金地格林世界B區推廣策略目錄壹、市場研讀貳、價格研究叁、客戶研究肆、產品解讀伍、概念及表現陸、階段推廣執行壹、市場研讀一、整體市場研究市場大事記2007年8月22日，央行于今年第4次上調了金融機構人民幣存貸款基準利率。2007年9月27日，央行和銀監會發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對第二套房貸加強限制，宏觀調控正式開始2007年11月，上海市政府發布《上海市城鎮土地使用稅實施規定》。從07年起，按照最新稅額標準征收城鎮土地使用稅，最高征收標準為每年30元/平方米。2008年5月，“假日樓市”房展會于五一長假期間舉辦，萬科在展會期間對旗下樓盤打出95折優惠，房展會期間雖然人頭攢動，但實際成交遠遜去年，顯示市場觀望氣氛濃重。2008年6月，上海商品房市場平均成交價達到17048元/平方米，創歷史新高。6月1日，上海市調整二手房交易稅費征收標準，在原來稅費的基礎上，增加了以營業稅1%計征地方教育附加和按“產權轉移書據”稅目計征的印花稅，其計稅依據為商品房銷售合同所載金額的萬分之五。2008年8月，以萬科為首的一批開發商大幅調低售價，以位于三林板塊的萬科金色雅筑為例，08年5月該樓盤成交均價約18000元/平方米，8月大幅下調售價至13500-15000元/平方米，降幅約達25%。2008年8月13日，蘇寧環球股份有限公司發布公告，證實其公司大股東蘇寧環球集團下屬公司南京蘇寧地產，已經與黃浦區房地局解除了原南京東路163地塊價值44億元的土地出讓合同。一、整體市場研究供求分析供求比達到1.96的最高點，其后雖然成交量保持穩定，但供求比已逐步下滑。9月成交量達到最高水平，但其時從緊的宏觀調控政策效果已經開始顯現，其后10月的成交量沒能延續9月的水平，開始一路下跌。由于2月是傳統淡季，因此，供應量與成交量均在此月見底，但成交量相比去年同期仍有近60%的下降。08年3月-6月成交量僅為去年同期水平的約1/3，而同期供應量約為去年同期的1/2，導致成交比降至0.7-0.9的水平，市場觀望情緒濃重。7，8兩月由于中高檔樓盤推案減少，以及部分開發商打折出售等因素導致整體市場成交量進一步下降。一、整體市場研究量價分析08年1月大量中外環間區域樓盤上市成交，成交均價均在11000元/平方米以上，導致成交價驟升至11503元/平方米。2月成交結構又回復至以外郊環間為主，成交價格也有所回落。3-5月成交價格漲幅較大，其中中內環間和內環以內區域成交價格上漲幅度巨大，分別比去年同期上漲約60%和58%。6月成交價格暴漲至歷史最高的17048元/平方米，主要是由于尚海灣豪庭、天山怡景苑、御翠豪庭、翠湖天地嘉苑等中高價樓盤集中上市成交所致。7，8兩月成交均價下滑幅度較大，主要是由于成交結構回復到以中外環區域中低價樓盤為主的格局，以及包括萬科等在內的部分開發商調低售價。一、整體市場研究小結受宏觀調控影響，購房者觀望氣氛濃郁，成交量萎縮明顯市場成交價格與成交量變化趨勢相反，自08年1月起幾乎一路攀升，主要是由于成交結構中中內環以及內環區域樓盤價格漲幅較大，直接拉高了市場平均價。6月之后隨著供應結構的調整和發展商紛紛打折促銷，價格有所回落。預計隨著金九銀十的到來，以及發展商進一步的讓利促銷，市場將呈現價跌量增的態勢。整個房地產市場正處于“大調整”階段二、區域市場研究：嘉定公寓市場公寓市場走勢同嘉定區整體市場類似，自08年5月起成交量相比去年開始有大幅度下降，但供求基本保持平衡。直到7月大批房源上市供應，但其中大批房源都只是拿了預售證而未開盤銷售，預計這部分房源都將在9月集中開盤。二、、區區域域市市場場研研究究：：嘉嘉定定聯排排市市場場嘉定定區區域域聯聯排排項項目目不不多多，，成成交交量量較較大大的的僅僅金金地地格格林林世世界界、、海海上上五五月月花花、、順順馳馳蘭蘭郡郡、、萊萊英英郡郡城城、、浦浦發發香香舍舍五五個個項項目目，，區區域域內內聯聯排排市市場場的的成成交交量量和和價價格格波波動動主主要要取取決決于于這這幾幾個個項項目目的的不不同同批批次次房房源源的的推推盤盤情情況況，，但但價價格格總總體體呈呈向向上上趨趨勢勢。。另外外我我們們也也看看到到嘉嘉定定聯聯排排在在7月月之之前前基基本本呈呈現現供供求求平平衡衡的的態態勢勢，，但但從從7月月新新推推房房源源來來看看，，主主要要集集中中在在順順馳馳蘭蘭郡郡和和萊萊英英郡郡，，去去化化速速度度明明顯顯放放緩緩。。二、區域域市場研研究：嘉嘉定花園住宅宅市場嘉定區花花園住宅宅項目同同樣不多多，成交交量較大大的有魏魏瑪原墅墅、順馳馳蘭郡、、嘉怡別別墅、穎穎奕高爾爾夫等幾幾個項目目，08年新增增供應量量不多,基本在在進行存存量去化化。二、區域域市場研研究：嘉嘉定項目名稱總建規模（萬m2）主要產品類型08年待推體量（萬m2）匯豐沁苑11小高層公寓2.2嘉實上城名都7小高層公寓2.5馬陸清水灣公寓13小高層公寓3.5海上五月花30小高層公寓2浦發香舍13聯排別墅

