皇庭CBD項目商業部分初步方案每一次都精雕細琢2010年5月2報告核心觀點在經歷了金融危機之后，深圳整體經濟環境良好，為商業的可持續發展提供了有力的支撐；深圳整體的行政、商務、商業中心由羅湖向福田過渡，福田中心區承擔了較多責任，未來商業核心位置必然出現在福田中心區，而位于福田中心區核心位置的本項目有更多的發展空間；從國外CBD到國內的CBD研究發現，凡一線城市的CBD必然是集金融、政務、商業的城市核心中心，人群逐漸呈現向高收入的增長趨勢，消費力逐漸提升，從而帶動商業不斷發展；深圳未經歷CBD的逐漸演變，在規劃上領先于其他一線城市，其商業定位也必然要高于現有的商業；3建議本項目以體驗式、生態概念做為購物中心的定位方向，目前深圳的購物中心在定位和品牌上都有較高的重復率，且仍以零售為主要經營方式，缺少體驗式較強的主題式購物中心，而目前社會對于生態、環保、低碳類產品關注度較高，對本項目而言都是發展的機會點；在關注CBD普通白領及企業高管人群消費的同時，應充分考慮到CBD周邊的住宅人群，應更多的關注年輕家庭的一站式消費，以家庭體驗式的業態吸引此類人群的消費；在業態規劃中應充分考慮日夜均衡性，將項目打造成24小時不間斷的商業項目，成為中心區的亮點；綜合市場分析與本項目實際情況，本案可考慮定位為：最具體驗性的生態型的4報告核心思路現狀機會競爭宏觀經濟分析CBD發展特性商業發展趨勢購物中心現狀購物中心分析案例借鑒項目定位項目整體定位項目形象定位分區功能定位主體業態規劃規劃及收益建筑初步設想收益初步測算項目消費群分析項目交通分析5目錄|Index1.0項目發展概念展示2.0現狀分析3.0案例借鑒4.0項目整體定位5、建筑規劃建議及收益測算1、項目發展概念展示67新商務新商業新居住8通過典型商家帶來的體驗感覺兒童娛樂—職場體驗兒童公園（KIDZANIA）9通過趣味性導視及景觀小品帶來的體驗感覺10通過標志性建筑帶來的體驗感覺11打造全天候的商業組合12體驗生態的、綠色的商業13現狀機會競爭宏觀經濟分析CBD發展特性商業發展趨勢購物中心現狀購物中心分析案例借鑒項目定位項目整體定位項目形象定位分區功能定位主體業態規劃規劃及收益建筑初步設想收益初步測算項目消費群分析項目交通分析報告核心思路2、現狀分析142.1機會分析2.2競爭分析15深圳是全國第四大城市,全球第五大金融中心2009年9月22日倫敦金融城政府發布的最新全球金融中心指數報告顯示，深圳首次上榜就奪得第五名的佳績，領先于上海(第10名)和北京(第22名)。最新全球5大金融中心排名：倫敦、紐約、香港、新加坡、深圳。2009年國務院對深圳的城市定位是全國經濟中心城市國家自主創新城市中國特色社會主義示范城市國際化城市深圳2.1機會分析宏觀經濟分析全球五大金融中心的城市屬性給與深圳CBD更多發展機會。2009年國內主要城市GDP總值及增長比例城市GDP總量增幅第三產業增長值增幅北京11865.9億元10.1%9004.5億元10.3%上海14900.93億元8.2%8847.15億元12.6%廣州9112.76億元11.5%5545.56億元13.6%深圳8201.23億元10.7%4363.12億元12.5%全國335353億元8.7%142918億元8.9%深圳市擁有良性的發展宏觀經濟環境，整體發展速度及第三產業發展在國內均處于領先位置，給深圳市商業發展提供了良好的經濟環境162.1機會分析宏觀經濟分析深圳市全年生產總值８２０１億余元，比上年增長１０.７％；人均GDP達9.3萬元居大中城市之首；人均可支配收入26113.7元；社會消費品零售總額２５９８億余元，比上年增長１５.４％；其中，批發和零售業消費品零售額比上年增長１４.２％，住宿餐飲業消費品零售額比上年增長２４％。

