既有住宅適老化改造項目可行性研究報告PAGE22PAGE138目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目背景 11.2可行性研究編制依據 31.3可行性研究范圍 31.4項目建設單位簡介 41.5項目概況 51.6主要技術經濟指標 6第二章項目建設背景、必要性與可行性 82.1項目建設背景 82.2項目建設必要性 152.3項目建設可行性 18第三章項目地址、建設條件及優勢 323.1項目地址 323.2建設條件 333.3建設優勢 37第四章項目環境分析 414.1市場環境分析 414.2政策環境分析 444.3社會環境分析 494.4行業案例分析 50第五章項目建設方案 545.1適老化住宅社區設計指導思想和原則 545.2項目現狀及規劃建設目標 575.3適老化改造的規模和主要內容 625.3建筑方案 665.4景觀設計 715.5配套設施 71第六章智能化、信息系統建設 776.1智能化系統概況 776.2綜合安保管理系統 806.3護理辦公專有系統 816.4綜合布線系統 846.5計算機網絡系統 856.6公共廣播系統(含背景音樂及緊急廣播) 856.7信息發布及查詢系統 866.8建筑設備監控系統 866.9衛星及有線電視系統 876.10其他智能系統 886.11智能化系統集成 89第七章環境保護 907.1執行環境質量標準及排放標準 907.2項目建設對環境影響及治理措施 917.3項目投入使用污染源及治理措施 937.4水土保持 997.5工程對環境影響程度分析 99第八章節能 1018.1用能標準和節能規范 1018.2能耗指標分析節能措施和節能效果分析 1028.4節水措施 1048.5節能效果分析 105第九章職業安全衛生 1069.1職業衛生要求 1069.2危害因素分析及控制措施 1079.3預期效果及評價 1099.4機構設置、人員配備 109第十章組織機構與人力資源配置 11010.1組織機構 11010.2項目組織機構圖 11010.3人力資源配置 111第十一章項目實施進度 11211.1建設期 11211.2項目實施計劃 11211.3項目實施進度計劃表 11211.4項目實施管理 113第十二章項目招標方案 11412.1編制依據 11412.2招標原則 11412.3建設項目招標范圍及招標組織方案 11512.4招標程序 11612.5評標委員會的人員組成和資質要求 117第十三章投資估算和資金籌措 11913.1投資估算 11913.2資金籌措 122第十四章財務分析 12314.1計算依據及相關說明 12314.2總成本費用估算 12414.3銷售收入、銷售稅金及附加估算 12614.4利潤的估算 12714.5財務評價 127第十五章經濟效益及社會效益分析 13115.1經濟效益 13115.2社會效益 131第十六章項目風險分析及應對措施 13316.1項目風險構成 13316.2項目風險應對措施 134第十七章結論與建議 13617.1結論 13617.2建議 136附表：項目投資估算及財務分析表第一章總論1.1項目背景1.1.1項目名稱既有住宅適老化改造項目1.1.2承辦單位單位名稱：項目負責人：1.1.3項目建設目標皖南上河國際養老中心是由XX地產發展有限公司聯合艷陽（上海）度假連鎖集團有限公司著力打造的安徽省首家CCRC即一日之家、一生之家的持續照料退休社區；集機構養老、社區養老、居家養老和臨終關懷“四位一體”的大型健康養生文化社區。為積極應對人口老齡化，加快發展老齡事業，在政府有關部門的指導下，以“綜合頤養、產業發展”為方式，積極籌措資金，計劃投資約5.0億元以實施皖南上河國際養老中心項目，建成省內知名的醫療、文化、娛樂配套齊全的高標準老年居養社區，滿足當地老年人的養老需求，讓廣大老年人“老有所樂”、“老有所養”、“頤養天年”。1.1.4項目提出的理由隨著我國經濟社會平穩較快發展，人民生活水平顯著提升，健康與養老服務需求快速釋放。健康、養老事業經過多年發展，雖然具有一定基礎，但總量普遍不足、布局與結構不合理，總體發展明顯滯后。加快推進健康與養老服務工程，鼓勵社會資本參與建設運營健康與養老服務項目，既有利于滿足人民群眾日益增長的多樣化、多層次健康與養老服務需求，提升全民健康素質，也有利于擴大內需、拉動消費、增加就業，對穩增長、促改革、調結構、惠民生，全面建成小康社會具有重要意義。安徽省統計局發布的縣級常駐人口調查數據顯示，截至

2013

年末宣城市戶籍人口

228.7

萬人（不含廣德縣）。其中：

60周歲以上戶籍人口41萬人，占戶籍總人口的17.

9

%

（全省的比例為

15.9%

）。全市共有各類養老機構

123

所，床位

13773

張（不含廣德縣）。其中：社會辦的養老機構

18

所，床位

1210

張。

全市每千名老年人擁有養老床位達到

34

張。目前，全省共有養老床位

35

余萬張。按省政府皖政[2014]60

號文件要求，到

2020

年，全省每千名老年人擁有養老床位不少于

45

張目標任務，宣城市還需新增床位

4677

張。老年人的居住狀況不但展現了一個國家的國力和物質文明的發展水平，而且是政治文明、社會文明的重要標志。老人的居住狀況很大程度上決定了老人的活動空間和范圍，決定了老人的物質生活狀況和交往空間，也決定了老人對社會和政府的滿意度，直接影響社會的穩定和發展。如果老人的居住問題沒有解決好，不能提供充足的社會養老設施，老人可能會懷念養兒防老的傳統養老方式，從而對我國實施的計劃生育政策產生不滿情緒在“四二一”、“四二二”的新型家庭格局下，處于工作壓力和職場競爭的夫婦，照顧孩子和四位老人，在精力和時間上不堪重負。通過優化老年人居住環境，提供適宜老人居住的空間和設施，以優越的社會輔助養老代替純粹的子女養老，才會使社會良性運轉，和諧發展。1.2可行性研究編制依據（1）《中華人民共和國老年人權益保障法》（2）中共中央國務院《關于加強老齡工作的決定》（中發[2000]13號）（3）《中國老齡事業發展“十二五”規劃》（4）民政部、國家發展改革委等10部門《關于鼓勵民間資本參與養老服務業發展的實施意見》（民發〔2015〕33號）（5）《安徽省“十二五”社會養老服務體系建設規劃》（6）《安徽省人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》（皖政〔2014〕60號）（7）《宣城市人民政府關于加快推進養老服務業發展的實施意見》（8）《老年人居住建筑設計標準》（GB/T50340-2003）（9）項目承辦單位提供的有關文件資料1.3可行性研究范圍遵照國家有關法律法規和文件精神，依據國家計委《投資項目可行性研究指南》的規定，對XX地產發展有限公司績溪分公司既有住宅適老化改造項目的建設背景和必要性、建設規模、建設方案、總平面布置、節能、環保、勞動安全衛生，投資和經濟效益進行全面技術經濟論證，為業主和政府主管部門提供決策依據。本報告研究范圍包括：（1）論述項目建設的必要性和意義；（2）通過對項目發展和需求情況調研，推薦工程建設規模與方案；（3）根據所選場址實際狀況進行總體布置，確定工程技術方案；（4）對環境保護、節能、勞動安全衛生與消防提出方案；（5）對投資估算、資金籌措、經濟效益進行定量分析；（6）提出可行性研究結論和建議。1.4項目建設單位簡介1.4.1企業簡介皖南上河國際養老中心是由XX地產發展有限公司績溪分公司和艷陽（上海）度假連鎖集團有限公司為打造績溪瀛洲鎮仁里村養老社區設立的養老服務機構。XX地產發展有限公司（以下簡稱“斯瑞集團”）始創于1999年，于2009年組建為集團公司，總注冊資金8300萬元，總資產8億元，是一家以房地產業為核心，服務產業和綜合產業為兩翼，集房產開發、養生養老、五星級酒店、物業、建工、科技、貿易等多元化并舉發展的大型投資集團公司，總部位于安徽省合肥市。集團自成立以來，憑借自強不息、銳意進取的精神，以前瞻性的眼光、穩健務實的管理風格，秉承“創效是第一要務”的經營思路，實現業務整合，提升集團戰略發展格局，形成三大產業支柱。目前，集團擁有全資和控股子公司十余家，其中房地產項目涉及合肥、淮南、績溪、宿州等多個地區；養老產業更是遍及長三角地區，如：上海、江蘇、蘇州、安徽等地。