小高層公寓2萊英郡城37聯排別墅

多層公寓1穎奕博園高爾夫10獨棟別墅2.5嘉城90小高層公寓2.5合計18.2小結嘉定受宏宏觀調控控影響相相對較小小，供求求基本平平衡預計08年下半半年嘉定定區有將將近20萬平方方的待推推體量，，以月均均去化5萬平方方米計算算，差不不多4個個月去化化完，供供求仍將將保持平平衡。區域供求求基本平平衡三、目前前主要競競爭對手手研究花園洋房房花園洋房房客戶除除了項目目周邊外外，主要要在中環環及軌道道交通11號線線沿線，，因此我我們選取取了與本本案鄰近近版塊、、軌道交交通及中中環沿線線的板快快作為我我們的競競爭板塊塊。11號線線緹香灣16000元/平方米米上海星港港19500元/平方米米江南名廬廬25000元/平方米米達安春之之聲19000元/平方米米祥和尊邸邸20000元/平方米米象源麗都都17500元/平方米米中環線長征版塊桃浦版塊嘉誠9500元/平平方米三、目前前主要競競爭對手手研究花園洋房房案名開盤時間推出套數銷售套數待推套數月均去化套數未來可售產品類型銷售期預估上海星港二期07.42781908820高層5個月江南名廬08.132016016020高層8個月達安春之聲二期08.10//150/小高層8個月祥和尊邸07.12104267810小高層8個月象源麗都05.791471619815小高層12個月提香灣07.111201101015小高層8個月嘉城05.81348133565040多層，小高層1年以上保利五月花07.111172899150090小高層1年以上市場銷售售以小高高層產品品為主，，從未來來市場供供應看，，基本沒沒有花園園洋房供供應花園洋房房存在較較大市場場機會三、目前前主要競競爭對手手研究聯排嘉定主城城區安亭版塊塊西城版塊塊大華版塊塊桃浦版塊塊浦發香舍舍14000元/平方米米保利五月月花15000元/平方米米萊英郡15000元/平方米米旭輝依云云灣15000元/平方米米梧桐城邦邦26000元/平方米米大華蘭郡郡28000元/平方米米我們客源源主要來來自普陀陀，嘉定定以及中中環沿線線，因此此我們選選取了嘉嘉定區域域的安亭亭和主城城區版塊塊，鄰近近的寶山山版塊，，大華版版塊和桃桃浦版塊塊。緹香灣23000元/平方米米中環線三、目前前主要競競爭對手手研究聯排聯排別墅墅未來銷銷售期分分析08年四季度09年一季度09年二季度09年三季度09年四季度浦發香舍萊英郡海上五月花旭輝依云灣梧桐城邦大華藍郡提香灣白金果嶺09年1季度后后，北區區的聯排排競爭壓壓力會相相對減輕輕，建議議本案聯聯排可在在此時入入市。三、目前主主要競爭對對手研究聯排區域案名開盤產品類型報價（元/㎡)成交均價（元/㎡)主力面積（㎡）主力總價（萬元）月均銷售套數成交套數/推出套數嘉定浦發香舍07.3聯排1400013859170-200238-28010136/137萊英郡06.8聯排1500013729187-215280-3208131/184海上五月花07.11聯排1500014922190-200285-30030239/256寶山旭輝依云灣08.7聯排15000140052503804080/91梧桐城邦08.4聯排2600025138200520517/58普陀大華藍郡07.4聯排2800028998200-300560-840567/122復地美墅08.3聯排1800017076175-205315-3701058/67提香灣07.11聯排2300022951185-260400-600862/74聯排競爭項項目較多，，各項目由由于位置和和產品的不不同，價格格有較大的的區別。