徐州商業地產市場調研徐州市主要商圈調研2徐州市城市發展1目錄LOFT產品調研4寫字樓市場調研3徐州市近期數據5徐州市城市發展1

徐州交通發達，素稱“五省通衢”，而今鐵路、公路、水運、航空、地下管道“五通匯流”，形成龐大的綜合性立體交通運輸網絡。

鐵路：隴海、津浦兩大鐵路干線在此交匯、京滬高鐵即將通車公路：境內有國道5條，省道20條，通車公路總里程1.2萬公里水運：京航大運河傍城而過，沿線有邳州、萬寨等4個內河大港

航空：有國內一級航空干線大型民航空港──徐州觀音機場；大郭莊聯航機場也可起降大中型客機全國光纜通訊樞紐和二級郵政中心城市，全市局程控交換機總容量為46.2萬門

徐州城市發展-區位概況徐州市城市發展第1部分徐州城市發展-歷史篇徐州古稱彭城，有著4000多年的悠久歷史。中華意經和養生學的鼻祖彭祖、漢代開國皇帝劉邦、人杰鬼雄項羽都在徐州留下了他們的痕跡。彭城大地上留下的文化遺產和名勝古跡不勝枚舉，其中尤以“漢代三絕”－－漢兵馬俑、漢墓、漢畫像石為代表的兩漢文化最為奪目，極具藝術欣賞和考古價值，每年10月初，徐州還舉辦漢文化國際旅游節。而以云龍山水、泉山森林公園為中心的風景區兼有北雄南秀之美，美若西子，秀比江南，是蘇北著名的風景勝地。歷史上，徐州籍人士就出了11位開國皇帝，故徐州又有“千年龍飛地、一代帝王鄉”之譽。“大風起兮云飛揚，威加海內兮歸故鄉，安得猛士兮守四方！”漢高祖劉邦從彭城大地走出，成為中國歷史上第一個布衣皇帝。自漢至今，彭城歷經滄海桑田之變，歷史文化遺存豐厚。徐州市城市發展第1部分徐州城市發展-優勢之對周邊輻射區域所起的作用

徐州是交通區位優勢非常明顯的一個城市，除交通區位外，它的地域優勢也比較明顯，它是淮海經濟區的中心城市。徐州地處蘇魯豫皖四省之交，東瀕黃海，西接中原，北負齊魯，南臨江淮，古時汴泗二水交匯于此，京杭運河和黃河傍城而過，以彭城驛為中心的水陸驛道四通八達，是我國歷史上重要的交通樞紐，素有“五省通衢”之稱。如今的徐州已成“五通匯流”之地，初步形成了現代鐵路、公路、水路、航空和地下管道有機結合的綜合運輸體系，成為聯系華東與“三北”、沿海與內地的全國重要的立體型交通運輸樞紐。徐州是全國重要的煤炭產地、華東地區的電力基地，擁有煤炭、井鹽、鐵、鈦、大理石、石灰石等30多種礦產，儲量大、品位高。煤炭已探明儲量達39億噸以上，預測儲量69億噸,年產量2500多萬噸；井鹽儲量為220億噸、且品位很高，發展煤化工、鹽化工的資源條件十分優越；石膏年開采能力500萬噸，為華東地區之首。徐州還是國家糧棉生產基地，優質農副產品生產加工出口基地，秸稈養畜示范區、林業科技開發試驗示范區和五大蔬菜產區之一，是中國銀杏之鄉、蘋果之鄉，全國四大膠合板加工基地之一，農副產品資源十分豐富。徐州過去就被稱之為“五省通衢”，現在說她“十省通衢”都不為過。因為現如今的徐州不僅占盡鐵路、公路、水路和空中等各項交通上的優勢，更有日新月異的現代化通信方式為徐州插上了騰飛九州及世界的翅膀。“不南不北”的徐州既是人流、物流的中心匯聚地，又是各種先進思潮和精神的薈萃交流地。徐州市城市發展第1部分徐州城市發展-主要宏觀經濟指標分析