數據來源：深圳市統計局2009年172.1機會分析宏觀經濟分析零售業和餐飲業都有不同程度的增長，表明深圳仍有較大的商業規劃空間。深圳主要商圈羅湖商圈：以人民南、東門區域為主，主要代表項目：金光華廣場、華潤萬象城、東門步行街等；福田商圈：以華強北區域及福田中心區為主，主要代表項目：華強北商業街、怡景中心城、cocopark、中信城市廣場等；南山商圈：以蛇口片區、南山文化中心為主，主要代表項目：蛇口花園城、海岸城、保利文化廣場等。羅湖商圈福田商圈南山商圈182.1機會分析宏觀經濟分析深圳目前呈現“三足鼎立”的商圈形態，其中福田中心區商圈呈現出未來深圳的商業核心的趨勢。192.1機會分析CBD發展特性CBD【CentralBusinessDistrict】高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。CBD具有區域中最高的中心性CBD具有城市和區域中最發達的內部交通和外部交通聯系CBD具有最高的人際和信息交流量CBD具有最高的土地價格CBD具有最集中和最高檔的零售業CBD具有最高的服務集中性城市CBD區域城市CBD區域紐約曼哈頓北京朝陽區倫敦卡納里碼頭上海陸家嘴CBD巴黎拉德芳斯深圳福田中心區香港中環南京河西龍江CBD我們將通過國內國外的CBD發展歷程及規劃特色，從而總結出本項目的借鑒意義。2.1機會分析CBD發展特性20紐約曼哈頓2.1機會分析CBD發展特性21紐約曼哈頓以華爾街為中心的曼哈頓下城是紐約最老牌的CBD區域，面積不足1平方公里。以洛克菲勒中心為中心的曼哈頓中城是紐約新興的CBD區域，面積約3平方公里，現在美國最大的金融機構總部大多位于此。華爾街洛克菲勒中心曼哈頓下城曼哈頓中城2.1機會分析CBD發展特性22紐約曼哈頓紐約時代廣場第五大道百老匯大街洛克菲勒中心紐約現代藝術博物館2.1機會分析CBD發展特性23紐約曼哈頓123紐約時代廣場紐約第五大道紐約第五大道上的蘋果專賣店2.1機會分析CBD發展特性24紐約曼哈頓123紐約現代藝術中心洛克菲勒中心門前的溜冰場夜晚的百老匯大街2.1機會分析CBD發展特性25紐約曼哈頓12曼哈頓中城·街頭雕塑曼哈頓中城·BryantPark26曼哈頓商業區主要分布在該區內曼哈頓島上的下城（Downtown）、中城（Midtown），著名的街區是格林威治街和第五大街；商業街云集了世界頂尖品牌，第五大道的租金為世界之最，達到每平方每年7.4萬元人民幣；曼哈頓商業區注重夜間商業的打造，整個區域消費24小時不間斷；體驗式的街區和商業，讓消費者在購物的過程中享受愉悅；本項目應在商業定位和業態組合上參考日夜間業態的均衡和購物的體驗感。2.1機會分析CBD發展特性2.1機會分析CBD發展特性27倫敦卡納里碼頭2.1機會分析CBD發展特性28倫敦卡納里碼頭金融城（CityofLondon）是英國老牌的CBD區域，興起于17世紀下半葉。卡納里碼頭是倫敦新興的CBD區域，九十年代末期開始成為倫敦最大規模的CBD區域，目前絕大多數跨國及本土公司總部都位于此，英國最高的三棟建筑均坐落于此。八十年代的卡納里碼頭如今的卡納里碼頭2.1機會分析CBD發展特性29倫敦卡納里碼頭倫敦金融城卡納里碼頭2.1機會分析CBD發展特性30倫敦卡納里碼頭2.1機會分析CBD發展特性31倫敦卡納里碼頭2.1機會分析CBD發展特性32倫敦卡納里碼頭卡納里碼頭區域內擁有形形色色相當多的酒吧和小餐館。前衛現代的建筑群落也打造出一個購物的天堂，從商業街購物中心到設計師品牌店在這里也不勝枚舉。這里還定期舉辦豐富多彩的活動和展覽以及非同凡響的公共藝術展，豐富了這里的環境與人們的生活。地面上并沒有幾家商店。地下是一個大世界，那里面商場連商場，餐廳接餐廳，五花八門的都有。而且又同地鐵連接起來。2.1機會分析CBD發展特性33倫敦卡納里碼頭倫敦城市機場距離卡納里碼頭僅3英里。被城市建筑擁簇的這家機場是商務人士的興奮點。13家航空公司在此運行每周1000多個航班，可以到達曼徹斯特、卡地夫、利物浦、阿姆斯特丹、盧森堡、巴黎、法蘭克福等20多個國內和國際城市目的地。倫敦城市機場為商務人士提供10分鐘登機服務。開闊的公共綠地與公共配套設施，使人們行走在高樓大廈間不再具有壓抑感34輕軌成為整個城市的主要交通體系，依托輕軌發展CBD的商業；商業與輕軌無縫連接，多數商業以地下的形式呈現；開闊的公共綠地與公共配套設施，使人們行走在高樓大廈間不再具有壓抑感；本項目所在的福田中心區在規劃上已經緊跟國際步伐，公共綠地與配套設置完善，提供了良好的商業規劃空間。2.1機會分析CBD發展特性2.1機會分析CBD發展特性35巴黎拉德芳斯2.1機會分析CBD發展特性36巴黎拉德芳斯原有商務區域分散在整個城市中，沒有特定的CBD區域。50年代起，巴黎市政府將拉德芳斯地區規劃為巴黎CBD區域，70年代起，拉德芳斯地區開始騰飛。2.1機會分析CBD發展特性37巴黎拉德芳斯具有藝術氣息的街頭雕塑、標志性建筑物，讓辦公不再枯燥充分的公共空間，讓人充分接近自然。凱旋門2.1機會分析CBD發展特性38巴黎拉德芳斯拉德芳斯擁有全歐洲最大的地下商場－面積達10萬平方米的四季商業中心，擁有歐尚超市、C&A等主力商家，吸引了大量消費者前來。多樣化的餐飲及娛樂店鋪，讓CBD的夜晚不再是“鬼城”39拉德芳斯已成為歐洲最大的商業中心；標志性建筑提升整個區域乃至城市的形象；充分的公共空間，讓人充分接近自然；日夜間業態的均衡性，通過餐飲、娛樂等業態豐富夜間的商業活動；本項目可通過建造標志性建筑樹立項目形象，主要日夜間業態的均衡性。2.1機會分析CBD發展特性2.1機會分析CBD發展特性40日夜商業均衡性文化設施和特色商業的打造老CBD區域曼哈頓中城卡納里碼頭拉德芳斯日夜人流不均衡，晚間及周末基本無人流第五大道、百老匯劇院、時代廣場等多樣化商業形態形態，涵蓋日夜消費，平衡日夜人流。除AV、KarenMillen和Hackett等設計品牌專門店外，Conran’sPlateau和UbonbyNobu等英國知名餐廳在工作之余吸引了大量消費者數不勝數的街邊咖啡館及特色餐廳吸引了下班人群。以辦公物業為主，基本沒有文化設施及特色商業紐約現代藝術博物館、紐約圖書館等文化設施為區域注入了更多的文化氣息富有美國特色的商業設施，不僅吸引大量游客，也使本地消費者流連忘返。碼頭區博物館是當地文化地標，完整保存了世界上最古老的「SSRobin」號汽船。古老的碼頭設施和現代的建筑風格對應，塑造了特色化的商業氣息擁有全球知名的摩天輪等標志性建筑影劇院、博物館等體現了法國人追求藝術的氣息。新凱旋門、歐洲最大的地下商場為傳統商業注入了特色，吸引了大量消費者2.1機會分析CBD發展特性41老CBD區域曼哈頓中城卡納里碼頭拉德芳斯街道狹小，公共空間不足政府從法律上規定了發展商必須留出足夠的公共空間，有些大廈甚至地面一層整層都被辟做開放的公共空間。依托碼頭水景，政府規劃了大量公眾休閑區域。每個街道都設置有景觀節點，加入能體現法國藝術的景觀小品。行人游客可在此進行休憩。道路擁擠，交通不便軌道交通四通八達，上班人群及消費人群均可很方便到達區域設置景觀步行走廊，聯通區域內各個角落。與機場、地鐵站無縫連接，消費者可方便到達世界各個角落。統一的交通中轉站，可方便轉乘各路市內地鐵線路及歐洲城際地鐵線路。區域內設置高架路橋，實現人車徹底分流交通系統的打造公共空間的打造2.1機會分析CBD發展特性香港中環42香港匯豐銀行總行大廈中銀大廈香港國際金融中心(IFC)香港交易廣場香港禮賓府中環中心長江集團中心置地廣場怡和大廈香港終審法院美國駐香港總領事館香港大會堂香港郵政總局中環天星碼頭皇后像廣場香港立法會大樓中環以及尖沙嘴、尖沙嘴東，都矗立了著名的酒店：香港文華東方酒店(干諾道中)置地文華東方酒店(德輔道中)麗嘉酒店(遮打道)四季酒店(國際金融中心)九如蘭桂芳酒店（九如坊）香港蘭坊酒店香港女青園景軒香港宏基國際酒店香港皇后酒店香港中環主要建筑物及酒店2.1機會分析CBD發展特性香港中環43怡和大廈