多年來，集團在發展的歷程中，堅持以“富而思源，回報社會，樂于助人”的企業公民角色來自覺承擔社會責任，積極參與社會公益事業，扶貧濟困，為汶川、玉樹、舟曲等災區和社會困難群體捐資贊助逾千萬元。集團董事長宋興旺先后獲得“合肥市首屆優秀中國特色社會主義建設者”、“優秀民營企業家”等榮譽稱號。XX地產發展在“團結拼搏，開拓創新、誠實守信、科學管理、依法經營、務實高效”的企業精神指導下，將不斷學習踐行，總結提高，快速健康地發展，更好的服務社會。1.5項目概況1.5.1建設地點項目位于安徽省宣城市績溪縣瀛洲鎮仁里村旁，占地280畝。項目所選地遠離喧鬧嘈雜的城區，建設在優雅的青山綠水間（三面環水，一面環山），臨近主干道，交通便利；項目地三面環水，一面靠山，空氣清新自然、恬靜、優雅，環境舒適，是老人居住、活動的理想之地。1.5.2建設規則利用績溪—中國北緯30度（處于29.57--30.20間），得天獨厚的自然生態環境，面向全中國，建設高端養生養老、休閑度假、健康理療的綠色生態養老社區項目，把養生養老與健康休閑結合起來，尊嚴養老，頤養天年。項目建設突出三個重點：一是建筑以中高檔為主，人均用房面積較大，融合國際適老化設計理念；二是室內外活動范圍大、活動項目多，有利于老年人健身活動；三是景觀、綠化等，采用徽派庭院式建筑風格，充分體現了“以山為鼓、以水為魂、以文為脈，自然與人文水乳交融”的理念。1.5.2建設內容及規模本項目總投資約5.0億元，建設集一個老年居養、老年教育、休閑娛樂等于一體的綠色生態養老社區項目，總建筑面積204797.26平方米，其中養老會所33806.8平方米，養老社區50866.19平方米，養老公寓19692.66平方米，徽文化長廊32777.19平方米，多層住宅39778平方米，小高層住宅25264.61平方米，綜合樓及配電房2612平方米；總容積率1.04，建筑密度28%，綠地率51%。目前該綜合養老社區的住宅建筑已經建成，對既有建筑進行適老化住宅改造，滿足老年人居住生活的需要。1.5.4項目總投資及資金來源本項目總投資50021.26萬元，其中：包括工程費用35112.49萬元，其他費用12160.87萬元，預備費1418.20萬元，建設期利息1130.0萬元，鋪底流動資金200萬元。1.6主要技術經濟指標表1-1主要技術經濟指標序號名稱單位數量或指標備注一建設規模1項目占地面積平方米186666.67280畝2總建筑面積平方米204797.252.1養老會所平方米33806.82.2養老社區平方米50866.192.3養老公寓平方米19692.662.4徽文化長廊平方米32777.192.5多層住宅平方米397782.6小高層住宅平方米25264.612.7綜合樓及配電房平方米26123容積率1.044建筑密度%285綠化率%51二設計床位張1600三新增職工人數人140四項目總投資萬元50021.261建設投資萬元48691.561.1工程費用萬元35112.491.2工程建設其他費萬元12160.871.3預備費萬元1418.202建設期利息萬元1130.003鋪底流動資金萬元200.00五資金來源萬元50021.261項目單位自籌萬元10021.262申請銀行貸款萬元40000.00六財務指標1年均營業收入萬元8418.02年均總成本費用萬元3107.23年均利潤總額萬元5310.84年均凈利潤萬元3983.15投資利潤率%10.66稅后財務內部收益率%10.197稅后財務凈現值萬元5447i=8%8稅后投資回收期年10.76六建設期年2