國民經濟持續健康發展，綜合實力進一步增強。初步核算，全年實現生產總值2390.16億元，比上年增長19.07%，連續兩年增幅超過19%，是近十年來的新高。第一產業增加值250.56億元，增長4.7%；第二產業增加值1249.04億元，增長14.7%；第三產業增加值890.56億元，增長15.6%。城市化水平穩步提高，年末全市城市化率達49.1%，比上年提高1.9個百分點。城鄉居民生活水平進一步提高，人均可支配收入逐年遞增。徐州市城市發展第1部分城鎮居民人均可支配收入及增幅農村居民人均純收入及增幅農村居民人均純收入及增幅徐州市主要商圈調研2徐州市主要商圈調研第2部分淮海廣場商圈人民廣場商圈古彭廣場商圈東部商圈新城商圈徐州中心區商圈沃爾瑪商圈徐州區域性商圈銅山商圈礦大商圈高鐵商圈徐州市主要商圈調研第2部分傳統階段起步階段普及階段轉型階段高速發展階段2000年前2001-2003年2003-2005年2005-2009年2010年起本土、國營傳統百貨，柜臺式、大而全超市業態出現，專業店出現現代的、開放的綜合購物中心與大型連鎖超市不斷出現外資、外地商家不斷進入，連鎖商家瘋狂開店，購物中心實現，社區商業大受追捧徐州進入商業大發展時期，新商圈崛起，老商圈騰飛百貨大樓、古彭大廈、華聯商廈、人民商場、友誼商場等新一佳、百惠家美時、惠客隆、蘇寧電器金地百貨、金鷹百貨、家樂福、大潤發家樂福、沃爾瑪、易初蓮花、蘇寧、國美、時尚大道、彭城一號中心商圈改造擴建、蘇寧銀河廣場、力寶城即將亮相，新城區百萬商業項目啟動、東區近80萬商業地產入市徐州商業格局發展歷程隨著士彭廣場中心商圈改造演變，形成徐州市核心購物中心。新城區商務中心、行政中心錐形漸顯。區域性商圈應“需”而起。徐州市主主要商圈圈調研第2部分中心商圈圈――古彭廣場場商圈古彭廣場場商圈地地處徐州州市中心心（中山山北路與與淮海路路交匯處處），自自上世紀紀80年代就以以成為徐徐州市商商貿中心心，是徐徐州古老老的、最最繁華的的市級商商業中心心區，商商家云集集，名店店眾多，，有“十字金街街”之地位，，集購物物、休閑閑、旅游游、文化化、交通通乃至政政治等多多種功能能于一體體。是迄迄今為止止徐州市市最為繁繁華的鉆鉆石商圈圈地帶。。主力店

購物中心——中央百大、金鷹國際購物中心、蘇寧百貨、金鷹名品購物中心、力寶城大型超市——家樂福、新一佳市民休閑——古彭廣場寫字樓——泛亞大廈、金地國際二期、成功大廈、恒茂國際、盛佳大廈匯源置地廣場、錦繡銘都、國貿大廈業態購成主要以高檔百貨店、專業店及大型超市為主，輔以街鋪經營服飾及餐飲租金水平古彭廣場商圈的租金范圍在3-13元/天/㎡，差異較大，金地商都沿街商鋪租金達12.8元/天/㎡現有項目天成國貿（力寶成）40萬㎡，福源國際底商部分3萬㎡市場存量蘇寧銀河廣場47萬㎡，中央國際廣場（中央百大）53萬㎡徐州市主主要商圈圈調研第2部分人民廣場場商圈人民廣場場，又稱稱段莊廣廣場，位位于淮海海西路與與礦山路路交匯處處，隨著著西區大大盤、大大企、大大環境的的“三大”效應，西西區樓市市在強勢勢崛起，，而以人人民廣場場為中心心的西區區商圈，，磁場效效應則日日漸發威威。主力店購物中心——友誼商場、華美商廈、尚城國際、西都國際、蘇豪時代廣場、中凱城市之光

大型超市——蘇果旗艦店、新一佳西關店、大潤發超市

餐飲娛樂——海天假日酒店、新錦江酒店、匯源餐浴中心、星美國際影城

市民休閑——人民廣場、天山綠洲生態公園

寫字樓——尚城國際、蘇豪時代廣場、西都國際、公交大廈業態購成主要以新建購物中心、街鋪經營及大型超市為主，餐飲娛樂業也十分繁榮租金水平人民廣場商圈的租金范圍在2-6元/天/㎡，因該區域新建商業項目較多，地域及商業運營共性較大，且大部分商業項目還處在運作招商中，很大一部分為業主自主經營為主，所以空置率較高。但未來發展潛力較大。現有項目中凱城市之光商業3萬㎡，華夏國際商務休閑廣場5萬㎡市場存量原杏山子工業園地塊19.5萬㎡規劃建設為綜合體項目徐州市主主要商圈圈調研第2部分淮海廣場場商圈（（東站商商圈）作為徐州州市流動動人口最最密集的的區域，，淮海廣廣場商圈圈是徐州州的窗口口。主要要小商以以小商品品貿易為為主要產產業支撐撐，朝陽陽市場、、宣武商商圈便是是徐州市市最為知知名的兩兩座大型型品集散散市場。。淮海廣廣場商圈圈的形成成與發展展，宏觀觀優勢在在于徐州州的區位位基礎和和交通基基礎，微微觀優勢勢在于地地處火車車站和汽汽車站這這兩大“出入口”。主力店購物中心——白云商廈、藍天百貨、朝陽貴邦、朝陽市場、宣武市場、遠大陶都