(JardineHouse)位于香港中環康樂廣場1號，土地面積53,000平方英尺，樓高52層(178.5米)，由香港中環大業主置地公司興建，于1973年落成，是香港首幢摩天大樓，在1970年代曾經是香港及東南亞最高的建筑物。第一代香港匯豐銀行總行大廈在1865年于原址落成,當時皇后大道仍為海旁。第二代總行大廈于1886年落成,由兩幢風格不同的建筑物組成：面向皇后大道的一面以柱廊及八角形的圓拱屋頂為主，屬維多利亞式設計；面向德輔道的一邊則采用一系列拱形走廊為主。由構思到落成需時6年時間。整座建筑物高180米，共有46層樓面及4層地庫，使用了30,000公噸鋼及4,500公噸鋁建成。2.1機會分析CBD發展特性香港中環44香港中國銀行大廈，由貝聿銘建筑師事務所設計，1990年完工。總建筑面積12.9萬平方米，地上中銀大廈外觀70層，樓高315米，加頂上兩桿的高度共有367.4米。建成時是香港最高的建筑物，亦是美國地區以外最高的摩天大廈。結構采用4角12層高的巨形鋼柱支撐，室內無一根柱子。國際金融中心一期(國金一期)，樓高210米，屬于辦公室大廈，是國際金融中心首個完成的部份，完工于1998年，共地上38層，地下4層，樓面面積7萬2850平方米，設有4層交易樓層，供大型金融機構租用，共有18部電梯，分為4個服務區域，估計每日約有5,000人在此工作。置地廣場(TheLandmark)現址由多幢建筑物拆卸合并而成，共設有兩座辦公室大廈、商場、及一家酒店。兩座辦公室大廈分別為位于北面的告羅士打大廈(48層)，及南面的公爵大廈(47層)，兩座大廈擁有相同外型。原址：告羅士打行，曾設有一家高級酒樓告羅士打酒樓，而告羅士打行的前身則是1867年興建的香港大酒店。業態：底層商場共有5層，是香港著名的名牌集中地，著名品牌專門店包括LV、Dior、Gucci等。2003年開始進行大型翻新工程，包括把商場重新裝修，及增設一家超豪華五星級酒店--置地文華東方酒店。酒店于2005年9月正式開業。2005年12月8日，時裝品牌。路易威登在置地廣場的香港旗艦店重新開幕,外觀采用半透明設計，店鋪由原本兩層變成三層，面向畢打街，是全球LV四大店之一452.1機會分析CBD發展特性46中環中心（TheCenter），是香港第四高樓，世界第15高樓，樓高346米，共地上73層，次于國際金融中心、中環廣場和中銀大廈，面積：在1998年落成，占地達十萬平方英尺，提供商用樓面面積逾140萬平方英尺。原址本來有花布街、化工行集中的同文街等特色街道。整座大廈矗建於一個寬敞的有蓋休憩廣場上，面積廣達1,500平方米的前庭花園，以現代建筑素材演繹東方庭園神韻。。2.1機會分析CBD發展特性47第二次世界大戰當時香港的主要商業中心1887年至1891年香港會所皇后像廣場立法會大樓……1970年至1980年多層式摩天大廈各銀行總部主要的商業活動……目前置地廣場IFC太古廣場金鐘廊……香港中環CBD2.1機會分析CBD發展特性陸家嘴CBD位于上海市浦東區，面積31平方公里，戶籍人口40萬，是中國國家級開發區。區內主要發展金融、貿易、商業、房地產、信息和咨詢等第三產業。陸家嘴中心區竹園商貿區洋涇街道梅園新村街道濰坊新村街道CBD區域商業的發展將隨著區域建設的進行，經歷由中檔到高檔的發展過程。2.1機會分析CBD發展特性上海陸家嘴CBD481990年陸家嘴金融貿易區宣布開發。2015年基本形成亞太區域國際金融貿易中心。2003年底陸家嘴落戶分行級以上外資金融保險機構已達146家，62家外資金融機構資產總值2200億元人民幣。1999年金茂大廈落成，420.5米的高度為當時上海第一高樓，其服務于高檔商務的J-Life的時尚生活服務中心，成為提升區域商業檔次的一個代表。1997年正大廣場開工建設，因區域商業氛圍尚未成熟，歷經5年的建設調整，于2002年10月開門迎客。CBD起步期商業氛圍不成熟，商業檔次以中檔為主。CBD建設期隨著CBD商務寫字樓的發展，及交通體系、市政配套的完善，區域商業氛圍也隨之濃厚。CBD穩定發展期2010年新鴻基地產項目IFC（國金中心亮相）首層已引入25家世界級品牌旗艦店，ＬＶ、卡地亞、愛馬仕、迪奧、香奈兒、喬治阿瑪尼、繆繆、Ｄ＆Ｇ等品牌均為兩層式商鋪，有些商鋪面積在1500平方米以上。隨著CBD區域商務氛圍的完善，商業的檔次也隨之逐步提高。2.1機會分析CBD發展特性上海陸家嘴CBD49正大廣場正大廣場坐落在黃浦江畔，毗鄰東方明珠和金茂大廈，由泰國正大集團附屬公司上海帝泰發展有限公司投資4.5億美元興建的大型商廈，總面積達241,000㎡，地上10層，地下3層，是正大集團在中國最大的旗艦項目之一，同時也是當今中國最大的倡導集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心。正大廣場于1993年開工建設，2002年10月18日開幕。基本布局：地下兩層超市，一至四層百貨，五至九層以餐飲、娛樂為主的不夜城。主力店主要有易初蓮花超市、正大百貨、思考樂書店、星美正大影城，以及麥當勞、KFC等知名餐飲店。項目為陸家嘴區域首個大型購物中心，伴隨著陸家嘴商圈一同成長，是陸家嘴早期商業的代表。2.1機會分析CBD發展特性上海陸家嘴CBD50代表性品牌：ZARA、H&M、CKJEANSMUJI、UNQLO、ESPRIT樓層品牌店6F天萃庭餐廳ParadiseGardenRestaurant5F拉圖餐廳LATOUR發之秘THEHAIRSECRET勞斯櫥柜LEICHT安德雷思藝術EndlessGallery4F美麗田園BeautyFarmSPA千采眼鏡ColorfulVision安吉爾婚紗攝影A·art3F科瓦齒科KOWADENTAL愛麗克美容美發沙龍EricParisSalonPakerson2F所羅門鐘表珠寶SolomonWatch&JewelleryW.W.CHAN&SONS1F天御養生館RoyalSPA意利咖啡概念店illyCaféJ-Life位于陸家嘴金茂大廈，商業面積14,921㎡，匯聚各大品牌，集生活，休閑和娛樂于一體，成為上海時尚生活新地標。J-Life時尚生活中心業態及品牌2.1機會分析CBD發展特性上海陸家嘴CBD51項目簡介：上海國際金融中心(ShanghaiInternationalFinancialCenter)，前身為陸家嘴美食城，為上海建筑中的綜合物業發展計劃。該物業位于上海浦東新區世紀大道8號，陸家嘴金融貿易區內。東鄰金茂大廈，西接正大廣場，北面為上海軌道交通二號線陸家嘴站及陸家嘴中心綠地。總發展面積為400,000平方米，其中甲級辦公樓210,000平方米，酒店9,0000平方米，商場100,000平方米。物業由兩幢高層辦公塔樓及一座低層建筑組成。南座高249.9米(53層)、北座高259.9米(56層)、低層建筑高85米。第一期80,000平方米寫字樓及商場于2009年落成，其余部份將于2010年完成。發展商為香港新鴻基地產發展有限公司。IFC2.1機會分析CBD發展特性52上海陸家嘴CBD北京商務中心區地處北京市長安街、建國門、國貿和燕莎使館區的匯聚區。北京CBD是西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間3.99平方公里的區域。這里是摩托羅拉、惠普、三星、德意志銀行等眾多世界500強企業中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業的新址，是國內眾多金融、保險、地產、網絡等高端企業的所在地，是財富的聚焦點，代表著時尚的前沿。同時，CBD又是無數中小企業創業和成長的搖籃。從330米的北京最高樓——中國國際貿易中心第三期到世貿天階的超大電子屏，從建外SOHO的白樓到萬達廣場，眾多創意文化、物流、服務企業在這里啟航。

