北京房山區良鄉——部分地塊初探2015.10.21一、項目背景

1、良鄉鎮位于北京西南20公里，房山區區府所在地，是全區政治、文化、商貿中心，是首都的西南門戶。面積69．2平方公里，常住人口11．2萬人，下轄40個行政村，28個社區，駐鎮中央市區屬單位110多家，有企業3930個，商業網點839個。2、良鄉高教園區位于良鄉衛星城東南端，南鄰六環路，距市區廣安門23公里。園區規劃占地6.49平方公里，合9745畝。規劃總建筑面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。目前中國社會科學院研究生院、北京理工大學、北京工商大學、首都師范大學、首都醫科大學等八所院校將陸續搬到這里，校園建設正在抓緊進行。園區內包括教學科研區、中央景觀及公共設施區、學生生活區。教工住宅區、高科技園區獨立于園區外建設。最終學生規模將超過10萬人。3、商品房銷售形勢良好。1-8月，整個房山區房地產開發企業房屋施工面積為824.4萬平方米，同比增長10.9%，其中，本年新開工面積為127.6萬平方米，增長0.1%。本年房屋竣工面積為45.9萬平方米，下降7.1%。商品房銷售面積為114.9萬平方米，增長25%；商品房銷售額實現168.5億元，增長22.5%；待售面積為88.7萬平方米，增長15.8%。住宅平均售價2萬余元。主要的開發單位有：首開、首創、萬科、綠地、金隅等。

4、交通情況：京廣、京原等多條鐵路、京石高速、107、108國道等多條公路干線穿境而過。軌道交通房山線、京良路、京石高速第二通道等多條直達市區的快速通道已經陸續建成。

二、政策背景房山區發展戰略按照建設“三個北京”的要求，房山區確定了“堅持科學發展，堅定不移地走新型城市化道路，加快城市化、工業化、現代化進程，建設產業友好、生態宜居新房山”的新思路和構建“兩軸、三帶、五園區”的區域發展新格局。如今,隨著北京市發展城市南部地區步伐的加快，房山區通過城市化帶動與功能區支撐的“雙輪驅動”和改善民生與加快發展的良性互動，加速“三化兩區”建設進程，更加緊密地同北京城區連成一體。

“兩軸”即京石高速公路發展軸和良鄉、燕房組團連接線發展軸。“三帶”即東部發展帶、中部發展帶和西部山區發展帶。東部發展帶即京石高速公路以東、永定河以西地區，以CSD、竇店高端現代制造業產業基地、都市現代農業示范區等為支撐，打造城市前沿發展區。中部發展帶即京石高速公路以西平原地區，以燕房組團為核心，以北京石化新材料科技產業基地為支撐，輻射帶動周邊地區，形成中部城市集群。西部山區發展帶以房山世界地質公園和北京（房山）歷史文化旅游集聚區為支撐，以長溝、河北兩個市級旅游集散鎮為依托，重點打造休閑會所、文化創意等高端產業，以淺山區發展的突破帶動山區整體發展。“五園區”即北京石化新材料科技產業基地、竇店高端現代制造業產業基地、房山中央休閑購物區（CSD）、中國房山世界地質公園和都市現代農業示范區五個重點功能區。良鄉新城范圍東起小清河、北至南水北調線和房山區區界、西面和南面以六環路為界，總面積69平方公里。燕房新城東起大石河右岸、南至長周路、西面和北面為現狀燕房地區的行政邊界，總面積86平方公里。

按照規劃，良鄉新城將聚集新城商業中心、文化娛樂中心和客運交通樞紐。由于該區域有軍用機場，住宅的容積率限制2.0-2.5左右。

三、項目地塊情況（共有七塊意向地塊）1、位于房山區CSD核心區，區位優勢明顯，距離北京到良鄉的輕軌不足百米，距離京港澳高速公路出口不足3公里，北側有北師大良鄉附中和良鄉三中；地塊完整南北約500米，東西約260米，土地平整，除北側有少部分建筑外，其他無拆遷，面積196畝，容積率1.6。該地塊已被房山區土地儲備中心收儲，因政府欠村里征地補償費8億元，一直未出讓。據中間人介紹，村長擬共同參與開發，以土地補償款入股。2、北部新城1、2號地，686畝，容積率0.83、73.95畝，容積率1.8。4、高教區10號地94畝，容積率2.565、長陽鎮軌道交通地塊227畝，容積率1.086、長陽鎮北京理工大學4、6號地塊，394畝，容積率0.987、房山區琉璃河鎮地塊面積849畝，容積率0.88四、SWOT分析

優勢：良鄉總體的區位優勢明顯，土地及房價近兩年上升較快樓面價已達萬元左右，房屋平均售價2萬元左右。交通系統完善高速、輕軌、國道縱橫交錯，距離北京新機場約30公里。隨著高教區的建成，10萬人的涌入及北京相關產業的外溢，房價還有上升的空間。第一塊地為首先地塊，對方參與共同開發，有利于緩解我方的資金壓力，便與政府溝通、協調。劣勢：對當地的政府及社會關系不熟悉，與萬科、首開等大型房地產開發企業同臺競爭，市場需要重新培育，競爭的壓力較大。土地單價較高（每畝400—600余萬元），資金壓力較大。機會：地塊平整、沒有拆遷的壓力；良鄉為房山區所在地，資源集中，產業發展優先，大學城為這一新興城市的發展注入了活力；如發展迅速可以很快開工建設，實現快速周轉；與大企業競爭，鍛煉隊伍，成長較快。威脅：經濟處于下行趨勢，市場波動較大，項目及品牌的培育需要時間，市場的認知度較慢；合作的變數較大，雙方需建立互信。綜合分析，良鄉處于快速發展的重要時期，建議組織專門人員進行市場調研和深度接觸。

以上請總裁審閱。