42623256660.25222512012.11.07金潤國際廣場辦公、車位、商業楠溪江東街81號、83號、85號1188

968671538459.16258862013.11.15蘇寧慧谷辦公、車位鼓樓區東起燕山路，西起清河路，南起集慶門大街，北至漢中門大街1736

89716667336160.822000

2012.09.01海峽城住宅、辦公建鄴區揚子江大道以南，江東南路以北，東至淮河路、西至天寶街、北至揚子江大道、南至江東南路2771

567217198723191418085河西寫字樓銷售情況（數據來源于南京市網上房地產，統計時間截止至2013.12.26）海峽云谷地址揚子江大道399號總建筑面積約28.7萬㎡標準層面積約2200㎡標準層高3.9米總層數3號樓5層A2號樓24層辦公均價15000元/㎡物業管理費4元/㎡/月車位數待定車位費待定空調中央空調電梯待定開發商南京海峽城開發建設有限公司交通情況暫無公交、地鐵項目概況項目預期總投資超過600億人民幣，以云端科技為智慧核心，以低碳科技為手段，打造集總部經濟、創新科技研發基地、現代服務業于一體，以低碳、生態、節能、環保居住為特色的臺商經濟區。開發商信息:南京海峽城開發建設有限公司成立于2011年3月，是海峽建設投資(控股)有限公司的全資子公司。世茂集團、臺灣遠雄企業團、東元集團和香港恒基兆業等兩岸三地多家知名企業攜手合作，共同成立海峽建設投資(控股)有限公司(“海峽建設”)，擬籌資100億美元，專項用于兩岸城市建設、先進制造業、現代服務業等領域的投資與運營。區位與交通：項目緊鄰秦淮河和長江，由揚子江大道南延段、新河路、淮河路圍合而成，距離2014年青奧會主場館僅10分鐘車程，項目規劃總占地總面積約323萬平方米，規劃總建筑面積達600萬平方米；一期用地占地面積約34.1萬平米，規劃建筑面積約94萬平方米。目前周邊沒有地鐵和公交線路，規劃的地鐵12號線（又名寧和城際一期）運河路臨近本項目，地鐵開通時間未定。海峽云谷劣勢：地處偏遠，地面公交交通不夠便利。周邊商務生活配套設施不夠健全。銷售動態：目前在售A2號寫字樓房源，均價15000元/㎡起。在售商鋪，均價23000元/平方米起。優惠內容：寫字樓：70平米以下1萬抵3萬，70平米以上1萬抵5萬；A2裙樓商鋪：220平米以下5萬抵15萬，220平米以上5萬抵20萬。海峽云谷25新地中心二期地址廬山路188號占地面積32778㎡總建筑面積280000㎡標準層面積3200㎡總層數25層辦公均價25000元/㎡物業管理費18元/㎡/月車位數1102車位費待定空調待定電梯待定開發商南京陽光新地置地有限公司物業管理商青島雅園物業管理有限交通情況地鐵1、2號線地鐵交匯點元通站。周邊公交線路有85、133、57、92、186、306路公交車。區位與交通：“新地中心”位于廬山路與楠溪江東街的交界路口，周邊文體區、會展區、商貿區、科技園區簇擁而建，區域資源豐富，奧林匹克中心、南京國際博覽中心、河西中央公園營造濃烈的高端區域特性。項目周邊大型高端社區較多，將打造新的核心商業中心，未來人流量較大。周邊小區包括：朗詩國際街區、嘉業國際城、仁恒江灣城等。與10萬平的河西中央公園只有一街之隔，出大樓步行5分鐘可到地鐵1、2號線地鐵交匯點元通站。周邊公交線路有85、133、57、92、186、306路公交車。銷售動態：一期10萬平方米寫字樓；二期18萬平方米，其中地下三層5萬平米是車庫和設備用房，地上五層6.5萬平方米是商業，地上六至二十五層是寫字樓共計6.5萬平方米，目前二期在售寫字樓面積170-350平方米，均價25000元/平方米。預計交付時間2014年。已銷售了30%左右。優惠內容：全款97折，按揭99折新地中心二期蘇寧慧谷地址鼓樓區漢中門大街301號占地面積666700㎡總建筑面積1400000㎡標準層高4.2米辦公寫字樓和5.8米挑高LOFT辦公均價22000元/㎡物業管理費待定車位數待定車位費待定空調待定電梯待定開發商蘇寧置業物業管理商深圳開元國際交通情況地鐵2號線、規劃中的六號線將在此通過；漢中門大街、水西門大街、集慶門大街三條重要的城市主干道貫穿其中。其他：68、67、80、83、103、81路福園站

，37、56、129路萬達廣場西站開發商信息:蘇寧置業是蘇寧旗下大型房地產開發集團，專注于高端綜合地產的開發建設，開發范圍涉及商業地產、住宅地產、科技地產、旅游地產及物流工業地產五大領域。目前全國共60多個項目，開發面積近千萬平米。其中以紫金東郡為代表的住宅地產成為花園洋房的精品杰作，以鐘山國際高爾夫別墅為代表的旅游地產成為中國高端別墅典范，以及以蘇寧睿城、蘇寧徐莊總部基地為代表的科技地產成為集團智慧的結晶。此外，物流工業地產方面，系列第二代、第三代現代化物流基地已在杭州、北京、南京、上海、天津、無錫、徐州、成都等數十個城市全面鋪開。區位與交通：緊鄰江東門軌道交通樞紐,