大型超市——百惠家美時

餐飲娛樂——徐州飯店、白云賓館、鐵路賓館、迪歐咖啡

市民休閑——淮海廣場業態購成主要以小商品批發市場為主，經營業態豐富，消費群體屬中低端租金水平朝陽市場攤位租金:4元/天/㎡,宣武市場攤位租金：5元/天/㎡現有項目水游城商業10萬㎡，日成奧運城商業10萬㎡市場存量原四道街棚戶區地塊，3萬㎡徐州市主主要商圈圈調研第2部分沃爾瑪商商圈將商業范范圍不足足一平方方公里的的沃爾瑪瑪商業帶帶單獨提提出，是是因為其其地段的的特殊性性――師范大學學、戶部部山步行行街、帝帝都大廈廈、地王王大廈（（在建））、戲馬馬臺布料料市場等等成熟而而具有代代表性的的物業物物業聚集集于此；；距云龍龍湖1.5公里，距距古彭廣廣場商圈圈1公里，距距宣武市市場500米的距離離更使得得該地段段不得不不受人關關注，令令人期待待。主力店大型超市——沃爾瑪（在建）戲馬臺布料市場

餐飲娛樂——戶部山步行街

市民休閑——云龍山、云龍湖

寫字樓——帝都大廈、漢御廣場、東坡廣場業態購成高端寫字樓、大型購物中心及周邊沿街服飾餐飲，旅游產業租金水平周邊租金范圍在4-7元/天/㎡現有存量和平西路北側地塊5357㎡商服用地，春天時尚廣場北側地塊1165㎡，南郊賓館地塊徐州市主主要商圈圈調研第2部分金鷹二期期蘇寧廣場場徐州市古古彭廣場場商圈隨著中心心商圈五五大建設設項目的的建設，，古彭廣廣場商圈圈的徐州州市商業業核心地地位將進進一步加加強中央國際際天成國貿貿彭城一號號徐州蘇寧寧廣場，，位于徐徐州商業業的核心心位置——彭城廣場場商圈，，由全國國高端綜綜合地產產領袖企企業蘇寧寧置業投投資開發發建設。。項目占占地面積積超過4萬平方米米，規劃劃總建設設面積約約47萬平方米米，主建建筑高度度約266米，是徐徐州規劃劃中建筑筑高度最最高的城城市項目目。徐州州蘇寧廣廣場由國國際頂級級建筑設設計公司司——英國凱達達環球建建筑設計計咨詢有有限公司司進行設設計，該該項目規規劃共62層、建筑筑高度266米，四座座副樓（（B,C,D棟）分別別為30層（99.6米），E棟28層（99.6米）。商業購物物中心超五星級級酒店甲級寫字字樓大型電器器旗艦店店高檔SOHO辦公徐州蘇寧寧廣場將將打造徐徐州首個個國際超超五星級級酒店，，將引進進全球著著名的酒酒店管理理公司——凱悅酒店店集團，，規模約約5萬平方米米。此外外，蘇寧寧廣場還還計劃引引進蘇寧寧電器旗旗艦店，，開拓新新一代未未來概念念店。核心商圈圈項目調調研第2部分蘇寧廣場場A塔樓酒店店、辦公公及公寓寓式酒店店C塔樓酒店店式公寓寓B塔樓公寓寓式酒店店D塔樓酒店店式公寓寓E塔樓酒店店式公寓寓評比項目面積指標備注綜合技術經濟指標總占地面積44355.6㎡總建筑面積471391㎡1地上建筑面積348067㎡2地下建筑面積123324㎡3首層占地面積22178㎡其中地上商業102224㎡裙房

