宜都市天龍灣國際文化旅游區

老鷹嘴垂釣休閑文化中心建設項目

可行性研究報告（草案）1目錄第一章垂釣文化中心市場環境分析第二章垂釣文化中心市場定位分析第三章垂釣文化中心的市場競爭態勢及風險分析第四章垂釣文化中心擬建規模及布局構想第五章垂釣文化中心營業收入預算及投資回報第六章垂釣文化中心的發展方向及遠景目標第七章垂釣文化中心的可行性闡述2第一章垂釣文化中心市場環境分析1、交通及地理環境垂釣文化中心項目位于湖北宜都市清江庫區老鷹嘴水域屬于國家濕地保護區文化項目開發區域，，距離宜都市中心14公里，距離宜昌49公里，距離三峽機場32公里，方便快捷，環境地理位置優越。景區內水域面積廣闊，河道蜿蜒曲折，依山偎橋。游人至此，既可觀賞這里的風光，又可體味亭臺樓閣、江南煙雨的西湖美景，當清江那散發著原始洪荒氣息的濕地風光撲面而來時，你又不得不驚嘆這里的野性美：千頃青山吐翠，萬只水鳥飛鳴，水盛魚肥，天龍灣國際旅游區各景源交相輝映，使人仿佛置身世外桃源、童話世界。同時，本項目周邊的空氣質量是宜都市空氣質量最好的區域之一，除了浪拍石岸和蛙鳴魚躍基本沒有噪音的污染。32、宏觀優勢1）老鷹嘴釣魚場的建設是實施宜都政府政府規劃的“天龍灣國際文化旅游區”戰略構想和建設宜都旅游的標志性工程，實現人與自然和諧發展、利國利民的一項“親水”工程，因此在政策方面有一定優勢。2）結合周邊的守敬書院、宋山風景區、青林寺古鎮（待建設）、愚人島旅游區、天龍灣水城、高爾夫國際俱樂部的全面啟動和運行，為廣大市民與游客提供了更多方式的娛樂與休閑，提高了老鷹嘴垂釣休閑文化中心的項目附加值。3）老鷹嘴所處地“清水灣”通過十年的建設，已經使此區域逐步被消費者所認同。4）宜都市雖然長江、清江、漁洋河三江交匯水域面積廣闊，但卻缺乏大型的系統的休閑垂釣場所，且現有的場所大多硬件設施條件差、提供項目單一、服務質量低等，這就反映出項目整體在市場上有著很大的提升空間。5）老鷹嘴垂釣休閑文化中心離市區有一定距離，氣溫適宜，有“世外桃園”的感覺，依據三十分鐘車程經濟圈的新市場經濟學說，結合交通便利現況，有利于打造“生態休閑式垂釣度假村”形象。3、劣勢分析宜都旅游市場線路較為單一，基本分為—古潮音洞、奧陶紀石林、宋山景點等，清水灣作為市天龍灣旅游開發的一部分，但知名服務特色不明顯，多數消費群體在此只是觀光式旅游。4第二章垂釣文化中心市場定位分析1、市場定位鄂西首家大型生態休閑式垂釣文化中心，集康體娛樂、休閑垂釣，商務運營為一體的綜合性會所。2、定位原則安靜、寫意、輕松、健康、快樂。3、定位思路：1）以水資源及綠色文化為核心以水資源為最大賣點，結合濕地及園林式的自然設計，幽雅、安靜、寫意，項目在設計過程中要緊緊圍繞水及園林綠化作文章，突出綠色文化與生態設施的切合，同時突出現代人對時尚休閑與健康的全新追求。①現代都市人對泛舟、觀鳥、垂釣充滿向往，熱衷于綠色文化活動。近期舉辦的“趣味游”體驗式旅游活動，魚類增殖放流”等主題活動，均引起較大反響。②垂釣文化中心以清江天然水資源，進行充分利用和深入挖掘，使項目具有核心競爭力和不可替代性。52）生態垂釣文化中心①接待周期較短，一般在兩天以內，以一天或數小時的接待為主；②與傳統的經營模式不同，項目雖然以垂釣為經營主題。但不可忽視餐飲、住宿、休閑、娛樂等配套功能的完善及文化產業的深挖掘。項目水面達1000畝，具有成為大型生態商業運營場所的條件。同時，根據對區內相關行業的調查了解，產業鏈都有一個共同特點：規模越大，規模效應越明顯，在經營效益上越有保障。此項目完全可以成為在區內甚至中西部有較大影響力的垂釣文化中心；主體經營項目包括：①大型室外垂釣②特色魚類餐飲；③特色種植養殖園④棋牌健身休閑中心⑤各式客房及會務配套。64、客源定位分析1）目標客源主要為武漢及宜昌周邊縣市客源。項目距市中心車程20分鐘，距宜昌市區45分鐘，這兩個區域的客源是核心市場。在背靠國家濕地保護區并保證項目特色及宣傳力度的同時，也可吸引一部分短線游客源。由于公路交通發達，周邊城市區域可進入性很強，因此可以把其作為二級市場來發展。