建設中的地鐵二號線及規劃中的六號線將在此通過；漢中門大街、水西門大街、集慶門大街三條重要的城市主干道貫穿其中。其他：68、67、80、83、103、81路福園站

，37、56、129路萬達廣場西站。蘇寧慧谷優勢：地處次河西城市中心，交通便利。依托于蘇寧睿城這一南京前所未有的“超級城市綜合體”，蘇寧廣場高端商業、蘇寧慧谷頂級辦公以及蘇寧睿城住宅，形成一個集工作、居住、購物、休閑娛樂為一體的“城市有機生活圈”。蘇寧電器、金盛國際家具、華潤蘇果、萬達商圈、學校、醫院、銀行等商業、商務、生活配套成熟。銷售動態：開盤推出556套5.8米雙層挑高LOFT，產權50年，主力面積55-1008平方米左右。均價22000元/㎡。開盤當天銷售470套。優惠內容：VIP客戶認購70平米以上房源可直接減免12000元，70平米以下可減免6000元。商鋪10天內付清全款可享95折，10內付清7成首付可享98折；蘇寧慧谷金潤國際廣場地址建鄴楠溪江東街以南，恒山路東，黃山路西占地面積28387㎡總建筑面積163041㎡標準層面積1000㎡標準層高5.2米總層數19層建筑高度100米辦公均價24000元/㎡物業管理費4元/㎡/月車位數811車位費待定空調待定電梯4+1開發商南京蘇豪置業公司物業管理商金奧物業交通情況地鐵1、2號線—元通站、1號線明基醫院中勝站，306、57、186路至楠溪江東路站區位與交通：項目位于CBD核心地帶，建鄴楠溪江東街以南，恒山路以東，黃山路以西。周邊配套齊全，生活便利，大型企業總部環繞。500米范圍內:河西中央公園、家樂福超市、拉德芳斯購物風情街、嘉業國際購物中心。1公里范圍內:奧體中心、南京國際博覽中心、中央商場、好鄰居菜場地鐵1、2號線元通站、1號線明基醫院中勝站可以到達；公交：306、57、186路至楠溪江東路站交通便利，商業、商務、生活配套成熟。金潤國際廣場優勢：地處次河西城市中心，交通便利。3條公交線路、地鐵一、二號線均可到達；大型企業總部環繞。500米范圍內:河西中央公園、家樂福超市、拉德芳斯購物風情街、嘉業國際購物中心。1公里范圍內:奧體中心、南京國際博覽中心、中央商場、好鄰居菜場，商業、商務、生活配套成熟。自建約6萬方的購物公園，還有國際知名的真冰溜冰場，更簽約了韓國最大的上市影院公司CGV，引進奧體板塊唯一2000平IMAX放映廳。國際大牌名品店，各色國際美食、健身中心、超市等應有盡有。銷售動態：地上三層商業裙房、商業裙房上有兩棟19層的辦公及酒店式公寓。辦公只售不租，面積43-115平方米不等，均價24000元/平方米，目前可售還剩15套房源，加上未開盤的，有250套房源可售。優惠內容：全款98折，按揭99折金潤國際廣場南京匯金中心地址江東南路與江山大道交匯占地面積123196.87㎡總建筑面積111萬㎡標準層面積1300㎡建筑高度300米辦公均價待定物業管理費待定車位數待定車位費待定空調VRV中央空調系統電梯7部三菱電梯開發商南京升龍房地產開發有物業管理商待定交通情況規劃中地鐵7號線、12號線恒河路站區位與項目情況：南京匯金中心位于青奧城旁，“CBD中軸”江東南路與“青奧中軸”江山大街交匯處，是目前河西CBD最大的一塊商業用地，未來將成就體量逾110萬方的超級城市綜合體。銷售動態：尚未開盤，預計年后開盤。南京匯金中心科研寫字樓市場南京軟件谷地址南京雨花臺區鐵心橋街道軟件大道占地面積70平方公里用地性質科研用地入園企業類型不限，最好把注冊地遷至園區，以免稅務局檢查，但是不是硬性要求。租售情況只租不售，2元/㎡/天辦公均價9000元/平，最小面積100㎡物管費3/㎡/天交通情況距南京新街口僅10分鐘路程，繞城公路、地鐵1號線、3號線、12號線、機場輕軌以及多條在建或待建的交通線路途經軟件谷。自身配套自身商業楚翹城，商辦工地，4萬㎡商業，5萬㎡辦公中國（南京）軟件谷整體屬于雨花臺區范圍，規劃總面積73平方公里，是距離市中心最近、集聚程度最高、發展空間最大、綜合成本最優的軟件產業基地。這里是中國最大的通信軟件產業研發基地，綜合實力已躋身全國同類軟件園區前三強，成為全國首批、江蘇唯一的國家新型工業化（軟件和信息服務業）示范基地、全國首批10家國家戰略性新興產業知識產權集群管理試點產業集聚區之一。江寧總部基地地址江寧小龍灣地鐵站附近占地面積29587㎡總建筑面積20萬方產品面積段312-4067㎡租售情況只租不售，2元/㎡/天辦公均價9000元/平，最小面積100㎡物管費3/㎡/天容積率1.6綠化率46.7%江寧總部基地隸屬百家湖片區，園區定位為一個高品質、生態化、世界級的科研、辦公基地。外屬配套主要依托百家湖鳳凰港周邊成熟商業、休閑、娛樂配套，同時內部配有休閑、娛樂設施。工大產業園南京工大科技產業園是南京工業大學與南京市浦口區人民政府共同建設的大學科技園運營平臺，是南京工業大學國家大學科技園“一園三區”的戰略組成部分，是教育部“2011計劃”先進生物與化學制造協同創新中心的產業培育平臺，與新模范馬路的“研發創新區”以及學校“三創載體”平臺互利互動，有機整合，以強大的合力促進共同發展。地址南京市浦口區萬壽路15號（長江隧道北口）占地面積222畝總建面41萬㎡綠化率35%售價6000-7000元/整層售租金40元/㎡/月期建調整售價前期已建成的整層售價6000元，在建的6800元左右入園企業條件不能用于生產、只能用于研發園區配套園區外部有完善的交通、商業、教育配套；園區本身也提供較多的公共配套，入園企業辦公便利。白下高新技術產業園南京白下高新技術產業園區位于南京市東部風景秀麗的紫金山腳下，毗鄰南京理工大學。園區自2001年成立以來，先后被批準為國家大學科技園、國家專利產業化試點基地、省級開發區、南京軍民兩用科技示范園、硅谷（南京）創新創業基地、江蘇省軍民融合科技創新示范園，成為南京科技創新的“硅谷”。2011年9月10日，以園區為依托整體改造的紫金（白下）科技創業特別社區市委楊衛澤書記親自揭牌，成為全市第一家啟動建設的科技創業特區。地址位于主城區東南部，地處紫金山與青龍山構成的生態走廊內占地面積2平方公里用地性質科研用地入園企業類型不限，但是必須把注冊地遷至園區，在園區內繳納稅收。租售情況可租可售，毛坯1.5元/㎡/天，精裝1.8元/㎡/天辦公均價9000元/平，最小面積100㎡物管費5元/平米/天交通情況緊鄰的繞城公路可在15-20分鐘內直達長江二橋（新生圩碼頭）、三橋、南京祿口國際機場新國五條使住宅市場不斷受到打壓，使得大量住宅市場的投資資本流入到辦公產品市場；新江東中央活動區和建鄴區“五大中心”的建設初具規模，河西逐漸發展成為城市新核心；南京寫字樓商務市場發展呈現新格局：河西、城南高鐵南站、新街口成鼎足之勢；近三年的寫字樓成交數據顯示，辦公房源成交量呈現逐年增長的態勢；河西寫字樓項目多數依托著大型城市綜合體，面積分割靈活，呈現“大綜合體、小面積”的特征；科技產業園遍地開花，租金1.5-2元/㎡/天；投資性需求主要集中在中小面積非限購產品，而大型公司主要需求是高端寫字樓。市場展望：未來寫字樓市場利好明顯二、項目本體認知及SWOT分析區域環境43/100主城東山仙林浦口龍潭湯山祿口橋林濱江板橋永陽淳溪