聯排差異性性競爭存在在三、目前主主要競爭對對手研究合院安亭版塊曹路版塊張江版塊魏瑪原墅17000元/平方方米穎亦高爾夫夫28000元/平方方米萬科深藍30000元/平方方米長城中環墅墅23000元/平方方米中環線我們客源主主要來自普普陀，嘉定定以及中環環沿線，因因此我們選選取了嘉定定區域的安安亭版塊，，中環沿線線的曹路和和張江版塊塊。三、目前主主要競爭對對手研究合院區域案名開盤產品類型報價（元/㎡)成交均價（元/㎡)主力面積（m2）主力總價（萬元）月均銷售速度銷售率嘉定魏瑪原墅07.11獨棟、雙拼、聯排1700014293230-380400-650530%（49/162）穎奕高爾夫06.12獨棟2800022719450-5501000-1500279%(41/52)浦東萬科深藍07.4獨棟，獨院3000027030330-4301000--1300678%(116/148)長城中環墅08.5聯排，雙拼2300024212220500-550232%（7/22）選取了區域域內和中環環沿線別墅墅，各項目目由于位置置和產品的的不同，價價格有較大大的區別。。三、目前主主要競爭對對手研究合院開發商商：上海龍湖置置業發展有有限公司地理位置:嘉定區麥麥積路雙單單路開盤日期：：預計08年年底總建建：50萬產品類型：：高層，合院院別墅報價價：未定，預計計在18000-20000元/平方米米主力面積：：合院230-250平方米主力總價：：440-500萬銷售情況：：目前處于客客戶積累階階段，先推推出雙拼產產品項目簡介：：位于嘉定新新城核心區區，龍湖花花盛香醍項項目一期為為低密度西西班牙風情情別墅和16棟現現代風格景景觀高層。。該案案合合院院產產品品規規劃劃為為12戶戶圍圍合合的的組組團團形形式式，，對對外外宣宣傳傳為為““類類獨獨棟棟的的雙雙拼拼””。。別墅墅共共3層層，，有有下下沉沉式式庭庭院院設設計計，，其其他他戶戶型型的的具具體體情情況況還還沒沒有有公公布布。。分析析性性小小結結：：通過過龍龍湖湖的的品品牌牌效效應應預預計計合合院院別別墅墅將將會會吸吸引引較較多多的的市市區區客客戶戶，，而而龍龍湖湖在在南南翔翔口口設設置置了了多多塊塊戶戶外外高高炮炮，，未未來來可可能能會會分分流流本本案案客客戶戶，，需需要要密密切切關關注注個案案：：龍龍湖湖花花盛盛香香醍醍三、、目目前前主主要要競競爭爭對對手手研研究究合院院案名總建規模（萬m2）待推面積（萬m2）月均去化面積（萬m2）預計銷售期魏瑪原墅1000.152年以上穎奕高爾夫1070.12年以上萬科深藍43（共三期）0.60.23個月長城中環墅7.70.60.041年以上08年四季度09年一季度09年二季度09年三季度09年四季度魏瑪原墅穎奕高爾夫萬科深藍長城中環墅白金果嶺差異異性性導導致致合合院院亦亦存存在在機機會會小結結中高高端端市市場場仍仍存存在在較較大大機機會會差異異性性競競爭爭仍仍將將使使之之立立于于不不敗敗之之地地去化化價價格格與與速速度度將將面面臨臨挑挑戰戰機遇遇與與挑挑戰戰對策策與與思思路路放大大產產品品差差異異性性競競爭爭點點根據據市市場場合合理理制制定定價價格格，，保保證證現現金金流流全面面挖挖掘掘潛潛在在客客戶戶全面面挖挖掘掘和和利利用用信信息息傳傳播播渠渠道道貳、、價價格格研研究究說明明：：該該部部分分主主要要參參考考新新聯聯康康市市場場部部資資料料說明明：：該該部部分分主主要要參參考考新新聯聯康康市市場場部部資資料料花園園洋洋房房方法法論論與區區域域市市場場比比較較分分析析與主主要要競競爭爭區區域域比比較較分分析析與高高爾爾夫夫公公寓寓比比較較分分析析方法法：：市市場場法法花園園洋洋房房區域域市市場場比比較較我們們主主要要參參考考目目前前主主要要在在售售的的兩兩個個項項目目:位位于于嘉嘉定定城城區區的的保保利利五五月月花花和和位位于于江江橋橋的的嘉嘉城城.－－與五月花花相比五月花花園洋洋房成交均價價9500元/平方米,推出一搶而而空,價格受受到市場認同同。本案與之相比比，在產品力力、地理位置置及社區成熟熟度上都占有有較大優勢，，價格有較大大提升空間。。價格建議高于于10000元/平方米米。－－與嘉城相相比嘉城目前在售售多層房源售售價9500元/平方米，，推出熱銷，，價格受到市市場認同。本案與之相比比，在產品力力、地理位置置及社區成熟熟度上都占有有較大優勢，，價格有較大大提升空間。。本案價格預計計在12700-13300元/平平方米左右。。