第一部分市場調查與分析名馬作品QQ1758100411-1維也納項目概況1-1-1、位置：1、維也納森林別墅位于黃山路，岳西路交叉口，處合肥市發展和生態中軸線，緊靠城市綠色環帶（二環）：南面政務文化新區，西接高新技術開發區，東向CBD中心城區，是城市的CID/CLD的雙核心地段。1-1維也納項目概況1-1-2、總體規劃設想：1、本項目總用地355畝，呈長方地塊，地勢平坦，總建筑面積約204350平方米。以湖畔別墅、森林別墅、景觀高層公寓為主1-1維也納項目概況1-1-3、住宅規劃：住宅造型錯落有致，沿黃山景觀大道高層公寓樓形成圍合；構成豐富的外部空間景觀。建筑單體造型融會中西文化，外墻色彩豐富時尚，屋頂坡型和平型結合，明快輕松的陽臺，形成現代色彩的立體景觀。建筑朝向以南北向為主，以體現尊貴品位及增加空氣對流。1-1維也納項目概況重點特色是建成集運動、休閑、娛樂為一體的純粹別墅生活社區。本項目還將擁有文化體育中心、學校、醫院、金融郵電、超市系統、農茂市場、商業街、各類社區服務中心等，配套設施一應俱全。保留基地原貌，營造上萬平方米的人工河流，并營造立體景觀。1-1維也納項目概況1-1維也納項目概況1-1-4、周邊交通情況：近旁合肥西站即將迎來新的發展機遇；沿懷寧路迅速抵政務中心區到達經濟開發區；北去二環快速線及時融入生態、休閑區：西至蜀山風景區與CID科技商務中心；寬闊黃山路的建設是合肥綠化生態大道，同時也阻礙了道路兩側商業交融：使本項目無論是達城區還是機場都異常的便捷。

1-2市場環境分析1-2-1、合肥樓市大環境1-2-1-1、政策利好，逐步升溫世紀之初的2003年，宏觀經濟在連續幾年政策的有力拉動下，出現穩步向好走勢。合肥房地產業在此大背景下，房地產市場出現十分活躍的局面：房地產開發投資強勁回升，商品房銷售及存量房交易量創出歷史新高。1-2市場環境分析2003年合肥商品房銷售突破100億大觀，各大開發商加緊拓展市場空間，搶占市場制高點。1-2市場環境分析1-2市場競爭環境境隨著住房制度度改革的推行行，貨幣化分分房實現，公公積金和各大大商業銀行的的貸款支持，，政府一系列列優惠政策的的出臺，大大大提高了居民的住房購買買力。“十五期間””，日新月異異的軌道交通通和環境建設設，也將對本本市住宅消費費起到了積極極拉動作用。。1-2-1-2、土地一一級市場控制制2003年，，合肥市加強強對土地的供供給實施嚴格格控制，有效效地抑制了一一級市場，土土地一級市場場供應開始回回落。1-2市場環境分析析1-2-1-3、別墅開發比重重不斷提高合肥別墅市場場由以前數量量較少，逐漸漸轉變為競爭爭激烈、產品品同質化嚴重重的格局而且面臨多數數高品質非別別墅豪宅項目目的分流市市場的競爭1-2市場環境分析析和莊碧碧湖云溪溪城城市庭院蜀山名筑南南艷艷湖·鄉村花園金色池塘（花花園洋房）競爭對手：具具體分析略1-2市場環境分析析總結：從以上列舉的的競爭項目可可以看出（雖雖然采樣不夠夠全面），合合肥的樓盤在在定位、價格格、風格、內內部環境營造造等方面都既有共性、也也個性鮮明；維也納森林別別墅的形象定定位上要注意意與其他樓盤盤拉開差距，，特別是針對對附近的競爭爭樓盤。1-2市場環境分析析1-3目標消費者分分析1-3目標消費者分分析1-3-1、、目標消費群群定位目標消費群定定位——合肥上流流階層理由：“軌道概念””形成的地理理優勢：維也也納森林別墅墅坐落在COD/CID雙核心地帶環境和風格：：環境幽雅，，風格現代符符合目標群的的品位和居住住要求價位：維也納納的價位（80萬——200萬）可可以為上流階階層所接受1-3目標消費者分分析1-3-2、、上流階層的的生活形態分分析1-3-2-1、什么是是上流階層非體力勞動者者，主要是三三資企業及小小型私營企業業的老板、金金融、貿易、、傳媒、演藝藝界、高科技技、咨詢服務務業等行業的的管理層，即白領階層中中的精英1-3目標消費者分分析1-3-2-2、上流階階層的特征年收入在10萬元以上的的核心家庭社會地位在社社會權力分布布的層次中處處于頂尖位置置大學以上學歷歷相對其它人群群，上流階層層當中歸國留留學生和前沿沿行業從業人人員占的比例例最高1-3目標消費者分分析馬斯洛心理學學需求層次基本生理需求求上流階級已實現自我實現