《南京市城市總體規劃（2007-2030）》將東山、仙林、江北三個“新市區”調整為“副城”。2006年市政府提出“跨江發展”戰略，江北新城建設成為南京跨江發展戰略核心。江北副城仙林副城東山副城主城江北副城——南京跨江發展戰略核心44/100浦口新城——珠江鎮片區，不含高新區及橋北片區。規劃定位：現代化濱江新城。規劃范圍：西至津浦鐵路、珍珠泉風景區，東至長江，南至長江三橋連接線，北至珍珠泉風景區、浦珠路、浦烏路；總面積93平方公里。浦口新城浦口新城——南京“十二五”重點建設功能板塊45/100復合功能軸雄州中心浦口中心六合片區浦口片區浦口中心組團江浦組團三橋組團高新組團大廠組團長蘆組團雄州組團核心片區城南河片區城南片區珍珠泉片區濱江公共活動帶綠水灣濕地公園浦口新城規劃——一心、一帶、五廊、四個特色片區。浦珠路沿線片區——浦口新城和江北副城的核心區江北副城規劃——“兩心、兩片、一軸、八廊、七組團”。46/10012341615141312111098765序號通道名稱通道功能1錦文路過江通道道路過江通道2大勝關過江通道鐵路過江通道3南京長江三橋城市軌道8號線過江通道4南京長江五橋道路過江通道5應天大街過江通道道路過江通道、城市軌道10號線過江通道6漢中西路過江通道道路過江通道（遠景預留）7北京西路過江通道城市軌道4號線過江通道8模范西路過江通道道路過江通道（在建）9建寧西路過江通道道路過江通道（遠景預留）10南京長江大橋道路過江通道、鐵路過江通道11上元門過江通道道路過江通道、鐵路過江通道、城市軌道3號線過江通道12南京長江二橋道路過江通道13仙新路過江通道道路過江通道、城市軌道16號線過江通道14南京長江四橋道路過江通道（在建）15七鄉河過江通道道路過江通道（遠景預留）16龍潭過江通道道路過江通道、都市圈快速軌道過江通道交通規劃——遠景規劃16條跨江通道47/1002012年南京有6條地鐵線同時建設，其中達江北的軌道5條，即江北遠期規劃6條軌道中的5條開建。地鐵3號線開工及建成通車時間：2010年12月——2014年6月區間：浦口高新區—主城—江寧區百家湖、九龍湖地鐵10（1號線西延線）開工及建成通車時間：2010年12月——2014年區間：城南雨花臺-—河西奧體—浦口珠江鎮寧天城際一期（原11號線）開工及建成通車時間：2012年上半年——2014年區間：六合金牛湖—浦口橋北，馮泰路站與3號線接駁。寧和城際一期（原12號線）開工及建成通車時間：2012年——2015年區間：南京南站—浦口橋林黃里地鐵4號線（一期）開工及建成通車時間：2011年4月——2015年區間：浦口珍珠泉站—徐莊軟件園—靈山—青龍—仙林東站，一期：中保至仙林東站區間。2030年南京地鐵遠景規劃簡圖交通規劃——2012年5條過江軌道開建園區定位政策背景——南京軟件“一體兩翼”發展定位2011年8月，市委、市政府出臺《高標準建設中國軟件名城的意見》，以中國（南京）軟件谷為核心、以南京軟件園和江蘇軟件園為兩翼的軟件產業“一谷兩園”空間布局正式打開。其中，作為“特色北翼”的南京軟件園，原本位于南京高新區內。為適應軟件產業更高標準發展的現實要求，在市委、市政府的大力支持下，浦口區、高新區決定在生態優美的長江之濱打造南京軟件園新區，即南京軟件園（西區）。政策支持——321計劃+“1+8”政府配套南京市政府給予落戶“一谷兩園”區域的軟件企業“前所未有“的支持：（1）、土地封閉運作，土地出讓金科研類參照工業用地價格且市、區二級留成合返；企業十二五所納幾乎所有稅收市、區留成部分全返；設立不低于1.5億軟件產業專項引導資金等（2）、“321計劃”：對入選重點扶持項目，給予200萬元創業啟動資金等（3）、“1+8”政策配套：首發上市企業給予總額為200萬元中介費用補貼；新引進的世界500強企業研發機構，獨立的一次性給予500萬元獎勵，非獨立的獎勵200萬。中國500強企業研發機構，獨立的根據其投資額分階段給予500萬獎勵，非獨立的一次性獎勵100萬。南京軟件園（新區）南臨長江，北依老山，緊鄰國家級西江口濕地公園，及正在建設的青奧公園，與河西CBD隔江對望，生態環境宜人，區位優勢明顯。南京軟件園（西區）與紫金（浦口）科技創業特別特區、紫金（高新）科技創業特別特區、浦口國際企業研發園四園一體，統一城市規劃和設計，努力打造成為宜業、宜資、宜居的高科技組團社區，通過數條過江通道與主城實現快速連接，在建和規劃中的地鐵更是與主城無縫對接，實現了隧道、地鐵、橋梁三位一體的網絡軌跡，園區附近還有7條高速、4條國道的連接線，構成輻射全國的交通網絡。區位條件——生態環境優越52/100園區區位——與主城無縫對接根據規劃，未來除了已投入使用的緯七路長江隧道，還有正在建設中的緯三路過江隧道、規劃中的從江北到建寧路的長江通道、七里河到漢中門大街的長江通道。將在2014年通車運行的地鐵10號線、軌道11號線連接起了主城與園區，正在建設中的地鐵4號線、輕軌S8線、S3線也均從此地經過。此外，除了已投用的長江三橋，為滿足2014年青奧會賽事需要，長江五橋即梅子洲過江隧道也將先期建設。航空：距南京祿口國際機場30分鐘車程；

