湖畔酈舍下半年營銷報告部分2012-07下半年銷售目標三大營銷對象商業》一期剩余商業》二期商業住宅》一期500余套》二期（1、3、2、6、7、8樓）車位》還遷4000個車位123一、商業營銷推廣一、商鋪營銷推廣主題：

1、價值體系建立2、商鋪營銷推廣主題思考：現階段支撐商業推廣主題的三個核心有力元素：》成熟現鋪，即買即賺；》品牌商家進駐，跟著大品牌穩贏；》一個區域，一個中心，城市核心商鋪；下半年商業推廣主題思考：中央商圈財富，搶占成熟現鋪2012年投資，首先湖畔酈舍SOFA商街主題推出背景分析：1、成熟核心地段、榮大購物商圈聯合構成新的財富商圈2、2012新政調控，住宅投資被抑制，投資住宅不是明智選擇；而商鋪投資影響尚未顯現，投資正當其時。3、正在洽談中的全國知名品牌進駐，品牌效應、升值前景無限，投資前景樂觀。4、本次推出一期、二期黃金商鋪均是成熟商鋪，面積適中，投資小，門檻低。5、黃金地段，數萬固定消費人群，風險小、投資有保障。1、【品牌招商】商家一對一洽談【內容】：聯合招商公司的招商資源，甄選有實力有差異性的品牌商家，進行一對一的洽談，引進品牌商家，并借勢其品牌影響力進行宣傳推廣。二、商鋪營銷推廣活動1、商業認籌活動【內容】：開展商業集中認籌優惠活動，推出5萬抵7萬等優惠。2、三年返租【內容】：三年返租24%，簽訂返租協議。3、租約銷售/以租代售【內容】：以1年為期限，前一年商鋪租給商家經營，租約期滿后購買，價格以5%市場溢價范圍再銷售給商家5、老帶新優惠活動【內容】：》提高現有商鋪業主的積極性；》老客戶介紹新客戶成交的，老客戶獎勵3000元代金券，新客戶可沖抵房款；》與開業商家互動聯合，共同做好老帶新活動。4、商業開街客戶答謝活動【內容】：春暉路完工和通車時，特舉辦一個商業開街儀式，凸顯商業成熟、現鋪特點。購買商業可進行抽獎，老帶新禮品，簽約。6、發發展聯聯盟商商家，，進行行銷售售互動動【內容容】：：》結合合商業業公司司對所所有進進駐品品牌商商家進進行整整合，，使其其“SOFA商商街的的商家家聯盟盟”概概念，，統一一制作作和設設計聯聯合商商家手手冊或或海報報，增增強商商業氛氛圍和和吸引引力。。》在售售樓中中心設設置聯聯盟商商家宣宣傳欄欄，給給每一一位到到訪客客戶免免費辦辦理““SOFA商街街的商商家聯聯盟””VIP卡。。并在在每個個聯盟盟商家家的店店內設設置樓樓盤海海報的的位置置。》“SOFA商商街的的商家家聯盟盟”VIP卡卡可以以享受受購物物打折折，購購房享享受1%的的特惠惠。7、主主題活活動廣廣場，，引爆爆關注注【內容容】：：開創主主題廣廣場：：建議議春暉暉路同同路后后推出出主題題廣場場活動動，并并對商商街公公共部部分進進行包包裝，，舉辦辦“美美食節節”、、“極極限運運動””、““時尚尚街舞舞秀””、““時尚尚婚紗紗展””等公公關活活動，，同時時結合合各大大進駐駐商家家做主主題活活動，，不斷斷聚焦焦現場場人氣氣和影影響力力；（（如：：時尚尚婚紗紗展，，可聯聯合進進駐商商家開開展品品牌合合作，，所有有業主主（商商鋪、、住宅宅）均均可在在活動動期間間，現現場拍拍攝3張婚婚紗照照等活活動））【常規規媒體體】1、戶戶外：：橋體戶戶外、、文化化廣場場旁視視頻LED2、報報紙：：豐南南資訊訊、消消費導導報、、廣電電報等等3、派派單：：針對項項目營營銷節節點，，開發發商提提供30名名學生生由置置業顧顧問引引導，，到專專業市市場有有針對對性派派發；；【主要要媒介介渠道道建議議】1、電電影院院貼片片廣告告高沖擊擊力、、硬性性接受受，環環境較較好、、場所所集中中，電電影受受眾與與商業業消費費一致致。