（一）土地面積的有土地位置的固作為自然的產物，它與地球共存亡，具有永 性（二）土地用途變更 性 土地會產生遞減的，這就要求人們在利用土地增加投地利用的經濟效益，防止出現土地遞減現象。土地遞減規律是房地產開發商確定商品房數（三）土地的土地是指存在于土地之上的排他性完全權利，包括土地所、土地使用權、土地租賃權、土地抵押【技竅】“自經產”3特人類生存人類生產 農地分布不均土地質量較水土資源不平 技竅】“大小限/多云低差平 資源7特

· 壤2分類系統 技竅】只記南方排除記北方水稻土（主要是它 【技竅】“巖沉變”3巖 等（四）糖料作 6 土地污染主要是指構成土地實體的土 八、土 類型及特 房地產估價師職業資格考試1 （六）交通 房地產估價師職業資格考試1 （一）土地所是土地所有制的法律表現形式，是國家（二） 土地抵押權是土地使用權人在法律的范圍內不轉移土地占有而將土地使用權作為債權擔保，在人不履行時，債權人對土地使用權及其地上建筑（四）知識點三、我地所（一）土地所【土地所】土地的 由 （二）國有土地所的權能及規定1國有土地所的權能土地所有者代表依法將國家土地所的部分權能 縣級以上地方人民及其 。縣級以上地方人民及其 使收益權應依法向上級人民及其 ，30%上繳國家財政，70% 2國有土地所的規定 （三）集體土地 的權能及規 ②受國家法律 管理的限制 2集體土地所的規定的以外，屬于集體所有；宅和自留山、自留地，屬 權、宅使用權、地役權。 （1） 。經市、縣人民土地管理部門批準并補辦土地使用權出 按規定的或比例標準向國家上繳土地收益金。 所同時設定抵押權時，應按照規定報有批準 國企企業國有企業中涉及劃撥國有土地使用權處置的，根據企業的不同形式和具體情況，可分別采取保留劃撥、出讓、租賃、作價出資（入股）或經營的方 知識點四、我國有企業涉及的劃撥國有土地使用權，有下列 公司、有公司以及組建企業的；②國有企業改組 合作制企業的 對土地享有占、使用權、收益權和部分處分權（轉讓、 的用途、建設項目的完成年限、必須投入的總額、容積率和深度等，既體現了國家與土地使用權人之間的財產利系，又體現了城鄉規劃部門與土地使用權人之間的管 有者代表征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地 用權出讓金并領取出讓國有土地使用權，同時，還土地使用權回3情內60未按合同約 非住自動續期。續 辦理住使用權期限屆滿建設用類非住自動續期。續 辦理住使用權期限屆滿建設用類辦理 經林業行政主管部門批準可以延長。承包期屆滿，由 縣級以上地方人民應當向土地承包經營權人土土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，將期限不得超過承包期的剩余期限。依法批準，不得將承 人要求登記的，應當向縣級以上地方人民申請土地承包經營權變更登記；登記，不得對抗善意第三人。承包期內發包人不得調整承包地。因自然嚴重毀損 （三）宅【宅使用權】是經依法由農村集體經濟組織分宅宅使用權人對宅享有占、使用權、收益權連同宅一同轉讓、出租的權利。 轉讓房屋及宅使用權后，宅使用權主體發生變化，并涉及受讓人取得新的宅，故應當依法辦理轉讓登 農村村民一戶只能擁有一處 農村 【地役權】是指地役權人按照合同約定，利用他人可以向登記機構申請地役權登記；登記，不得對抗善意 可以設定抵押權的土地權 房地產估價師職業資格考試1 手中。