鐵路：距南京火車南站15公里，約20分鐘車程；

公路：滬寧、寧杭、寧合、寧連等7條高速公G104、G205等4條國道以及其他多條省道，通達全國。53/100高新 區南京軟件 園江北新城中心 區河西CBD

南京軟件園的戰略定位：打造創新產業、人才、城市三者融合發展的國際性軟件產業基地；國際知名、國內一流的軟件園區；南京軟件產業發展的主陣地、主戰場、主力軍。園區將按照“特色北翼，崛起高地、標志示范”的十二字要求，最終建設成“宜資、宜業、宜居”的高科技軟件組團社區。產業方向

1、互聯網電子商務：預計到2015年，南京軟件園的互聯網服務產業企業數量將達到100家，產值達到150億元；產業定位：發展“4+1”主導產業2、通信導航和信息安全產業：加速建設中國（南京）北斗衛星導航產業基地；3、服務外包：預計到2015年，該產業產值將達到200億；4、文化創意：“國家動畫產業基地”，預計到2015年將實現產值100億元；5、國際化高端教育：軟件園西區建設正在加速推進中，與卡耐基梅隆大學的合作正是建立新型產學研合作聯盟的一次探索。園區規劃——為入駐企業提供充裕和舒適的發展空間園區規劃提供約2768畝的產業用地，718畝的居住用地，4890畝的生產及生活配套公共服務用地。公共地段強調土地混合使用，可為入駐企業提供充裕和舒適的發展空間。居住配套設施：規劃安排人才公寓及大型居住社區，以滿足不同人才的居住需求。公共配套服務設施：規劃按照中心城區的標準配備醫院、體育館、圖書館、商業中心等各種設施。市政基礎設施：規劃安排電力、通訊、消防、排水、交通等基礎設施，并高標準建設信息網絡、數據中心、測試中心等硬件設施。一期建設——科技載體建設如火如荼軟件園一期位于園區的東北側，總用地面積約為800畝，重點發展軟件孵化器、加速器、中試平臺、數據中心、通信樞紐中心、酒店式公寓、配套商業等功能。目前，一期基礎道路設施已投入使用，科技載體建設已經動工建設約48萬平方米，其中已建設項目有：