2、樓樓宇液液晶多多媒體體聯播播網絡絡商業樓樓宇聯聯播網網能打打中那那些傳傳統媒媒體不不易打打中的的中高高端受受眾，，作為為媒體體組合合不可可或缺缺的組組成部部分，，聯播播網與與傳統統媒體體有機機結合合能最最大限限度為為品牌牌挖掘掘出可可能的的實力力投資資商機機。3、多多媒體體光盤盤便于客客戶營營銷活活動、、招商商的互互動和和溝通通，可可成為為銷售售道具具之一一；【其他他渠道道拓展展】數據庫庫營銷銷，針對專專業市市場上上個體體法人人和中中小企企業法法人做做一次次邀約約，方方式通通過短短信邀邀約和和DM郵寄寄，數數據庫庫來源源由有有郵政政和工工商背背景的的傳媒媒公司司負責責傳遞遞信息息；三、推推廣渠渠道二、住住宅營營銷推推廣【廣告告核心心思路路】【基本本思路路】：：以二期期產品品為推推廣核核心，，帶動一一期剩剩余房房源推推售二期君君蘭苑苑營銷銷推廣廣價值值體系系梳理理【地段段價值值】：青年年路和和友誼誼路交交匯，，交通通出行行更為為便捷捷【產品品價值值】：以樓樓王和和次樓樓王為為產品品核心心，產產品價價值升升級175-217平米米戶型型、3.1米層層高、、70米樓樓間距距、豪豪華大大堂、、全園園林湖湖景景景觀等等【園林林價值值】：：蘇州園園林，，稀缺缺的湖湖景園園林社社區【物管價價值】：國國家一一級物物業服服務【實景價價值】：一一期8月入入住；；實景景園林林、社社區、、樣板板示范范區價價值【客戶價價值】：成成交業業主達達1000位入入住，，溫情情、人人文、、和諧諧社區區新的價價值支支撐體體系領秀宜宜居大大城，，禮贊贊生活活大美美■生活活大城城■成熟熟大城城■品質質大城城【營銷銷核心心思路路】三維拓拓展思思路客戶補補充不僅要要深耕耕豐南南和和市區區的拓拓展網網絡，，更要要建立立唐山山周邊邊鄉鎮鎮特別別是豐南南地緣緣性強強的鄉鄉鎮營營銷網網絡，，第二二樹立立起湖湖畔酈酈舍老老業主主和社社區文化化的情情感營營銷紐紐帶，，帶動動客戶戶資源源。資源擴擴容通過整整合優優勢資資源，，如商商業引引進全全國知知名品品牌，，住宅宅上商商家、、銀行行、4S店店聯合合打造造一個個資源源互動動的營營銷鏈鏈，通通過資資源拓拓展營營銷渠渠道。口碑提提升隨著本本案交交房入入住和和成熟熟社區區的形形成，，優質質的生生活大大城的的形象象是后后期營銷銷的氛氛圍支支撐，，一注注重品品質體體驗、、二將將注重重入住住業主主、意意向客客戶的社社區文文化營營銷（（偏情情感弱弱商業業），，形成成良好好口碑碑湖畔酈酈舍下下半年年營銷銷策略略總綱綱：三線推推廣行行動市區線線不僅要要深耕耕豐南南和和市區區的拓拓展網網絡，，更要要建立立唐山山周邊邊鄉鎮鎮特別別是豐南南地緣緣性強強的鄉鄉鎮營營銷網網絡，，第二二樹立立起湖湖畔酈酈舍老老業主主和社社區文化化的情情感營營銷紐紐帶，，帶動動客戶戶資源源。豐南線線通過整整合優優勢資資源，，如商商業引引進全全國知知名品品牌，，住宅宅上商商家、、銀行行、4S店店聯合合打造造一個個資源源互動動的營營銷鏈鏈，通通過資資源拓拓展營營銷渠渠道。