錦官城12000800001500002300元/㎡95-145㎡的3-4房232792保利香檳國際1300022978505522500元/㎡45㎡的1房至140㎡的4房23257星晨時代豪庭1850061379150255毛坯120-320㎡的平層、復式單位83255雅居樂城南源著未定103824172619精裝修61-64㎡的1房，83-90㎡的2房，96㎡的三房51558海倫堡流金歲月140005002493286000元/㎡113、146、160㎡的3-4房99986大學城星匯文華220001564948825精裝修82-110㎡2房，118-138㎡3房，164-180㎡的4房106504大學城馨園2500011875370506000元/㎡135㎡的3房，175-195㎡的4房11050亞運板塊雅居樂七里海800019190344772500元/㎡99-123㎡的3房，135㎡的4房2724廣州亞運城1150026400004380000基本裝修70-105㎡2房，114-145㎡3房，138-317㎡的4房324809東湖洲花園110001040001800001800元/㎡85-95㎡的3房225258區域背景小結政府及規劃扶持，未來前景看好番禺的區域條件吸引聚攏高端消費商圈及高端人群，市場未來發展潛力看好產品同質，競爭白熱化區域內產品兩極化，一種是居家的剛需型產品，一種是面積較大的豪宅產品，但產品之間品質識別度較小。而且，在豪宅類別內，多有缺乏高品質及個性但卻定位高端的“泛豪宅”這一缺憾，因由我們的設計來彌補。市場分析廈滘站2.8km沙溪商貿站1km海珠路站500m珠江花園站150m私人碼頭150m私人碼頭500m海怡半島總站65mSITE車程16公里，22分鐘CBD南往北方向基本為橙黃色（緩行）甚至紅色（堵塞）南往北方向基本多為綠色（暢通）客戶人群首次置業的青年白領——經濟，簡事業有成、二次購房的私企業主——高品質，豪工作于大學城的教師、員工——文化氛圍，雅番禹居民場地調研本項目位于廣州市番禺區大石鎮沙窖島東部，北臨番禺迎賓大道，南臨珠江三枝香水道，西面為恒發酒店用品批發市場，東面為星河灣海怡半島。規劃用地面積約9.13公頃。約385m約255m約185m約140m約119m約134m約47m基地基本信息廣州最佳朝向分析最佳朝向：南偏東167.5°最差朝向：北偏東77.5°最佳朝向就.是考慮到過冷時間里得到的太陽輻射較多，過熱時間里得到的太陽輻射較少，二者權衡折中的一個方向柱：此處的評價標準應是外國人的。圖中綠色箭頭表示全年平均曝射量最多的朝向（115°）、藍色箭頭表示過冷時間內曝射量最多的朝向（162.5°）、細的紅色箭頭表示過熱時間內曝射量最多的朝向（80°）朝向優劣：南>東南>西南>西>北>東通風分析冬季風夏季風廣州市番禺區屬于南亞熱帶季風性海洋氣候，溫暖、多雨、濕潤，夏長冬短，夏季時段超過六個月。

我區年平均氣溫22.5℃，最冷月（1月）平均氣溫14.3℃，最熱月（7、8月）平均氣溫28.9℃。雨量充沛，分布不均，雨量相對集中在汛期，年平均雨量1673.0毫米，其中4~9月降雨量1354.8毫米，占全年降水量的81%。年平均相對濕度為77%，最小相對濕度9%。全年日照1633.9小時，年平均風速為2.1米/秒，最多風向為北風。優勢景觀：南面珠江三枝香水道、東北面珠江水道及大學城、西北角西橋飯店分店所屬湖泊三枝香水道珠江水道大學城西橋飯店周邊景觀分析劣勢景觀：西面珠江花園的高層住宅、恒發酒店用品批發市場,珠江花園小高層恒發酒店用品批發市場珠江花園高層住宅周邊景觀分析珠江花園小高層約322m約200m約515m約290m約210m約123m約165m約133m該用地距離珠江最近約為120米景觀視距星河灣景觀視距450m500m550m600m650m700m星河灣景觀視距450m500m550m600m650m700m750m800m+++由此可得：若只考慮東北部水道，場地東北角的景觀最佳，且向西南角漸次。景觀視距星河灣珠江花園150m200m250m300m350m400m450m550m500m景觀視距星河灣珠江花園150m200m250m300m350m400m景觀視距星河灣珠江花園150m200m250m300m350m400m++由此可得：若只考慮東南部水道，場地東南角的景觀最佳。景觀視距星河灣珠江花園150m200m250m300m350m無江景區（相對）有對岸江景區全江景區三枝香水道低層住宅區場地南北向剖面南面江景視線分析+++++++……由此可得：若只考慮東北景觀，場地東南角的景觀最佳，東北角景觀范圍最大。外向景觀&內部景觀內部景觀核心內部景觀核心商業街前廣場幼兒園會所靜居住區設計規范