第二章項目建設背景、必要性與可行性2.1項目建設背景2.1.1我國社會老齡化進程進一步加快根據聯合國相關調查，世界人口將在2050年超過90億，如生育率保持現有水平，將于21世紀末超過100億大關。根據聯合國數據，從現在到2050年，老齡人口將從6億增加到近20億，60歲以上的人口將超過15歲以下的青少年人數。其中，發展中國家的老齡人口預計將是現在的四倍，這一特殊變化將對全世界各國的每個社區、團體和個人產生巨大影響。目前，中國是全球目前唯一一個老年人口超過1億的國家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。圖2-1我國老齡化速度概況資料來源：中國老齡委我國20世紀50年代第一次生育高峰出生人口相繼進入老年。2005年中國60歲以上的老年人口有1.44億，2012年這個數字已經上升至1.93億，年復合增速4.27%，占人口的比重也從11.03%升至14.32%。預計到2013年底，我國60歲以上老年人口有望超過2億，2015年則很有可能超過2.21億。而到2020年，我國老年人口數很可能超過2.43億，老年人口占比超過17%。圖2-2我國將迎來老齡化加速發展階段資料來源：中國老齡委按照聯合國的傳統標準，60歲以上老年人口占比達到10%，或是65歲以上人口占總人口比重達到7%，則意味著這個國家進入老齡化社會，我國在1999年已達到這個標準；60歲以上老年人口占比達到14%，為老齡社會，我國在2012年也已經達到這個標準，標志著我國已經正式進入老齡社會。而2015年后我國將進入人口老齡化迅速發展階段。根據預測，從2015—2035年的20年間內，我國老年人口比例將增加一倍，達到20%，2050年老年人口比例將增加到30%，社會進入深度老齡化階段。根據經濟合作與發展組織（OECD）的人口發展預測，到2030年，中國65歲以上人口占比將超過日本，成為全球人口老齡化程度最高的國家。2.1.2我國社會保障體系進一步完善“十一五”時期，是建國以來社會保障體系建設發展最快的時期，社會保障制度建設取得突破性進展——覆蓋城鄉居民的社會保障體系框架基本形成，公布了《中華人民共和國社會保險法》，修訂了《工傷保險條例》。建立了新型農村社會養老保險（以下簡稱“新農保”）制度并開展試點，全面建立企業職工基本養老保險省級統籌制度，建立并全面實施城鎮居民基本醫療保險制度。圖2-3我國社會保障“十一五”規劃主要指標實現情況資料來源：《社會保障“十二五”規劃綱要》“十二五”時期，我國將進一步完善社會保障制度，進一步擴大覆蓋范圍，穩步提高保障水平，2015年，我國城鎮基本養老保險參保人數將達到3.57億人，其中企業職工基本養老保險達到3.07億人；新農保參保人數達到4.5億人。城鄉基本醫療保險參保率在2010年基礎上提高3個百分點，城鄉最低生活保障實現應保盡保。圖2-4“十二五”時期社會保障發展主要目標資料來源：《社會保障“十二五”規劃綱要》其中，國家將重點推進實施應對人口老齡化的社會保障政策，實現新農保制度全覆蓋，提高基礎養老金水平，完善企業職工基本養老保險制度。同時，國家已連續8年較大幅度調整企業退休人員基本養老金，國務院常務會議也通過自2013年1月起，企業退休人員基本養老金水平比2012年提高10%。圖2-52002—2010年我國退休人員養老金發展情況數據來源：WIND資訊綜上措施都將使得我國養老服務行業的發展得到越來越廣的發展空間。2.1.3我國養老服務行業發展潛力巨大我國社會養老服務體系主要由居家養老、社區養老和機構養老等三個有機部分組成。近年來，國家加大對社會養老服務體系建設的投入力度，大力鼓勵社會力量參與，老齡服務基礎設施建設得到快速發展。但依舊存在著社區養老服務設施和養老機構床位嚴重不足，供需矛盾突出，養老服務布局不合理，區域、城鄉發展不平衡等問題。根據全國老齡委的數據，2010年中國老年人市場的年需求達到1萬億元，2050年左右將達到5萬億元。而目前中國每年為老年人提供的產品不足1000億元，供需之間存在巨大商機。而到2030年，預計我國養老產業規模有望達到20萬億元以上。同時社科研究院報告指出，我國消費結構轉向老齡產業，老年消費即將井噴。2010年，我國老年人退休金總額達8383億元，2020年，將達28145億元，到2030年，退休金總額將達到73210億元。另據調查，目前老年人可用于購買老年用品的支出已達4000億元。以上數據顯示，中國的老年群體已經成為一支重要的消費大軍。圖2-6我國老年人消費需求展望數據來源：WIND資訊其中，養老服務行業將作為老年人生活的必要保障服務提供行業，也將獲得較為廣闊的發展空間，行業發展潛力巨大，據推算，2015年我國老年人護理服務和生活照料的潛在市場規模將超過4500億元，養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。2012年末，我國共有養老服務機構4.2萬個，床位381萬張，收養各類人員262萬人，根據國家相關規劃，“十二五”期間，我國將增加日間照料床位和機構養老床位340余萬張，實現養老床位總數翻一番；改造30%現有床位，使之達到建設標準。2.1.4我國適老化住宅的經驗及做法我國適老化住宅分為居家式社區養老和機構養老。在這個分類模式的基礎上，適老化住宅開發建設，除了建設養老機構外，更要在居家式社區養老模式中大棗良好的開放式老年社區，建設適應老齡社會的通用住宅，新建、改建與擴建并舉，打造社會效益與經濟效益均衡的良好局面。最近幾年來，在我國政府的高度重視下，各地出臺了相應的政策措施，加大了資金支持力度，讓我國適老化住宅的建設取得了長遠發展。養老機構的數量不斷增加，服務規模也不斷擴大，日益豐富了老年人的精神文化生活。截止2014年底，全國各類養老機構高達20萬個，養老床位達2314.9萬張。