自尊愛與歸屬安全生理需求心理需求上流階級夢想想實現1-3目標消費者分分析1-3-2-3、上流階階層的工作態態度上流階層相對對優越的生活活是以超時間間工作為前提提，以承擔更更大工作壓力力及更高工作作強度為代價價。需要的話，可以每天只睡睡5個小時，，其余時間用用來工作1-3目標消費者分分析1-3-2-3、上流階階層的工作態態度具有危機感、、成就感雙重重感受收入較豐厚，，事業較成功功擔心自己落入入較低階層對事業的拓展展顯得有些壓壓力世界經濟不景景氣時，公司司裁員新員工對自己己職位的威脅脅——促使他們們高度敬業1-3目標消費者分分析1-3-2-4、上流階階層的憂慮和和對策憂慮：對衰老尤為恐恐懼，不論在在生理、年齡齡上，還是在在心理、知識識上對策：改善居住條件件、提高生活活質素、學習習先進科技、、加強公司管管理是上流階階層為化解生生存危機感而而普通采用的的方式1-3目標消費者分分析1-3-2-5、上流階階層的生活方方式及態度背景：合肥是一個具具有悠久歷史史的文化城市市，經濟的穩穩步發展，讓讓合肥人產生生普遍的社會會心理——追追逐國際化尊尊貴生活作為安徽復興興、進步思想想的搖籃，合合肥需要提高高合肥上流階階層的居住品品質1-3目標消費者分分析1-3-2-5、上流階階層的生活方方式及態度生活方式：合肥上流之家家，對穿著、、飲食的時尚尚潮流投入相相對較多家庭理財方面面選擇股票較較普遍，也選選擇風險較小小的儲蓄和購購買保險1-3目標消費者分分析1-3-2-5、上流階階層的生活方方式及態度生活態度：追求享受———“自己工作作那么辛苦，，就應該享受受好一些”“享受多一些些，享受好一一些”是他們們的人生信條條——努力工作作就是為了活活得更好1-3目標消費者分分析1-3-2-6、上流階階層目前熱衷衷于什么消費費想方設法于都都市化生活之之外體驗一種種更原始、更更本能、更單單純的生活，，成了現代人人、尤其是上上流階層中的的一種時尚。。國外、國內旅旅游成為上流流階層的又一一消費熱點1-3目標消費者分分析1-3-2-6、上流階階層目前熱衷衷于什么消費費雖然上流階層層中的大部分分有自己的居居所，但是他他們對目前的的居住環境與與自身不像吻吻合；他們期期望擁有自己己更高檔的物物業，讓社會會認同自身價價值。這已成成為他們儲蓄蓄消費的最大大目標與其花錢買普普通房子，不不如按揭供別別墅，提前享享受上流生活活個人收入與銀銀行貸款的條條件是最大保保障1-2目標消費者分分析1-3-2-6、上流階階層目前熱衷衷于什么消費費購買汽車，擁擁有自己的交交通工具已成成為中產階層層的一種時尚尚消費。一來來汽車可以作作為交通工具具；二來汽車車可以體現個個人身份，讓讓個性化得到到更好的發揮揮另一方面，汽汽車市場的降降價也促使上上流階層去購購買1-3目標消費者分分析1-3-2-7、上流階階層目前熱衷衷于什么消費費酒吧是一種更更個人化、更更講求藝術品品位的消費場場所，它商商業但不赤裸裸裸，合乎上上流階層追求求個性化消費費的心理（與與之相類似的的有西餐廳、、咖啡館）顯示自己的身身份（顯得有有文化修養，，有較豐厚收收入）舒緩工作壓力力（在輕松的的環境中舒展展身心）1-3目標消費者分分析1-3-2-7、上流階階層目前熱衷衷于什么消費費因為高強度的的工作和高度度的精神壓力力，上流階層層的人們意識識到必須鍛煉煉身體進健身房成為為越來越多的的人的一項生生活內容其它的運動如如：保齡球、、網球等深受受上流階層的的歡迎1-3-2-7、上流階階層目前熱衷衷于什么消費費網絡已作為一一種時髦的生生活方式在上上流階層中漸漸漸流行，““你的伊妹兒兒在找你”已已成為一種時時尚互聯網是當今今最新的媒體體上流階層為謀謀求自身素質質的提高，必必須盡快地熟熟練運用互聯聯網，以免被被時代所淘汰汰通過互聯網接接觸到的社會會層面廣，適適合上流階層層交際活躍的的特點1-3目標消費者分分析上流階層的主主要消費趨向向——紅酒、咖啡、、雪茄、房產、汽車旅旅游1-3目標消費者分分析1-3-2-8、上流階階層的消