——以時代外灘場地為例

廣州市城市規劃管理技術標準與準則1、容積率：一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。居住區容積率指每公頃居住區用地上擁有的各類建筑面積（萬m2/hm2）或以居住區總建筑面積（萬m2）與居住區用地（萬m2）的比值表示。地塊容積：≤2.52、建筑密度：一定地塊內，所有建筑物的基底總建筑面積占用地面積的比例。居住區建筑密度指居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（%）。地塊建筑密度：≤25%22816平方米3、住宅容積率：亦即住宅建筑面積毛密度，居住區住宅總建筑面積（萬m2）與居住區用地（萬m2）的比值。地塊容積：≤2.54、綠地率：地塊內各類綠地（一般包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施附屬綠地，但不包括屋頂、天臺和垂直綠化）的總和與地塊用地面積的比率（%）。綠地率：≥35%31942.4平方米住宅樓（22816m2）住宅樓（22816m2）綠地率：≥35%（31942.4m2）幼兒園（4000m2）商業服務設施（建筑面積10000m2）小區會所（建筑面積500m2）網球場（650m2）兒童游戲（625m2）運動設施（625m2）游泳池（1250m2）任務書要求經濟技術指標面積示意圖道路交通規劃控制要求1、出入口控制要求：主要出入口距主干道交叉口不得小于70米，距次干道交叉口不得小于50米。按照該場地，場地的出入口如圖所示2、配建車位要求：小汽車按1輛/戶、1/100平方米商業建筑面積配置，地下停車應占停車位的80%以上按照時代外灘已建好戶型為例

：1000戶，1000輛小汽車；100輛商業建筑配套車輛，共1100輛其中880輛為地下停車，220輛為地面停車1、地面停車50-300輛，應設兩個出入口，出入口遠離主干道和次干道道路交叉口2、地面停車面積25-30m2/輛，以220輛為例（5500-6600m2）3、地下停車面積30-35m2/輛，以880輛為例（26400-30800m2）地面停車場規范地下停車場規范1、地下停車庫通車道的最大坡度（斜坡道）。2、地下停車庫車道最小轉彎半徑6m規劃停車位尺寸的時候，可以參考以下尺寸標準：

1、大車停車位：大車停車位寬4米，長度7米到10米，視車型定。

2、小車停車位：小車停車車位，寬度2.2米到2.5米，長度5米。地下停車場規范消防規范1、小區會所一個廳、室的建筑面積不宜超過400m2

，安全出口不應少于兩個。2、營業廳不宜設在地下三層及三層以下。3、高層建筑的底邊至少有一個長邊或周邊長度的1/4且不小于一個長邊長度，不應布置高度大于5.00m、進深大于4.00m的裙房，且在此范圍內必須設有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口。4、防火間距消防規范5、消防車道高層建筑的周圍，應設環形消防車道當設環形車道有困難時，可沿高層建筑的兩個長邊設置消防車道。當高層建筑的沿街長度150m或總長度超過220m時，應在適中位置設置穿過高層建筑的消防車道高層建筑應設有連通街道和內院的人行通道，通道之間的距離不宜超過80m。弓盡頭式消防車道應設有回車道或回車場，回車場不宜小于15mx15m。大型消防車的回車場不宜小于18mx18m消防車道的寬度不應小于4.00m,消防車道距高層建筑外墻宜大于5.00m，消防車道上空4.00m以下范圍內不應有障礙物。建筑高度的計算在以下兩種情形下，水箱、樓梯間、電梯間、機械房等突出屋面的附屬建筑的高度應記入建筑高度：（1）附屬建筑的單邊邊長大于對應主體建筑邊長的1／2；（2）兩個以上附屬建筑同一單邊累加邊長大于對應主體建筑邊長1／2，且水平投影面積之和超過屋面水平投影面積1／4。建筑間距建筑退讓間距封閉型院落式組團綠地開敞型院落組團綠地市場定位方案一項目定位該地塊屬性判斷1、位于番禺區，交通不便利，地鐵站較遠2、周邊配套設施不齊全3、位于珠江的北面，但相對較遠，不屬于景觀最優地塊4、在未來里，有很大的發展空間周邊項目比較1、星河灣半島2、海怡花園3、珠江花園方案一項目定位項目規劃參考項目：1、時代外灘2、增城東方名都3、深圳新世界四季山水方案一項目定位戶型及總價：1、客戶均看重朝向以及戶型的方正規則2、南北通透、全明設計也是關注重點3、該場地南面的珠江作為景觀要素，東北角的大學城景觀也是場地周邊的重要景觀，要給予考慮戶型分析結論：1、本項目具備景觀資源優勢，有效地打動改善類客群，故定義為大戶型為主的產品2、在各種價值的前提下，建議產品以100-300平米為主3、建議采用風格明顯的現代園林景觀，并設計微地形，產生山體與水系的結合型景觀，體現項目的高端品質方案一項目定位目標客戶群定位：1、番禺地區具有一定經濟能力的一家三口或五口2、對高品質居住生活感興趣的人群3、廣東省的外來人口，從事金融，自主創業等類型預算：1、單價預算集中在8000-30000元之間2、總價預算主要購買力在80-600萬左右面積：1、集中在100-270平米左右方案一項目定位功能定位：1、小區內部公共活動空間豐富，綠化范圍廣，健身配套齊全2、停車位以一輛一戶為準3、商業用房可以覆蓋整個社區主題定位：1、小區景觀以山和水為設計主體2、以論語中“知者樂水，仁者樂山”吸引顧客方案一項目定位建筑風格定位：1、現代主義建筑風格，以匹配高端社區形象，突出尊貴感2、高層樓形滿足容積率3、以景觀朝向有主要排布方式景觀風格定位：1、現代主義景觀風格2、綠植、園路、鋪裝、水體、設施完美結合3、打造綠色生態社區項目計量單位數值所占比例（%）備注地塊面積平方米

91264/

容積率/2.5

/

建筑密度%25/

綠地率%35/

總建筑面積平方米228134

100

其中居住建筑面積平方米215134.5

94.3

商業等公建配套建筑面積平方米13000

5.7

住宅總套數套9100

其中高層住宅套數套910013～25層戶型比一室戶

建筑面積二室戶

建筑面