2）目標消費群①政府單位各級政府管理部門公費消費和職務消費，這部分消費者一般是行業的主要接待對象之一。尤其行政中心及四套領導班子在開發區的落戶，直接帶來了大量的潛在消費者。②大型企業大部分企業的商務應酬，是酒店、會所和其他商務休閑場所的主要目標消費群。這部分消費的特點是消費額比較高，消費面比較廣。7③白領階層及商務人員隨著現代人工作節奏的加快，很多人因工作壓力過大而處于亞健康狀態，為緩解壓力，他們往往會選擇綠色、健康的休閑場所，緩解壓力。如眾多企業老總、經理、公務員則可列入潛在的目標客源，當然這部分客源的消費頻率不會太高。還有越來越多從事商務活動的因勞累往往會選拔擇休閑場所放松、休憩。④家庭休閑娛樂消費垂釣文化中心最基礎考慮的就是家庭式消費的思路，南方地區由于夏季熱，春秋季干燥等關系，過去家庭成員大部分時間只能在室內活動，隨著人們生活水平的逐漸提高，從單純式的物質跨越到了精神層面的追求，開始喜歡周末及假期一家人在大自然中享受樂趣了。⑤商務會議及比賽隨著經濟發展與各類文化交流活動的增加，近年來，各種形式的會議尤其是商務會議需求不斷上漲，很多會議的主題都與綠色環保有關，當然在一個天然的休閑垂釣文化中心的特色酒店里舉行，是再合適不過的了。區域性以及全國性的釣魚比賽的開展，在逐步將老鷹嘴推向一個全國性的垂釣天堂，這樣專業成具規模的垂釣中心就是不可或缺的。83）目標消費群細分①職業情況細分從市區及閱海周邊的客源構成情況來看，企業單位管理人員、公務員（含事業單位人員）和私營企業主比重最高，其次是專業性人員、學生和工人等。上述消費群體構成中，企業單位管理人員、公務員（含事業單位人員）和私營企業主都是目前中國旅游休閑市場的主體力量之一，他們平時工作壓力大、經濟收入高、消費力比較強，同時對住宿、餐飲、娛（康）樂設備的要求也比較高。這部分消費者是俱樂部目標消費群的核心，在項目設計中要充分考慮他們的消費特點。為此，垂釣本項目設備要有較高檔次，突出時尚性和新穎性。開業后也要以他們為主要的市場開發對象。為了有效爭奪企業單位管理人員、公務員（含事業單位人員）和私營企業主中的高端市場，中心設高檔會員區。高檔會員區設獨立的接待臺，設備設施質量和服務質量也有較高水平。9②性別比例細分在垂釣行業中，男女客源比例差別較大，男性顧客往往是女性的數倍。但近年來，隨著家庭休閑活動的增加和商務等，參與到這項活動中的女性也在逐步增加，很多女性由陪同者發展為參與者，但男性仍然占據著90%以上的比例。③年齡和文化程度細分從全國各地的垂釣場所的客源構成情況來看，消費者往往以40－55歲的中年人士為主。在消費者的文化程度方面，大專和大專文化程度以上比例達50％以上。這些顧客都有一些共同的特點：（1）對消費場所的要求較高，接受能力強，同時消費力度也比較強。（2）受教育的程度高，對精神層次上的需求也比較高，同時消費能力也相對較高。（3）在時間安排上較為靈活，保障了場所日常的入客率。垂釣文化中心一定要把握這些消費特點，在設計、文化品味、產品特色、服務內容等方面很下功夫，盡量突出垂釣休閑項目的文化內涵。10第三章垂釣文化中心的市場競爭態勢及風險分析市場經濟的規律是“大魚吃小魚”，以1000畝的垂釣文化中心形成的規模及硬件上的保障，在整個大宜昌同行市場絕對處于優勢。如裝修風格別具特色，在同行業中居引領潮流地位，加上與濕地環境的相結合，絕對會給市場形成一個不小的沖擊。總而言之，宜都乃至整個議程的休閑娛樂行業發展潛力是巨大的。當然，在風險方面，若周邊再有大量同行加入，勢必會導致客源市場的飽和，產生對前景的憂慮，這是其一；其二，因內外政治及經濟出現突發性的變化，引起消費市場的激烈震蕩，導致收益銳減。當然，面對目前的競爭對手，無論在硬件檔次及規模方面，我們都要占有絕對優勢。我們的目標是做宜昌最高檔、最具影響力的生態垂釣休閑文化中心；在前期規劃初始，我們應著力于軟件的建設及提高，如品牌形象的塑造、管理體制的健全、人員素質的提高、服務水平的提升、企業文化的建設等，以此擁有優秀的管理人員和訓練有素的員工隊伍，營運中嚴格按同行業的標榜實施，必定會取得更好的社會效益和經濟效益。相信老鷹嘴垂釣休閑文化中心在未來的發展中能夠乘風破浪，起到“巡洋艦”的作用。