社區養老服務配套設施進一步改善，社區日間照料服務業逐步拓展，已建成的含日間照料功能社區服務中心4.5萬個，留宿照料的床位4.0萬張，日間照料的床位15萬張。重點以保障三無、高齡、五保、空巢、低收入和獨居老人為主，借助專業的養老服務機構，提供生活照料、醫療保健、康復護理、家政服務等居家養老服務框架初步形成。養老服務運作模式、操作規范、服務內容等也在不斷探索創新，積累了豐富的經驗。為盡可能解決老年人的養老問題，不僅需要社會在老齡人口撫養和服務方面進行改革和創新，老年人本身對于生活的需求也將發生質的轉變，過去集中住宿的養老院模式將會淡出，追求個性化適居環境的老年住宅將成為主流。目前中國的養老產業和養老地產發展迅猛，整個產業鏈的需求蘊藏著極大的商機，尤其是適老化住宅及老年公寓的規劃、設計及內部裝修部分。對于家裝企業來說，在住宅設計前期環節介入已成為趨勢。“老年住宅需要空間、結構、功能上的精細化設計，所以我們在與開發商合作時，會在住宅的設計環節提出合理化建議。”蔡明說，“第一步就是空間規劃，整個樓體不設立外立面結構，而是先確定房間內部規劃，然后再完成外立面以及后期風格、產品的搭配。首先考慮房間的功能性，將老人的需求在住宅設計之初就考慮進去，這樣更能便于老人實現居家養老。”如果沒有合理的功能、結構規劃，僅靠后期“小修小補”的裝修方式很難完全滿足老人的使用需求。比如，老人房需要配備洗手間便于夜間使用，而一些老人房距離洗手間太遠，后期裝修時就需要將配有衛生間的主臥配備給老人，這樣則很可能打亂整個家庭的裝修規劃。如果在設計之初就考慮到老人房配備衛生間的問題，后期裝修就會減少很多麻煩。但從目前的裝飾行業來看，人們裝修時大多注重風格、潮流，對于專業的居室適老化設計關注度并不高，如何通過住宅布局、功能的合理化設計以及后期裝修，來滿足老人家庭養老的需求，還未得到足夠的重視。從我國的社會經濟發展和居住生活等狀況來看，絕大多數的老年人將以居家養老模式度過自己的晚年生活，民政部也提出“9073”模式，即居家養老、社區養老、機構養老人數分別占到90%、7%、3%。建設部在90年代末就針對社會老齡化這一問題，先后頒布了《老年人建筑設計規范》和《老年人居住建筑設計標準》等規范，為老年住宅的設計提出了一定的指導方針。2.2項目建設必要性2.2.1項目建設是順應我國養老事業發展方向的需要長期以來，黨和政府十分關心老年群眾，不斷采取積極措施，推動老齡事業發展進步，取得舉世矚目的成就，為老齡事業持續發展奠定了很好的基礎。“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13.3%增加到16%，平均每年遞增0.54個百分點。老齡化進程與家庭小型化、空巢化相伴隨，與經濟社會轉型期的矛盾相交織，社會養老保障和養老服務的需求急劇增加。為此，我國政府提出積極發展老齡服務業，積極推進養老機構運營機制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設和管理模式。進一步完善和落實優惠政策，鼓勵社會力量參與公辦養老機構建設和運行管理。“十二五”期間，實現新增各類養老床位342萬張的發展目標。本項目建成后，將以老年人需求為設計及運營核心，強調老人的參與性，注重老人的感受。從道路交通、衛生、飲食、居住、建筑風格、綠化、景觀、材料等全面考慮，以真正意義的為老人全心全意的服務宗旨，為老年人提供一個集養生、醫療、學習、娛樂、教育、休閑于一體，生活舒造、設施配套、功能齊全的現代化新型老年社會福利機構。2.2.2項目建設將進一步滿足日益增長的養老需求近年來，為進一步實現“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的發展目標，安徽省各級政府高度重視老齡事業發展，在經濟社會發展水平不斷提高的同時，優先保障和改善老年民生，優先為老年人提供社會公共服務，優先讓老年人共享經濟社會發展成果，并不斷建立健全社會養老保障體系，著力提高養老服務保障水平，使得省內養老服務需求空間不斷增長。安徽省從1998年開始步入老齡化社會，截至2014年底，全省常住人口中，60周歲以上老年人口1030.9萬人，占總人口的17%;其中65周歲以上老年人692.8萬人，占總人口的11.4%，均高于全國平均水平。如今，隨著老年人口增速加快、高齡老人、失能老人明顯增加和空巢化趨勢日益突出，養老問題由過去的家庭問題迅速轉變為社會問題，社會養老服務供需矛盾愈發突出。本項目將通過將既有住宅進行適老化改造建設現代化老年社區的方式，能夠緩解本區域老年居住難及老年人無人照顧的問題，更好地為老人的生活和健康保駕護航，創造更好的經濟建設環境，維護社會穩定，共建和諧社會。2.2.3項目建設是進一步提高居民生活質量的需要近年來，隨著社會經濟的不斷發展，居民生活水平的不斷提升，老年人也逐漸培養出自身的興趣愛好、生活習慣和隱私，希望有自己獨立的生活空間，他們多數離退休后有養老金，為獨立生活提供了經濟來源。因此，必須探討建造功能設施完備的、較高標準的新型老年社區，提升養老水平，以區別原來建立的敬（養）老院形式的老年社區。本項目建成后，在老年社區內應具備吃、住、醫、學、樂、生活服務照料等設施和功能，老年人一家一戶居于每個單元中，每戶都有自己獨立的生活用房，包括起居室、衛生間、儲藏室、洗浴設備和廚房，老人可攜帶自己喜愛的家具、廚房設備，每戶要安裝電話和緊急呼救裝置，同時設有娛樂場所、洗衣房、健身房、閱覽室、醫務室、監護室、售貨點等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低檔飯菜，老人也可自己開伙。高齡病殘老人或生活不能自理的老人可由護理員照顧生活起居，進行特殊服務，身體較好的老人可以經常進行健康體育鍛煉，參加文化娛樂活動和醫療保健等知識的學習。