北京CBD區北京朝陽CBD2.1機會分析CBD發展特性53華貿購物中心位于華貿寫字樓裙房部分，建筑面積約4萬平米，營業樓層共五層，包括地下一層和地上四層，B1層與新光天地及地鐵站連通。空間整潔明亮、現代時尚，購物動線流暢無礙，購物環境寧靜幽雅，提供高檔流行商品及尊貴服務，形成設施齊全、配套合理的時尚中心。

2009年11月，蘭博基尼全球首家服飾概念店落戶華貿購物中心,其他如VERSACE（范思哲）,A.TESTONI（鐵獅東尼）,BAUME&MERCIER（名士）,BROOKSBROTHERS（布克兄弟）,CANALI（康納利）,FERAUD（菲羅）,JAEGER-LECOULTRE（積家）,LOR0PIANA（世界頂級面料商）,MISSONI（米索尼）,MOSCHINO（莫斯奇諾）,TOMMYHILFIGER（托米）等國際品牌已進駐華貿購物中心。北京朝陽CBD2.1機會分析CBD發展特性54SOHO·尚都占地面積約2.2公頃，總建筑面積約17萬平方米。其中地上11萬平方米，地下6萬平方米。整個項目按地域劃分為西區、北區和南區。西區一棟8層商業樓，北區一棟24層辦公樓，南區一棟29層公寓；同時還包括4層裙房，從地下一層至地上四層均為商鋪。建外SOHO的商鋪沿街設立，獨立進出，面積從100平米到600平米不等，設施齊全。已有咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時裝店等二百家商家進駐，吸引了眾多追求個性化精致生活的時尚人群在此消費。北京朝陽CBD2.1機會分析CBD發展特性55北京萬達廣場項目處于東長安街CBD核心區，國貿中心東300米。西北為開始建設的CCTV大廈，南側正對在建的BTV，北靠陽光100，東臨金地國際花園等知名房地產項目，不但處于CBD國貿商圈的中央位置，并與周邊各大知名項目共同形成了一個優越的國際化、現代化商務區。總建筑面積約44.6萬平方米，其中自持商業中心面積約15.4萬平方米，五星級酒店面積約4.8萬平方米。北京朝陽CBD2.1機會分析CBD發展特性56北京朝陽CBD50、60年代第一機床廠第二印染廠雪花冰箱廠北京吉普車廠……（工業基地）80年代（涉外機構）大型跨國公司國際駐華機構外商投資企業……2004年（CBD初具規模）企業3000余家會展中心展覽館商業……目前（CBD較為成熟）130家世界500強企業高檔寫字樓五星級酒店中高端商業……2.1機會分析CBD發展特性57582.1機會分析CBD發展特性傳統商務區現代CBD中低檔（日用）商業為主以商業用地為主居住功能較強，辦公功能較弱中高檔商業為主企業性辦公用地和旅館用地為主居住功能較弱，辦公功能較強CBD的發展使得城市商務、商業集中化，形成城市中心，商業體量會控制在一定的范圍，形成能提升城市形象、代表城市的核心商業。國內城市CBD小結深圳CBD占據深圳中心區之中心優勢位置兩大地鐵線交匯，交通樞紐位置突出周邊高收入人群云集深圳政治、經濟、商業、商務的焦點所在592.1機會分析CBD發展特性福田中心區規劃—深圳最具發展潛力之區域片區定位未來深圳行政、文化、信息商務中心深圳心臟區域，城市源動力所在交通規劃地鐵、火車、公交體系齊全交通樞紐地位，強化交通和商業互動人口規劃規劃就業人口26萬，居住人口7.7萬人人口增加成為中心區商業發展的基礎深圳中心區中心區是東起彩田路，西至新洲路，蓮花路以南，濱河大道以北圍成的區域共占地面積4.14平方公里,深南大道由東向西穿越其間，將中心區分為南、北兩片；其中，南片區2.33平方公里，北片區1.81平方公里602.1機會分析CBD發展特性福田中心區軌道交通規劃—按深圳市軌道交通規劃，實施后的福田中心區將會有8條地鐵通過，并且地鐵四號線將直通香港，成為連接深港兩地的重要交通通道。福田中心區軌道交通規劃示意圖地鐵四號線地鐵一號線3個地鐵站設置：市民中心站、購物公園站、會展中心站1號線－崗廈站與本項目無縫連接，帶來了龐大人流612.1機會分析CBD發展特性230萬平方米寫字樓卓越大廈、安聯大廈、榮超中心、新世界大廈等數十棟高檔寫字樓28萬平方米會展中心深圳最大的單體建筑，每年舉行會展活動超過100場次超過200萬平方米高檔住宅區黃埔雅苑、雅頌居、星河國際、中海華庭、城中雅苑、中銀花園等近十個高檔住宅樓盤5大五星級酒店馬哥·孛羅酒店、喜來登酒店、香格里拉酒店、麗茲卡爾頓酒店、祈年酒店公共設施住宅寫字樓星級酒店購物中心622.1機會分析CBD發展特性高檔寫字樓會展中心高檔住宅區高星級酒店寫字樓白領人群會展商務人群高檔住宅人群高級商務人群人群語言高消費的追逐者品味和格調的堅守者文化藝術的推崇者時尚潮流的推動者優雅生活的代言者城市消費的中堅力量時尚優雅體驗環保生態健康生活品位格調消費關鍵詞632.1機會分析CBD發展特性64?目前已已開業的購物中心有星河COCOPark，怡景中心城，天虹購物廣場、IAMALL等，面積約為30萬平方米?同時籌備及在建的大型商業項目有晶島國際，卓越世紀中心等及大量的寫字樓商業裙樓?保守估計，福田中心區的商業供應量將超過60萬平方米。福田中心區將發展成為深圳第三個市級商業區1234區位優勢位于深圳未來行政、文化、商務中心深圳主要政府機構和文化設施都集中在福田中心區，如市民中心，圖書館，音樂廳，購書中心等，CBD寫字樓和酒店的迅速開發建設，推動了中心區快速發展成城市商務中心。