1—5層1電器主力店8586㎡臨河清路1—3層2主力百貨25540㎡臨彭城廣場1—4層3商場68098㎡1—5層含5層4289平米電影院地下商業25025㎡B1層不計入容積率含4905平米精品超市五星級酒店47566㎡A塔樓42-46層高檔寫字樓37842㎡A塔樓7-25層公寓式酒店58240㎡A塔樓26-41層以及B塔樓酒店式公寓102195㎡CDE塔樓地下車庫及設備98299㎡地下二三層綜合容積率7.85㎡建筑密度50.0%綠地率15%汽車停車位1310輛首層停車70輛自行車停車位7322輛地面綠化非機動車位1850輛總非機動車車位可達9172輛核心商圈圈項目調調研第2部分蘇寧廣場場核心商圈圈項目調調研第2部分中央國際際廣場徐州中央央國際廣廣場將打打造成為為集購物物中心、、五星級級酒店、、高檔寫寫字樓、、酒店式式服務公公寓于一一體的大大型城市市商業綜綜合體。。根據建設設計劃，，未來的的徐州中中央國際際廣場將將由雙塔塔樓、裙裙樓和地地下商城城組成。。位于青青年路北北的雙塔塔樓高度度都在200米以上，，主要用用于建設設五星級級酒店、、高檔寫寫字樓和和酒店式式公寓，，裙樓里里則是購購物中心心及其它它高檔休休閑場所所，項目目東北角角還設置置有地下下商城，，與未來來經過這這里的軌軌道交通通站點對對接。目目前的徐徐州中央央百大和和東面小小廣場則則變身為為城市廣廣場，設設置有水水系、綠綠化帶等等景觀，，可以舉舉辦大型型活動，，同時為為市民提提供一個個新的休休閑場所所。占地面積40300㎡建筑面積530000㎡建筑高度200m建筑層數40物業形態購物中心、甲級寫字樓工期2013核心商圈圈項目調調研第2部分天成國貿貿天成國際際廣場是是一座集集星級酒酒店、超超級購物物、休閑閑娛樂、、餐飲美美食、商商務辦公公于一體體的現代代化高智智能綜合合性大廈廈。58層中心商商圈標志志性建筑筑。五星星級大酒酒店，13萬平米超超級商場場，近2000余個充足足車位，，以及國國內外品品牌實力力公司的的入駐。。積45畝，總建建筑面積積約23萬平方米米，總層層數58層，其中中地下三三層，地地下2－3層為地下下停車場場，地下下1層至地上上7層為商場場，8－9層為商務務公寓，，10－11層為會所所、空中中大堂，，12－32層為國際際標準5A甲級寫字字樓，33層以上為為星級酒酒店，并并設有總總統套房房及觀光光層。全球500強企業力力寶城攜攜國際眾眾多著名名品牌強強勢進駐駐，開業業在即。。星級影影院，空空中奢華華中西餐餐廳，世世界級保保齡球會會館、健健身房、、室內游游泳池、、書城、、咖啡館館、等休休閑娛樂樂設施將將使天成成國際廣廣場成為為徐州中中心商圈圈核心位位置的超超級商業業綜合體體。樂賓百貨貨大型超超市，國國內外知知名品牌牌入駐，，還有星星級影院院，空中中中西餐餐廳，風風味美食食城，保保齡球會會館，健健身房，，室內游游泳池，，書城，，咖啡館館，美容容療養館館等休閑閑娛樂設設施。核心商圈圈項目調調研第2部分天成國貿貿區域地段云龍區大同街南發展商徐州天成房地產開發公司代理商自銷設計單位著名設計師屬鏡波物管單位未定建筑面積23萬㎡（寫字樓38940.48㎡；商業：40865.25㎡）占地面積45畝項目屬性商辦綜合樓工程進度15層左右棟數1棟層數58層（-3）綠化率13%（屋頂綠化）總套數約540容積率5.26物業費用未定銷售價格區間商業：地下-1層10000-25000元/㎡均價寫字樓：9000元/㎡商業：15000元/㎡得房率65%使用年限50年開盤時間09年10月份左右開工時間2006年5月18日竣工時間2011年.1月交房時間2011年10月底戶型面積及比例（主力面積、面寬、進深、層高）單層寫字樓（共27間）面積區間：60-230㎡，