我們預計：以多層和花園園洋房0.8-0.85：1的價格比值計計算，本案花花園洋房如在在嘉城的位置置上，預計售售價11200-11800元/平方米，，再加上1500元/平方米左左右的地段差差價，說明：該部分分主要參考新新聯康市場部部資料花園洋房我們主要參考考緹香灣的花花園洋房銷售售情況：－－與緹香灣灣相比緹香灣的所謂謂洋房接近多多層產品，目目前已進入尾尾盤階段，從從銷售來看，，市場較為接接受的價格行行情在13000元/平方米左左右。本案與之相比比，在地段位位置上較弱，，但在產品力力上優勢明顯顯。我們將緹香灣灣的洋房產品品歸為多層公公寓，假設本本案洋房產品品在該位置銷銷售，預計售售價以1：0.85計算，在15000元/平方米左左右。再考慮慮到格林世界界與該區域2000元/平方米左左右的地段差差價可以得出出：本案花園洋房房價格預計在在13000元/平方米米左右。主要競爭區區域比較說明：該部部分主要參參考新聯康康市場部資資料花園洋房最后，我們們與格林世世界自身產產品高爾夫夫公館來做做比較：－－與高爾爾夫公寓相相比高爾夫公館館目前售價價帶裝修12000元/平方米米左右，毛毛坯10500元/平方米米左右，取取得了比較較好的銷售售成績，120-150萬的總價被被市場所接接受。從高爾夫公公寓的定價價來看，景景觀帶來的的價格提升升并不明顯顯，基本是是按照格林林世界的區區域行情推推導的價格格，因而我我們在推導導花園洋房房的價格時時忽略高爾爾夫景觀因因素。我們以0.8的價格比值值推算得出出：本案花園洋洋房價格預預計在13000元元/平方米米左右。高爾夫公館館比較說明：該部部分主要參參考新聯康康市場部資資料花園洋房結論綜合以上三三方面考慮慮：我們建議花花園洋房價價格在13000元/平方米米左右。說明：該部部分主要參參考新聯康康市場部資資料方法論與區域市場場比較分析析與主要競爭爭區域比較較分析與白金果果嶺比較較分析方法：市市場法聯排說明：該該部分主主要參考考新聯康康市場部部資料聯排區域市場場比較我們主要要參考目目前主要要在售的的保利五五月花：：－－與五五月花相相比從五月花花聯排別別墅的銷銷售情況況來看，，14500元/平方方米是被被市場所所接受的的價格行行情。本本案從地地理位置置、社區區成熟度度和產品品力上明明顯占有有優勢。。考慮本案案與五月月花1000元/平方方米左右右的地段段差價，，我們認認為本案聯排排價格至至少高于于16000元元/平方方米左右右。說明：該該部分主主要參考考新聯康康市場部部資料聯排競爭區域域比較我們主要要參考目目前主要要在售的的緹香灣灣：與緹香灣灣相比從緹香灣灣聯排別別墅的銷銷售情況況來看，，23000元/平方方米，400-500萬的總價價市場接接受度較較差。本案戶型型及社區區環境均均優于緹緹香灣，，但區位位條件不不如緹香香灣，鑒鑒于這兩兩點本案案聯排均均價應當當與緹香香灣在同同一水平平上。但考慮到到緹香灣灣銷售情情況慘淡淡，以及及本案聯聯排戶型型尺度較較大，單單價過高高容易拉拉高總價價，所以以我們認認為本案聯排排價格應應該不要要高于23000元/平方米米左右。。說明：該該部分主主要參考考新聯康康市場部部資料聯排與白金果果嶺比較較最后，我我們與格格林世界界自身產產品白金金果嶺的的沿路聯聯排來做做比較：：與白金果果嶺沿路路聯排相相比從白金果果嶺聯排排別墅的的銷售情情況來看看，20000元/平方方米，400-450萬的總價價市場接接受度一一般。本案戶型型面積相相對更大大，戶型型舒適度度更強，，我們建建議與白白金果嶺嶺的聯排排錯開銷銷售期，，在它售售磬后推推出，以以同總價價但更大大的面積積，更高高的性價價比吸引引客戶。。本案聯排排建議價價格在18000-19000元/平方米米左右。。說明：該該部分主主要參考考新聯康康市場部部資料聯排結論綜合以上上三方面面考慮：：我們建議議聯排在在18000-19000元/平方方米左右右。說明：該該部分主主要參考考新聯康康市場部部資料方法論與區域市市場比較較分析與白金果果嶺比較較分析與B區聯聯排別墅墅比較分分析方法：市市場法合院說明：該該部分主主要參考考新聯康康市場部部資料區域市場場比較合院我們主要要參考即即將開盤盤銷售的的花盛香香醍：－－與花花盛香醍醍相比花盛香醍醍尚未開開盤，合合院住宅宅報價在在18000-20000元/平方方米之間間，再加加上1000元/平方方米地段段差價的的考慮：：本案合院院價格至至少高于于19000元元/平方方米左右右。