大連理工大學網絡教育學院畢業論文（設計）模板內容僅供參考PAGEI網絡教育學院《房地產開發與經營課程設計》題目：住宅開發項目前期策劃1項目概況項目基本背景XXXX地塊東至學四路；西至龍眠大道；北至規劃道路；南至學九路。出讓面積：（A地塊：；B地塊：；C地塊：）用地性質：A、B地塊：住宅混合用地；C地塊：商業用地、商務辦公用地出讓年限：住宅70年，商業、商務辦公40年容積率：A、B地塊≤2；C地塊≤1建筑密度：A、B地塊≤35%；C地塊≤30%建筑高度：A、B地塊≤35米；C地塊≤12米綠地率：A、B地塊≥25%；C地塊≥35%掛牌出讓起始價：45000項目規模及用地狀況本項目總占地面積為㎡，建筑面積185110平方米，其中住宅約14萬平米，商業、辦公約萬平米。以高端住宅為主，配套成熟的商業社區，建筑形式采用ARTDECO建筑風格，賦予建筑良好的親和感和生態性，濕地公園環繞四周，舒適的戶型設計創造“高檔、休閑、健康、自然”的生活方式。項目區位分析XXXX小區位于南京市江寧區江寧大學城范圍，東至學四路、西至龍眠大道、北至規劃道路、南至學九路，項目基地被大學城的景觀帶一分為二，景觀帶中有一自然濕地，西望方山，自然景觀優勢明顯，毗鄰江寧體育中心。地塊周邊規劃配套設施齊全，交通便捷，龍眠大道、弘景大道可快速與機場高速、寧杭高速對接，地鐵1號南延線海事職業技術學院站距本案僅100米，地塊周邊也分布有輻射江寧及周邊地區的公交，如安廣線、南廣線等，距新街口直線距離公里，車行距離26公里，真正做到與主城無縫對接。項目周邊環境周邊商業：有樂活時尚街區、文鼎廣場等，文鼎廣場是大學城現有體量最大、業態最豐富、進駐品牌商家最多的主力商業項目。是共有約500個店鋪構成65000平方米的一站式大型ShoppingMall。主要集中了金融服務、公共服務、精品購物、流行小鋪、休閑娛樂、餐飲美食街等業態。房地產項目前期策劃6周邊景觀：XXXX小區內部的溪岸濕地約有4萬平方米，建成后將與東方龍湖灣、萬裕龍庭水岸兩個住宅項目的內部的自然水系相通。濕地公園的水源主要來自于秦淮河的支流，有兩座橋梁把小區兩側相連。周邊公園：位于江寧區科學園格致路1號的江寧體育中心，體育中心南鄰方山風景區，總建筑面積9萬平方米，是全國區縣一級規模最大、設施最為先進的公共體育場館群。周邊學校：位于江寧大學城，南京交院、南廣學院、海事學院、藥科大學在項目周圍。周邊交通：周邊已開通區19W、安廣線、南廣線、區17W、盛科線、區6W、大中線多條交通線路，便捷生活通達。2項目SWOT分析SWOT分析中的“S”指優勢（Strength）；“W”指劣勢（Weakness）；“O”指機會（Opportunity）；“T”指威脅（Threat）。項目SWOT分析是將項目內部條件和外部環境各方面內容進行綜合和概括，進而分析項目擁有的優勢和劣勢、面臨的機會和威脅的一種方法。其中，優劣勢分析主要著眼于項目自身的條件及其與競爭性項目的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環境的變化及對項目的可能影響。通過對項目進行SWOT分析，明確項目的優勢、劣勢、機會與威脅，作為后面項目STP策劃的重要依據。S（優勢）XXXX小區項目有城市稀缺湖山、全能配套、地鐵口物業、高性價比戶型等優勢，XXXX小區項目無縫對接地鐵1號線南延線交院站，50米步行距離，便捷不言而喻。此外，文鼎廣場咫尺相隔，麥當勞、肯德基、江寧體育中心等豐盛配套舉步可至。而項目自建萬平米主題商業街區，集美食、購物、休閑、文化于一體，都市時尚生活觸手可及。W（劣勢）XXXX小區的項目自身設有萬平米商業，但不能及時運營。