本項目這種兼顧“居家養老”和社會服務為一體的老年居住社區，起居生活完全是家庭式的，享受的各種服務是社會化的，將成為本區域老年人所喜愛和要求的老年人樂園，老人的子女也可以進一步減輕負擔，減少家庭矛盾，解除其后顧之憂，以便把更多的精力投入到經濟建設的偉大事業中。同時，本項目建成后也還可以安置部分下崗職工，為他們提供再就業機會，為政府和企業分憂，有利于社會穩定，為進一步提升居民整體生活質量和水平做出應有的貢獻。2.3項目建設可行性2.3.1項目所處背景環境利好支撐項目可行從政策層面來看，本項目所涉及的老年人服務行業，分別在《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》、《中國老齡事業發展“十二五”規劃》、《社會保障“十二五”規劃綱要》、《社會養老服務體系建設規劃（2011—2015年）》、《安徽省國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》、《安徽省老齡事業發展“十二五”規劃》（皖政〔2012〕48號）以及《宣城市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》等政策文件中有所提及并明確指出相關產業發展方向，政策文件鼓勵支持本項目產業進一步發展，以此進一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所養、老有所醫、老有所教、老有所學、老有所為、老有所樂”的水平，讓老年人生活得更加幸福、更有尊嚴。從政府支持力度來看，各級政府補貼力度可觀：1、建設補貼《安徽省人民政府關于加快發展養老服務業的實施意見》中指出：到2020年，全面建成功能完善、規模適度、覆蓋城鄉、具有安徽特色的養老服務體系，全省每千名老年人擁有養老床位不少于45張；符合標準的社區養老服務設施覆蓋所有城市社區，90%以上的鄉鎮和80%以上的農村社區建立包括養老服務在內的社區綜合服務設施和站點。養老服務業增加值在服務業中的比重顯著提升，涌現一批帶動力強的龍頭企業和大批富有特色的中小企業，形成一批養老服務產業集群和知名品牌。養老服務業政策法規體系建立健全，行業標準科學規范，監管機制更加完善，服務質量明顯提高。全社會積極應對人口老齡化意識顯著增強，敬老、養老、助老的優良傳統得到進一步弘揚。各地要統籌整合資金，加大財政性資金支持社會養老服務體系建設的力度，鼓勵和引導民間資本參與養老服務業發展。各級福利彩票公益金的50%以上要用于支持發展養老服務業。對各級公辦保障性養老機構，根據財政分級負擔的原則，按其供養對象保障其集中供養經費和機構建設經費，具體標準由市縣自行制定。對民辦養老機構，給予一次性建設補助、日常運營補貼、貸款貼息補助和政府購買服務補助，其中運營補貼由市、縣按照不低于每人每月200元的標準確定。對于承接政府購買養老服務的養老機構和企業、社會組織，按其承接的服務內容和服務標準，給予相應的購買養老服務補助。為失能失智老年人服務的，按照其輕、中、重度失能失智程度，運營補貼和政府購買服務補助標準分別上浮50%、100%、200%以上。2、運營補貼宣城市人民政府出臺的《加快推進養老服務業發展的實施意見》中指出：加大對社會辦養老機構建設補助，包括一次性建設資金補助、床位運營補助和政府轉移補助。（1）享受一次性建設資金補助。對自建養老機構床位數在50張以下、手續齊全并已投入運營一年以上的，縣市區政府按照核定的床位數，給予每張床位不少于4000元的一次性建設補助；對自建養老機構床位數在50張以上（含50張）、手續齊全并已投入運營一年以上的，縣市區政府按照核定的床位數，給予每張床位不少于5000元的一次性建設補助；對租賃經營其合同期在5年以上，手續齊全并已投入運營一年以上的養老機構，給予每張床位不少于1000元一次性建設補助。對自建、手續齊全并已投入運營一年以上的養老機構，未享受政府一次性補助的，按自建補助標準給予補助；己享受過政府補助，未達到補助標準的給予補齊；對一次性投入億元以上的較大規模的社會辦養老機構，縣市區政府應適當加大財政支持力度。（2）享受床位運營補助。對已建成并投入運營的社會辦養老機構，按實際接收本市戶籍的老年人數給予運營補貼，運營補貼標準按照不低于每人每月200元的標準確定。接收失能失智老年人，按照其輕、中、重失能失智程度，運營補貼標準分別上浮50%、100%、200%以上。上述兩項補助所需經費由縣級財政予以保障。市開發區所轄街道辦事處執行宣州區標準。市開發區和宣州區所需補助資金由市級財政承擔30%，市開發區和宣州區財政各自承擔70%。（3）享受承接政府轉移補助。社會辦養老機構和企業、社會組織承接政府供養的保障對象，按規定標準將其生活、醫療費等補助轉入，并由當地政府給予每人每月不低于600元的購買養老服務補助。承接政府供養的失能失智老年人，按照其輕、中、重失能失智程度，服務補助標準分別上浮30%、50%、100%以上。所需經費由縣級財政予以保障。3、市場規模上升從市場環境看，本項目涉及行業市場發展呈上升趨勢：老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐美國家發展較早，建設較多，也積累了不少的經驗。隨著我國經濟的迅速發展和生活水平的提高，對老年公寓的需求的不斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發展起來，如北京太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環境優美、設施先進、服務較好。上海市是最早進入老年型的城市，老齡事業發展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一。目前，宣城市社會養老市場的需求量也日益增大。截至