南京軟件園孵鷹大廈，總建筑面積約11.6萬平方米，預計2014年底投入使用；

明發通達信息港項目（一期、二期），總建筑面積約20萬平方米，預計2015年投入使用；

中企聯福青科創中心，總建筑面積17萬平方米，預計2016年投入使用。

2014年還將陸續開工建設：卡內基梅隆大學聯合東南大學建立CMU—EMU軟件工程大學、南京安防科技大廈、金衡大廈、澤天科技產業園、儒商科技大廈、江蘇青商創業總部基地、南京軟件園騰飛大廈、南京軟件園人才公寓以及南京軟件園商業配套中心。

根據規劃，一期建成后，研發類辦公建筑面積達80萬平方米，配套商業類建筑面積達28萬平方米，居住類建筑面積達12萬平方米。本體認知經濟指標總體目標總體目標：項目建設成為經典的、研發辦公商務綜合體新地標。物業形態：集會議中心（裙房）、商務服務（裙房）、會議套房、LOFT企業與私人會所、高端寫字樓于一體的研發辦公商務綜合體。裙房定位：會議中心和商務服務配套。規劃布局南樓：江蘇青商創業大廈1-4層：層高4.76米（可辦公可做商務配套）大堂挑空5-14層：標準辦公層高3.768米15-20層：LOFT層高6.98米陽光挑空中庭裙房：1-4層，總高不超過24米，擬局部挑空。全樓層除LOFT層外均通天然氣，裙樓做好排污排油煙根據需要，塔樓1-4層及標準層可設置餐飲包間北樓：江蘇青商總部大廈1-4層：層高4.76米（可辦公可做商務配套）大堂挑空5-14層：標準辦公層高3.768米15-20層：LOFT層高6.98米陽光挑空中庭裙房：一層：層高4.76米；2-6層：層高3.8米擬設置功能：1）會議套房2）商務服務中心（也可設置于塔樓1-4層內）3）美容SPA中心或健身中心裙房和塔樓1-4層通天然氣，裙樓做好排污排油煙建筑創新空氣凈化新風系統空中花園五星級設施和管理地源熱泵生態個性健康私人定制LOFT會所創造第一：內庭院空中花園生態布局，突破生態辦公主題的新構面產品表現差異：個性，讓辦公、招待、娛樂集合一體的新場所體驗，效率革命現實需求：健康，地源熱泵環保節能，空氣凈化新風系統，安心辦公環境SWOT分析優勢（Strength）1、區位優越。項目位于位于浦口CBD核心區域，政府大手筆投入使得周圍商業配套、資源、人氣日益密集，發展前景良好。2、交通便利。占據南京江北地區中心位置，與主城隔江而望，通過緯七路過江通道僅需10分鐘，真正實現一體化發展。3、環境優美。項目望老山，看長江，風水上佳，視野開闊，辦公環境優越。4、高投入。宏大集團高投入、高標準欲樹立產業地產品牌項目，使得項目物超所值，極具投資價值。劣勢（Weakness）1、缺乏商務氛圍。說到寫字樓，南京人想到的肯定是新街口、河西等這些已經成長起來的寫字樓板塊，對江北的固有傳統觀念，會影響客戶選擇。2、現階段配套缺乏。目前浦口配套和交通尚不發達，自身商業配套需要時間培訓。3、缺乏品牌效應與一江之隔的萬達廣場、蘇寧慧谷等綜合體寫字樓相比，項目從品牌和配套功能上說，沒有明顯優勢。4、開發經驗不足宏大集團轉型地產開發經驗不足。機會（Opportunity）1、商業不限購不限貸。一直處于投資邊緣性的寫字樓，因為住宅限購政策，開始進入投資者和企業的視野。2、寫字樓價格不斷上漲。南京寫字樓價格不斷刷新。河西寫字樓均價已至2萬5左右，項目若能以絕對震撼的價格入市，肯定會近水樓臺吸引一部分客源。3、區域內商務需求增長。隨著浦口新城的經濟發展和規模不斷擴大，區域內商務經濟頻繁，會吸引越來越多的企業進駐。威脅（Threat）1、競爭威脅。市場上競品眾多，越來越多的科研用地如雨后春筍般涌現，有限的客源必然導致競爭激烈。2、競品分流河西區域內江東CAZ、河西CBD的科研寫字樓會分流一部分較高需求的客戶；浦珠路的江蘇總部基地也會對項目造成分流。3、交通瓶頸一江兩岸的快速通道建設存在不確定性，收費制度一定程度上制約了江北商務發展。4、新興商圈全市產業園項目呈現一定同質化競爭，為招商運營帶來不少壓力。