離市區有一定距離，乘地鐵到新街口50多分鐘車程。項目公寓產品緊靠地鐵龍眠大道站，方便出行的同時，也會有一定噪音干擾。0（機會）天正置業，歷來以建筑高端精品著稱于業界。在“尊重土地、尊重作品、尊重人文”開發理念的指導下，天正在南京房地產市場奮力打拼、蓬勃發展，現已成功開發“天正湖濱”、“天正桃源”、“天正濱江”等高檔住宅樓盤，獲得上百項極具份量的殊榮，成績斐然。XXXX小區項目是天正置業進軍江寧的一記重拳，是開辟江寧市場的一個機會。T（威脅）XXXX小區最大的憂慮就是目前大環境的頹勢，各個開發商在價格大戰，但是，XXXX小區玩不起，踩著成本價跳舞并沒有多少騰挪的空間，一旦四面楚歌，XXXX小區甚至會面臨束手無策的境地。XXXX小區項目落腳方山，方山本身的價值并沒有被完全挖掘，在方山只有兩種產品：高端的別墅產品、低端的剛需產品，有人視之為寶、有人視之為糞土，而XXXX小區這種高不成低不就的定位不知能否給方山帶來一股新風。3項目STP策劃項目STP策劃（市場細分Segmentation、目標市場選擇Targeting及市場定位Positioning）是住宅開發項目前期策劃的主要內容。住宅市場細分住宅市場是由若干購買者組成的，他們在產品需求、購買能力、地理位置、購買態度等方面都會有差異，這些差異便形成了住宅市場細分的依據。住宅市場細分就是從住宅購買者的需求差異性出發，從差異性中尋找具有共同消費需求的消費群，據此將住宅市場劃分為若干個子市場的行為。據南京日報近期的網絡調查顯示，在改善置業考慮的最大因素中，地段依然是大家的首選，占到了%，后面依次考慮是：周邊環境、學區、升值空間、出行交通、開發商品牌。面積方面，經濟實惠又能滿足家庭需要的100—144平方米是改善客群最喜歡的面積段，此次調查顯示，這個面積段的需求占到了%；其次為160—200平方米戶型，占%；200平方米以上戶型，占%；144—160平方米戶型最不受歡迎，只有%的購房者選擇。價格方面，能承受400萬以上總價的購房者只占到了調查人數的10%左右，多數改善客戶依然希望總價能夠低于400萬這個門檻。改善購房者對于新房更為偏好，達到了%；另外，對于物業類型選擇，大平層最多，為%；其次為花園洋房，達到了%；選擇別墅物業的為%。項目目標市場選擇（項目目標客戶選擇）項目目標市場選擇即選定項目的目標客戶群，就是在對各類住宅細分市場進行評估的基礎上，選擇某一類或某幾類住宅細分市場作為本項目的目標市場（目標客戶）。（1）向上階級：70后80初，月收入萬元以上，3個左右的家庭成員，事業處于黃金成長期，首改或者再改。工作范圍以江寧為主，輻射一號線沿線。對品牌、品質有一定的追求或者標榜，要給自己和家人最好的生活條件。（2）改善型購房是指對目前的居住條件不滿意，需要重新購置房產來滿足對居住的要求。改善型購房需求的年齡主要集中在30歲至50歲之間，而這個年齡段的人群又可以分為兩個階段：一是30歲-40歲，這個年齡階段的客戶群體在事業上一般是取得了一定成就，在收入上有一定的積累，開始對生活品質有所要求，他們需要提高住宅品質以及改善周邊配套，以使住房與自己目前的身份相匹配，開始選擇一些高檔樓盤作為新住房；二是40歲-50歲，這個年齡段的客戶群體一般都事業有成，在房產方面一般有兩套以上的房產，當一個高品質的樓盤出現能夠滿足他們的需求的時候，他們會毫不猶豫地選擇購買。改善型居住需求的家庭結構特征表現：一方面是家庭成員的增加，另一方面是孩子年齡的增加，需要改善居住條件。另外，據南京日報近期的調查，只有%的購房者首次置業就想一步到位，能夠買個改善型的房源；%的購房者是第二次購房；%的購房者是第三次購房；另外還有%的購房者是三次以上購房。