2013

年末，全市戶籍人口

228.7

萬人（不含廣德縣）。其中：

60周歲以上戶籍人口41萬人，占戶籍總人口的17.

9

%

（全省的比例為

15.9%

）。全市共有各類養老機構

123

所，床位

13773

張（不含廣德縣）。其中：社會辦的養老機構

18

所，床位

1210

張。

全市每千名老年人擁有養老床位達到

34

張。目前，全省共有養老床位

35

余萬張。按省政府皖政[2014]60

號文件要求，到

2020

年，全省每千名老年人擁有養老床位不少于

45

張目標任務，我市還需新增床位

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張。新增床位要完全依靠社會力量來承建。以目前養老床位數量，缺口巨大，為本項目的快速、規模化、良好發展提供了巨大的市場空間與可能性。2.3.2項目經營發展策略合理保障項目可行1、制定合理和完善的經營方案項目建成后，配有按五星級標準建造的老人活動場所，如體驗館、健身房、棋牌室、書畫館、網吧、茶吧、閱覽室、手工編織室、醫護室等，是安徽省首家倡導產權式旅游度假、養老養生休閑基地。（一）管理模式圍繞貼近服務，溫情關懷的理念，上河國際養老中心有針對性的設置了管理架構和部門，其中下設營銷保障中心、財務保證中心、綜合保障中心、運營保障四大中心，14個部門，共有員工140人左右，本科及以上人員占16.67%，大專占70%，高中及以下占13.33%。公司內部推崇系統化、標準化、統籌化的管理體系，例如計劃管理、預算管理、績效管理等，為打造員工隊伍和提高隊伍素質，公司成立了上河商學院，從360度全方位實戰型訓練、培訓、研發，為所有員工在不同的發展階段提供全面的培訓、為公司輸送和培養產業人才、為公司在不同的階段適時研發產業政策、產品和運營機制。（二）服務模式公司摸索了一套行之有效的體驗式的服務模式，從三大核心、八大特色、八大設施三方面得以有效實施。三大核心：（1）生活：生活照料、洗滌衣物、衛生保潔、代購代郵、社區巴士、自助廚房、分時查房、通訊服務、全天候協助服務（2）快樂：晨操、廣場舞、文娛活動、節慶活動、主題月活動、生日會、旅游休閑、圖書閱覽（3）健康：綠色飲食、心理輔導、醫療服務、陪同就醫、健康評估、健康咨詢、安全保障、養生調理八大特色：候鳥式養老、綠色養老、以房養老、貼心服務、休閑度假、老年大學、開心農場八大設施：精裝公寓、五星級會所、養生餐廳、娛樂設施、生態農業、活動場所、安防系統、醫療診所整個運營服務過程中，始終貫穿“孝道文化”，倡導“老有所養、老有所樂、老有所學、老有所醫”的養老文化。（三）銷售模式項目建成后，實行直銷+代銷+網絡銷售+連鎖+加盟相組合的銷售模式。養老產品涵蓋了高中端養老居所、適老化營養餐飲、中醫理療、康體保健、異地養老、智能化養老等。（四）經營模式產業鏈打造：衛生保健服務、家政服務、教育咨詢服務、養老旅游地產、金融服務、老齡產品銷售、文化體驗式旅游。集中化多元經營模式：上河養老產業所提供的產品、服務和未來的產品、服務都將養老產業鏈緊密相關，提供給現有的顧客和新顧客；企業也將投入資源拓展新的市場，通過現有的營銷網絡進行經營。實行價值的方式：實行差異化的模式，走創新、豐富的服務模式，利用新興的信息手段，快速整合資源，搶占先機和市場，具體可以分為：（1）資本收益+管理養老產業綜合性強，帶動作用大，對促進消費、拉動投資，帶動就業都很重要，正是當前國家需要大力發展的產業，由于前期投入巨大，盈利回報期長，必須探索合適的可持續發展模式：①堅定不移走資本道路，將公司運作上市，開展債權性投資、基金、風投資源的開拓、嫁接，也可走合作共贏的道路，引入戰略合作者。通過借助資本市場的力量，加速養老產業各項事業的發展，并最終通過在新三板或主板上市，實現所有股東利益最大化。②資產證券化，將會使得養老會員也最終受益，并形成高中低端的養老會員結構配置。通過會員進一步建立養老發展資金池，強化會員消費意識，并通過運營模式的深化，提高單個養老客戶的貢獻毛益，實現養老產業良性螺旋式發展。③公司通過縝密的運作，計劃2016年實現新三板掛牌，2018年實現主板上市。（2）基礎及延伸養老服務和升級①適老化餐飲深入開發并形成體系。②高端養老居所服務的多元化，為高端老人群體提供私人服務、高品質醫療及照料，兼具養生、養老、度假、休閑等功能。③業務拓展由南向北布點，迅速增量客戶，面向周邊3小時經濟圈做品牌營銷，沿著高鐵線進行戰略布局，借助上河優越的自然生態環境和成熟的運營模式，把中心打造成發達城市和工業化城市的養生基地，規劃兩年內開辟十個城市養老市場。④異地置換、分時養老模式開拓，目前現有10家合作伙伴，未來兩年內再增加至50家。⑤智能養老：服務終端、監控設備、防風險設施的信息化、智能化；遠程在線醫療、會診、時時身體狀況監控、遠程預約等。⑥體驗活動：3天2夜體驗、異地養老活動等，豐富體驗內容，開發新的體驗活動。⑦現有基礎服務升級，如結合績溪當地的旅游景點和土特產優勢，開發特色增值旅游線路等。⑧輸出品牌，為養老項目設計、建設等做前期咨詢；輸出管理服務，培訓輸出養老人才，接受委托管理類似的養老機構；同時對我們委托管理運營的養老項目進行養老產品、養老金融服務、養老旅游服務開發以及銷售。上述管理模式、服務模式、銷售模式、經營模式使得上河養老產業可以在市場上實現擴張和復制，持續開辟新的養生養老基地，將產業做大做強。2、構建舒適養老環境爭創省內示范基地皖南上河國際養老中心項目建成后，將緊緊圍繞建成“養老養生休閑基地”這一目標，不斷提高服務管理質量，深化“尊老、敬老、愛老”企業文化建設，優化各項服務，降低運行成本為重點，加強基地軟件、硬件建設，項目分為14個部門，由各職能部門負責，統一管理。具體實施方向如下：（1）合理設置組織機構，保障老年人護理需要與安全。按照新標準完善組織機構的合理設置，保證高效運行，滿足本基地各項工作需要。實行頤養院院長負責制，認真落實兩級管理責任制，院長是醫院質量與安全管理第一責任人，各部門負責人是部門發展與安全管理的第一責任人，各護理組長是護理質量與安全管理的第一責任人，堅持科學民主依法決策，堅持以老年人為服務中心，積極收集整理其具體要求與愿望，加強溝通與協調，真正實現“急老年人之所急，想老年人之所想，幫老年人之所需”。（2）加強細節管理，全面提高護理質量。本項目將以不斷加強基礎護理質量和安全管理，把缺陷管理作為最基礎的管理手段，鼓勵非懲罰的不良事件報告，以查找缺陷為手段，以整改缺陷為目標，強化零缺陷意識，對生命高度負責，全面提高基地各項工作質量。