價值思考項目價值點：1、區位優勢：地處浦口CBD黃金區位，靠山面水，具有極大的升值潛力。2、政策優惠：位于南京軟件園內，可享受政府的一系列政策扶持。3、產品特質:生態布局、科技辦公、五星級酒店服務、私人定制LOFT會所區位優勢和政策優惠是區域內競品共推的價值點：然而，說浦口CBD有明發、華潤總部等眾多項目，說南京軟件園有孵鷹大廈等同質產品競爭再說，只是拾人牙慧而已，難以引起關注。67價值思考項目能夠獨享的價值點：產品品質、品牌、服務，雖不能影響關注程度，但卻能直接影響購買決定。南京寫字樓發展到今天，產品概念的炒作誠然已經成為營銷的主體。然而，不能否認的是，客戶也越來越理性，他們在面對眼花繚亂的新奇炒作的同時，往往能夠一針見血的直擊項目價值客戶究竟買不買單？更多的取決于產品本身。因此，針對江蘇青商總部基地現狀，我們做出如下建議——三、物業提升建議寫字樓物業關鍵詞硬件配置外立面玻璃幕墻、燈光工程公共空間裝修標準大堂、電梯間、衛生間電梯轎廂尺寸、電梯品牌、設計等候時間空調系統類型、運營方式地板地板類型、實用性配套餐飲、必要辦公生活配套軟件配置物業服務管理服務方式、物業管理公司、特色服務智能化系統5A智能化工欲善其事，必先利其器。在控制成本的情況下，我們通過客戶感知點，結合項目定位進行針對性的產品價值再塑造。外立面&燈光工程要點：不可以影響建筑的白天景觀物業維修方便；不可采用彩色及大量的動態變化光色；光色方面建議采用：黃、白兩種光色選擇燈具的原則是必須符合設計的配光要求、燈具造型美觀與建筑外觀材質及造型協調匹配、品牌及質量安全選擇智能控制照明方式，可以節電在20~50%以上。城市夜景已是城市最美的風景，通過燈光效果更能勾勒建筑的線條與靈魂。寫字樓入口處要點：入口要開闊，突顯室內外環境的協調與融合自駕車或者出租車乘客的抵達地點需仔細考慮，理想情況下，在大堂主入口外面應當設置一個停靠點可增加植物小品的點綴，體現勃勃生機采用外延式頂棚，結合寬敞的中庭式大堂。彰顯現代氣派挑高大堂要點：裝修以現代簡約的風格為主，體現商務功能挑高九米以上，吊燈大氣，燈光絢麗，體現項目品質感充分注重大堂綠化，體現綠色生態辦公空間使用高質量和耐用性強的裝修材料，利用感光材料反射出自然光，減少照明需要地面應采用采用耐磨防滑的高檔石材，大堂立柱可用石材或是不銹鋼包裹。設置會客區，提供業主與訪客之間的互動，體現人性化大堂是入住客戶面子和身份的象征。公共走道公共走道明亮、簡潔，凸顯寫字樓形象公共衛生間建議要點：設施完備的衛生間，與各辦公間門口要有分隔距離；設置玄關和過渡前室，并利用該空間提供人性化服務，如整裝室或化妝間；在基本裝修方面，地面和墻面選用高檔石材，配備廁紙、衣物鉤、干手機，選用感應式水龍頭，選用名牌潔具如科勒、美標、TOTO等；衛生間的裝修色調、采光色調與公共部分要求協調統一。洗手間設計是最容易忽視的細節，但卻是客戶實在感知到的地方。電梯品牌電梯品牌代表著寫字樓的檔次、電梯的穩定性、舒適性、低噪音及安全性，早已成為客戶選擇物業以及競爭對手分流客戶的一個重要指標。要點：貨梯與客梯出入口應分離客梯轎廂要選裝高品質耐用的裝飾、空調系統、電視顯示器以及共廣播系統建議電梯品牌：mitsubishi三菱、otis奧的斯、kone通力電梯等候廳要點：首層電梯等候廳裝修標準應與大堂相呼應裝修氣派，寬敞，明亮，體現高檔、生態、現代的觀感有一定的綠色裝飾，有視覺趣味點設置公司單位指示牌、有分層標示電梯等候廳作為使用者迎來送往的場所，需要有一定的檔次與樓盤整體定位相一致，展現使用者良好的商業形象。引進國際知名物業管理顧問要點：選用國內知名物管，引進現代化軟件服務體系提供高標準的細致服務，讓客戶感受到全新的商務理念高素質的人員組成和高標準的組織架構，確保突發事件第一時間得到解決寫字樓物業管理水平直接影響寫字樓的品質。