鄉鎮線線隨著本本案交交房入入住和和成熟熟社區區的形形成，，優質質的生生活大大城的的形象象是后后期營銷銷的氛氛圍支支撐，，一注注重品品質體體驗、、二將將注重重入住住業主主、意意向客客戶的社社區文文化營營銷（（偏情情感弱弱商業業），，形成成良好好口碑碑活動營營銷策策略1234城市級級活動動：維護護與政政府及及相關關部門門關系系，同同時在在更大大的范范圍內內促進進對品品牌的的宣傳傳提升項項目口口碑和和賣場場人氣氣，來來電來來訪量量品牌活活動：家庭庭趣味味運動動會等等業主主互動動溝通通性活活動，，作為為公司司最為為普及及的情情感和和口碑碑活動動，旨旨在提提升公公司在在客戶戶、城城市中中的口口碑和和形象象影響響力。。暖場活活動：清涼涼夏日日、教教師感感恩、、奢侈侈品鑒鑒賞等等主題題，持持續保保持賣賣場人人氣旺旺盛節點活活動：樣板板間開開放、、一期期交房房、實實景社社區、、實景景園林林、二二期開開盤、、年度度答謝謝市區線線營銷銷營銷：：以拓拓展剛剛需和和首改改剛需需客戶戶資源源為核核心廣告：：以大大盤成成熟和和實景景品質質呈現現為廣廣告突突破請進來來營銷節節點推廣主主題階段訴訴求線上渠渠道公關活活動策略核核心8月中中旬11月月1月樓王訴求樓樓王新新品產品升升級王者來來了戶外、、平面面、短短信、、雜志志、圍圍擋、、廣播播、電電視、、直投投、樓樓宇廣廣告、、異地地客戶戶推廣廣1、銀銀行VIP客戶戶推介介會2、4S店店客戶戶資源源拓展展3、風風水講講座4、飯飯局營營銷通過樓樓王暢暢銷，，增強強客戶量和和大盤盤人氣氣二期實實景呈呈現、、業主主數量量龐大大等通過實實景品品質解解讀、、大盤盤呈現現和業業主互互動，，訴求求和營營造““成熟熟之城城，生生活大大城，，品質質之城城”的的價值值感，，增強強客戶戶新的的品牌牌認知知1、領領秀宜宜居大大城。。禮贊贊生活活大美美2、湖湖畔酈酈舍““城熟熟”了了1、豐豐南城城市發發展研研討會會2、為為中國國奧運運加油油，榮榮盛家家庭趣趣味運運動會會3、游游園、、攝影影、少少兒繪繪畫等等體驗驗活動動4、教教師節節感恩恩周末末暖場場活動動5、中中秋節節感恩恩周末末暖場場活動動塑造全全新項項目品品牌形形象和和口碑碑影響響力，，提升大大盤價價值，，增強強客戶戶信心心年底、、社區區入住住年底溫溫情優優惠促促銷湖畔酈舍熱熱銷x億，，引領唐山山！1、年度客客戶答謝活活動客戶溝通，，溫情營銷銷營造口碑和和人氣重點針對樓樓王推廣階階段7月-8月月初1、銀行VIP客戶戶推介會【操作辦法法】與銀行行特別是豐豐南區銀行行（尤其有有購房貸款款合作銀行行）合作，，以銀行的的名義邀請請其VIP客戶，形形式可以嫁嫁接和綁定定銀行VIP購房特特別推介會會、理財講講座、金融融投資研討討等形式，，進行樓王王產品推介介。2、4S店店新車體驗驗【操作辦法法】與唐山山4S店合合作（特別別是豐南區區購車客戶戶）合作，，以4S點點新車試駕駕和體驗的的名義邀請請其客戶，，形式上通通過贊助等等綁定定時時，對樓王王產品進行行產品推介介會。3、風水講講座及置業業顧問風水水培訓【操作辦法法】唐山是是個資源型型城市，先先富起來的的人，建立立起長青基基業，積淀淀了一定家家族榮耀，，因而對風風水比普通通人更為看看重。