主力面積：60—80平；開間：4米；進深：12米、15米

商業面積區間：100——5000㎡

1-7層商業，8-9層為商務公寓，10—11層為會所，12-32寫字樓，33以上星級酒店、觀光層物業設施外立面高級面磚、寫字樓為整體玻璃幕墻內部裝修標準毛坯房中央空調分體式中央空調，24小時供應其它設施電梯18部；24小時熱水核心商圈圈項目調調研第2部分金鷹國際際購物中中心二期期金鷹國際際購物中中心位于于徐州二二中以西西，河清清路以北北，彭城城路以東東，黌學學巷以南南，用地地面積8.1畝，建筑筑面積5.6萬平方米米，高度度為207.8米，有550個停車位位。金鷹鷹國際商商城二期期將融匯匯高級百百貨、五五星級酒酒店、國國際標準準甲級寫寫字樓等等多重復復合商業業形態。。占地面積4910㎡建筑面積56000㎡建筑高度207.8m建筑層數45物業形態五星級酒店、高檔寫字樓工期未定核心商圈圈項目調調研第2部分彭城一號號“彭城壹壹號”坐坐落在徐徐州市彭彭城路一一號原市市級機關關北大院院內，是是上海、、徐州兩兩地政府府商貿合合作交流流的重點點項目。。“彭城壹壹號”項項目一期期總建筑筑面積約約2.85萬平方米米，已有有58家商戶進進駐。項目啟動動以來，，招租率率高達75%，屈臣氏氏個人護護理商店店、百特特喜意式式休閑餐餐廳、臺臺灣圓緣緣園時尚尚茶餐廳廳、印象象云南風風尚餐廳廳、多拉拉多拉意意式餐廳廳、費洛洛蒙法式式時尚餐餐廳、英英倫壹號號酒吧、、鉆石錢錢柜中心心店等核核心商家家已落戶戶，加速速度時尚尚美食、、紅跑車車西餅咖咖啡屋、、徐州銀銀樓、佳佳泰和港港式料理理、尊尼尼美發、、喬治美美發等本本地品牌牌也積極極入駐。。占地面積14300㎡建筑面積28500㎡建筑高度24m建筑層數6物業形態娛樂、餐飲、休閑、購物工期2009年10月已開業出租率75%其它重點點項目調調研第2部分綠地城市市廣場平平面圖綠地城市市廣場位位處徐州州新老城城區、徐徐州經濟濟開發區區、京滬滬高鐵站站交匯的的中心位位置。項項目占地地近6公頃，總總建筑面面積24萬平方米米，包括括準甲級級“雙塔”寫字樓、、四星級級酒店、、創意LOFT、酒店式式公寓、、饕界、、MaxMall等現代服服務業業業態，由由專業的的商業運運營管理理公司進進行整體體運營。。3大主題功功能區【城市廣場場】商務功能能區【饕界】休閑美食食廣場【MaxMall】】商業服務務功能區區商業運營營：沃爾爾瑪、星星美國際際影院已已簽約其它重點點項目調調研第2部分綠地城市市廣場經經濟指標標總占地60000㎡總建面240535.17㎡地上總建面199642.6㎡地下總建面40892.57㎡停車場地上90、地下952建筑密度39.80%綠地率25.20%容積率3.33建筑類型占地面積棟數層數建筑面積商業步行街6782.88

321609大賣場76171215005準甲級寫字樓4672.1221550899.6公寓式酒店234541956247LOFT54031136032四星級酒店190011519850商業步行街大賣場準甲級寫字樓公寓式酒店LOFT四星級酒店其它重點點項目調調研第2部分世茂東都都COMSMO平面圖世茂東都都項目位位于徐州州市云龍龍區，緊緊鄰漢文文化景區區。與駱駱駝山、、獅子山山為鄰，，周邊重重要景觀觀資源有有漢兵馬馬俑，楚楚王陵，，博物館館等。風風景區大大規模的的綠化，，有山有有水的地地形條件件，為項項目提供供了絕佳佳的景觀觀。該地地塊將建建設成為為集文化化、旅游游、休閑閑娛樂、、商業與與居住等等設施于于一體的的具備復復合功能能的城市市綜合體體。商業業態態四大功功能板塊塊規劃：：購物零售售業商商務服服務業餐餐飲賓賓館業休休閑娛娛樂業商業運營營：大潤潤發、世世茂百貨貨、世茂茂院線已已確定進進入其它重點點項目調調研第2部分世茂東都都COMSMO經濟指標標菁英SOHOSHOPPINGMALL五星級酒酒店商業街建筑類型建筑面積備注SHOPPINGMALL60000㎡已簽約大潤發菁英SOHO80000㎡45㎡每間，可自由組合商業街47000㎡30-200㎡、3000-8000㎡世茂百貨25000㎡世茂院線5星級酒店40000㎡