建議室內半裝修——吊頂、地面與墻面室內裝修三要素：吊頂：建議使用石膏板吊頂，性價比高地面：建議使用網絡地板，可提高樓層空間，拼裝維修方便，防止線路老化墻面：建議使用乳膠漆墻面石膏板吊頂乳膠漆墻面網絡地板5A智能化辦公系統辦公自動化系統（0AS）預留OA電力負荷，大堂標識牌，電梯間標識牌通訊自動化系統（CAS）綜合布線系統：預留充足數據點，采用千兆級網絡，線路到戶，預留端口電話通訊：預留充足的IDD童話線路，用戶自行申請電話安裝，平均每12平米有一根電話線并提供ISDN、DDN、T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務設施。移動通訊增強系統：清除移動通信信號接收盲區。火災自動報警及消防聯動自動化系統（FAS)火災自動報警采用控制中心報警系統，采用分布智能型火災報警，具有滅火、防排煙，警報及消防廣播等系統的聯動功能。安全防范自動化系統（SAS）簡化設備，做到“只監不控”。門禁系統：控制室或辦公桌，7天24小時監控。CCTV：主要的公共區域及貨梯。樓宇自動化系統（BA）優化系統功能，只監不控。建議設立商務中心：提供影印、票務、快遞、訂餐、代辦企業年檢等多項服務服務式辦公——設立商務中心建議設立專門的多功能廳/會議室服務式辦公——設立多功能廳/會議室服務式辦公——設立屋頂花園、吸煙區、睡眠吧等人性化區域建議在樓頂打造綠色平臺，為使用者提供休閑場所；在每個樓層特定區域設立吸煙區，睡眠吧等，體現人文關懷。塔樓：建議1-4層做餐飲、商服中心等配套，并預留2個小會議室，做好裝修；建議5-14層劃分戶型對外散租。建議11-14層這4層為大客戶預留，整層不做隔斷。建議15-20層預留2-3公共會議室，和大型多功能廳，并做好內部裝修。裙房：建議以商業業態為主。1-2層作為招商體驗中心，做好裝修。樓層布局建議餐飲中西餐、酒吧、茶座、快餐零售便利店、家居、音像、特色小店、書店教育兒童早教，如蒙特梭利、金寶貝配套銀行、郵局、影印店、干洗店、美容、健身會所裙房二層以上考慮大型餐飲及酒店套房，除此之外可考慮：商業業態建議四、項目定位以及客群定位項目定位一方面，縱觀南京寫字樓市場，本項目具備了中高檔物業的基本條件和競爭優勢，另一方面，與大河西片區的其他競品相比，我們的項目，確實沒有更突出的產品優勢可做支持，消費者是感性的，他們在做出購買決策的時候往往會跳出單純的產品面，尋找市場、未來預期等方面的決策支持體系。由此，挖掘新概念，跳脫同質競爭，實現價值最大化便成了我們的首席要義。項目定位既然一江之隔的河西已然發力，我們又何妨借力——用500強的夢想去打動成長中的企業項目定位89每個成長型企業，都不會滿足于現狀他們的表層需求是寫字樓深層需求就是一個夢想，一個做大做強，走出國門的夢想，一個傲立于世界500強之林的夢想，一個開拓百年基業，鑄就百年輝煌的夢想！現在，我們要告訴他們，原來，可以離夢想如此之近——項目定位作為南京軟件園的一部分，江蘇青商總部基地要打造的是成長型企業實現跨越式發展的第一平臺一個提升企業形象的商務平臺一個低商服成本，高效智能辦公的平臺一個享受頂級商服配套的平臺一個與世界500強企業近在咫尺，隨時可與之比肩的平臺項目定位客群定位針對寫字樓物業的客戶特色，我們將目標客戶群分成兩類進行分析：使用者投資者客戶分類+縱觀區域內其它寫字樓，對比本項目特性，細分市場份額。我們認為，項目的使用者應該是：成長中的中小型企業使用者定位中小型企業：作為發展中的企業，他們考慮什么？配套資源+商務潛力+社會認同度+運營成本他們，是這個城市的產業新貴。客群特征從企業性質來看，他們或許是成長型中小民營企業、具有上升發展力的IT行業、新生實力公司……從行業分布來看，他們可能是高科技行業，也可能是貿易、律師事務所、咨詢等行業；形象描述他們已經完成了原始積累，不愿再躋身于混雜著自住戶的住宅或公寓，開始尋找真正意義上的辦公場所；他們大多數都有著良好的企業發展規劃和規范的管理制度；他們對企業的未來滿懷信心——客群需求他們已經進入到二次創業期，隨著企業規模快速擴大，對辦公面積、企業形象、辦公環境、配套設施提出了更高的要求——