交通條件便利地鐵一號線與四號線在會展中心匯集?緊靠深南、濱河兩大城市主干道，通過這兩大城市主干道可以快速到達深圳各主要口岸包括寶安國際機場、火車站、羅湖口岸、皇崗口岸等?公交樞紐站點較多，接近20多條公交線路通過。商業規模政府規劃?福田中心區是深圳首次按照規劃來進行商業區建設的典范?福田中心區商業規劃吸取了其他商圈交通瓶頸的限制性發展因素，在車流順暢、停車場數量以及大眾交通方面的考慮更加符合商業需求。福田中心區特有的區位優勢，便利的交通條件以及合理的政府規劃，加快了中心區商業的發展。2.1機會分析CBD發展特性2.1機會分析CBD發展特性65基礎，深圳CBD項目發展的背景如何深圳CBD將隨著城市的經濟的騰飛，順應城市發展趨勢，實現其歷史性的定位高附加值的金融產業將成為未來福田中心區的主導產業，客觀上需要和高素質人群相匹配的商業環境良好的區域及交通規劃將成為新形態商業發展的助推器競爭，深圳市商業市場未來發展趨勢如何商業核心向福田中心區發展的趨勢明顯，老牌商圈地位受挑戰商業注入創意元素為市場普遍關注點餐飲業發展興盛，零售業有待提升城市綜合體成城市開發熱點經驗，眾多國際經驗成功何在注重日夜人流的均衡注重在商業中注入體驗與創意元素，打造極富特色的商業形態對公共活動空間的打造注重對人流及內外交通體系的打造成功，項目成功關注的核心要素是什么體驗式商業中心全天候商業中心公眾活動中心交通中心經營調整123四大中心一個策略商業發展階段結合現有以及即將面世的商業物業，深圳市處于第五階段，整體商業發展進入成熟期。回顧商業發展歷程，商業發展主要分為起步期、發展期、成熟期三個區間，三個區間分為五個階段。+第五階段社區購物中心SHOPPINGMALL城市運營OUTLETS++

商業類型+多種百貨業態大賣場多種專業市場社區購物中心特色街區+++第四階段

商業類型第三階段社區超市社區配套專業賣場服飾百貨+++

商業類型第二階段生活配套+傳統百貨

商業類型第一階段生活配套

商業類型起步期發展期成熟期662.1機會分析商業發展趨勢城市發展——深圳行政中心及商業中心逐漸從羅湖向福田區過渡，而福田中心區將是未來深圳的行政、商務、商業中心價值洼地規劃利好城市商業發展趨勢傳統商業中心現在商業中心672.1機會分析商業發展趨勢交通規劃——深圳市正進入軌道交通快速發展階段，軌道交通網絡的實現，深圳消費群可實現大范圍內快速流動，未來軌道商業物業的發展將成為深圳市商業發展主流目前共有16條線路在規劃中，總長585.3公里，設站357座。其中組團快線4條、干線6條、局域線6條，另規劃城際線4條。本項目本項目處于整個地鐵交通體系的樞紐位置，未來消費人群巨大。682.1機會分析商業發展趨勢本項目COCOPARK怡景中心城中信城市廣場萬象城金光華廣場益田假日廣場隨著地鐵一號線的開通，沿線各大站點商業物業的建設使深圳走上了購物中心發展的大時代，深圳商業也進入了mall時代。692.1機會分析商業發展趨勢70目前，1號線共開通有18個車站會展中心站為1號線與4號的換乘站；項目處于崗廈與會展中心地鐵站口；項目在規劃上在后期將會做到無縫連接。項目地宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體71宗地條件交通條件深圳中心城香蜜湖梅林水庫項目地塊銀河水庫深圳灣福田河荔湖福田區羅湖區南山區項目處于深圳市CBD中心商務辦公區。項目處于中心商務辦公區東北角，緊鄰中心區中軸線，位于深南大道南側，彩田路和金田路之間，中心區內目前惟一的城中村。2.1機會分析項目分析人車流量消費群體72地塊用地功能地塊占地㎡建筑面積㎡商業面積㎡皇庭大廈商業+寫字樓1000012250004-1住宅+商業26069.41709722800005-1住宅+商業23115.61191608300006-1住宅+商庭大廈4#5#6#2.1機會分析項目分析宗地條件交通條件人車流量消費群體福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#73地塊現狀宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體74宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#地塊現狀福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#75宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體地塊現狀福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#76宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體地塊現狀福田路彩田路深南大路金田路福華三路4#5#皇庭大廈6#77宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體地塊現狀彩田路深南大路金田路4#5#皇庭大廈6#福田路福華三路78