說明：該該部分主主要參考考新聯康康市場部部資料白金果嶺嶺比較合院我們主要要參考白白金果嶺嶺的景觀觀聯排：：－－與白白金果嶺嶺南向景景觀聯排排相比南向景觀觀聯排單單價29000元/平方方米,總總價在720萬左右,推出房房源35套,僅去去化9套套市場接接受度低低，由此此可見，，700萬以上的的總價接接受度較較低。本案合院院與之相相比，在在景觀及及地下室室舒適度度上較為為欠缺，，但戶型型尺度上上較具優優勢，舒舒適度更更強。從從該項目目的實際際銷售情情況來看看，建議議將總價價控制在在700萬以內。。建議本案案合院總總價低于于700萬，也也就是單單價低于于24000元元/平方方米。說明：該該部分主主要參考考新聯康康市場部部資料白金果嶺嶺比較合院我們主要要參考白白金果嶺嶺的景觀觀聯排：：－－－與與白白金金果果嶺嶺北北向向景景觀觀聯聯排排相相比比北向向景景觀觀聯聯排排單單價價24000-25000元/平平方方米米,總總價價在在550-600萬左左右右,推推出出房房源源24套,去去化化率率接接近近90%,市市場場接接受受度度高高。。本案案合合院院與與之之相相比比，，在在景景觀觀及及地地下下室室舒舒適適度度上上較較為為欠欠缺缺，，但但戶戶型型尺尺度度上上較較具具優優勢勢，，舒舒適適度度更更強強。。考考慮慮到到合合院院住住宅宅的的產產品品類類型型更更具具優優勢勢，，建建議議本本案案合合院院住住宅宅總總價價可可以以高高于于北北向向景景觀觀聯聯排排。。建議本本案合合院總總價可可以高高于600萬，，也就就是單單價高高于22000元/平方方米。。說明：：該部部分主主要參參考新新聯康康市場場部資資料與B區區聯排排比較較合院－－與與B區區聯排排定價價相比比沿路聯聯排建建議定定價18000-19000元/平平方米米，合合院別別墅產產品力力明顯顯高于于它，，這里里我們們以雙雙拼與與聯排排的價價格比比值1.2-1.3來進行行推算算：合院中中的雙雙拼別別墅價價格預預計在在22000-23000元元/平平方米米。說明：：該部部分主主要參參考新新聯康康市場場部資資料結論綜合以以上三三方面面考慮慮：我們建建議合院，，價格在在22000-24000元/平平方米米左右右，其中，，雙拼別別墅價格在在22000-23000元/平平方米米，獨棟價價格在23000-24000元/平平方米米。合院叁、客客戶研研究以格林林世界界E區區白金金果嶺嶺和高高爾夫夫公館館客戶戶為研研究樣樣本，，以作作為本案洋洋房與與別墅墅客戶戶分析析的基基礎。。說明：：該部部分主主要參參考新新聯康康市場場部資資料客戶物物理特特征研研究E區高高爾夫夫公館館———來源區區域：：自然然來人人以南南翔和和普陀陀為主主，而而其他他北區區目前前主要要依靠靠中介介導入入信息渠渠道：：現場到到訪客客戶中中以朋朋友和和老業業主的的介紹紹為主主，戶戶外廣廣告和和紙媒媒為輔輔年齡階階段：：小戶戶型以以26-30歲歲的首首次置置業為為主，，大戶戶型產產品則則以30-40歲的的客戶戶為主主職業屬性性：小戶戶型產品品中以公公司白領領為主，，企業主主和高管管則是大大面積公公寓的主主力客群群。本案洋房房小戶型型——年齡齡：：25-30歲歲家庭結構構：新婚婚或新育育家庭職務務：企企業白白領來源區域域：11號線軌軌道沿線線、中環環沿線等等區域，，以普陀陀、長寧寧、虹口口、楊浦浦等為主主購房目的的：首次次置業，，婚房需需求購房喜好好：在有有限的總總價前提提下，追追求居住住的舒適適性，對對于小區區居住氛氛圍、房房型舒適性性有較高高要求客戶物理理特征研研究：分分布區域域地圖南翔5％普陀40％閘北10％虹口10％楊浦10％寶山5％市中心5％中環線滬嘉高速長寧10％徐匯5％客戶物理理特征研研究格林世界界洋房———來源區域域：以普陀區區為主，，其次是是楊浦、、虹口等等中環沿沿線區域域。信息渠道道：除中介渠渠道外，，以老業業主、朋朋友介紹紹等為主主。年齡階段段：年齡齡段較分分散，但但以31-35歲和41-45歲這這兩個年年齡段比比例最高高。購房目的的：以改改善換房房需求為為主。