11第四章垂釣文化中心的擬建規模及布局構想1、建筑規模項目建筑占水面積1000畝，呈不規則弧形。臨高壩周水電站便于水質的置換。2、總體布局構想垂釣中心可以以獨特的裝修格調如“臨江棧道”等，旨在為廣大的市區及周邊消費者提供一個集休閑、娛樂、餐飲、度假于一體的江南風情式的生態園林垂釣文化中心。針對各年齡層、各階層及家庭式消費群體，營造一種時尚、健康、逸趣、自娛自樂的休閑空間。整體以度假酒店及垂釣休閑項目為一體，全力打造宜昌市垂釣文化行業的旗艦。具體要求：1、營造家庭式生態垂釣休閑場所，滿足大眾化消費心理；2、設計定位講究動靜結合、浪漫寫意、層次感強；3、突出項目的多元化、趣味化，形成最具特色的一站式休閑圣地；4、體現人與自然的結合，返璞歸真；5、迎合消費者日益追求新鮮、追求刺激的消費心理；6、傳承垂釣及其它文化的集合；123、主要場地規模及投資預算：老鷹嘴垂釣休閑文化中心水面1000畝，配套有度假村，項目資金估算投資約約為700--1000萬元，故以下參照總價進行預算：1、老鷹嘴垂釣場面積：1000畝2、綠色餐飲中心面積：800平米（包含在原酒店內）3、休閑娛樂中心面積：600平米（包含在原酒店內）4、客房接待中心面積：1600平米（包含在原酒店內，設標間及商務套間）度假村面積：10000平米投資配套設施：約270萬元5、VIP別墅區（如追加預算用以提升品質可考慮）6、綠色種植養殖園投資：30萬元總投資：1000萬元可接待人數：300人/日134、經營范圍內具體項目1）酒店項目用餐、客房、會議室、KTV、棋牌、休息廳、網吧、休閑水吧。2）垂釣項目天然水域垂釣、垂釣比賽區3）生態項目綠色生態種植園、綠色生態養殖園、5、項目規劃（暫略）14第五章垂釣文化中心營業收入預算及投資回報1、價目表（主要消費項目）152、收入預測平均日計300人左右，人均消費按200元/人計算。按年300天起計算，則全年營業額為：1800萬元，3、成本核算（主要大項）序號項目預計成本備注1人員工資（30人）6萬2水電費150003冬季燃料費1按4固定資產折舊按7廣告宣傳費20前三年9稅金180萬按百分之十計算8其他維護費用30萬小計2385000/4、年利潤預測1800萬元/年－238.5萬元/年=1561.5萬元/年5、預計回收期：為：365天16第六章垂釣文化中心的發展方向及遠景目標根據大宜昌發展綱要和宜都天龍灣國際文化旅游區的整體規劃，老鷹嘴既現在的清水灣已經被納入文化休閑旅游開發規劃，加上垂釣市場的規模逐步在延伸和擴大。一是農家樂市場的建設項目有所增加，品位也逐步在提升，吸引了不少客人;二是垂釣節的舉辦，帶動了更多的釣魚愛好者。僅垂釣活動這一項，社會經濟效益將非常客觀。由此可見，市場潛力是巨大的，我們要根據老鷹嘴垂釣休閑文化中心自身的優勢與特點，結合宜都市未來的發展趨勢，確定項目往多元化、綠色、人文的發展方向。遠景目標是與大宜昌休閑、旅游市場接軌，將垂釣文化中心的功能、文化與建筑環境完美結合、相互促進，使多元化、綠色、人文理念充分展現；同時，在企業文化的基礎上，大量培養專業人才，形成垂釣文化中心獨特的“自我完善、自我發展”的企業內部機制，造就“垂釣文化模式”的優勢群體，在后期的發展中取得良好的經濟效益同時擴大社會效益及影響等。17第七章垂釣文化中心的可行性闡述1.1時機分析主要分析結論宜昌市缺乏多元化規模性的休閑垂釣場所，但目前中高檔消費市場尚不夠活躍。政府同時批復的周邊水域項目不夠明晰，周邊大環境尚未形成。政府對這一片區的的政策指導性及規避性尚不了解。1.2公司戰略分析垂釣文化中心作為公司的一個產業發展項目，有利有弊；響應政府及對城市生態文化建設的推動，產生的社會效應對公司的發展是有很大促進的，但從單純的利潤空間及運作模式看，在一個新的領域投入的物質及管理等又恰恰是不容忽視的，需要做好更多前期的準備工作。181.3.敏感性問題分析前面涉及到的經濟效益分析是參照市場及行業特性上進行的，尚有許多未確定因素考慮，如：政策扶持力度、土地價格及使用權、合作經營方式、周邊其它配套設施的完善時間及情況等。1.4.結論