強化人人從我做起，從細節做起，做細、做實、做嚴各項工作。（3）合理布局，科學設置各服務項目。本項目將按照老年人的特點和《老年人建筑設計規范》，從住區規劃、設計到配套建筑與設施方面全方位符合老年人的特點和需求。相關建筑主要為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統。居室要陽光充分和通風。同時，本項目將提供完備的配套設施和服務，如醫院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務等。未來，本基地還將建設正規康復護理醫院，具備治療、搶救、康復、咨詢等功能，全方位的滿足本基地內老年人的各方面需求。（4）加強財務管理，改善基礎保障設施。認真落實財務管理和信息管理的要求；進一步加強基地環境、后勤配套實施的改造，著力為老年人及工作人員營造良好的生活和工作環境。（5）強化培訓，提高職工整體素質。認真實施“老年護理”專業培訓、急救技術的培訓等相關規范化、標準化培訓工作，進一步強化法律法規知識的培訓學習，每年對相關領導、工作人員進行法律、法規培訓以及倫理知識培訓和考核，以合格率100%為工作目標。3、合理服務收費標準突出老年福利特點老年服務機構收費是個敏感而又實際的問題，收費過高，將難以突出老年服務機構的社會福利設施功能，并影響項目的老年人入住率，降低項目長期穩定提供服務能力，不利于本項目的長期穩健發展。本項目選擇核定價格時，首先將根據收費項目和實際成本支出作為依據；二是參考外地的收費標準和本地收入的平均生活水平；三是要考慮服務對象的經濟承受能力，慎重定價、合理收費、低費微利，體現老年福利事業的特點，真正把老年公寓辦成老年人頤養天年的幸福之家，讓老年人切實感受到黨和政府的溫暖，共享社會發展成果，同時，本基地將由入苑老年人自愿選擇繳費標準，分為一般會員以及高級會員，并提供不同的養護服務。2.3.3項目管理運營模式合理支撐項目可行1、信息化運營降低服務成本本項目建成后，將充分應用最先進的IT技術實現數字化智能養老院的高效管理。提高服務運營效率，實現老年人從入住到日常生活的全部服務過程的管理，設計合理的工作流程，達到護理人員時間安排的準確定位、高效分配以及物資的合理有效分配，降低護理成本和運營成本。（1）老年人個人信息的網絡化管理，保證了管理人員可以及時、準確地得到老年人的各種生命指標，提高了基地的服務質量，實現無紙化和無膠片化辦公。（2）通過個人信息帶動護理信息的管理，并為相關科研服務，構建基地的數字化神經網絡。（3）系統可對核算單元和核算項目進行調整和自由組合，可針對基地不同的部門管理情況和經濟核算方式隨時進行調整。（4）根據收費和床位數據統計的需要，隨時為管理的需要定義和輸出各種報表。（5）提供可由基地自己定義的各種護理方案、物資方案以及典型案例等，方便護理人員輕松處理典型老年人護理方案的定制和修改。（6）系統可自由組合的功能模塊，可根據基地的具體工作流程定制、重組和改造。（7）全面的院長查詢系統，為院長提供全面的基地運行經濟信息和臨床信息數據，為院長提供決策依據。（8）實現各部門的高效合理的工作流程，保證老年人相關費用的準確性，減少相關糾紛，為老年人提供更好的護理服務。2、實施績效管理增強核心競爭力現代養老服務機構的核心競爭力是人力資源的競爭力，人力資源的競爭力是通過提高人力資本的價值，來促進機構社會效益和經濟效益的提高。要想提高人力資本的價值，就必須有一套完善的、可行的、便于操作的人力資源激勵機制，而績效考核和薪酬系統建設則是建立有效的人力資源激勵機制的重要環節，因為這是其他環節如聘任、培訓、獎懲、職務任用與升降等正確實施的基礎與依據。本項目將以公平、公正、公開為原則，以提高職工績效為導向，以定性考核與定量考核相結合，多角度考核，通過評價職工的工作績效、態度、能力和素質，幫助職工提升自身工作水平和綜合素質水平，從而有效提升基地的整體績效和整體職工素質。項目將由總經理設定部門目標，并設置績效與薪酬管理委員會，績效質詢會統領本基地的績效考核工作，具體由人事部門開展實施。具體考核項、考核周期、考核主體如下：3、嚴格財務管理保障項目運營在現代養老服務機構財務工作中，財務管理作為機構后勤保障的重要組成部分，發揮著重要的服務和保障職能。努力做好機構財務管理工作，對于提高經費利用率、增強機構的效益具有十分重要的意義。項目建成后，將實行“統一領導、集中管理”的財務管理體制，即機構的財務活動在機構負責人及總會計師領導下，由機構財務部門集中管理。（1）堅持領導負責制堅持領導集中理財、議財、管財制度并將之作為組織的一項重要工作，列入議事日程，堅持領導分工負責制，明確各級領導的職責分工與審批權限，避免因各自為政而導致財權和財力分散，對大項經費支出要逐級申請、列會研究，嚴格落實單位領導聯合審批負責制，同時實行組織定期議財制度，根據年度工作任務進展情況和經費使用情況、定期分析財務工作形勢和理財方向，及時總結用財經驗，針對性地查找管理上的薄弱環節，及時研究調控措施和解決辦法，防范各種資金風險。（2）實行財務集中管理嚴格落實財務規定，充分發揮紀檢、審計、財務部門的職能監督作用，采取經常性、不定期的事前、事中、事后監督檢查，通過財務集中歸口、一個賬戶管理，做好對增收節支的推動作用。（3）強化審計監督有效落實財務把關監控，加強財務人員職業道德教育，財務部門要認真執行年度經費預算，嚴格審核、報銷，按規履行財務監控把關職能。同時，建立健全事業部門的內部監控，通過計劃審查、實物驗收、領導審批等環節管住經辦人，通過領導干部經濟責任審計、工程審計和專項經費審計等，有效地發揮審計部門的監控作用。（4）規范物資集中采購實施物資集中采購，集中支付，提高經費使用效益，主要著力實施以下三點：一是嚴格采購計劃。機構設備采購小組和物資、工程采購小組根據各自擔負職責、任務，嚴格按采購細則匯總、申報采購計劃。二是規范采購行為。兩個采購小組按部門申報項目組織公開招標，進行多輪談判、貨比三家、集體決定、按規簽約。三是規范資金支付程序。財務部門根據院集中采購小組的采購計劃、采購合同按規定程序支付，既要有經辦人辦理物資出入庫手續又需有采購小組指定人員簽字驗收，真正做到資金結算準確無誤。綜合而言，項目經濟社會效益明顯，符合我國產業政策及走可持續發展道路的理念，將對安徽省老齡事業發展、提高居民生活質量和水平、提高社會公共養老服務體系做出重大貢獻，對于安徽省的經濟社會發展具有重要意義。