按形成基礎的不同，把級差地租分為以 20世紀初，而在進入20世紀60年代以后，以索、密 更注重 大。 品數量z和距中心距離t是其他商品數量z、土地數量q和距市中心距離t土地價格不是土地的價格，而是土地所提供的地租的價格。也就是說，地租的存在是土地價格的 根據級差地租和地租等的特點分析被評估對象所在1第五節區位理論區內所處的具置及其與其他市鎮、或農村居民點之·區位的3 由于商業的集聚具有很大的，而且獲得的級城鎮環境，交通擁擠，市容，從而影響土地的在工業化和的過程中，環境問題不僅困擾著 市是“孤立國”品、農產品的唯一銷售市場，而農②“孤立國”內沒有可通航的河流和運河，馬車④農產品的運費和重量與產地到消費市場的 技竅】“自林谷草三圃牧制將沿著河流延伸至邊界。（二）伯。其理論的就是通過對、勞動力和集聚因素 根據以上分類，提出原料指數的概念，以此來論證費用對工業區位的影響。所謂原料指數，是指需要原料指數=料與市場間找到最小運費點 可能使一個工廠離開或者放棄成本最小的區位，而移1（三） 但是，相切的圓形市場區，如果不的話，圓與圓 按照消費者最近供應地購物的假設，區就被平由于區被無差別線分割，圓形的市場區即被六便于組織中心地與服務區相聯系的最有效的的理低級商品和服務，其售價低，顧 頻率高， 市場原則體系） 交通原則 行政原則 經濟效益會相差很大，不業在同一位置上經濟收進行用途置換，最終形成土地收益和都趨向于最佳1第六節土 遞減規 【土地遞減】是指在技術和其它要素不變的前來的的增量（邊際）遲早會出現下降現象。土地遞減規律可以確定土地利用的最佳集約度 【土 為 勞動與土地等要素組合對土 我們還需要考慮平 及邊 、平 邊際：對同一塊土地不斷追加某種要素的投入，最后一單位追加要素所帶來的總的增量，記為△x表示變動生產要素△y表示在相應情況下 的增加 總曲線與平均曲線的關系平均等于總曲線每一點與原點連線的斜率，因此，當原點與總曲線上某一點的連線恰好是總曲線的切線時，斜率最大，從而平均最高。即在該點之前總和平均增加，該之后總和平均減少。 邊 、平 在平 從上升轉為下降之前邊際先升后降，平均處于遞增狀態，從而增加勞動投入能帶來總更大比例 平 等于邊 之后到邊 此階段邊際小于平均，且邊際報酬和平均均隨勞動投入量的遞增而下降；邊際和平均同時遞減，但是在此階段總持續上升，以至達到最高點。 邊 此階段投入勞動的邊 和生產彈 運用該規律有助于在應用成本近法評估地價時1第七節土地市場理論（一）（二）（三）②資源 土地的知識和技能的逐步提高，人類可以地利用原③交通條件。交通條件的改善，可使原來不便利用的土地易于接近，且成本降低，因而增加（一）（二）然存在。非農用地增加了，則農業用地就要相應減（三） 系決定著地價的。由于土地具有的自然特性和經濟知識點五、我我國 由于我地面積絕對數量大，相對數量小，后（一）（二）房地產估價師職業資格考試1第二章土地價格形成原理及影響因（一）值的反映，是為獲取土地預期收益的權利而支付的【土地價格的外延】對于土地來講，土地實際上是土地的權利，不同的土地權利為者帶來的所價格、使用權價格、抵押權價格等價格形式。用權出讓、轉讓為前提，支付的多年地租的現值總和，是土地所在經濟上的一種實現形式。因此，我地價格的含義不同于一般土地私有制國家，它是 土地價格是權益因此，土 實質上是土地權益 ，土地 價格在生產成本中的日趨縮小，使得社會平均利潤率下使用、收益和處分權能。土地權利