費觀觀消費經驗的積積累、受教育育程度相對較較高決定了上上流階層將消消費帶入了理理智消費的階階段，表現在在對自己的需需要、個人享享受的內容和和層次有比較較實際的認識識，而且消費費的品位越來來越具有個人人色彩并切合合國際潮流1-3目標消費者分分析1-3-2-8、上流階階層的消費觀觀在消費取向上上更專注專家家的建議，對對消費品的質質量及服務有有更專業化的的要求，而且且對美感的要要求提到了與與實用價值相相等甚至更高高的地步了1-3目標消費者分分析1-3-2-8、上流階階層的消費觀觀由于生活節奏奏的加快以及及生活壓力的的加大，購物物的時間在縮縮短，消費的的方式力求簡簡化。——速食的風風行、電腦處處理器的不斷斷升級、短發發的流行、小小禮服取代大大禮服、信用用卡在這個群群體中的普及及、電話訂貨貨的流行都構構成了他們消消費模式的特特點1-3目標消費者分分析1-3-2-8、上流階階層的消費觀觀上流階層的消消費類型屬于于淡漠購物的的高檔消費型型——這類消消費群并不喜喜歡逛街購物物，一般的逛逛街購物讓他他們覺得不自自然、不舒服服，而他們一一旦購物，就就會選擇大商商場購買有：：一定檔次的名名牌產品或進進口產品1-3目標消費者分分析1-3-2-8、上流階階層的消費觀觀上流階層———消費時尚的發發起人從趕時髦進入入了創造時尚尚或追求時尚尚的階段，對對市場消費的的影響力逐漸漸形成1-3目標消費者分分析1-3-2-9、廣告對對上流階層的的影響廣告及軟性的的產品宣傳文文章對上流階階層消費行為為是不可低估估的。廣告及及宣傳文章所所傳遞的某些些信息如果能能與他們對生生活的理解產產生共鳴，或或其中有尚不不為大多數人人知道的獨到到價值，他們們也會欣然接接受——生活的真真諦是什么？？1-3目標消費者分分析1-3-2-9、廣告對對上流階層的的影響高知名度的專專業人士對上上流階層的影影響力強，往往往成為他們們的奮斗目標標或榜樣——李嘉誠、、張朝陽、王王志東……1-3目標消費者分分析1-3-2-9、廣告對對上流階層的的影響上流階層追求求的是有個性性、有形象、、有檔次，需需要得到旁人人的認同——廣告設計計、軟性文章章需要突顯高高尚、典雅的的文化風格，，打動他們的的心1-3目標消費者分分析1-3-2-10、商家家怎樣影響上上流階層上流階層的種種種消費行為為背后隱藏著著許多文化層層面的因素，，單純地為滿滿足生理需求求或說純物質質化的消費模模式，對上流流階層并不構構成最強的吸吸引力；商家家若能將消費費與精神愉悅悅聯系在一起起，就能較容容易地打動上上流階層的消消費者——對于維也也納：創造美好環境境，迎合上流流階層對生活活真諦的追求求1-3目標消費者分分析1-4維也納SWOT分析Strength（優勢）：開發商品牌：：安徽中興公公司行業領導導品牌、成功功開發經驗和和務實的開發發理念設計理念：““水、森林、、音樂、陽光光”的設計理理念絕版地段：占據城市CID/CLD的雙核心地段段：名師聯手：建筑設計———國際著名的的海南雅克景觀設計———國內知名杭杭州北林苑物業顧問———國家一級資資質深圳恒基基1-4維也納SWOT分析社區規模較大大，住宅容積積率低，建筑筑風格中西結結合，簡潔明明快，屋頂和和陽臺的精心心處理，更顯顯陽光、現代代之感，符合合區間內人群群的審美情趣趣。社區硬件規劃劃齊全：五星星級會所、幼幼兒園、安全全/監控系統統、游泳池、、高爾夫球場場……1-4維也納SWOT分析1-4維也納SWOT分析社區注重生態態環保和環境境營造，使區區內風景更加加優美，河流流與建筑獨具具匠心的組合合，并根據地地勢階梯型規規劃，形成舒舒適怡人的外外部空間環境境。維也納項目規規劃和開發節節奏合理，擁擁有一批專業業、敬業的房房地產開發及及銷售人員，，是本案成功功開發的基石石。Weakness（劣勢）：規劃變更增加加的聯體疊加加別墅和部分分高層使建筑筑密度加大，，對項目品質質有所沖擊。。項目周遍環境境沒有市場期期待的頂級毫毫宅的高品位位。本區別墅市場場自身消化能能力有限1-4維也納SWOT分析Opportunity（機會）：2004年，，我國宏觀經經濟勢頭良好好，為房地產產持續升溫奠奠定了基礎。。