車位1000個

總占地120000㎡

總建面260000㎡

世茂百貨貨寫字樓市市場調研研3天成國貿貿帝王大廈廈中凱城市市之光綠地商務城中心商務圈宏輝大廈新城區吉田商務廣場場寫字樓市場調調研第3部分在售寫字樓市市場狀況項目檔案地塊位置：；；環城路與壩壩子街交匯處處規劃用途：；；商住地塊面積：；；3442方總建面積：13108平方米；產品類型：；；商鋪、寫字字樓主力產品：；；36-75㎡㎡MOHO公寓檔次定位：高高檔（規劃居居住154戶）；項目進度：；；內部裝修中中，年底交付付使用開盤價格：4300元/平米左右，目目前售價5800元/平米；物業管理：未未定營銷情況：自自開盤至今，實實現簽約53套，主力總價25萬，客群以私私企業主為主，年齡集中中在30-40歲，投資客占占約60%。點評交通便捷、借借鑒風靡全國的MOHO商務公寓新模模式，在徐州州市中心創新新的將移動式式商務辦公、、服務式生活活空間、高檔檔硬件配套有有機融和，并并提供體貼細細微的酒店式式管家服務寫字樓市場調調研第3部分弘輝大廈寫字樓市場調調研第3部分弘輝大廈點評：地王大廈由中中國建筑勘察察設計研究院院周暢大師主主筆設計，在在突出建筑現現代風格的同同時，著力打打造城市中央央稀缺型高尚尚住宅/商鋪，成為徐徐州頂級品牌牌物業。項目檔案地塊位置：；；解放南路原原解放路小學學規劃用途：；；商住樓地塊面積：；；5756平方米總建面積：41713平方米；產品類型：；；商鋪、MOHO公寓、住宅主力產品：：；小面積積MOHO公寓檔次定位：：高檔項目進度：：；主體年年底左右封封頂開盤價格：：5500元/平米左右，，目前售價價9500元/平米；物業管理：：物業營銷情況：：至本月20日，已實現簽約320套，公寓式辦公均價價8500元/平米，住宅宅均價達9500元/㎡，客群以企事事業人員為為主，年齡集集中在30-40歲，投資客客占約50%寫字樓市場場調研第3部分瑞龍地王大大廈寫字樓市場場調研第3部分瑞龍地王大大廈項目檔案地塊位置：：段莊廣場場對過規劃用途：：商住樓地塊面積：：3636平方米總建面積：：8000平方米；產品類型：：商鋪、商商住兩用公公寓主力產品：：小面積商商住兩用公公寓檔次定位：：高檔（規規劃居住118戶）；項目進度：：主體年底底左右封頂頂開盤價格：：5000元/平米左右，，目前售價價5600元/平米；物業管理：：未定營銷情況：：自開盤以以來至今，，已實現簽簽約86套，原保留房源源現已全部部推出，客客群以私營營業主為主主，年齡集集中在35-45歲，自用用客占約60%點評：項目位于徐徐州第三中中心商圈人人民廣場西西側黃金地地段,坐擁繁華都都市中央,全力打造““商居皆宜”理念念,締造徐州的的HOPSCA,開啟2009城市生活的的新紀元。。寫字樓市場場調研第3部分中凱城市之之光寫字樓市場場調研第3部分中凱城市之之光項目檔案地塊位置：：大同街規劃用途：：商住樓地塊面積：：43726平方米總建面積：：23萬平方米；；產品類型：：商鋪、商商住兩用公公寓，酒店店主力產品：：目前推小小面積商住住兩用公寓寓檔次定位：：高檔（規規劃居住540戶，不含酒酒店）；項目進度：：主體裙樓樓完工開盤價格：：均價9000元/平米左右，，目前售價價9000元/平米；物業管理：：未定營銷情況：：項目先推推出負一層、夾夾層和7層及10層商服樓，開盤至今已已實現簽約約277套，主力面積在在60㎡左右，客群群以35-45為主，投資約約占60%點評：徐州天成國國貿中心位位于徐州市市商業區中中心，是一一座集星級級酒店、超超級購物、、休閑娛樂樂、餐飲美美食、公寓寓辦公為一一體的綜合合性大廈，，引入印尼尼力寶集團團。寫字樓市場場調研第3部分天成國貿寫字樓市場場調研第3部分天成國貿租賃價格高高檔寫字樓樓為50-80元/㎡/月，低檔寫寫字樓為20-40元/㎡/月物業管理費費1.5元-6.8元/㎡/月，高檔寫寫字樓多包包含在租金金內出租類寫字字樓物業管管理水平較較出售類寫寫字樓高目前平均出出租率66%，其中租賃賃型寫字樓樓平均出租租率87.6%寫字樓市場場調研第3部分寫字樓租賃賃市場分析析寫字樓市場場調研第3部分寫字樓租賃賃市場分析析LOFT產品調研4SOHO時代廣場位位于淮海西西路與礦山山東路交匯匯處，百米米樓高，氣氣勢恢宏。。