樓面地價：又稱單位建筑面積 度

結果和產業政策綜合確定。

20世紀80年代中期以來，我地價格理論伴隨土地市場的發展逐步形成，在地租理論的基礎上， 城市地租理論，發展了主義地價形成國的土地使用制度的與實踐，取得巨大成就。 房地產估價師職業資格考試1第二節土地價格影響因件≥10有效積溫、降雨量、降雨均衡度、無霜期、性氣候狀況、地形坡度、土壤質地、有效土層厚度、土壤層深度、土壤有機質含量、土壤鹽漬化程度、水埋深、田塊大小、地塊形狀等。 水平特殊因素,是指影響農用地生產力和收益所獨有的條件或不利因素如特殊的氣候條件、土壤條件、環境條【技竅】“城鎮去一個、因此，宗地的區位因素、個別 房地產估價師職業資格考試1第三章土地估價原則考 的影響1.有助于易2.有助于企業 為集體土地所征收補償、集體土地使用權作權交易、資產置換、合并、分立、、關閉、等 【土地估價的目的】為保證國家土地所在經濟上的實現以及利用經濟強化土地資產管理，促進土地使用制度；有償出讓、轉讓國有土地使用權，加 土地估價資格實行統一考試。 地價到國企中土地資產管理，從土地有償使用到經 《土地估價報告規范格式》、等技 房地產估價師職業資格考試1第二節土地估價原則及各因間的相互作用，才能 （七）價值主（八）公 房地產估價師職業資格考試1第四章宗地估價方法與程明確估價基本擬訂估價作業撰寫估價編輯整理評估報告書，估價資料 測算收集有關資料、實地踏勘等工作，收料、現場踏和市場的過程。房地產估價師職業資格考試1對象（按照土 坐落填寫）、評估目的、價格類含有“（地名）估價機構簡稱（年度）（估）××號”五、估價日期[說明該項估價工作的起止日期 價師資格號]

月日第二部分估價對象界定 況、估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土 土地權利狀況[說明估價對象的土地所、使用在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上權等筑容積率、綠化率等，重要建構筑物應說明建構筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑包括估價對象的規劃利用、最佳利用、利用限制和缺陷等情況，對以規劃條件進行評估的，應說明規劃條件的同的因素，包括以下內容:(1)城市資源狀況(包括地理位置、土地、城市人口等)(2)不動產制度與不動產市場狀政策等)(4)城市規劃與發展目標(5)城市社會經濟發儲蓄與投資、物價變動等內容)]對地價的影響，可包括:(1)區域概況(含區域位置、人口、級別、經濟發展、區域優勢等)(2)交通條件(含區 校、醫院等配套設施的完善程度)(4)環境條件(含區域人文環境和自然環境)(5)商服繁華情況、產業集聚狀用[分標題] 價結果的確定方法及依據、以表示的單位地價及設定等)。行本次估價所依據的主要法律、，注明估價報告和估價結果的作用依照法律、的有關規定發生法律效 第四部分 土地使用證復印件或土地證明材料(附宗地圖)、土地附土地出讓合同或協議、房屋證復印件或證明地證明、等)進行核對核實后，在復印件上加目、可行性 、建設用地規劃證、建設工程規劃證或審定設計方案通知書等規劃文件)宗地區域位置圖、估價對象及比較案例(從不同勘記錄表、估價師現場查勘、估價機構資格及簽字土地估價師復印件、估價機構 【技竅】土地估價報告文字4部分“（摘借姐夫）

第四部分 技竅】土地估價報告表格4部分“（蓋借姐夫度)(技)xx號”等字樣，其中年度為提交土地估價報 三、受托估價方（多十、需要特殊說明的事項（多 3 第三部分土地估價的基礎上，選擇采用基準地價系數修，參照基準地地價，應注明估價期日外幣與的比價]第四部分 技竅】土地估價技術報告4部分“總描價附×管理部門進行用,“土地估價報告”可以采用文字 關 交委托方和土地管理部門用。如需以外文出具“土房地產估價師職業資格考試1第二節市場比較法的估價 【公 技竅2】“求誰誰在上”（下同急于出售或 情況下的交易受債 關系影響的交易交易稅 負擔的交易其 的交易估價期 地價指個別因素修正是將比較實例在其狀況下的價格調整為待估宗地狀況下的價格。房地產估價師職業資格考試1第三節收益還原法的估價現實收 潛Pra P 1 r c.直接生產用地應收集過去5年 經營性項目：銷售成本、銷售費用、經營、用、用、企業利潤等。當房屋經 早于設定土地使用權年期時，應 。 房地產估價師職業資格考試1等加加比 減減有規房地產估價師職業資格考試1第四節成 近法的估價程第四節成 第四節成 及構筑物的補償費用及涉及人員的安置費。各項費用應按有關規定，依據待估宗地所在區域規定的相征收國有土地使用權時，土地取得費即為征收補償 費。各 規定土地取得和開發過程中應向繳納的稅費，一般 、征地、規定的教育和年利率，分別測算各期投入應支付的利息。土地當土地增值是以無限年期房地產估價師職業資格考試1第五節剩余法的估價程第一步、待估宗地的基本情況 待估宗地的基本情土地開發完成