2017年江西省房地產估價師《制度與政策》：房屋征收評估原則考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%,其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額還本利息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為。A：7.65%B：8.75%C：9.42%D：10.19%E：工業用地的監測點評估價格2、2007年某市職工上一年度月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一年度月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為元。A：125B：250C：300D：375E：執行層的組織協調3、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500近，層高為4.1m,土地剩余使用期限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6m,建筑物重建價格為2000元/近。假定層高每增加0.1m,建造費用每平方米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建價格為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為萬元。（建筑物報酬率為10%）A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工業用地的監測點評估價格4、假設開發法是以為理論依據的。A：收益遞增原理B：均衡原理C：預期原理D：未來趨勢原理E：工業用地的監測點評估價格5、房地產開發項目所需的大部分資金是以—的方式籌集的。A.權益融資B.房地產抵押貸款C.債務融資D.建設貸款6、商業銀行發放的商用房地產抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是。A：商用房地產的風險更高B：商用房地產的收益更高C：商用房地產的價值更高D：商用房地產的增值潛力更大E：借款合同7、某市于2005年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/近，并且一直沒有變動；2005年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/近，房地產市場交易價格為6000元/近；重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/近；則最合理的拆遷補償價格應以元/近為基礎進行修正。A：4000B：5000C：6000D：9000E：工業用地的監測點評估價格8、轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持轉讓合同到—主管部門備案。A.規劃B.土地C.房地產開發D.建設9、下列費用中，不屬于管理費用的是_。A.辦公費B.管理人員工資C.審計費D.代理費10、某寫字樓的剩余收益年限為38年，預計5年后售出時價格將上漲20%,銷售稅費率為6%,已知持有期內年有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%,報酬率中無風險報酬率為6%.風險報酬率為無風險報酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價格為萬元。A：5286.72B：7552.45C：9939.23D：14198.90E：工業用地的監測點評估價格11、房地產權屬登記管理必須堅持屬地管理原則，即只能由—負責所轄區范圍內的房地產產權管理工作。A.國家房地產管理局B.國家土地管理局C.市、縣土地管理部門D.市、縣房地產管理部門12、下列關于需求規律，表述錯誤的是。A：在其他條件不變的情況下，某商品的需求量與該商品價格之間呈反方向變動B：需求量隨商品本身價格的下降而增加C：需求量隨商品本身價格的上升而增加D：需求量隨商品本身價格的上升而減少E：執行層的組織協調13、—是—的組成部分，是指具有獨立設計的施工圖個相應的概預算書，能夠單獨施工，但竣工后不能獨立形成生產能力或發揮使用效益的工程。A.單項工程；建設項目B.單位工程；工程項目C.單項工程；工程項目D.單位工程；建設項目14、某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2,年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%,折現率為12%,該項目開發完成后的房地產現值為萬元。A：4023.04B：4074.10C：4768.50D：5652.09E：工業用地的監測點評估價格15、房價收入比在倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。A：3B：4C：5D：6E：執行層的組織協調16、當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用—預測房地產的未來價格。A.數學曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發展速度法D.移動平均法17、下列屬于間接融資方式的是_。A.政府發行債券B.股票融資C.銀行借款D.簽署商業票據18、在以下投資組合中，對投資者來說，投資品等比例選擇風險最小的是。A：股票+投資基金B：債券+投資基金C：投資基金+股票+債券D：股票+債券E：執行層的組織協調19、下列不屬于清償能力指標的是。A：借款償還期B：利息備付率C：現金回報率D：償債備付率E：借款合同20、下列關于房地產市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是（）。A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期21、若現在借入500元，年利率為10%,兩年后的實際經濟價值等于一元。60560065055022、某在建工程項目計劃建混合結構倉庫2000近，總預算為400萬元，估價時，建筑工程中的基礎工程已完成，結構工程完成50%,設備安裝工程尚未進行.另據調查得知，基礎工程、結構工程和設備安裝工程的造價占整個建筑工程造價的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價時點的完工程度是.