產業園內的資源整合優勢靈活分割的智能工作空間低總價低成本的進駐門檻耳目一新的企業辦公形象投資者定位投資客：作為職業買手，他們考慮什么？區域前景+物業檔次+配套優勢+回報分析客群特征他們來自項目周邊及整個南京市區，以省內客戶為重要補充；他們可能是私企老板、私營業主、專業投資人士、高級公務員……他們看重區域的發展，項目的品牌與周邊的配套，對產品細節并無過多的要求；與自用型客戶相比，他們承受高價能力更強，其購買與否取決于客戶對產品投資回報預期的高低。五、營銷策略營銷思考河西板塊隨著近幾年來政府的大力投入，中部地區開發已經從布點進入提升優化階段，區域內的商業寫字樓開拓也開始進入收獲期，超5A寫字樓俯拾皆是……跨江戰略的提出，讓我們把眼光投向了一江之隔的浦口新城。得天獨厚的優越區位，決定了浦口新城作為河西后花園，進一步推動南京城市發展的必然使命。營銷思考營銷思考毫無疑問的是，浦口新城的發展除了政策的大力支持，還面臨著諸多問題，區域內配套缺失，產業基礎不足，周邊無強勢科研、高校資源，目前來看，距離城市的核心寫字樓辦公區較遠，區域認知度低，從無到有，從小到大，從粗到精都需要時間來培育……青商此時選擇入市，無疑是挑戰與機遇并存，然而機遇稍縱即逝，如果說，我們的產品與競品相比沒有絕對的優勢，那么產品之上，我們又該如何獲取成功營銷的能量？營銷思考營銷思考本體條件市場環境營銷目標核心問題界定如何在基礎條件不足的基礎上，突破市場同質化包圍，實現項目的快銷？戰略思路核心戰略思路①在形象占位上贏得先機②在廣告推廣上把握先機③在營銷動作上搶占先機形象占位“你是誰并不重要，重要的是你扮演什么角色。”青商，究竟應該扮演什么樣的角色？體現物業優勢的凸顯產品特性的表達差異化產品競爭力的高姿態的產品宣言價值訴求形象定位動成長企業加速器動成長企業：體現產品價值取向加速器：體現產品優勢特性上一章中，我們將項目定位為成長型企業實現跨越式發展的第一平臺現在，我們將這個定位形象升華——定位闡釋為什么是動成長企業？項目位于南京國際外包產業園內，園內主要企業正是以IT行業為代表的具有創新、主動掌握變化的企業，而不是被動適應變化的企業。“對企業而言，企業必須在觀念上具有主動，在能力上實現能動，在執行上付諸行動，這樣才能面對變化而動，從而實現動成長企業。“動成長企業”，看似簡單，其實寓意無窮，蘊涵著主動、動態、靈活、能量、創新、速度、發展等意義，覆蓋了21世紀企業生存的基本要素與最終結果。為什么是加速器？加速器，是一種以快速成長企業為主要服務對象，通過服務模式創新充分滿足企業對于空間、管理、服務、合作等方面個性化需求的新型空間載體和服務網絡，具有較強的集群吸引力和創新網絡形態。定位闡釋主推廣語借力支點以成大勢項目借力區域政策，打造商務辦公一流平臺企業借力產品優勢，成就世界500強夢想廣告推廣123項目以何種姿態亮相示眾，并擲地有聲？如何引起市場和目標客群的關注，并贏得他們的好感？總體原則：線上短期引爆市場，線下主動出擊高效拓客推廣原則蓄客期強調線上強勢推廣，廣抓投資客，短期內掀起滿城盡議青商的高潮。線下精準拓客貫穿始終，以高效低成本的手法促進項目的銷售。134通過媒體組合形成強勢推廣風暴，讓每一個南京人都知道“江蘇青商總部基地”，短時間內，統一行動，迅速成為市場亮點！推廣策略：全方位占領南京1、占領南京——高端場所、網絡全面鋪開、蓄客期報廣短期配合2、占領寫字樓——南京城區寫字樓廣告全面覆蓋3、扼守要道——主城交通要道戶外高炮、落地看板4、形象截客——項目外包裝在南京的五星酒店、高檔汽車經銷商、高檔餐飲店等處放置項目宣傳資料，全面展開宣傳，增加客戶資料獲取點。方式：(1)與高檔汽車經銷商接洽，將項目資料放置到汽車銷售處；(2)與高檔餐飲店、五星級酒店接洽，放置項目資料。要點：(1)設展架/專人派發/聯合各據點工作人員協助派發(2)宣傳物料：海報、折頁、優惠贈券推廣策略：深入高端消費場所，精準出擊推廣策略：全面撒“網”，持續宣傳項目價值發揮網絡，客戶量大，時效快，聯動性強的獨特優勢，迅速向目標客戶群傳達項目信息。推廣策略：全面覆蓋南京寫字樓在南京城區成熟寫字樓內全面覆蓋項目信息，吸引目標客戶關注。推廣策略：要道集中發聲，高調推廣在南京重要交通路段投放戶外廣告，形成對客戶的直接視覺沖擊，傳遞項目形象與信息。推廣策略：系列軟文熱炒投資價值以現階段經濟形勢與投資分析為話題，進行系列軟文炒作，形成社會熱點，引發公眾討論與關注，以此為契機項目高調進場，奠定項目高檔次高形象的基礎，同時廣泛吸引潛在客戶眼球，進行客戶蓄水。執行要點：1、梳理客戶資源，對其進行分級，尋找可能的中高端投資客；2、對一般客戶發送短信，對重要投資客寄送直郵。3、短信發送內容：以突出項目核心價值為重點內容，引發客戶的關注和興趣。采用短信直郵高效且低成本的宣傳手段挖掘項目的潛在客戶。階段式發送模式——保證不同階段的短信發送實現不同的營銷目的！推廣策略：短信直郵簡單直接短信主題：親情關懷：通過細致入微的短信提示，如天氣提示等短信，增加溫馨之感項目信息：介紹項目情況，如項目價值點、價格等節點信息：如樣板房開放信息、開盤信息等市場信息：如項目成交信息，貸款政策等推廣策略：電話拓客我司在南京操作過各種類型房地產項目，公司客戶資源豐富，通過電話對公司的客戶進行篩選，發掘主城投資客群。營銷動作1、關鍵性節點活動項目推介會——遠見定義未來目的：1、為青商“國際、商務、生態、科技”的品牌形象起勢2、于開盤前邀約意向客戶，深入詮釋項目價值點3、配合銷售洗籌，梳理意向客戶地點：售樓處參加人員：意向客戶，新聞媒體，開發商及相關政府領導招商大會暨品牌簽約儀式目的：1、與品牌企業達成戰略合作，帶動領頭羊效應2