錦明房產市場調查報告提案

彭俊2014年9月

目錄PART1市場洞察PART2項目認知及定位PART3招商

推廣宏觀調控項目認知招商推廣節點區域寫字樓市場剖析SWOT分析推廣道具及設計制作區域樓盤展示項目定位

PART1市場洞察一、市場調查-宏觀調控國家密集出臺房產調控政策：

國八條

、上海列為房產稅征收試點、限購令等一系列政策出臺樓市發展現狀：

密集調控政策出臺

全國樓市降溫

成交量急劇下

房價開始松動且下滑

小結:

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新政范圍及內容僅限于住宅市場，對商業地產市場無直接關聯。投資住宅市場萎靡，資金需找新的投資渠道。

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政策對寫字樓市場并無影響，上海寫字樓租賃市場需求日益增強。區域寫字樓現狀及剖析

PART1區域寫字樓分布序號1234567891011121314151617181920樓盤名稱浦發大樓飛洲時代大廈中一國際大廈華源世界大廈中期大廈中星經貿大廈萬千大廈物貿大廈聯合大廈杰地大廈中關村科技大廈長城大廈中聯大廈建發中心商都國際大廈綠地和創綠地科創綠地同創我格廣場春之聲大廈區域寫字樓現狀目前中山北路沿線寫字樓以老中青的形態交替分布●老的寫字樓以物貿大廈、聯合大廈等為代表，它們設備老化、內部格局不合理，租金相對比較低，招商限制條件寬松，管理混亂。租賃價格低下。●中期寫字樓以杰地大廈、華源大廈等位代表，設備需要更新，配套設施相對滯后，如電梯、車位等普遍存在不足現象。租賃價格適中

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新型現代化只能寫字樓主要以長城大廈、中一國際、我格廣場等，這部分寫字樓設計新穎，外觀氣派，內部設計人性化智能化，各方面配套齊全，采用了性商性服務管理體制。租賃價格相對較高。新老寫字樓交替示意圖中山北路沿線寫字樓租金明細序號樓盤名稱租金㎡/天物業費樓高層面積㎡出租率底商租金1飛洲時代大廈3.5-4元2028112090%12-152中一國際大廈4-5元2025120085%12-153華源大廈2.5-3元含30約90090%4中期大廈2-2.5元含28120090%5中星經貿大廈2-2.5元1221110090%6杰地大廈2.5-3.5元1017103095%7萬千大廈1.5-2元含2180095%8-108中光村大廈2.2-2.8103180%9長城大廈5-7元2544170075%12-1810綠地科創大廈3-3.582980080%11聯合大廈2.5-3含30160090%8-1012我格廣場4-63230160050%小結

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中山北路沿線寫字樓出租率普遍很高，市場需求量旺盛，中小面積的單元更受青睞。

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由于寫字樓新舊、配套等因素，租賃價格跨度較大，租金為1.5-7元/㎡不等樓盤展示—飛洲時代大廈

總建筑面積30000凈高270㎝交付標準精裝修車位充足租金3.5-4元/㎡天得房率70%套型90-160電梯3部客梯效果圖層面圖本樓盤為改造項目，經過了重新包裝煥然一新，目前租賃情況良好主要入住企業為本地中小型企業。由于是改造項目，層高、房型格局等局限了該大樓的內部環境壓抑。樓盤展示—長城大廈總建筑面積116000凈高280㎝交付標準精裝修車位充足租金5-7元/㎡天得房率73%套型115-860電梯15部客梯實景圖層面圖長城大廈是普陀區地標性建筑，品質高，配套設施齊全，是普陀區高檔寫字樓之一。入住企業大都為大中型品牌企業為主，租金在中山北路沿線是最高的。樓盤展示—中一國際大廈總建筑面積31900㎡凈高270㎝交付標準精裝修車位充足租金4-5元/㎡天得房率70%套型183-283㎡電梯5部客梯實景圖層面圖地理位置好，配備齊全的中高檔寫字樓，由于管理等原因，現出租率比其他樓盤略低。樓盤展示—我格廣場總建筑面積29000㎡凈高270㎝交付標準精裝修車位600個租金4-6元/㎡天得房率75%套型165-400㎡電梯6部客梯實景圖層面圖全新樓盤，配套齊全，車位充足，1-5樓為商場，整體布局合理。因出租價格和物業費高，交付后沒有出現大量業主入住現象，出租率不高。樓盤展示—杰地大廈總建筑面積19300㎡凈高270㎝交付標準簡單裝修車位不足租金2.5-3.5元/㎡天得房率72%套型125-370㎡電梯3部客梯實景圖層面圖處于地鐵口附近，地理位置好，小面積辦公樓偏多因價格適中，地理位