裙樓1-4層為頂級商商業配套：：1層為徐州大大型環球美美食薈/時尚生活名名品商業社社區；2-3層引進華潤潤蘇果超市市，賣場面面積相當于于徐州家樂樂福的兩倍倍之大；4層為五星級級國際豪華華影城。三三大龍頭配配套鼎定了了SOHO時代廣場在在西區商圈圈的核心地地位。5-19層為4.8米挑高精致致小戶型，，為蓬勃發發展的西區區再添新亮亮點。LOFT產品調研第4部分SOHO時代LOFT產品調研第4部分SOHO時代西都國際中中心位于人人民廣場北北側，項目目以領袖城城市的姿態態俯瞰城市市商業大道道——淮海路上的的璀璨繁華華，項目規規劃設計為為一座具有有現代國際際簡約風格格的創智型型企業商務務基地，總總建筑面積積3.5萬平方米，，共設13層，1-3層為商業，，4-12層為282套50-100平米的空中中小公館，，4.9米挑高LOFT空間，以買買一層用兩兩層的超高高性價比、、超高投資資回報。LOFT產品調研第4部分西都國際LOFT產品調研第4部分西都國際貴邦財富位位于市中心心百貨大樓樓斜對面，，中山南路路與文亭街街交匯處，，生活配套套齊全。項項目占地4.1畝，總建筑筑面積27000平方米。地地下二層，，地上共十十八層。一一至五層層為產權式式商鋪，是是以品牌服服飾為主題題的購物商商城——白馬國際服服飾商城。。整個商場場由徐州白白馬商業管管理有限公公司統一招招商、統一一運營、統統一管理。。LOFT產品調研第4部分貴邦邦財財富富LOFT產品品調調研研第4部分分貴邦邦財財富富匯源源置置地地廣廣場場占占據據徐徐州州商商業業中中心心彭彭城城廣廣場場商商業業圈圈東東首首，，為為一一幢幢帶帶有有裙裙樓樓底底商商的的20層高高層層，，總總高高度度在在百百米米左左右右，，功功能能為為辦辦公公+居住住。。首首創創70米高高摩摩天天陽陽光光中中庭庭，，上上下下貫貫穿穿，，產產生生豎豎向向氣氣流流帶帶動動空空氣氣流流通通，，與與室室外外自自然然空空間間相相融融，，形形成成獨獨特特的的建建筑筑“肺”空間間，，10個空空中中花花園園形形成成了了立立體體休休閑閑空空中中花花園園群群，，順順應應回回歸歸自自然然的的潮潮流流，，滿滿足足現現代代商商務務與與生生活活的的雙雙重重需需要要，，直直接接地地體體現現生生態態建建筑筑的的本本質質。。LOFT產品品調調研研第4部分分匯源源置置地地LOFT產品品調調研研第4部分分匯源源置置地地錦繡繡茗茗都都位位于于市市中中心心核核心心商商圈圈，，淮淮海海東東路路與與解解放放北北路路交交匯匯處處往往北北50米處處。。物物業業出出自自清清華華大大學學獨獨具具匠匠心心的的前前瞻瞻設設計計，，建建筑筑形形式式新新穎穎：：創創造造性性地地把把街街景景概概念念引引入入高高層層建建筑筑內內部部，，并并在在每每個個標標準準層層設設計計花花園園式式休休息息平平臺臺，，強強調調建建筑筑內內部部人人與與人人的的交交流流與與融融合合；；整整個個建建筑筑擁擁有有共共同同的的中中庭庭采采光光空空間間，，保保證證每每戶戶的的采采光光通通風風；；戶戶型型設設計計巧巧妙妙，，夾夾層層（（復復式式））局局部部挑挑高高5.6米，，突突顯顯置置業業者者的的未未來來投投資資空空間間。。LOFT產品品調調研研第4部分分錦繡繡茗茗都都LOFT產品品調調研研第4部分分錦繡繡茗茗都都綠地地翡翡翠翠公公館館，，挑挑高高5.2米、、買買一一層層送送一一層層、、多多變變自自由由組組合合、、新新城城核核心心位位置置、、綠綠地地集集團團全全新新力力作作等等等等標標簽簽，，讓讓綠綠地地翡翡翠翠公公館館一一經經公公開開即即成成為為市市場場明明星星產產品品。。LOFT產品品調調研研第4部分分綠地地翡翡翠翠公公館館LOFT產品品調調研研第4部分分綠地地翡翡翠翠公公館館手中中閑閑散散資資金金多多數數不不足足以以投投資資高高端端物物業業或或寫寫字字樓樓、、商商鋪鋪，，但但是是可可以以用用以以投投資資面面積積和和總總價價都都適適中中的的LOFT客戶戶看看好好的的LOFT物業業多多位位于于交交通通便便捷捷、、配配套套完完善善的的商商圈圈之之內內或或者者發發展展潛潛力力巨巨大大的的片片區區之之內內，，物物業業升升值值潛潛力力可可觀觀成長長型型中中小小企企業業主主自自身身商商務務辦辦公公升升級級換換代代的的最最佳佳選選擇擇（