項目市場定位項目市場定位是指開發商在對項目目標市場需求以及競爭產品屬性進行分析的基礎上，設計出自己的產品和形象，從而在目標顧客心中確定與眾不同的有價值的地位。住宅項目市場定位主要進行項目檔次定位、項目主題定位、項目產品定位。項目檔次定位XXXX小區項目分布在濕地公園周邊，以三面環抱之勢坐擁濕地公園，能攬藏濕地公園于私家庭院之內，這在南京市絕無僅有的。正是因為如此得天獨厚的自然造化，讓天正天御溪岸有了代言濕地人居與倡導環保生活理念的資格。依托方山、原生態中央濕地水景和社區主題庭院打造的三重景觀，讓建筑生長在景觀中；與地鐵一號線直接相連，打造為南京樓市首屈一指的品質地鐵盤。項目主題定位發現最好的自己定位聯想：向上階級的大湖豪宅。天正置業，品質豪宅締造專家，經過對品質精度的深刻研究，將“城市、資源、品牌”進行完美的融合。天正置業，深耕南京7載，秉持天正集團“天道酬正”之品牌價值理念，聚金陵天時地利人和之先天優勢，從天正湖濱、天正桃源、天正濱江到XXXX小區，成為這座城市品質人居的驕傲。關于戶型產品，XXXX小區堅持“以人為本”的理念，超值升級全面提高生活品質。項目產品定位（1）小區規劃策劃1）群體組合：衛生安全方面的要求：為居民創造有良好的日照，通風條件，無空氣污染、水污染及噪聲污染的生活環境。對居民日常居住的安全以及防止火災、地震、人防等方面有較周密的考慮，創造安全的小區居住環境。鄰里關系方面：通過各種活動創建和諧小區。2）道路交通：龍眠大道、弘景大道可快速與機場高速、寧杭高速對接，地鐵1號南延線海事職業技術學院站距本案僅100米，周邊也分布有輻射江寧及周邊地區的公交，距新街口直線距離公里，車行距離26公里，真正做到與主城無縫對接。3）配套設施、管網：項目正北面就是格致路，路的北側就是文鼎廣場。除此之外，宜家國際公寓、協眾雅居、東方龍湖灣、伴山香檳園、樂活時尚街區等項目都集中在地塊周邊。項目的北面將要配建商業項目，并且還要打造景觀河道。（2）環境設計策劃1）居住環境設計一般原則①.以人為本，以建筑為主體的原則②.用植物優化居住區環境的原則③.用景觀小品點綴居住區環境的原則④.利用高科技手段提升居住區環境設計水平的原則⑤.注意保護自然生態的原則2）居住環境設計要素①.整體化。居住區環境設計是一種強調居住區環境整體效果的藝術，最重要的是把握對整體的居住區環境的創造。②.多元化。將居住區環境中的人文、歷史、風情、地域、技術等多種元素與景觀環境相融合構成了居住區環境設計的多元化特征。③.人文化。居住區環境設計的人文特征表現在居住區環境應與使用者的文化層次、地域文化的特征相適應，并滿足人們物質及精神的各種需求。④.藝術化。居住區空間包含有形空間和無形空間。有形空間包含形體、材質、色彩等，它的藝術性特征一般表現為環境中的對稱與均衡、對立與統一、比例與尺度、節奏與韻律等。而無形空間的藝術性能給人帶來流暢、自然、舒適、協調等感受和各種精神需求。⑤.科技化。居住區環境設計也具有工程技術性的特征。空間組織手段的實現，需依賴技術手段，依靠對材料、工藝及各種技術的科學運用來實現的。（3）建筑設計策劃XXXX小區項目總占地面積為㎡，共有三塊用地組成：A、B地塊為住宅混合用地，C地塊為商業、商務辦公用地。項目定位為18萬平米高檔商住綜合社區，萬㎡的主題性商業中心，集美食、購物、休閑于一體。XXXX小區以高端住宅為主，配套成熟的商業社區，建筑形式采用ARTDECO建筑風格，賦予建筑良好的親和感和生態性，濕地公園環繞四周。XXXX小區的戶型面積以100㎡以上的大戶型為主，舒適的戶型設計欲打造“高檔、休閑、健康、自然