【2004年考題】A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業用地的監測點評估價格23、國家信用是指政府的借貸行為，主要形式是由政府發行債券以籌措資金。國家信用的工具不包括_。A.公債B.國庫券C.商業票據D.政府對外擔保24、轉讓房地產開發項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起—日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。3045609025、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日~5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于年。A：15B：16C：17D：20E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款包括.（2008年試題）A：土地出讓費B：征地拆遷費C：基礎設施建設費D：土地轉讓費E：契稅2、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是.（2007年試題）A：解析法對隨機的現金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B：蒙特卡洛模擬法用數學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統計處理C：解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2?3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題E：借款合同3、從權益的角度來看，現實中的房地產估價對象包括一等。A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B.“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產C.有租約限制的房地產D.未來狀況下的房地產E.共有的房地產4、關于收益性物業的現金流，下列說法不正確的是。A：潛在毛租金收入=物業內全部可出租面積為義最大可能租金水平B：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，就能得到某一報告期實際的租金收入C：有效毛收入=潛在毛租金收入-其他收入D：凈經營收入=有效毛收入-經營費用E：借款合同5、不屬于影響房地產價格的自身因素是_。A.社會因素B.區位因素C.經濟因素D.權益因素E.實物因素6、下列—等是影響房地產制度的政策因素。A.稅收政策B.人口素質C.經濟發展狀況D.特殊政策E.有關規劃和計劃7、按消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是。A：同質偏好市場B：分散偏好市場C：個別偏好市場D：集群偏好市場E：彌隙市場8、下列關于計算貸款綜合風險度系數的表述中，不正確的是_。A.項目風險越大，風險等級系數值越大B.貸款期限越長，期限系數值越小C.企業信用等級越高，信用等級系數值越低D.用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低9、甲乙兩宗土地使用權剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2,該類房地產的報酬率為6%,則兩宗土地價格相比_。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.無法確定10、馬克思的利率決定論認為，利率的高低取決于_。A.平均利潤率B.資本供求狀況C.通貨膨脹率水平D.資金成本11、建筑材料的物理性質中，與質量有關的性質包括。A：密度B：表觀密度C：密實度D：孔隙率E：吸水性12、關于房地產估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有。A：注冊房地產估價師可以蓋個人印章不簽名B：注冊房地產估價師可以只簽名不蓋個人印章C：至少有兩名注冊房地產估價師簽名D：法定代表人或執行合伙人必須簽名E：房地產估價機構必須加蓋公章13、以下引起房地產價格上升的情況中，屬于真正的自然增值的是。A：房地產本身的投資改良B：通貨膨脹C：更新裝修D：經濟發展引起房地產需求增加E：周圍環境改善14、按稅法規定，自用的地下商業用途房產，若房屋原價為100萬元，則其最低應繳納房產稅—元。4200588086408640015、某幢大廈的總建筑面積為10000m2,房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2,該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為_。2.0%2.24%2.5%4.33%16、不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產價值_。A.下降B.上升C.不變D.不能確定17、在利用預期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有.（2007年試題）A：期望值相同，標準差小的方案為優B：標準差相同，期望值小的為優C：標準差相同，期望值大的為優D：標準差系數大的為優E：標準差系數小的為優18、會計核算一般原則具體包括三個方面。A：衡量會計信息質量的一般原則B：確認和計量的一般原則C：起修正作用的一般原則D：起規范作用的一般原則E：起修正作用的特殊原則19、某房地產1992年1月1日的價格為1000元/平方米，1992年到1995年平均上漲10%,用長期趨勢法評估，該房地產1996年1月1日的價格應為一元/平方米。161113311464140020、下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有（）。A.居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升B.如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產上升D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大E.居民收入水平的變化對房地產價格影響不大21、開發項目總投資包括開發建設投資和_。A.建設資金B.土地購置費C.前期費用D.經營資金22、供給理論與市場理論是從方面研究廠商行為。A