第三章項目地址、建設條件及優勢3.1項目地址3.1.1項目選址原則參照《老年人居住建筑設計標準》選址和規劃布局的要求，本項目的選址要滿足以下條件：1、中小型老年人居住建筑基地選址宜與居住區配套設置，位于交通方便，基礎設施完善、臨近醫療設施的地段。大型、特大型老年人居住建筑可獨立建設并配套相應設施。2、基地應選在地質穩定、場地干燥、排水通暢、日照充足、遠離噪聲和污染源的地段，基地內不宜有過大、過于復雜的高差。3、基地內建筑密度，市區不宜大于30%，郊區不宜大于20%。4、大型、特大型老年人居住建筑基底用地規模應具有遠期發展余地，基地容積率宜控制在0.5以下。5、大型、特大型老年人居住建筑規劃結構應完整，功能分區明確，安全疏散出口不應少于2個。出入口、道路及各類室外場地的布置，應符合老年人活動特點。6、老年人居住用房應布置在采光通風好的地段，應保證主要居室有良好的朝向，冬至日滿窗日照不宜小于2小時。3.1.2項目地點及占地面積項目地處績溪縣城東南3公里，緊鄰千年仁里古村，上溯6公里即是國家4A級龍川景區。這里三面環水、一面靠山，登源河在這里繞了一個大灣，河床寬闊，最寬處約150米，河水清澈見底，游魚可數，山間植被繁茂，品種繁多，一年四季花果飄香，青山綠水，風景上佳；而項目所在地績溪，是徽州文化發祥地之一，她古色古香，集山水之精華，聚人文之薈萃；隨著國家經濟的快速發展，績溪已進入高鐵時代，旅游度假經濟亦日臻成熟。在這樣的天時地利人和背景之下，項目區完全可以成為休閑養生的“世外桃源”。由于本項目是對XX地產發展有限公司績溪分公司在此開發的既有住宅進行適老化改造，項目占地280畝。項目區地理位置優越，環境優美，交通便捷，符合上述老年人居住社區建設的選址和規劃要求，適宜養老基地的建設。3.2建設條件3.2.1自然條件1、地理位置：績溪縣位于安徽省南部，地處黃山山脈和西天目山山脈結合帶，長江水系與錢塘江水系分水嶺，北緯29°57′～30°20′、東經118°20′～118°55′，具有得天獨厚的自然生態環境、厚重的生態文化和豐富的生態資源稟賦。縣境總面積1126平方公里。東與臨安市交界，北與寧國市、旌德縣毗連，西與旌德縣、黃山區及歙縣接壤，南與歙縣相鄰。東西最長直線距離59.5公里，南北最寬直線距離42公里。2、地形、地貌：績溪縣位于黃山與天目山接合部，縣界及境內有海拔千米以上山峰40余座，重巒疊嶂，溪流縱橫，地勢高于鄰縣，史稱“宣歙之脊”。山脈、盆谷相間，呈“多”字形延伸。中部是貫通南北的斷裂帶，縣城位于斷裂帶中南段的華陽斷陷盆地。清涼峰踞縣境東端，界皖、浙兩省三縣，頂峰及其北坡坐落境內。中部東西向凸起，溪水南北分流，分別入錢塘江和長江。3、氣候、氣溫：績溪屬北亞熱季風氣候，年平均氣溫15.9℃，年平均降水量1630.3毫米。境內多山，地勢較高。受地形影響，與同緯度平原地區相比，氣溫較低，降水偏多，日照偏少，風力較弱，且表現垂直分呈。春季氣溫回升快，雨日多；秋季氣溫下降快，雨日少。春、秋季短。2014年全年降水量1625.9毫米，比常年偏多6%。年平均溫度16.6℃，比常年偏高0.4℃，全年日極端最高氣溫38.0℃；年極端最低氣溫為-7.4℃。全年日照時數為1643.4小時，年日照百分率為37%。4、自然資源：據2009年第二次土地調查，全縣國土面積110362.52公頃(1996年因皖浙勘界而有所減少)，人均0.62公頃。其中耕地13159.41公頃，園地6873.39公頃，林地80458.15公頃，草地1222.05公頃。縣域地處北緯30度附近的中山區，山多、林多、地表水多。原生態生物資源多樣、豐富；礦藏多樣、品位懸殊；水資源豐沛，落差大，季節差異大。地表徑流總量10.3億m3，人均年占有量6042m3，耕地畝均可供量8900m3。縣境地勢高于四鄰，地表徑流96.6%流出境外。全縣森林覆蓋率75.5%。境內植物有200余科1300余種，其中國家重點保護珍稀植物33種。野生動物有獸類50余種、鳥類100余種、爬行類20余種、兩棲類10余種、魚類30余種、昆蟲類230余種，其中不少可用作藥物、食品和工業原料。境內已探明的礦產資源有38種，有色金屬占優勢。3.2.2社會經濟條件績溪縣人民在市委、市政府和縣委的堅強領導下，以“六年齊抓、三城同創”為抓手，把握“好為標準、快字當先”工作導向，扎實推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作，全縣經濟發展平穩健康，社會大局和諧穩定。2014年全年完成生產總值54億元，比上年增長8%以上；財政收入8.54億元，增長3.6%；固定資產投資96億元，增長1.1%；社會消費品零售總額22.25億元，增長12%；進出口總額8070萬美元，增長1.5%；城鎮常住居民人均可支配收入2.21萬元、農村常住居民人均可支配收入9500元，均增長10.5%；完成節能減排年度任務。提速推進現代服務業發展。電子商務產業取得重大突破，成為全省首批電子商務進農村綜合示范縣，互聯網“聚土地”模式在全國引起轟動，被首屆中國縣域經濟和電子商務峰會總結為“績溪模式”；制定加快電子商務發展的若干意見，推動電子商務與實體經濟融合發展；四方電商產業園躋身全省首批電子商務示范園區，建成全省首個公用型電子商務保稅倉庫，完成全市跨境電商第一單業務；全縣新增電商企業52戶，實現網絡交易額6億元。文化旅游產業迅猛發展，胡開文墨業成為全國文化產業示范基地，3戶企業入選安徽民營文化企業100強；17個文化旅游重點項目進展良好，龍川和園溫泉度假中心主體工程完工，華商碧水灣、黃山機場績溪候機樓全面施工，登源省級服務業集聚區獲省發改委批復；龍川村入選中國歷史文化名村，上莊村、湖村被評為中國傳統村落，“中國最美古村落”品牌效應進一步顯現；成功舉辦“油菜花節”、“安苗節”及全國攝影大賽，全年旅游接待量500萬人次，旅游綜合收入24億元，分別增長24%和33%。徽商銀行、華夏保險在我縣設立分支機構，金融機構新增貸款7.83億元，增幅達到19.8%，居全市前列。3.2.3外部基礎設施條件績溪縣供水、供熱、供氣、治污等市政建設近幾年取得重大進展，城市功能有了質的提高，城市管理不斷加強，城鄉面貌明顯改觀，水利、交通、能源、道路等基礎設施建設正在逐步加強。（1）給水主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源為東阿黃河地下滲透水源，供水普及率將達到100％。根據績溪縣總體規劃，沿規劃主干道敷設給水主管，配給水管采用環狀與枝狀相結合的供水形式，以確保用水的安全性和可行性。（2）排水本項目排水實行雨污水分流體系。為減少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周圍市政雨水管道；污水達到國家和當地有關排放標準后接入市政污水管道。（3）供電本項目用電由供電部門統一解決，目前城市生活用電供應充足，能夠滿足項目的用電需求。3.3建設優勢1、風景秀麗，旅游資源豐富績溪，地處徽文化核心區和安徽省“兩山一湖”、“最美高鐵”的旅游經濟圈優勢，素有“國畫里的鄉村”、“徽菜美食文化節”、“油菜花旅游節”、“安苗節”、“山核桃采摘節”等特色旅游品牌，開發建成了古龍川、胡適故居、鄣山大峽谷、小九華、徽杭古道、太極湖村、尚書府等一批有影響力的重點旅游景區，更有“名人故里、文化名城、徽菜之鄉、和諧之源”的美譽。黃山太平湖九華山2、歷史悠久，人文薈萃績溪，古色古香，集山水之精華，聚人文之薈萃。績溪徽文化底蘊十分厚重，自古崇文重教，“十戶之村，不廢誦讀”；績溪“邑小士多”，名人輩出，誕生了諸如胡適、胡雪巖、胡開文、胡宗憲、胡富、汪華等眾多中外聞名的人物。胡氏宗祠胡雪巖紀念館3、生態環境優勢（1）績溪森林覆蓋率達75.4%，聯合國綠色產業、國際生態示范區。純凈富氧的空氣環境對健康非常有利，尤其適合中老年朋友進行舒適的有氧遠動，從而改善身體疾病或亞健康狀態。（2）績溪的山泉水富含人體所需的多種礦物質，富含硼、鋅、硒等離子礦物質和微量元素，是上好的飲品，對傳輸氧氣、調節新陳代謝，排除酸性廢物和預防疾病是非常必要的。績溪縣，因常年飲用此水，民間又俗稱“長壽村”。據官方統計績溪縣85歲老人1761人，90歲以上442人，100歲以上50人。4、區位交通優勢項目地距高鐵站車程10分鐘；距機場車程45分鐘；距5A級龍川景區車程5分鐘；距杭徽、績黃高速口車程15分鐘。績溪具有良好的區位優勢，京福高鐵、皖贛高鐵、杭黃高鐵縱貫全境；杭瑞、寧績、績黃、揚績高速在此交匯；隨著交通基礎設施的不斷改善，形成了往來北京、上海、杭州、南京、合肥等城市的四小時內快速抵達的旅游圈。績溪日益成為安徽融入蘇浙滬、對接長三角的休閑式后花園。

第四章項目環境分析4.1市場環境分析我國自1999年以來已經進入老年型國家。21世紀開始銀發浪潮滾滾而來，而且老年人口基數大、發展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養老和住宅的方式，由于歷史和傳統觀念等原因主要以居家養老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關懷醫院以及老年公寓等。老年社區是依據老年人的特點和需求設計、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現老年人養老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年社區興起于北歐一些國家，90年代在美國一些城市發展起來，成為房地產業的新興領域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經濟的發展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。4.1.1中國人口老齡化的發展我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據世界衛生組織的資料，一個國家的老年人口系數達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區進入老年型。老年人口系數是指一定時點上老年人口占總人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口與社會