產品定位較高高，競爭范圍圍狹窄，為項項高搶占市場場提供機會合肥別墅市場場暫沒有領導導品牌，且宣宣傳推廣力度度弱1-4維也納SWOT分析Threat（問題）：加入WTO后，企業尚缺乏與大舉進進入的外資房房地產開發企業競爭市場場的實力。合肥房地產界界，樓市存在在大量同質化化樓盤，與維維也納品質較較接近的樓盤盤也不少，項項目一面市就就面臨性價比比競爭。1-4維也納SWOT分析1-5結論及相關建建議1-5結論及相關建建議1-5-1、、樓市的同質化化為維也納創創造了差異化化定位的先天天條件1-5結論及相關建建議1-5-2、從人文角度度考慮，國國際化居住住文明為合合肥上流階階層所崇尚尚1-5結論及相關關建議1-5-3、建立新概念念社區，賣賣觀念，賣賣生活的策策略定位將將使本案形形象個性獨獨樹一幟本次提案結結束謝謝觀看！！策劃總監：：高天軍策劃人：：何玉林林9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業業貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:24:5703:24:5703:241/5/20233:24:57AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2303:24:5703:24Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:24:5703:24:5703:24Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:24:5703:24:57January5,202314、他鄉生白發發，舊國見青青山。。05一月20233:24:57上午03:24:571月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月233:24上上午1月-2303:24January5,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/53:24:5703:24:5705January202317、做前，能夠夠環視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。3:24:57上午3:24上上午03:24:571月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:24:5703:24:5703:241/5/20233:24:57AM11、成功就是是日復一日日那一點點點小小努力力的積累。。。1月-2303:24:5703:24Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。03:24:5703:24:5703:24Thursday,January5,202313、不知知香積積寺，，數里里入云云峰。。。1月-231月-2303:24:5703:24:57January5,202314、意意志志堅堅強強的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥塊塊一一樣樣任任意意揉揉捏捏。。05一一月月20233:24:57上上午午03:24:571月月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。一月月233:24上上午午1月月-2303:24January5,202316、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/53:24:5703:24:5705January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來來秋。。。3:24:57上上午3:24上上午午03:24:571月-239、楊柳散散和風，，青