我們們邀請一名名風水大家家，擬定針針對“基業業長青與居居家風水””為主題，，針對樓王王積累客戶戶或預選客客戶進行講講座，并結結合樓王產產品進行解解讀，釋放放樓王產品品的優越，，增強客戶戶購買決心心。客戶資源：：銀行VIP客戶、、老業主、、意向客戶戶、【操作辦法法】針對一一期、誠意意客戶、銀銀行VIP客戶，持持續舉行業業主小眾飯飯局的拓展展活動。更更可通過業業主關系推推介，針對對其圈層的的領軍人物物，“考察察”其實力力后為部分分業主朋友友搞私人組組織飯局，，目的就是是要將所有有有實力的的消費群，，短時間內內全部認識識新品樓王王，即使未未必迅速成成為新的業業主，也為為項目贏得得更多的傳傳播及口碑碑。4、老業主主、銀行VIP、誠誠意客戶飯飯局營銷：：重點全面產產品推廣階階段8月初-11月【意義與目目的】1、豐南區區是唐山未未來生態、、旅游、休休閑、宜居居的新興區區域，價值值潛力巨大大；2、強調未來城城市的高度度價值，公公益化，區區域化，政政府性；3、與政府府一同宣傳傳城市區域域價值，提提升形象，，并帶動榮榮盛品牌和和項目傳播播。【參與對象象】：豐南區政府、本區區企業家、、商會、其其他開發商商、專家、、學者【聯合單位位】：豐南區政府府、新浪樂樂居、區域域其他開發發商等【活動時間間】：8月月【活動地點點】：國豐豐維景國際際大酒店1、“發展展向南，宜宜居向南””豐南區城城市發展高高峰論壇城市營銷【議題擬定定】：1、2016年世界界園藝博覽覽會帶來城城市發展契契機2、唐山城城市發展戰戰略規劃研研討3、豐南區區自然生態態、休閑娛娛樂、旅游游度假城市市定位發展展研討4、豐南區區城市副中中心崛起5、豐南房房地產發展展和宜居環環境……【宣傳推廣廣方式】：：第一階段：：論壇活動動預告期一、主流紙紙媒：唐山山日報、廣廣播電視報報、唐山晚晚報、消費費導報等二、電視媒媒體：唐山山電視臺新新聞頻道（（多次）、、豐南頻道道（反復））三、戶外資資源：1、榮大購購物商圈戶戶外視頻公公告2、文化廣廣場、九河河公園廣場場標語、條條幅宣傳造造勢3、唐人街街條幅、標標語【宣傳形式式】：1、、新聞報道道（電視、、報紙）；；2、簡訊訊；3、巨巨幅標語、、道旗第二階段：：宣傳推廣廣高潮期一、主流紙紙媒：唐山山日報、廣廣播電視報報、唐山晚晚報、消費費導報等二、電視媒媒體：唐山山電視臺新新聞頻道（（多次）、、豐南頻道道（反復））三、戶外資資源：1、榮大購購物商圈戶戶外視頻公公告2、文化廣廣場、九河河公園廣場場標語、條條幅宣傳造造勢3、唐人街街條幅、標標語【宣傳形式式】：1、、新聞專題題（電視臺臺、報紙））；2、巨巨幅標語、、道旗配合活動的的軟性炒作作標題：1、《“發發展向南，，宜居向南南”豐南區區城市發展展高峰論壇壇開幕》2、《2016年世世界園藝博博覽會，提提速豐南現現代化、國國際化發展展》3、《十二二五規劃，，豐南大發發展》4、《下一一個五年，，唐山在哪哪里？》5、《唐山山未來休閑閑、旅游、、度假、宜宜居在哪里里？》6、《從豐豐南看唐山山的城市明明天》7、《唐山山宜居向南南》2、為中國國奧運健兒兒加油·榮榮盛家庭趣趣味運動會會活動核心內內容：■2012年倫敦奧奧運會期間間舉辦。場場地：豐南南體育館。。規模：50個家庭庭■活動宗旨旨以客戶聯聯誼、榮盛盛湖畔酈舍舍社區大家家庭的情感感和社區文文化營造為為核心，體體現企業人人文關懷，，設置倫敦敦奧運禮品品、獎杯和和購房優惠惠等。