北向：深南大道評價：它是車輛通往本項目的主要干道。

東向：彩田路評價：南北走向的一條主要干道，是目前本項目周邊居民零售消費的路段。

南向：福華三路評價：主要的小區居民出人的主要路段。

西向：金田路評價：金田路目前展示面較好，有助于提高皇庭大廈的商業價值。項目四至：宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體79宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體深南大道廣深高速公路濱海大道北環大道南山區寶安區福田區羅湖區濱河大道清平高速公路皇崗路坂田深南大道和濱海大道是貫穿整個深圳的形象大道，也是其他區域通往福田中心區的必經之路80宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體4#深南大道彩田路福華路金田路福華三路海田路會展中心崗廈村新一佳大中華好百年中心城市民中心福華新村福建大廈社保局5#6#通達方便性比較彩田路＞福華路＞金田路＞福華三路＞海田路區域內消費者主要依靠：彩田路、福華路、金田路以及福華三路到達本項目皇庭大廈本項目本項目直接與崗廈站相接，且與會展中心站一路之隔，地鐵人群可以無縫到達本項目。1號線（遠期高峰小時客流量）4號線（遠期高峰小時客流量）會展中心站36306人次51126人次崗廈站22735人次81宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體82項目地塊交通便利，其中主要到達本項目公交站點有：崗廈村崗廈彩福大廈福華新村大中華國際廣場世紀廣場崗廈地鐵站等宗地條件交通條件消費群體2.1機會分析項目分析人車流量崗廈站崗廈村崗廈村崗廈村崗廈村崗廈村福華三路口大中華國際廣場彩福大廈崗廈地鐵站福華新村世紀廣場崗廈本項目周邊公交站點較多，給項目帶來更多目標消費群體。83宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體深圳消費者購物行為總體情況多數深圳本地被訪者在商場停留的時間是1-2個小時女裝和化妝品是深圳本地被訪者主要在商場購買的商品深圳本地消費者最近1年的購物平均總支出為10127元，其中在服裝飾品方面的支出比例最大（平均支出為4428元，約占43.7%），其次是在電子產品的支出（平均支出為2467元，約占24.4%）23.6%的深圳本地消費者到萬象城/吉之島購買過進口商品，其中37.1%的被訪者去過2次，21.0%的被訪者去過1次。消費者普遍在商場停留的時間不長，說明商場普遍缺乏體驗感，沒有太多吸引力零售業態仍是消費的主導，缺乏多元化的購物體驗市民接受新型購物中心的程度較高84宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體多數深圳本地被訪者每次逛街花費的時間為1-2個小時。深圳本地消費者逛街的時長85宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體有27%的消費者都是平均每周外出消費1次，說明深圳消費者消費次數較多，市場消費量大。深圳本地消費者逛街的頻率86宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體深圳本地消費者月收入深圳消費者2500-5499元月收入者占多數，具備一定的消費能力。87宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體45.0%深圳本地消費者每周在外就餐1-2次；31.0%深圳本地消費者每周在外就餐的花費是50-100元，平均花費是215元；深圳本地消費者最喜歡的菜系是粵菜，其次是湘菜，第三是川菜；認為深圳比較缺少異國餐廳和具有特色的餐廳。深圳消費者餐飲習慣總體情況深圳消費者在外就餐次數較多，對餐飲需求較高；對特色餐飲和異國餐廳需求較高；體驗式的消費仍是多數消費者的意向。88宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體希望在CBD消費的餐飲場所89宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體希望在CBD消費的休閑娛樂場所90宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體希望在CBD消費的零售場所91宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體深圳本地消費者逛街的首選交通工具深圳本地消費者逛街使用的交通工具以公共汽車和步行為主。92宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體消費者調查小結消費者普遍在商場停留的時間不長，說明商場普遍缺乏體驗感，沒有太多吸引力零售業態仍是消費的主導，缺乏多元化的購物體驗市民接受新型購物中心的程度較高深圳消費者在外就餐次數較多，對餐飲需求較高；對特色餐飲和異國餐廳需求較高；體驗式的消費仍是多數消費者的意向；93福田中心區內白領階層餐飲休閑業態的需求較為旺盛；經濟收入穩定，對商品的品牌、檔次有一定要求；交通便捷、購物環境、服務質量、檔次是影響他們消費行為的主要因素區域內住宅人口對品質感的家庭消費有較大需求；注重消費的便利性；日常生活消費選擇就近消費機會性消費人群高檔餐飲休閑娛樂需求較大購物環境、服務質量、檔次是影響他們消費行為的主要因素消費者特征宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析人車流量消費群體94選取5月11日（周二）的16：30-18：30、20：00-21：00作為樣本采集時間選取彩田路、福華路、金田路及福華三路處作為樣本采集地點項目小組采取隨即計時現場整理的方法whenwherehow宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析地塊人車流量統計消費群體人車流量95時段與地點來向去向時間車流備注16：30—16：40彩田路與福華路交匯處彩田路（北）5分鐘106輛其中不含公交車彩田路（南）5分鐘94輛福華路（西）5分鐘42輛福華路（東）5分鐘53輛17：00—17：10福華路福華路（西）福華路（東）5分鐘64輛福華路（東）福華路（西）5分鐘56輛17：30—17：40金田路與福華路交匯處金田路（北）5分鐘154輛金田路（南）5分鐘94輛福華路（西）5分鐘52輛福華路（東）5分鐘38輛18：00—18：10福華三路福華三路（西）福華三路（東）5分鐘78輛福華三路（東）福華三路（西）5分鐘67輛宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析消費群體人車流量96時段與地點來向去向時間車流備注20：05—20：15彩田路與福華路交匯處彩田路（北）5分鐘83輛其中不含公交車彩田路（南）5分鐘72輛福華路（西）5分鐘36輛福華路（東）5分鐘40輛20：25—20：30福華路福華路（西）福華路（東）5分鐘47輛福華路（東）福華路（西）5分鐘42輛20：35—20：45金田路與福華路交匯處金田路（北）5分鐘96輛金田路（南）5分鐘89輛福華路（西）5分鐘46輛福華路（東）5分鐘40輛21：00—21：05福華三路福華三路（西）福華三路（東）5分鐘55輛福華三路（東）福華三路（西）5分鐘47輛通過我司對車流輛的統計，可以看出白天車流大于晚上，說明夜間商業可消費的業態少，不能吸引人流在福田中心區。宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析消費群體人車流量97時段與地點來向去向時間人流備注16：20—16：30彩田路與福華路交匯處彩田路（北）彩田路（南）5分鐘36人其中不含騎自行車彩田路（南）彩田路（北）5分鐘39人福華路（西）福華路（東）5分鐘91人福華路（東）福華路（西）5分鐘76人17：00—17：10福華路福華路（西）福華路（東）5分鐘56人福華路（東）福華路（西）5分鐘65人17：30—17：40金田路與福華路交匯處金田路（北）金田路（南）5分鐘196人金田路（南）金田路（北）5分鐘184人福華路（西）福華路（東）5分鐘293人福華路（東）福華路（西）5分鐘304人18：00—18：10福華三路福華三路（西）福華三路（東）5分鐘70人福華三路（東）福華三路（西）5分鐘76人18：30—18：40彩田路與福華路交匯處彩田路（北）彩田路（南）5分鐘234人彩田路（南）彩田路（北）5分鐘203人福華路（西）福華路（東）5分鐘380人福華路（東）福華路（西）5分鐘294人宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析消費群體人車流量98時段與地點來向去向時間人流備注20：10—20：20彩田路與福華路交匯處彩田路（北）彩田路（南）5分鐘61人其中不含騎自行車彩田路（南）彩田路（北）5分鐘60人福華路（西）福華路（東）5分鐘46人福華路（東）福華路（西）5分鐘41人20：25—20：30福華路福華路（西）福華路（東）5分鐘40人福華路（東）福華路（西）5分鐘37人20：40—21：50金田路與福華路交匯處金田路（北）金田路（南）5分鐘51人金田路（南）金田路（北）5分鐘46人福華路（西）福華路（東）5分鐘93人福華路（東）福華路（西）5分鐘85人21：05—21：10福華三路福華三路（西）福華三路（東）5分鐘33人福華三路（東）福華三路（西）5分鐘30人從表中可以看出：在位于彩田路與福華路和金田路與福華路交匯處，人流量較多，下班時間尤為明顯，說明本項目區域內人口密集。宗地條件交通條件2.1機會分析項目分析消費群體人車流量99格倫時間測距法在特定時間內消費者所能到達的最遠距離取決于其出行時采用的交通工具。因此，根據居民出行采用的交通工具的比例和各交通工具的時速確定周邊居民平均出行時速，即加權時間交通距離，以此確定項目的商圈范圍。在結合項目區域交通環境，確定項目核心商圈、次級商圈及邊緣商圈范圍。商圈范圍確定模型消費者購物出行時間核心商圈范圍加權時間交通距離輻射范圍居民前往消費場所的各種方式的比例各種交通工具的平均時速×加權時間交通距離次級商圈范圍邊緣商圈范圍項目區域交通環境2.1機會分析商圈界定100STEP1：計算消費者使用各種交通工具的加權平均時速消費者購物所采用交通工具比例％平均時速（公里/小時）加權時速（公里/小時）步行2451.2公交車30206出租車7402.8私家車5502.5地鐵347023.8合計：100.036.3從消費者問卷調查，得出外出休閑消費群使用各種交通工具的比例，根據各交通工具的平均時速加權得出項目交通工具的平均時速為36.3公里/小時。2.1機會分析商圈界定101STEP2：計算消費者外出休閑愿意接受的路程加權平均時間從消費者問卷調查，得出外出休閑消費群愿意接受的時間比例，根據比例加權得出外出休閑愿意接受的平均時間為15分鐘。時間變量比例％加權平均時間（分鐘）＜5分鐘60.35-10分鐘322.410-20分鐘365.420-30分鐘184.5＞30分鐘82.4合計：152.1機會分析商圈界定102STEP3：核心商圈范圍預測外出休閑出行時間加權時間交通距離輻射范圍×15分鐘/0.0.25小時36.3公里/小時9.075公里×結果表明，項目核心商圈的輻射范圍達到9.075公里。2.1機會分析商圈界定103STEP4：無競爭環境核心商圈范圍依據項目輻射范圍9公里，按照公路狀況，在無競爭環境下，項目的核心商圈將如下圖所示：由圖可見：項目向北輻射范圍至梅龍路；向西輻射范圍至世界之窗；向東輻射范圍至羅湖愛國路向南輻射范圍至深港邊界由此可見：在無競爭的環境下，項目的輻射范圍將近整個福田區及羅湖區2.1機會分析商圈界定104STEP5：競爭環境商圈范圍分析項目的輻射范圍為東至上步中路南至深港邊界西至香蜜湖北至梅林0項目核心商圈次級商圈次級商圈2.1機會分析商圈界定其他商圈的大型商業都會給給本項目帶來競爭，結合競爭環境來分析，本項目的核心商圈為：深圳市級商圈分析ABCDEF金三角商業區—依托羅湖口岸的地緣優勢，東門、人民南等區域發展成為代表性傳統市級商圈，隨著其它商圈興起，目前正在進行升級調整。華強北商業區—該商圈最早由電子專業市場發展起來，隨著曼哈商業廣場、茂業百貨等商業的發展，零售業日趨繁榮，目前為深圳市最具商業活力之商圈。福田中心商業區—隨著福田中心區CBD開發而興起的商圈，會展中心、市民中心、高檔住宅、高檔寫字樓、星級酒店的持續開發，均為區域商業發展提供強勁動力，為代表深圳未來發展之市級商圈。南山后海商業區—隨著南山文化中心的規劃及西部通道的開通，為區域商業提升加速，目前已開業了花園城、海岸城等購物中心，區域商業正處于高速發展期。寶安新中心商業區及龍城-龍崗商業區—隨著深圳城市擴張而興起的商圈，受城市成熟度影期響，商圈的成熟尚需進一步發展。本項目位于發展中的福田中心商業區ABCDEF1052.2競爭分析競爭項目現狀2143金光華廣場1華潤萬象城2CoCoPark3怡景中心城4106IAMall552.2競爭分析競爭項目現狀67益田假日廣場6海岸城7物業資料開發商深圳市金光華實業開業時間2004年位置深圳市羅湖區人民南路建筑面積總建筑面積120,000平方米，9層停車位500個業態組合B2：蘇寧電器、快速零售、休閑餐飲、個人護理B1：休閑餐飲、快速零售、珠寶鐘表1F：國際一二線、鐘表珠寶、箱包皮具2F：國內一二線、鐘表珠寶、箱包皮具3F：國內一二線、電影院、酒吧4F：運動休閑、內衣、童裝、兒童樂園5F：家居用品、美容美發、運動器械、培訓6F：特色餐飲、健身俱樂部7F：大型餐飲主題定位由開業之初的頂級購物中心定位，向時尚購物中心轉變項目外觀項目位置金光華廣場1072.2競爭分析競爭項目現狀物業資料開發商華潤（深圳）有限公司開業時間2004年位置深圳市羅湖區寶安南路建筑面積商業建筑面積110,000平方米，6層停車位682個業態組合B1：休閑餐飲、快速零售、OLE超市1F：國際一線、鐘表珠寶、箱包皮具2F：國際二線、鐘表珠寶、箱包皮具3F：國際二線、電影院、休閑餐飲4F：電器、溜冰場、休閑餐飲5F：美食廣場、家居、大型餐飲主題定位深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內購物中心項目外觀華潤萬象城1082.2競爭分析競爭項目現狀物業資料開發商深圳星河集團開業時間2006年9月29日位置深圳市福田區福華三路建筑面積總建筑面積85,000平方米，5層停車位600個業態組合B2：停車場；B1：超市、大型連鎖餐飲、露天咖啡廳1F：珠寶手飾、國際品牌專賣、特色餐飲酒吧街2F：電影城、特色餐飲、潮流服飾、運動休閑3F：大型中式、西式酒樓、主題餐廳、美容SPA主題定位深圳市唯一的公園版情景式購物中心主、次動線8m、5m層高5.5m目標人群CBD白領、商務人士、城市時尚居民、旅游人群項目外觀項目位置IAmallCocoparkCOCOPark1092.2競爭分析競爭項目現狀項目資料開發商深圳市國際企業股份有限公司開業時間待定位置深圳市福田區福華三路商業面積110，000平方米，5層商用停車位1051