職業屬性性：從事事制造業業人數較較多，私私營業主主和公司司白領為為主本案洋房房大戶型型——年齡齡：：30-35歲歲為主家庭結構構：一家家三口，，部分有有老人職務務：企業中中層管理人人員，高級級技術人員員，私營業業主等來源區域：：普陀、南南翔本地及及楊浦、虹虹口、長寧寧等中環沿沿線區域購房目的：：改善型需需求購房喜好：四四房購房需求求，功能空間間上的改善，，向往低層的的類別墅生活活空間客戶物理特征征研究：分布布區域地圖南翔20％普陀30％閘北10％虹口10％楊浦5％寶山5％市中心10％中環線滬嘉高速長寧10％客戶物理特征征研究白金果嶺別墅墅——來源區域：嘉定、普陀、、長寧等區別別墅客戶比例例較高，其他他區域相對差差別不大信息渠道：除中介渠道外外，以老業主主、朋友介紹紹等為主。年齡階段：主主力人群集中中于31-45歲購房目的：改改善住房條件件，二次或多多次置業職業屬性：以以中高級主管管、企業主等等中高收入層層次人群為主主。關注因素：價格和房型也也是重要的考考慮因素，但但也增加對于于社區環境的的關注；本案聯排別墅墅——年齡齡：30-45歲歲為主家庭結構：一一家三口，部部分有老人職務務：企企業中高層管管理人員、私私營業主等客戶區域：普普陀、長寧等等中環線沿線線區域購房目的：改改善型生活購房喜好：城城市別墅，私私密空間感與與尺度的享受受感，尤其是是本案合院別別墅的購買者者對物質與精精神上的享受受更注重、客戶物理特征征研究：分布布區域地圖南翔10％普陀30％閘北10％虹口10％楊浦10％寶山10％市中心10％中環線滬嘉高速長寧10％客戶物理特征征研究本案合院別墅墅——年齡齡：30-45歲歲為主家庭結構：一一家三口，部部分有老人職務務：企企業高層管理理人員、私營營業主等，為為本案購買力力最強客戶區域：普普陀、長寧等等中環線沿線線區域，并輻輻射至江浙區區域購房目的：改改善型/投資資型購房喜好：對對物質與精神神上的享受更更注重、客戶物理特征征研究：分布布區域地圖南翔10％普陀20％閘北15％虹口15％楊浦10％寶山10％市中心10％中環線滬嘉高速長寧10％客戶結構金子子塔圖合院客群聯排客群洋房客群中產階層依靠職位收入入、及創業初初步積累進行行購房的客群群新資產層依靠高職位收收入、及創業業持續積累進進行購房的客客群穩定資產層具備資本身份份和穩定財富富積累的客群群本案目標客群群的定位取向向權力頂層財富頂層上層（穩定資資產層）中上層（新資資產層）中產穩定層中產初層市民階層底層本案的主力客客群將來自于于經濟體系中中接近層峰的的中上層。其其迅速積累累財富的能力力和魄力，已已足以獨特成成群，故我們們又將其稱之之為：掌握財富升力力的新資產層層客戶樣本：合院楊先生，48歲目前住在長寧的多多層公寓里，，面積在140平方米左右；；從事汽車零售售行業，有自自己的生意，，家里已積累累了較多的財財富；孩子在讀大學學，希望以后后孩子結婚后后能住在一起起想要購買獨棟棟別墅，比較較氣派有面子子，但很多別別墅一般都比比較偏遠，習習慣了城市生生活，很難適適應，所以最最好是城市別別墅對于社區品質質要求高，注注重物業、保保全及鄰居，，對于個人隱隱私比較看重重客戶樣本：聯排張先生，47歲目前一家三口口居住在普陀陀曹楊，房間間是三房130平方米；；從事零配件制制造行業近15年，現公公司不如正軌軌，家庭年收收入100萬萬元左右；現在兒子在上上大學，家里里就是夫妻兩兩人加上一條條大狗現在覺得年紀紀大了，老是是爬5樓太累累，想要改善善下環境，換換套別墅以后后養老住想購買別墅，，又希望離現現在的生活圈圈不要太遠，，但普陀區的的別墅太貴，，環境也一般般，有朋友住住在格林世界界，對這里印印象不錯之前前來看過白金金果嶺，但覺覺得戶型尺度度太小，而且且只有單車位位，不能滿足足他們家里兩兩輛車的停車車需求想把老人接來來一起住，至至少要求3個個朝南臥室，，另外也要求求別墅的戶型型尺度比自己己原先住的要要更寬敞舒適適客戶樣本：90平米左右右小洋房王先生，27歲；同父母住在虹虹口的家中，，01年購買買的商品房。。工作了2年，，在一家咨詢詢公司上班，，工作地點在在長寧；收入不錯，但但由于工作不不久，買房基基本需要依靠靠父母贊助；；女朋友是大學學同行，正商商量結婚，欲欲購置婚房；；購房考慮在北北區，距離現現在的生活圈圈近一點，但但現住區域內內的項目都遠遠高出心理價價格預期，因因而把購房選選擇區域范圍圍擴大，1個個小時的上班班路程都是可可以接受的范范圍對于戶戶型比比較關關注，，現在在換房房成本本上升升，因因此打打算一一步到到位，，能一一次性性滿足足從結結婚到到生子子的功功能需需求對于生生活品品質有有一定定追求求，并并不特特別追追求品品牌，，但十十分注注重舒舒適感感，小小資情情調濃濃郁。。