■榮盛家庭庭趣味運動動會比賽項項目以“家家庭”為單單位，比賽賽項目有1、“大腳腳一家人””2、““背背夾””、3、““袋鼠跳””、4、“釣魚魚”5、“MINI保保齡球””6、““踏踏樂””等。【活動時間間】：8月月【活動地點點】：豐南南體育館/售樓處客戶口碑、、老帶新營營銷【內容】：：1、常規動動作：邀請請來訪客戶戶參觀一期期成熟社區區參觀體驗驗，感受實實景的空間間、園林、、居住體驗驗。因而，，售樓處增增加直達一一期成熟社社區的直達達看房車。。2、非常規規動作：組組織新老客客戶集體看看房活動，，營造強大大的社區人人氣。【目的】：：展示項目成成熟品質，，打動客戶戶：1、增強老老客戶認同同，口碑傳傳播；2、、增強意向向客戶的購購買決心。。【時間】：：9月3、湖畔酈酈舍游園體體驗活動客戶保溫、、老帶新營營銷【內容】：：組織和邀邀請老業主主和意向客客戶，舉辦辦一場以項項目實景園園林、社區區為內容的的攝影比賽賽，一等獎1名，獎獎勵1萬萬元購房房代金券券或免三三年物業業費；二等獎2名，獎獎勵6000元元購房代代金券或或免兩年年物業費費；三等獎3名，獎獎勵4000元元購房代代金券或或免一年年半物業業費；優秀獎20名，，獎勵價價值200元的的精美禮禮品參與獎，，皆有精精美禮品品【時間】：9月【目的】：傳傳播項目成熟熟品質，吸引引客戶關注，，增強認同和和購買信心。。【營銷利用】】：1、在售售樓處圖片展展示；2、制制作精美作品品集，贈送或或派發3、客戶通訊訊內容4、湖畔酈舍舍業主攝影風風采大賽客戶保溫、老老帶新營銷【內容】：組組織和邀請老老業主和意向向客戶的孩子子，以“我的家，我我的快樂”為為主題的繪畫才藝秀秀。一等獎3名，，獎勵業主免免1年半物業業費+精美畫畫筆一套；二等獎6名，，獎勵業主免免1年物業費費+精美畫筆筆一套；三等獎9名，，獎勵業主免免半年物業費費+精美畫筆筆一套；優秀獎若干名名，精美禮品品畫筆一套【目的】：加加強與客戶情情感聯誼，營營造社區文化化，傳播成熟熟品質【時間】：9月【營銷利用】】：1、在售售樓處圖片展展示；2、制制作精美作品品集，贈送或或派發；3、客戶通訊訊內容5、湖畔酈舍舍少兒繪畫才才藝秀客戶保溫、老老帶新營銷6、教師節有有禮【內容】：針針對周邊豐南南三中、一種種、實驗小學學等眾多教師師，教師是在在潛在的購買買人群。一、購房優惠惠，優惠1個個點二、禮品形式式獎項設置：特等獎：臺式式電腦（價值值4000元元）數量1臺臺；一等獎：電飯飯鍋（價值300元）數數量約5個；；二等獎：電吹吹風（價值100元）數數量約10個個；三等獎：精美美禮盒（價值值50元）數數量約20個個【目的】：制制造營銷利好好，回饋感恩恩客戶，情感感營銷【時間】：9月7、中秋賞月月活動暨烤全全羊燒烤節【內容】：傳統佳節，中中秋團圓是眾眾人向往，也也是項目維護護與消費者感感情的最佳時時機。一、期間推出出購房優惠，，優惠1個點點二、除了特色色燒烤、賞月月中猜有獎活活動【目的】：制制造營銷利好好，回饋感恩恩客戶，情感感營銷【時間】：10月中秋前前晚或當天其他營銷手段段及措施6.1、周邊邊社區派發+送你一支玫玫瑰甄選市區重點點小區，進行行定點派發宣宣傳，派發同同時贈送一支支玫瑰。