市場定位集購物、娛樂、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現代化的生活品位中心業態組合L1零售商業 巴士站\銀行\餐飲UG零售商業 ----G零售商業 餐飲B2商業/車庫地下停車場B3車庫 地下停車場

市場定位集購物、娛樂、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現代化的生活品位中心項目外觀效果圖項目位置IAMALL1102.2競爭分析競爭項目現狀111物業資料開發商深圳市怡景投資發展有限公司開業時間2007年4月位置深圳市中心區福華路建筑面積總建筑面積14萬平方米投資7億人民幣建筑用途商業商業面積11萬平方米，4層商用停車位800個市場定位集購物、休閑、旅游、餐飲、娛樂、文化等于一體，以"生態景觀式休閑消費"、"一站式滿足"為核心理念的純美式親自然體驗的大型生態購物中心業態組合主力店：中心百貨、家樂福、金逸影院次主力店：稻香、CK、Esprit、Only購物中心簡述：聚集了多種零售業態：時尚百貨、超市、品牌名店、美食名店、室內親子樂園、電影院、美容美發、金融機構等多種業態。

怡景中心城2.2競爭分析競爭項目現狀112物業資料開發商深圳市海岸房地產開發有限公司開業時間2007年12月16日位置深圳市南山商業文化中心區建筑面積總建筑面積約30萬平方米停車位1500個業態組合1F：吉之島占單層面積50%、潮流化的品牌服裝配飾專賣店、餐飲2F：服裝配飾占單層面積70%、珠寶鐘表、少量餐飲3F：海岸影城、順電電器、服裝及配飾、餐飲店8家4F：冰FUN海岸滑冰場、生活本色家居生活館、9家美容美發及個人護理店。5F：餐飲、中森名菜、鑫泰泰國料理、滋味堂民間瓦崗煨湯館、大飽口福、兒童玩具及服裝主題定位集購物、美食、娛樂、運動、文化、康體、觀光等多樣精彩體驗2.2競爭分析競爭項目現狀113物業資料開發商深圳市益田集團股份有限公司開業時間2008年8月30日位置深圳華僑城，緊臨深南大道，建筑面積13.58萬平方米停車位1500個業態組合2B：美食、珠寶/鐘表/眼鏡/精品禮品、家居生活1B：服裝/配飾/鞋帽、美食、精品禮品、1F：服裝、FC、元綠回轉壽司2F：服裝配飾、珠寶鐘表3F：美食、珠寶/鐘表/眼鏡//精品禮品主題定位以國際、精品、時尚、體驗為引導，集豐富業態于一體，打造出最具體驗特色的時尚生活體驗場。2.2競爭分析競爭項目現狀金光華廣場華潤萬象城COCOParkIAMall怡景中心城位置羅湖羅湖福田福田福田建筑面積（平方米）120,000110,00085,000110,000140,000品牌新南國、絲芙蘭、力美健、奇奧帕查、上井、咸亨酒店、桃源酒家、鼎泰豐嘉禾影院、芮歐百貨、Ole超市、真冰場、王子國宴、順電、美樂匯百老匯電影院、超級牛扒、龍浩運動城、Jusco超市待定家樂福、金逸影院、反斗樂園、美食通美食廣場定位由開業之初的頂級購物中心定位，向時尚購物中心轉變深圳最大、華南最好、中國最具示范效應的超大型室內購物中心深圳市唯一的公園版情景式購物中心集購物、娛樂、美食、休閑、展示、旅游為一體的高檔的、現代化的生活品位中心深圳中心區CBD生態型購物中心啟示定位重復：多數以時尚、潮流為主要定位，滿足消費者對時尚、格調的需求品牌重復：商戶品牌重復率高，各商場更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異缺乏體驗：在經營中仍以傳統的零售為表現形式，缺乏核心體驗元素的全面貫徹1142.2競爭分析競爭項目分析市場狀況消費者特性競爭項目狀況位于城市中心，區域經濟發展勢頭良好便利的交通規劃，吸引大量人流周邊高檔寫字樓、酒店、會展中心云集，片區呈現國際化形象片區消費者以中高收入的中產階級為主，主要包括白領和商務人群消費力較高，更多關注商場的品質、格調和體驗元素對環保、生態和綠色自然的需求越來越成為趨勢多數以時尚、潮流為主要定位，滿足消費者對時尚、格調的需求商戶品牌重復率高，各商場更多是商品檔次上而不是功能、形象上的差異在經營中仍以傳統的零售為表現形式，缺乏核心體驗元素的全面貫徹缺乏對主流消費人群消費需求的把握缺乏吸引消費者的有格調的餐飲、休閑、娛樂商家缺乏對年輕家庭的關注缺乏真正概念新穎的購物中心1.6小結115現狀機會競爭宏觀經濟分析CBD發展特性商業發展趨勢購物中心現狀購物中心分析案例借鑒項目定位項目整體定位項目形象定位分區功能定位主體業態規劃規劃及收益建筑初步設想收益初步測算項目消費群分析項目交通分析116報告核心思路1173、案例借鑒3.1香港Elements3.2香港APM3.3香港朗豪坊3.1香港Elements118ELEMENTS

購物中心：世界上最大的綜合發展項目，1,200萬平方米的UnionSquare之焦點；建筑面積達10萬平方米的商場，設有各具特色的商店，酒吧，食肆及休閑熱點，全面提供獨一無二的生活風尚；自然環境與生活方式完美的平衡。3.1香港Elements119項目介紹演會廣場花園馥香圓兒童天地一場零售的革命：“在公園中購物”–頂層綠化園地“車位與商鋪數步之遙”–1,700個停車位締造一流購物中心圓方位處香港九龍半島西南側西九龍區域，位于機鐵九龍站及，鄰近九龍佐敦及尖沙嘴北部地帶，除了機鐵外，地鐵東涌線亦設站于此地，同時項目亦鄰近著名的西九龍文娛藝術區。1203.1香港Elements項目介紹約1,200間的服務式公寓約6,000家奢侈品店250萬平方米的甲級寫字樓118層高的環球貿易廣場

–香港最高的建筑全世界最高的六星級酒店-RitzCarlton（麗嘉酒店）香港第一家

W-酒店數以百萬計的本地和外來游客參觀環球貿易廣場的公眾觀景層和香港迪士尼樂園與未來落成的西九龍文化區相連3.1香港Elements周邊環境121金-

著名頂級食府及國際一級名店木-

高品質健康美容產品及服務水-

環抱海濱美景的特色食府火-劃時代設計的戲院及綜合式溜冰土-

全港唯一的室內名店街五大天然元素代表五大特色街區

3.1香港Elements業態構成1221233.1香港Elements業態構成代表性商家3.1香港Elements樓層平面與租戶組合124溜冰世界

(伴有輕便餐飲)地下層平面圖3.1香港Elements樓層平面與租戶組合125地下層租戶組合咖啡店Kosmo

與樂無窮TheRink（IceRink）備注：1、僅為示意用途

2、與實際比例不符國際名品旗艦店

時尚休閑/配飾青春時尚&

配飾運動&兒童天地

化妝品國際設計師品牌時尚生活區3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1261F平面圖國際美食WildfireUnionSquareCafe面包西餅LaCreationDeGute甜品匯總HaagenDazsIppindou超級市場ThreeSixty3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1271F租戶組合咖啡店CaffeHabituCaffeVergnano1882KosmoStarbucks中式佳肴FullMoonPakLohChiuChowWangJiaShaXiaMianGuan亞洲美食NAHMSalaThaiCuisineSen-ryo3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1281F租戶組合時尚衣飾A/XArmaniExchangeBCBGCalvinKleinUnderwearCOACHCocktailDianevonFurstenbergDKNYECCOEQ;IQEscadaGuess3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1291F租戶組合商店H&MKarenMillenKateSpadeLanvinLuckyBrandJeansMulberryOnitsukaTigerPlastiqPringleofScotlandShanghaiTangST▲GEVersaceBilebrequinZara3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1301F租戶組合環球之旅CkCalvinKleinaccessoriesKuraChika璀璨之選AGATHAAlexandredeParisChowSangSangEmporioArmani/ExpressionFolliFollieLinksofLondonSwatchTiffany&CO.3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1311F租戶組合美得自然AnnaSuiBiothermCliniqueCrabtree&EvelynKiehl’sL’OccitaneM.A.C.ManningsOriginsShuUemuraTheBodyShop3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1321F租戶組合與樂無窮HMV小小型人Barocco/IPincoPallinoCbyChickeeduckComioBooNicholas&BearWise-KidsShoeBox3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1331F租戶組合型格生活BED&BATHBALSTokyoGlasstiquePatchiRafflesThreeSixty點點心思Ippindou3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1341F租戶組合貼心服務電子世界BroadwayFortressEssentialHealthcareSolutionsTheBankofEastAsia3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1351F租戶組合女士正裝高級珠寶型格世界（男士用品區）國際設計師品牌高檔化妝品&服裝珠寶戲院，高爾夫球場，影音備注：1、只為示意用途

2、與實際比例不符3.1香港Elements樓層平面與租戶組合1362F平