客戶樣樣本：：大戶型型創意意洋房房孫先生生，35歲歲目前在在普陀陀大華華板塊塊居住住目前居居住在在00年買買的老老小區區里，，房子子面積積120平平方米米，三三房兩兩廳；；妻子工工作穩穩定，，孩子子準備備上小小學；；對于格格林世世界比比較了了解也也很向向往，，一直直覺得得社區區的整整體規規劃和和居住住氛圍圍都很很不錯錯，準備接接老人人一起起住，，所以以需求求4房房的空空間，，因而而準備備換房房對于花花園洋洋房的的產品品比較較喜愛愛，考考慮買買一樓樓，有有花園園有地地下室室有別別墅的的居住住感覺覺，而而且也也方便便老人人進出出自己平平時開開車上上下班班，而而妻子子的出出行問問題未未來相相信依依靠軌軌道交交通也也能解解決肆、產產品研研讀格林世世界的的“最后后的大大院子子”個性價值點西中環，百萬萬平米。新國國際住區最美麗的社區區之一：80萬平米綜合合綠化，10萬平米公公園，2萬棵棵大樹，4條條原生河流最齊全的配套套(生活、運運動、休閑、、教育）最后的一個大大院子：格林林世界里最后后的一個有天天有地的別墅墅群落！一個有3.3萬平米東花花園的大院子子個性價值點一個360度度全立體大院院子的家300多平米米的大院子個性價值點院子范圍：南院60-245平米、、北院23-72平米一個270度度空間大院子子的家200多平米米的大院子個性價值點院子范圍：南院60-115平米、、北院23-72平米與河共吟的大大院子的家200多平米米的大院子個性價值點院子范圍：96.24-211.41平米新洋房的活性性院子不只是底層才才有院子，2F也一樣有有70平米的的院子說明：圖片為為示意圖，采采自未未來個性價值點其實，俯首拾拾院，處處皆我大院院！伍、概念及表表現院.空間院推廣體系別墅系主導：合院將聯排別墅并并入合院概念念洋房系主導：1F/2F將3-6F并并入1F、2F概念不將B區做整整體推廣，而而是兩大體系系的并行合而不分－－－以院為主導導，將兩體系系結合在一起起分而不合－－－在院的名義義下，各自為為陣別墅案名建議上海合院案名釋義：圍屋合院，成成一方天地，，風雨不侵而而擁自然，是是傳統宅院。。傳承傳統院院落精神，并并將院落的精精致發揮到極極致。在當代，根植植于深厚的上上海海派文化化，創新演繹繹中西結合的的院落居住哲哲，為未來，，建筑城市的的院景生活。。Slogan建建議新亞洲主主義，360°°自在院院景創意視覺覺LOGO建議LOGO建議LOGO建議形象稿示示意１篇院邸，鑒鑒賞家的的共識宅中有園園，園中中有屋，，屋中有有院，院院中有樹樹，樹上上見天，，天中有有月。不出戶，，不出園園，即可可與自然然交流，，悟宇宙宙盈虛，，體四季季變化。。一城一宅宅，一家家一院，，鑒賞家家的共識識。城市院景景生活家家圍屋合院院，成一一方天地地，風雨雨不侵而而擁自然然，是傳傳統宅院院。金地集團團，傳承承傳統院院落精神神，并將將院落的的精致發發揮到極極致在當代，，演繹經經典院落落語言；；為未來，，建筑城城市的院院景生活活。２篇大露臺上上的意大大利歌劇劇莎翁說：：世界就就是一個個大舞臺臺我們說：：露臺就就是一處處歌劇院院花與草的的演出，，鳥與風風的伴奏奏，星與與月的修修飾露臺越大大，劇目目越豐富富；想象象力越大大，生活活越精彩彩；格林世界界，院邸邸里的露露臺生活活，意大大利歌劇劇演習場場。３篇入戶花園園里的情情感劇生活就是是一個劇劇院每個情境境都是一一出戲劇劇舞臺舔犢之情情夫妻妻之情父父母之之情兩代居的的情深意意濃，入入戶花園園里天天天上演格林世界界，院邸邸情感院落落，濃的的化不開開的親情情劇場４篇執著篇洋房案名建議議（一））合院洋房房此園采用用立體疊疊園手法法，兼具具合院圍圍合形態態，在高高高的平平臺上，，層層疊疊疊的階階梯型花花園。立體戶型型的創意意設計，，使得空空間從封封閉空間間，變成成多維擴擴展的立立體圍合合格局，，形成從從上到下下的疊院院格局：：Slogan建建議活立體空空間空空中中疊院大大宅創意視覺覺LOGO建議形象篇－－1形象篇－－2公園兼兼私園園所所想即所所得如何用1/2高高爾夫公公園的房房價，擁擁有高爾爾夫公園園的鮮活活氧氣？？我們讓讓兩種種可能能集于于一室室。金地合合院洋洋房，，享你你所想想，與與2倍倍高爾爾夫公公園的的綠色色比鄰鄰而居居，是公園園也是是私園園，穿園而而過的的清風風，在在居所所內來來去無無羈絆絆，讓讓心情情與自自然徹徹底相相融環境篇篇快車道道兼兼慢慢生活活所所想想即所所得一條超超快捷捷的城城市地地鐵一種超超活力力的悠悠慢生生活兩者，，突破破想象象，即即將相相遇快行，，慢活活。