6.2、贈電電影票/觀影影季a、來訪市區區售樓中心，，填寫詳細客客戶資料的客客戶贈送電影影票；b、參加湖畔畔酈舍一切活活動均可贈送送電影票；c、觀影季：：結合重點好好萊塢和國產產大片，組織織老業主和意意向客戶為組組團觀看首映映。6.3、贊助助早教機構活活動聯合市區早教教機構，贊助助機構舉辦益益智、育兒類類活動。針對對小三口家庭庭類的急切改改善型剛需客客戶精準營銷銷。1、派發發物料；2、、贈送禮品；；3、針對性性購房優惠（（如團購）6.4、高速速路收費站、、出租車內外外等形式戶外外廣告豐南線營銷營銷：做好現現場營造、增增強客戶信任任感廣告：以市區區線營銷推廣廣為營銷背景景鞏固陣地營銷節點推廣主題階段訴求線上渠道公關活動策略核心1月戶外、平面、、短信、圍擋擋、廣播等二期實景呈現現、本地業主主入住、回遷遷入住等首先，核心任任務依據實景景呈現、大量量業主（回遷遷+商品房））客戶入住，，做好交房品品質驗收工作作，營造成熟熟、和諧生活活的大社區、、大城印象；；其次，做好好現場價值氛氛圍，比如春春暉路通車、、現場包裝等等1、生活的改改變，現已開開始；2、品品質居住，品品質生活1、湖畔酈舍舍交房慶典儀儀式2、春暉路通通車儀式（住住宅、商業、、成熟利好））鞏固客戶信任任和口碑1、湖畔酈舍舍交房慶典儀儀式【操作辦法】】：在首批業業主交房和入入住之時，在在售樓處舉辦辦一個盛大交交房、業主入入住的儀式，，邀請豐南政政府領導、集集團領導出席席，現場售樓樓處和一期社社區情景包裝裝，體現企業業和項目大盤盤的成熟大盤盤、品牌美譽譽度。2、春暉路通通車儀式【操作辦法】】：由榮盛發發展承辦，政政府名義牽頭頭，舉辦一個個春暉路盛大大通車儀式盛盛典，與交房房、實景呈現現、入住儀式式等共同烘托托和強調湖畔畔酈舍大盤越越來越成熟，，生活大城越越來越走近你你我。一對住住宅成熟利好好；二對商業業現鋪利好；；三再次鞏固固和樹立良好好口碑鄉鎮線營銷營銷：以品牌牌、大盤和優優惠價值打動動鄉鎮客戶廣告：訴求一一步到位的美美好城市生活活走出去營銷節點推廣主題階段訴求線上渠道公關活動策略核心1月戶外、短信、、圍擋等大盤入住、實實景呈現借勢借勢中國國城鎮化的時時代趨勢和城城央成熟大盤盤、社區、實實景呈現，核核心訴求：榮榮盛品牌；大大盤形象；城城心精彩城市市生活；首付付4.5萬，，拓展豐南周周邊客戶資源源，通過植入入性廣告或小小活動拓展客客戶大品牌、大社社區、大配套套，城市生活活一步到位1、鄉鎮趕集集時節巡展2、成交客戶戶榮譽訪問走出去，拓展展新客戶資源源【核心手段】】：一、戶外廣告告1、縣城核心心、城鎮戶外外大牌2、重要城鎮鎮刷墻廣告自6月起，長長期投放，占占據城鎮市場場二、派發【節點】：趕趕集時節、城城市活動、周周末【物料】：單單頁DM等【禮品】：創創意性+使用用性禮品三、與當地經經紀代理機構構合作a.通過購買買客戶數據；；b.通過聯合合當地代理機機構舉辦酒會會，進行產品品推介四、重點企業業+社區巡展展進駐周邊城縣縣的重點企業業，進行企業業巡展和推介介，開通團購購優惠的特別別渠道。【操作辦法】】針對唐山周周邊優勢豐南南旗下的縣城城進入唐山的的直達客運大大巴車，進行行頭枕、DM直投的形式式進行廣告投投放。5、鄉鎮-唐唐山客運大巴巴直投：六、創意性+實用性禮品品【贈送禮品方方式】：普通禮品：大大型派發活動動中，凡登記記客戶可贈送送撲克牌、