（匯匯源源置置地地新新景景祥祥））看好好徐徐州州寫寫字字樓樓市市場場的的平平穩穩發發展展，，短短時時間間內內沒沒有有大大且且集集中中的的放放量量空間間利利用用率率高高，，一一層層投投資資，，兩兩層層回回報報；；宜宜居居宜宜商商（（soho時代代廣廣場場））良好好的的租租賃賃市市場場---2006年住住宅宅“禁商商令令”促使使小小戶戶型型LOFT迎來來發發展展契契機機，，中中小小企企業業辦辦公公租租賃賃的的佳佳選選麻雀雀雖雖小小五五臟臟俱俱全全，，公公共共部部分分裝裝修修滿滿足足“面子子”上需需求求（（大大堂堂、、電電梯梯、、外外立立面面））LOFT產品品調調研研第4部分分LOFT客戶戶投投資資動動機機分分析析LOFT產品品地地理理位位置置的的特特殊殊性性決決定定客客群群的的差差異異例如如：：匯匯源源置置地地作作為為學學區區房房自自用用的的客客戶戶也也占占有有比比例例產品品設設計計的的品品質質差差異異化化也也影影響響購購買買可可群群和和投投資資后后收收益益例如如：：貴貴邦邦財財富富區區位位優優越越，，銷銷售售率率和和出出租租率率卻卻偏偏低低物業業水水平平的的高高低低決決定定日日后后經經營營，，直直接接影影響響客客戶戶租租金金收收益益例如如：：目目前前徐徐州州LOFT在物物管管方方面面均均出出現現或或多多或或少少的的問問題題，，影影響響銷銷售售率率和和后后期期出出租租率率依托托品品牌牌，，大大型型社社區區綜綜合合體體中中的的一一部部分分例如如：：綠綠地地翡翡翠翠公公館館良好好的的性性價價比比打打開開片片區區市市場場空空白白，，具具備備良良好好的的物物業業升升值值潛潛力力例如如：：soho時代代廣廣場場和和現現在在的的翡翡翠翠公公館館LOFT產品品調調研研第4部分分LOFT產品品的的差差異異性性分分析析徐州州市市近近期期數數據據5徐州州近近期期數數據據第5部分分2010年商商業業地地塊塊成成交交情情況況地塊編號土地位置面積（㎡）規劃用途容積率起始價（萬元）成交價（萬元）競得人2009-101原云龍區民營工業園一期4號地塊154141城鎮住宅、商服≤2蘇金洋房地產開發有限公司2009-102原滕氏機械廠地塊15868城鎮住宅、商服≤2.224002400徐州市信聯金屬回收有限責任公司2009-104聯運公司地塊5475.8商服1.8-2.011481148徐州市濱湖花園房地產開發有限公司2009-105歐莊棚戶區南地塊20191城鎮住宅、商服≤2.890009000徐州高鐵置業有限公司2009-106一號路西側商業地塊27271商服≤1.824602460徐州經濟開發區國有資產經營有限責任公司2010-6火花片區供銷社地塊29613商服≤1.3-1.544006710徐州市云龍區恒生大藥房2010-7市民廣場東側地塊99369商業、文化、旅游總建筑面積≤20萬平方米3180093800江蘇保利物業管理有限公司2010-8河清路21號(原果品公司）4510商業、辦公、酒店式公寓≤5.550005000徐州蘇寧置業有限公司2010-9云龍區政府西側地塊21781商辦用地≤3.550005000徐州潤金房地產開發有限公司THEEND!9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業業貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。10:35:5210:35:5210:3512/31/202210:35:52AM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2210:35:5210:35Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。10:35:5210:35:5210:35Saturday,December31,202213、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2210:35:5210:35:52December31,202214、他鄉鄉生白白發，，舊國國見青青山。。。31十十二二月202210:35:52上上午午10:35:5212