易易如反反掌，，轉換換超越越所想想。交通篇篇－R11地下室室兼兼地地上室室所所想想即所所得設法讓讓2樓樓生活活與地地下發發生關關系，，正是我我們打打破常常規，，釋放放空間間活性性想象象力的的精神神表現現。金地合合院洋洋房，，突破破傳統統思維維，花園洋洋房二二層創創新性性地擁擁有了了陽光光地下下室，，在空中中實現現了親親地理理想，，令居住住空間間擁有有無限限可能能，讓讓空中中與地地下溝溝通無無間。。產品特特色篇篇外露臺臺兼兼內內書房房所所想想即所所得金地合合院洋洋房的的建造造語法法，堅持突突破空空間界界限所所帶來來的樂樂趣。。因此，，90平米米戶型型，設設計躍躍層空空間，，挑高客客廳上上方空空間，，隨你你想象象力，，任意意DIY比尋常常90平米米戶型型，少少搬一一次家家比110平平米戶戶型，，多一一份挑挑空活活力90M2戶戶型變變110平平米，，可發發育的的戶型型帶來前前有未未享的的活力力感受受。產品特特色篇篇伍、階段推推廣執行（開盤前））階段主題、、媒體建議議、活動建建議時間節點：：10.30樣樣板區開放放11.15開開盤（洋洋房）10.13－－11.14節點：10.30樣樣板房推出出思路：1、繼續密密集的媒體體轟炸，全全面從形象象與產品結結合，以產產品面為住住，以形象象為輔助。。強力蓄水期期開盤持續熱熱銷期節點：11.15開開盤思路：1、針對來來訪來電成成交客戶，，繼續對產產品進行全全面深入的的挖掘，2、活動節節點利用：：開盤11.15－12.9.15－－－10。。12節點：十一一，中秋節節，重陽節節思路：渠道全面啟啟動，傳播播“格外house”新形象象形象引導期期分階段推廣廣思路第一階段：：9.15－－10.12形象引導期期渠道運用報紙建議：：新民晚報、、新聞晨報報、周末畫畫報雜志建議：：租售情報、、上海樓市市電視建議：：今日房產、、第一財經經網絡建議：：搜房網、新新浪網其他：巡展、派報報、彩信、、戶外現場：售樓處包裝、、樣板房與工工地包裝市場聯動：二三級市場聯聯動老客戶聯動江浙市場拓展展回顧：高爾夫夫公館客戶最最為關注的是是新聞晨報、、新民晚報和和上海樓市，，其次，第一一財經以及東東方衛視、搜搜房網的關注注度也較高。。思路：繼續沿沿用這些有效效載體，并開開拓更能吸引引大戶型客戶戶的載體，與E29F形形成差異性互互補推廣主題總形象主題：B區。院分主題：01/院邸，，鑒賞家的共共識02城市院景景生活家03/大露臺臺上的意大利利歌劇04.入戶花園里里的情感劇畫面和文字氣氣質：偏形象，以以整體唯美氣氣質打動客群群第一階段：9.15－－－10.12形象引導期第二階段：9.30－－－10.17強力蓄水期渠道運用報紙建議：新民晚報、新新聞晨報、周周末畫報雜志建議：租售情報、上上海樓市電視建議：今日房產、第第一財經網絡建議：搜房網、新浪浪網其他：巡展、派報、、彩信、戶外外現場：售樓處包裝、、樣板房與工工地包裝市場聯動：二三級市場聯聯動老客戶聯動江浙市場拓展展思路：繼續沿沿用前期渠道道，并通過媒媒體效果評估估，調節其發發布頻率與發發布重點推廣主題總形象主題：格外house分主題：總形象篇：格格外house之”格外外“環境篇：格林林世界，最美美麗的社區（（格林世界））交通篇：便捷捷交通（地鐵鐵、公交、班班車）配套篇：便利利生活，繁華華就在腳下畫面和文字氣氣質：偏理性思路：繼續沿沿用前期渠道道，并通過媒媒體效果評估估，調節其發發布頻率與發發布重點第二階段：9.30－－－10.17強力蓄水期第三階段：10.18－－11……開盤及持續熱熱銷期思路：根據蓄水情況況及開盤情況況，確定表現現形式，不過過總體而言，，還是會持續續密集的媒體體引導THANKS9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業業貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。03:32:4703:32:4703:321/5/20233:32:47AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:32:4703:32Jan-230